ECLI:NL:GHSHE:2023:2247

• Datum uitspraak: 11 juli 2023
• Publicatiedatum: 11 juli 2023
• Zaaknummer: 200.304.936_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over horecabedrijfsruimte met onderverhuur en betalingsgeschillen

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen InBev Nederland N.V. en haar huurders, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2], die een horecabedrijfsruimte huren en deze gedeeltelijk onderverhuren aan derden. De procedure is gestart na een hoger beroep tegen een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, waarin de huurders in conventie en eisers in reconventie waren. De kern van het geschil betreft de vraag of de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd en of er sprake is van tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst door de huurders. Het hof heeft vastgesteld dat de huurders nog steeds de contractuele wederpartij van InBev zijn en dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd. De huurachterstand en de tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst zijn verder onderzocht, waarbij het hof heeft besloten dat er nadere informatie nodig is om te oordelen over de ontbinding van de huurovereenkomst en de toewijsbaarheid van de vorderingen in conventie. De zaak is verwezen naar de rol voor een akte na tussenarrest aan de zijde van InBev.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.304.936/01

arrest van 11 juli 2023

in de zaak van

InBev Nederland N.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als Inbev,

advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats]

3.
[de B.V. 1] . , gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerden,

hierna tezamen aan te duiden als [geïntimeerden] en afzonderlijk als [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en [de B.V. 1] ,

advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 28 december 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 16 december 2021, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen Inbev als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 8788852 / CV EXPL 20-6468)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 10 december 2020.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de door Inbev genomen memorie van grieven, tevens houdende een wijziging van eis in conventie, met producties 30, 31 en 32;
• de door [geïntimeerden] genomen memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties 1 en 2;
• de door Inbev genomen memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met producties 33 en 34;
• de door [geïntimeerden] genomen akte;
• de door Inbev genomen antwoordakte.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De vaststaande feiten en de kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om een door Inbev aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , dan wel aan [de B.V. 1] , verhuurde onroerende zaak, die [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , dan wel [de B.V. 1] , in delen hebben onderverhuurd aan verschillende onderhuurders. In verband daarmee zijn tussen partijen meerdere geschillen gerezen.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. Inbev is een landelijk opererende brouwerij die onder meer panden huurt en vervolgens onderverhuurt aan horecaexploitanten teneinde verkooppunten voor haar dranken te realiseren.
• b. In dat kader huurt Inbev onder meer de onroerende zaak (inclusief buitenterrein met parkeerplaatsen) aan [adres 1] te [plaats] van de eigenaar van die onroerende zaak.
• c. Inbev heeft de onroerende zaak bij huurovereenkomst van 20 april 1998 met ingang van 1 april 1998 (onder)verhuurd. In de huurovereenkomst, die mede door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is ondertekend, staan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als huurders vermeld. Voor de leesbaarheid van dit arrest zal het hof Inbev verder aanduiden als verhuurder, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , dan wel [de B.V. 1] , als huurder(s), en de partijen aan wie zij delen van de onroerende zaak hebben onderverhuurd als onderhuurders.
• d. Volgens artikel 1 van de huurovereenkomst is het gehuurde een “horecapand met zaal en snackbar”.
• e. De huur is aanvankelijk aangegaan voor 10 jaar, daarna tweemaal voor 5 jaar verlengd, en vervolgens gaan lopen voor onbepaalde tijd.
• f. Artikel 5 van de huurovereenkomst, waarin Inbev is aangeduid als “de Brouwerij” en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als “relatie”, luidt als volgt:

“De Brouwerij bedingt uitdrukkelijk dat het gehuurde uitsluitend conform bestemming als vermeld in artikel 1 moet worden geëxploiteerd. Het staat relatie niet vrij, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de Brouwerij, er een andere bestemming aan te geven. Het is relatie verboden het in het gehuurde te exploiteren café gesloten te houden op uren dat café’s, ter plaatse waar het gehuurde gelegen is, plegen open te zijn. (…) Het is relatie verboden het gehuurde of een deel daarvan aan derden, onder welke titel ook, in gebruik af te staan. Het is relatie verboden de exploitatie van het cafébedrijf aan derden, onder welke titel ook, af te staan of op welke wijze ook

over te doen zonder voorgaand overleg met de Brouwerij.”

• g. Tussen partijen staat vast dat de huur op grond van de huurovereenkomst moet worden voldaan vóór of op de eerste van iedere maand. In artikel 3 van de huurovereenkomst staat onder meer dat de huurprijs moet worden voldaan bij vooruitbetaling.
• h. Bij brief van 27 juli 1998 heeft Inbev aan [geïntimeerde 1] het volgende meegedeeld:

“In aanvulling op de huurovereenkomst met betrekking tot [adres 1] te [plaats] berichten wij u dat wij bekend zijn met het feit dat [de B.V. 1] . gebruikt zal worden voor de exploitatie van het bedrijf aan bovengenoemd adres.

Wij hebben hier geen bezwaar tegen.

De besloten vennootschap [de B.V. 1] kan hieraan echter geen huurrechten

ontlenen.”

• i. Bij onderhuurovereenkomst van 17 december 1998 hebben [de B.V. 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het van het gehuurde onderdeel uitmakende perceel grond als parkeerterrein onderverhuurd aan de Rabobank. Het onderverhuurde perceel grensde destijds aan de onroerende zaak van de Rabobank ( [adres 2] te [plaats] ).
• j. Bij brief van 23 oktober 2001 heeft Inbev aan [geïntimeerde 1] onder meer het volgende meegedeeld:

“Naar aanleiding van de gesprekken (…) die u heeft gevoerd met onze Horeca Accountmanager (…) berichten wij u in de zaak van de [de V.O.F] te [plaats] als volgt.

Wij zijn bereid aan u persoonlijk het recht te verlenen om bovengenoemde horecaexploitatie onder te verhuren aan derden, op voorwaarde dat deze derde personen aan ons worden voorgesteld en door ons worden goedgekeurd. Dit recht is persoonlijk en derhalve niet overdraagbaar aan andere personen.”

