Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
Uitspraak : 1 september 2022
Zaaknummer : 200.310.314/01
Zaaknummer eerste aanleg : 9502594 OV VERZ 21-60
in de zaak van
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
hierna te noemen: [appellant] ,
advocaat: mr. J.J.M. Goltstein te Kerkrade,
tegen
Vereniging van Eigenaars [VvE],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verweerster,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. R.J.A.M. Besselink te Arnhem.
belanghebbenden:
de eigenaren/stemgerechtigden en allen lid van de VvE, zoals vermeld in de beschikking waarvan beroep onder nrs. [nummers] .
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Bij beroepschrift met bijlagen (waaronder stukken eerste aanleg), ingekomen ter griffie van dit hof op 9 mei 2022, heeft [appellant] het hof verzocht de beschikking van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 12 april 2022 te vernietigen en opnieuw rechtdoende de verzoeken van [appellant] toe te wijzen.
1.2.
Bij verweerschrift met bijlagen (producties 1 tot en met 3 en procesdossier eerste aanleg), ingekomen ter griffie van dit hof op 29 juni 2022, heeft de VvE het hof verzocht [appellant] in zijn verzoeken niet-ontvankelijk te verklaren dan wel de verzoeken af te wijzen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van beide instanties, een en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
1.3.
Het hof heeft verder kennisgenomen van de inhoud van:
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg, gehouden op
14 maart 2022;
- het proces-verbaal van de rechtbank Maastricht inzake een staat van verdeling als bedoeld in artikel 483 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (zaaknummer C/03/305977 / HA RK 22/161), ingekomen ter griffie van dit hof op
4 juli 2022 bij V6-formulier van mr. Besselink en
- de op de mondelinge behandeling in hoger beroep door [appellant] overgelegde stukken en de door de VvE overgelegde en voorgelezen spreekaantekeningen.
1.4.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 juli 2022. Bij die gelegenheid zijn gehoord:
- [appellant] , bijgestaan door mr. Goltstein en
- de heer [bestuurder] (bestuurder) namens de VvE, bijgestaan door mr. Besselink.
Het hof heeft in de oproepingsbrief het bestuur van de VvE opgedragen alle leden te informeren over de zitting. Er zijn geen leden verschenen.
1.5.
Vervolgens is de zaak aangehouden. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld het hof uiterlijk 4 augustus 2022 te berichten of er een regeling is getroffen, mede gezien de tijdens de mondelinge behandeling besproken rangregeling betreffende de verkoop van een andere onroerende zaak die ooit aan [appellant] toebehoorde.
1.6.
Op 3 augustus 2022 heeft mr. Goltstein het hof laten weten dat de VvE via de rangregeling uit de opbrengst van het pand [adres 1] te [plaats 1] vermoedelijk genoeg zal ontvangen om de totale schuld van [appellant] aan de VvE te voldoen, maar dat het helaas niet mogelijk was om buiten de rangregeling om met alle betrokkenen een akkoord te sluiten. Mr. Goltstein heeft het hof verzocht uitspraak te doen.
1.7.
Mr. Besselink heeft eveneens op 3 augustus 2022 het hof bericht dat partijen geen regeling hebben bereikt en dat de VvE het hof verzoekt om een beschikking.
1.8.
Omdat er geen regeling is getroffen, is de beschikking bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1.
Het gaat – zakelijk weergegeven – om het volgende.
- Bij gewijzigde akte van splitsing van 11 november 1996 is het flatgebouw met ondergrond en tuinen gelegen aan de [adres 2] te [vestigingsplaats] gesplitst in 156 appartementsrechten, waarvan 72 appartementsrechten zijn bestemd als woning en 80 als parkeerplaats. In deze splitsingsakte staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“D.JAARLIJKSE EXPLOITATIEREKENING, BEGROTING EN TE STORTEN BIJDRAGEN.
Artikel 4.
1. Na afloop van elk boekjaar, dat gelijk is aan het kalenderjaar, wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd.
Deze exploitatierekening omvat enerzijds de baten en anderzijds de lasten over dat boekjaar, waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten onderhoudskosten die op meer jaren betrekking hebben, inbegrepen noodzakelijke vernieuwingen.
