ECLI:NL:GHSHE:2022:3696

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.302.827/01

arrest van 25 oktober 2022

in de zaak van

[XX] GRUPPE DUTCH REAL ESTATE B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal appel, verweerster in voorwaardelijk incidenteel appel,

hierna aan te duiden als: [appellante ] ,

advocaat: mr. F.H.I. Hundscheid te Sittard,

tegen

1. [geïntimeerde 1],

2. [geïntimeerde 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal appel, eisers in voorwaardelijk incidenteel appel,

hierna aan te duiden als: [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. A.J.L.J. Pfeil te Beek (Limburg),

op het bij de exploten van dagvaarding van 7 september 2021 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Limburg van 9 juni 2021.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak/rolnummer C/03/267890/HA ZA 19-434)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de exploten van dagvaarding van 7 september 2021
het anticipatie-exploot van 15 november 2021
de memorie van grieven
de memorie van antwoord tevens verzet tegen wijziging van eis en memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel
de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel.

2.2.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op

bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

Waar gaat de zaak (nog) over

[geïntimeerden] . hebben in februari 2019 hun hippische accommodatie gelegen in [plaats] verkocht aan de familie [XX] . Op de daarbij behorende gronden was na een aanpassing van het bestemmingsplan vanaf 2013 een extra bouwblok vastgesteld. De [appellante ] heeft op haar beurt via levering door de familie [XX] in juli 2019 de eigendom verworven van deze hippische accommodatie. Aan de verkoop door [geïntimeerden] . aan de familie [XX] kleven volgens de [appellante ] een aantal gebreken, zo is het bouwblok kleiner dan voorgespiegeld, is de grond ernstig vervuild én is door [geïntimeerden] . onvoldoende/niet duidelijk gemaakt dat het verwerven van een omgevingsvergunning gepaard zou gaan met de noodzaak van een (veeleisende) landschappelijke inpassing van de eventueel nieuw te bouwen stallen. [geïntimeerden] . hebben deze verwijten bestreden en stellen zich bovendien op het standpunt dat de eventuele vorderingen van de familie [XX] niet zijn overgegaan op de [appellante ] .

De vaststaande feiten

Tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank zijn geen grieven gericht, zodat ook het hof hiervan zal uitgaan, eventueel aangevuld met andere relevante feiten. Deze feiten komen neer op het volgende.

3.1

[geïntimeerden] . hebben aan de familie [XY] (hierna: de familie

[XX] ) op 18 februari 2019 verkocht voor € 1.050.000,00 en voorts op 15 maart 2019 geleverd een vrijstaande woning (bedrijfswoning) met garage en tuin en hippische accommodatie, bestaande uit negen paardenboxen, overdekte stapmolen en weiland in de gemeente Weert, bekend als Gemeente Weert, [sectieletter] nummer [sectienummer 1] en nummer [sectienummer 2] .

3.2

De accommodatie was al sinds 1972 eigendom van [geïntimeerden] .

3.3

Op de verkochte percelen is het bestemmingsplan `Paardenhouderij [adres]

, [plaats] ' van de gemeente Weert van toepassing, dat laatstelijk op 11 december 2013 is vastgesteld.

3.4

In de koopovereenkomst van 18 februari 2019 staat, geciteerd voor zover hier van

belang :

artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn. (...)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: het agrarisch bedrijf bestaande uit een vrijstaand woonhuis (bedrijfswoning met tuin en een hippische accommodatie bestaande uit 9 paardenboxen, overdekte stapmolen en weiland (...). Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. (...) Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.(...) Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

6.4.1.

Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.

6.4.3.