• k. Bij onderhuurovereenkomst van 1 maart 2002 heeft [de B.V. 1] het cafégedeelte van het gehuurde met ingang van 1 maart 2002 onderverhuurd aan [persoon A] (hierna: [persoon A] ). [persoon A] heeft op 1 april 2002 samen met zijn echtgenote [de V.O.F] opgericht. Inbev heeft voor deze onderverhuur toestemming verleend.
• l. Rabobank heeft haar onroerende zaak aan de [adres 2] in september 2004 verkocht aan [de B.V. 2] De rechten en verplichtingen uit de onderhuurovereenkomst van 17 december 1998 met betrekking tot het parkeerterrein zijn bij gelegenheid hiervan door [de B.V. 2] overgenomen van de Rabobank.
• m. Bij onderhuurovereenkomst van 21 september 2014 heeft [de B.V. 1] het snackbargedeelte van het gehuurde met ingang van 1 februari 2014 verhuurd aan [[bedrijf]] , die daarbij werd vertegenwoordigd door haar vennoten [persoon B] en [persoon C] .
• n. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in een gesprek van 17 maart 2017 aan Inbev verzocht om [de B.V. 1] in hun plaats te stellen als huurder, omdat zij de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt.
• o. Bij e-mail van 15 februari 2018 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] Inbev nogmaals verzocht om het indeplaatsstellingsverzoek van 17 maart 2017 in overweging te nemen en eraan mee te werken.
• p. Bij e-mail van 21 februari 2018 heeft de advocaat van Inbev aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] onder meer meegedeeld, kort samengevat, dat Inbev niet instemt met het verzoek om [de B.V. 1] in de plaats van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] te stellen als huurder.

- q. Bij e-mail van 5 september 2019 heeft [geïntimeerde 1] aan Inbev het volgende meegedeeld:

“Inzake café [de V.O.F] ” kunnen wij u als volgt berichten.

Zoals destijds de exploitatie is overgedragen van [persoon D] aan [persoon A] en [persoon E] zijn wij nu voornemens medewerking te verlenen aan de overdracht van de exploitatie aan [persoon F] .

Wij hebben begrepen dat [persoon F] inmiddels hierover contact heeft gehad met [persoon G] .

De streefdatum voor deze overdracht is 1 januari 2020.

Mocht u nog vragen en/of opmerkingen hebben dan vernemen wij dit graag.

- r. Bij e-mail van 10 september 2019 heeft de advocaat van Inbev aan [geïntimeerde 1] onder meer het volgende meegedeeld:

“Namens cliënte is telkens aangegeven dat de exploitatie en de huurovereenkomst in één hand dient te zijn. Dit is ook het uitgangspunt geweest om te komen tot verdere afspraken.

Uiteindelijk is besloten dat de aandelen in [de B.V. 1] . zouden worden overgenomen en de activiteiten van de [de V.O.F] zouden worden ingebracht in voormelde vennootschap. Op die manier zou de bestaande huurovereenkomst met [de B.V. 1] . in stand blijven en kon de exploitatie vanuit deze vennootschap aan een geschikte kandidaat, na goedkeuring door cliënte, worden overgedragen.

Daarna zijn de gesprekken met de betreffende kandidaat voortgezet. Uw bericht dat deze kandidaat de positie van [de V.O.F] als huurder van [de B.V. 1] . zal overnemen en dus [de B.V. 1] . als tussenschakel blijft voort bestaan, komt dan ook als een verrassing. Cliënte is daarmee niet akkoord.”

- s. Bij e-mail van 31 oktober 2019 heeft [de B.V. 1] bij monde van [geïntimeerde 1] aan Inbev onder meer het volgende meegedeeld:

“Wij zijn de mening toegedaan dat uw visie en standpunt bij de rechtbank geen stand houdt en gaan een rechtszaak in deze kwestie dan ook niet uit de weg.

Echter, omdat beide vennoten [geïntimeerde 2] en ondergetekende inmiddels de leeftijd van 70 jaren ruim gepasseerd zijn en onderhavige kwestie geen toegevoegde waarde meer heeft doen wij u het volgende voorstel:

[de B.V. 1] is bereid per 31 december a.s. de huurovereenkomst met u te beëindigen onder voorwaarde dat de lopende huurovereenkomsten en verplichtingen met de huidige huurders door u worden overgenomen.

[de B.V. 1] zal dan tot en met 31 december a.s. alle lopende zaken correct afwikkelen en vervolgens [de B.V. 1] . liquideren.

Op deze wijze komen wij aan uw nadrukkelijke wens tegemoet dat [de B.V. 1] . als tussenschakel wegvalt.”

• t. Bij e-mail van 7 november 2019 heeft de advocaat van Inbev aan [geïntimeerde 1] onder meer meegedeeld dat het voorstel van 31 oktober 2019 voor Inbev niet acceptabel is omdat Inbev dan een afzonderlijke huurovereenkomst voor het cafégedeelte en een afzonderlijke huurovereenkomst voor het snackbargedeelte zou moeten overnemen, en dan het leegstandsrisico zou dragen indien het cafégedeelte onverhoopt in de toekomst leeg zou komen te staan, terwijl dan niet de gehele bedrijfsruimte opnieuw kan worden verhuurd omdat het snackbargedeelte dan nog verhuurd is.
• u. Op 22 november 2019 heeft er een bespreking plaatsgevonden over de beoogde overname van de exploitatie van [de V.O.F] . Daarbij waren vertegenwoordigd de toenmalige exploitant ( [persoon A] ), de beoogde nieuwe exploitant ( [persoon F +H] ) en Inbev. Van deze bijeenkomst is een verslag opgemaakt, waarin een aantal te ondernemen acties is vermeld.
• v. Bij e-mail van 3 februari 2020 hebben [persoon F +H] aan [geïntimeerde 1] en Inbev het volgende meegedeeld:

“Naar aanleiding van de gesprekken in de afgelopen week met de meeste partijen, plus een aantal adviseurs en juristen, mbt de overname van de [de V.O.F] is ons gebleken dat er geen basis is om een gezond levensvatbaar bedrijf te starten dan wel over te nemen.

De reden daarvoor is velerlei. Zowel de huurcontracten, de huurprijs, de staat van het pand en installaties, als het gekozen tijdspad maken dit onmogelijk.

We hebben er onzerzijds werkelijk alles aan gedaan om het toch nog mogelijk te maken, maar het mocht niet baten.

We schorten derhalve alle onderhandelingen op en nemen [de V.O.F] dus niet over.”