(…)
2. Op grond van de vastgestelde exploitatierekening worden de definitieve bijdragen van de eigenaars door het bestuur met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid vastgesteld, met dien verstande dat de definitieve bijdragen in de plaats treden van de in artikel 5 tweede lid bedoelde voorschotbijdragen en dat hetgeen als voorschotbijdragen is betaald in mindering wordt gebracht.
(…)
Artikel 5.
1. Van de gezamenlijke schulden en kosten -waaronder begrepen een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de te begroten kosten als bedoeld in artikel 4 eerste lid- wordt jaarlijks door het bestuur een begroting voor het aangevangen of het komende boekjaar ontworpen en aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd.
Deze vergadering stelt de begroting vast.
2. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid.
De eigenaars zijn verplicht met ingang van een door het bestuur te bepalen datum maandelijks één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen.
Artikel 6.
1. Indien een eigenaar het ingevolge artikel 4 en/of artikel 5 door hem aan de vereniging verschuldigde bedrag niet binnen een maand, nadat het bedrag opeisbaar is geworden, aan de vereniging heeft voldaan, is hij zonder dat enige ingebrekestelling is vereist in verzuim en is hij over dat bedrag, van de datum van opeisbaarheid af, een rente verschuldigd, berekend op basis van de wettelijke rente ten tijde van de dag van opeisbaarheid verhoogd met twee punten, met een minimum van tien gulden (f. 10,--) of zoveel meer als de vergadering telken jare mocht vaststellen.
Het bestuur is bevoegd dit bedrag te matigen.
Artikel 29 is niet van toepassing.
2. Indien een eigenaar het bedrag van zijn definitieve bijdragen niet binnen zes maanden na verloop van de termijn als bedoeld in artikel 4 vierde lid heeft voldaan, wordt zijn schuld omgeslagen over de andere eigenaars in de onderlinge verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid, ongeacht de maatregelen die jegens de nalatige eigenaar kunnen worden genomen en onverminderd recht van verhaal van de andere eigenaars op eerstgenoemde.
3. Een eigenaar is verplicht alle door de vereniging gemaakte kosten, die van rechtskundige bijstand daaronder begrepen, voor het verhalen van het door die eigenaar aan de vereniging verschuldigde, zowel in als buiten rechte, aan de vereniging te vergoeden.
(…)
L.OPRICHTING EN VASTSTELLING VAN DE STATUTEN VAN DE VERENIGING VAN EIGENAARS.
I.ALGEMENE BEPALINGEN
(…)
II.VERGADERING VAN EIGENAARS.
(…)
Artikel 36.
Ieder der eigenaars is bevoegd, hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijk gevolmachtigde al dan niet lid van de vereniging, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen, wat dit laatste betreft met inachtneming van het bepaalde in artikel 34 derde lid en artikel 35 eerste lid.
Artikel 37.
1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven, worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.
2. Bij staking van stemmen over zaken wordt het voorstel geacht te zijn verworpen. (…)
3. Blanco stemmen zijn slechts van betekenis ter bepaling van het quorum.
(…)
III.BESTUUR VAN DE VERENIGING.
Artikel 41.
(…)
4. Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen, alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande.
Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren en voor het nemen van conservatoire maatregelen.”
- [appellant] is sinds 20 januari 1998 eigenaar van de appartementsrechten staande en gelegen aan de [adres 3] en [adres 4] te [vestigingsplaats] . Ook is [appellant] eigenaar en/of mede-eigenaar van enige appartementsrechten zonder huisnummer te [vestigingsplaats] , zijnde bergingen en/of parkeerplaatsen, als horend bij genoemde appartementen. [appellant] is van rechtswege lid van de VvE.
- De VvE heeft onweersproken gesteld dat [appellant] in het verleden al eerder betalingsachterstanden heeft laten ontstaan in de door hem verschuldigde voorschotbijdragen jegens de VvE, die hebben geleid tot vonnissen van
18 maart 2009 en 17 oktober 2012 waarin hij tot betaling van die achterstanden is veroordeeld.
