Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.295.239/01
arrest van 15 maart 2022
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. A.M.H.C. Coppens te Helmond,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. Y.J.P. Janssen te Venlo,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 6 juli 2021 in het hoger beroep van het vonnis van 28 april 2021, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellant] als gedaagde.
5 Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 6 juli 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de aantekening op de rol dat de mondelinge behandeling niet heeft plaatsgevonden
- de akte van [geïntimeerde] van 19 oktober 2021
- de memorie van grieven met productie 1
- de memorie van antwoord
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
6.De feiten
In dit hoger beroep neemt het hof tot uitgangspunt de feiten die de voorzieningenrechter heeft vastgesteld in onderdeel 2 van het bestreden vonnis. Voor zover relevant vult het hof de opsomming aan met enkele andere feiten die tussen partijen vaststaan.
6.1.
[geïntimeerde] heeft vijf percelen in eigendom gehad die zijn gelegen aan de
[adres] te [plaats] . De percelen hebben de volgende kadastrale nummers:
- sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1]
- sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 2]
- sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 3]
- sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 4]
- sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 5]
De percelen [sectieletter] [sectienummer 4] en [sectieletter] vormen een bouwkavel van ongeveer 838 m2.
6.2.
[geïntimeerde] heeft de percelen in oktober 2020 te koop aangeboden. De vraagprijs voor de bouwkavel was € 125.000,00.
6.3.
Op 13 januari 2021 hebben [persoon A] en [persoon B] (hierna: [persoon A] en [persoon B] ) contact opgenomen met [geïntimeerde] over de koop van de vijf percelen. Op 16 januari 2021 hebben zij de percelen bekeken. Op 3 februari 2021 heeft [persoon A] aan [geïntimeerde] geappt:
‘We hebben net contact gehad met de accountant, het ligt nu bij BLG, we horen binnen een
week of het geheel gefinancieerd wordt. Ga er maar voor 95% van uit dat het doorgaat want het zag er goed uit. Alleen het officiele antwoord laat lang op zich wachten...
Ik hoop dat we snel aan de slag kunnen, want we moeten dan de bomen uitdoen voor 15-3
ivm broedseizoen
Ik meld me !’
6.4.
Op 4 februari 2021 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] laten weten dat hij belangstelling voor de bouwkavel had. Op 5 februari 2021 heeft hij de percelen bekeken in aanwezigheid van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft toen aan [appellant] meegedeeld dat hij met meerdere gegadigden in gesprek was. Na de bezichtiging zijn partijen naar de vriendin van [appellant] , [persoon C] , gegaan. Daar heeft [persoon C] de volgende tekst opgeschreven:
‘Ondergetekende verklaart
te hebben verkocht kadasternummer
[adres] te [plaats] gemeente
Roerdalen Bouwblok 800 m2
25 meter Breed 32 meter diep
Voor de prijs 125.000Euro kk
Honderdvijfentwintig duizend euro’
Partijen hebben de tekst ondertekend. [geïntimeerde] heeft, vóór of kort na het zetten van zijn handtekening, boven zijn handtekening geschreven: ‘Onder Voorbehoud’. [appellant] heeft deze woorden vervolgens weer doorgestreept.
6.5.
Op 6 februari 2021 heeft [geïntimeerde] aan [persoon A] meegedeeld dat de koop niet doorging.
6.6.
Op 9 februari 2021 heeft [persoon A] aan [geïntimeerde] geappt:
‘We hebben zojuist contact gehad met zowel de accountant als de tussenpersoon ivm de
financiering. Wederom kregen we te horen dat er financieel niets in de weg .staat, het duurt alleen lang vanwege drukte, en over een paar dagen mogen we de offerte verwachten. Daar
willen en kunnen we niet op wachten, dus ik stel voor alvast een aanbetaling te doen van
€ 5.000,-
Als voorwaarde dat we dan aan de bomen mogen beginnen.
Dus kort samengevat: wij gaan akkoord met de vraagprijs van € 125.000,- voor de stallen met wei, en € 125.000,- voor de bouwgrond, en doen alvast een aanbetaling van € 5.000,-‘
6.7.
Op 12 februari 2021 hebben [geïntimeerde] enerzijds en [persoon A] en [persoon B] anderzijds een stuk opgesteld en ondertekend, door hen aangeduid als ‘voorlopige koopovereenkomst’, met betrekking tot de verkoop van de percelen voor de prijs van in totaal € 125.000,00 kosten koper, te leveren binnen drie maanden.
6.8.
Op 16 februari 2021 heeft [appellant] conservatoir beslag tot levering laten leggen op de bouwkavel. Op 2 maart 2021 heeft [appellant] [geïntimeerde] gedagvaard in de bodemprocedure.
7.De procedure in eerste aanleg
7.1.