• w. [de V.O.F] heeft de exploitatie van het cafégedeelte gestaakt en de onderhuurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2020. Het cafégedeelte staat sinds 1 maart 2020 leeg.
• x. Bij e-mail van 6 maart 2020 heeft [de B.V. 1] bij monde van [geïntimeerde 1] aan de advocaat van Inbev onder meer het volgende meegedeeld:

“Reeds met onze e-mail van 31-10-2019 hebben wij u kenbaar gemaakt de huurovereenkomst met u per 31 december j.l te beëindigen.

Doordat u (Inbev) tijdens de bespreking van 22-11-2019 uw ingenomen standpunten van voorheen bereid was te herzien leek dit tot een mogelijke tussentijdse oplossing te leiden.

Echter de door u gestelde eisen bleken voor de mogelijke kandidaat dusdanig zwaar dat hij hier niet aan wenste/kon voldoen en derhalve is afgehaakt.

Omdat u niet voornemens bent voorwaarden te creëren die voor ons en mogelijke kandidaten haalbaar zijn manoeuvreert u ons in een positie dat wij geen andere keuze hebben dan het object [de V.O.F] aan u terug over te dragen.

Dit hebben wij u reeds mondeling op 3 maart medegedeeld.

De huurpenningen over maart 2020 zijn dan ook door ons gestorneerd.”

- y. [[bedrijf]] is onderhuurder gebleven van het cafégedeelte. In het verslag van de bijeenkomst van 22 november 2019 staat onderaan blz. 1 over deze onderhuurder het volgende:

“De exploitant van [[bedrijf]] ( [naam] ) geeft wisselende signalen af, maar lijkt

niet te willen vertrekken als huurder tenzij hij daar een stevige afkoopsom voor

ontvangt. Geen van de aanwezigen is bereid daartoe geld op tafel te leggen.”

• z. De door de huurders aan Inbev verschuldigde huurprijs bedroeg in maart 2020 € 3.183,03 inclusief btw. Met ingang van 1 april 2020 is de huurprijs verhoogd (naar het hof aanneemt: geïndexeerd) naar € 3.266,72 inclusief btw per maand.
• aa. Vanwege de tussen [geïntimeerden] en Inbev gerezen conflictsituatie hebben [geïntimeerden] aanvankelijk in 2020 een huurachterstand laten ontstaan. Op 19 november 2020 hebben gedaagden alsnog de achterstallige huur over de periode tot en met november 2020 voldaan.
• bb. Ten tijde van de in het geding bij de kantonrechter op 24 maart 2021 gehouden zitting, was geen sprake van een huurachterstand. Inbev heeft in punt 17 van de memorie van grieven een overzicht gegeven van het huurbetalingsgedrag van [geïntimeerden] van na de zitting, welk overzicht door [geïntimeerden] niet is bestreden. Volgens dat overzicht hebben [geïntimeerde 1] de huur over de maanden april 2021 tot en met november 2021 en januari 2022 steeds te laat betaald (niet voor of op de eerste van elke maand), terwijl zij de huur over december 2021 ten tijde van het maken van het overzicht nog in het geheel niet hadden betaald.

Het geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde Inbev in het geding bij de kantonrechter in conventie, na haar eis te hebben gewijzigd, samengevat:

• I.
• II.

en voorts primair en subsidiair : hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , althans veroordeling van [de B.V. 1] :

• III. tot ontruiming van het gehuurde;
• IV. tot betaling van € 522,72 aan contractuele rente althans € 312,04 aan wettelijke handelsrente althans € 78,-- aan wettelijke rente berekend tot aan de betaling van november 2020;
• V. tot betaling van € 3.266,72 inclusief btw over elke maand na november 2020 tot aan de datum van ontruiming, vermeerderd met rente;

met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , althans veroordeling van [de B.V. 1] , in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft Inbev, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

• [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn de huurders van de in geding zijnde onroerende zaak en dus de wederpartij van Inbev. Als daarover anders wordt geoordeeld dan is [de B.V. 1] de huurder en dus de wederpartij van Inbev.
• [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , althans [de B.V. 1] , zijn in meerdere opzichten tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
• Bovendien hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , althans [de B.V. 1] , de huur opgezegd. De huur is daardoor per 31 oktober 2020 geëindigd. Ook om die reden is ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd.
• [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , althans [de B.V. 1] , moeten nog contractuele rente betalen omdat zij de huur over de maanden maart 2020 tot en met november 2020 te laat hebben betaald. Verder moeten zij worden veroordeeld tot betaling van een bedrag ter hoogte van de huur voor elke maand na november 2020 tot aan de datum van de ontruiming.

3.2.3.

[geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op hun verweer in conventie vorderden [geïntimeerden] bij de kantonrechter in reconventie, samengevat:

• primair : te bepalen of te verklaren voor recht dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 maart 2020 € 636,04 per maand bedraagt;
• subsidiair : veroordeling van Inbev tot betaling aan [geïntimeerden] van € 23.675,67, en tot betaling aan [geïntimeerden] van € 2.630,63 per maand over elke maand na 30 november 2020 tot aan de datum dat er een huurder zal zijn voor het horecagedeelte van het gehuurde die bereid is maandelijks € 2.630,63 aan huurpenningen te voldoen;

met veroordeling van Inbev in de proceskosten.

[geïntimeerden] baseren deze vorderingen op de stellingen die het hof in rov. 3.8.1 van dit arrest kort zal weergeven.

3.2.4.

Inbev heeft in reconventie verweer gevoerd.

3.2.5.

In het tussenvonnis van 10 december 2020 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

3.2.6.

