ECLI:NL:GHSHE:2022:3211

• Datum uitspraak: 20 september 2022
• Publicatiedatum: 21 september 2022
• Zaaknummer: 200.276.246_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.E.L.J.C. Verbunt; Z.D. van Heesen-Laclé; A. Wijsman-van Veen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake ontbinding koopovereenkomst en non-conformiteit van onroerend goed met bestemming dienstwoning

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van een appellant die een koopovereenkomst heeft gesloten voor een onroerend goed dat bestaat uit een vrijstaande semi-bungalow en een bedrijfsruimte. De appellant, vertegenwoordigd door mr. J.A. Vermeeren, heeft de overeenkomst ontbonden omdat de kopers, geïntimeerden, niet aan hun verplichtingen voldeden. De geïntimeerden, vertegenwoordigd door mr. C.A. Gobbens, hebben in reconventie gesteld dat de koopovereenkomst nietig is wegens dwaling en non-conformiteit, omdat de woning volgens het bestemmingsplan slechts als dienstwoning mocht worden gebruikt, wat de waarde en financieringsmogelijkheden negatief beïnvloedde. De rechtbank heeft de vorderingen van de appellant in conventie afgewezen en in reconventie geoordeeld dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden. In hoger beroep heeft de appellant dertien grieven ingediend, maar het hof heeft de eerdere uitspraak van de rechtbank bekrachtigd. Het hof oordeelde dat de geïntimeerden mochten verwachten dat de woning zonder verplichte bedrijfsuitoefening kon worden bewoond, en dat de non-conformiteit grond biedt voor ontbinding van de overeenkomst. De kosten van het hoger beroep zijn voor de appellant, die in het ongelijk is gesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.276.246/01

arrest van 20 september 2022

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. J.A. Vermeeren te Etten-Leur,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. C.A. Gobbens te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 21 augustus 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 29 mei 2019 (hierna: het bestreden vonnis), door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, gedaagde in reconventie, en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/345572 / HA ZA 18-365)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het bestreden vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis met producties;
• de memorie van antwoord;
• het op 25 februari 2022 bij het hof ingekomen H12-formulier door middel waarvan [geïntimeerden] producties heeft ingediend ten behoeve van de mondelinge behandeling op 22 maart 2022;
• de mondelinge behandeling, waarbij [appellant] spreekaantekeningen heeft overgelegd. Hetgeen [geïntimeerden] hebben aangevoerd, en wat overigens ter zitting nog aan de orde is gekomen, blijkt uit de aantekeningen van de griffier.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De feiten

3.1.

In de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.10 van het bestreden vonnis heeft de rechtbank de feiten vastgesteld. Daartegen zijn geen grieven gericht. De door de rechtbank vastgestelde feiten vormen daarom ook voor het hof het uitgangspunt. Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1.

[appellant] als verkoper en [geïntimeerden] als kopers hebben in mei 2017 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een
"perceel grond bebouwd met een tweetal opstallen zijnde een vrijstaande semi-bungalow (woonhuis) met een vrijstaande bedrijfsruimte staande en gelegen te [plaats] aan [adres 1] daar plaatselijk gemerkt met het [huisnummer] (…)" . De koopsom bedraagt € 460.000,00 voor het woonhuis en € 60.000,00 voor de bedrijfsruimte, derhalve in totaal € 520.000,00 (artikel 1van de koopovereenkomst).

3.1.2.

De koopovereenkomst kent als kop/titel:
" Koopovereenkomst voor bedrijfsmatig onroerend goed [adres 1] [plaats] " . De koopovereenkomst bevat verder, onder andere, de volgende bepalingen:

"(…)

3.2

Koper is verplicht het verschuldigde bedrag te voldoen vóór het ondertekenen van de akte van levering op de derdenrekening van de notaris, zodat het verschuldigde bedrag op de dag van levering op die rekening is bijgeschreven.

(…)

4.1

De akte van levering zal gepasseerd worden op uiterlijk twee (2) oktober 2017 (of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen) (...).

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met bedrijfsruimte. (...).

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)

11.1

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2 (…)

Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

11.3

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van 3 promille van de koopsom met een maximum van 10% van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag (…).

