ECLI:NL:GHSHE:2023:1579

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.298.152/01

arrest van 16 mei 2023

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. F. Ergec te Bergen op Zoom,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. P.E.A.M. Gerritse te Tilburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 27 juli 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 28 april 2021, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/363213 / HA ZA 19-569)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het vonnis van 18 december 2019.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord met productie;
de mondelinge behandeling van 15 maart 2023, waarbij partij [geïntimeerde] pleitnotities heeft overgelegd;
de bij brief van 3 maart 2023 en H12 formulier van 3 maart 2023 door [appellant] aan het hof toegezonden producties, die [appellant] bij de mondelinge behandeling bij akte in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1

[geïntimeerde] is eigenaar geweest van het gebouw plaatselijk bekend als [straatnaam] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] in [plaats] . Op de begane grond van het gebouw exploiteerde [geïntimeerde] een muziekzaak [de muziekzaak] .

3.1.2

[appellant] had een relatie met [persoon] (hierna: [persoon] ), de dochter van [geïntimeerde] .

3.1.3

[appellant] en [persoon] huurden vanaf 1997 van [geïntimeerde] een appartement (hierna: het appartement) in voornoemd gebouw van [geïntimeerde] . Het appartement ligt boven de muziekzaak en is bereikbaar via de ingang van de muziekzaak aan de voorzijde van het gebouw. Aan de achterzijde van het gebouw ter hoogte van de achtertuin bevindt zich een (nood)uitgang van de muziekzaak. Door deze achteringang kon het in de muziekwinkel gelegen trappenhuis worden bereikt dat toegang gaf tot het appartement.

3.1.4

De broer van [persoon] woont in het andere appartement gelegen boven de muziekzaak.

3.1.5

In 1999 zijn [appellant] en [persoon] onder huwelijkse voorwaarden met elkaar getrouwd.

3.1.6

Ten behoeve van de financiering van de aankoop van het appartement heeft taxateur [de taxateur] van [bedrijf] (hierna: [de taxateur] ) in opdracht van [appellant] en [persoon] het appartement per 3 september 2002 getaxeerd en de marktwaarde bepaald op € 200.000,--.

[de taxateur] heeft in het taxatierapport van 17 september 2002 bij het kopje “
Kadastrale omschrijving object” vermeld:

“(…)
Het geheel is nog niet gesplitst in afzonderlijke appartementsrechten.”.

Bij het kopje “
Bijzonderheden” heeft [de taxateur] vermeld:

“
Er zullen bepaalde erfdienstbaarheden gevestigd worden. De exacte omschrijving van deze rechten is op dit moment nog niet bekend.(…)”

Bij het kopje “
OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING” heeft [de taxateur] vermeld:

“(…)
het appartement in oprichting is gesitueerd op de eerste en tweede verdieping. Op de begane grond is een muziekhandel gevestigd.(…)
Recent zijn de verbouwingen op de eerste en tweede verdieping in een afgeronde fase t.b.v. de realisering van twee appartementen(…)
Begane grond: Entree met trappenhuis en liftinstallatie. Eerste verdieping

Hal met trapopgang naar tweede verdieping.(…)
Het appartement is gelegen boven een muziekhandel.(…)”

3.1.7

Bij overeenkomst van 20 mei 2003 zijn [geïntimeerde] , [persoon] , de broer van [persoon] en [appellant] overeengekomen dat het perceel aan de [straatnaam] [huisnummer 4] en [huisnummer 1] nadat dit in appartementsrechten zal zijn gesplitst slechts in zijn geheel aan een derde verkocht mag worden. Alleen een van de andere appartementseigenaars kan een gedeelte van het perceel aankopen.

3.1.8

Bij akte van splitsing van 2 juli 2003 is het perceel aan de [straatnaam] [huisnummer 1] - [huisnummer 2] - [huisnummer 3] gesplitst en verdeeld in drie appartementsrechten. Het appartement van [persoon] bevindt zich op nummer [huisnummer 3] .