In het eindvonnis van 16 december 2021 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [de B.V. 1] is aan te merken als wederpartij van Inbev bij de huurovereenkomst (rov. 5.1 tot en met 5.4).
• De huurovereenkomst is niet door opzegging geëindigd (rov. 5.7).
• De huurachterstand die heeft bestaan, was ten tijde van de zitting volledig ingelopen en vormt geen grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst (rov. 5.8).
• Dat [de B.V. 1] het parkeerterrein onderverhuurd, vormt geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (rov. 5.9.1).
• Het niet (doen) exploiteren van het cafégedeelte is wel een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, maar deze tekortkoming is gelet op de feiten en omstandigheden van dit geval niet voldoende ernstig om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen (rov. 5.9.2).
• Om bovenstaande redenen moeten de vorderingen I, II en III in conventie worden afgewezen. Vordering V moet worden afgewezen omdat niet gebleken is dat Inbev daarbij een zelfstandig belang heeft (rov. 5.10).
• De vorderingen van [geïntimeerden] in reconventie zijn niet toewijsbaar (rov. 5.12).
• De in conventie onder IV gevorderde contractuele rente over de te laat betaalde huur is toewijsbaar (rov. 5.15).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter, samengevat:

• [de B.V. 1] in conventie veroordeeld om aan Inbev de contractuele rente over de onbetaald gebleven huurbedragen te voldoen tot aan de betaling van 19 november 2020;
• het in conventie meer of anders gevorderde afgewezen;
• Inbev in de proceskosten van het geding in conventie veroordeeld;
• de vorderingen van [geïntimeerden] in reconventie afgewezen;
• [geïntimeerden] in de proceskosten van het geding in reconventie veroordeeld.

Het geding in principaal en incidenteel hoger beroep

3.3.1.

Inbev heeft in de memorie van grieven haar eis in conventie in verschillende opzichten gewijzigd. Zij vordert na deze eiswijziging, samengevat:

• A.
• B.

en voorts primair en subsidiair : hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , althans veroordeling van [de B.V. 1] :

• C. tot ontruiming van het gehuurde;
• D. tot betaling van € 6.574,88 althans 4.941,52 inclusief btw aan achterstallige huur over de periode tot en met januari 2022, vermeerderd met de contractuele rente althans de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente;
• E. tot betaling van de contractuele rente althans de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente over de vanaf maart 2021 niet tijdig betaalde huurbedragen;
• F. tot betaling van een bedrag gelijk aan de laatst geldende huursom per maand, althans de huursom van € 3.308,16 inclusief btw per maand, vermeerderd met de contractuele rente althans de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente;

met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

Deze eiswijziging heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

3.3.2.

Inbev heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Inbev heeft op basis van die grieven geconcludeerd tot, naar het hof begrijpt, gedeeltelijke vernietiging van het beroepen vonnis en tot het, in zoverre opnieuw rechtdoende, alsnog toewijzen van haar in hoger beroep gewijzigde vorderingen.

Naar het hof begrijpt wenst Inbev geen vernietiging van het beroepen vonnis voor zover het betreft de toewijzing van vordering IV in conventie, de afwijzing van de vorderingen in reconventie en de veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van het geding in reconventie.

3.3.3.

[geïntimeerden] hebben de grieven van Inbev in principaal hoger beroep bestreden en geconcludeerd tot, naar het hof begrijpt, bekrachtiging van het beroepen vonnis voor zover in principaal hoger beroep aangevochten.

[geïntimeerden] hebben voorts in incidenteel hoger beroep één grief aangevoerd tegen het beroepen vonnis. Op basis van die grief hebben zij in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot, naar het hof begrijpt, vernietiging van het beroepen vonnis voor zover daarbij hun vorderingen in reconventie zijn afgewezen en, in zoverre opnieuw rechtdoende, toewijzing alsnog van hun vorderingen in reconventie.

3.3.4.

Inbev heeft de grief van [geïntimeerden] in incidenteel hoger beroep bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis voor zover in incidenteel hoger beroep aangevochten.

Over grief I in principaal hoger beroep: de feitenvaststelling

3.4.1.

Grief I in principaal hoger beroep is gericht tegen de vaststelling van feiten die de kantonrechter in de overwegingen 2.1 tot en met 2.17 van het beroepen vonnis heeft gegeven. Volgens Inbev is die feitenvaststelling ten dele onjuist en bovendien onvolledig.

3.4.2.

Het hof is ten dele tegemoetgekomen aan deze grief door in rov. 3.1.2 van dit arrest een nieuwe vaststelling van de feiten te geven.

3.4.3.

Verder overweegt het hof naar aanleiding van de grief het volgende. Een feitenvaststelling beoogt de hoofdlijnen weer te geven van hetgeen tussen partijen over hun geschil vaststaat. Een feitenvaststelling hoeft niet “volledig” te zijn. Dat een feit dat voor de beoordeling van belang is, niet in de feitenvaststelling is opgenomen, maakt de feitenvaststelling niet ondeugdelijk. De rechter moet bij de beoordeling van het geschil uiteraard wel alle relevante feiten – ook relevante details die niet bij de feitenvaststelling zijn vermeld – in de beoordeling betrekken. Verder horen feiten die door de ene partij zijn gesteld maar door de andere partij zijn betwist, niet thuis in een feitenvaststelling.

3.4.4.

De toelichting die Inbev op grief I in principaal hoger beroep heeft gegeven, bevat argumenten die in feite strekken ter ondersteuning van de andere grieven in principaal hoger beroep. Het hof zal die argumenten voor zover nodig bij de behandeling van de andere grieven betrekken.

3.4.5.

Het enkele betoog van Inbev dat de door de kantonrechter gegeven feitenvaststelling onjuist en onvolledig is, brengt voorts op zichzelf niet mee dat de kantonrechter tot onjuiste eindoordelen is gekomen. Dat hangt af van een beoordeling van de andere grieven, en zal het hof bij de behandeling van de andere grieven verder beoordelen.

3.4.6.

Grief I hoeft bij gebreke van zelfstandige betekenis verder niet besproken te worden.

Over grief II in principaal hoger beroep: wie is de wederpartij van Inbev bij de huurovereenkomst?

3.5.1.

Grief II in principaal hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [de B.V. 1] is aan te merken als wederpartij van Inbev bij de huurovereenkomst. In de toelichting op de grief betoogt Inbev dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de in geding zijnde onroerende zaak van Inbev hebben gehuurd, en dat daarin nooit verandering is gekomen.

3.5.2.

Deze grief is terecht voorgedragen. Het hof acht daarbij de volgende feiten en omstandigheden van belang.