(…)

16.1

Deze koopovereenkomst kan door de koper worden ontbonden indien uiterlijk:

1. op drie (3) juli 2017 door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen vergunning aan koper is verleend om in het bedrijfsgedeelte een revalidatie dagbehandeling te starten.

2. op drie (3) juli 2017 koper voor de financiering van de onroerende zaak geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen.

(…)"

3.1.3.

Op 3 juli 2017 is de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarden ongebruikt verstreken. [geïntimeerden] hadden op die datum de in artikel 16.1 van de koopovereenkomst bedoelde vergunning nog niet aangevraagd en de financiering voor de koop van de woning nog niet rond.

3.1.4.

De leveringsdatum stond gepland op 2 oktober 2017. Op die datum had de koopsom conform artikel 3.2 van de koopovereenkomst door [geïntimeerden] op de derdengeldenrekening van de notaris bijgeschreven moeten zijn. Aan die verplichting is niet voldaan.

3.1.5.

[appellant] heeft vervolgens de leveringsdatum verplaatst naar 1 december 2017, onder de voorwaarde dat [geïntimeerden] vóór 4 oktober 2017 een waarborgsom zouden storten of een bankgarantie zouden verstrekken ter hoogte van 10% van de koopsom. Hieraan is geen gehoor gegeven.

3.1.6.

Op 5 oktober 2017 zijn [geïntimeerden] in gebreke gesteld. Op 12 oktober 2017

is aan [geïntimeerden] verder uitstel verleend tot en met 31 december 2017, wederom onder de voorwaarde dat [geïntimeerden] uiterlijk 1 november 2017 een waarborgsom ter hoogte van 10% van de koopsom zouden storten dan wel een bankgarantie zouden verstrekken voor eenzelfde bedrag. Hieraan is wederom geen gevolg gegeven.

3.1.7.

Op 12 maart 2018 is conservatoir beslag gelegd op de woning van [geïntimeerden] aan de [adres 2] te ( [postcode] ) [plaats] .

3.1.8.

Op 22 maart 2018 is namens van [geïntimeerden] aan [appellant] bericht:

"(…). Naar aanleiding van de recent uitgevoerde taxatie, is (...) aan cliënt duidelijk geworden dat de onroerende zaak op grond van het bestemmingsplan moet worden aangemerkt als ‘bedrijfsruimte met woning (dienstbaar wonen)’ c.q. woonruimte met een dienstbaar karakter ten opzichte van de bedrijfsruimte. Dat brengt onder meer met zich dat puur particulier gebruik niet is toegestaan, hetgeen in ieder geval gevolgen heeft voor de waarde, de courantheid van de onroerende zaak en de financieringsmogelijkheden daarvan. In het kader van het laatste verdient opmerking dat, hoogstwaarschijnlijk, op korte termijn een afwijzing van de voor de financiering aangevraagde hypothecaire geldlening valt te verwachten. De onroerende zaak is, in totaliteit getaxeerd op € 460.000,00. De publiekrechtelijke bestemming heeft een waardedrukkend effect gehad. (...). Cliënten houden zich, voor zover nog vereist, nadrukkelijk alle rechten en weren, waaronder in ieder geval doch niet uitsluitend het recht tot het inroepen van de ontbindende voorwaarde van het financieringsvoorbehoud, rechten op ontbinding, vernietiging en/of aanpassing van de koopovereenkomst voor. (…).”

3.1.9.

Bij brief van 25 juni 2018 schrijft de gemeente [plaats] aan de advocaat van [geïntimeerden] (productie 1 bij conclusie van antwoord/eis):

"Binnen het vigerende bestemmingsplan " [naam 1] " heeft het perceel [nummer] de bestemming "Bedrijventerrein - 1" met de functieaanduiding 'bedrijfswoning'. Op grond van artikel 3 van de planregels is een bedrijfswoning dus zondermeer toegestaan. Het bestemmingsplan bevat echter een gebruiksovergangsrecht, welke inhoudt dat gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet (…).

Uit de vergunningstukken blijkt dat bij besluit van 16 februari 1967 het college een vergunning heeft verleend voor het bouwen van een bungalow. Kijkend naar de specifieke bouwvoorschriften destijds is op basis hiervan de conclusie dat het hier een dienstwoning betrof. Dit wordt bevestigd door de stukken met betrekking tot de grondverkoop, waaruit blijkt dat deze "ter bebouwing met een bedrijfsoppervlakte van 500m2 en een bungalowtje" zijn aangekocht c.q. verkocht. De later aangevraagde vergunningen voor uitbreidingen zijn tevens gebaseerd op een bestaande dienstwoning. Deze zijn verleend op grond van "Industrieterrein [naam 2] " en [naam 3] ".