3.1.9

Ten behoeve van de financiering van de aankoop van het appartement zijn [appellant] en [persoon] met de ASR Bank N.V. (hierna: de bank) bij akte van 9 juli 2003 een hypothecaire lening van € 231.400,-- aangegaan.

3.1.10

[persoon] heeft vervolgens bij notariële akte van 9 juli 2003 het appartementsrecht aan de [straatnaam] [huisnummer 3] voor een bedrag van € 200.000,-- geleverd gekregen van haar moeder [geïntimeerde] .

3.1.11

Op 3 maart 2009 heeft [de B.V. 1] het appartement getaxeerd op een marktwaarde van € 258.500,--

3.1.12

De samenwoning tussen [appellant] en [persoon] is per 1 oktober 2013 beëindigd.

3.1.13

Als gevolg van betalingsachterstanden uit hoofde van de hypothecaire lening heeft de bank aangekondigd over te gaan tot executoriale verkoop van het appartement.

3.1.14

Ten behoeve van de executoriale verkoop heeft [de Makelaardij] (hierna: [de Makelaardij] ) in opdracht van [de B.V. 2] het appartement getaxeerd en de marktwaarde van het appartement op 21 augustus 2014 vastgesteld op € 90.000,--.

In het taxatierapport van 1 september 2014 staat bij het kopje “
Bijzonderheden ten aanzien van het appartementsrecht(…)
Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten of beperkingen:”opgenomen:

“
Ja, Er is een recht gevestigd om te gaan van en naar het appartementsrecht via de andere appartementsrechten. Dit is zowel dienend als heersend. De erfdienstbaarheid is met name bijzonder omdat de toegang tot het appartementsrecht alleen mogelijk is via de op de begane grond gevestigde muziekschool en de toegang tot de gemeenschappelijke tuin alleen mogelijk is via de muziekschool en een priv[é]
gedeelte van een eigenaar van een ander appartementsrecht. Deze erfdienstbaarheid is een grote beperking van elkaars privacy en heeft daardoor een bijzonder negatieve uitwerking op de waarde van het appartementsrecht. Tevens geldt er een eerste recht van koop van dit appartementsrecht voor de eigenaar van de andere 2 appartementsrechten in dit complex.”

Onder het kopje “(…)
NADERE MEDEDELINGEN”staat:

“
Het appartementsrecht is niet toegankelijk zonder inbreuk te maken op de priv[é]
situatie van de eigenaren van de andere appartementsrechten. Dit maakt dat dit appartementsrecht niet courant zal zijn bij verkoop aan derden buiten het appartementencomplex. Dit heeft een drukkende invloed op de waarde.”

3.1.15

Middels de executoriale verkoop heeft de broer van [persoon] het appartement in 2015 voor € 90.000,-- gekocht en geleverd gekregen.

3.1.16

De bank als hypotheekhouder heeft jegens [appellant] en [persoon] aanspraak gemaakt op de hypothecaire restschuld die is overgebleven na de executoriale verkoop van het appartement.

3.1.17

Bij beschikking van 25 juli 2016 is de echtscheiding tussen [appellant] en [persoon] uitgesproken.

3.1.18

[persoon] is in de schuldsanering gekomen. Vanwege een regeling in dat kader is zij jegens de bank ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid op grond van de hypothecaire geldleningsovereenkomst.

3.1.19

[appellant] heeft zich in 2016 gewend tot [de taxateur] en diens B.V. (hierna: [de taxateur] c.s.) met de vraag hoe [de taxateur] c.s. tot de waardebepaling van het appartement in 2002 is gekomen. [appellant] heeft [de taxateur] c.s. bericht dat [de Makelaardij] het appartement heeft gewaardeerd op € 90.000,-- en heeft gesteld dat een eigen ingang die toegang tot het appartement verschaft ontbreekt en dat dit een negatieve invloed heeft gehad op de waarde van het appartement. [appellant] heeft daarbij aangegeven dat het standpunt van [de Makelaardij] op zich juist is, maar dat deze situatie ook al zo was ten tijde van de taxatie door [de taxateur] c.s.