• In de huurovereenkomst van 20 april 1998, waarbij Inbev de onroerende zaak met ingang van 1 april 1998 heeft verhuurd, staan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als huurders vermeld. De naam [de B.V. 1] komt in de huurovereenkomst niet voor.
• Inbev heeft in haar brief van 27 juli 1998 aan [geïntimeerde 1] meegedeeld dat zij bekend is met het feit dat [de B.V. 1] gebruikt zal worden voor de exploitatie van het bedrijf aan het adres van het gehuurde, en dat zij daar geen bezwaar tegen heeft. Inbev heeft daar in die brief echter duidelijk op laten volgen dat [de B.V. 1] hieraan geen huurrechten kan ontlenen. Door middel van deze brief heeft Inbev er dus geen twijfel over laten bestaan dat zij [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als huurders, en dus als haar contractuele wederpartij, bleef beschouwen.
• De brief van Inbev van 23 oktober 2001, waarin zij onder voorwaarden toestemming gaf voor onderverhuur, is gericht aan [geïntimeerde 1] en niet aan [de B.V. 1] . Ook dit bevestigt dat niet [de B.V. 1] maar [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de wederpartij waren van Inbev.
• In een gesprek van 17 maart 2017 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan Inbev gevraagd of de huurovereenkomst, waarin zijn nog als huurders stonden vermeld, op naam zou kunnen worden gezet van [de B.V. 1] . Als reden voor dit verzoek hebben zij opgegeven dat zij de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben voorts in een e-mail aan Inbev van 15 februari 2018 verwezen naar dit verzoek van 17 maart 2017. Zij hebben daarin geschreven dat er in hun visie geen reden is om niet mee te werken aan dit indeplaatsstellingsverzoek. Hieruit blijkt dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in 2017 en in 2018 zelf ook meenden dat zij nog steeds zelf de contractuele wederpartij van Inbev waren.
• Inbev heeft nimmer ingestemd met een indeplaatsstelling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] door [de B.V. 1] . [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben geen procedure op de voet van artikel 3:307 BW gevoerd om de indeplaatsstelling tegen de wil van Inbev af te dwingen.

Op grond van deze feiten en omstandigheden concludeert het hof dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] huurders van de onroerende zaak zijn gebleven.

3.5.3.

De omstandigheid dat [de B.V. 1] gedurende geruime tijd de huur heeft betaald aan Inbev, leidt niet tot een ander oordeel. Op grond van artikel 6:30 BW kan een verbintenis (in dit geval de verbintenis van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot huurbetaling) door een ander worden nagekomen. Dat [de B.V. 1] de huur betaalde, past bij het gegeven dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het gehuurde via [de B.V. 1] wilden exploiteren. Het is niet zo dat daardoor een wijziging plaatsvindt van de contractspartijen bij de huurovereenkomst.

3.5.4.

Ook de omstandigheid dat Inbev af en toe een brief met betrekking tot het gehuurde heeft gericht tot [de B.V. 1] (ter attentie van [geïntimeerde 1] ), zoals bijvoorbeeld de brief van 13 juli 2004 over een lekkage in de kelder, is onvoldoende om een wisseling in de persoon van de huurder te kunnen aannemen. Dat Inbev af en toe brieven met die adressering verzond, hield verband met het aan partijen bekende feit dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de door hen gehuurde zaak via [de B.V. 1] exploiteerden, en zich in verband daarmee ook af en toe zelf onder de naam [de B.V. 1] tot Inbev hebben gericht.

3.5.5.

Hetzelfde geldt voor het feit dat [de B.V. 1] als onderverhurende partij is opgetreden bij de onderverhuur van het parkeerterrein, het cafégedeelte en het snackbargedeelte. [de B.V. 1] is daarom partij bij de onderhuurovereenkomsten, maar dit brengt niet mee dat [de B.V. 1] partij is geworden bij de hoofdhuurovereenkomst die Inbev met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft gesloten.

3.5.6.

De door de kantonrechter genoemde omstandigheid dat Inbev steeds heeft aangegeven dat zij het van belang vond dat de exploitatie en de positie van huurder in één hand zouden zijn, brengt het hof evenmin tot een ander oordeel. De exploitatie en de positie van huurder waarin immers in één hand, aldus dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de onroerende zaak huurden én dat zij de onroerende zaak, via hun besloten vennootschap [de B.V. 1] , exploiteerden door die zaak in delen onder te verhuren en daar op die wijze winst op de realiseren. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] waren dus niet alleen huurder maar ook, zij het via hun besloten vennootschap [de B.V. 1] , exploitant.

3.5.7.

Ook uit de andere overgelegde stukken kan niet worden afgeleid dat [de B.V. 1] ooit als huurder in de plaats van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is getreden. Inbev is ook steeds de huurfacturen op naam van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] blijven stellen. Pas nadat het beroepen vonnis was gewezen, is Inbev op uitdrukkelijk verzoek van de wederpartij, maar onder protest, facturen op naam van [de B.V. 1] gaan verstrekken. Ook hierdoor vond echter geen wisseling van contractspartijen plaats.

3.5.8.

Het hof komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als huurders van de onroerende zaak de wederpartij zijn van Inbev. In het beroepen vonnis is ten onrechte geoordeeld dat [de B.V. 1] de wederpartij van Inbev is. Grief II slaagt.

Over grief III in principaal hoger beroep: is de huurovereenkomst door opzegging geëindigd?

3.6.1.

De kantonrechter heeft in rov. 5.7 van het vonnis geoordeeld dat de huurovereenkomst niet door opzegging is geëindigd. Inbev is met grief III in principaal hoger beroep opgekomen tegen dat oordeel. In de toelichting op de grief betoogt Inbev dat [geïntimeerde 1] , mede namens [geïntimeerde 2] , de huurovereenkomst heeft opgezegd bij e-mail van 31 oktober 2019. Volgens Inbev betrof dit een eenzijdige rechtshandeling waarvoor geen aanvaarding door haar vereist was. Inbev betoogt verder dat bij de opzegging weliswaar niet de juiste opzegtermijn van 12 maanden in acht is genomen, maar dat in een dergelijk geval de opzegging op de voet van artikel 3:42 BW moet worden geconverteerd naar een opzegging waarbij de juiste termijn van twaalf maanden in acht is genomen. Inbev concludeert dat door de opzegging de huurovereenkomst per 31 oktober 2020 is geëindigd, zodat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] vanaf die datum het gehuurde zonder recht of titel in gebruik hebben, en het gehuurde moeten ontruimen.

3.6.2.

