ECLI:NL:GHSHE:2023:3193 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Ontbinding en ontruiming wegens schending hoofdverblijf e...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.308.745/01

arrest van 3 oktober 2023

in de zaak van

Stichting Woonkwartier,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als Woonkwartier,

advocaat: mr. J.G. van Heertum te Utrecht,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde sub 1,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde sub 1] ,

advocaat onttrokken (voorheen mr. T.M. Kools te Roosendaal),

2. [geïntimeerde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde sub 2,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde sub 2] ,

advocaat: mr. T.M. Kools te Roosendaal,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 17 mei 2022 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, onder zaaknummer 9079077 en rolnummer CV 21-820 gewezen vonnis van 10 november 2021.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 17 mei 2022 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 14 september 2022;

de door Woonkwartier genomen memorie van grieven, tevens houdende een wijziging van de eis, met producties 35 tot en met 42;
de door [geïntimeerde sub 2] genomen memorie van antwoord, tevens antwoord op de eiswijziging;
de Rol-/Archiefkaart, waaruit blijkt dat de advocaat van [geïntimeerde sub 1] zich aan de zaak heeft onttrokken, waarna zich voor [geïntimeerde sub 1] geen nieuwe advocaat heeft gesteld;
de door Woonkwartier genomen akte met producties 43 tot en met 45.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6.De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

6.1.1.

Het gaat in dit geding naar de kern genomen om de volgende vragen:

is [geïntimeerde sub 1] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verbintenis om zijn hoofdverblijf te houden in de door hem van Woonkwartier gehuurde woning;
heeft [geïntimeerde sub 1] de woning onderverhuurd of in gebruik gegeven aan derden;
rechtvaardigen de tekortkomingen, waaronder ook het laten ontstaan van een huurachterstand, de ontbinding van de huurovereenkomst;
heeft [geïntimeerde sub 1] een contractuele boete verbeurd.

6.1.2.

In dit hoger beroep kan op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. Woonkwartier verhuurt met ingang van 25 april 2013 aan [geïntimeerde sub 1] de sociale huurwoning aan de [adres ] te [woonplaats] , gemeente Halderberge (hierna: woning l). In artikel 2 van Pro de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om voor de huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.
b. Op deze huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. Hierin staat onder meer het volgende:

“2.5

De huurder is verplicht aan de verhuurder te melden dat er iemand bij hem komt inwonen en de inwoner zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. De inwoner is verplicht zichzelf in te schrijven bij de gemeentelijke basisadministratie. (…)

(…)

7.2

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er met de leden van zijn huishouden zijn hoofdverblijf hebben. De huurder moet zichzelf inschrijven in de gemeentelijke basisadministratie op het adres van de woning. Huurder heeft er bij voortduring zijn hoofdverblijf en het gehuurde als pied-à-terre/als tweede woning is niet toegestaan. De bewijslast van het hebben van hoofdverblijf rust op de huurder. (…)

(…)

7.5

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan, onder vermelding van de naam van de onderhuurder, de onderhuurprijs en de ingangsdatum van de onderhuurovereenkomst.

Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. Als huurder in strijd handelt met deze bepaling is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete verschuldigd van 5.000 (vijfduizend) euro. (…)”

c. Op enig moment is [geïntimeerde sub 2] bij [geïntimeerde sub 1] in woning 1 komen wonen, en kregen zij samen een kind.
d. Woonkwartier verhuurt met ingang van 15 november 2017 aan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] de sociale huurwoning aan het [adres ] te [woonplaats] , gemeente Halderberge (hierna: woning 2).
e. Op 7 juni 2019 heeft Woonkwartier een anonieme melding ontvangen dat in woning 1 regelmatig andere mensen verblijven dan [geïntimeerde sub 1] .
f. Op 23 juli 2019 heeft Woonkwartier een anonieme melding ontvangen dat in woning 1 andere mensen dan [geïntimeerde sub 1] wonen en dat dit gepaard gaat met veel geluidsoverlast in de avond en de nachtelijke uren.
g. Op 30 september 2019 heeft Woonkwartier met twee omwonenden van woning 1 gesproken. Een buurvrouw heeft bij deze gelegenheid verklaard dat ze [geïntimeerde sub 1] af en toe naar de woning ziet komen, kennelijk om post op te halen, en dat er in de tussentijd verschillende mensen hebben gewoond.
h. Op 30 januari 2020 heeft Woonkwartier een anonieme melding ontvangen dat er in woning 1 drie tot vier mensen uit Litouwen wonen en dat [geïntimeerde sub 1] er al anderhalf jaar niet meer woont.
i. Op 18 juni 2020 hebben buitengewone opsporingsambtenaren een bezoek gebracht aan woning 1. Zij hebben geconstateerd dat de deur werd geopend door [persoon A] (hierna: [persoon A] ) en hebben aan hem enkele vragen gesteld. [persoon A] heeft bij die gelegenheid onder meer verklaard dat hij met toestemming van [geïntimeerde sub 1] in de woning woont en dat [geïntimeerde sub 1] op zijn beurt bij zijn moeder aan de [adres ] woont omdat het met moeder niet goed gaat, De ambtenaren zijn vanwege de toen geldende coronamaatregelen niet in de woning geweest.
j. Op 28 juli 2020 hebben medewerkers van Woonkwartier onaangekondigd een bezoek gebracht aan woning 1. [persoon A] heeft de deur opengedaan en [geïntimeerde sub 1] was niet aanwezig.
k. Op 12 augustus 2020 heeft Woonkwartier van gemeente Halderberge een overzicht ontvangen van de BRP-inschrijvingen op het adres van woning 1. Hieruit blijkt het volgende:

[geïntimeerde sub 1] staat er sinds 4 november 2013 ingeschreven;
[geïntimeerde sub 2] stond van 24 mei 2013 tot 21 november 2017 ingeschreven op het adres van woning 1 en staat sindsdien ingeschreven op het adres van woning 2;
[persoon B] heeft van 4 november 2013 tot 8 maart 2016 en van 22 februari 2019 tot 13 maart 2019 op het adres van woning 1 ingeschreven gestaan;
[persoon C] heeft er van 27 maart 2017 tot 7 juli 2017 ingeschreven gestaan;
[persoon D] heeft er van 22 augustus 2018 tot 1 mei 2019 ingeschreven gestaan;
[persoon E] heeft er van 22 augustus 2018 tot 1 mei 2019 ingeschreven gestaan;
[persoon F] heeft er van 20 september 2019 tot 21 oktober 2019 ingeschreven gestaan;
[persoon G] heeft er van 20 september 2019 tot 2 oktober 2019 ingeschreven gestaan;
[persoon A] staat van 7 december 2018 tot heden ingeschreven op het adres van woning 1.