3.1.20

Om te beoordelen of [de taxateur] c.s. in 2002 een fout heeft gemaakt bij het taxeren van het appartement, heeft [appellant] op 21 april 2017 een verzoekschrift ingediend bij de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch voor het bevelen van een voorlopig deskundigenbericht. Bij beschikking van 13 juli 2017 heeft die rechtbank een onderzoek door een deskundige bevolen. De deskundige, [de deskundige] (hierna: [de deskundige] ), heeft in januari 2018 zijn deskundigenbericht uitgebracht.

In zijn rapport heeft [de deskundige] opgenomen:

“(…)
Plaatsopneming

In het kader van dit deskundigenonderzoek heeft op 27 november 2017 een plaatsopneming plaatsgevonden in het appartement aan de [straatnaam] [huisnummer 3] te [plaats] .

Geconstateerd is dat de huidige ontsluiting verloopt via de muziekzaak [de muziekzaak] welke op de begane grond is gevestigd aan de [straatnaam] [huisnummer 1] te [plaats] .

Aan de achterzijde van het pand bevindt zich een trappenhuis met liftinstallatie. Echter is deze alleen bereikbaar via genoemde muziekzaak [de muziekzaak] aan de [straatnaam] [huisnummer 1] te [plaats] . Zichtbaar is dat voorheen hier een uitgang naar buiten was gesitueerd. Omdat aan de muziekzaak [de muziekzaak] een uitbouw is gerealiseerd, is deze uitgang niet toegankelijk.

Het appartement aan de [straatnaam] [huisnummer 3] te [plaats] is gevestigd op de eerste verdieping.

(…)
”.

Op de vraag: “
Zijn er aantoonbare fouten gemaakt in het taxatierapport van [de taxateur] van 5 september 2002, zo ja waar bestaan deze fouten uit?”

heeft [de deskundige] geantwoord: “
In het taxatierapport van [de taxateur] van 5 september 2002 is onvoldoende weergegeven welke uitgangspunten zijn gehanteerd om tot een bepaalde waarde te komen. Indien duidelijk was omschreven dat werd verondersteld dat een erfdienstbaarheid zou worden gevestigd om door de tuin bij de achteringang te komen, was duidelijk geweest dat hier de hoofdontsluiting was voorzien.”

Op de vraag: “
Kunt u aangeven op welke marktwaarde dient te zijn uitgekomen als [de taxateur] deze fouten niet had gemaakt?”

heeft [de deskundige] geantwoord: “
De omschreven fout heeft niet geleid tot een foutieve marktwaarde.

Doordat de ontsluiting van de appartement aan de [straatnaam] [huisnummer 3] te [plaats] in 2014 niet geschiedt op de manier zoals in 2002 werd verondersteld, vertegenwoordigt het appartement thans een afwijkende waarde.”

Op de vraag: “
Kunt u een verklaring geven voor het feit dat de marktwaarde op 1 september 2014 is vastgesteld op € 90.000,-- (…)?”

heeft [de deskundige] geantwoord:
“Bij de bepaling van de marktwaarde per peildatum 1 september 2014 zijn de ontsluiting en het eerste recht van koop zwaarwegend meegewogen. Geconstateerd is dat de erfdienstbaarheid een grote beperking van elkaars privacy behelst en daardoor een bijzonder negatieve uitwerking heeft op de waarde van het appartementsrecht. Tevens geldt er een eerste recht van koop van dit appartementsrecht voor de eigenaar van de andere twee appartementsrechten in dit complex. Ook dit heeft een negatieve invloed op de marktwaarde.(…)’

3.1.21

Bij brief van 7 december 2018 heeft de advocaat van [appellant] [geïntimeerde] uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk gesteld voor de door [appellant] geleden schade. Volgens [appellant] is de waardedaling van het pand veroorzaakt door de door [geïntimeerde] gerealiseerde verbouwing van het pand aan de [straatnaam] [huisnummer 4] , waardoor blijkens het voorlopig deskundigenbericht de ingang van het appartement is vervallen.