- In mei 2018 is [appellant] opnieuw gedagvaard door de VvE wegens grote betalingsachterstanden. Op 27 juni 2018 is een verstekvonnis gewezen waarin [appellant] tot betaling is veroordeeld. De VvE heeft op 12 juli 2018 executoriaal beslag laten leggen op diverse onroerende zaken van [appellant] tot een bedrag van
€ 55.363,54.
- [appellant] is tijdig in verzet gekomen van voormeld verstekvonnis. Uit een proces-verbaal van comparitie van de rechtbank Limburg van 13 december 2018 (zaaknummer C/03/253754 / HA ZA 18-413) blijkt dat partijen een schikking hebben getroffen (hierna: de Schikking) die inhoudt dat [appellant] uiterlijk op
1 februari 2019 een bedrag van € 32.000,00 – uit hoofde van eigenaarslasten, kosten enzovoorts verschuldigd tot en met 31 december 2018 – aan de VvE moet voldoen, mits de VvE daarvoor goedkeuring verleent. De Schikking houdt verder in dat bij gebreke van tijdige betaling [appellant] in verzuim is zonder dat een ingebrekestelling is vereist en dat met ingang van 2 februari 2019 wettelijke rente ex artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek (BW) is verschuldigd. Dit proces-verbaal is voor grosse afgegeven op 14 december 2018 en de daarin opgenomen Schikking is bekrachtigd tijdens de vergadering van de VvE van 31 januari 2019.
- [appellant] heeft de VvE medio januari 2019 laten weten dat hij de Schikking niet kan nakomen en hij heeft om een betalingsregeling gevraagd. De gemachtigde van de VvE heeft daarop bij brief van 15 februari 2019 aan [appellant] een betalingsregeling voorgesteld (hierna: de Betalingsregeling), die inhoudt dat [appellant] gedurende één jaar maandelijks, telkens op de 1e dag van de maand, aan de VvE € 500,00 zal betalen en daarnaast tijdig de lopende c.q. reguliere (voorschot)bijdragen vanaf
1 januari 2019. Bij tijdige voldoening van deze termijnen en bijdragen zal omstreeks 1 maart 2020 overleg plaatsvinden over betaling van het restant van de vordering. Bij niet of niet-tijdige voldoening komt de regeling te vervallen.
- [appellant] heeft voormelde Betalingsregeling niet voor akkoord getekend, maar hij heeft in 2019 negen keer een bedrag van € 500,00 betaald. In 2020 heeft hij tweemaal een bedrag van € 500,00 betaald en eenmaal € 300,00. Wegens verkoop van een onroerende zaak (garagebox) van [appellant] – de VvE ging aanvankelijk ervan uit dat dit het pand gelegen aan de [adres 1] in [plaats 1] betrof (zie hierover meer onder rov. 2.4.4.) – is aan de VvE (als beslaglegger) een bedrag van
€ 4.048,33 uitgekeerd door de notaris. In 2021 heeft [appellant] nog driemaal een bedrag van € 300,00 betaald en in maart 2022 nog eenmaal € 500,00. De resterende achterstand bedroeg tot en met 7 maart 2022 een bedrag van € 28.225,49. Uit andere beslagen op panden van [appellant] heeft de VvE ondanks verkoop en overdracht van die panden geen betalingen ontvangen. De reguliere voorschotten heeft [appellant] sinds 1 januari 2019 niet volledig betaald.
- Bij e-mail van 4 maart 2021 heeft de gemachtigde namens de VvE aan [appellant] meegedeeld dat de Betalingsregeling wegens niet nakoming is vervallen en dat het op dat moment openstaande bedrag van € 30.840,63 volledig wordt opgeëist. In de daaropvolgende correspondentie heeft de VvE een (door [appellant] gestelde) nieuwe betalingsregeling van € 300,00 per maand ontkend respectievelijk van de hand gewezen.