l. Woonkwartier heeft op 12 augustus 2020 een telefonisch buurtonderzoek uitgevoerd ten aanzien van woning 2. Omwonenden van woning 2 hebben bij gelegenheid van dat onderzoek verklaard dat in woning 2 een gezin woont.
m. Op 17 augustus 2020 heeft Stichting Woonkwartier samen met de afdeling Handhaving van de gemeente een bezoek gebracht aan woning 2. Hierbij hebben zij niemand aangetroffen. Zij hebben in de papiercontainer van woning 2 een poststuk aangetroffen dat geadresseerd was aan [geïntimeerde sub 1] op het adres van woning 1.
n. Op 10 september 2020 heeft Stichting Woonkwartier een bezoek afgelegd aan woning 1. In het verslag hiervan staat, onder andere, het volgende:

“De deur werd open gedaan door [persoon A] . (…) Gevraagd of [geïntimeerde sub 1] aanwezig was, dit was niet het geval. Volgens [persoon A] was hij net weg. (…) Na enig aandringen mochten we toch een rondje door de woning maken. Aan [persoon A] gevraagd om ons te laten zien waar hij slaapt. Opvallend is dat [persoon A] in de “master bathroom” slaapt. Hier ligt een tweepersoonsmatras op de grond, geen klerenkast wel tassen met enkele kleren van [persoon A] . Gevraagd waar de slaapkamer van [geïntimeerde sub 1] is. Dat betrof de kleinste slaapkamer in de woning. Hier staat een 1 persoons bed zonder lakens en/of beddengoed, lijkt mij niet erg comfortabel voor iemand met een zware hernia. Verder stond er een televisie op de grond. Opvallend is dat er enkel 2 schoenen stonden en enkele kledingstukken gezien [geïntimeerde sub 1] best fors is, lijkt dit eerder passend voor [persoon A] . Verder geen klerenkast of andere persoonlijke spullen van [geïntimeerde sub 1] te bekennen. (…) In de badkamer troffen we alleen een elektrische tandenborstel van [persoon A] en stond er verder een fles scheerschuim, een scheermesje en een douchegel. Op de vraag waar de tandenborstel van [geïntimeerde sub 1] is, wees [persoon A] naar een whitening apparaat met mondstuk. (…) Voor ons duidelijk dat [geïntimeerde sub 1] hier niet woonachtig is. (…)”

- o. Tijdens dit huisbezoek is aan [persoon A] een aantal vragen gesteld aan de hand van een voorbedrukt formulier, welk formulier door Woonkwartier is ingevuld. Hierin staat, onder meer, het volgende:

“Bewoont u de woning in uw eentje? Zo nee, met wie nog meer?

Nee, met [geïntimeerde sub 1]

(…)

Betaalt u een maandelijkse vergoeding/huur voor de bewoning? Zo ja, hoeveel? Betaald: € …….. per ….. voor gebruik van de woning/ of gedeelte van de woning:

Weleens, als [geïntimeerde sub 1] geen geld heeft.

(…)

Hoe vaak ziet u [geïntimeerde sub 1] ?

Bijna dagelijks, eten niet samen.

Hoe heeft u contact met [geïntimeerde sub 1] ? Bijv. per e-mail of WhatsApp? (laten zien/foto):

Dagelijks, persoonlijk”

- p. Bij brief van 30 september 2022 heeft de gemachtigde van Woonkwartier [geïntimeerde sub 1] in de gelegenheid gesteld om de huur van woning 1 zelf op te zeggen. [geïntimeerde sub 1] heeft geweigerd de huur op te zeggen.

6.1.3.

Nadat het beroepen vonnis was gewezen, hebben zich nog enkele relevante feiten voorgedaan. Het hof zal die feiten hierna in rov. 6.3 weergeven.

Het geding bij de kantonrechter

6.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde Woonkwartier in het geding bij de kantonrechter, na haar eis te hebben vermeerderd, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang:

ontbinding van de huurovereenkomst tussen Woonkwartier en [geïntimeerde sub 1] met betrekking tot woning 1;
veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot ontruiming van woning 1;
veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot betaling van € 1.726,77 aan achterstallige huur voor woning 1, berekend tot en met augustus 2021, te vermeerderen met wettelijke rente;
veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot betaling van de lopende huur voor woning 1 vanaf 1 september 2021 tot het moment van ontbinding van de huurovereenkomst, vermeerderd met wettelijke rente;
veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot betaling van een gebruiksvergoeding voor elke ingegane maand dat [geïntimeerde sub 1] na de ontbinding van de huurovereenkomst in woning 1 verblijft, vermeerderd met wettelijke rente;
veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot betaling van € 5.000,-- aan contractuele boete, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] in de proceskosten.

Woonkwartier heeft voorts enkele vorderingen ingesteld tegen [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] met betrekking tot woning 2. Die vorderingen zijn door de kantonrechter afgewezen en door Woonkwartier in hoger beroep niet langer gehandhaafd, zodat die vorderingen in hoger beroep geen rol spelen.

6.2.2.

Aan de vordering tegen [geïntimeerde sub 1] met betrekking tot woning 1 heeft Woonkwartier, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde sub 1] is in de nakoming van de huurovereenkomst betreffende woning 1 tekortgeschoten door:

de woning zonder toestemming van Woonkwartier geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, althans in gebruik te geven aan derden;
zelf zijn hoofdverblijf geruime tijd niet te hebben in de woning;
woning 1 aan te houden terwijl hij van Woonkwartier – een woningcorporatie met een aanzienlijke wachtlijst – samen met [geïntimeerde sub 2] woning 2 huurt
een huurachterstand te laten ontstaan.

Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot woning 1 en veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot ontruiming van die woning. Omdat [geïntimeerde sub 1] woning 1 zonder toestemming van Woonkwartier geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd of in gebruik heeft gegeven aan [persoon A] , heeft hij de contractuele boete verbeurd.

6.2.3.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben in het geding bij de kantonrechter gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.2.4.

In het tussenvonnis van 26 mei 2021 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

6.2.5.

