ECLI:NL:GHSHE:2023:1003 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep tegen ontbinding huurovereenkomst wegens ver...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.307.125/01

arrest van 28 maart 2023

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. P.A. Schippers te 's-Hertogenbosch,

tegen

Stichting Tiwos Tilburgse Woonstichting,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Tiwos,

advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Tilburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 1 februari 2022 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 3 november 2021, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en Tiwos als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9214366 CV EXPL 21-2017)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 28 juli 2021.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord zonder producties maar met de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling in eerste aanleg;
de akte van [appellante] met een USB-stick die tot het procesdossier van de eerste aanleg behoorde en met de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling in eerste aanleg;
een akte van [appellante] met een aanvullende productie;
de voorafgaand aan de mondelinge behandeling bij het hof door Tiwos op verzoek van het hof overgelegde ontbrekende stukken uit het procesdossier van de eerste aanleg;
de mondelinge behandeling, waarbij partij Tiwos spreekaantekeningen heeft overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

Kern van het geschil

3.1.

[appellante] heeft een woning gehuurd van Tiwos. Zij huurde deze woning vanaf 24 februari 2009. Tiwos heeft ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd omdat [appellante] volgens Tiwos structurele en ernstige overlast veroorzaakte. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen en de huurovereenkomst ontbonden op 3 november 2021 (de datum van het vonnis). [appellante] is het om meerdere redenen niet eens met dat vonnis. In de kern komt haar verweer erop neer dat haar twee naaste buren tegen haar hebben samengespannen. Tot het moment dat die buren naast haar kwamen wonen zijn er nimmer meldingen bij Tiwos geweest van door haar veroorzaakte overlast. Zij heeft daar meerdere jaren zonder enig probleem gewoond. Het gaat in dit hoger beroep dus om de vraag of [appellante] ernstige en structurele overlast heeft veroorzaakt.

De feiten

3.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.2.1.

[appellante] heeft van Tiwos de woning aan de [straatnaam] 21 te [plaats] gehuurd vanaf 24 februari 2009. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte Tiwos van toepassing. Hierin is onder meer bepaald dat een huurder ervoor dient te zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt.

3.2.2.

Naast [appellante] woonden aanvankelijk aan beide kanten senioren. In 2017 is op nummer 19 een nieuwe bewoner gekomen en in 2018 op nummer 23. [appellante] heeft op 9 september 2018 bij Tiwos geklaagd over haar buren. Vanaf oktober 2018 heeft Tiwos klachten van omwonenden ontvangen over [appellante] . Het ging vooral om hard schreeuwen in de woning en tuin, luid vloeken, bonken op muren en het hard dichtslaan van deuren.

3.2.3.

Op 17 oktober 2018 heeft Tiwos telefonisch een melding ontvangen van een medewerker van Sterk Huis die op huisbezoek was bij buren op [straatnaam] 23. Hiervan is een interne notitie gemaakt waarin het volgende is opgenomen:
“Vandaag door Sterk Huis gebeld die was op huisbezoek bij haar cliënt van nr 23 en die hoorden de buurvrouw van nr 21 hard schelden in de woning. Het waren harde scheldwoorden en de bewoner heeft een dochter van 5 en wil niet hebben dat haar kind dit hoort. In de middag ben ik bij de bewuste [appellante] geweest en heb met haar een heel lang gesprek gehad en dat ging van links naar rechts. (…)”

3.2.4.

Op 8 februari 2019 is de volgende melding bij Tiwos geregistreerd door een medewerker van Tiwos:
“Bij de bewoner geweest en ik kwam op het juiste moment de buurvrouw was wederom aan het bonken. Gisteren was ik ook al bij de andere buurvrouw geweest en was het ook al raak met de bewoner van nr 21. De bewoner van 23 vertelde dat de buurvrouw een week lang weg is geweest en bij terugkomst ging ze weer bonken en schreeuwen. Ook is er glas gerinkel gehoord, maar weten niet of het gewoon glaswerk was of dat het ramen zijn. al bij al gaan we haar in de gaten houden.”

3.2.5.

Op 8 februari 2019 heeft de bewoner van [straatnaam] 23 per e-mailbericht om 18.53 uur de volgende melding gemaakt bij Tiwos:
“Vanochtend om 6 uur is mevrouw de buurvrouw weer bezig geweest tot 8 uur. Op dit moment is ze weer bezig. (…) Ik kan niet eens normaal bezoek ontvangen, mijn dochter was er gisteren en wilde gewoon weg omdat de buurvrouw zo gek bezig is. Dit moet echt ophouden en ik hoop dat er snel een oplossing komt want dit kan nog eens uit de hand lopen zo.”

3.2.6.

