ECLI:NL:GHSHE:2022:534

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.282.360/01

arrest van 22 februari 2022

in de zaak van

F.S. Vastgoed I B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

verder: F.S. Vastgoed,

advocaat: mr. T.P.M. Kouwenaar te ’s-Hertogenbosch,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] (Zwitserland),

geïntimeerde,

verder: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. H.E. Borgman te Rotterdam,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 13 oktober 2020 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer/rolnummer 8112823 CV EXPL 19-4892 tussen partijen gewezen vonnis van 24 juni 2020.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 13 oktober 2020 waarbij een mondelinge behandeling na aanbrengen is bepaald, die geen doorgang heeft gevonden;
de memorie van grieven van F.S. Vastgoed van 22 december 2020 met producties;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 2 maart 2021.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken, de stukken vermeld in het tussenarrest van 13 oktober 2020 en de stukken van de eerste aanleg

6.De verdere beoordeling

De feiten

6.1

De kantonrechter heeft in het vonnis van 24 juni 2020 onder 3.2 een aantal feiten vastgesteld. Deze vaststelling luidt als volgt, met een door het hof aangebrachte letteraanduiding en met correctie van enkele verschrijvingen:

F.S. Vastgoed is eigenaar geweest van het appartement gelegen op de begane grond aan de [adres 1] te [plaats] . [geïntimeerde] is eigenaar van het bovengelegen appartement op de eerste verdieping aan de [adres 2] , dat wordt bewoond door haar dochter. [geïntimeerde] heeft dit appartement in mei 2016 gekocht van F.S. Vastgoed.

Enkele dagen voor kerst 2017 heeft de dochter van [geïntimeerde] geconstateerd dat de douchebak was verzakt toen zij in de douche stapte.

Bij e-mail van 20 december 2017 heeft F.S. Vastgoed melding gemaakt van lekkage in haar appartement op de [adres 1] te [plaats] bij de (toenmalige) voorzitter van de Vereniging van Eigenaren van de [adres 1] (de VvE), [persoon A] . Deze heeft bij e-mail van 9 januari 2018 het volgende aan F.S. Vastgoed bericht:

“Ik ga vandaag de schade bij de verzekering melden, dan zal ik tevens zorg dragen voor de afspraak die daaruit voortkomt met de expert. Er is sprake van lekkage in het pand en dit moet inderdaad verholpen worden, uw schade zal hierin worden mee genomen”.

Op 31 december 2017 heeft [geïntimeerde] Sanidirect [locatie] opdracht gegeven om de badkamer in het appartement aan [adres 2] te [plaats] te vernieuwen.

Op 9 maart 2018 heeft [persoon B] met een (door de schadeverzekeraar van F.S. Vastgoed ingeschakelde) schade-expert van Dekra het appartement van [geïntimeerde] bezocht. Zij hebben de badkamer en de wc ruimte bekeken en foto’s gemaakt.

[geïntimeerde] heeft na afloop van het bezoek op 9 maart 2018 bezwaar gemaakt tegen het onaangekondigd bezoek van haar appartement.

[persoon B] heeft daarop in de hoedanigheid van voorzitter van de Vereniging van Eigenaren van de [adres 1] per e-mail van 12 maart 2018 gereageerd. Hierin staat - voor zover hier van belang - het volgende vermeld:

“(...)Tijdens ons bezoek van 9 maart (met de expert van Dekra Expertise) is gebleken dat de douchebak zo’n 2 cm. uit zijn voegen is gezakt, tevens zijn vele tegels op het plateau gebroken en zijn er tegels los van de zijwand. De staat van de douchebak is hierdoor erg slecht te noemen en staat, oftewel “functioneert”, zonder enige bescherming. Van deze douche met bijbehorende tegels zin dan ook foto 's gemaakt door de expert. (...) Ter info deel ik u dan ook mede dat, als de verzekering de schade niet of maar gedeeltelijk uitbetaald u hierbij alvast aansprakelijk stel voor alle schade in de ruimste zin van het woord (...)”.