- Op de algemene ledenvergadering (ALV) van 23 september 2021, waar [appellant] niet aanwezig was, ook niet via een gemachtigde, is door de meerderheid van de leden (47 van de 76 stemmen (61,8%) waren vertegenwoordigd) unaniem besloten om de bestuurder van de VvE te machtigen de vervolgprocedure in te zetten om te komen tot een openbare verkoop van de appartementen gelegen aan de [adres 3] en [adres 4] te [vestigingsplaats] als gevolg van het niet voldoen aan zijn betalingsverplichtingen aan de VvE. In de notulen van deze vergadering staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“De bestuurder heeft voor de aanvang van de vergadering, een schrijven dat hij heeft ontvangen van de eigenaar van de betreffende appartementsrechten aan de leden uitgedeeld, zodat zij kennis hebben kunnen nemen van de inhoud c.q. het verweer van de betreffende eigenaar.
Vast staat dat er een gerechtelijk vonnis ligt dat de betreffende eigenaar aan de VvE een bedrag verschuldigd is aan de VvE ad. €.32.000,00 per 31-12-2019.
Ten aanzien van dit vonnis is met de betreffende eigenaar een betalingsregeling overeengekomen, die werd niet correct werd nagekomen.
Door de VvE is beslag gelegd op de onroerende zaken van de betreffende eigenaar.
Om vervolgstappen te kunnen zetten heeft de bestuurder, conform het Reglement van Splitsing, de machtiging van de ledenvergadering nodig, vandaar dat dit punt is geagendeerd.
De leden hebben kennis genomen van de inhoud van het schrijven Er volgt een uitvoerige discussie, waarbij de bestuurder wijst op de voor- en nadelen van het vervolgen van de procedure tot openbare verkoop van de appartementen.
Ook wijst de bestuurder op het aanbod van de eigenaar om € 18.000,00 ineens te betalen tegen finale kwijting
De leden vragen zich af waarom de eigenaar, indien hij het bedrag ineens kan betalen, niet gewoon een betalingsregeling van €.1000,00 per maand accepteert.
(…)
BESLUITENLIJST:
(…)
10. de vergadering besluit unaniem om de bestuurder te machtigen om de vervolgprocedure in te zetten om te komen tot een openbare verkoop van de appartementen gelegen aan de [adres 3] en [adres 4] te [vestigingsplaats] als gevolg van het niet voldoen aan de betalingsverplichting aan de VvE [VvE] te [vestigingsplaats] ;”
- Bij verzoekschrift, ingekomen bij de rechtbank Limburg op 20 oktober 2021, heeft [appellant] verzocht om het hiervoor vermelde, onder punt 10 van de besluitenlijst genoemde besluit van de VvE van 23 september 2021 nietig te verklaren althans te vernietigen. Ook is verzocht het gewraakte besluit, voor zover niet nietig maar vernietigbaar, te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist.
- Bij beschikking van de rechtbank Limburg van 12 april 2022 heeft de kantonrechter de verzoeken van [appellant] afgewezen. De kantonrechter heeft – kort weergegeven – geoordeeld dat van een nietig besluit ex artikel 2:14 BW geen sprake is, omdat het besluit van de ALV van 23 september 2021 rechtsgeldig en met een meerderheid van stemmen is genomen. De kantonrechter heeft daarnaast geoordeeld dat niet kan worden geoordeeld dat het VvE-besluit een besluit is dat een redelijk handelende ledenvergadering van een VvE bij afweging van de betrokken belangen niet had kunnen nemen. Verder geldt volgens de kantonrechter dat niet geoordeeld kan worden dat de VvE zonder redelijke grond in strijd met het bepaalde in artikel 2:15 lid 1 BW heeft gehandeld. Het besluit is door de kantonrechter daarom niet vernietigd op de door [appellant] aangevoerde grond dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid zou zijn genomen.
2.2.
[appellant] heeft in zijn beroepschrift – kort en zakelijk weergegeven – de volgende vijf grieven aangevoerd:
I. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter geen of onvoldoende gewicht toegekend aan het gegeven dat (de inhoud van) zijn brief met bijlagen -financieringsaanbod van [betrokkene] - niet in zijn geheel/correct aan de VvE-eigenaren/stemgerechtigden is gebracht/voorgehouden voorafgaand aan de vergadering van 23 september 2021. De bestuurder heeft een onvolledige samenvatting van de brief gegeven, terwijl [appellant] uitdrukkelijk had verzocht om de brief met bijlagen als “ingekomen stukken voor de aanstaande vergadering” in te brengen.
