Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
Uitspraak : 11 mei 2023
Zaaknummer : 200.318.309/01
Zaaknummer eerste aanleg : 9895830 OV VERZ 22-3518
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna te noemen: [appellant] ,
advocaat: mr. M.J.A. Gaber te Heerlen,
tegen
de Vereniging van Eigenaars “ [VvE] ”,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verweerster,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. A. El Fathi te Arnhem.
Belanghebbenden (allen opgeroepen via de VvE):
[belanghebbenden]
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Bij beroepschrift met bijlagen (1 t/m 6) (waaronder stukken eerste aanleg, foto’s en een USB-stick), ingekomen ter griffie van dit hof op 1 november 2022, heeft [appellant] het hof verzocht bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de beschikking van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Middelburg, van 6 oktober 2022 te vernietigen, en, opnieuw rechtdoende, zo nodig met verbetering en/of aanvulling van de (rechts)gronden:
op grond van artikel 5:130 BW jo. artikel 2:15 eerste lid onder sub b BW het besluit van 22 april 2022 van de VvE tot het weigeren van toestemming aan [appellant] voor het vervangen van het houten kozijn met deur bij het balkon aan de voorzijde van zijn appartement door een aluminium kozijn met schuifdeur alsnog te vernietigen;
[appellant] alsnog vervangend te machtigen ex artikel 5:121 BW tot het vervangen van het houten kozijn met deur bij het balkon aan de voorzijde van zijn appartement door een aluminium kozijn met schuifdeur en
de VvE te veroordelen in de kosten van de onderhavige hoger beroepsprocedure en de procedure in eerste aanleg, het salaris van de gemachtigde in eerste aanleg daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van de in dezen te wijzen beschikking.
1.2.
Bij verweerschrift (met producties 3 en 4), ingekomen ter griffie van dit hof op 3 januari 2023, heeft de VvE het hof verzocht om bij beschikking, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de beschikking van 6 oktober 2022 in stand te laten en de verzoeken van [appellant] af te wijzen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van beide instanties, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van de VvE.
1.3.
Het hof heeft verder kennisgenomen van de inhoud van:
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 september 2022 ten overstaan van de kantonrechter;
- een op verzoek van het hof door de secretaris van de VvE overgelegde lijst met de namen en adressen van de leden van de VvE, ontvangen ter griffie van dit hof op 23 november 2022;
- het namens appellant (als bijlage 7) overgelegde deskundigenrapport van 30 november 2022, ontvangen ter griffie van dit hof op 22 december 2022;
- de middels V6-formulier door mr. El Fathi ingediende akte houdende overlegging producties van 13 januari 2023 met daarbij productie 5, ontvangen ter griffie van dit hof op 16 januari 2023 en
- de op de mondelinge behandeling in hoger beroep door de advocaat van [appellant] overgelegde en voorgelezen pleitnota en de door de advocaat van de VvE overgelegde en voorgelezen spreekaantekeningen.
1.4.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 januari 2023. Bij die gelegenheid zijn gehoord:
- [appellant] , bijgestaan door mr. Gaber;
- namens de VvE [voorzitter] (voorzitter) en [secretaris] (secretaris), beiden bijgestaan door mr. El Fathi;
- De belanghebbende [belanghebbende 1] [belanghebbende 2] en [belanghebbende 3] .
2. De beoordeling
2.1.
Het gaat - kort en zakelijk weergegeven - om het volgende.
- Bij notariële akte van 15 juni 1998 is het appartementsrecht, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , sectie [sectie] nummer [nummer 1] , ondergesplitst in 74 woningen en een commerciële ruimte (apart hotel) in de onderbouw op de begane grond en op de eerste verdieping. In deze notariële akte is het “Algemeen Modelreglement Ondersplitsing Totaal [naam] ” van 11 juni 1998 (hierna: Modelreglement) vastgesteld behoudens eventuele aanvullingen en/of wijzigingen opgenomen in het aanvullend reglement.