Op 4 april 2018 heeft [geïntimeerde] een uitnodiging ontvangen voor het bijwonen van de ledenvergadering van de VvE op maandag 23 april 2018. Een van de in de e-mail opgesomde agendapunten betreft “aansprakelijkstelling waterschade veroorzaakt door [adres 2] ”.

Op 4 juni 2018 heeft Dekra een schaderapport opgemaakt. Hierin wordt voor zover hier van belang het volgende vermeld:

" (...) In de periode van september 2017 tot en met februari 2018 is er sprake geweest van lekkages op de begane grond en het souterrain van het pand. Bij onze inspectie van de badkamer in het appartement op de eerste verdieping konden wij constateren dat er sprake was van een slechte staat van onderhoud van de badkamer. Ter zake was sprake van scheurvorming van tegelwerk gedeeltelijk ontbreken van voegwerk en aantasting van de oplegging van de douchebakwaardoor deze gedeeltelijk was verzakt, waardoor naden aanwezig waren. Tevens was er sprake van weglopend douchewater bij het gebruik van de badkamer doordat er slechts een beperkte drempel aanwezig was tussen de douchebak met plateau en de toegang tot de douche, waardoor bij gebruik van de douche water wat van het plateau op de naastgelegen grond liep en via de vloer tot in de ondergelegen ruimte kon lopen. Het ter plaatse aanwezig laminaat vertoonde aantastingen door water (…). Als gevolg van de lekkages was ernstige schade aan de diverse wand- en plafondafwerkingen van de begane grond en souterrain van het pand ontstaan. Een deel van de aanwezige verlaagde plafonds en voorzetwanden met achterliggend isolatiemateriaal moest worden vervangen, terwijl ook enkele delen van het Metal stud wandsysteem aangetast waren en vervangen moesten worden, verder was een aanwezig keukenblad aangetast en moest worden hersteld. Na de herstellingen zullen stucwerkzaamheden en sauswerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. De schade bepaalden wij in overleg met de eigenaar op basis compromis op EUR 21.200,00 inclusief btw (…)”.

Bij brief van 7 juni 2018 heeft de schadeverzekeraar van de VvE kenbaar gemaakt geen dekking te verlenen voor schade aan het appartementen souterrain gelegen op de begane grond op de [adres 1] te [plaats] , aangezien er sprake is van leegstand van langer dan twee maanden.

Bij brief van 6 september 2018 heeft de gemachtigde van F.S. Vastgoed [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de door F.S. Vastgoed gestelde schade ten bedrage van € 23.200,- inclusief btw.

[geïntimeerde] heeft daarop bij brief van 10 september 2018 gereageerd en zich op het standpunt gesteld dat zij niet aansprakelijk is voor de door F.S. Vastgoed gestelde schade.

6.2

F.S. Vastgoed heeft bij deze feitenvaststelling enkele kanttekeningen geplaatst. Voor zover deze opmerkingen verschrijvingen betreffen, is daarmee in de weergave van de feiten rekening gehouden.

Daarnaast heeft F.S. Vastgoed bij
onderdeel e)opgemerkt dat de schade-expert van Dekra Experts is ingeschakeld door de schadeverzekeraar van de VvE, ASR Schadeverzekering NV (verder: ASR) en dat dit is gebeurd op aandringen van F.S. Vastgoed. Bij
onderdeel g)heeft F.S. Vastgoed opgemerkt dat in de e-mail van 12 maart 2018 ook is opgenomen dat Dekra de bewoners in kennis zou stellen en dat deze toestemming hebben gegeven voor het beoordelen van badkamer en wc. Bij
onderdeel i)heeft F.S. Vastgoed opgemerkt dat het rapport van 4 juni 2018 pas op 30 oktober 2018, op verzoek van de gemachtigde van F.S. Vastgoed, beschikbaar is gekomen.

[geïntimeerde] heeft de juistheid van deze opmerkingen niet betwist. Met inachtneming hiervan gaat het hof ook in hoger beroep uit van de hiervoor weergegeven vaststelling van de feiten.

