ECLI:NL:GHSHE:2023:2985

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.318.824/01

arrest van 19 september 2023

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. S.H. Peute te Venlo,

tegen

Stichting Woonwenz,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Woonwenz,

advocaat: mr. J.G. van Heertum te Utrecht,

op het bij exploot van dagvaarding van 8 november 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 10 augustus 2022, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen de toenmalig bewindvoerder over de goederen van [appellant] , in diens hoedanigheid van bewindvoerder, als gedaagde en Woonwenz als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 9821745 \ CV EXPL 22-1860)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord met producties 15 en 16;
de door [appellant] genomen akte;
de door Woonwenz genomen antwoordakte.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

De vaststaande feiten en kern van het geschil

3.1.1. Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om de vragen of [appellant] in de door hem van Woonwenz gehuurde woning prostitutiehandelingen heeft laten verrichten, of [appellant] daardoor tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en of die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.1.2. In dit hoger beroep kan op hoofdlijnen worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. Woonwenz is een toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van de Woningwet, en uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.
b. Bij huurovereenkomst van 1 maart 2012 heeft Woonwenz met ingang van die datum aan [appellant] de woning aan de [adres] te [plaats] verhuurd. In artikel 2 van de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen.
c. De woning is een appartement in een wooncomplex met drie woonlagen.
d. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van Woonwenz van toepassing. In de algemene huurvoorwaarden staat onder meer het volgende:

“6.3

Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.

6.4

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden permanent bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)

6.5

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder

toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. (…)”

e. Bij beschikking van 11 augustus 2017 zijn de goederen van [appellant] onder bewind gesteld met benoeming van Bureau Budget Begeleiding B.V. (hierna: de bewindvoerder) tot bewindvoerder. Vanaf dat moment was het aan de bewindvoerder om bij de vervulling van zijn taak [appellant] in en buiten rechte te vertegenwoordigen (artikel 1:441 lid 1 eerste volzin BW).
f. Op 16 oktober 2021 (hof: een zaterdag) is [persoon A] (hierna: [persoon A] ), toezichthouder in dienst van de gemeente Venlo, tezamen met medewerkers van de Afdeling vreemdelingenpolitie (AVIM), Koninklijke Marechaussee (KMar), politie en Leger des Heils in het gehuurde geweest. [persoon A] heeft daarover op ambtseed een handhavingsrapportage opgemaakt. In die rapportage staat onder meer het volgende.

“Op bovengenoemde datum is er door collega [persoon B] van AVIM via de website

[website] een afspraak gemaakt voor het verrichten van erotische handelingen. In de advertentie bood een dame genaamd [naam] haar diensten aan, te weten: tantra, body to

body massages en het ervaren van een hoogtepunt. De prijs hiervoor bedroeg €l00 voor

een uur. De afspraak was gepland om 18:00 uur op de [adres] te [plaats] .

Nadat wij ons in de omgeving gepositioneerd hadden is collega [persoon C] van KMar naar het inmiddels doorgegeven [adres] gegaan. Nadat [persoon C] contact had met de sexwerker is collega [persoon B] aangesloten. Zij zijn vervolgens de woning binnen gegaan. Na ongeveer 5 minuten kregen wij het sein om ook de woning binnen te gaan. Hierop hebben collega's [persoon D] van politie, [persoon E] van het leger des heils en ik, toezichthouder [persoon A] de woning betreden. Nadat ik mij als toezichthouder aan de sexwerker had gelegitimeerd vroeg ik haar om een identiteitsbewijs. Zij toonde mij een Nederlandse identiteitskaart en bleek te zijn:

[naam] , (…)

Zij verklaarde woonachtig te zijn op de (…) te [plaats] en dat ze regelmatig bij haar vriend in [plaats] verbleef op het adres [adres] .

(…)

[naam] gaf aan dat ze ongeveer een jaar een relatie hadden en dat zij klanten kon ontvangen in de woning. Dit vond één of twee keer in de week plaats maar kon ook vaker zijn als er meer afspraken gemaakt werden. Haar vriend was niet altijd aanwezig in de woning als er klanten voor een afspraak kwamen.