- In de notariële akte staan, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:
“2. B. De eigenaar van de commerciële ruimte is niet verplicht tot het bijdragen in de kosten van verlichting, onderhoud, schoonmaak, lift- en hydrofoorinstallaties, plaza’s tenzij anders bepaald, voor de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen van het gebouw (waaronder buitengevels, trappenhuizen bergingen en algemene ruimten), zulks met uitzondering voor het aandeel in de kosten van het dak, gezamenlijke verzekeringen, belastingen en dergelijke.
De eigenaar van een commerciële ruimte is verplicht tot het dragen van de onderhoudskosten, inclusief schoonmaakkosten verbonden aan de buitengevel van zijn appartementsrecht, waaronder begrepen draagconstructies, glas en puien. De eigenaar van de commerciële ruimte is verplicht tot het in goede staat houden van de buitengevel van zijn appartementsrecht en deze vrij te houden van graffiti. Het onderhoud van deze gevel dient tenminste te geschieden op een tijd en wijze gelijk aan het onderhoud van de overige buitengevels door de vereniging en in goed overleg met de vereniging, zodat een gelijk aanzicht en gelijke uitstraling en staat van onderhoud van het gebouw in stand blijft.
(…)
3. Artikel 9 van het MODELreglement vervalt en wordt vervangen door het navolgende artikel 9:
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…) de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevels bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privégedeelte, (…).
b. (…)
2. het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privégedeelten bevinden.”
- In het Modelreglement staan, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:
“Artikel 14
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar wordt gebracht.
Artikel 15
De vereniging voert het beheer over en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten.”
- [appellant] is op 15 december 2020 eigenaar geworden van het appartementsrecht [nummer 2] , plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] . Op grond hiervan is [appellant] van rechtswege lid van de VvE.
- [appellant] heeft zijn appartement -alvorens het in gebruik te nemen- gerenoveerd en daarbij het houten kozijn met draaideur, dat toegang geeft tot het balkon aan de voorzijde van zijn appartement, (laten) vervangen door een aluminiumkozijn met een schuifdeur.
- Bij brief van 22 november 2021 heeft het bestuur van de VvE [appellant] aangeschreven. In de brief heeft de VvE -onder verwijzing naar artikel 3 van het Aanvullend Reglement, dat is opgenomen in de akte van splitsing van de [VvE] - kenbaar gemaakt dat [appellant] voor het aanbrengen van deze veranderingen toestemming nodig had van de VvE en dat, nu deze toestemming ontbreekt, de veranderingen onrechtmatig lijken te zijn aangebracht. Op 22 april 2022 heeft er een algemene ledenvergadering (ALV) van de VvE plaatsgevonden waarbij [appellant] de VvE alsnog gevraagd heeft toestemming te verlenen. Na stemming heeft de ledenvergadering besloten geen toestemming te verlenen. In de notulen van de vergadering is onder de actiepuntenlijst onder 8.3. opgenomen het handhaven van aangebrachte wijziging kozijn appartement [adres] , status: vastgelegd, behandeld door Bestuur/Bestuurslid. [appellant] heeft een verzoekschrift ingediend dat door de kantonrechter op
23 mei 2022 is ontvangen. [appellant] heeft, kort samengevat, verzocht om het VvE-
besluit van 22 april 2022 te vernietigen en [appellant] vervangend te machtigen tot het
vervangen van het houten kozijn met deur bij het balkon aan de voorzijde van zijn
appartement door een aluminium kozijn met schuifdeur.
- Bij beschikking van 6 oktober 2022 heeft de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant de verzoeken van [appellant] afgewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [appellant] , gelet op het verweer van de VvE, onvoldoende onderbouwd dat het besluit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter heeft, kort samengevat, geoordeeld dat de VvE belang heeft bij het behoud van het architectonisch aanzicht van het gebouw, belang heeft bij uniform en eenvoudig onderhoud en een belang heeft bij het voorkomen van precedentwerking.
2.2.
[appellant] heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep (in aanvulling op hetgeen hij in zijn beroepschrift gesteld heeft) – kort en zakelijk weergegeven – nog het navolgende gesteld.
