Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.296.604/01
arrest van 29 november 2022
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. E. Düşünceli te Arnhem,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. I. Stolting te Hoogerheide,
op het bij exploot van dagvaarding van 23 juni 2021, hersteld bij exploot van 19 juli 2021, ingeleide hoger beroep van het vonnis van 24 maart 2021, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Bergen op Zoom, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 8316067 / CV EXPL 20-541)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- het herstelexploot van 19 juli 2021;
- de memorie van grieven met producties;
- de memorie van antwoord met producties;
- de op 11 oktober 2022 gehouden mondelinge behandeling.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
De kern van het geschil
3.1.
[geïntimeerde] huurt een bovenwoning van [appellant] . [appellant] wil de huurovereenkomst beëindigen. Volgens [appellant] heeft hij het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik. Het gaat in dit hoger beroep om de vraag of dat inderdaad het geval is, en zo ja, of dat belang van [appellant] opweegt tegen het belang van [geïntimeerde] om de bovenwoning te blijven huren.
De feiten
3.2.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
3.2.1.
Partijen hebben een affectieve relatie gehad. De relatie is op initiatief van [appellant] beëindigd.
3.2.2.
[appellant] is eigenaar van een bovenwoning aan de [adres 1] in [plaats]. Beneden die woning, op nummer [adres 2], is een winkelruimte waarin een woninginrichtingsbedrijf is gevestigd. [appellant] was tot enige tijd geleden directeur van deze onderneming, genaamd: [---] B.V. [appellant] houdt alle aandelen van deze vennootschap.
3.2.3.
[geïntimeerde] is de bovenwoning gaan huren van [appellant] tegen een huurprijs (bij aanvang) van € 720,- per maand. De overeenkomst is gedateerd op 31 januari 2019 en is aangegaan voor onbepaalde tijd met ingang van 1 maart 2019.
3.2.4.
In de huurovereenkomst is onder andere het volgende vermeld:
“1.2. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en bestaat uit: Entreehal / trap en overloop / woonkamer / keuken / overloop / badkamer / zolder kamers totaal ca 94 m2
(…)
5.3
Wijziging in het aantal personen die de woning bewonen c.q. op het gehuurde adres worden ingeschreven beeindigd de ter beschikkings stelling van de achterste ruimtes vd woning waaronder binnenplaats, doorloophal en grote terras kamer en dakterras achterzijde. Bij het in volledig in gebruik nemen van deze genoemde ruimte en oppervlaktes wordt er op dat moment een huurprijs in rekening gebracht van 1350,- euro per maand. Zolang het aantal personen niet wijzigt wat betreft bewoning a max 1 volwassenen en 1 kind blijft de huurprijs zoals bij beginsel gesteld gelden voor het gehuurde en wordt de binnenplaats, doorloophal en grote terras kamer en dakterras achterzijde kostenloos ter beschikking gesteld.”
3.2.5.
Bij brief van 14 augustus 2019 heeft de gemachtigde van [appellant] laten weten dat en waarom [appellant] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Bij brief van 11 november 2019 heeft de gemachtigde van [appellant] , onder verwijzing naar de in de brief van 14 augustus 2019 genoemde redenen en met vermelding van nog een andere reden, de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2020. [geïntimeerde] heeft niet met de opzegging ingestemd.
De vorderingen, het oordeel van de kantonrechter en de vorderingen in hoger beroep
3.3.1.
[appellant] heeft gevorderd dat de kantonrechter (samengevat weergegeven):
primair:
I. de huurovereenkomst beëindigt dan wel ontbindt wegens dringend eigen gebruik;
II. [geïntimeerde] veroordeelt de woning te verlaten, op straffe van een dwangsom;
subsidiair:
III. voor recht verklaart dat [appellant] bij uitsluiting van [geïntimeerde] gebruik zal maken van de achterste ruimten van de woning (binnenplaats, doorloophal, grote terraskamers en dakterras achterzijde);
meer subsidiair:
IV. bepaalt dat de huurprijs zal worden verhoogd naar € 1.500,- per maand;
Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair:
V. bepaalt dat de leenovereenkomst tussen partijen is ontbonden dan wel nietig is verklaard;
een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
3.3.2.