Het hof heeft in rov. 3.1.2 van dit arrest de tekst geciteerd van de e-mail van [geïntimeerde 1] aan Inbev van 31 oktober 2019. In die tekst is geen opzegging van de huurovereenkomst te lezen. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in de e-mail slechts een voorstel gedaan om de huurovereenkomst te beëindigen per 31 december 2019, onder de voorwaarde dat de lopende huurovereenkomsten en verplichtingen met de huidige huurders door Inbev zullen worden overgenomen. De advocaat van Inbev heeft vervolgens bij e-mail van 7 november 2019 aan [geïntimeerde 1] onder meer meegedeeld dat het voorstel van 31 oktober 2019 voor Inbev niet acceptabel is omdat Inbev dan een afzonderlijke huurovereenkomst voor het cafégedeelte en een afzonderlijke huurovereenkomst voor het snackbargedeelte zou moeten overnemen, en dan het leegstandsrisico zou dragen indien het cafégedeelte onverhoopt in de toekomst leeg zou komen te staan, terwijl dan niet de gehele bedrijfsruimte opnieuw kan worden verhuurd omdat het snackbargedeelte dan nog verhuurd is. Het hof concludeert dat het voorstel dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op 31 oktober 2019 aan Inbev hebben gedaan, door Inbev is verworpen. Het voorstel is daardoor op de voet van artikel 6:221 lid 2 BW vervallen. De betrokken partijen zijn het niet eens geworden over de voorwaarden waaronder de huur zou kunnen worden beëindigd. Het bovenstaande brengt mee dat geen sprake is geweest van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst, en evenmin van een beëindiging met wederzijds goedvinden.

3.6.3.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief III in principaal hoger beroep. Dit brengt mee dat het beroepen vonnis moet worden bekrachtigd, voor zover het betreft de afwijzing van de in conventie door Inbev gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen Inbev en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , althans tussen Inbev en [de B.V. 1] , door opzegging per 31 oktober 2020 is geëindigd.

Over grief V in principaal hoger beroep: had [de B.V. 1] kunnen worden overgenomen om de huursituatie door een derde te laten voortzetten?

3.7.1.

Door middel van grief V in principaal beroep betoogt Inbev dat de kantonrechter in rov. 5.12 van het beroepen vonnis ten onrechte heeft overwogen dat [de B.V. 1] had kunnen worden overgenomen om de huursituatie door een derde te laten voortzetten.

3.7.2.

Deze grief is terecht voorgedragen. Het hof heeft hiervoor naar aanleiding van grief II in principaal hoger beroep immers geoordeeld dat niet [de B.V. 1] maar [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de huurders van de onroerende zaak en dus de contractuele wederpartij van Inbev zijn. Een overname van [de B.V. 1] door een derde zou dus op zichzelf niet hebben geleid tot een overname van de huursituatie door die derde.

Over de grief in incidenteel hoger beroep: bestaat aanspraak op vermindering van de huurprijs?

3.8.1.

[geïntimeerden] vorderden bij de kantonrechter in reconventie, samengevat:

• primair : te bepalen of te verklaren voor recht dat de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 maart 2020 € 636,04 per maand bedraagt;
• subsidiair : veroordeling van Inbev tot betaling aan [geïntimeerden] van € 23.675,67, en tot betaling aan [geïntimeerden] van € 2.630,63 per maand over elke maand na 30 november 2020 tot aan de datum dat er een huurder zal zijn voor het horecagedeelte van het gehuurde die bereid is maandelijks € 2.630,63 aan huurpenningen te voldoen.

Aan deze vorderingen hebben [geïntimeerden] naar de kern genomen ten grondslag gelegd dat Inbev niet loyaal heeft meegewerkt aan een overname van de huur van het cafégedeelte door [persoon F] of door een andere partij, dat [geïntimeerden] daardoor in elk geval vanaf 1 maart 2020 niet het huurgenot hebben ontvangen dat zij van het gehuurde mochten verwachten en dat dit een gebrek vormt dat aanleiding moet geven tot een vermindering van de huurprijs met € 2.630,63 per maand, zijnde het bedrag dat zij van [persoon F] hadden kunnen ontvangen als [persoon F] de huur van het cafégedeelte zou hebben overgenomen van [de V.O.F] . Voor zover de zojuist weergegeven stellingen niet de conclusie kunnen dragen dat sprake is van een gebrek dat aanleiding geeft voor huurprijsvermindering, moet het gedrag van Inbev volgens [geïntimeerden] worden bestempeld als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, althans als een onrechtmatige daad. Voor dat geval vorderen [geïntimeerden] vergoeding van de door hen vanaf 1 maart 2020 geleden schade, te stellen op – kort gezegd – het bedrag van de gevorderde huurprijsvermindering.

3.8.2.

De kantonrechter heeft geoordeeld, kort samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, dat niet duidelijk is geworden dat het aan Inbev te wijten is dat de verhuur van het cafégedeelte aan een opvolger van De [de V.O.F] niet tot stand gekomen is. De kantonrechter heeft op grond daarvan geoordeeld dat het niet slagen van de onderhandelingen niet leidt tot een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Naar het hof begrijpt, was de kantonrechter voorts van mening dat Inbev in het kader van de onderhandelingen niet tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder, en evenmin onrechtmatig heeft gehandeld. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vorderingen in reconventie afgewezen.

3.8.3.

De grief in incidenteel hoger beroep is tegen die oordelen en beslissing in reconventie gericht. Het hof stelt bij de beoordeling van de grieven voorop dat [geïntimeerden] de door hen gestelde huurprijsvermindering dan wel schadevergoeding vorderen over de periode vanaf 1 maart 2020. Het verminderde huurgenot dat, dan wel de geleden schade die, zij in dit kader noemen betreft de huur die zij vanaf 1 maart 2020 niet hebben ontvangen voor het cafégedeelte doordat een onderhuurovereenkomst tussen hen en [persoon F] met betrekking tot het cafégedeelte niet tot stand gekomen is. Dit brengt mee dat in het kader van de grief in incidenteel hoger beroep in het midden kan blijven of aan Inbev een verwijt kan worden gemaakt van het feit dat eerder:

• in of omstreeks 2017 geen rechtstreekse huurovereenkomst met betrekking tot het cafégedeelte tot stand gekomen is tussen Inbev en [persoon A] ;
• in of omstreeks 2018/2019 geen huurovereenkomst tot stand gekomen is tussen Inbev en [persoon H] .