Aan verkoper is niet bekend of in de onroerende zaak asbest is verwerkt.

artikel 22. Bodemonderzoek

Koper ziet af van het (laten) verrichten van een bodemonderzoek. Koper verklaart op de hoogte te zijn van de risico's en gevolgen van het niet (laten) verrichten van dit onderzoek. Koper vrijwaart verkoper van alle aansprakelijkheid voor eventuele verontreiniging en zal nimmer aanleiding vormen tot ontbinding van onderhavige overeenkomst, vermindering van de koopsom of schadeloosstelling door verkoper.

artikel 25. Bouwvergunning,

Voor het object is een bouwvergunning voor uitbreiding van de paardenhouderij afgegeven in de vorm van een bouwblok ter grootte van 10.000 m2. (... )"

3.5

In de akte van levering van 15 maart 2019 staat, geciteerd voor zover hier van

belang:

Artikel 5

De bepalingen van de koopovereenkomst en met name de in de koopovereenkomst door partijen verstrekte garanties casu quo afgegeven verklaringen blijven onverkort van kracht, voorzover daarvan thans niet uitdrukkelijk is afgeweken en voorzover deze nog van kracht kunnen zijn. (... )',

3.6.

De familie [XX] heeft op 9 mei 2019 een omgevingsvergunning aangevraagd en verder heeft de familie [XX] door BKK Bodemadvies B.V. (hierna: BKK) een bodemonderzoek laten uitvoeren binnen de locatie van de paardenhouderij. In het rapport van BKK van 5 juli 2019 staat, geciteerd voor zover hier van belang:

“ 2.2. Vooronderzoek

De locatie [adres] is sinds 2013 een officieel paardenbedrijf met alle vergunningen voor het houden van 49 paarden. De bebouwing dateert uit 1960-1970. Inmiddels is een Agrarisch Bouwblok toegewezen van circa 10.000 m2, hetgeen mogelijkheden biedt voor het bouwen van een rijhal en stageverblijven. (... )

6.1.

Conclusies

Naar aanleiding van de bevindingen uit het nader onderzoek asbest in bodem -waarin

zinkassenbrokken zijn aangetroffen in de bodem ter plaatse van proefsleuf 11, heeft een nader bodemonderzoek plaatsgevonden binnen de locatie [adres] te [plaats] .

Uit de onderzoeksresultaten wordt geschat dat de totale omvang van de sterke verontreiniging met zware metalen (m.n. zink) vooralsnog wordt geschat op 554 m' bij een totale oppervlakte van 1.200 m2 en een verontreinigingsdiepte van 0,3 tot (plaatselijk) maximaal meter. Naar aanleiding hiervan kan gesteld worden dat er volgens de Wet bodembescherming sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Het criterium van meer dan 251 m3 (>I) wordt overschreden.

Gezien de verkregen meetresultaten in combinatie met de vondst van zinkassenbrokken is een relatie met zinkassen aanwezig.

6.2.

Aanbevelingen

De bodemkwaliteit is niet in overeenstemming met de huidige bestemming van de onderzoekslocatie. De sterke bodemverontreiniging met zware metalen vormt een belemmering voor de toekomstig geplande graafwerkzaamheden binnen het perceel. Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten en de daaraan verbonden conclusies wordt aanbevolen om de sterke verontreinigingen door middel van ontgraven te saneren tot tenminste de gebiedsspecifieke bodemgebruikswaarden die horen bij de bodemfunctie wonden met Siertuin (MWsier).

Aangezien een gedeelte van de erfverharding en eigen weg ook een asbestverontreiniging bevat is het aan te bevelen om beide bodemsaneringen gecombineerd uit te voeren, (... )'”.

3.7

De familie [XX] heeft vervolgens de paardenhouderij aan [de B.V.] verkocht voor € 1.050.000,00. De paardenhouderij is op 11 juli 2019 aan [de B.V.] geleverd. Er is geen afzonderlijke koopovereenkomst gesloten. De akte van koop en levering van 11 juli 2019 bevat, geciteerd voor zover hier van belang, de volgende bepalingen en artikelen:

Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte, hetgeen partijen zien als het normale gebruik, deelt verkoper het volgende mede: Het verkochte bezit thans de eigenschappen die voor een normaal gebruik als bovenbedoeld nodig zijn. Verkoper zijngeenfeiten of omstandigheden bekend die aan een normaal gebruik door koper als bovenbedoeld in de weg staan. Verkoper is niet bekend dat dit gebruik op publieke- dan wel privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan, met dien verstande dat de bestemming op het verkochte "Paardenhouderij " betreft. Koper verklaart volledig op de hoogte te zijn van het vorenstaande en alle eventueel daaruit voortvloeiende rechtsgevolgen. Voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn en voor aan koper kenbare gebreken staat verkoper niet in.

titelbewijzen en bescheiden, aanspraken

Artikel 4

(...)

Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen (... )voormalige eigenaren (...) gaan hierbij over op koper, zonder dat verkoper ter zake enige vrijwaring verleent. (...).

milieu

Artikel 7

1. Aan verkoper is niet bekend of het verkochte enige andere verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het normale gebruik door koper of die heeft geleid of naar redelijke verwachting zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen dan de aan partijen genoegzaam bekende grondwaterverontreiniging en de verontreiniging met zinkassen.

(…)

4. Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. (... )"

3.8

Bij brief van 24 juli 2019 heeft de advocaat van [de B.V.] aan [geïntimeerden]

het volgende medegedeeld (geciteerd voor zover hier van belang):

“Ik informeer u dat mijn cliënte van familie [XX] het bedoelde perceel heeft gekocht, waarbij aan cliënte mede werd overgedragen de aanspraken die de familie [XX] heeft op (onder andere) oud-eigenaren. Door cliënte en familie [XX] is vastgesteld dat familie [XX] een aanspraak op u heeft uit hoofde van de met u gesloten koopovereenkomst. Die aanspraak vloeit voort uit het feit dat door u is toegezegd dat er een omgevingsvergunning/bouwvergunning zou zijn. Die blijkt er niet te zijn. Die aanspraak heeft voorts te maken met de aangetroffen bodemverontreiniging.

Door middel van deze brief deel ik ze mede dat familie [XX] de hierboven bedoelde aanspraken heeft overgedragen aan cliënte. Hiermee (cessie) is cliënte eigenaar van de bovenbedoelde rechtsvorderingen jegens u. (...) "

3.9

In het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 februari 2020 staat,

geciteerd voor zover hier van belang:

“mr. Hundscheid.

Ik laat het ontbreken van een bouwvergunning los. Het gaat er om dat sprake is van wanprestatie in de vorm van non-conformiteit, omdat er 10.000 m2 bouwblok zonder voorwaarden zou worden geleverd en dat is niet gebeurd. Er is geadverteerd dat er uitgebreid kon worden á 10.000 m2. Op basis van de koopovereenkomst was 10.000 m2 de gerechtvaardigde verwachting. Het aantal vierkante meter is leidend. Het bouwvlak blijkt kleiner te zijn, nog geen 7.000 m2 en er zijn allerlei voorwaarden aan verbonden. Er is geen kant en klaar bouwvlak. En er is minder dan 25% geleverd aan bouwblok. Op grond van de koopovereenkomst mocht men uitgaan van een onvoorwaardelijk bouwblok. Er moet worden gehaviltext. Er is sprake van wanprestatie, omdat gezwegen is waar gesproken had moeten worden. Familie [XX] is bewust misleid Familie [ZZ] wist dat het bouwblok niet onvoorwaardelijk was.

mr. Pfeil:

(…). Aan het bouwblok zijn geen voorwaarden verbonden. Bij een omgevingsvergunning moet natuurlijk wel aan allerlei voorwaarden worden voldaan. Het bouwvlak is de totale oppervlakte die je mag bebouwen. (….)”

3.1

[geïntimeerden] . hebben [---] Vastgoed B.V. in 2012 aangezocht ten behoeve van een voorgenomen vergunningaanvraag voor mogelijke uitbreiding van de paardenhouderij. [geïntimeerden] . heeft besloten af te zien van het aanvragen van een bouwvergunning en heeft in plaats daarvan een bouwblok aangevraagd en verkregen. In het kader van die opdracht aan [---] heeft [---] Tritium Advies B.V. (verder: Tritium) opdracht gegeven een verkennend bodemonderzoek uit te voeren. In het rapport van Tritium van 18 juni 2012 staat, geciteerd voor zover hier van belang:

“Samenvatting

In opdracht van [---] Vastgoed heeft Tritium Advies B. V een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie [adres] te [plaats] .