Bij e-mail van 21 februari 2019 heeft de leefbaarheidsconsulent van Tiwos, de [consulent] , [appellante] uitgenodigd voor een bemiddelingsgesprek met de buurvrouw, de wijkagent en de buurtbeheerder. Deze uitnodiging heeft hij op 25 februari 2019 herhaald. [appellante] is niet ingegaan op deze uitnodigingen.

3.2.7.

In een interne notitie van Tiwos van 26 februari 2019 is het volgende vastgelegd:
“ [naam 1] , ook huurder van nr, 19 meldt geluidsoverlast. Het slaan met deuren is dusdanig dat haar dochter niet kan slapen in de nacht.”Ik heb mevrouw uitgenodigd voor een gesprek hier op kantoor. Ook een aanmelding gedaan bij bemoeizorg.

In een andere interne notitie van Tiwos van 26 februari 2019 is het volgende vermeld:
Er is een toename van meldingen betreft het adres [straatnaam] , mevrouw [appellante] . Klachten zijn hard schreeuwen/vloeken in de tuin/woning. Hard met deuren gooien. Slaan op muren. (…)”.

3.2.8.

Bij brief van 26 februari 2019 is [appellante] door Tiwos uitgenodigd voor een gesprek op 5 maart 2019. Dit gesprek heeft [appellante] afgezegd, waarna [appellante] is uitgenodigd voor een gesprek op 13 maart 2019. [appellante] is niet ingegaan op deze uitnodiging.

Een interne notitie van 27 februari 2019 luidt als volgt:
“ [persoon 1] meldt weer geluidsoverlast, vanochtend van 6.15 tot 9.15 op de muren slaan, deuren hard dicht slaan etc.”.

3.2.9.

Op 9 april 2019 heeft Tiwos een gedragsaanwijzing aan [appellante] verzonden en haar verzocht deze te ondertekenen. Dit heeft [appellante] geweigerd.

3.2.10.

Op 18 april 2019 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen de wijkagent, [de wijkagent] van Tiwos en [appellante] . [appellante] heeft daarbij aangegeven dat de schuld bij de buren ligt en niet bij haar.

3.2.11.

Op 14 juni 2019 heeft Tiwos een volgende melding van een omwonende ontvangen:
“(…) Ze is alweer 3 nachten oprij elke nacht bezig met overlast veroorzaken. Is constant overdreven hard aan het huilen en schreeuwen. (…)Het is een aantal weken rustig geweest maar ze begint nu gewoon weer.”

3.2.12.

Op 27 juni 2019 heeft Tiwos van de bewoonster op [straatnaam] 19 een logboekformulier overlast ontvangen met meldingen op 26 en 27 juni 2019 betreffende tegen de muur bonken en deuren dichtslaan.

3.2.13.

Op 25 juli 2019 heeft Tiwos van de bewoonster op [straatnaam] 27 een logboekformulier overlast ontvangen over de periode april tot en met juli 2019, betreffende onder andere regelmatig (ook in de nacht) hard bonken en gedurende de dag regelmatig schreeuwen.

3.2.14.

In een interne notitie van Tiwos van 6 augustus 2019 is onder meer het volgende vermeld: “
mw. van nr. 19 klaagt wederom om geluidsoverlast van nr. 21. Dit blijft maar doorgaan en zij kan niet meer in haar tuin zitten. (…)”

3.2.15.

In een interne notitie van Tiwos van 5 november 2019 is onder meer het volgende vermeld: “
[persoon 2] wordt elke dag mn de vroege ochtend zo ontzettend veel overlast, ze heeft nu 6 dagen de politie !!! gebeld maar t gaat niet goedkomen, buurvrouw van nr 21 doet niet meer open als ze wil praten. (…)”

3.2.16.

Op 14 december 2019 heeft Tiwos van de bewoonster van [straatnaam] 27 een logboekformulier overlast ontvangen over de periode 29 oktober 2019 tot en met 14 december 2019 betreffende onder meer bonken, schreeuwen en stampen op de trap.

3.2.17.

Op 2 april 2020 heeft de ambulant hulpverlener van de bewoonster op [straatnaam] 23 voor de derde keer telefonische bij Tiwos overlast gemeld van [appellante] :
“(…) Er is weer veel overlast van de buurvrouw. [naam 2] heeft de politie gebeld, maar de buurvrouw belt zelf ook continu. Wanneer de politie dan bij [naam 2] komt (op verzoek van de buurvrouw), is [naam 2] de baby de fles aan het geven. Politie is dan verbaast over de melding tegen [naam 2] , aangezien zij een baby heeft en erg rustig is. Zij gaan ook naar de buurvrouw, die vervolgens weer niet open doet. (…) Deze situatie is echt niet wenselijk, er zal toch een keer iets moeten gebeuren. Het leef comfort gaat er echt op achteruit, dat kan toch niet de bedoeling zijn van Tiwos?”