In het beroepen vonnis van 10 november 2021 heeft de kantonrechter, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, als volgt geoordeeld.

Het beding in artikel 7.5 van de algemene huurvoorwaarden dat de bewijslast wijzigt, is niet onredelijk bezwarend. Het beroep van [geïntimeerde sub 1] op vernietigbaarheid van die bepaling slaagt dus niet (rov. 4.2 en 4.3).
[geïntimeerde sub 1] heeft zijn hoofdverblijf in woning 1. Op dat punt is geen sprake van een tekortkoming (rov. 4.4).
Er is niet komen vast te staan dat [geïntimeerde sub 1] woning 1 heeft onderverhuurd. Ook is geen sprake van ingebruikgeving van woning 1 aan een ander (rov. 4.5, eerste deel).
Er is wel sprake van inwoning in woning 1. [geïntimeerde sub 1] had daarvan op grond van artikel 2.5 van de algemene huurvoorwaarden melding moeten maken bij Woonkwartier. Omdat hij dat niet gedaan heeft, is hij tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Wegens haar geringe betekenis rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot woning 1 en tot ontruiming van die woning moeten dus worden afgewezen. Dat geldt dus ook voor de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding. (rov. 4.5).
[geïntimeerde sub 1] is de contractuele boete niet verschuldigd (rov. 4.6).
[geïntimeerde sub 1] heeft de huurachterstand over de periode tot en met augustus 2021 inmiddels geheel ingelopen. De vordering tot betaling van achterstallige huur wordt daarom afgewezen (rov. 4.7).

In het dictum van het vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Woonkwartier afgewezen en Woonkwartier in de proceskosten veroordeeld.

Gebeurtenissen na het beroepen vonnis

6.3.

Nadat het beroepen vonnis was gewezen, heeft zich op hoofdlijnen nog het volgende voorgedaan.

- A. Op verzoek van Woonkwartier heeft Adviesbureau Veerkracht (hierna: Veerkracht) in het voorjaar van 2022 een onderzoek gedaan naar de bewoning van woning 1 en woning 2, en in dat kader onder meer gesproken met een aantal omwonenden van woning 1 en van woning 2. De bevindingen van dat onderzoek zijn neergelegd in een rapport van 22 maart 2022. Op de laatste bladzijde van dat rapport staat als opmerking van de rapporteur het volgende:

“Ik rapporteur wil hierbij opmerken dat uit het buurtonderzoek, welke is gehouden in de directe omgeving van het [adres ] te [woonplaats](hof: woning 1)
, duidelijk naar voren is gekomen dat de huurder al jaren niet meer zijn hoofdverblijf voert en dat de woning al meerdere jaren wordt onderverhuurd. Echter de laatste 6 maanden wordt de woning niet meer onderverhuurd c.q. bewoond. De originele huurder is al enige tijd niet meer gezien.

Uit het buurtonderzoek in de directe omgeving van het [adres ](hof: woning 2)
is duidelijk naar voren gekomen dat daar wel wordt gewoond door de huurster met haar kinderen en dat de vader van de kinderen, de huurder van [adres ] , daar voornamelijk verblijft. Ook is er sprake van een haat-liefde relatie tussenbeide. Wat de buren opvalt is dat men niet meer openlijk de voordeur gebruikt en sinds een aantal weken de achterzijde van de woning gebruiken om bijvoorbeeld de kinderen naar school te brengen.

Rapporteur is van mening dat er voldoende dossier is om de woning aan de [adres ] op te gaan eisen.”

B. Woonkwartier heeft bij woning 1 woningcontroles uitgevoerd op 30 maart 2022, 7 april 2022, 28 april 2022, 9 mei 2022, 29 juni 2022, 8 juli 2022 en 26 juli 2022. Bij geen van die controles is [geïntimeerde sub 1] aangetroffen. Wel werd geconstateerd dat de voortuin ernstig is verwilderd.
C. Op 24 november 2022 heeft een Wijkregisseur Sociaal Beheer van Woonkwartier een nader buurtonderzoek gedaan bij woning 1 en in dat kader met een aantal omwonenden gesproken. Bij e-mail van 24 november 2022 heeft de Wijkregisseur daarover het volgende meegedeeld aan de advocaat van Woonkwartier:

“Aangaande de [adres ] het volgende. Omwonenden geven aan de bewoner nooit meer te zien. Een aantal weken geleden zijn in de avond 23:00 alle meubels uit de woning gehaald. Ze willen ook niets meer verklaren op papier en ondertekenen ivm de veiligheid die volgens hen in het geding is.”

D. [geïntimeerde sub 1] heeft nadat het beroepen vonnis in hoger beroep was gewezen, wederom ten aanzien van woning 1 een huurachterstand laten ontstaan. Kort voor de mondelinge behandeling na aanbrengen van 14 september 2022 bedroeg de huurachterstand € 1.753,25 (drie maanden). Ten tijde van de memorie van grieven was de achterstand opgelopen tot € 2.342,08 (vier maanden). Ten tijde van de door Woonkwartier op 23 mei 2023 genomen akte bedroeg de achterstand acht maanden.
E. Toen de huurachterstand was opgelopen tot zes maanden, heeft Woonkwartier [geïntimeerde sub 1] in kort geding betrokken en onder meer veroordeling van [geïntimeerde sub 1] gevorderd tot betaling van € 3.519,74 aan achterstallige huur tot en met maart 2023 en tot ontruiming van woning 1. [geïntimeerde sub 1] is niet verschenen in de kortgedingprocedure. Bij vonnis in kort geding van 15 mei 2023 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv Pro, [geïntimeerde sub 1] onder meer veroordeeld tot betaling van € 3.519,74 aan achterstallige huur tot en met maart 2023 en tot ontruiming van woning 1. Of de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden is aan het hof niet bekend. Woonkwartier heeft bij haar laatste proceshandeling – haar akte van 23 mei 2023 – gesteld voornemens te zijn de ontruiming van woning 1 zo spoedig mogelijk te laten uitvoeren.

Vermindering van eis in hoger beroep met betrekking tot woning 2

6.4.1.

Woonkwartier heeft [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] in hoger beroep gedagvaard. In die dagvaarding heeft Woonkwartier geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van hetgeen zij bij de kantonrechter heeft gevorderd.

6.4.2.