3.1.22

Bij beschikking van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, van 20 februari 2019 is geoordeeld dat er geen of onvoldoende aanknopingspunten zijn dat sprake is van een fout in het taxatierapport van, kort gezegd, [de taxateur] c.s. van september 2002 om [de taxateur] c.s. aansprakelijk te stellen. [appellant] is veroordeeld in de kosten van de deskundige.

3.2.1.

In de onderhavige procedure heeft [appellant] in eerste aanleg gevorderd om, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] te veroordelen:

primair:

tot betaling aan [appellant] van de geleden schade door de verbouwing ad € 168.000,-- en te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening;

subsidiair:

tot betaling aan [appellant] van de geleden schade door de verbouwing ad € 141.000,-- zijnde de hypothecaire restschuld van de woning gelegen aan de [straatnaam] [huisnummer 3] te [plaats] en te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening;

meer subsidiair:

tot betaling aan [appellant] van de geleden schade door de verbouwing te begroten door de rechtbank dan wel op te maken bij staat en te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening;

zowel primair, subsidiair als meer subsidiair:

tot betaling aan [appellant] de kosten van het deskundigenoordeel van de procedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank Oost-Brabant, locatie ’s-Hertogenbosch (bekend onder procedurenummer C/01/320562) tot een bedrag van € 3.206,50 en te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening;

een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld en hij als gevolg daarvan schade heeft geleden. [geïntimeerde] heeft zonder overleg met [appellant] het aan haar toebehorende gebouw verbouwd door het plaatsen van een uitbouw, een overkapping, aan de achterzijde van het gebouw. Als gevolg van deze uitbouw is de zelfstandige ingang ten behoeve van het appartement aan de [straatnaam] [huisnummer 3] , waar [appellant] toen met [persoon] woonde, komen te vervallen. Zo blijkt volgens [appellant] uit het deskundigenbericht. Het vervallen van de zelfstandige ingang heeft tot gevolg dat de waarde van het appartement [huisnummer 3] is verminderd. Appartement [huisnummer 3] is op 1 september 2014 getaxeerd op € 90.000,--. Niet veel later is de woning voor dat bedrag verkocht. Op 5 september 2002 was het appartement getaxeerd op een waarde van € 200.000,-- en op 3 maart 2009 op een waarde van € 258.000,--. Volgens [appellant] was ten tijde van deze taxaties nog wel sprake van een eigen achteringang. Als gevolg van de waardedaling van het appartement doordat de eigen ingang van het appartement is vervallen heeft [appellant] een schade van € 168.000,-- geleden, zijnde het verschil tussen € 258.000,-- en € 90.000,--. Deze schade dient aan [appellant] vergoed te worden omdat hij hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypothecaire lening van het appartement. Subsidiair vordert [appellant] een bedrag ter hoogte van € 141.000,-- zijnde de restschuld van de hypothecaire lening. Volgens [appellant] dient [geïntimeerde] de kosten van het deskundigenbericht te dragen, omdat daaruit gebleken is dat de onrechtmatige daad van [geïntimeerde] de oorzaak is van de schade die door [appellant] is geleden.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

Bij tussenvonnis van 18 december 2019 heeft de rechtbank een comparitie van partijen bevolen.

3.2.5.

