Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.280.072/01
arrest van 4 januari 2022
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. R.J. Haakmeester te Heesch,
tegen:
[geïntimeerde],
gevestigd te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.S.T. Awater te Amsterdam,
op het bij exploot van dagvaarding van 11 juni 2020 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen vonnis van 2 april 2020 tussen appellant - [appellant] - als eiser en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 7890728 / rolnummer 19-6361)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 10 oktober 2019.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 11 juni 2020;
- de memorie van grieven van [appellant] van 6 oktober 2020;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 15 december 2020 met producties;
- de akte van [appellant] van 26 januari 2021;
- de antwoordakte van [geïntimeerde] van 23 februari 2021.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
[appellant] is sinds 1 juni 1980 huurder van de woning aan [adres] te [plaats] . Deze woning is op 13 december 1991 eigendom van Eston Exploitatie BV geworden.
Over gebreken aan de woning en de gevolgen daarvan voor de huurprijs hebben in de afgelopen dertig jaar verschillende procedures voor de Huurcommissie plaatsgevonden, soms gevolgd door een procedure voor de kantonrechter.
Op 30 december 2009 heeft Eston BV bij een juridische fusie onder algemene titel de woning (appartementsrecht) in eigendom verkregen. Volgens [geïntimeerde] is de eigendom ervan vervolgens per 2 oktober 2017 op [persoon A] overgegaan.
In 2015 hebben zowel Eston BV als [appellant] zich tot de Huurcommissie gewend. Op beide verzoeken is beslist bij uitspraak die op 23 juni 2016 is verzonden. Hierin zijn beslissingen over geconstateerde gebreken en de geldende huurprijs opgenomen.
Eston BV is bij de kantonrechter te Eindhoven tegen het oordeel van de Huurcommissie opgekomen. In die procedure (met zaaknummer 5293872 CV EXPL 16-9009) is op 24 augustus 2017 een plaatsopneming gehouden. Bij vonnis van 30 november 2017 heeft de kantonrechter geoordeeld, kort gezegd, dat geen sprake was van zogenaamde C-gebreken, dat een huurprijsvermindering daarom niet gerechtvaardigd was en dat [appellant] per 1 april 2015 de huurprijs van € 312,66 per maand verschuldigd was.
In de procedures vermeld onder d) en e) heeft [geïntimeerde] , die als (huurrecht)advocaat werkzaam is, rechtsbijstand verleend aan [appellant] .
De procedure in eerste aanleg
3.2
Bij dagvaarding van 27 juni 2019 heeft [appellant] de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde] aanhangig gemaakt. Hierin stelt [appellant] dat [geïntimeerde] in de procedure bij de kantonrechter in Eindhoven met zaaknummer 5293872 CV EXPL 16-9009 geen bezwaar heeft gemaakt toen de verkeerde procespartij hem in rechte had betrokken en dat zij zich in die procedure te passief heeft opgesteld. Volgens [appellant] is de huurprijs daardoor voor hem onherroepelijk verhoogd terwijl de gebreken aan het gehuurde niet (geheel) zijn verholpen.
3.3
Op grond hiervan vordert [appellant] , samengevat, vaststelling dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten bij de vervulling van haar werkzaamheden als zijn gemachtigde, hetgeen voor hem tot schade heeft geleid, en veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van deze schade ten bedrage van € 8.214,40, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Dit bedrag bestaat uit de volgende posten:
- saldo na vonnis volgens deurwaarder: € 5.127,92
- saldo betaalde huur na vonnis tot dagvaarding: € 3.001,60
- kosten kadastraal onderzoek:
totaal € 8.214,40
De eerste post betreft kosten van de procedure en het verschil tussen betaalde huur en verminderde huurprijs tot 30 november 2017, de tweede post betreft het verschil tussen betaalde huur en verminderde huurprijs daarna.
3.4
[geïntimeerde] heeft de vordering van [appellant] bestreden. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] zijn verwijten aan haar adres, de gestelde schade en het causaal verband tussen een en ander onvoldoende onderbouwd.