[appellant] is van mening dat de kantonrechter het besluit ten onrechte niet heeft vernietigd. Instandhouding van het besluit is in de gegeven omstandigheden volgens [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
[appellant] stelt dat zijn verzoek tot vernietiging van het besluit op de door hem
aangevoerde gronden volledig moet worden getoetst, en niet met de nodige
terughoudendheid zoals de kantonrechter in de bestreden beschikking heeft overwogen.
Het veranderd maatschappelijk spectrum over verduurzamen afgezet tegen het feit dat
het verduurzamen van appartementen in Nederland vastloopt, maakt dat er kritisch
gekeken moet worden naar het Besluit van 22 april 2022 van de VvE, zowel wat betreft de totstandkoming van het Besluit.
- [appellant] stelt dat sprake is geweest van beïnvloeding- als het belang van de VvE bij instandhouding van het besluit en de argumenten die de VvE hiervoor bezigt. Ter onderbouwing heeft [appellant] ook verwezen naar de inhoud van het in zijn opdracht opgemaakte deskundigenrapport.
Ook heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat als het besluit wordt vernietigd en
de veranderingen van [appellant] niet ongedaan moeten worden gemaakt er daardoor
uiteindelijk een wildgroei aan uitvoeringen en materialen kan ontstaan, zodat de VvE een
belang heeft bij het voorkomen van precedentwerking.
[appellant] is van mening dat wanneer het besluit wordt vernietigd wegens strijd
met de eisen van redelijkheid en billijkheid er dan niets aan in de weg staat om aan hem
vervangende machtiging te verlenen voor de door hem aangebrachte aanpassingen aan
de privégedeelten van zijn appartement.
Voor de beoordeling van het geschil maakt het niet uit of er al dan niet van tevoren toestemming is gevraagd. Van eigenrichting is geen sprake, [appellant] wist namelijk niet dat hij toestemming nodig had. Er is ook niemand geweest die [appellant] heeft verteld dat hij toestemming nodig had toen hij de werkzaamheden aan het uitvoeren was. Het was coronatijd. De heer [belanghebbende 1] van de VvE is toen zelfs bij [appellant] binnen geweest, maar hij heeft niets gezegd.
[appellant] woont op de 9e verdieping en dan is de nieuwe pui vanaf de openbare weg niet eens zichtbaar. Zelfs voor dergelijke eventuele aanpassingen op de 2e of 3e verdieping zou dat al gelden.
Het zou zo kunnen zijn dat de onderhoudskosten van aluminium ten opzichte van hout per onderhoudsbeurt hoger zijn, maar als een aluminium pui minder vaak onderhoud nodig heeft zijn de onderhoudskosten op termijn mogelijk lager.
[appellant] heeft het appartement gekocht in coronatijd. De levering vond online plaats. De notaris heeft niet alle reglementen voorgelezen. Het oude glas was 25 jaar oud. Nieuw glas is vele malen beter. Het is vreemd dat de VvE wel toestemming heeft gegeven voor de zonwering. Die schendt de aanblik van het gebouw ook. De VVE meet met twee maten.
2.3.
De VvE heeft zowel bij verweerschrift als bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep verweer gevoerd tegen de stellingen van [appellant] .
Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft de VvE - kort en zakelijk weergegeven - nog het navolgende aangevoerd.
De VvE vreest dat andere bewoners nu ook gaan handelen zoals [appellant] heeft gedaan; eerst wijzigingen aanbrengen en dan achteraf, als dat nodig blijkt, alsnog toestemming vragen. De vergadering wordt dan buiten spel gezet. Zo bestaat de kans dat het aanzicht van de voorgevel verandert in een “lappendeken”. Het hof moet bij de beoordeling ook niet kijken naar de kosten voor [appellant] van het terugbrengen in de oude toestand, hij heeft zichzelf immers in deze positie gebracht door vooraf geen toestemming te vragen.