Bij eindvonnis van 28 april 2021 heeft de rechtbank de vorderingen afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

3.3.1

In hoger beroep heeft [appellant] acht grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot, kort gezegd, veroordeling van [geïntimeerde] :

primair:

tot betaling aan [appellant] van de geleden schade door de verbouwing ad € 168.000,-- en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening;

subsidiair:

meer subsidiair:

tot betaling aan [appellant] van de geleden schade door de verbouwing te begroten door het hof dan wel op te maken bij staat en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dagvaarding in eerste aanleg tot aan de dag der algehele voldoening;

zowel primair, subsidiair als meer subsidiair:

en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

3.3.2

Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep en veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

Bevoegdheid

3.4

[geïntimeerde] woont in [woonplaats] . Het geschil heeft dus internationale aspecten. Het hof moet daarom eerst onderzoeken of de Nederlandse rechter bevoegd is om van het geschil kennis te nemen. Die bevoegdheid is op grond van artikel 26 lid 1 van Verordening (EU) nr. 1215/2012 aanwezig nu [geïntimeerde] is verschenen en de bevoegdheid van de Nederlandse rechter niet heeft betwist, de situatie als beschreven in artikel 26 lid 2 van genoemde verordening zich niet voordoet en voorts is gesteld noch gebleken dat op grond van artikel 24 van deze verordening een ander gerecht bij uitsluiting bevoegd is.

De grieven en de beoordeling

3.5.1

Met grief 1 betoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de realisatie van de overkapping medio 2002 tot 2003 heeft plaatsgevonden. Volgens [appellant] heeft de verbouwing plaatsgevonden na de aanschaf van het appartement en nadat hij de hypothecaire lening heeft ondertekend, meer in het bijzonder heeft de verbouwing, zo betoogt [appellant] , plaatsgevonden in 2004/2005.

3.5.2

[geïntimeerde] betoogt dat de verbouwing nagenoeg gereed was toen de hypotheekakte, op 9 juli 2003, werd gepasseerd.

3.5.3

Met grief 2 betoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat niet kan worden aangenomen dat [geïntimeerde] een op haar rustende zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden. Naar het hof begrijpt betoogt [appellant] dat de zorgplicht van [geïntimeerde] meebracht dat zij voordat zij, zonder toestemming van [appellant] , tot de overkapping van de achteringang overging, onderzoek naar de gevolgen daarvan voor [appellant] had moeten doen.

3.5.4

[geïntimeerde] betoogt als verweer hiertegen dat ten behoeve van [straatnaam] [huisnummer 3] nimmer een erfdienstbaarheid is gevestigd. Ook al was de aanbouw niet geplaatst dan nog zouden derden-kopers, zo betoogt zij, niet het recht hebben gehad om aan de achterzijde het gebouw te verlaten en te betreden. De aanbouw heeft geen wijziging gebracht in de bestaande situatie. Daarom is er geen sprake van schade.

3.5.5

Het hof beoordeelt eerst grief 2.

3.5.5.1 [de taxateur] heeft in zijn taxatierapport vermeld dat bepaalde erfdienstbaarheden nog gevestigd zullen worden, maar dat de exacte omschrijving van deze rechten nog niet bekend is.

[de Makelaardij] heeft in haar taxatierapport opgenomen dat er een recht is gevestigd om te gaan van en naar het appartement via de andere appartementsrechten en dat dit recht zowel dienend als heersend is. [de Makelaardij] vervolgt dat die erfdienstbaarheid met name bijzonder is, omdat de toegang tot het appartementsrecht alleen mogelijk is via de op de begane grond gevestigde muziekschool en de toegang tot de gemeenschappelijke tuin alleen mogelijk is via de muziekschool en een privé gedeelte van een eigenaar van een ander appartementsrecht.

[de deskundige] heeft in zijn voorlopig deskundigenbericht opgenomen dat

de huidige ontsluiting van het appartement dat op de eerste verdieping gevestigd is verloopt via de muziekzaak [de muziekzaak] welke op de begane grond aan de [straatnaam] [huisnummer 1] te [plaats] is gevestigd en dat het zich aan de achterzijde van het pand bevindende trappenhuis met liftinstallatie bereikbaar is via genoemde muziekzaak [de muziekzaak] aan de [straatnaam] [huisnummer 1] te [plaats] .