In de onderhavige procedure heeft [geïntimeerde] gevorderd:
‘A. zal opheffen de op 16 februari 2021 ten laste van [geïntimeerde] gelegde conservatoire beslagen
op:
- het kadastraal object met omschrijving erf-tuin, staande en gelegen te [plaats] ,
sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 5] , groot 393 m2, met coördinaten [[ --- ]] ;
- het kadastraal object met omschrijving erf-tuin, staande en gelegen te [plaats] ,
sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 4] , groot 445 m 2, met coördinaten [[ X ]] ;
B. [appellant] zal veroordelen in de kosten en nakosten van dit geding, te vermeerderen met
de wettelijke rente krachtens artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf de vijftiende dag na de
dag van het in dezen te wijzen vonnis in kort geding.’
7.2.
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De stellingen en verweren van partijen komen hierna aan de orde, voor zover in hoger beroep van belang.
7.3.
In het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vorderingen toegewezen.
7.4.
Bij notariële akte van 13 juli 2021 heeft [geïntimeerde] de percelen aan [persoon A] en [persoon B] geleverd.
8.De beoordeling in hoger beroep
8.1.
[appellant] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot het vernietigen van het bestreden vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] . Daarnaast heeft hij gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om terug te betalen al hetgeen [appellant] op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald.
Het geschil in het kort
8.2.
[appellant] heeft beslag laten leggen op de percelen die de bouwkavel vormen, omdat hij stelt deze percelen van [geïntimeerde] te hebben gekocht. [geïntimeerde] spreekt tegen dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten en heeft gevorderd dat het beslag wordt opgeheven.
Spoedeisend belang
8.3.
Met grief 1 bestrijdt [appellant] dat [geïntimeerde] ten tijde van de behandeling van het kort geding in eerste aanleg een spoedeisend belang had bij het opheffen van het beslag.
8.4.
Of [geïntimeerde] in eerste aanleg een spoedeisend belang had bij zijn vorderingen, is niet meer van belang. Het gaat er thans om of in hoger beroep een dergelijk spoedeisend belang bestaat. Gelet op de verplichtingen die [geïntimeerde] jegens [persoon A] en [persoon B] is aangegaan tot levering van de percelen, is dat spoedeisend belang aanwezig. Ten overvloede overweegt het hof dat dit spoedeisend belang ook voortvloeide uit de overeenkomst die [geïntimeerde] op
12 februari 2021 heeft ondertekend (zie 6.7). Daaraan kan niet afdoen dat later nog een (nadere) overeenkomst is gesloten en dat levering niet binnen drie maanden na 12 februari 2021 heeft plaatsgevonden, maar op 13 juli 2021. De grief slaagt dus niet.
Opheffing beslag
8.5.
In de grieven 2, 3 en 4 formuleert [appellant] bezwaren tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat erop neerkomt dat [geïntimeerde] zich niet onvoorwaardelijk heeft gebonden aan de verkoop van de bouwkavel aan [appellant] en dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het door [appellant] gepretendeerde recht op levering van de bouwkavel ondeugdelijk is. Het hof bespreekt deze grieven gezamenlijk.
8.6.
Het gaat in dit geval om de vraag of het conservatoire beslag dat [appellant] op de bouwkavel heeft laten leggen, moet worden opgeheven. Volgens art. 705 lid 2 Rv Pro kan het beslag onder meer worden opgeheven, indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door [appellant] ingeroepen recht blijkt. Daarbij behoren ook de wederzijdse belangen van partijen in aanmerking te worden genomen.
8.7.
Volgens [appellant] is, kort gezegd, bij de bezichtiging van de bouwkavel overeenstemming over de verkoop bereikt en heeft [geïntimeerde] de woorden ‘Onder Voorbehoud’ boven zijn handtekening geschreven, nadat die handtekening was gezet.
8.8.
Voor het antwoord op de vraag of [appellant] een recht op het leveren van de bouwkavel heeft verkregen, is doorslaggevend of hij op 5 februari 2021 redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat [geïntimeerde] hem dit recht verleende. Het hof stelt voorop dat het te gekunsteld is om doorslaggevende betekenis toe te kennen aan enkele momenten uit de ontmoeting en het overleg tussen partijen op die dag. Partijen hebben elkaar die dag voor het eerst ontmoet en over een verkoop gesproken, waarbij het [appellant] kenbaar is gemaakt dat er meerdere gegadigden waren. Partijen hadden geen bijstand van een deskundige en gesteld noch gebleken is dat zij juridisch waren geschoold. Van belang is daarom met welk resultaat partijen hun ontmoeting en overleg uiteindelijk hebben afgerond. Als partijen uit elkaar zijn gegaan in de gerechtvaardigde veronderstelling dat [geïntimeerde] de bouwkavel onvoorwaardelijk aan [appellant] had verkocht en aan [appellant] zou leveren, had [appellant] recht op levering.
8.9.