Bij onderdeel j)heeft F.S. Vastgoed opgemerkt dat de afwijzing van dekking door ASR verband houdt met het slechte onderhoud van de badkamer in het appartement op de eerste verdieping en niet met de uitsluiting van dekking voor waterschade bij leegstand. Deze opmerking berust op een onjuiste lezing van de brief van ASR van 7 juni 2018, zodat het hof hieraan voorbijgaat.

Het hof voegt voor de duidelijkheid nog toe dat [persoon B] , die daarin wordt genoemd, bestuurder is van F.S. Vastgoed en dat hij [persoon A] begin 2018 is opgevolgd als voorzitter van de VvE.

De procedure in eerste aanleg

6.3

Bij dagvaarding van 8 april 2019 heeft F.S. Vastgoed deze procedure tegen [geïntimeerde] aanhangig gemaakt. Daarin stelt F.S. Vastgoed dat [geïntimeerde] de badkamer van haar appartement niet in goede staat van onderhoud heeft gehouden, waardoor lekkages zijn opgetreden en aan het ondergelegen appartement van F.S. Vastgoed waterschade is ontstaan. Volgens F.S. Vastgoed is [geïntimeerde] hiervoor aansprakelijk. Op grond hiervan vorderde F.S. Vastgoed in eerste aanleg veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van het bedrag van € 23.200,- . Dit bedrag betreft € 21.200,- volgens het rapport van Dekra en € 2.000,- voor het (de)monteren van de losliggende grenen vloer. Daarnaast vorderde F.S. Vastgoed een bedrag van € 966,74 aan buitengerechtelijke kosten, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten met nakosten en wettelijke rente.

6.4

Bij verstekvonnis van 17 juli 2019 (verbeterd bij herstelvonnis van 7 augustus 2019) heeft de kantonrechter de vordering van F.S. Vastgoed toegewezen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten (zaak-/rolnummer 7883101 CV EXPL 19-2997).

6.5

[geïntimeerde] is tegen dit (herstel)vonnis in verzet gekomen. Zij heeft de vordering van F.S. Vastgoed bestreden en geconcludeerd tot afwijzing ervan. Tevens heeft [geïntimeerde] een provisionele vordering ex artikel 223 Rv ingesteld.

Bij tussenvonnis van 6 november 2019 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 13 december 2019 heeft plaatsgevonden

Bij vonnis in het incident van 20 december 2019 heeft de kantonrechter de vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het (herstel)vonnis toegewezen met veroordeling van F.S. Vastgoed in de kosten van het incident.

Bij eindvonnis in de hoofdzaak van 24 juni 2020 heeft de kantonrechter het verstekvonnis van 17 juli 2019 vernietigd en de vordering van F.S. Vastgoed alsnog afgewezen, met veroordeling van F.S. Vastgoed in de proceskosten.

De omvang van het hoger beroep

6.6

F.S. Vastgoed heeft tegen het eindvonnis van 24 juni 2020 een aantal (ongenummerde) grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis met veroordeling van [geïntimeerde] overeenkomstig de eis in eerste aanleg en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties met nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

6.7

[geïntimeerde] heeft de grieven van F.S. Vastgoed bestreden en geconcludeerd tot verwerping daarvan en tot bekrachtiging van het eindvonnis van 24 juni 2020, met veroordeling van F.S. Vastgoed in de kosten van beide instanties.

Bevoegdheid en toepasselijk recht

6.8

[geïntimeerde] woont in Zwitserland zodat het geschil internationale aspecten heeft. Het geschil betreft een vordering tot schadevergoeding vanwege een onrechtmatige daad. De Nederlandse rechter is bevoegd op grond van artikel 5 lid 3 EVEX-II, dat bepaalt dat bevoegd is het gerecht van de plaats waar het schadebrengende feit zich heeft voorgedaan of zich kan voordoen, in dit geval [plaats] . Op grond van artikel 4 lid 1 Rome-II is Nederlands recht van toepassing. Partijen zijn daar ook van uitgegaan.