Ter mondelinge behandeling is nader toegelicht dat de muziekzaak zich aan de voorkant van het pand, waarboven de appartementen liggen, bevindt.

3.5.5.2 Uit het voorgaande leidt het hof af dat het appartement via de muziekschool dan wel via de muziekzaak [de muziekzaak] kon worden bereikt. Het hof kan uit het voorgaande niet afleiden dat voorafgaand aan de verbouwing, volgens [appellant] in 2004/2005, daarnaast voor de toegang van appartement [huisnummer 3] via de achteringang van het gebouw een erfdienstbaarheid bestond. [de taxateur] heeft deze immers niet vastgesteld, terwijl ook uit de het latere taxatierapport van [de Makelaardij] en het voorlopig deskundigenbericht van [de deskundige] niet blijkt van een erfdienstbaarheid voor de toegang via de achteringang van het gebouw.

3.5.5.3 Evenmin kan het hof uit de overgelegde akte van splitsing van 2 juli 2003 en de overgelegde akte tot levering van 9 juli 2003 afleiden dat voor de toegang via de achteringang van het gebouw een erfdienstbaarheid bestond. Partijen hebben daartoe (ter mondelinge behandeling in hoger beroep) ook geen opheldering gegeven.

In de akte van splitsing van 2 juli 2003 is opgenomen:

“ (…)

HET GEBOUW EN DE DAARBIJ BEHORENDE GROND

De gerechtigde( [geïntimeerde] , hof)
is eigenaar van het gebouw, bestaande uiteen lesruimte met aanhorig-heden op de begane grond alsmede twee woningen met aanhorigheden op de eerste verdieping - hierna te noemen: het gebouw - met de daarbij behorende grond, plaatselijk bekend [straatnaam] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] te [postcode] [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [x] nummers [nr. 1] , [nr. 2] en [nr. 3] ,(…)
De gerechtigde verkreeg de eigendom van het gebouw en de daarbij behorende grond, voor wat betreft perceelnummer [nr. 1] ,(…)
op een september negentienhonderdzeven-ennegentig(…),
terwijl de eigendom van de perceelnummers [nr. 2] en [nr. 3] verkregen zal worden door de inschrijving(…)
van een afschrift van een akte tot levering(…)
op heden door mij, notaris, verleden.

(…)

2.Erfdienstbaarheden

Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden wordt verwezen naar:

(…)

b. een akte tot levering, op negenentwintig juni negentienhonderddrieenzeventig(…)
waarbij het achter het gebouw gelegen pand [straatnaam] [huisnummer 4] werd geleverd en waarin onder meer woordelijk staat vermeld:

“Ten behoeve van het bij deze in eigendom overgedragen gedeelte en ten laste van het(…)
in eigendom verbleven gedeelte van het perceel kadastraal bekend Gemeente [plaats] Sectie [x] nummer [nr. 4] wordt bij deze gevestigd de erfdienstbaarheid van in- en uitgang van en naar het heersende erf, uit te oefenen op de thans bestaande wijze.

Ten laste van het bij deze in eigendom overgedragen gedeelte en ten behoeve van het(…)
in eigendom verbleven gedeelte van het perceel kadastraal bekend Gemeente [plaats] Sectie [x] nummer [nr. 4] wordt bij deze gevestigd de erfdienstbaarheid van in- en uitgang van en naar het heersende erf, uit te oefenen op de thans bestaande wijze.”

c. voormelde akte tot levering, op heden voor mij, notaris, verleden, waarbij de perceelnummers [nr. 2] en [nr. 3] werden geleverd en waarin onder meer woordelijk staat vermeld:

“Bij deze worden verleend en aangenomen over en weer ten behoeve en ten laste van het registergoed en ten behoeve en ten laste van het aan de vervreemder in eigendom ver-blijvende perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [x] nummer [nr. 5] alle erfdienstbaarheden, waardoor de toestand, waarin die percelen zich thans bevinden, blijft gehandhaafd (bestendiging bouwkundige situatie), speciaal voor wat betreft de afvoer van hemelwater, gootwater en faecaliën door rioleringswerken en anderszins, eventuele inbalking, inankering en overbouw, en toevoer van licht en lucht; deze erfdienstbaarheden houden niet in een verbod om te bouwen of te verbouwen en zullen niet geacht worden te zijn verzwaard door bebouwing, meerdere bebouwing of verandering van aard of bestemming van het heersende erf/de heersende erven”.