[naam] was er van op de hoogte dat het een huurwoning betrof van woningstichting

Woonwenz. Ze was in de veronderstelling dat als er geen overlast zou plaatsvinden zij zich mocht prostitueren in de woning. [naam] gaf aan ingeschreven te zijn in de kamer van koophandel als zelfstandige en dat ze voorheen als werknemer in massagesalons had gewerkt.

Op ons verzoek heeft [naam] ons de kamer getoond waar de handelingen plaats vonden. Wij zagen dat het een kleine kamer betrof waarin een 1 persoons bed was geplaatst. Dit was de eerste kamer rechts in de woning achter de toegangsdeur.

Wij hebben [naam] aangegeven dat er geen seksinrichting mag worden geëxploiteerd

zonder vergunning.

Artikel 3:4 van de APV van de gemeente Venlo:

(…)

In ons bijzijn heeft [naam] haar profiel als [naam] verwijderd van de website [website] . en sloeg de aangeboden hulp voor het verlenen van bijstand van het leger des heils af. Na raadpleging van Nedbrowser bleek dat woningstichting Woonwenz de eigenaar is van het perceel [adres] te [plaats] .”

g. Bij brief van 16 november 2021 heeft de burgemeester van [plaats] aan [appellant] laten wegen geen bestuurlijke maatregel op te leggen, maar hem wel gewaarschuwd geen seksinrichting en/of een escortbedrijf meer te exploiteren in een door hem bewoond/gebruikt pand in de gemeente Venlo, en evenmin te gedogen of toelaten dat anderen zich daarmee bezighouden.
h. Bij brief van 11 januari 2022 heeft Woonwenz aan [appellant] meegedeeld dat hij in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten door prostitutiewerkzaamheden te laten verrichten vanuit de woning en dat Woonwenz daarom tot een beëindiging van de huurovereenkomst wil komen. Zij heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen, om zo een gerechtelijke procedure te voorkomen. Woonwenz heeft een kopie van de brief naar de bewindvoerder verstuurd.
i. Bij brief van 7 februari 2022 heeft de toenmalig advocaat van [appellant] aan Woonwenz meegedeeld dat [appellant] niet instemt met een vrijwillige beëindiging van de huurovereenkomst.
j. Bij e-mail van 8 februari 2022 heeft [persoon A] naar aanleiding van een vraag van Woonwenz het volgende meegedeeld:

“De verklaring van [naam] die ik gerapporteerd heb is zoals ze die heeft afgelegd ten tijde van de controle. Het was ook een rustige setting en ik kon haar goed verstaan. Hier kan dus geen misverstand over bestaan.”

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1. Woonwenz heeft bij dagvaarding van 5 april 2022 de toenmalige bewindvoerder van [appellant] , in diens hoedanigheid van bewindvoerder, gedagvaard. Woonwenz vorderde bij die dagvaarding, samengevat:

ontbinding van de tussen Woonwenz en [appellant] bestaande huurovereenkomst;
veroordeling van de bewindvoerder tot ontruiming van het gehuurde;
veroordeling van de bewindvoerder tot betaling van € 471,25 per maand voor elke ingegane maand tussen de ontbinding en de ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente;

met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten.

3.2.2. Aan deze vordering heeft Woonwenz, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellant] is in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten door het gehuurde te laten gebruiken voor illegale prostitutie. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.

3.2.3. De bewindvoerder heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4. In het beroepen vonnis heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

Op grond van de handhavingsrapportage staat voldoende vast dat in het gehuurde met medeweten van [appellant] gedurende enige tijd minimaal 1 tot 2 keer per week een sekswerker werkzaam is geweest. [appellant] heeft dit onvoldoende betwist (rov. 4.3 en 4.4).
Door het (laten) exploiteren van een seksinrichting in het gehuurde, is [appellant] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst (rov. 4.5).
De tekortkoming is van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst met alle gevolgen daarvan te rechtvaardigen. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde worden daarom toegewezen (rov. 4.6 tot en met 4.9).
Ook de vordering tot betaling van € 471,25 over de periode vanaf de ontbinding tot aan het tijdstip van ontruiming is toewijsbaar (rov. 4.10).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, kort gezegd, de vorderingen van Woonwenz toegewezen, de bewindvoerder (in diens hoedanigheid) in de proceskosten veroordeeld en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Ontruiming van de woning op basis van het beroepen vonnis