Aanleiding voor het onderzoek is de voorgenomen bestemmingswijziging voor de betreffende locatie, waarbij de functie "agrarisch gebied met burgerwoning" wordt gewijzigd naar agrarisch bouwblok. Doel van het onderzoek is het vastleggen van de milieu hygiënische kwaliteit van de bodem van de onderzoekslocatie.

Na vergelijking van de analyseresultaten met de geldende achtergrond-, streef- en

interventiewaarden blijkt dat zowel de bovengrond als de ondergrond niet verontreinigd is met de onderzochte stoffen. Het grondwater is licht verontreinigd met cadmium, nikkel en zink. De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het voorgenomen gebruik van de locatie. (...) "

Eerste aanleg

3.11

De [appellante ] heeft in eerste aanleg, samengevat, een verklaring voor recht gevorderd dat [geïntimeerden] . toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst jegens de familie [XX] vanwege het ontbreken van een bouwvergunning én de aanwezigheid van bodemverontreiniging met veroordeling van [geïntimeerden] . tot vergoeding van de daaruit voortvloeiende schade nader op te maken bij staat. Aan deze vorderingen legt de [appellante ] na debat primair wanprestatie en subsidiair non-conformiteit ten grondslag. Daartoe wordt kort gezegd het volgende aangevoerd.

( a) Aan de voorwaarden van het bestemmingsplan voor het bouwblok als opgenomen in

artikel 25 van de koopovereenkomst is niet voldaan. Het bouwvlak blijkt circa

7.000 m2 te zijn en er zijn allerlei voorwaarden aan verbonden. De familie [XX] mocht er vanuit gaan dat er een onvoorwaardelijk bouwvlak was. Er is dan ook niet geleverd wat is verkocht. Voorts zijn [geïntimeerden] . tekortgeschoten in het volledig informeren van de familie [XX] terzake. De familie [XX] heeft een omgevingsvergunning zelf moeten aanvragen, met alle kosten vandien zoals advies en leges van € 35.000,00. Daarnaast zijn er allerlei kosten die op basis van het bestemmingsplan gemaakt (moeten) worden, zoals voor het uitdunnen van het bos en aanplanten van bomen en heggen (à € 144.500,00), en het slaan van een bluswaterput en aanleggen van een beregeningsinstallatie (à € 11.500,00).

( b) [geïntimeerden] . waren op de hoogte van de verontreiniging van de bodem. Uit het rapport van Tritium blijkt dat er sprake is van lichte verontreiniging. Op grond van het feit dat [geïntimeerden] . al sinds 1972 eigenaar waren, konden en behoorden zij op de hoogte te zijn van de verontreiniging met o.a. zinkassen. Daarnaast is sprake van verontreiniging met asbest in de grond onder en naast de (oude) kippenstal. De asbest is afkomstig van het dak van de paardenstal dat door [geïntimeerden] . - met sloopvergunning die op 27 november 2000 door de gemeente Weert is afgegeven - is gesloopt. Sanering van de grond gaat volgens BKK zo'n € 181.552,53 ex btw kosten. De [appellante ] stelt deze vorderingen op [geïntimeerden] . te hebben op grond van het feit dat. de familie [XX] deze vorderingen aan haar heeft gecedeerd.

3.12

Na daartoe gevoerd verweer (waaronder het verweer dat de cessie niet geldig is) – dat in beroep nog nader aan de orde zal komen – heeft de rechtbank de vorderingen van de [appellante ] afgewezen. Zij heeft daartoe kort samengevat het volgende overwogen. Het verweer van [geïntimeerden] . tegen de geldigheid van de cessie is te laat gevoerd, maar ook als dat wel in aanmerking zou worden genomen, is de cessie geldig. [appellante ] heeft echter onvoldoende duidelijkheid geboden ten aanzien van de kwestie van het bouwvlak, meer in het bijzonder of dit synoniem is aan een bouwblok, en welke gevolgen dat dan heeft voor de vordering. Dan is het volgens de rechtbank niet mogelijk te beoordelen waarin volgens de [appellante ] de tekortkomingen van [geïntimeerden] . nu specifiek zijn gelegen. De vordering wegens het gebrek aan non-conformiteit is afgewezen, omdat de [appellante ] heeft nagelaten aan te geven in hoeverre de beweerdelijke bodemverontreiniging van invloed is op de non-conformiteit (gebruik van de accommodatie als paardenhouderij óf gebruik als zodanig met inachtneming van de voorgenomen bouwplannen). [appellante ] is in de proceskosten veroordeeld.