3.5
Bij tussenvonnis van 10 oktober 2019 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald, die op 22 januari 2020 heeft plaatsgevonden.
Bij eindvonnis van 2 april 2020 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten met nakosten.
De omvang van het hoger beroep
3.6
Bij memorie van grieven heeft [appellant] zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het eindvonnis van 2 april 2020 en tot het alsnog toewijzen van zijn vordering, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties met nakosten. Met zijn grieven heeft [appellant] het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voorgelegd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.7
[geïntimeerde] heeft de grieven van [appellant] bestreden en geconcludeerd tot verwerping daarvan en tot bekrachtiging van het eindvonnis van 2 april 2020, met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties met nakosten en wettelijke rente.
Uitgangspunt
3.8
Voorop staat dat op grond van artikel 7:401 BW een opdrachtnemer bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht moet nemen. Een advocaat moet als beroepsbeoefenaar de zorgvuldigheid betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Het gaat [appellant] in deze zaak om het optreden van [geïntimeerde] als gemachtigde van [appellant] in de procedure die heeft geleid tot het vonnis van de kantonrechter van 30 november 2017.
Verkeerde procespartij
3.9
[appellant] heeft in hoger beroep zijn standpunt over deze kwestie uitvoerig toegelicht. Hij heeft daarbij onder meer aangevoerd dat in afdeling 2 van boek 7 BW [
paragraaf 2 van onderafdeling 2, afdeling 5, titel 4, boek 7 BW] met verhuurder steeds wordt bedoeld degene die de rechtshandelingen, het onderhoud, de administratie en alle overige zaken met betrekking tot de woning met de huurder regelt. De vermelding van de verhuurder in de bepaling die hier aan de orde is, artikel 7:262 BW, dient zijns inziens in dezelfde zin opgevat te worden. Daarmee wordt volgens [appellant] in een situatie als deze steeds de beheerder bedoeld, in dit geval achtereenvolgens [naam 1] Beheer BV (1980), ABC Beheer BV (1989), [naam 2] beheer BV (1992), Ovast beheer BV (2009), Compact RES beheer BV (verder: Compact) (2014) en Triskel beheer BV (sinds 1 oktober 2017). In de periode die voor deze zaak van belang is, was Compact de beheerder en daarmee ook de verhuurder in de zin van de hiervoor bedoelde bepalingen zodat alleen Compact bevoegd was de procedure bij de Huurcommissie en vervolgens bij de kantonrechter in te stellen en niet Eston BV als de eigenaar in die periode. Volgens [appellant] zijn Compact en [geïntimeerde] er in correspondentie zelf ook van uitgegaan dat Compact als verhuurder aangemerkt diende te worden.
paragraaf 2 van onderafdeling 2, afdeling 5, titel 4, boek 7 BW] met verhuurder steeds wordt bedoeld degene die de rechtshandelingen, het onderhoud, de administratie en alle overige zaken met betrekking tot de woning met de huurder regelt. De vermelding van de verhuurder in de bepaling die hier aan de orde is, artikel 7:262 BW, dient zijns inziens in dezelfde zin opgevat te worden. Daarmee wordt volgens [appellant] in een situatie als deze steeds de beheerder bedoeld, in dit geval achtereenvolgens [naam 1] Beheer BV (1980), ABC Beheer BV (1989), [naam 2] beheer BV (1992), Ovast beheer BV (2009), Compact RES beheer BV (verder: Compact) (2014) en Triskel beheer BV (sinds 1 oktober 2017). In de periode die voor deze zaak van belang is, was Compact de beheerder en daarmee ook de verhuurder in de zin van de hiervoor bedoelde bepalingen zodat alleen Compact bevoegd was de procedure bij de Huurcommissie en vervolgens bij de kantonrechter in te stellen en niet Eston BV als de eigenaar in die periode. Volgens [appellant] zijn Compact en [geïntimeerde] er in correspondentie zelf ook van uitgegaan dat Compact als verhuurder aangemerkt diende te worden.