De grieven

6.9

Met haar grieven heeft F.S. Vastgoed het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voorgelegd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

6.1

F.S. Vastgoed baseert haar vordering op het rapport van 4 juni 2018 dat Dekra in opdracht van de schadeverzekeraar van de VvE heeft opgesteld, hiervoor bij de feiten onder i) vermeld. F.S. Vastgoed gaat uit van de bevindingen van de expert van Dekra en van de bepaling van de herstelkosten op € 21.020,- die hierin zijn opgenomen. Het bedrag van € 2.000,- als kosten voor het (de)monteren van een losliggende grenen delen vloer is opgenomen in een e-mail van Dekra aan F.S. Vastgoed van 18 mei 2018 (productie 10 bij memorie van grieven). Volgens F.S. Vastgoed zijn de bewoners van het appartement van [geïntimeerde] de douche blijven gebruiken ondanks de slechte staat van onderhoud van de badkamer en de verzakking van de douchebak. Bij memorie van grieven heeft F.S. Vastgoed een overzicht overgelegd van de herstelkosten vanwege ‘Waterschade [adres 1] [plaats] ’, uitkomend op een bedrag van in totaal € 37.830,33.

6.11

[geïntimeerde] voert hiertegen aan dat haar dochter na de ontdekking van de verzakking van de douchebak de douche niet meer heeft gebruikt, zodat er geen ernstige waterschade kan zijn ontstaan. Van de komst van de expert van Dekra is zij niet op de hoogte gesteld, terwijl ook haar dochter niet vooraf is geïnformeerd. [geïntimeerde] is hierdoor niet bij het onderzoek van deze expert betrokken geweest, zij heeft voorafgaande aan deze procedure geen kennis gekregen van diens bevindingen en zij heeft vanwege de verbouwingen die F.S. Vastgoed in haar appartement heeft uitgevoerd ook niet de gelegenheid gehad om de situatie alsnog te laten opnemen door een deskundige. Het rapport van Dekra dient volgens [geïntimeerde] terzijde gelaten te worden en het biedt in ieder geval onvoldoende basis voor de vordering van F.S. Vastgoed. Daarnaast betwist [geïntimeerde] de hoogte van de gestelde schade die door ASR bij compromis is vastgesteld. Ook indien waterschade is opgetreden, kan niet worden gezegd dat F.S. Vastgoed schade heeft geleden nu zij al in de zomer van 2017, ruim voor het optreden van de gestelde waterschade, de verbouwing van het appartement tot twee appartementen voorbereidde en die verbouwing in de periode van februari tot april 2018 ook daadwerkelijk heeft uitgevoerd. Het overzicht van herstelkosten betreft volgens [geïntimeerde] niet het herstel van waterschade, maar de kosten van de verbouwing.

6.12

Het hof overweegt hierover het volgende. Uit de vaststaande feiten blijkt dat er eind 2017 sprake is geweest van lekkages vanuit de badkamer van het appartement van [geïntimeerde] naar het daaronder gelegen appartement van F.S. Vastgoed. Aanvankelijk heeft F.S. Vastgoed zich voor het verhelpen van - onder meer - die lekkage gericht tot de VvE en aangedrongen op inschakeling van de schadeverzekeraar van de VvE, ASR, die vervolgens Dekra Experts heeft ingeschakeld. In dat traject heeft op 9 maart 2018 het onderzoek plaatsgevonden, waar [geïntimeerde] niet bij betrokken is geweest. De gang van zaken bij dat onderzoek staat op zich los van de aansprakelijkstelling van [geïntimeerde] door F.S. Vastgoed die daarna is gevolgd, eerst voorwaardelijk voor het geval de verzekeraar niet tot (volledige) uitkering zou overgaan en pas later uitdrukkelijk toen bleek dat er geen dekking was. Enerzijds betekent dit niet dat aan het rapport van Dekra geen betekenis kan worden toegekend of dat het terzijde moet worden gelaten. Anderzijds is die betekenis beperkt nu [geïntimeerde] bij het onderzoek niet betrokken is geweest en na de aansprakelijkstelling geen mogelijkheid heeft gehad voor een eigen onderzoek van de aard en omvang van de gestelde waterschade. Met dit rapport heeft F.S. Vastgoed alles bij elkaar wel voldoende onderbouwd dat als gevolg van de gebrekkige staat van onderhoud van de badkamer in het appartement van [geïntimeerde] waterschade is ontstaan aan het appartement van F.S. Vastgoed maar zij heeft het bewijs van de gestelde aard en omvang van de waterschade daarmee vooralsnog niet geleverd. Het hof zal F.S. Vastgoed overeenkomstig haar bewijsaanbod toelaten tot bewijslevering.