Hoger beroep

3.13

Tegen dit vonnis heeft de [appellante ] een drietal grieven aangevoerd, en vernietiging gevorderd van het bestreden vonnis. Haar vorderingen heeft zij in vergelijking met de eerste aanleg enigszins aangepast in die zin dat zij thans een verklaring voor recht vordert dat [geïntimeerden] . toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verbintenis(sen) uit hoofde van de door hen met de familie [XX] gesloten koopovereenkomst en/of dat [geïntimeerden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het ontbreken van de in artikel 25 van de koopovereenkomst bedoelde vergunning en/of bouwblok (de overeengekomen en hiervoor uitgelegde
"bouwvergunning in de vorm van een bouwblok")en/of voor de aanwezigheid van bodemverontreiniging en/of voor het niet voldoen aan hun mededelingsplicht te dier zake en dat zij daarom verplicht zijn tot schadevergoeding. Verder vordert de [appellante ] schadevergoeding op die grond(en) nader op te maken bij staat.

3.14

[geïntimeerden] . hebben bezwaar gemaakt tegen de gewijzigde eis/vordering, maar hebben hiertegen overigens wel verweer gevoerd en zij hebben tenslotte incidenteel appel ingesteld voor zover de devolutieve werking van het appel zich niet ook uitstrekt tot het oordeel van de rechtbank over de geldigheid van de cessie.

De wijziging van eis in hoger beroep

3.15.1

[geïntimeerden] . hebben bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis, zoals de [appellante ] deze in vergelijking met de eerste aanleg heeft geformuleerd. Meer in het bijzonder richt het bezwaar van [geïntimeerden] . zich ook tegen de wijze waarop de [appellante ] (telkens) tersluiks een eiswijziging doorvoert zonder dat dit uitdrukkelijk wordt vermeld.

3.15.2

Het hof wijst het bezwaar af. Voorop staat dat art. 130 Rv. de oorspronkelijk eiser de mogelijkheid geeft om, zolang de rechter nog niet heeft medegedeeld binnen welke termijn hij eindvonnis zal wijzen, zijn eis te wijzigen. Deze regel geldt ook in hoger beroep. Een gegrond bezwaar daartegen kan slechts worden gevonden in omstandigheden die in strijd komen met een goede procesorde. Die omstandigheden doen zich niet voor. De overigens beperkt gewijzigde eis is in de memorie van grieven voldoende toegelicht, vloeit voort uit de omstandigheden die ook in eerste aanleg als grondslag zijn aangevoerd voor de vorderingen (niet nakomen koopovereenkomst) en is bovendien onmiddellijk onderkend door [geïntimeerden] ., die daar dan ook uitvoerig gemotiveerd verweer tegen heeft gevoerd.

Het bouwblok

3.16.1

De eerste grief richt zich op twee aspecten van het in artikel 25 van de koopovereenkomst van 18 februari 2019 genoemde bouwblok ter grootte van ongeveer 10.000 m2. Het betreft allereerst de vraag of [geïntimeerden] . hun mededelingsplicht hebben geschonden met betrekking tot de voorwaarden waaraan voldaan moest worden bij een (aan te vragen) omgevingsvergunning (ook wel bouwvergunning genoemd). En op de tweede plaats of de door [geïntimeerden] opgeven oppervlakte van het bouwblok van ongeveer 10.000 m2 wel juist is.

3.16.2

Ter toelichting heeft de [appellante ] erop gewezen dat om een omgevingsvergunning te kunnen verkrijgen aan een groot aantal randvoorwaarden voldaan moest worden. Deze voorwaarden kwamen er in de praktijk kort gezegd op neer dat de nieuw te bouwen/uit te breiden accommodatie landschappelijk diende te worden ingepast. Hieromtrent hadden [geïntimeerden] , mede gezien de uitgebreidheid van de nadere regelgeving op dit punt een mededelingsplicht jegens de familie [XX] , te meer nu [geïntimeerden] . als geen ander op de hoogte waren van die voorwaarden, omdat zij zelf destijds in 2013 betrokken waren geweest bij de wijziging van het bestemmingsplan, waarbij een bouwblok was ‘verkregen’.