Gelet hierop is de gemeentelijke conclusie dan ook dat de woonfunctie ten tijde van tervisielegging van " [naam 3] " dienstwoning betrof en geen burgerwoning. Het overgangsrecht is dan ook slechts zover van toepassing op dit gebruik."

3.1.10.

Bij e-mailbericht van 7 augustus 2018 is namens [geïntimeerden] de vernietiging van de koopovereenkomst ingeroepen en werd de koopovereenkomst, subsidiair, buitengerechtelijk ontbonden.

De procedure bij de rechtbank

3.2.1.

[appellant] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd, na vermeerdering van eis:

ontbinding van de koopovereenkomst, indien en voor zover de onroerende zaak niet uiterlijk op 1 juni 2018 door [geïntimeerden] zal zijn afgenomen;

hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 52.000,- (de overeengekomen boete ten bedrage van 10% van de koopprijs).

[appellant] heeft voorts hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] gevorderd in de kosten van conservatoire beslaglegging.

Aan zijn vordering heeft [appellant] ten grondslag gelegd, kort gezegd, dat [geïntimeerden] ondanks aanmaning in gebreke is gebleven uitvoering te geven aan de koopovereenkomst door de onroerende zaak niet af te nemen, ook niet nadat [geïntimeerden] daarvoor tot 1 december 2018 uitstel was verleend.

3.2.2.

[geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering in conventie en een tegenvordering ingesteld. [geïntimeerden] vorderen in reconventie:

voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst is vernietigd wegens dwaling (primair), althans vernietiging van de koopovereenkomst op die grond (subsidiair), althans voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden wegens non-conformiteit (meer subsidiair), althans ontbinding van de koopovereenkomst op die grond (uiterst subsidiair);

voor recht te verklaren dat [appellant] onrechtmatig jegens [geïntimeerden] heeft gehandeld door beslag te leggen op hun woning in [plaats] en dat [appellant] gehouden is de schade die daarvan het gevolg is te vergoeden;

veroordeling van [appellant] tot betaling van € 5.816,12 aan schadevergoeding (accountants-, taxatie-, leges- en crowdfundingkosten), te vermeerderen met wettelijke rente.

Ter onderbouwing van hun verweer en van hun tegenvorderingen hebben [geïntimeerden] aangevoerd, kort gezegd, dat zij de onroerende zaak hebben gekocht als, zoals vermeld in de koopovereenkomst: woonhuis met bedrijfsruimte. Gebleken is echter dat onder het bestemmingsplan slechts bewoning mogelijk is als dienstwoning, dus alleen in combinatie met de uitoefening van een bedrijf in de bedrijfsruimte. Dat heeft een drukkend effect op de waarde van de onroerende zaak, waardoor financiering niet mogelijk is gebleken. Gelet daarop is sprake van dwaling dan wel non-conformiteit, aldus [geïntimeerden]

3.2.3.

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank het standpunt van [geïntimeerden] dat sprake is van non-conformiteit gehonoreerd:
"Naar het oordeel van de rechtbank bevat een woning die volgens het vigerende bestemmingsplan een dienstbaar karakter heeft ten opzichte van de bedrijfsruimte een zodanig gebrek dat dit een normaal gebruik van de onroerende zaak als burgerwoning in de weg staat. (…)" (rechtsoverweging 4.14 van het bestreden vonnis).

De rechtbank heeft de vorderingen in conventie afgewezen. In reconventie heeft de rechtbank voor recht verklaard dat de koopovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk is ontbonden. Voor het overige zijn de vorderingen in reconventie afgewezen.

[appellant] is in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld.

De procedure in hoger beroep

3.3.

[appellant] heeft in hoger beroep dertien grieven aangevoerd. Die grieven zijn voorzien van Romeinse cijferaanduidingen, zij het dat de cijferaanduiding inconsequent is: I, II, III, III, IV, V, VI, VII, VIII, XI, XII, XIII en XIV. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, zoals hij die bij memorie van grieven heeft vermeerderd. [appellant] vordert thans in hoger beroep ook de wettelijke rente over de boete van € 52.000,- vanaf 1 februari 2018 tot de voldoening.