Als [appellant] van tevoren toestemming had gevraagd zou het stemadvies namens het bestuur waarschijnlijk ook afwijzend zijn geweest. Het argument van verduurzaming klopt niet omdat aluminium slecht isoleert. Ook het onderhoud wordt lastiger.
Dat [appellant] vooraf geen toestemming had gevraagd speelt dus eigenlijk geen belangrijke rol; De VvE heeft hem immers onverplicht in de gelegenheid gesteld alsnog toestemming te vragen.
2.4.
Het hof komt tot de volgende beoordeling.
2.5.
Blijkens de eerste grief van [appellant] en het daar tegenovergestelde verweer van de zijde van de VvE strijden partijen over de vraag of een volledige toetsing dan wel een marginale(re) toetsing dient plaats te vinden. In r.o. 4.2. heeft de rechtbank
-volgens [appellant] ten onrechte- overwogen dat bij de beoordeling van een verzoek tot vernietiging op de aangevoerde grond de nodige terughoudendheid in acht moet worden genomen.
2.5.1.
Het gaat hier om een verzoek tot vernietiging van een besluit van de VvE, waarbij de achteraf aan de algemene ledenvergadering van de VvE verzochte toestemming is geweigerd voor de door [appellant] reeds uitgevoerde vervanging van een houten kozijn met draaideur door een aluminium kozijn met schuifdeur. Dit betreft een verzoek op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 BW.
Artikel 2:15 BW geeft onder andere als vernietigingsgrond van een besluit strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Van vernietigbaarheid van een besluit is sprake als een besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd is met die redelijkheid en billijkheid. Of een besluit wat de wijze van totstandkoming betreft in strijd is met de genoemde billijkheid kan door de rechter volledig worden getoetst. De toetsingsmaatstaf met betrekking tot de inhoud van een besluit is de vraag of het orgaan bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.
2.6.1.
Het hof stelt voorop dat zowel bij vooraf als bij achteraf gevraagde toestemming moet worden getoetst of deze zonder redelijke grond is geweigerd. In zoverre acht het hof niet van belang dat [appellant] voorafgaand van de aanpassingen heeft nagelaten de voorgeschreven toestemming aan de vergadering te vragen.
De omstandigheid dat [appellant] veel extra kosten zal moeten maken indien het besluit niet zal worden teruggedraaid is naar het oordeel van het hof een omstandigheid die niet ten gunste van [appellant] mag meewegen. Deze omstandigheid komt voor risico van [appellant] . Hij had dit kunnen voorkomen door toestemming vooraf te vragen. Onder de omstandigheden van deze zaak wordt [appellant] geacht te hebben geweten dat hij toestemming nodig had voor de door hem uitgevoerde aanpassingen, althans diende hij van een en ander op de hoogte te zijn.
2.6.2.
Het bestreden besluit is wat de wijze van totstandkoming betreft naar het oordeel van het hof niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Juist is weliswaar dat nog voordat [appellant] in de vergadering zijn verzoek om toestemming kon toelichten de voorzitter van de VvE al een afwijzend betoog hield om tegen het verzoek van [appellant] te stemmen en toestemming te onthouden. Het hof is evenwel van oordeel dat hier geen sprake is geweest van een onacceptabele beïnvloeding zijdens de voorzitter. De voorzitter vertegenwoordigt bovendien geen meerderheidsbelang.
2.6.3.
In het kader van de inhoudelijke toetsing ‘of de toestemming zonder redelijke grond is geweigerd’ dienen -naast hetgeen hierover onder 2.6.1. reeds is opgemerkt- de door de VvE aangevoerde gronden voor weigering te worden beoordeeld. De VvE heeft als gronden naar voren gebracht -kort gezegd- de vrees voor precedentwerking, de hogere onderhoudskosten en doorbreking van de visuele uniformiteit van het pand. Het hof zal een en ander hierna separaat bespreken en beoordelen.
2.6.4.