6.13

Volgens [geïntimeerde] heeft F.S. Vastgoed geen schade geleden omdat F.S. Vastgoed haar appartement heeft verbouwd tot twee appartementen. De badkamer van het appartement van [geïntimeerde] is naar aanleiding van de verzakking van de douchebak gerenoveerd. Voor afzonderlijk herstel in het appartement van F.S. Vastgoed bestond daarom volgens [geïntimeerde] geen grond. F.S. Vastgoed betwist dat en stelt dat zij de schade die door Dekra is vastgesteld in eigen beheer heeft hersteld (memorie van grieven punt 10). Naar het oordeel van hof betekent het feit dat F.S. Vastgoed het appartement waarin de gestelde waterschade is opgetreden heeft verbouwd niet dat er geen schade is die voor vergoeding in aanmerking komt. In geval van zaaksbeschadiging geldt als hoofdregel dat de eigenaar van de beschadigde zaak vóór en onafhankelijk van het herstel een nadeel in zijn vermogen lijdt, gelijk aan de waardevermindering van die zaak. De waardevermindering zal, wanneer reparatie mogelijk en verantwoord is, zoals hier kennelijk het geval was, in het algemeen zijn te stellen op de naar objectieve maatstaven berekende herstelkosten . Bij deze berekeningswijze speelt de vraag of en hoe de schade feitelijk wordt hersteld geen rol. Het verweer van [geïntimeerde] dat F.S. Vastgoed door de gestelde wateroverlast in het geheel geen schade heeft geleden wordt daarom verworpen. De omvang van die schade is afhankelijk van de vaststelling van de aard en omvang van de waterschade, waarop de hiervoor vermelde bewijslevering betrekking heeft. Ook wat de hoogte van de schade zal het hof F.S. Vastgoed overeenkomstig haar bewijsaanbod tot bewijslevering toelaten. Het hof tekent daarbij aan dat de bedragen die door Dekra zijn vermeld niet zijn gespecificeerd en kennelijk het resultaat zijn van overleg tussen de expert van Dekra en F.S. Vastgoed. De overzichten die F.S. Vastgoed in hoger beroep heeft overgelegd als specificatie van de herstelkosten sluiten niet aan bij de door Dekra genoemde bedragen en bieden geen inzicht in het verband met de aan [geïntimeerde] verweten gedragingen.

Conclusie

6.14

Een en ander brengt het hof tot de conclusie dat F.S. Vastgoed zowel ten aanzien van de aard en omvang van de waterschade als ten aanzien van de herstelkosten (nader) bewijs zal dienen te leveren. Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

7.De uitspraak

Het hof:

laat F.S. Vastgoed toe te bewijzen:

aard en omvang van de waterschade eind 2017/begin 2018 in haar appartement aan de [adres 1] te [plaats] als gevolg van lekkages vanuit de badkamer van het appartement van [geïntimeerde] ;
de hoogte van de kosten van herstel van die waterschade in het appartement van F.S. Vastgoed;

bepaalt, voor het geval F.S. Vastgoed bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. L.S. Frakes als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 1 maart 2022 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van F.S. Vastgoed ten minste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, T.J. Dorhout Mees en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 februari 2022.

griffier rolraadsheer