Bij de memorie van grieven heeft Woonkwartier haar eis verminderd, in die zin dat zij haar vorderingen ten aanzien van woning 2 niet langer handhaaft. Volgens Woonkwartier heeft zij met [geïntimeerde sub 2] afgesproken dat Woonkwartier en [geïntimeerde sub 2] over en weer geen aanspraak zullen maken op een proceskostenveroordeling. [geïntimeerde sub 2] heeft dat bij de door haar genomen memorie van antwoord bevestigd. Het hof zal daarom de proceskosten van het geding bij de kantonrechter en van het hoger beroep tussen Woonkwartier en [geïntimeerde sub 2] compenseren, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

6.4.3.

In hoger beroep zijn dus uitsluitend nog de vorderingen van Woonkwartier met betrekking tot woning 1 aan de orde. Die vorderingen zijn alleen gericht tegen [geïntimeerde sub 1] .

Vermeerdering van eis in hoger beroep met betrekking tot woning 1

6.5.1.

Woonkwartier heeft bij haar (op 17 januari 2023 genomen) memorie van grieven haar eis met betrekking tot woning 1 vermeerderd. Na deze vermeerdering van eis vordert Woonkwartier, samengevat:

I. ontbinding van de tussen Woonkwartier en [geïntimeerde sub 1] bestaande huurovereenkomst betreffende woning 1;
II. veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot ontruiming van woning 1;
III. veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot betaling van € 2.342,08 aan huurachterstand over de periode tot en met januari 2023, vermeerderd met wettelijke rente;
IV. veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot betaling van € 588,83 per maand vanaf 1 februari 2023 tot aan het moment van de ontbinding van de huurovereenkomst;
V. veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 588,83 voor elke ingegane maand dat [geïntimeerde sub 1] na de ontbinding van de huurovereenkomst in woning 1 verblijft, vermeerderd met wettelijke rente;
VI. veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot betaling van € 974,05 ter zake de kosten van het onderzoek door Veerkracht, vermeerderd met wettelijke rente;

- VII. veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot betaling van € 5.000,-- aan contractuele boete, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] in de proceskosten.

6.5.2.

Deze eisvermeerdering heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. De vermeerderde eis hoeft niet op de voet van artikel 130 lid 3 Rv Pro aan [geïntimeerde sub 1] betekend te worden, aangezien [geïntimeerde sub 1] in hoger beroep is verschenen en werd vertegenwoordigd door een advocaat toen de eisvermeerdering plaatsvond.

De grieven in hoger beroep

6.6.1.

Woonkwartier heeft vijf grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. Op basis van die grieven heeft Woonkwartier geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het toewijzen van haar in hoger beroep gewijzigd eis.

6.6.2.

De gewijzigde eis is uitsluitend gericht tegen [geïntimeerde sub 1] . De advocaat van [geïntimeerde sub 1] heeft zich, nadat de memorie van grieven met de wijziging van eis was genomen, aan het geding onttrokken. Namens [geïntimeerde sub 1] heeft zich geen nieuwe advocaat gesteld. [geïntimeerde sub 1] heeft geen memorie van antwoord genomen.

Over grief I: is [geïntimeerde sub 1] in de nakoming van de huurovereenkomst betreffende woning 1 tekortgeschoten door niet zijn hoofdverblijf te houden in woning 1?

6.7.1.

In rov. 4.4 van het beroepen vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerde sub 1] zijn hoofdverblijf heeft gehouden in woning 1, zodat op dat punt geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

6.7.2.

Grief I is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op die grief betoogt Woonkwartier, kort samengevat:

dat de kantonrechter op grond van de gedingstukken van de eerste aanleg al had moeten oordelen dat [geïntimeerde sub 1] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichting om zijn hoofdverblijf te houden in woning 1;
dat op grond van de na het vonnis gebleken feiten en omstandigheden nog duidelijker is gebleken dat [geïntimeerde sub 1] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichting om zijn hoofdverblijf te houden in woning 1.

6.7.3.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop. Volgens artikel 2 van Pro de huurovereenkomst is woning 1 uitsluitend bestemd om voor [geïntimeerde sub 1] en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen. Uit dit artikel volgt dat [geïntimeerde sub 1] de woning in beginsel niet voor een ander doel mag gebruiken. Volgens artikel 7.2 van de algemene huurvoorwaarden diende [geïntimeerde sub 1] voorts in woning 1 bij voortduring zijn hoofdverblijf hebben. Bij de naleving van die verplichting heeft Woonkwartier een gerechtvaardigd belang. Bij verhuur van woonruimte heeft de verhuurder er doorgaans immers belang bij hebben dat zijn contractspartij, de huurder, door zijn hoofdverblijf

te hebben in het gehuurde, feitelijk in staat is de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen. Het elders gaan wonen door de huurder is daarmee in het algemeen niet goed verenigbaar. Daarom levert het verlaten van de huurwoning door de huurder, in die zin dat de huurder elders zijn hoofdverblijf gaat houden, doorgaans een tekortkoming van de huurder op in de nakoming van de huurovereenkomst (vergelijk HR 22 juni 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4883).

6.7.4.

Omdat Woonkwartier zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat [geïntimeerde sub 1] zijn hoofdverblijf niet bij voortduring heeft gehouden in woning 1, draagt Woonkwartier in beginsel de bewijslast van die stelling. Dat volgt uit de in artikel 150 Rv Pro neergelegde hoofdregel van bewijslastverdeling. In artikel 7.2 van de algemene huurvoorwaarden is echter bepaald dat de bewijslast van het hebben van hoofdverblijf op de huurder rust. In artikel 7.5 van de huurvoorwaarden is voorts onder meer het volgende bepaald:

“Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.”

6.7.5.

[geïntimeerde sub 1] heeft in de conclusie van antwoord betoogd dat artikel 7.5 van de algemene huurvoorwaarden oneerlijk is, en een beroep gedaan op vernietiging van die bepaling. Naar het hof begrijpt, bedoeld [geïntimeerde sub 1] dat artikel 7.5 van de algemene huurvoorwaarden onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 onder Pro a BW, en dus vernietigbaar. De kantonrechter heeft dit betoog verworpen. Het hof neemt aan dat [geïntimeerde sub 1] het beroep op vernietiging ook heeft willen doen ten aanzien van de in artikel 7.2 van de algemene huurvoorwaarden neergelegde regel van bewijslastverdeling (op welk artikel Woonkwartier zich overigens niet uitdrukkelijk heeft beroepen).

6.7.6.

Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of de genoemde bedingen onredelijk bezwarend en dus vernietigbaar zijn. Ook als dat het geval zou zijn, en op Woonkwartier de stelplicht en bewijslast zijn blijven rusten van haar stelling dat [geïntimeerde sub 1] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehouden, moet worden geconcludeerd dat [geïntimeerde sub 1] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehouden. Daarop wijzen allereerst de aanwijzingen die Woonkwartier al in het geding bij de kantonrechter naar voren heeft gebracht. Dat betreft onder meer de volgende aanwijzingen.

Woonkwartier heeft meldingen ontvangen dat er andere mensen dan [geïntimeerde sub 1] in woning 1 verblijven, dat [geïntimeerde sub 1] er zelf niet meer woont en dat [geïntimeerde sub 1] alleen kort komt om de post op te halen.
[geïntimeerde sub 1] heeft samen met [geïntimeerde sub 2] woning 2 van Woonkwartier gehuurd. Als het de bedoeling was dat alleen [geïntimeerde sub 2] daar zou gaan wonen, komt het niet logisch voor dat [geïntimeerde sub 1] mede als huurder van die woning is opgetreden.
Woonkwartier heeft woning 1 in 2020 diverse malen bezocht. [geïntimeerde sub 1] is daarbij nimmer aangetroffen.
[persoon A] , die wel werd aangetroffen, heeft op 18 juni 2020 verklaard dat hij met toestemming van [geïntimeerde sub 1] in de woning woont en dat [geïntimeerde sub 1] op zijn beurt bij zijn moeder woont.
Omwonenden van woning 2 hebben op 12 augustus 2020 bij een telefonisch buurtonderzoek aan Woonkwartier meegedeeld dat in woning 2 een gezin woont. Dit wijst er in samenhang met de andere aanwijzingen op dat [geïntimeerde sub 2] daar destijds niet alleen met haar kinderen woonde maar ook met [geïntimeerde sub 1] .
Op 17 augustus 2020 heeft Woonkwartier in de papiercontainer bij woning 2 een poststuk aangetroffen dat geadresseerd was aan [geïntimeerde sub 1] op het adres van woning 1. Dit bevestigt de eerder genoemde aanwijzingen dat [geïntimeerde sub 1] alleen bij woning 1 komt om post op te halen en veel verblijft in woning 2.
De situatie die Woonkwartier op 10 september 2020 in woning 1 heeft aangetroffen wijst er sterk op dat die woning op dat moment alleen door [persoon A] werd bewoond.

Daar komen nog bij de nadere feiten en omstandigheden die hiervoor zijn opgesomd in rov. 6.3 onder A, B en C. Op grond van een en ander moet naar het oordeel van het hof voorshands bewezen worden geacht dat [geïntimeerde sub 1] woning 1 al geruime tijd heeft verlaten, en daarin dus niet langer zijn hoofdverblijf houdt.

6.7.7.

Het hof ziet geen aanleiding om [geïntimeerde sub 1] tot de levering van tegenbewijs toe te laten. [geïntimeerde sub 1] heeft immers de in hoger beroep door Woonkwartier naar voren gebrachte nadere feiten en omstandigheden niet betwist, zodat die feiten en omstandigheden als vaststaand moeten worden aangenomen. Reeds uit die feiten volgt dat [geïntimeerde sub 1] al langere tijd zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehouden. Daar komt bij dat [geïntimeerde sub 1] in dit hoger beroep niet langer wordt vertegenwoordigd door een advocaat, en dus niet in staat is om de voor bewijslevering noodzakelijke proceshandelingen te verrichten.

6.7.8.

Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat [geïntimeerde sub 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst betreffende woning 1, door in die woning gedurende langere tijd geen hoofdverblijf te blijven houden.

6.7.9.

Grief I is in zoverre terecht voorgedragen. Op de vraag of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zal het hof in rov. 6.10.1 tot en met 6.10.5 ingaan.

Over grief II: is [geïntimeerde sub 1] in de nakoming van de huurovereenkomst betreffende woning 1 tekortgeschoten door die woning zonder toestemming van Woonkwartier geheel of ten dele onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden?

6.8.1.

Grief II is gericht tegen rov. 4.5 van het beroepen vonnis. In die rechtsoverweging heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde sub 1] woning 1 heeft onderverhuurd, en dat ook geen sprake is van ingebruikgeving van woning 1 aan een ander. In het vervolg van rov. 4.5 heeft de kantonrechter voorts geoordeeld:

dat wel sprake van inwoning in woning 1;
dat [geïntimeerde sub 1] daarvan op grond van artikel 2.5 van de algemene huurvoorwaarden melding had moeten maken bij Woonkwartier;
dat hij tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst omdat hij de melding niet gedaan heeft;
dat deze tekortkoming wegens haar geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

6.8.2.

In de toelichting op grief II betoogt Woonkwartier dat [geïntimeerde sub 1] woning 1 geheel althans gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan [persoon A] en aan de andere personen die genoemd zijn op het overzicht an de BRP-inschrijvingen op het adres van woning 1, dat Woonkwartier op 12 augustus 2020 van de gemeente heeft ontvangen. Omdat [geïntimeerde sub 1] daarvoor geen toestemming heeft gevraagd van Woonkwartier, is hij in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten, aldus Woonkwartier.

6.8.3.

Omdat Woonkwartier zich beroept op de rechtsgevolgen van haar stelling dat [geïntimeerde sub 1] woning 1 gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan meerdere personen, althans aan [persoon A] , zonder daarvoor bij Woonkwartier toestemming te vragen, ligt het op de weg van Woonkwartier om die stelling voldoende te onderbouwen. Naar het oordeel van het hof is Woonkwartier daarin geslaagd. Het hof verwijst daartoe allereerst naar de feiten en omstandigheden die in het voorgaande zijn opgesomd in rov. 6.7.6. Daar komt bij dat uit het overzicht van de BRP-inschrijvingen blijkt dat op het adres in de loop van de tijd de hiervoor in rov. 6.1.2 onder l genoemde personen ingeschreven hebben gestaan. [geïntimeerde sub 1] heeft bovendien erkend dat hij de betreffende personen tijdelijk in woning 1 heeft laten wonen, zonder daarvoor toestemming te vragen aan Woonkwartier.

6.8.4.