[geïntimeerden] hebben de grieven van [appellant] c.s. gemotiveerd bestreden. Voor zover wat [geïntimeerden] in het kader daarvan hebben aangevoerd voor de beoordeling van belang is, zal daarop hierna worden ingegaan.

3.4.

Op grond van artikel 7:17 lid 1 BW moet de zaak bij aflevering aan de overeenkomst beantwoorden. In het tweede lid van dat artikel is bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

3.5.

De rechtbank heeft terecht overwogen dat bij de uitleg van de koopovereenkomst de zogenaamde Haviltex-maatstaf moet worden toegepast. Die maatstaf houdt in dat de betekenis van een omstreden (beding in een) overeenkomst door de rechter moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Wel kan het feit dat partijen bij de schriftelijke vastlegging van hun overeenkomst gebruik hebben gemaakt van een standaardovereenkomst (de NVM-koopakte) waarin artikel 6.3 een voorgedrukte verklaring van de verkoper bevat dat de verkochte zaak de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, met zich brengen dat dit beding zo moet worden uitgelegd dat 'normaal gebruik' betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan ten aanzien van de onroerende zaak.

Dit doet er echter niet aan af dat de Haviltex-maatstaf als norm heeft te gelden. Voor zover [appellant] met grief II betoogt dat de overeenkomst niet conform de Haviltex-maatstaf maar zuiver taalkundig moet worden uitgelegd, faalt de grief.

3.6.

In artikel 1 van de koopovereenkomst is bepaald dat onderwerp van de koop en verkoop is een vrijstaande semi-bungalow (woonhuis) met een vrijstaande bedrijfsruimte. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt uitgegaan van een
normaal gebruik als woonhuis met bedrijfsruimte. Uitgaande van deze tekst, zoals deze naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan, gaat het in de koopovereenkomst voor wat betreft het woonhuis naar het oordeel van het hof in beginsel om een woning die zonder meer, dus zonder verplichte bedrijfsuitoefening, geschikt is om te worden bewoond (een burgerwoning).

Het hof neemt daarbij tevens in aanmerking dat de koopprijs in de koopovereenkomst is gesplitst in € 460.000,- voor de vrijstaande semi-bungalow (woonhuis) en – slechts – € 60.000,- voor de bedrijfsruimte. Hieruit blijkt dat de woonfunctie van de onroerende zaak voorop stond.

Dat de kop van de koopovereenkomst 'koopovereenkomst voor bedrijfsmatig onroerend goed' vermeldt, doet er niet aan af dat in het vervolg van de overeenkomst is bepaald dat de onroerende zaak geschikt is voor een normaal gebruik als, primair, woonhuis.

3.7.1.

[appellant] heeft – voor het geval de koopovereenkomst niet louter taalkundig moet worden uitgelegd – een aantal feiten en omstandigheden vermeld die volgens hem tot de door hem gewenste uitleg moeten leiden, namelijk dat de koopovereenkomst ziet op een bedrijfsmatige onroerende zaak en dat in de overeenkomst niet méér wordt gegarandeerd dan dat er in de woning kan worden gewoond in combinatie met de uitoefening van een bedrijf. [appellant] heeft in dit verband het volgende aangevoerd:

Partijen hebben voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst uitvoerig gesproken over het door [geïntimeerden] beoogde gebruik. Zij hebben rond de tafel gezeten om plannen te maken om het door [appellant] als relax- en parkeer/opslagruimte in gebruik zijnde bedrijfsgebouw te verbouwen naar een bedrijfsmatige revalidatieruimte. Dit wordt bevestigd in artikel 18 van de koopovereenkomst waarin is bepaald dat koper en verkoper nader zijn overeengekomen dat de verkoper de aanwezige sauna-bar met toebehoren en de zwembadtoebehoren uiterlijk op 15 juli 2017 dient te verwijderen omdat koper op die datum met de verbouwing van het bedrijfsgedeelte een aanvang wil maken. [geïntimeerden] hebben ter zitting bij de rechtbank medegedeeld dat, indien zij de financiering rond hadden kunnen krijgen, zij de onroerende zaak zonder meer zouden hebben afgenomen, aldus [appellant] in grief II.