[geïntimeerde] heeft in reconventie gevorderd dat de kantonrechter (samengevat weergegeven):
[appellant] veroordeelt om aan te vangen met het herstel van de in de conclusie genoemde gebreken, op straffe van een dwangsom;
[appellant] veroordeelt tot betaling van € 11.500,- als tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten, te vermeerderen met wettelijke rente;
met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3.3.3.
De kantonrechter heeft alle vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft niet uitdrukkelijk bepaald dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet. De kantonrechter heeft vordering i van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen. De kantonrechter heeft vordering ii opgevat als voorwaardelijk (voor het geval de huurovereenkomst zou worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik). De kantonrechter is aan vordering ii niet toegekomen vanwege de afwijzing van de vordering van [appellant] .
De vorderingen in hoger beroep en de omvang van het geschil in hoger beroep
3.4.1.
[appellant] heeft dezelfde vorderingen geformuleerd als in eerste aanleg met dien verstande dat hij het in vordering IV genoemde bedrag aan huurprijs heeft gewijzigd in € 1.350,- en dat vordering V niet terugkeert.
3.4.2.
[appellant] heeft gesteld dat alles wat hij in eerste aanleg heeft aangevoerd als herhaald moet worden beschouwd en hij heeft het hof verzocht het geschil in volle omvang te beoordelen.
Het hof kan aan dat verzoek geen gehoor geven. Een dergelijke verwijzing is onvoldoende om alles wat bij de kantonrechter is aangevoerd in de beoordeling van het hoger beroep te betrekken. Uit de memorie van grieven moet voldoende duidelijk zijn (zowel voor het hof als voor [geïntimeerde] ) tegen welke beslissingen en oordelen van de kantonrechter het hoger beroep is gericht en wat de bedoeling is van het hoger beroep. Dat kán meebrengen dat het geschil in volle omvang wordt beoordeeld, maar dat volgt niet sec uit het verzoek daartoe.
3.4.3.
[appellant] heeft slechts één grief aangevoerd. Die grief is gericht tegen de overwegingen 3.16, 3.17 en 3.18 van het vonnis. In die overwegingen heeft de kantonrechter een oordeel gegeven over de primaire vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging wegens dringend eigen gebruik. Ook de toelichting op de grief heeft daarop betrekking. Overweging 3.15 van het vonnis heeft ook betrekking op de primaire vordering, maar tegen die overweging heeft [appellant] geen (kenbare) grief gericht. De in die overweging door de kantonrechter beoordeelde reden voor de stelling dat sprake is van dringend eigen gebruik (renovatie) kan daarom in dit hoger beroep niet meer aan de orde komen.
3.4.4.
[appellant] heeft ook geen (kenbare) grief gericht tegen de overwegingen 3.20 tot en met 3.22 waarin de kantonrechter heeft geoordeeld over de vorderingen III, IV en V. Dat heeft tot gevolg dat de herhaalde vorderingen III en IV afgewezen blijven in hoger beroep (vordering V is niet herhaald in hoger beroep).
3.4.5.
[appellant] heeft ook geen (kenbare) grief gericht tegen de overwegingen 3.24 tot en met 3.28 waarin de kantonrechter een oordeel heeft gegeven over vordering i (de vordering van [geïntimeerde] over herstel van gebreken). [geïntimeerde] is niet in hoger beroep gekomen, zodat het afgewezen gedeelte van vordering i, afgewezen blijft.
Een en ander heeft tot gevolg dat de hele (reconventionele) vordering tot herstel van gebreken niet beoordeeld zal worden door het hof.
[appellant] heeft nog wel een opmerking gemaakt over het verbeuren van de dwangsom, maar hij heeft geen grief gericht tegen het opleggen van de dwangsom. Het hof kan in dit hoger beroep niet beoordelen of de dwangsom wel of niet (of tot welk bedrag) is verbeurd.
3.4.6.
[appellant] heeft voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep aangevoerd dat [geïntimeerde] geen recht heeft op huurbescherming, althans dat zij misbruik maakt van haar recht op huurbescherming. Ook is hij tijdens de zitting nader ingegaan op de bedoeling van partijen bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, maar daarover is niets vermeld in de memorie van grieven.