3.2.18.

Bij brief van 8 april 2020 heeft Tiwos [appellante] gesommeerd om te stoppen met het veroorzaken van overlast.

3.2.19.

In een interne notitie van Tiwos van 12 januari 2021 is onder meer het volgende vermeld over de [straatnaam] 21: “
mw van nr 19 klaagt over dit adres, geluidsoverlast, mw heeft nu een brief gekregen met allerlei dingen, mw geeft aan dat als de politie komt zij niet open doet, meerdere bewoners hebben last van haar (…)”

3.2.20.

Bij brief van 13 januari 2021 heeft Tiwos aan [appellante] medegedeeld dat er klachten blijven binnenkomen bij Tiwos en de politie die bestaan uit harde muziek en schreeuwen en dat [appellante] daarmee dient te stoppen.

3.2.21.

Tiwos heeft wederom bemoeizorg ingeschakeld. Bij e-mail van 24 februari 2021 heeft [de medewerker] van bemoeizorg Tilburg aan Tiwos laten weten dat zij langs zijn geweest bij [appellante] , maar dat zij aangaf niets te maken te willen hebben met bemoeizorg waarna zij zijn vertrokken.

3.2.22.

Bij e-mail van 24 februari 2021 heeft [de wijkagent] , buurtbeheerder bij Tiwos aan de [consulent] het volgende gemeld: “
ik was bezig met de logboek formulieren op te halen en zat op dit moment bij nr. 27. Op dat moment heb ik met eigen oren geconstateerd dat mevr [appellante] aan het kloppen en stampen was. En dan zat ik 4 huizen verder en het leek net of ze in de woning van nr 27 aan het kloppen was.”

3.2.23.

Tiwos heeft van de bewoonster op [straatnaam] 27 twee logboekformulieren overlast ontvangen over de periode 24 februari 2021 tot en met 20 maart 2021, betreffende onder andere timmeren, tikken en bonken. Verder hebben de bewoners van nummer 19 en 23 op 24 maart 2021 schriftelijk verklaard al jaren overlast te ondervinden.

3.2.24.

De deurwaarder heeft op 8 november 2021 het bestreden vonnis van 3 november 2021 betekend en bevel gedaan tot ontruiming. [appellante] heeft de woning op 2 december 2021 ontruimd en verlaten.

De vorderingen

3.3.1.

Tiwos heeft de kantonrechter verzocht (samengevat)

- de huurovereenkomst te ontbinden;

- [appellante] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;

- [appellante] te veroordelen in de proceskosten

- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.3.2.

Zoals hiervoor al is vermeld heeft de kantonrechter met het vonnis van 3 november 2021 de vorderingen van Tiwos toegewezen.

3.3.3.

[appellante] vraagt het hof om dat vonnis te vernietigen en Tiwos te veroordelen in de proceskosten van beide instanties.

Grief I: procesvoering bij de kantonrechter

3.4.1.

Grief I heeft betrekking op de zitting bij de kantonrechter. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte haar e-mail van 14 september 2021 niet aangemerkt als een verzoek om uitstel van de zitting. [appellante] is niet ter zitting aanwezig geweest en daarom is de kantonrechter volgens haar op basis van onjuiste, eenzijdige en onvolledige informatie tot een oordeel gekomen. [appellante] vindt dat zij in haar procesvoering is geschaad en dat de kantonrechter het beginsel van hoor en wederhoor onvoldoende heeft toegepast.

3.4.2.

Het hof oordeelt hierover als volgt. [appellante] heeft in hoger beroep alsnog de mogelijkheid gekregen haar standpunt naar voren te brengen. Om die reden heeft [appellante] geen belang meer bij deze grief. Overigens valt uit de e-mail van 14 september 2021 niet op te maken dat het de bedoeling van [appellante] was om uitstel te verzoeken van de mondelinge behandeling.

Grief II: de feiten

3.5.1.

Met grief II klaagt [appellante] over de door de kantonrechter vastgestelde feiten die onder ‘2’ van het eindvonnis zijn vermeld. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte de standpunten van Tiwos als vaststaande feiten aangemerkt en overgenomen. Verder heeft [appellante] aangevoerd dat het overzicht niet volledig is.

3.5.2.

Het hof heeft zelf feiten vastgesteld (zie het overzicht hiervoor onder 3.2). Om die reden heeft [appellante] ook bij deze grief geen belang meer.

3.5.3.