De VvE heeft gesteld bang te zijn voor precedentwerking indien het verzoek van [appellant] (in hoger beroep alsnog) zal worden gehonoreerd. De angst bestaat dat als gevolg hiervan meerdere bewoners zouden kunnen overgaan tot het aanbrengen van (zichtbare) wijzigingen aan hun appartementen zonder hiervoor (vooraf) om de (in beginsel vereiste) toestemming van de VvE te vragen. Daargelaten dat dergelijke situaties zich kunnen herhalen, is het hof van oordeel dat zulks niet als precedentwerking kan worden beschouwd. Elk apart geval zal door de VvE (eventueel een rechter) moeten worden beoordeeld naar de specifieke feiten en omstandigheden. Het ‘gevaar’ van het verrichten van aanpassingen zonder toestemming en het pas achteraf vragen van die toestemming is inherent aan het systeem en -mede gelet op hetgeen het hof hiervoor hierover heeft opgemerkt- niet verergerd door de onderhavige zaak.
2.6.5.
Voorts heeft de VvE aangevoerd dat het onderhoud van aluminium kozijnen zoals deze thans door [appellant] zijn geplaatst mogelijk duurder zal zijn dan het onderhoud van de originele, houten kozijnen. Door [appellant] is aangegeven dat zijn nieuwe kozijnen minder vaak onderhoud vergen. De VvE heeft verzuimd daar tegenover de frequentie van het onderhoud aan te geven. Dit terwijl er aan de achterzijde van het pand reeds aluminium kozijnen geplaatst zijn en de VvE dus weet, althans redelijkerwijs zou kunnen achterhalen, wat de gemiddelde onderhoudsfrequentie van deze kozijnen is ten opzichte van de houten kozijnen.
Dat het onderhoud van de aluminium kozijnen (op termijn) duurder zou zijn dan het onderhoud van de houten kozijnen is door de VvE dan ook niet afdoende onderbouwd en/of inzichtelijk gemaakt.
2.6.6.
Als nadere grond voor het in redelijkheid hebben kunnen besluiten tot het weigeren van toestemming heeft de VvE gewezen op de vereiste visuele uniformiteit van het pand, althans de voorgevel. Ondanks de door de VvE overgelegde foto’s en ander beeldmateriaal heeft de VvE het hof geenszins ervan kunnen overtuigen dat de visuele verschillen met andere appartementen vanaf de grond waarneembaar zijn. Daarbij is van groot belang allereerst het gegeven dat het appartement van [appellant] is gelegen op de negende verdieping en verder ook dat de hier relevante kozijnen gedeeltelijk wat meer naar binnen liggen. Bovendien is door [appellant] dezelfde RAL-kleur toegepast. Het hof is van oordeel dat de visuele afwijking door plaatsing van de aluminium kozijnen , zoal toch in enige mate waarneembaar, zo extreem gering is (ook vanaf de [locatie] of het strand) dat ook dit een onvoldoende grond voor weigering van de toestemming oplevert.
2.7.
De slotsom is dat het hof het verzoek van [appellant] tot vernietiging van het besluit en het verlenen van vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW dan ook zal toewijzen.
Het hof zal verder de VvE, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de kosten van [appellant] in beide instanties, begroot op een (totaal)bedrag van € 429,00 aan griffierechten en € 3.562,00 aan salaris gemachtigde. Daarbij verklaart het hof ambtshalve deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
3.De beslissing
Het hof:
vernietigt de beschikking waarvan beroep;
vernietigt het besluit van de VvE van 22 april 2022 tot het weigeren van toestemming aan [appellant] voor het vervangen van het houten kozijn met deur bij het balkon aan de voorzijde van zijn appartement door een aluminium kozijn met schuifdeur;
verleent [appellant] een vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW, als verzocht;
veroordeelt de VvE in de proceskosten van [appellant] in beide instanties, begroot op een (totaal)bedrag van € 429,00 aan griffierechten en € 3.562,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad
en
wijst af hetgeen meer of anders verzocht is.
Deze beschikking is gewezen door mrs. A.P. Zweers-van Vollenhoven, S.M.A.M. Venhuizen en R.L.G. Kraaijvanger en is in het openbaar uitgesproken op 11 mei 2023.