3.16.3

De grief faalt. Het hof stelt voorop dat in het petitum kennelijk opnieuw de aansprakelijkheid voor het ontbreken van een bouwvergunning en/of een bouwblok aan de orde wordt gesteld, maar zo gelezen kan die vordering niet worden toegewezen, al was het maar omdat het ontbreken van een bouwvergunning in de eigenlijke zin, niet meer aan de vorderingen als zodanig ten grondslag is gelegd.

Duidelijk is dat de familie [XX] zich destijds bij de aankoop van de accommodatie sterk hebben laten leiden door het woord ‘bouwvergunning’ (e.e.a. blijkt in voldoende mate uit het proces-verbaal van eerste comparitie bij de rechtbank), dit naar het oordeel van het hof in weerwil van het feit dat in artikel 25 van de koopovereenkomst het woord bouwvergunning direct is gekoppeld aan het woord bouwblok (‘
bouwvergunning in de vorm van een bouwblok’). Evenzeer is duidelijk dat de [appellante ] haar oorspronkelijke vordering gericht op de aanwezigheid van een bestaande omgevingsvergunning (terecht) heeft laten vallen, zodat het gegeven van het bestaan van een bouwblok (en niet meer dan dat) uitgangspunt is voor de verdere beoordeling van de daartoe thans gewijzigde vordering. Een bouwblok en de voorwaarden voor een eventuele bebouwing daarvan liggen vast in voor eenieder kenbare publiekrechtelijke gegevens, zoals in dit geval het in 2013 gewijzigde bestemmingsplan Paardenhouderij [adres] [plaats] en het daarbij behorende Landschapsplan. Hierin is tot in detail vastgelegd onder welke randvoorwaarden er op die plaats in het bouwblok kan en mag worden gebouwd. Niet goed valt in te zien waarom [geïntimeerden] . met recht kan worden verweten dat zij deze eventuele randvoorwaarden (die ook nog afhankelijk zijn van de op te richten bebouwing en die naar het oordeel van het hof ook niet exceptioneel zijn namelijk landschappelijke inpassing, dus in een bestaande situatie) niet aan de familie [XX] hebben medegedeeld. Evenmin valt in te zien waarom in dit verband geen betekenis zou kunnen toegekend aan hetgeen bepaald staat in art. 6 lid 1 van de oorspronkelijke koopovereenkomst tussen [geïntimeerden] . en de familie [XX] te weten dat ‘
de onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten'-zijn. (...).Bijzondere omstandigheden die maken dat in afwijking hiervan niettemin toch een mededelingsplicht zou moeten worden aangenomen zijn verder niet aangevoerd of zijn onvoldoende onderbouwd.

De omvang van het bouwblok

3.16.4

Door de [appellante ] is verder betoogd dat in werkelijkheid de omvang van het bouwblok veel geringer was (7.000 m2) dan hetgeen in de overeenkomst was toegezegd. Dat leidt dan tot een toerekenbare tekortkoming.

3.16.5

Ook dit onderdeel van de grief faalt. De stelling van de [appellante ] is door [geïntimeerden] . niet alleen uitdrukkelijk betwist, maar [XX] is ter onderbouwing van haar stelling ook niet verder gekomen dan een verwijzing naar een enkel en weinig duidelijk kaartje, waaruit volgens de [appellante ] zou moeten blijken dat de werkelijke oppervlakte van het bouwblok niet meer dan 7.575 m2 zou bedragen (zie met name ook productie 21 bij de conclusie van repliek) maar zonder dat daaruit duidelijk kan worden of haar betoog op dit punt daadwerkelijk hout snijdt, laat staan dat het bewijs is geleverd zoals zij betoogt. Het zou alleszins voor de hand hebben gelegen om in het licht van het verweer van [geïntimeerden] . in ieder geval in hoger beroep haar stellingen op dit punt meer gespecificeerd met andere feiten en/of een geverifieerde meting te onderbouwen, maar dat heeft de [appellante ] nagelaten, waarmee zij dus niet aan haar stelplicht heeft voldaan.