De rechtbank is bij de uitleg van de koopovereenkomst ten onrechte uitgegaan van de tekst van de als producties 8 en 9 in het geding gebrachte verkoopadvertenties. [appellant] wijst erop dat [geïntimeerden] contact hebben opgenomen met [de bedrijfsmakelaar] , in reactie op een door deze op [website] geplaatste verkoopadvertentie. Op die website, waarop kan worden gezocht naar ‘kantoorruimte, winkelpand, logistiek complex of bedrijfsruimte’, staan geen burgerwoningen. De papieren brochure van [de bedrijfsmakelaar] (productie 16 bij memorie van grieven) is tijdens de eerste bezichtiging aan [geïntimeerden] overhandigd. Daarin is bij bestemming vermeld dat het een bedrijfswoning betreft en dat de koper zichzelf van de juiste bestemming en eventuele vergunningen diende te vergewissen, aldus [appellant] in grief III-1.

[geïntimeerden] hebben tegenover [appellant] de wens uitgesproken dat zij in de bedrijfsruimte een bedrijf wilden vestigen, en dat zij zelfs beoogden een bedrijfswoning te kopen. De onroerende zaak is op een bedrijventerrein gelegen. Aan [geïntimeerden] is nooit gezegd dat het woonhuis als zelfstandige woning mocht worden gebruikt. [appellant] heeft zijn mededelingsplicht daarom niet geschonden (grief III-2).

3.7.2.

Het hof overweegt dat [geïntimeerden] uitdrukkelijk hebben betwist dat zij de brochure van [de bedrijfsmakelaar] hebben ontvangen; [geïntimeerden] vinden het opmerkelijk dat [appellant] die brochure pas in hoger beroep in het geding heeft gebracht. Het aanbod van [appellant] om te bewijzen dat de brochure van [de bedrijfsmakelaar] aan [geïntimeerden] is overhandigd, is onvoldoende gespecificeerd, zodat daaraan voorbij zal worden gegaan. Gelet daarop kan er niet van worden uitgegaan dat [geïntimeerden] (voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst) kennis hebben genomen van die brochure.

Bovendien wijzen [geïntimeerden] erop dat op [website] niet alleen woningen te koop staan die niet mogen worden bewoond zonder verplichte bedrijfsuitoefening. [geïntimeerden] hadden de onroerende zaak al in het vizier voordat deze op [website] werd aangeboden.

De overige door [appellant] aangevoerde feiten en omstandigheden doen er naar het oordeel van het hof niet aan af dat [geïntimeerden] op grond van (de tekst van) de koopovereenkomst de gerechtvaardigde verwachting mochten hebben dat de van de onroerende zaak deel uitmakende woning ook zonder bedrijfsuitoefening zou mogen worden bewoond. De omstandigheid dat partijen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst plannen en afspraken hebben gemaakt met betrekking tot de verbouwing van de bedrijfsruimte zegt niets over de woning en de voorwaarden waaronder die mocht worden bewoond. Hetzelfde geldt voor artikel 18 van de koopovereenkomst.

Het hof neemt verder in aanmerking dat [appellant] niet, althans onvoldoende heeft betwist dat de vraagprijs erop was gebaseerd dat de woning zonder meer mocht worden bewoond en dat het feit dat de woning naderhand een dienstwoning bleek te zijn een waarde drukkend effect had op de onroerende zaak. Ook gezien die (hoge) vraagprijs mochten [geïntimeerden] naar het oordeel van het hof een burgerwoning verwachten.

Verder is door [appellant] nog aangevoerd dat [geïntimeerden] ter zitting bij de rechtbank hebben medegedeeld dat zij de onroerende zaak zouden hebben afgenomen indien zij daarvoor de financiering rond hadden kunnen krijgen. Die omstandigheid kan er echter niet aan afdoen dat, zoals volgt uit wat hiervoor is overwogen, de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst. Die non-conformiteit biedt daarom in beginsel grond voor ontbinding van de overeenkomst wegens niet-nakoming. Voor zover [appellant] bedoelt te betogen dat [geïntimeerden] met de hiervoor bedoelde mededeling ter zitting bij de rechtbank afstand hebben gedaan van het recht om een beroep te doen op de non-conformiteit van de woning gaat het hof daaraan voorbij. Voor het aannemen van afstand van recht geldt immers een hoge drempel, en hetgeen [appellant] c.s. heeft aangevoerd is ontoereikend, want onvoldoende concreet, om aan te nemen dat [geïntimeerden] afstand hebben gedaan van het recht om een beroep te doen op de non-conformiteit van de verkochte woning.