II. Het VvE-besluit om de beide appartementen van [appellant] uit te gaan winnen voor de VvE-vordering is niet redelijk/billijk, omdat:
a. de VvE vooralsnog niets heeft ondernomen ter zake de restant-opbrengst van een eerder geëxecuteerd pand gelegen aan de [adres 1] in [plaats 1] . [appellant] heeft nu zelf om een rangregeling gevraagd.
b. de VvE tekortschiet in het plegen van onderhoud en/of herstel aan een gemeenschappelijke (vuilwater)afvoer van het appartement nr. [adres 4] naar het riool. [appellant] stelt hierdoor schade te lijden en stelt dat het appartement nagenoeg onverhuurbaar is.
c. de VvE en [appellant] een betalingsregeling van € 500,00 per maand zijn overeengekomen en hij deze maandelijkse betalingen nog steeds nakomt. Nadat deze betalingsregeling al was overeengekomen, kwam de advocaat van de VvE met aanvullende voorwaarden waarmee [appellant] dus niet akkoord is gegaan.
[appellant] doet geen beroep op verrekening, maar volgens hem moet wel rekening worden gehouden met de problemen met de (vuilwater)afvoer bij de besluitvorming over het betalingsvoorstel van [appellant] .
III. Omdat [appellant] geen beroep doet op verrekening, heeft de kantonrechter een onjuiste maatstaf gehanteerd door te verwijzen naar artikel 6:136 BW. De problemen met de (vuilwater)afvoer moeten worden begrepen in het kader van de redelijk- en billijkheidstoets van het bestreden besluit.
IV. De kantonrechter heeft volgens [appellant] ten onrechte overwogen dat het op de weg van de schuldenaar ligt om een rangregeling te verzoeken. De VvE had als beslaglegger het meeste belang bij een rangregeling. Bovendien zou een rangregeling niet nodig zijn geweest als de VvE niet geweigerd had om met [appellant] en de andere belanghebbenden een regeling te treffen over de opbrengst. Deze omstandigheden zijn volgens [appellant] van belang voor de beoordeling van het bestreden besluit.
V. De kantonrechter heeft volgens [appellant] onvoldoende betekenis toegekend aan de al overeengekomen betalingsregeling tussen de bestuurder van de VvE en [appellant] .
2.3.
De VvE heeft zowel bij verweerschrift als bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep verweer gevoerd tegen de stellingen van [appellant] . Voor zover relevant zal het hof bij de beoordeling daarop ingaan.
2.4.
Het hof komt tot de volgende beoordeling.
2.4.1.
Het hof stelt vast dat [appellant] in zijn beroepschrift geen grief heeft gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat het besluit van de ALV van 23 september 2021 geen nietig besluit is ex artikel 2:14 BW is. Doordat tegen dit oordeel geen grief is gericht, is dit oordeel thans in hoger beroep rechtens onaantastbaar geworden.
2.4.2.
De grieven zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van een vernietigbaar besluit. Volgens [appellant] moet het bestreden VvE-besluit van
23 september 2021 op grond van artikel 2:15 jo 5:130 BW vernietigd worden wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
2.4.3.
[appellant] stelt in grief I dat zijn brief aan de bestuurder van de VvE niet in zijn geheel/correct aan de VvE-eigenaren/stemgerechtigden is voorgelegd voorafgaand aan de vergadering. Deze stelling heeft de VvE uitdrukkelijk betwist. Volgens de VvE heeft de bestuurder een kopie van de brief voorafgaand aan de vergadering verstrekt aan alle leden van de VvE die binnenkwamen, is tijdens de vergadering ook naar deze brief verwezen en heeft niemand aangegeven dat hij/zij de brief niet heeft ontvangen. In de notulen van de vergadering van 23 september 2021 staat ook dat de bestuurder voor aanvang van de vergadering een brief van [appellant] aan de leden heeft uitgedeeld en dat de leden kennis hebben genomen van de inhoud van het schrijven. Door [appellant] is niet nader gesteld dan wel onderbouwd waarom de notulen op dit punt niet juist zouden zijn. Aan de stelling van [appellant] dat zijn brief niet aan de VvE-leden is overgelegd en dat de bestuurder een onvolledige samenvatting van de brief heeft gegeven, gaat het hof dan ook als zijnde onvoldoende onderbouwd voorbij.
