Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummers 200.235.019/02 en 200.234.823/01
arrest van 26 juli 2022
in de zaak met zaaknummer 200.235.019/02 van
1.[appellant],
2.
[appellante],wonende te [woonplaats],
[appellante],wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellanten] (in mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. E. Beele te Tilburg,
tegen
1.[geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats],
2.
[geïntimeerde 2],wonende te [woonplaats],
[geïntimeerde 2],wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] (in mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. A.M. van Schaick te Tilburg,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 1 mei 2018, 27 juli 2021 en 29 maart 2022 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, onder zaaknummer C/01/318858 / HA ZA 17-176 gewezen vonnis van 6 december 2017,
en:
in de zaak met zaaknummer 200.234.823/01 van
[de vennootschap] tevens handelend onder de naam [[X]] Makelaardij,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
hierna aan te duiden als [Makelaardij] (in mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. P.M. Leerink te Deventer,
tegen
1.[geïntimeerde 1],wonende te [woonplaats],
2.
[geïntimeerde 2],wonende te [woonplaats],
[geïntimeerde 2],wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [geïntimeerden] (in mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. A.M. van Schaick te Tilburg,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 1 mei 2018, 27 juli 2021 en 29 maart 2022 in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, onder zaaknummer C/01/318858 / HA ZA 17-176 gewezen vonnis van 6 december 2017.
11.Het verloop van de procedure
Het verdere verloop van de procedure in de zaak met zaaknummer 200.235.019/02 blijkt uit:
- het tussenarrest van 29 maart 2022;
- de memorie na tussenarrest tevens houdende wijziging van eis van [geïntimeerden] met een productie;
- de antwoordmemorie na tussenarrest van [appellanten]
Het verdere verloop van de procedure in de zaak met zaaknummer 200.234.823/01 blijkt uit:
- het tussenarrest van 29 maart 2022;
- de memorie na tussenarrest tevens houdende wijziging van eis van [geïntimeerden] met een productie;
- de antwoordmemorie na tussenarrest van [Makelaardij].
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
12.De verdere beoordeling
12.1.
Bij het tussenarrest van 29 maart 2022 heeft het hof [geïntimeerden] in de gelegenheid gesteld zijn vorderingen aan te passen in het licht van de actuele ontwikkelingen (zie hiervoor rov. 9.2 en 9.3 in het tussenarrest van 29 maart 2022). Voorts heeft het hof toegestaan dat [geïntimeerden] zowel zijn eis als de gronden daarvan wijzigt. Ten slotte heeft het hof [geïntimeerden] verzocht om, indien en voor zover hij schade heeft geleden, die meteen te begroten.
12.2.
[geïntimeerden] heeft in voormelde memories na tussenarrest zowel zijn eis als de gronden daarvan gewijzigd. [appellanten] en [Makelaardij] hebben daartegen geen bezwaar gemaakt. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.
12.3.
[geïntimeerden] vordert thans dat het hof voor recht verklaart dat de koopovereenkomst die [geïntimeerden] en [appellanten] op of omstreeks 20 juli 2016 hebben gesloten partieel is ontbonden althans dat het hof deze partieel ontbindt dan wel partieel vernietigt. Voorts vordert [geïntimeerden] thans dat het hof [appellanten] en [Makelaardij] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [geïntimeerden] van het bedrag van € 100.000,--, althans een zodanig bedrag als dit hof in goede justitie zal vermenen te behoren, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 januari 2017, althans vanaf de dag van het verzuim tot de dag der algehele voldoening.
12.4.
Aan deze vorderingen heeft [geïntimeerden], samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Volgens de brief van 27 oktober 2021 van de gemeente Oss (hierna: de Gemeente) staat de Gemeente toe dat [geïntimeerden] in de door [appellanten] geleverde onroerende zaak (hierna: de woning) mag blijven wonen. Het persoonsgebonden overgangsrecht is met invoering van het nieuwe “Bestemmingsplan Oss 2020” vervallen. Echter, de Gemeente geeft in dezelfde brief aan dat ‘het gebruik als burgerwoning ook niet positief bestemd is’. De Gemeente staat het gebruik van de woning door [geïntimeerden] (en opvolgende bewoners) wel toe maar met toepassing van het algemene gebruiksovergangsrecht. Er is nog steeds sprake van een met het bestemmingplan strijdige situatie en de Gemeente zal bij een toekomstig bestemmings- of omgevingsplan alsnog een besluit moeten nemen over de legaliteit van burgerbewoning van deze woning. Zowel de eerdere besluiten van de Gemeente als het opnieuw toepassen van overgangsrecht onder het nieuwe (huidige) bestemmingsplan maken het niet waarschijnlijk dat deze woning alsdan positief bestemd zal gaan worden bij een volgend bestemmingsplan.
12.5.