Gezien het voorgaande falen de grieven II, III-1 en III-2. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat [geïntimeerden] op grond van artikel 1, in samenhang met artikel 6.3, de gerechtvaardigde verwachting mochten hebben dat zij een woning kochten die zonder verplichte bedrijfsuitoefening mocht worden bewoond. Met andere woorden: [geïntimeerden] kochten een burgerwoning, maar [appellant] kon alleen een dienstwoning leveren.

3.8.1.

Met grief IV bestrijdt [appellant] het oordeel van de rechtbank dat ( [appellant] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat) het gekochte op grond van het gebruiksovergangsrecht niet mag worden gebruikt als burgerwoning maar alleen als dienstwoning. Het betoog van [appellant] komt erop neer dat de visie van de gemeente [plaats] , zoals weergegeven in de hiervoor geciteerde brief van 25 juni 2018, onjuist is. Volgens [appellant] was de woonfunctie ten tijde van tervisielegging van het bestemmingsplan ' [naam 3] ' woning, en niet dienstwoning. Dat gebruik kon volgens de overgangsbepalingen van het nieuwe bestemmingsplan ( [naam 1] ) worden voortgezet, aldus [appellant] .

3.8.2.

In punt 18 van zijn pleitnota heeft [appellant] aangevoerd dat de gemeente in haar brief van 25 juni 2018 weliswaar heeft medegedeeld dat niet te achterhalen is wat het feitelijke gebruik was van de woning op het moment van tervisielegging van het bestemmingsplan [naam 3] in 1994, maar dat [appellant] wéét wat dit feitelijke gebruik was: [appellant] woonde daar immers met zijn ouders en in de loods was het bouwbedrijf van zijn vader gevestigd. Van een gebruik als dienstwoning is dan ook nooit sprake geweest, aldus [appellant] .

Deze gevolgtrekking kan naar het oordeel van het hof niet worden gemaakt. De omstandigheid dat het bouwbedrijf van de vader van [appellant] was gevestigd in de bedrijfsruimte, laat immers onverlet dat op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan [naam 3] de daarbij horende woning werd gebruikt als dienstwoning. Zulks blijkt ook uit de brief van gemeente van 25 juni 2018. Gelet daarop is er geen aanleiding te twijfelen aan het standpunt van de gemeente in genoemde brief dat het een dienstwoning betrof en geen burgerwoning. Hoe dan ook mochten [geïntimeerden] ervan uitgaan, gelet op die brief, dat het in de koopovereenkomst voorziene gebruik als burgerwoning op bezwaren zou stuiten bij de gemeente en door [appellant] niet kon worden waargemaakt. Grief IV faalt.

3.9.1.

Met grief V voert [appellant] aan dat in artikel 6.3 van de koopovereenkomst alleen een garantie is gegeven met betrekking tot de feitelijke eigenschappen van de woning. De garantie ziet niet op juridische eigenschappen, zoals de bestemming op grond van het bestemmingsplan. Nu de woning zonder meer beschikt over de feitelijke eigenschappen om te kunnen worden bewoond, mochten [geïntimeerden] op grond van de koopovereenkomst niet een woning verwachten die ook over de juridische eigenschappen beschikt om zonder meer te mogen worden bewoond (een burgerwoning), aldus [appellant] .

3.9.2.

Zoals hiervoor reeds is overwogen, moet de afgeleverde zaak op grond van artikel 7:17 BW aan de overeenkomst beantwoorden. Dat wil zeggen dat de zaak, mede gelet op de aard van de zaak, en op de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, die eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Wat de koper mag verwachten, hangt onder meer samen met de over en weer bestaande mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval.