3.1
[geïntimeerde] heeft dit standpunt van [appellant] eveneens uitvoerig en gemotiveerd betwist. Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst is de eigenaar van de woning, destijds N.V. “Noord-Braband” Maatschappij van Verzekering op het Leven, steeds de verhuurder geweest. In de situatie dat de eigenaar de verhuurder was, is geen verandering gekomen zodat ten tijde van bedoelde procedures bij de Huurcommissie en de kantonrechter de eigenaar als verhuurder had te gelden, op dat moment Etson BV.
3.11
Het hof overweegt hierover het volgende. Artikel 7:262 BW houdt een procedureel voorschrift in om de partijen bij een huurovereenkomst een laagdrempelige voorziening te bieden voor geschillen die met de uitvoering van de huurovereenkomst verband houden. Specifieke procedureregels zijn hiervoor niet opgesteld: huurder en/of verhuurder vragen de Huurcommissie om een beslissing over bepaalde geschilpunten. Wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Wanneer dat laatste gebeurt, vervalt de binding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie en de daaruit voortvloeiende fictieve wilsovereenstemming.
3.12
Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7:262 BW kan niet worden afgeleid dat aan de inhoud van het begrip ‘verhuurder’ daarin een bepaalde betekenis moet worden toegekend in de zin als door [appellant] bedoeld. Hetzelfde geldt voor de jurisprudentie over de uitleg van deze bepaling, zoals recent HR 23 april 2021, die geen aanknopingspunten biedt voor de opvatting dat in een situatie als hier aan de orde is de beheerder en niet de eigenaar als verhuurder heeft te gelden.
3.13
Voor de vaststelling wie in dit geval als verhuurder aangemerkt dient te worden, dient te worden uitgegaan van wat partijen daarover zelf in de huurovereenkomst en eventuele wijzigingen daarvan hebben vermeld. De huurovereenkomst van 1 juni 1980 tussen de toenmalige eigenaar N.V. “Noord-Braband” Maatschappij van Verzekering op het Leven enerzijds en [appellant] anderzijds vermeldt N.V. “Noord-Braband” Maatschappij van Verzekering op het Leven als verhuurder, [naam 1] Beheer BV als beheerder en [appellant] als huurder. Nadien zijn zowel de eigenaren als de beheerders door anderen opgevolgd, maar daarbij heeft geen wijziging van hoedanigheid plaatsgevonden. Het kan zijn dat in de communicatie de termen beheerder en verhuurder wel door elkaar zijn gebruikt, maar dat betekent niet dat tussen partijen is overeengekomen dat vanaf enig moment de beheerder de hoedanigheid van verhuurder van de eigenaar heeft overgenomen. Dat staat nergens.
3.14
In 2015 was Eston BV eigenaar van het appartementsrecht op de woning en op grond van de huurovereenkomst van 1 juni 1980 ten opzichte van [appellant] de verhuurder, terwijl Compact als beheerder fungeerde. Het verzoek bij de Huurcommissie is ingediend op naam van Eston BV als verhuurder en die tenaamstelling is in overeenstemming met de rechtsverhouding tussen partijen. Dat Compact als beheerder vervolgens in de procedures feitelijk is opgetreden ligt voor de hand, gezien de rol die een beheerder in dit soort aangelegenheden speelt, en is niet van invloed op de hoedanigheden van de betrokken partijen. Evenmin is daarop van invloed wat zich verder heeft voorgedaan met betalingen van de huur aan derden vanwege verpanding.
3.15
Eston BV was gezien het voorgaande bevoegd om de procedure als verhuurder bij de Huurcommissie in te stellen en vervolgens, toen de uitkomst daarvan haar niet beviel, om de procedure bij de kantonrechter aanhangig te maken. Ook de overige betogen van [appellant] over deze aangelegenheid stranden op deze vaststelling. Op Eston BV rustte niet de verplichting om de Verenging van Eigenaren of pandhouder Propertize BV aan wie de huurpenningen betaald moesten worden, bij de procedure te betrekken en/of de toestemming van Propertize BV te verkrijgen voor het entameren van de procedure. De desbetreffende stellingen van [appellant] ontberen een grondslag zodat [geïntimeerde] deze ook niet in haar optreden diende te betrekken. [geïntimeerde] heeft dan ook terecht de bevoegdheid van Eston BV niet aangevochten, zodat geen sprake is van handelen van haar kant dat niet voldoet aan de maatstaf de hiervoor geldt.