3.3.1. [appellant] heeft in de memorie van grieven gesteld dat de woning is ontruimd en dat hij sindsdien geen vaste woon- of verblijfplaats heeft. Woonwenz heeft in de memorie van antwoord gesteld dat, nadat het vonnis van 10 augustus 2022 was gewezen, de ontruiming van de woning is aangezegd tegen 6 september 2022. Volgens Woonwenz heeft [appellant] de woning niet tijdig vrijwillig leeg en ontruimd opgeleverd, en is de woning vervolgens door de deurwaarder ontruimd.

3.3.2. Vast staat dus dat de woning op grond van het beroepen vonnis is ontruimd. Dit ontneemt aan [appellant] niet zijn belang bij een beoordeling van de grieven die hij tegen het beroepen vonnis heeft aangevoerd.

Einde van de bewindvoering na het instellen van het hoger beroep maar vóór het nemen van de memorie van grieven

3.4.1. Bij beschikking van 10 november 2022 heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, het bewind over de goederen van [appellant] op verzoek van de bewindvoerder opgeheven met ingang van 16 november 2022. Dit was kort nadat de bewindvoerder bij de dagvaarding van 8 november 2022 ten behoeve van [appellant] hoger beroep had ingesteld tegen het beroepen vonnis, maar vóórdat op 17 januari 2023 de memorie van grieven in dit hoger beroep is genomen.

3.4.2. Als gevolg van de opheffing van het bewind was het bepaalde in artikel 1:441 lid 1, eerste volzin BW (
“Tijdens het bewind vertegenwoordigt de bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in en buiten rechte”) met ingang van 16 november 2022 niet langer van toepassing. [appellant] was vanaf dat moment dus weer bevoegd om voor zichzelf in rechte op te treden, en de bewindvoerder was niet langer bevoegd [appellant] in rechte te vertegenwoordigen.

3.4.3. In de memorie van grieven staat als appellant echter nog vermeld:
“Bureau Budget Begeleiding B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [appellant] ”. [appellant] heeft in de door hem genomen akte uiteengezet dat die vermelding op een vergissing berust en dat de memorie van grieven geacht kan worden namens hemzelf te zijn genomen, alsmede dat hij het in de memorie van grieven neergelegde standpunt geheel deelt.

Woonwenz heeft zich op dit punt gerefereerd aan het oordeel van het hof. Het hof is van oordeel dat de vermelding op de memorie van grieven dat die namens de bewindvoerder is genomen, op een kennelijke vergissing berust. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het bewind tussen het instellen van het hoger beroep en het nemen van de memorie van grieven is opgeheven. Voor Woonwenz moet redelijkerwijs ook duidelijk zijn geweest dat op dit punt sprake was van een vergissing. Zij heeft inhoudelijk verweer gevoerd tegen de grieven, als ware die door [appellant] aangevoerd. Het hof zal daarom aannemen dat de memorie van grieven door [appellant] is genomen. Dienovereenkomstig heeft het hof [appellant] in de kop van dit arrest als de huidige appellant vermeld.

Het verdere geding in hoger beroep

3.5.1. [appellant] heeft twee grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. [appellant] heeft op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Woonwenz, met veroordeling van Woonwenz in de proceskosten.

3.5.2. Woonwenz heeft de grieven besteden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het beroepen vonnis met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.

Over grief I: Is [appellant] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten?