Het hof is van oordeel dat dit in strijd is met de zogenaamde tweeconclusieregel (artikel 347 lid 1 Rv). Die regel houdt kort gezegd in dat na de memorie van grieven geen nieuwe grief mag worden aangevoerd. Weliswaar zijn er uitzonderingen mogelijk op deze regel, maar [appellant] heeft niet aangevoerd dat (of waarom) zo’n uitzondering zich voordoet.
Overigens valt niet in te zien waarom [geïntimeerde] zich niet zou mogen beroepen op haar wettelijke recht op huurbescherming.
3.4.7.
Kortom, het hoger beroep heeft alleen betrekking op de vraag of de huurovereenkomst moet worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik.
Dringend eigen gebruik
3.5.
[appellant] heeft geen grief gericht tegen het door de kantonrechter toegepaste criterium (overweging 3.14), zodat dit ook voor het hof het uitgangspunt is. De kantonrechter heeft overwogen:
Conform artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW dient de verhuurder voor de toewijzing van zijn vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen wegens dringend eigen gebruik, aannemelijk te maken dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. In de rechtspraak is uitgangspunt bij de toepassing van dit artikel dat bij beëindiging van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel gehonoreerd dient te worden, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte (vgl. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338). Er moeten derhalve zwaarwegende en urgente belangen aan de zijde van de verhuurder spelen om een verhuurde woning (weer) in eigen gebruik te gaan nemen. Die belangen dienen bij een belangenafweging ook zwaarder te wegen dan de belangen van de huurders bij voortzetting van het gebruik van de woning.
3.5.1.
[appellant] heeft aangevoerd dat hij de bovenwoning nodig heeft voor eigen gebruik omdat hij met zijn partner (en eventueel zijn dochter) wil gaan samenwonen. Dat is niet mogelijk in zijn huidige woning, omdat dit een recreatiewoning is waar permanente bewoning niet is toegestaan. Weliswaar heeft [appellant] (voor zichzelf) een gedoogbeschikking, maar hij mag er geen ander laten wonen. [appellant] wil met zijn partner in de bovenwoning gaan wonen die hij aan [geïntimeerde] heeft verhuurd, mede omdat hij dan heel snel en eenvoudig zijn winkelpand kan bereiken (dat hij gebruikt voor het topsegment van zijn clientèle). Het hof is van oordeel dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij juist deze bovenwoning daarvoor nodig heeft. [appellant] heeft namelijk nog andere panden in zijn woonplaats [plaats]. Hij heeft die panden verhuurd (via een ander) aan arbeidsmigranten, maar volgens [geïntimeerde] zijn deze panden gewoon woningen en geschikt voor bewoning. Weliswaar heeft [appellant] daarover ter zitting aangevoerd dat hij een hypothecaire geldlening heeft verkregen uitgaande van een bepaald rendement, zodat hij deze panden moet verhuren, maar hij heeft geen enkel document in het geding gebracht waaruit dat blijkt. Dat had wel van hem verlangd mogen worden aangezien [geïntimeerde] ook al in eerste aanleg heeft aangevoerd dat [appellant] deze woningen tot zijn beschikking heeft. Ook blijkt nergens uit wat hij is overeengekomen met betrekking tot de verhuur aan arbeidsmigranten. Daarmee heeft [appellant] zijn stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd. Verder is het zo dat [appellant] gedurende de afgelopen drie jaar een pand in het centrum van [plaats] heeft gehuurd dat zowel in prijs als wat betreft ruimte en afwerkingsniveau hetzelfde was als de bovenwoning. [appellant] huurde dat pand om aan [geïntimeerde] aan te bieden als andere passende woonruimte. Inmiddels is die woning niet meer beschikbaar maar volgens [appellant] kan hij op korte termijn ervoor zorgen dat er andere woonruimte voor [geïntimeerde] beschikbaar komt, eveneens weer in het centrum en opnieuw vergelijkbaar met de bovenwoning. [appellant] heeft verklaard dat hij over contacten beschikt om dat te realiseren. Waarom [appellant] dan zo dringend de door [geïntimeerde] gehuurde bovenwoning nodig heeft, valt niet in te zien en is niet aannemelijk. Juist gelet op die vergelijkbaarheid, had [appellant] dat door hem gehuurde pand ook zelf kunnen betrekken en kan [appellant] nu een ander pand huren dat hij op zo’n eenvoudige wijze zelf in huur zegt te kunnen verkrijgen. Het argument dat hij in de bovenwoning dicht bij de winkel woont is juist, maar maakt zijn behoefte aan de bovenwoning niet dringend. Natuurlijk is het praktisch om vanuit de bovenwoning naar de winkel te kunnen gaan, maar het zal niet heel veel meer tijd en moeite kosten om vanuit een andere locatie in het centrum even naar de winkel te lopen. De klanten die [appellant] in de winkel wil ontvangen, ontvangt hij op afspraak. Dat doet hij nu terwijl hij op ruime afstand woont en op de andere locatie van de onderneming in de stad werkt. Wanneer het zo belangrijk voor [appellant] was om op heel korte afstand te wonen van de winkel, dan was het logisch dat [appellant] het door hem gehuurde pand in het centrum zelf was gaan bewonen, hetgeen hij niet heeft gedaan. Dat [appellant] om deze reden de bovenwoning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, acht het hof dus niet aannemelijk.