Ter zake daarvan vorderen [geïntimeerden] geen huurprijsvermindering of schadevergoeding. Hetgeen [geïntimeerden] in de toelichting op hun grief in incidenteel hoger beroep hebben gesteld over [persoon A] en over [persoon H] , hoeft in het kader van het incidenteel hoger beroep en de vordering in reconventie dus niet besproken te worden.

3.8.4.

Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd dat het aan verwijtbaar handelen van Inbev te wijten is dat het niet tot een overname door [persoon F] is gekomen van de onderhuur van het cafégedeelte aansluitend op de beëindiging van de onderhuurovereenkomst die met betrekking tot dat cafégedeelte tot 1 maart 2020 bestond tussen [de B.V. 1] en [de V.O.F] . [geïntimeerden] hebben in de toelichting op de grief slechts in algemene bewoordingen gesteld dat Inbev voor [persoon F] “onredelijke voorwaarden voorstelde”, en dat de juridisch adviseur van Inbev “met allerlei nadere eisen kwam” die niet acceptabel waren. [geïntimeerden] hebben op geen enkele wijze toegelicht om wat voor eisen of voorwaarden dit ging, en ook niet uitgelegd waarom die onredelijk of niet acceptabel waren. [geïntimeerden] hebben niet eens duidelijk gemaakt of het ging om voorwaarden die Inbev stelde aan het verlenen van toestemming voor de onderverhuur van het cafégedeelte aan [persoon F] , of bijvoorbeeld om voorwaarden die Inbev stelde aan de in verband daarmee met [persoon F] te sluiten drankafname-overeenkomst. Nu [geïntimeerden] dit alles in het ongewisse hebben gelaten, en Inbev uitdrukkelijk heeft betwist dat zij zich onredelijk heeft opgesteld, concludeert het hof dat [geïntimeerden] niet aan hun stelplicht hebben voldaan.

3.8.5.

Dat geldt te meer omdat [persoon F +H] bij e-mail van 3 februari 2020 het volgende hebben meegedeeld aan [geïntimeerde 1] en Inbev:

“Naar aanleiding van de gesprekken in de afgelopen week met de meeste partijen, plus een aantal adviseurs en juristen, mbt de overname van [de V.O.F] is ons gebleken dat er geen basis is om een gezond levensvatbaar bedrijf te starten dan wel over te nemen.

De reden daarvoor is velerlei. Zowel de huurcontracten, de huurprijs, de staat van het pand en installaties, als het gekozen tijdspad maken dit onmogelijk.

We hebben er onzerzijds werkelijk alles aan gedaan om het toch nog mogelijk te maken, maar het mocht niet baten.

We schorten derhalve alle onderhandelingen op en nemen [de V.O.F] dus niet over.”

De tekst van deze e-mail wijst er geenszins op dat Inbev onredelijke eisen stelde aan bijvoorbeeld een te sluiten drankafname-overeenkomst. De e-mail wijst er veeleer op dat [persoon F] het niet eens werd met [geïntimeerden] over een met hen te sluiten onderhuurovereenkomst ter zake het cafégedeelte. In die onderhuurrelatie vallen immers de door [persoon F] genoemde probleempunten zoals “de huurcontracten, de huurprijs, de staat van het pand en installaties”.

3.8.6.

Omdat [geïntimeerden] in het geheel niet hebben gesteld op welke wijze Inbev zich onredelijk heeft opgesteld bij de onderhandelingen over de onderverhuur van het cafégedeelte aan [persoon F] , ziet het hof geen aanleiding om [geïntimeerden] daarover nog toe te laten tot bewijslevering. Van voldoende concrete stellingen en van een voldoende concreet bewijsaanbod is geen sprake.

3.8.7.

[geïntimeerden] hebben aan hun vorderingen in reconventie niet de stelling ten grondslag gelegd dat Inbev ten onrechte geweigerd zou hebben het cafégedeelte rechtstreeks aan [persoon F] te verhuren. Ten overvloede overweegt het hof dat Inbev daartoe ook niet gehouden was. [geïntimeerden] hebben ervoor gekozen om onderdelen van de door hen van Inbev gehuurde onroerende zaak aan drie verschillende partijen onder te verhuren. Het daarmee verband houdende probleem dat die onderverhuur verliesgevend wordt als een onderhuurder vertrekt en zij enige tijd met leegstand te maken hebben, komt voor hun rekening. Inbev is niet gehouden dat probleem van [geïntimeerden] over te nemen.

3.8.8.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof de grief in incidenteel hoger beroep. Dit brengt mee dat het beroepen vonnis moet worden bekrachtigd, voor zover het betreft de afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] in reconventie en de veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van het geding in reconventie.

Over grief IV in principaal hoger beroep: is ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd?

3.9.1.

De kantonrechter heeft in het beroepen vonnis in conventie geoordeeld dat [de B.V. 1] weliswaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, maar dat de tekortkoming niet voldoende ernstig is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Grief IV in principaal hoger beroep is tegen dat oordeel gericht. In de toelichting op de grief betoogt Inbev dat de tekortkomingen waarvan sprake is, de ontbinding van de huurovereenkomst wel rechtvaardigen.

3.9.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat niet [de B.V. 1] maar [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als huurders van de onroerende zaak en dus als contractuele wederpartij van Inbev moeten worden aangemerkt. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen het hof hiervoor in rov. 3.5.1 tot en met 3.5.8 over grief II in principaal hoger beroep heeft geoordeeld.

3.9.3.

Het hof zal nu eerst onderzoeken in hoeverre ten tijde van het nemen van de memorie van grieven in principaal hoger beroep sprake was van een huurachterstand. Partijen hebben geen concrete gegevens verstrekt over het betalingsgedrag van [geïntimeerden] nadat de memorie van grieven in principaal hoger beroep was genomen.

3.9.4.

Bij de beoordeling in hoeverre sprake is van een huurachterstand, is van belang dat het beroep van [geïntimeerden] in reconventie op huurprijsvermindering of op toekenning van een (met hun huurbetalingsverplichting te verrekenen) schadevergoeding, hiervoor bij de behandeling van de grief in incidenteel hoger beroep is verworpen.