3.6.1. Grief I is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] in het gehuurde een seksinrichting heeft laten exploiteren en daardoor tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] , samengevat:

dat hij op 16 oktober 2021, toen de controle in het gehuurde plaatsvond, in het ziekenhuis verbleef omdat hij daar was geopereerd aan een hernia;
dat hij, voor de periode dat hij in het ziekenhuis zou verblijven, aan [naam] had gevraagd om zijn huisdieren te verzorgen;
dat hij niet wist dat [naam] op 16 oktober 2021 in het gehuurde werkzaamheden als prostituee ontplooide, en dat hij daarvoor ook geen toestemming heeft gegeven;
dat er geen bewijsmiddelen zijn waaruit blijkt dat [naam] vaker haar diensten als prostituee heeft aangeboden vanuit de woning.

[appellant] concludeert dat hij niet tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst.

3.6.2. Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop. [appellant] heeft niet betwist dat [naam] onder de naam [naam] haar diensten als sekswerker heeft aangeboden via een website, en dat zij op 16 oktober 2021 dergelijke werkzaamheden wilde verrichten vanuit het gehuurde. [appellant] heeft voorts niet betwist dat [naam] bij gelegenheid van de controle van 16 oktober 2021 tegenover [persoon A] onder meer heeft verklaard, samengevat:

dat ze in [plaats] woonde en dat ze regelmatig bij haar vriend [appellant] in het gehuurde verbleef;
dat zij ongeveer een jaar een relatie had met [appellant] en dat zij klanten kon ontvangen in de woning;
dat dit één of twee keer in de week plaatsvond, maar ook vaker als er meer afspraken gemaakt werden;
dat [appellant] niet altijd aanwezig was in de woning als er klanten voor een afspraak kwamen;
dart ze veronderstelde dat zij zich mocht prostitueren in de woning als er geen overlast zou plaatsvinden.

Deze verklaring wijst erop dat de prostitutiehandelingen in de woning gedurende langere tijd met enige regelmaat hebben plaatsgevonden en dat [appellant] daarvan op de hoogte was en daar toestemming voor had gegeven.

3.6.3. Tegen de achtergrond van de door [naam] afgelegde verklaring, heeft [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd dat [naam] alleen kortdurend, tijdens zijn ziekenhuisopname, in het gehuurde was om voor de dieren van [appellant] te zorgen, en dat hij geen weet had van de werkzaamheden van [naam] als sekswerker. Het hof acht hierbij het volgende van belang:

Voordat de burgemeester bij brief van 16 november 2021 [appellant] heeft gewaarschuwd geen seksinrichting en/of een escortbedrijf meer te exploiteren in het gehuurde, en evenmin te gedogen of toelaten dat anderen zich daarmee bezighouden, heeft de burgemeester bij brief van 2 november 2021 aan [appellant] het voornemen kenbaar gemaakt een bestuurlijke maatregel op te leggen. [appellant] heeft vervolgens op 5 november 2021 een zienswijze ingediend. In die zienswijze heeft [appellant] in het geheel niet vermeld dat hij tijdens de controle van 16 oktober 2021 in het ziekenhuis verbleef, maar geschreven dat een vriendin van hem twee weekenden in de woning heeft gezeten om zijn kat te verzorgen omdat hij in de weekenden weg was. Die omschrijving (afwezigheid van [appellant] in de weekenden) wijst er in het geheel niet op dat de afwezigheid verband hield met een ziekenhuisopname wegens een herniaoperatie. Het hof acht het een feit van algemene bekendheid dat reguliere operaties niet in weekenden plegen te worden verricht.
Daar komt bij dat Woonwenz er al bij de conclusie van repliek op heeft gewezen dat iedere onderbouwing over een beweerdelijke ziekenhuisopname ontbreekt. Het had dus op de weg van [appellant] gelegen om daarover in elk geval bij de memorie van grieven verifieerbare gegevens over te leggen. [appellant] heeft dat zonder toelichting achterwege gelaten. Nadat Woonwenz er in de memorie van antwoord op wees dat nog steeds geen onderbouwend stuk over enige ziekenhuisopname was overgelegd, heeft [appellant] ook in de door hem nog genomen akte geen bewijsstuk daarover overgelegd zoals bijvoorbeeld een briefje van zijn huisarts.
In de door [appellant] bij conclusie van dupliek overgelegde schriftelijke verklaring van zijn ambulant hulpverlener wordt wel terloops melding gemaakt van een herniaoperatie die [appellant] op enig moment heeft ondergaan. Waar de hulpverlener zijn wetenschap over een herniaoperatie aan ontleent, blijkt echter niet uit de verklaring. Op of omstreeks welke datum de operatie zou hebben plaatsgevonden, is uit de verklaring in het geheel niet af te leiden. [appellant] heeft ook zelf niet nader toegelicht op welke datum de operatie heeft plaatsgevonden en van wanneer tot wanneer hij in verband daarmee in het ziekenhuis zou hebben verbleven. Het hof concludeert om al deze redenen dat [appellant] , tegenover de stellingen van Woonwenz, onvoldoende heeft onderbouwd dat hij op zaterdag 16 oktober 2021 in het ziekenhuis verbleef en geen wetenschap had van de activiteiten van [naam] in het gehuurde.
[appellant] heeft nog gewezen op WhatsAppberichten die tussen [naam] en [appellant] zijn gewisseld, en waarin [naam] onder meer heeft geschreven: “Kan je nog aangifte doen tegen mij”, “Omdat ik je huis heb gebruikt buiten jou weten”, “Dan ben ik gene die problemen krijgt maar jij wss niet meer”. Het is aannemelijk dat deze WhatsAppberichten pas zijn verzonden enige tijd na de controle van 16 oktober 2021 en vermoedelijk ook pas nadat Woonwenz kenbaar had gemaakt tot een beëindiging van de huurovereenkomst te willen komen. In de berichten wordt immers gerefereerd aan de komst van de politie gevolgd op de met [naam] gemaakte afspraak. Bij het versturen van deze berichten hadden [naam] en [appellant] een duidelijk belang en doel: te bewerkstelligen dat de huurovereenkomst van [appellant] niet zou worden ontbonden. Daarom kan naar het oordeel van het hof uit deze berichten niet worden afgeleid dat [naam] haar activiteiten in het gehuurde uitvoerde buiten medeweten van [appellant] . Het hof hecht veel meer waarde aan de verklaring die [naam] op het moment van de controle tegenover [persoon A] heeft afgelegd. Toen had [naam] nog weinig of geen gelegenheid gehad om de gevolgen van haar verklaring te overzien en om de inhoud van haar verklaring vanwege de gevolgen daarvan bij te stellen. Het hof gaat er dus vanuit dat de verklaring die [naam] tegenover [persoon A] heeft afgelegd, juist is. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat [naam] tegenover [persoon A] een onjuiste verklaring heeft afgelegd. Er valt ook niet in te zien welk belang [naam] erbij zou hebben gehad om tegenover [persoon A] haar prostitutieactiviteiten in het gehuurde omvangrijker voor te doen dan zij waren, en om te verklaren dat [appellant] soms tijdens die activiteiten in de woning aanwezig was als daarvan geen sprake was. Het hof acht daarom onvoldoende betwist dat [naam] naar waarheid heeft verklaard tegen [persoon A] .
De ambulant hulpverlener van [appellant] heeft in de hierboven al genoemde schriftelijke verklaring onder meer gesteld dat hij bij de wekelijks aangekondigde bezoeken aan [appellant] en bij de soms onaangekondigde bezoeken aan [appellant] nooit een vrouw heeft aangetroffen. Ook daarmee wordt de verklaring die [naam] tegenover [persoon A] heeft afgelegd, naar het oordeel van het hof onvoldoende ontkracht. [naam] heeft immers verklaard dat zij in Wateringen woont. Het is goed mogelijk dat de hulpverlener geen bezoeken heeft gebracht aan de woning op de momenten dat [naam] daar was, te meer omdat de hulpverlener die bezoeken doorgaans aankondigde.

Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat [appellant] onvoldoende heeft betwist dat [naam] gedurende langere tijd een of meerdere malen per week tegen betaling seksuele handelingen met klanten heeft verricht in het gehuurde van [appellant] . Omdat [appellant] dit onvoldoende heeft betwist, neemt het hof het als vaststaand aan (artikel 149 lid 1 Rv). Het hof zie daarom geen aanleiding om hierover nog bewijslevering te laten plaatsvinden.