Passieve opstelling
3.16
Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] zich te passief opgesteld bij de plaatsopneming op 24 augustus 2017 waarbij de door [appellant] gestelde gebreken aan de woning werden besproken. Daardoor is de ernst van de gebreken onvoldoende over het voetlicht gekomen en is de kantonrechter [appellant] niet gevolgd in zijn standpunt over de huurprijsvermindering.
3.17
Volgens [geïntimeerde] heeft zij bij de plaatsopneming op 24 augustus 2017 en ook overigens in de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 30 november 2017 het standpunt van [appellant] volledig verwoord en de noodzakelijke onderbouwing daarvoor geleverd. Wanneer de kantonrechter [appellant] vervolgens in het ongelijk stelt, wil dat niet zeggen dat diens gemachtigde haar taak niet goed heeft vervuld, aldus [geïntimeerde] .
3.18
Het hof overweegt hierover het volgende. Het gaat in deze procedure uitsluitend om de vraag of [geïntimeerde] in de procedure die tot het vonnis van 30 november 2017 heeft geleid, heeft gehandeld overeenkomstig de maatstaf die geldt voor de uitvoering van haar werkzaamheden als gemachtigde; deze procedure is dus geen hoger beroep van het vonnis van 30 november 2017. Het is aan [appellant] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat [geïntimeerde] in die procedure zodanige steken heeft laten vallen dat, wanneer zij anders zou hebben gehandeld, de uitkomst daarvan in zijn voordeel zou zijn geweest. Ook naar het oordeel van het hof heeft [appellant] zijn stellingen wat dat betreft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep onvoldoende onderbouwd. [geïntimeerde] heeft als gemachtigde bij de uitvoering van haar werkzaamheden een zekere vrijheid van handelen, zolang zij de gerechtvaardigde belangen van haar cliënt niet veronachtzaamt maar deze op redelijk bekwame en zorgvuldige wijze behartigt. Uit de stukken die van die procedure zijn overgelegd blijkt niet dat [geïntimeerde] heeft nagelaten het standpunt van [appellant] over de bestaande gebreken aan de woning over te brengen. De relevante omstandigheden en de inmiddels opgemaakte rapporten over de toestand van de woning zijn in de procedure ingebracht, terwijl de kantonrechter bij de plaatsopneming zich zelfstandig een oordeel heeft willen vormen over de toestand van de woning. Dat de voorlichting van [geïntimeerde] daarbij onder de maat zou zijn gebleven acht het hof niet aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat [geïntimeerde] in procedureel opzicht en/of wat betreft de inhoudelijke en juridische kant van de zaak anders heeft gehandeld dan van een redelijk bekwaam en redelijk handelend gemachtigde mocht worden verwacht.
Conclusie
3.19
Het hof stelt vast dat de verwijten die [appellant] [geïntimeerde] maakt - en die door [geïntimeerde] adequaat zijn betwist- niet de conclusie rechtvaardigen dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de vervulling van haar werkzaamheden als zijn gemachtigde, zodat zijn vorderingen reeds daarop stranden en andere kwesties, zoals (de hoogte van) de gestelde schade en het causaal verband geen bespreking behoeven.
3.2
Het hof komt hiermee tot dezelfde conclusie als de kantonrechter in het eindvonnis van 2 april 2020 zodat de daartegen gerichte grieven worden verworpen; deze behoeven geen afzonderlijke bespreking. Het eindvonnis van 2 april 2020 zal worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep als gevorderd.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het eindvonnis van 2 april 2020 waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 332,- aan griffierecht, op € 1.180,50 aan salaris advocaat en wat betreft de nakosten met € 163,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,- vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest tot aan de voldoening;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, T.J. Dorhout Mees en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 4 januari 2022.
griffier rolraadsheer