In de akte tot levering van 9 juli 2003 is opgenomen:

“(…)

Verkoper( [geïntimeerde] , hof)
heeft, blijkens een met koper( [persoon] , hof)
in mei tweeduizenddrie aangegane overeenkomst van koop, aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeen-komst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt:

het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met aanhorigheden op de eerste verdieping, de bijbehorende ruimte op de zolderver-dieping alsmede het recht van medegebruik van de achtertuin, plaatselijk bekend [straatnaam] [huisnummer 3] te [postcode] [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [x] nummer [nr. 6] uitmakende het een/derde onverdeeld aandeel in de gemeenschap, bestaande uit een gebouw met ondergrond te [plaats] aan de [straatnaam] [huisnummer 1] - [huisnummer 2] - [huisnummer 3] , ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [x] nummers [nr. 1] , [nr. 2] en [nr. 3] , tezamen groot twaalf are en eenentwintig centiare;

(…).”

Ten aanzien van de erfdienstbaarheden zijn in de akte tot levering geen noemenswaardige andere vermeldingen opgenomen dan hiervoor bij de akte van splitsing vermeld.

Uit het voorgaande blijkt niet van het bestaan van een erfdienstbaarheid op grond waarvan gebruik kon worden gemaakt van de achteringang van het gebouw.

3.5.5.4 Daar [appellant] geen (andere) gegevens heeft overgelegd waaruit kan worden geconcludeerd dat, vóór de verbouwing, een erfdienstbaarheid voor de toegang tot het appartement via de achteringang bestond, heeft hij onvoldoende onderbouwd dat als gevolg van de bouw van de uitbouw/overkapping de waarde van het appartement is verminderd, en heeft hij daarmee onvoldoende onderbouwd dat hij schade heeft geleden. Niet is gebleken dat door de aanwezigheid van de uitbouw/overkapping geen gebruik meer kon worden gemaakt van een reeds bestaand (zakelijk) recht in juridische zin om van de achteringang gebruik te maken. De door [appellant] gestelde omstandigheid dat hij ook zonder erfdienstbaarheid gebruik van de achteringang kon maken, maakt, zonder nadere toelichting die [appellant] niet heeft gegeven, nog niet dat het appartementsrecht door de aanbouw in waarde zou zijn gedaald.

Gezien het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat [geïntimeerde] door het plaatsen van de uitbouw/overkapping een zorgplicht heeft geschonden. Gezien de onvoldoende onderbouwing door [appellant] is bewijslevering niet aan de orde. Grief 2 faalt.

3.5.6

Gezien het falen van grief 2 behoeft grief 1 geen beoordeling. Daar [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat (voorafgaand aan de verbouwing, naar hij stelt in 2004/2005) een erfdienstbaarheid voor de toegang via de achteringang van het gebouw bestond en hij daarmee onvoldoende heeft onderbouwd dat hij door de plaatsing van de uitbouw/overkapping schade heeft geleden, is niet relevant of de verbouwing in 2002/2003 dan wel 2004/2005 heeft plaatsgevonden.

3.5.7

Met grief 3 betoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat niet is gesteld en gebleken dat [geïntimeerde] overleg had moeten voeren met [appellant] alvorens de overkapping te plaatsen en dat niet gesteld en gebleken is dat [appellant] in dit geval zou hebben geprotesteerd.