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst doet daar niet aan af. Gezien de derde zin van dat artikel (
"Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn." ) mochten [geïntimeerden] verwachten dat de onroerende zaak over de eigenschappen zou beschikken die voor een normaal gebruik als woonruimte met bedrijfsruimte nodig zijn. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat in het algemeen hiervoor niet alleen het feitelijk gebruik bepalend is; het kan ook om eigenschappen gaan die de gebruiksmogelijkheden en de vrije verhandelbaarheid van de woning aantasten. Hiervoor is reeds overwogen dat onder normaal gebruik van de woonruimte moet worden verstaan het gebruik als burgerwoning. Grief V faalt.

3.10.1.

Grief VI houdt in dat de rechtbank volgens [appellant] ten onrechte heeft overwogen dat, gelet op de inlichtingen die [appellant] in de verkoopadvertentie, de verkoopbrochure en de koopovereenkomst heeft gegeven, er voor [geïntimeerden] geen aanleiding bestond nader onderzoek te doen naar de publiekrechtelijke bestemming. Volgens [appellant] was de woning weliswaar in gebruik als burgerwoning, maar konden er gezien die stukken wel degelijk twijfels bestaan over de vraag of het al dan niet was toegestaan om de woning zonder verplichte bedrijfsuitoefening te bewonen. [geïntimeerden] hadden daarnaar onderzoek moeten doen, aldus [appellant] .

3.10.2.

Het hof overweegt in de eerste plaats dat, indien het inderdaad zo is, naar [appellant] stelt, dat de verkoopadvertentie, de verkoopbrochure en de koopovereenkomst twijfel konden doen rijzen over de bestemming van de onroerende zaak, van [appellant] had mogen verwacht dat hij daarvan expliciet mededeling zou hebben gedaan en/of onderzoek zou hebben verricht. Het gaat niet aan dat de verkoper 'hints' geeft met betrekking tot de bestemming en, zonder daarover uitsluitsel te geven, zich vervolgens erop beroept dat de koper daarnaar onderzoek had moeten verrichten.

Verder overweegt het hof dat de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd, zo volgt uit het hiervoor overwogene, dat het onderwerp van de koopovereenkomst is een onroerende zaak waarvan de woning zonder meer, dus zonder verplichte bedrijfsuitoefening, geschikt is om te worden bewoond (een burgerwoning) en dat dat als het normale gebruik in de zin van artikel 6.3 van de koopovereenkomst moet worden beschouwd. Door ondertekening van de overeenkomst heeft [appellant] er voor ingestaan dat de woning, als normaal gebruik, zonder verplichte bedrijfsuitoefening kon worden bewoond. [geïntimeerden] mochten op grond van de overeenkomst de gerechtvaardigde verwachting hebben dat de woning daarvoor geschikt was. Daaruit volgt naar het oordeel van het hof de gevolgtrekking dat er voor [geïntimeerden] geen onderzoeksplicht gold naar de publiekrechtelijke bestemming. De grief faalt.

3.11.

Uit het hiervoor overwogene volgt dat het beroep op non-conformiteit van [geïntimeerden] slaagt, zoals ook de rechtbank heeft geoordeeld. Grief I, waarmee [appellant] anders concludeert, faalt. Hetzelfde geldt voor grief VII, waarmee [appellant] betoogt dat hij niet tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en dat [geïntimeerden] daarom niet de bevoegdheid toekomt die overeenkomst te ontbinden.

3.12.1.

Grief VIII is gericht tegen rechtsoverweging 4.21 van het bestreden vonnis. Daarin is de rechtbank tot het oordeel gekomen dat [geïntimeerden] hun verplichting om tijdig te klagen (artikel 7:23 BW) niet hebben geschonden. Volgens [appellant] is de rechtbank er ten onrechte aan voorbijgegaan dat het beroep op non-conformiteit een verkapt beroep is op het al maanden daarvoor verstreken financieringsvoorbehoud. [geïntimeerden] hadden het beweerde gebrek redelijkerwijs ruim vóór 2 oktober 2017 moeten ontdekken. [geïntimeerden] zijn echter nalatig geweest in het tijdig aanvragen van financiering en hebben daarom pas na het overeengekomen tijdstip van levering kennis genomen van het taxatierapport van 15 maart 2018. Dat late tijdstip moet echter voor hun rekening en risico komen, aldus [appellant] .

3.12.2.