Op grond van hetgeen het hof hiervoor naar aanleiding van grief I heeft overwogen, moet voorts als vaststaand worden aangenomen dat [geïntimeerde sub 1] zelf tijdens de huurperiode geruime tijd zijn hoofdverblijf niet in woning 1 maar elders heeft gehouden. Dat geldt, mede gelet op de situatie die Woonkwartier op 10 september 2020 in woning 1 heeft aangetroffen, ook voor tenminste een belangrijk deel van de periode waarin [persoon A] in woning 1 woonde. Vast staat dat [geïntimeerde sub 1] daarvoor geen toestemming heeft gevraagd aan Woonkwartier. Het hof concludeert dus dat [geïntimeerde sub 1] is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 7.5 van de algemene huurvoorwaarden, waarin is bepaald dat de huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijk mag onderverhuren of aan derden in gebruik geven.

6.8.5.

[geïntimeerde sub 1] heeft deze tekortkoming onvoldoende betwist, zodat de tekortkoming op de voet van artikel 149 lid 1 Rv Pro is komen vast te staan. Er is dus geen aanleiding om [geïntimeerde sub 1] op dit punt tot de levering van tegenbewijs toe te laten. Daarvoor bestaat bovendien geen aanleiding omdat [geïntimeerde sub 1] in dit hoger beroep niet langer wordt vertegenwoordigd door een advocaat, en dus niet in staat is om de voor bewijslevering noodzakelijke proceshandelingen te verrichten.

6.8.5.

Grief II is in zoverre terecht voorgedragen. Op vraag of de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zal het hof in rov. 6.10.1 tot en met 6.10.5 ingaan.

Over grief IV: is [geïntimeerde sub 1] in de nakoming van de huurovereenkomst betreffende woning 1 tekortgeschoten door een huurachterstand te laten ontstaan?

6.9.1.

Door middel van grief IV betoogt Woonkwartier dat [geïntimeerde sub 1] in de nakoming van de huurovereenkomst betreffende woning 1 is tekortgeschoten door bij herhaling huurachterstanden te laten ontstaan, en dat de huurachterstand ten tijde van het nemen van de memorie van grieven (in januari 2023) vier maanden bedraagt. Bij haar in hoger beroep genomen akte heeft Woonkwartier gesteld dat de huurachterstand op dat moment (in mei 2023) is opgelopen tot acht maanden.

6.9.2.

[geïntimeerde sub 1] heeft niet betwist dat hij de huurachterstand voor woning 1 in mei 2023 heeft laten oplopen tot acht maanden en dat hij in het verleden voor woning 1 ook meermaals huurachterstanden heeft gehad. Dat [geïntimeerde sub 1] in het verleden huurachterstanden wel eens heeft ingelopen, maakt de daaraan voorafgegane tekortkomingen niet ongedaan. Het hof concludeert daarom dat [geïntimeerde sub 1] ook met betrekking tot de nakoming van de huurbetalingsverplichtingen tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst betreffende woning 1.

6.9.3.

In zoverre slaagt grief IV. Op vraag of de tekortkoming in de nakoming van de huurbetalingsverplichtingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, zal het hof in rov. 6.10.1 tot en met 6.10.5 ingaan.

Nader over de grieven I, II en IV: rechtvaardigen de bij die grieven I, II en IV aan de orde gestelde tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst betreffende woning 1 en de ontruiming van woning 1?

6.10.1.

In de toelichting op de grieven I, II en IV heeft Woonkwartier betoogd dat de daarbij aan de orde gestelde tekortkomingen van [geïntimeerde sub 1] in de nakoming van de huurovereenkomst betreffende woning 1, de ontbinding van die huurovereenkomst rechtvaardigen.

6.10.2.

Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW Pro dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

6.10.3.

Naar het oordeel van het hof rechtvaardigen de tekortkomingen, zeker als zij in onderling verband en samenhang worden bezien, de ontbinding van de huurovereenkomst. Dat [geïntimeerde sub 1] woning 1 gedurende langere tijd zonder toestemming van Woonkwartier in gebruik heeft gegeven aan [persoon A] , terwijl hij zelf zijn hoofdverblijf elders hield, vormt een ernstige doorkruising van het door Woonkwartier gehanteerde woningtoewijzingsbeleid. Dat is een ernstige tekortkoming, mede omdat voor sociale huurwoningen lange wachtlijsten bestaan. [geïntimeerde sub 1] heeft door de genoemde gedragingen voorkomen dat woning 1 kon worden toegewezen aan iemand die daar wel recht op had. Woonkwartier heeft er een gerechtvaardigd belang bij om daar streng tegen op te treden.

6.10.4.

Aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] lijkt daarentegen geen groot belang aanwezig bij behoud van woning 1. Op grond van de gebleken feiten en omstandigheden moet worden aangenomen dat hij al geruime tijd elders verblijft.

6.10.5.

Daar komt bij dat ook de aanzienlijke en oplopende huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat Woonkwartier, zoals zij in de toelichting op grief IV heeft gemeld, de meldingsplicht van artikel 2 van Pro het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening niet is nagekomen, voert niet tot een ander oordeel. Het hof overweegt daartoe dat in dit geval sprake is van een combinatie van ernstige tekortkomingen en dat [geïntimeerde sub 1] al voor aanvang van het geding werd bijgestaan door een rechtshulpverlener. Onder deze omstandigheden leidt het niet nakomen van de meldingsplicht door Woonkwartier er niet toe dat de ontbinding van de huurovereenkomst ter zake woning 1 achterwege zou moeten blijven.

6.10.6.

Om bovenstaande redenen zal het hof de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst betreffende woning 1 toewijzen.

6.10.7.

Het hof zal ook de vordering tot veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot ontruiming van woning 1 toewijzen. Dat bij het hiervoor in rov. 6.3 onder E genoemde kortgedingvonnis als onmiddellijke voorziening ook al een veroordeling tot ontruiming is uitgesproken, staat daar niet aan in de weg. Woonkwartier heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat ook in de onderhavige bodemprocedure de betreffende beslissing wordt gegeven. Aan het hof is bovendien niet bekend of de ontruiming al heeft plaatsgevonden en of [geïntimeerde sub 1] wellicht hoger beroep heeft ingesteld tegen het kortgedingvonnis. Voor zover woning 1 al is ontruimd, hoeft de nu uitgesproken veroordeling uiteraard niet nogmaals uitgevoerd te worden.

Over grief V: tekortkoming door het aanhouden van twee huurwoningen

6.11.1.