Het hof merkt over dat feitenoverzicht nog het volgende op. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte de stellingen van Tiwos opgenomen als feiten. Dat is niet zo en ook het hof heeft dat niet gedaan. Dat bij Tiwos iets staat vermeld in rapportages en dat aan Tiwos e-mails zijn gestuurd met een bepaalde inhoud, zijn feiten. Dat betekent niet dat het hof de inhoud van die notities of e-mails aanmerkt als zijnde een juiste weergave van de werkelijkheid. Of het hof de inhoud van die rapportages en e-mails juist acht, zal hierna aan de orde komen, bij de beoordeling van de grieven IV en V.

Grief III: de bewijslastverdeling

3.6.1.

Grief III is gericht tegen het door de kantonrechter genoemde criterium voor de vraag of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Specifiek klaagt [appellante] over de door de kantonrechter gehanteerde bewijslastverdeling.

3.6.2.

De kantonrechter heeft (in 4.1) overwogen:
“Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan degene die zich beroept op de afwijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst om feiten en omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) die dat beroep ondersteunen.”

3.6.3.

Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW Pro dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

3.6.4.

Het voorgaande komt erop neer dat op Tiwos de stelplicht en de bewijslast rust dat er sprake is van (een) zodanige tekortkoming(en) dat deze de ontbinding rechtvaardigt (rechtvaardigen). Hoewel uit overweging 4.1 van het vonnis lijkt te volgen dat de kantonrechter van oordeel is dat op [appellante] de stelplicht en bewijslast rust, is de kantonrechter bij de beoordeling van al hetgeen partijen hebben aangevoerd, daar niet vanuit gegaan en heeft in dit opzicht het juiste criterium toegepast. Dat blijkt uit hetgeen de kantonrechter in 4.4 heeft overwogen. Kennelijk heeft de kantonrechter met de vermelding ‘
Het is aan degene die zich beroept op de afwijzing van de ontbinding van de huurovereenkomst om feiten en omstandigheden te stellen (en zo nodig te bewijzen) die dat beroep ondersteunen’alleen het oog gehad op de ‘tenzij-bepaling’.

3.6.5.

Hoewel de kantonrechter dus enigszins onduidelijk heeft geformuleerd op wie de stelplicht en bewijslast rust, blijkt niet dat de kantonrechter de bewijslastverdeling op onjuiste wijze heeft toegepast. Om die reden faalt de grief.

Grief IV en grief V: de vraag of de huurovereenkomst terecht of onterecht is ontbonden

3.7.1.

Volgens [appellante] is de kantonrechter ten onrechte ervan uitgegaan dat zij overlast heeft veroorzaakt. [appellante] heeft erop gewezen dat de eerste negen jaar dat zij de woning huurde er geen overlastmeldingen zijn geweest. Het is opvallend dat met de komst van de nieuwe buren er overlastmeldingen zijn gekomen. Volgens [appellante] is sprake geweest van een hetze jegens haar en hebben enkele buren met elkaar samengespannen. Tiwos heeft telkens de klachten van de buren serieus genomen en die van haar terzijde geschoven. [appellante] heeft verklaringen overgelegd en een USB stick in het geding gebracht waaruit volgens haar de juistheid van haar standpunt volgt. Tiwos heeft dit alles bestreden. Tiwos heeft erop gewezen dat het niet alleen de buren zijn geweest die de overlast hebben waargenomen, maar ook medewerkers van Tiwos zelf en derden (hulpverleners, wijkagenten).

3.7.2.

[appellante] heeft in dit hoger beroep de stellingen van Tiwos over overlast goed gemotiveerd betwist. Zoals hiervoor al is overwogen, rust op Tiwos de bewijslast. Tiwos heeft bewijs aangeboden. Het hof zal Tiwos in de gelegenheid stellen haar stellingen te bewijzen. Tiwos heeft aangevoerd dat dat [appellante] structurele en ernstige overlast aan omwonenden heeft veroorzaakt. Dat dient zij te bewijzen.

Grief VI: proceskostenveroordeling en uitvoerbaarheid bij voorraad

3.8.

Volgens [appellante] is zij ten onrechte veroordeeld in de proceskosten en had het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard mogen worden. Het hof zal de beoordeling van deze grief aanhouden.

Voorlopige conclusie

3.9.

Zoals hiervoor al is vermeld zal Tiwos in de gelegenheid worden gesteld tot bewijslevering. Het hof zal de verdere beslissing aanhouden.

4.De uitspraak

Het hof:

4.1.

laat Tiwos toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat [appellante] structurele en ernstige overlast aan omwonenden heeft veroorzaakt;

4.2.

bepaalt, voor het geval Tiwos bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. M. van Ham als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

4.3.

verwijst de zaak naar de rol van 18 april 2023 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

4.4.

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

4.5.

bepaalt dat de advocaat van Tiwos tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

4.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, A.L. Bervoets en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 maart 2023.

griffier rolraadsheer