Ter onderbouwing van het gevorderde bedrag van € 100.000,-- heeft [geïntimeerden] een taxatierapport van 9 mei 2022 in het geding gebracht (zie de productie bij de memorie na tussenarrest houdende wijziging van eis van [geïntimeerden]). Volgens [geïntimeerden] heeft makelaar [persoon A] de huidige marktwaarde van de woning, mits die zonder restricties als burgerwoning zou kunnen worden verkocht, getaxeerd op € 455.000,-- (incl. Btw) en komt [persoon A] – in de eerste plaats vanwege het huidige toepasselijke overgangsrecht volgens welke het is toegestaan om aan particuliere derden te verkopen – tot een waarde van
€ 355.000,-- (incl. Btw). Uitgaande van het rapport van [persoon A] bedraagt de waardevermindering van de woning tenminste € 100.000,--, aldus [geïntimeerden]
12.6.
Ter toelichting van zijn vordering tot partiële ontbinding van de koopovereenkomst en zijn vordering tot betaling van het bedrag van € 100.000,-- jegens [appellanten] heeft [geïntimeerden] het volgende gesteld. [appellanten] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenis. Door de gedeeltelijke ontbinding ontstaat ten laste van [appellanten] de (gedeeltelijke) ongedaanmakingsverbintenis die erin bestaat dat de reeds door [geïntimeerden] verrichte prestatie – betaling van de koopsom – door [appellanten] dient te worden terugbetaald in evenredigheid met de mate waarin de prestatie van [appellanten] is achtergebleven bij hetgeen de verbintenis uit de koopovereenkomst vergde. Op basis van het rapport van makelaar [persoon A] geldt dat de omvang van de prijsreductie € 100.000,-- bedraagt.
12.7.
Ter toelichting van zijn vordering jegens [Makelaardij] heeft [geïntimeerden] gesteld dat [Makelaardij] toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld waardoor [geïntimeerden] schade heeft geleden (artikel 6:162 BW). Het nadeel is gelijk aan de schade van [geïntimeerden] die hij door toedoen van [appellanten] en [Makelaardij] lijdt.
12.8.
Het hof zal eerst de gewijzigde grondslag van de vorderingen van [geïntimeerden] (als hiervoor weergegeven in rov. 12.4) beoordelen. Zoals [appellanten] terecht heeft aangevoerd, heeft [geïntimeerden] geen woning gekocht waarvan het gebruik als burgerwoning positief bestemd is. Dit blijkt ook uit hetgeen in de koopovereenkomst is vastgelegd. Ten aanzien van de bestemming van de woning is in artikel 20 van de koopovereenkomst opgenomen: ‘
Artikel 20. bestemming bedrijfswoning.Het onderhavige verkochte heeft een bedrijfswoning bestemming.’
.Bovendien wordt in artikel 20 van de koopovereenkomst bepaald dat gemeentelijke documenten onderdeel van de overeenkomst zijn (zie rov. 6.1.4 in verbinding met rov. 6.1.7 van het tussenarrest van 27 juli 2021). Deze documenten zijn [geïntimeerden] ter hand gesteld. Uit die documenten volgt dat sprake was van een woning die in het bestemmingsplan als bedrijfswoning bestemd was, maar op basis van overgangsrecht als burgerwoning mocht worden gebruikt. Gelet op het voorgaande mocht [geïntimeerden] er dan ook niet vertrouwen dat hij een woning heeft gekocht die als burgerwoning bestemd was. [Makelaardij] heeft terecht aangevoerd dat de huidige planologische situatie exact gelijk is aan de situatie zoals die is beschreven in de koopovereenkomst en de daarbij gevoegde stukken van de gemeente.
Artikel 20. bestemming bedrijfswoning.Het onderhavige verkochte heeft een bedrijfswoning bestemming.’
.Bovendien wordt in artikel 20 van de koopovereenkomst bepaald dat gemeentelijke documenten onderdeel van de overeenkomst zijn (zie rov. 6.1.4 in verbinding met rov. 6.1.7 van het tussenarrest van 27 juli 2021). Deze documenten zijn [geïntimeerden] ter hand gesteld. Uit die documenten volgt dat sprake was van een woning die in het bestemmingsplan als bedrijfswoning bestemd was, maar op basis van overgangsrecht als burgerwoning mocht worden gebruikt. Gelet op het voorgaande mocht [geïntimeerden] er dan ook niet vertrouwen dat hij een woning heeft gekocht die als burgerwoning bestemd was. [Makelaardij] heeft terecht aangevoerd dat de huidige planologische situatie exact gelijk is aan de situatie zoals die is beschreven in de koopovereenkomst en de daarbij gevoegde stukken van de gemeente.
12.9.