3.5.2.
Volgens [appellant] is het vanwege het verbreken van de relatie beter voor partijen dat hun wegen zich scheiden. Uit hetgeen partijen hebben verklaard is echter gebleken dat de bovenwoning en de winkelruimte volledig van elkaar gescheiden zijn en dat partijen elkaar niet of nauwelijks tegenkomen.
3.5.3.
[appellant] heeft ook nog aangevoerd dat de huurprijs niet kostendekkend is, dat deze ver onder de marktprijs ligt en dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Het hof verwerpt ook dit standpunt. Dat de huurprijs minder is dan een marktconforme prijs, wil niet zeggen dat er een wanverhouding bestaat tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. [appellant] heeft geen inzicht gegeven in de kosten van de bovenwoning. Dat [appellant] de bovenwoning voor een lager bedrag heeft verhuurd dan mogelijk was, is een keuze geweest, zodat niet valt in te zien waarom dat moet leiden tot een einde van de huurovereenkomst.
3.5.4.
In overweging 3.18 is de kantonrechter ingegaan op de door [appellant] aangevoerde reden dat hij de bovenwoning nodig heeft voor het voeren van de administratie van de vennootschap. De kantonrechter heeft dat standpunt verworpen. Uit de toelichting op de grief valt niet af te leiden dat [appellant] heeft bedoeld op te komen tegen dat oordeel. Ter zitting heeft [appellant] dat bevestigd en verklaard dat hij inmiddels een andere oplossing heeft gevonden voor de administratie.
3.6.
Het hof is samenvattend van oordeel dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij zwaarwegende en urgente belangen heeft om de bovenwoning zelf te gebruiken.
Aangezien het hof van oordeel is dat niet ervan uitgegaan kan worden dat [appellant] de bovenwoning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, komt het hof niet toe aan een belangenafweging. Hetgeen [appellant] heeft aangevoerd over de belangen van [geïntimeerde] (of juist het ontbreken van enig belang) is bij deze stand van zaken niet relevant en kan verder onbesproken blijven.
Slotsom
3.7.
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, voor zover dat vonnis aan het oordeel van het hof is onderworpen (zie hiervoor in rov. 3.4.4. en 3.4.5). Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
3.8.
Ten slotte: tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst is gesloten voor onbepaalde tijd (zie hiervoor in rov. 3.2.3). De kantonrechter heeft, gelet op artikel 7:273 lid 2 in verbinding met artikel 7:277 BW, verzuimd uitdrukkelijk te beslissen over de voortzetting van de huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd. Nu het evenwel een door partijen voor onbepaalde tijd gesloten huurovereenkomst betreft en de kantonrechter niet heeft beslist dat deze voor bepaalde tijd wordt verlengd, houdt het hof het ervoor dat de kantonrechter heeft bedoeld de overeenkomst voor onbepaalde tijd te verlengen.
Het hof stelt vast dat er door [appellant] onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd zijn die ertoe leiden dat de voor onbepaalde tijd gesloten overeenkomst thans voor bepaalde tijd verlengd zou moeten worden. Het hof zal dienovereenkomstig beslissen dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;
verlengt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 338,- aan griffierecht en op € 2.228,- aan salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, M. van Ham en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 29 november 2022.
griffier rolraadsheer