2.4.3.1. Bovendien is iedere eigenaar ingevolge artikel 36 van het splitsingsreglement bevoegd, hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijk gevolmachtigde, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen. [appellant] had ervoor kunnen kiezen om gebruik te maken van deze bevoegdheid om zodoende zijn brief nader toe te lichten en/of mee te doen aan de discussie die blijkens de notulen volgde. Dat [appellant] ervoor gekozen heeft om van deze bevoegdheid geen gebruik te maken, terwijl hij wist dat er mogelijk een voor hem relevant besluit genomen ging worden, kan niet ten nadele van de VvE komen.
2.4.3.2. Daarbij komt dat de inhoud van de brief van [appellant] erop neerkomt dat hij de hoogte van de vordering betwist. Volgens [appellant] zou de vordering op dat moment rond de € 20.000,00 zijn. Het hof begrijpt de inhoud van de brief aldus dat [appellant] in dat kader zijn voorstel om € 18.000,00 in één keer te betalen acceptabel vindt nu daarmee extra kosten, zoals deurwaarderskosten en advocaatkosten, worden voorkomen. [appellant] heeft echter geen betaalbewijzen overgelegd waaruit blijkt dat zijn schuld inderdaad lager is dan wat de VvE aan haar leden heeft voorgehouden. Bovendien blijkt uit latere correspondentie, namelijk de e-mail van 22 maart 2022 van [appellant] met daarbij een betalingsoverzicht, dat [appellant] in ieder geval erkent dat de vordering € 26.997,58 bedraagt. Overigens staat in rov. 2.7. van de bestreden beschikking onder ‘de feiten’ dat de resterende achterstand tot en met
7 maart 2022 een bedrag betreft van € 28.225,49. Hiertegen zijn geen grieven aangevoerd. Instemming met het betalingsvoorstel van [appellant] van € 18.000,00 houdt dan ook in dat de VvE met een aanzienlijke restschuld / begrotingstekort blijft zitten waar de VvE-leden gezamenlijk voor (zouden moeten) opdraaien. Dat kan niet zonder meer van de VvE-leden worden verwacht. Bovendien was het voor de VvE niet duidelijk of de financier [betrokkene] daadwerkelijk het bedrag aan [appellant] zou verstrekken en wanneer [appellant] het bedrag zou gaan betalen.
2.4.3.3. Gezien het voorgaande slaagt grief I naar het oordeel van het hof dan ook niet.
2.4.4.
De grieven II onder a en IV lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Anders dan [appellant] betoogt, maakt de omstandigheid dat de VvE niets heeft ondernomen ter zake de restant-opbrengt van een eerder geëxecuteerd pand en dat [appellant] nu zelf om een rangregeling heeft gevraagd, niet dat thans het bestreden VvE-besluit onredelijk en onbillijk is en vernietigd moet worden. De VvE wist immers toen nog niet dat er een restant van de netto-opbrengst, namelijk een totaal van € 36.664,59, van het woonhuis gelegen aan de [adres 1] te [plaats 1] te verdelen viel. Althans, de VvE was in de veronderstelling dat het bedrag van € 4.048,33, dat zij heeft ontvangen op 8 januari 2020 – o.v.v. “ [adres 1] ” –, zag op voornoemd woonhuis. Eerst bij brief van 25 maart 2022 van de gemachtigde van [appellant] werd de VvE bekend met een eventuele restant-opbrengst op de kwaliteitsrekening van notaris [notaris] en dat het bedrag van € 4.048,33 (dus) zag op iets anders, namelijk de verdeling van een garagebox te [plaats 2] . De aanwezigen op de vergadering van
23 september 2021 hebben deze omstandigheid dan ook niet mee kunnen nemen in het bestreden besluit. Naar het oordeel van het hof lag het primair op de weg van [appellant] als schuldenaar om ervoor te zorgen dat zijn schulden zo snel mogelijk worden voldaan – overigens is het opmerkelijk te noemen dat [appellant] als geëxecuteerde naar eigen zeggen zelf ook niet eerder bekend was met de aanzienlijke restant-opbrengst – en kon van de VvE niet in redelijkheid worden verlangd een tijdrovende en kostbare rangregeling te starten, terwijl de uitkomst daarvan onzeker is. Dit mede gezien artikel 5:122 BW, op grond waarvan de verkrijger en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden. Bovendien loopt de vordering op [appellant] maandelijks op.