3.6.4. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] , door een kamer in het gehuurde ter beschikking te stellen voor illegale prostitutie, zich in strijd met artikel 7:213 BW niet als een goed huurder heeft gedragen en dus in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten is. Het hof acht daarbij van belang dat prostitutiewerkzaamheden in huurwoningen risico’s meebrengen voor de woonomgeving. Dat in dit geval niet van concrete overlastmeldingen is gebleken, doet daar niet aan af. Woonwenz hoeft het risico van het ontstaan van dergelijke overlast niet te accepteren. Overigens heeft het risico zich in elk geval in die mate gerealiseerd dat op 16 oktober 2021 een politiecontrole in het gehuurde heeft plaatsgevonden waar meerdere instanties en personen bij betrokken zijn geweest. Verder heeft [appellant] in strijd met artikel 2 van de huurovereenkomst, in strijd met de artikelen 6.4 en 6.5 van de algemene huurvoorwaarden en in strijd met artikel 7:214 BW gehandeld door de woning niet uitsluitend als woonruimte voor zichzelf en leden van zijn huishouden te gebruiken, maar door daarin door [naam] bedrijfsmatig (prostitutie)werkzaamheden te laten verrichten.

3.6.5. Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief I. [appellant] is in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten.

Over grief II: rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst?

3.7.1. Door middel van grief II betoogt [appellant] dat de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, als het hof oordeelt dat daarvan sprake is, wegens haar geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In de toelichting op de grief stelt [appellant] dat de duur en intensiteit van de activiteiten van [naam] in de woning niet is komen vast te staan, en dat niet is komen vast te staan dat het woongenot van de omwonenden daadwerkelijk is aangetast. [appellant] heeft voorts aangevoerd dat hij meerdere jaren zonder enig incident in de woning heeft gewoond, en dat hij een groot belang had bij het kunnen blijven wonen in de woning.

3.7.2. Het hof verwerpt ook deze grief. Als onvoldoende betwist is komen vast te staan dat [naam] als prostituee met medeweten van [appellant] gedurende langere tijd één of meerdere klanten per week heeft ontvangen in het gehuurde. Het heeft [appellant] redelijkerwijs duidelijk moeten zijn dat dit op grond van de wet, de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden niet was toegestaan. Woonwenz heeft als sociale verhuurder de wettelijke taak om bij te dragen aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van haar huurwoningen. Het laten gebruiken van een kamer in een huurwoning voor prostitutie roept risico’s in het leven voor die leefbaarheid, en kan bovendien de verhuurbaarheid van de omliggende woningen schaden. Woonwenz hoeft dat niet te accepteren. Het hof oordeelt daarom dat de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen wel rechtvaardigt. Een afweging van de wederzijdse belangen voert niet tot een ander oordeel. Woonwenz heeft er ook belang bij dat andere huurders zien dat activiteiten als deze in een huurwoning niet worden geaccepteerd. Als de onderhavige tekortkoming door de vingers wordt gezien, zouden andere huurders de indruk kunnen krijgen dat het met sancties op dit soort activiteiten wel losloopt, en kunnen overwegen om vergelijkbare activiteiten te ontwikkelen. Woonwenz heeft er een gerechtvaardigd belang bij om dat te voorkomen. De ontbinding van de huurovereenkomst heeft weliswaar ingrijpende gevolgen voor [appellant] , maar dat is bijna altijd het geval bij een ontbinding van een huurovereenkomst. De belangen van Woonwenz moeten naar het oordeel van het hof gelet op de omstandigheden van dit geval het zwaarste wegen.

3.7.3. Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief II.

Conclusie en afwikkeling

3.8.1. Omdat de grieven van [appellant] geen doel treffen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen.

3.8.2. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 9821745 \ CV EXPL 22-1860 gewezen vonnis van 10 augustus 2022;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van Woonwenz tot op heden op € 783,-- aan griffierecht en op € 1.774,50 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 september 2023.

griffier rolraadsheer