Nog daar gelaten dat [appellant] niet betoogt dat hij zou hebben geprotesteerd tegen de bouw wanneer wel overleg met hem zou zijn gevoerd, geldt dat deze grief, gezien het falen van grief 2, geen nadere beoordeling behoeft. Immers ook wanneer er vanuit zou moeten worden gegaan dat [geïntimeerde] niet met [appellant] zou hebben overlegd, geldt dat niet is komen vast te staan dat [appellant] schade heeft geleden door de plaatsing van de uitbouw/overkapping, zodat deze grief niet kan leiden tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep.

3.5.8

Met grief 4 betoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] niet hoefde te onderzoeken wat de mogelijke gevolgen van een uitbouw/overkapping voor [appellant] zouden zijn alvorens tot de bouw over te gaan.

Ook deze grief behoeft gezien het falen van grief 2 geen nadere beoordeling. De grief kan niet leiden tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep. [appellant] heeft immers niet onderbouwd dat de uitbouw/overkapping voor hem tot schade heeft geleid, zodat van een schending van een onderzoeksplicht door [geïntimeerde] jegens [appellant] geen sprake kan zijn.

3.5.9

Met grief 5 betoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de achteringang door partijen nooit is gezien als een zelfstandige ingang en dat [de taxateur] bij de waardering hiervan is uitgegaan.

Deze grief kan niet leiden tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep. Ook wanneer de achteringang door partijen wel als zelfstandige ingang werd gezien, maakt dat niet dat het appartementsrecht door het vervallen van die ingang in waarde is gedaald. Het hof verwijst naar hetgeen is geoordeeld bij grief 2. Voor zover met [appellant] zou moeten worden aangenomen dat [de taxateur] bij zijn waardering wel van een zelfstandige ingang is uitgegaan, valt niet in te zien op welke grond dat aan [geïntimeerde] te wijten is. Het betoog van [appellant] dat [de taxateur] voor informatie contact heeft gehad met [geïntimeerde] is daartoe niet voldoende.

3.5.10

Met het falen van grief 2 en het oordeel dat de grieven 3, 4 en 5 niet kunnen leiden tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep, faalt ook grief 6 waarmee [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat geen sprake is van een onrechtmatige daad van [geïntimeerde] jegens [appellant] .

3.5.11

Met grief 7 betoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat geen sprake is van een onrechtmatige daad gelegen in een inbreuk op een recht van [appellant] door [geïntimeerde] . Volgens [appellant] had hij evenals een huurder recht op een eigen ingang tot het appartement.

Het hof oordeelt dat niet is gebleken dat [appellant] een (zakelijk of persoonlijk) recht op een eigen ingang had dat hij jegens [geïntimeerde] geldend kon maken. Daar het appartementsrecht op 9 juli 2003 aan de dochter van [geïntimeerde] is geleverd, valt, zonder nadere toelichting die [appellant] niet heeft gegeven, niet in te zien dat vanaf dat moment tussen [appellant] en [geïntimeerde] een huurrelatie of een andere relatie op grond waarvan [appellant] aanspraak kon maken op een eigen ingang bestond. Gezien de onvoldoende onderbouwing door [appellant] is bewijslevering niet aan de orde. Dat [geïntimeerde] rekening heeft moeten houden met een recht op een eigen ingang van [appellant] is niet onderbouwd. Het hof verwijst naar hetgeen bij grief 2 is geoordeeld. Grief 7 faalt.

3.5.12

Gezien al het voorgaande faalt ook grief 8 waarmee [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat omdat de grondslag faalt alle vorderingen inclusief de daarmee samenhangende nevenvorderingen worden afgewezen. Van een onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] jegens [appellant] is niet gebleken.

Slotsom

3.5.13

Gezien al het voorgaande zal het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigen, van een onrechtmatige daad aan de zijde van [geïntimeerde] is niet gebleken.

[appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

- veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 1.756,-- aan griffierecht en op € 6.962,-- aan salaris advocaat;

- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, Y.L.L.A.M. Delfos-Roy en M.C. Schepel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 mei 2023.

griffier rolraadsheer