De bodemverontreiniging

3.17.1

De tweede grief richt zich op de afwijzing van de verklaring voor recht waar het gaat om een toerekenbare tekortkoming omdat zich in de bodem van de door de familie [XX] aangekochte percelen een verontreiniging bevindt van zware metalen (onder een toegangsweg) en asbest (naast een oude schuur). Voor die tekortkoming zijn [geïntimeerden] aansprakelijk, omdat zij, zo lezen de stellingen van de [appellante ] , van die verontreiniging moeten hebben geweten.

3.17.2

Ook deze grief faalt. In de koopovereenkomst, gesloten tussen de familie [XX] en [ZZ] staat meer in het bijzonder in artikel 6 het volgende bepaald:

“
6.4.1.Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.

6.4.3.

Aan verkoper is niet bekend of in de onroerende zaak asbest is verwerkt “.

Verder heeft in artikel 22 de familie [XX] [geïntimeerden] . gevrijwaard van alle aansprakelijkheid. Dit betekent dat [geïntimeerden] . slechts aansprakelijk is voor de schade die ontstaat vanwege de aanwezigheid van bodemverontreiniging, indien vast zou komen staan dat [geïntimeerden] . van deze verontreiniging zou hebben geweten. Dat is naar het oordeel van het hof allerminst het geval. Vaststaat dat [geïntimeerden] . in het kader van de wijziging van het bestemmingsplan een bodemonderzoek hebben laten verrichten door Tritium (zie rov. 3.10) met als uitkomst dat een lichte verontreiniging van het grondwater is geconstateerd, maar ook dat in de bodem geen verdere verontreiniging is vastgesteld en zonder dat dit de gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie belemmerde. Verder staat vast dat reeds in 2000 het dak van een oude kippenschuur is gesloopt met een daartoe door de gemeente Weert afgegeven sloopvergunning waarin nadere voorwaardes zijn gesteld omtrent de afvoer van asbesthoudende materialen (art. 4 van de voorschriften als bijlage bij die vergunning, productie 22 CvR). De [appellante ] heeft de stelling betrokken dat de door BKK rond die stal aangetroffen bodemverontreiniging wel afkomstig moet zijn van die sloop en dat [geïntimeerden] . daar toch met hun neus bovenop hebben gestaan, maar voor die stelling is geen spoor van bewijs bijgebracht. Aldus is onvoldoende onderbouwd gesteld dat [geïntimeerden] wisten van de nadien door BKK vastgestelde bodemverontreiniging, terwijl reeds daarom ook voor verdere bewijslevering geen plaats is.

3.18

De derde grief ziet op de proceskosten en heeft in zoverre geen zelfstandige betekenis.

3.19

De kwestie van de geldigheid van de cessie als aangevoerd in het voorwaardelijk incidenteel appel behoeft gezien de daaraan door [geïntimeerden] . gestelde voorwaarde van de devolutieve werking (dus een vernietiging) geen verdere bespreking.

Slotsom

3.2

De conclusie moet dan ook zijn dat alle grieven falen. Het bewijsaanbod van de [appellante ] wordt gepasseerd omdat er geen stellingen zijn die niet vast staan en die, indien zij na bewijslevering wel zouden komen vast te staan, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De [appellante ] zal worden veroordeeld in de proceskosten van dit beroep begroot op € 338,-- aan griffierecht en € 1.671,-- aan salaris advocaat (1,5 punt tarief II).

4.De uitspraak

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Limburg van 9 juni 2021, gewezen onder het hierboven vermelde rol/zaaknummer;

veroordeelt de [appellante ] in de kosten van het beroep tot op heden gesteld op € 338,-- aan griffierecht en € 1.671,-- aan salaris advocaat;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, H.K.N. Vos en J.N. de Blécourt en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 oktober 2022.

griffier rolraadsheer