Door middel van grief V betoogt Woonkwartier naar de kern genomen dat [geïntimeerde sub 1] zich als niet als een goed huurder gedraagt door twee sociale huurwoningen aan te houden (woning 1 en woning 2). Naar het hof begrijpt, is Woonkwartier van mening dat [geïntimeerde sub 1] ook daardoor tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst betreffende woning 1.

6.11.2.

Deze gestelde tekortkoming hoeft niet nader besproken te worden omdat het hof in het voorgaande naar aanleiding van de grieven I, II en IV al heeft geoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst betreffende woning I en een veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot ontruiming van woning 1 gerechtvaardigd zijn.

De vordering ter zake de kosten van het onderzoek door Veerkracht

6.12.1.

Woonkwartier heeft bij haar vermeerdering van eis ook veroordeling van [geïntimeerde sub 1] gevorderd tot betaling van de kosten van het door Veerkracht uitgevoerde onderzoek ten bedrage van € 974,05. Ter onderbouwing van die vordering heeft Woonkwartier de factuur van Veerkracht van € 974,05 overgelegd. Volgens Woonkwartier betreffen dit redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid zoals bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro, die door [geïntimeerde sub 1] vergoed moeten worden.

6.12.2.

[geïntimeerde sub 1] heeft deze vordering niet bestreden. Het hof heeft geen aanleiding om het genoemde bedrag, dat in de factuur nader is gespecificeerd, onredelijk te achten. Het hof zal deze vordering dus toewijzen.

6.12.3.

Woonkwartier maakt aanspraak op wettelijke rente over het genoemde bedrag vanaf 17 januari 2023 (de datum van de vermeerdering van eis bij memorie van grieven). Het hof acht de rente vanaf die datum toewijsbaar omdat de datum van de factuur 22 maart 2022 is en op de factuur een vervaldatum van 22 april 2022 staat.

De vordering ter zake de huurachterstand, de lopende huur en de gebruiksvergoeding

6.13.1.

Het hof zal voorts de onbestreden vordering tot veroordeling van [geïntimeerde sub 1] tot betaling van € 2.342,08 aan huurachterstand over de periode tot en met januari 2023, toewijzen. Dat bij het hiervoor in rov. 6.3 onder E genoemde kortgedingvonnis als onmiddellijke voorziening ook al een bedrag ter zake huurachterstand is toegewezen (€ 3.519,74 aan achterstallige huur tot en met maart 2023), voert niet tot een ander oordeel. Woonkwartier heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat dit hof als bodemrechter een definitieve beslissing geeft over de hoogte van de huurachterstand. Aan het hof is bovendien niet bekend of ter zake het kortgedingvonnis al betalingen hebben plaatsgevonden en of [geïntimeerde sub 1] wellicht hoger beroep heeft ingesteld tegen het kortgedingvonnis. Voor zover ter zake de achterstallige huur al betalingen zijn gedaan, hoeven die bedragen uiteraard niet nogmaals betaald te worden.

6.13.2.

Om de hiervoor in rov. 6.13.1 genoemde redenen zal het hof [geïntimeerde sub 1] ook, zoals gevorderd, veroordelen om aan Woonkwartier de huur voor woning 1 van € 588,83 per maand te voldoen vanaf 1 februari 2023 tot aan de datum van dit arrest (het moment van de ontbinding van de huurovereenkomst).

6.13.3.

De door Woonkwartier gevorderde gebruiksvergoeding van € 588,83 per maand vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst (heden) is ook toewijsbaar, echter niet voor elke ingegane maand dat [geïntimeerde sub 1] na de ontbinding van de huurovereenkomst in woning 1 verblijft, maar tot de dag waarop Woonkwartier weer de beschikking over het gehuurde heeft gekregen (artikel 7:225 BW Pro).

6.13.4.

Woonkwartier heeft over de huurbedragen aanspraak gemaakt op vergoeding van “wettelijke rente”, in dezelfde bewoordingen zoals zij dat over de gebruiksvergoeding, de kosten van Veerkracht en over de contractuele boete heeft gedaan. Het hof gaat er daarom vanuit dat Woonkwartier in alle gevallen de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro heeft bedoeld. Die rente is over de huurtermijnen en gebruiksvergoeding toewijsbaar zoals hierna onder “De uitspraak” te vermelden.

Over grief III: contractuele boete vanwege het zonder toestemming van Woonkwartier geheel of gedeeltelijk onderverhuren of aan derden in gebruik geven van woning 1.

6.14.1.

De kantonrechter heeft in rov. 4.6 van het beroepen vonnis geoordeeld dat [geïntimeerde sub 1] de door Woonkwartier gevorderde contractuele boete van € 5.000,--, genoemd in artikel 7.5 van de algemene huurvoorwaarden, niet verschuldigd is omdat geen sprake is van ingebruikgeving van woning I.

6.14.2.

Grief III is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op die grief betoogt Woonkwartier onder verwijzing naar hetgeen zij bij grief II heeft aangevoerd, dat [geïntimeerde sub 1] woning 1 wel degelijk geheel althans gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan derden zonder daarvoor toestemming te vragen aan Woonkwartier.

6.14.3.

Deze grief is terecht voorgedragen. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor naar aanleiding van grief II is overwogen. Op grond daarvan staat vast dat [geïntimeerde sub 1] in strijd met artikel 7.5 van de algemene huurvoorwaarden heeft gehandeld en dus in beginsel de in dat artikel genoemde “direct opeisbare boete” van € 5.000,-- verschuldigd is aan Woonkwartier.

6.14.4.

Omdat grief III terecht is voorgedragen en dit ertoe kan leiden dat de boete moet worden toegewezen, moet het hof nog de door [geïntimeerde sub 1] in het geding bij de kantonrechter over de boete gevoerde verweren beoordelen, die door de kantonrechter onbehandeld zijn gelaten.

6.14.5.

[geïntimeerde sub 1] heeft in de conclusie van antwoord aangevoerd dat Woonkwartier niet vooraf heeft aangekondigd dat aanspraak gemaakt zou worden op de contractuele boete. Voor zover [geïntimeerde sub 1] daarmee heeft willen stellen dat de boete niet verschuldigd is omdat een dergelijke aankondiging niet is gedaan, verwerpt het hof dat verweer. De boete is volgens het beding immers direct opeisbaar zodra de huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven. Woonkwartier is dus niet gehouden om vooraf aan te kondigen dat zij de boete zal gaan opeisen.

6.14.6.