3.9.5.

Volgens Inbev bedroeg de huurachterstand ten tijde van het nemen van de memorie van grieven € 6.574,88. Onderdeel van dat totaalbedrag vormt volgens Inbev een bedrag van € 1.633,36 dat zij aanvankelijk als huurkorting vanwege de coronacrisis aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft verstrekt, maar waar [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] volgens Inbev gelet op de ontwikkelde rechtspraak geen recht op hadden. Het hof verwerpt dit betoog. Inbev heeft niet betwist dat zij de genoemde korting aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] heeft verstrekt. Dat uit de rechtspraak, zoals die zich heeft ontwikkeld over huurkorting vanwege de coronacrisis, mogelijk af te leiden is dat Inbev in beginsel niet tot het verlenen van die huurkorting gehouden was, laat onverlet dat Inbev die huurkorting heeft verleend. Er is niet gesteld of gebleken dat Inbev aan het verlenen van die korting enige voorwaarde heeft verbonden. Bij deze stand van zaken staat het Inbev zonder nadere toelichting, die zij niet heeft gegeven, niet vrij om de al verleende korting weer ongedaan te maken. Inbev kan dus niet worden gevolgd in haar stelling dat de totale huurachterstand ten tijde van het nemen van de memorie van grieven € 6.574,88 bedroeg.

3.9.6.

Inbev heeft in de memorie van grieven subsidiair, voor het geval dat de door haar gegeven huurkorting van € 1.633,36 niet ongedaan kan worden gemaakt, gesteld dat de huurachterstand van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] € 4.941,52 bedraagt. Ter onderbouwing van die stelling heeft Inbev verwezen naar de door haar in punt 17 van de memorie van grieven gegeven opsomming van huurbetalingen. Uit die opsomming kan het hof hooguit opmaken dat [geïntimeerden] de huur over de maand december 2021 onbetaald hebben gelaten. Aangezien die huur volgens de eigen stellingen van Inbev € 3.308,16 bedraagt, is voor het hof onduidelijk hoe Inbev tot een huurachterstand van € 4.941,52 is gekomen.

3.9.7.

Ter onderbouwing van haar stelling dat de huurachterstand € 4.941,52 bedraagt, heeft Inbev voorts verwezen naar het door haar als productie 30 bij de memorie van grieven overgelegde overzicht. Ook uit dat overzicht kan het hof zonder nadere toelichting, die Inbev niet heeft gegeven, niet op eenvoudige wijze opmaken dat de huurachterstand € 4.941,52 bedraagt.

3.9.8.

[geïntimeerden] hebben in de memorie van antwoord in principaal hoger beroep bovendien gesteld dat zij elke maand de huurpenningen voldoen zodat er geen huurachterstand is. Zij hebben hierbij overigens geen overzicht overgelegd met betalingsdata.

3.9.9.

Alvorens nader te oordelen over de vraag of de tekortkomingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, wenst het hof te beschikken over nadere en duidelijke gegevens over de hoogte van de huidige huurachterstand. Het hof zal Inbev daarom in de gelegenheid stellen om bij akte na tussenarrest een duidelijk overzicht over te leggen met daarop:

• de huurbedragen die [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] na november 2020 verschuldigd zijn geworden;
• de betalingen die [geïntimeerden] in mindering op die huurbedragen hebben voldaan, met vermelding van de betalingsdata;
• de hoogte van de huurachterstand die resteert na aftrek van de genoemde betalingen van de genoemde verschuldigde huurbedragen.

De akte is niet voor enig ander doel bestemd.

3.9.10.

[geïntimeerden] mogen daarna bij antwoordakte na tussenarrest reageren. Als zij menen dat zij meer betalingen hebben gedaan dan door Inbev op het door haar over te leggen overzicht is vermeld, moeten zij van die nadere betalingen bewijsstukken overleggen. Ook deze antwoordakte is niet voor enig ander doel bestemd.

3.9.11.

Het hof zal elk verder oordeel over grief IV in principaal hoger beroep nu aanhouden. Na de aktewisseling zal het hof nader beoordelen of de tekortkomingen van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de nakoming van de huurovereenkomst, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Het hof zal daar dan ook de tekortkoming ter zake het niet exploiteren van het gehuurde, de tekortkoming ter zake het betalingsgedrag in het verleden en de eventuele andere gestelde tekortkomingen bij betrekken.

Over de in hoger beroep gewijzigde vorderingen in conventie

3.10.

Het hof zal na de aktewisseling nog nader moeten oordelen over de mate waarin de in hoger beroep gewijzigde vorderingen in conventie kunnen worden toegewezen. Op dit moment heeft het hof daarvoor nog onvoldoende gegevens.

Over grief VI in principaal hoger beroep: de proceskosten van het geding in conventie

3.11.

Grief VI in principaal hoger beroep is gericht tegen de veroordeling van Inbev in de proceskosten van het geding in conventie. Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de aktewisseling.

Tussenconclusie

3.12.1.

Het hof heeft in het voorgaande naar aanleiding van grief II in principaal hoger beroep geoordeeld dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de wederpartij van Inbev zijn bij de in geding zijnde huurovereenkomst.

3.12.2.

Het hof heeft naar aanleiding van grief III in principaal hoger beroep geoordeeld dat de huurovereenkomst niet door opzegging is geëindigd.

3.12.3

Het hof heeft naar aanleiding van de grief in incidenteel hoger beroep geoordeeld dat de vorderingen in reconventie niet toewijsbaar zijn. Er bestaat dus geen aanleiding voor vermindering van de huurprijs.

3.12.4.

Het hof moet nu nog nader oordelen over de door grief IV in principaal hoger beroep aan de orde gestelde vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en over de vraag in hoeverre overigens de vorderingen in conventie toewijsbaar zijn. Daarvoor heeft het hof nadere informatie nodig. Het hof zal hier verder over oordelen nadat de aktewisseling tussen partijen heeft plaatsgevonden.

3.12.5.

Het hof houdt elk verder oordeel nu aan.

4. De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 8 augustus 2023 voor een akte na tussenarrest aan de zijde van Inbev met het hiervoor in rov. 3.9.9. gegeven doel (waarna antwoordakte van [geïntimeerden] );

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 juli 2023.

griffier rolraadsheer