In artikel 7:23 BW lid 1 is bepaald dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Blijkt echter aan de zaak een eigenschap te ontbreken die deze volgens de verkoper bezat, of heeft de afwijking betrekking op feiten die hij kende of behoorde te kennen doch die hij niet heeft meegedeeld, dan moet de kennisgeving binnen bekwame tijd na de ontdekking geschieden.

Uit de rechtspraak volgt dat de vereiste voortvarendheid met betrekking tot de onderzoeksplicht afhangt van de ingewikkeldheid van het onderzoek. Voor de lengte van de termijn voor het onderzoek zijn onder meer relevant: de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht komt en de deskundigheid van de koper.

3.12.3.

Het hof overweegt dat het in de tweede zin van artikel 7:23 lid 1 BW bedoelde geval zich thans voordoet: aan de zaak bleek een eigenschap te ontbreken (het zonder verplichte bedrijfsuitoefening mogen bewonen van de woning) waarvoor de verkoper ( [appellant] ) instond en waarop de koper ( [geïntimeerden] ) mocht vertrouwen. Gelet daarop hoefden [geïntimeerden] ten aanzien daarvan zelf geen onderzoek meer te verrichten. De termijn is daarom eerst gaan lopen vanaf de daadwerkelijke ontdekking van het gebrek.

[appellant] heeft niet bestreden, zoals de rechtbank heeft overwogen, dat [geïntimeerden] aan de hand van de bevindingen in het taxatierapport van 15 maart 2018 hebben ontdekt dat de onroerende zaak de bestemming dienstwoning had en dat zij deze bevindingen op 22 maart 2018, en daarmee tijdig, aan [appellant] hebben medegedeeld. Grief VIII faalt.

3.13.1.

In rechtsoverweging 4.22 heeft de rechtbank overwogen dat [appellant] [geïntimeerden] bij brief van 5 oktober 2017 in gebreke heeft gesteld, maar dat [appellant] toen zelf al in verzuim was. De inhoud van de door [appellant] verzonden brief van 5 oktober 2017 heeft daarom geen effect gesorteerd, aldus de rechtbank.

Hiertegen is grief XI gericht. [appellant] voert aan dat hij op 2 oktober 2017 de onroerende zaak wel degelijk conform de koopovereenkomst had kunnen leveren, zodat zijn ingebrekestelling op 5 oktober 2017 effect heeft gesorteerd.

3.13.2.

De grief kan niet slagen. Uit het hiervoor overwogene volgt dat [appellant] nimmer aan zijn verplichting heeft kunnen voldoen om een onroerende zaak te leveren waarvan de woning zonder meer, dus zonder verplichte bedrijfsuitoefening, als burgerwoning, kon worden bewoond. De rechtbank heeft derhalve terecht overwogen dat [appellant] zelf reeds in verzuim was toen hij zijn ingebrekestelling van 5 oktober 2017 verstuurde.

3.14.

Uit het hiervoor overwogene volgt dat de rechtbank terecht de vorderingen in conventie heeft afgewezen en in reconventie voor recht heeft verklaard dat de koopovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk is ontbonden. Daarmee faalt ook grief XII, gericht tegen de in conventie en in reconventie gegeven beslissingen.

De vordering van [geïntimeerden] om voor recht te verklaren dat [appellant] ten onrechte beslag heeft gelegd op de woning van [geïntimeerden] te [plaats] en jegens [geïntimeerden] een onrechtmatige daad heeft gepleegd, heeft de rechtbank uiteindelijk afgewezen. Bij behandeling van grief XIII (gericht tegen de overweging van de rechtbank dat het beslag
in beginsel onrechtmatig was) heeft [appellant] daarom geen belang.

Ook de tegen de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling gerichte grief XIV kan niet slagen, zo volgt uit het voorgaande.

3.15.

De slotsom is dat de grieven falen. Het hof zal het bestreden vonnis derhalve bekrachtigen.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal het hof [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep veroordelen. De gevorderde nakosten en wettelijke rente zijn toewijsbaar als hierna volgt.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 760,- aan griffierecht en op € 2.064,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van € 760,- en € 2.064,- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.E.L.J.C. Verbunt, Z.D. van Heesen-Laclé en A. Wijsman-van Veen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 20 september 2022.

Griffier rolraadsheer