2.4.4.1. Inmiddels heeft [appellant] zelf een rangregelingsprocedure gestart. Uit het proces-verbaal inzake artikel 483 Rv van de rechtbank Maastricht (zaaknummer C/03/305977 / HA RK 22/161) van vermoedelijk 30 juni 2022 – gezien de begeleidende brief van de griffie van 30 juni 2022 – blijkt dat de rechter-commissaris voorshands heeft bepaald dat aan de VvE een bedrag toekomt van € 20.456,61. Een vervolgzitting over de staat van verdeling volgde op 18 augustus 2022. Al zou het zo zijn dat de VvE definitief een bedrag toekomt van
€ 20.456,61, dan nog is de (rest)vordering op [appellant] aanzienlijk, terwijl de vordering nog steeds onweersproken oploopt. Anders dan tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep werd voorgehouden door of namens [appellant] , is het voorts ondanks de geboden tijd niet mogelijk gebleken tussen alle schuldeisers van [appellant] op de voet van artikel 3:271 BW een minnelijke verdeling af te spreken en te effectueren.
Dit alles maakt naar het oordeel van het hof dat het bestreden VvE-besluit niet vernietigd moet worden wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Dit alles maakt naar het oordeel van het hof dat het bestreden VvE-besluit niet vernietigd moet worden wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
2.4.5.
De grieven II onder b en III lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De problemen met de (vuilwater)afvoer leiden naar het oordeel van het hof evenmin tot de conclusie dat het bestreden besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Dat er problemen met de (vuilwater)afvoer zijn, waarvoor de VvE vervolgens verantwoordelijk is, is door [appellant] niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld aan de hand van een deskundigenrapport. De VvE heeft bovendien onvoldoende weersproken gesteld dat onderzoek door haar deskundige heeft geleerd dat [appellant] zelf de afvoer zou hebben verlegd althans veranderd, dus in afwijking van de oorspronkelijke constructie.
Dat de VvE tekortschiet in het plegen van onderhoud en/of herstel aan een gemeenschappelijke (vuilwater)afvoer van het appartement nr. [adres 4] en dat [appellant] daardoor schade lijdt, is het hof dus niet gebleken.
Dat de VvE tekortschiet in het plegen van onderhoud en/of herstel aan een gemeenschappelijke (vuilwater)afvoer van het appartement nr. [adres 4] en dat [appellant] daardoor schade lijdt, is het hof dus niet gebleken.
2.4.6.
De grieven II onder c en V lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het is het hof gebleken dat [appellant] zich niet heeft gehouden aan de betalingsregeling met de VvE, die hij overigens ook niet heeft willen ondertekenen. De stelling dat de VvE en [appellant] een betalingsregeling van € 500,00 per maand zijn overeengekomen en dat hij deze maandelijkse betalingen nog steeds nakomt, heeft [appellant] ook niet onderbouwd met bijvoorbeeld betaalbewijzen. De betalingsregeling is dan ook vervallen. Het hof gaat dan ook voorbij aan deze grieven.
2.5.
Het hof komt dan ook tot de conclusie dat het bestreden VvE-besluit niet vernietigbaar is wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het hof zal de beschikking waarvan beroep dan ook bekrachtigen.
Proceskosten
2.6.
Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van dit hoger beroep conform het gebruikelijk gehanteerde liquidatietarief. Daarbij zal het hof, zoals verzocht, de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
3.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt de beschikking waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van dit hoger beroep, en begroot die kosten overeenkomstig het liquidatietarief tot op heden aan de zijde van de VvE op € 783,00 voor griffierecht en € 2.228,00 voor salaris advocaat en
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. R.R.M. de Moor, A.C. van Campen en T. van Malssen en is in het openbaar uitgesproken op 1 september 2022.