Van een dergelijke veronderstelling kon in dit geval geen sprake zijn. [appellant] heeft, zoals blijkt uit de stellingen van partijen, mogen aannemen dat er overeenstemming was over de prijs bij verkoop van de bouwkavel aan hem. Overeenstemming over de prijs en het vastleggen daarvan, kon ook van belang zijn voor én vooraf gaan aan het aangaan van een verplichting tot levering van de bouwkavel aan [appellant] . De tekst die [persoon C] heeft geformuleerd, en die is ondertekend, vermeldt ook niets over een levering, of over voorwaarden die gebruikelijk zijn bij het tot stand komen van een definitieve verkoop. In elk geval heeft [appellant] , op het moment dat [geïntimeerde] de woorden ‘Onder Voorbehoud’ schreef, bij of kort na het zetten van zijn handtekening, redelijkerwijs moeten begrijpen dat [geïntimeerde] niet de bedoeling had om de bouwkavel onvoorwaardelijk aan hem te verkopen en aan hem te leveren, en daar uitdrukking aan wilde geven, ook als [appellant] aanvankelijk anders had begrepen. [appellant] heeft er dus niet redelijkerwijs op mogen vertrouwen dat [geïntimeerde] met het zetten van zijn handtekening zijn instemming verleende of bevestigde met een onvoorwaardelijke verkoop en levering aan [appellant] . Indien het [appellant] niet duidelijk was welk voorbehoud [geïntimeerde] op het oog had, lag het op zijn weg om [geïntimeerde] daarnaar te vragen. In plaats daarvan heeft hij getracht het voorbehoud te negeren en [geïntimeerde] te houden aan een verplichting die naar hem bleek, verder ging dan [geïntimeerde] op zich wilde nemen. [appellant] heeft niet weersproken dat dit leidde tot onenigheid, in die zin dat [appellant] de woorden ‘Onder Voorbehoud’ eigenmachtig doorstreepte en zei dat partijen een deal hadden, waarop [geïntimeerde] antwoordde dat er geen overeenkomst was, nu de woorden waren doorgestreept. Evenmin is weersproken dat [appellant] de hand van [geïntimeerde] wilde schudden, kennelijk om de deal te bezegelen, wat [geïntimeerde] weigerde. Deze onenigheid liet geen ruimte voor misverstand over het feit dat partijen geen met elkaar overeenstemmende bedoeling hadden. De uitkomst van de ontmoeting en het overleg was dus dat partijen geen overeenstemming hadden over de wil en verplichting van [geïntimeerde] om de bouwkavel onvoorwaardelijk aan [appellant] te verkopen en te leveren.
8.10.
Onder deze omstandigheden bestaat er zoveel twijfel aan de deugdelijkheid van het door [appellant] ingeroepen recht tot levering, dat het belang van [geïntimeerde] bij het opheffen van het beslag teneinde de percelen aan [persoon A] en [persoon B] te kunnen leveren, behoorde te prevaleren boven het belang van [appellant] om in afwachting van de uitkomst van de bodemzaak het beslag te handhaven.
8.11.
Hetgeen [appellant] verder nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.
De conclusie is daarom dat de grieven 2, 3 en 4 geen doel treffen.
Proceskosten eerste aanleg
8.12.
Grief 5 betreft de proceskosten van de eerste aanleg. De grief slaagt niet, want gelet op zijn ongelijk is [appellant] terecht in de proceskosten veroordeeld.
Slot
8.13.
Hetgeen partijen verder nog hebben aangevoerd, behoeft het hof niet te bespreken. Er zijn immers geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht of te bewijzen aangeboden, die tot een andere beslissing kunnen leiden. Het hof gaat om die reden ook voorbij aan het bewijsaanbod van [appellant] , daargelaten dat een kort geding zich niet leent voor bewijslevering.
8.14.
De slotsom is dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
Proceskosten hoger beroep
8.15.
De proceskosten van het hoger beroep komen ten laste van [appellant] , omdat hij in het ongelijk is gesteld. Het hof stelt de proceskosten tot heden aan de zijde van [geïntimeerde] als volgt vast:
- griffierecht € 338,00
- salaris advocaat
€ 1.114,00(tarief II, 1 punt)
€ 1.114,00(tarief II, 1 punt)
totaal € 1.452,00
8.16.
De nakosten stelt het hof vast, zoals hierna in de uitspraak wordt vermeld.
9.De uitspraak
Het hof:
9.1.
bekrachtigt het bestreden vonnis/de bestreden vonnissen;
9.2.
veroordeelt [appellant] in de proceskosten, aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op:
- € 1.452,00 tot heden voor het hoger beroep,
- € 163,00 aan nasalaris advocaat zonder betekening van dit arrest of € 248,00 vermeerderd met de explootkosten bij betekening van dit arrest,
indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf veertien dagen na de dag van deze uitspraak tot de dag van betaling;
9.3.
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad wat betreft de proceskostenveroordeling.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.J.J. Los, L.S. Frakes en M.R. van Zanten en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 15 maart 2022.
griffier rolraadsheer