[geïntimeerde sub 1] heeft in de conclusie van antwoord voorts gesteld dat de boete “oneerlijk” is. Voor zover [geïntimeerde sub 1] daarmee bedoelt dat het boetebeding onredelijk bezwarend en daarom vernietigbaar is, verwerpt het hof dat betoog. Het hof acht daarbij van belang dat het boetebeding zoals opgenomen in artikel 7.5 van de algemene huurvoorwaarden in het leven is geroepen om (ongeoorloofde) onderverhuur en ingebruikgeving van huurwoningen tegen te gaan. Het onderverhuren of in gebruik geven van het gehuurde aan derden zonder dat de huurder hoofdverblijf heeft in het gehuurde, levert een zodanig ernstige tekortkoming op, dat het stellen van een boete daarop, als prikkel tot nakoming van het verbod, gerechtvaardigd is. Huurwoningen in de sociale sector zijn immers schaars en de wachttijden om voor een dergelijke woning in aanmerking te komen zijn lang. Het is daarom niet acceptabel dat het woning-verdeelsysteem wordt doorkruist doordat huurders woningen zonder toestemming van de sociale verhuurder aan derden in gebruik geven.

6.14.7.

[geïntimeerde sub 1] heeft in de conclusie van antwoord voorts gesteld dat de boete onredelijk hoog is en gematigd moet worden tot nihil. Volgens [geïntimeerde sub 1] heeft hij nauwelijks inkomen en kan hij een bedrag van € 5.000,-- niet betalen. Woonkwartier heeft het beroep op matiging bestreden. Volgens Woonkwartier is de boete niet buitensporig hoog en moet van de boete een zekere afschrikwekkende werking uitgaan, die vervalt als de boete te laag is.

6.14.8.

De in artikel 6:94 BW Pro opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen (zie onder meer

HR 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207).

6.14.9.

Bij toetsing aan die maatstaf, ziet het hof in het onderhavige geval geen aanleiding voor matiging van de boete van € 5.000,--. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerde sub 1] het verbod tot het in gebruik geven van de woning aan derden langdurig heeft overtreden. Dat is om de in rov. 6.13.6 genoemde redenen zeer onwenselijk. Woonkwartier heeft belang bij een voldoende afschrikwekkende prikkel tegen dergelijke praktijken. Tegen die achtergrond acht het hof het bedrag van € 5.000,-- niet bovenmatig. Daar komt bij dat [geïntimeerde sub 1] geen inzicht heeft gegeven in zijn inkomenssituatie. Dat [geïntimeerde sub 1] de boete niet kan betalen, staat dus niet vast. Bovendien heeft [geïntimeerde sub 1] het verbeuren van de boete over zichzelf afgeroepen, door zonder toestemming van Woonkwartier woning 1 in gebruik te geven aan een of meer derden. De gevolgen van de boete moeten daarom voor zijn rekening blijven.

6.14.10.

Om bovenstaande redenen zal het hof het bedrag van € 5.000,-- toewijzen. Woonkwartier heeft over het bedrag wettelijke rente gevorderd vanaf de dag van de inleidende dagvaarding (2 maart 2021). Ook in zoverre is de vordering van Woonkwartier toewijsbaar.

Conclusie en afwikkeling

6.15.1.

Uit het voorgaande volgt dat het beroepen vonnis, waarbij de vorderingen van Woonkwartier zijn afgewezen en Woonkwartier in de proceskosten is veroordeeld, vernietigd moet worden.

6.15.2.

Het hof zal, opnieuw rechtdoende, rechtdoen zoals hierna onder “De uitspraak” te vermelden.

6.15.3.

Het hof zal [geïntimeerde sub 1] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter en in de proceskosten van het hoger beroep.

7.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, onder zaaknummer 9079077 en rolnummer CV 21-820 tussen partijen gewezen vonnis van 10 november 2021;

opnieuw rechtdoende:

ontbindt de huurovereenkomst tussen Woonkwartier en [geïntimeerde sub 1] betreffende de woning gelegen aan het [adres ] , gemeente Halderberge;
veroordeelt [geïntimeerde sub 1] om die woning binnen veertien dagen na betekening van dit arrest, te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al hetgeen van [geïntimeerde sub 1] is en met al de personen die zijdens [geïntimeerde sub 1] in die woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking te stellen van Woonkwartier;
veroordeelt [geïntimeerde sub 1] tot betaling aan Woonkwartier van € 2.342,08 ter zake huurachterstand over de periode tot met januari 2023, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de dag dat het bedrag opeisbaar is geworden;
veroordeelt [geïntimeerde sub 1] om aan Woonkwartier € 588,83 per maand te betalen over de periode vanaf 1 februari 2023 tot de datum van dit arrest (het moment van ontbinding van de huurovereenkomst van woning 1), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over elke maandtermijn vanaf de dag dat die maandtermijn opeisbaar is geworden;
veroordeelt [geïntimeerde sub 1] om aan Woonkwartier een gebruiksvergoeding van € 588,83 per maand te betalen voor iedere dag vanaf de datum van dit arrest (de datum van ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst) tot de dag waarop Woonkwartier weer de beschikking over het gehuurde heeft gekregen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over elke (maand)termijn vanaf de dag dat die termijn opeisbaar is geworden;
veroordeelt [geïntimeerde sub 1] om aan Woonkwartier € 974,05 te betalen ter zake de kosten van het onderzoek door Veerkracht, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 17 januari 2023;
veroordeelt [geïntimeerde sub 1] om aan Woonkwartier € 5.000,-- te betalen ter zake contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf 2 maart 2021;
compenseert de proceskosten van het geding in eerste aanleg tussen Woonkwartier en [geïntimeerde sub 2] , aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen;
veroordeelt [geïntimeerde sub 1] in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter aan de zijde van Woonkwartier, en begroot die kosten tot op heden op € 108,22 aan dagvaardingskosten, € 126,-- aan griffierecht en € 374,-- aan salaris gemachtigde;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van Woonkwartier tot op heden op € 129,82 aan dagvaardingskosten, € 783,-- aan griffierecht en € 2.957,50 aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten van het hoger beroep tussen Woonkwartier en [geïntimeerde sub 2] , aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 oktober 2023.

griffier rolraadsheer

Ontbinding en ontruiming wegens schending hoofdverblijf en onderverhuur sociale huurwoning

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

1.[geïntimeerde sub 1] ,

5.Het verloop van de procedure

6.De beoordeling

7.De uitspraak