[geïntimeerden] heeft ook gesteld dat [appellanten] en [Makelaardij] hem voorspiegelden dat burgerbewoning ‘zonder enig voorbehoud’ (memories na tussenarrest, randnummer 3) was toegestaan. Het hof oordeelt hierover als volgt. Voor zover [geïntimeerden] stelt dat [appellanten] en [Makelaardij] bij hem de verwachting hebben gewekt dat de woning als burgerwoning mag worden gebruikt, beantwoordt de woning aan de koopovereenkomst. Gezien de brieven van de Gemeente van 27 oktober 2021 en 17 november 2021 mag de woning immers als burgerwoning worden gebruikt. Verder kan de woning verkocht worden aan particuliere kopers en mogen deze kopers op grond van het geldende overgangsrecht de woning als burgerwoning gebruiken en weer doorverkopen. Voor zover [geïntimeerden] stelt dat [appellant] en/of [Makelaardij] hem hebben meegedeeld dat het ging om een burgerwoning zonder publiekrechtelijke beperkingen (in het bijzonder zonder beperkingen ten aanzien van het gebruik van de woning die voortvloeien uit bestemmingsplannen), heeft [geïntimeerden] deze stelling tegenover de gemotiveerde betwisting door [appellanten] en [Makelaardij] onvoldoende concreet onderbouwd. Daarbij heeft het hof mede in aanmerking genomen hetgeen hierover in de koopovereenkomst en de gemeentelijke documenten is vermeld (zie hiervoor rov. 12.8).
12.10.
Het argument van [geïntimeerden] dat de Gemeente bij een toekomstig bestemmings- of omgevingsplan alsnog een besluit zal moeten nemen over de legaliteit van burgerbewoning van deze woning en dat het niet waarschijnlijk is dat deze woning alsdan positief bestemd zal gaan worden bij een volgend bestemmingsplan, acht het hof niet steekhoudend. Zoals hiervoor in rov. 12.8 is overwogen, mocht [geïntimeerden] er niet op vertrouwen dat hij een woning heeft gekocht die als burgerwoning bestemd was. [geïntimeerden] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden.
12.11.
Voor het geval [geïntimeerden] beoogt te betogen dat er in de toekomst een bestemmingsplanwijziging kan komen waardoor er geen burgerbewoning meer toegestaan is en dat deze onzekerheid/dit risico een omvangrijke waardedaling van de woning tot gevolg heeft (zo die niet onverkoopbaar is), heeft het volgende te gelden. In de koopovereenkomst is geen garantie opgenomen dat het gebruik als burgerwoning tot in lengte van dagen kan worden gecontinueerd. Niet gebleken is dat [appellanten] en/of [Makelaardij] mededelingen van deze inhoud en strekking hebben gedaan. Voorts heeft [geïntimeerden] niet althans onvoldoende onderbouwd dat er een reële mogelijkheid bestaat dat er in de toekomst een bestemmingsplanwijziging komt waardoor er geen burgerbewoning meer toegestaan is. [appellanten] heeft terecht aangevoerd dat de mogelijkheid van bestemmingsplanwijziging inherent is aan elke bestemming en ook geen omstandigheid is die op basis van de koopovereenkomst (of anderszins) aan [appellanten] kan worden toegerekend. En [Makelaardij] heeft terecht aangevoerd dat iedere eigenaar van een onroerende zaak in Nederland het risico loopt dat de overheid besluit planologische wijzigingen door te voeren en dat deze eigenaar dan aanspraak kan maken op rechtsbescherming.
12.12.
Al het voorgaande, in onderling verband en samenhang bezien, leidt tot de conclusie dat hetgeen [geïntimeerden] na eiswijziging aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd deze vorderingen feitelijk niet kan dragen. Ten aanzien van de afzonderlijke vorderingen overweegt het hof, in aanvulling op het voorgaande, ook het volgende.
12.13.
Zoals hiervoor in rov. 12.3 is vermeld, vordert [geïntimeerden] dat het hof voor recht verklaart dat de koopovereenkomst die [geïntimeerden] en [appellanten] op of omstreeks 20 juli 2016 hebben gesloten partieel is ontbonden. Deze vordering is niet toewijsbaar, reeds nu [geïntimeerden] de koopovereenkomst niet partieel heeft ontbonden. Het dossier bevat wel een brief van 28 december 2016 van de advocaat van [geïntimeerden] (productie 6 bij de inleidende dagvaarding) waarin is vermeld: ‘Iedere tekortkoming van de ene partij geeft de andere partij de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden. Cliënten zullen de overeenkomst dan ook ontbinden’. Gezien de bewoordingen van deze brief strekt deze ertoe de overeenkomst geheel te ontbinden. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat partijen dit als een partiële ontbinding hebben begrepen en redelijkerwijze ook zo konden begrijpen. Overigens heeft [geïntimeerden] bij deze brief de overeenkomst niet (geheel) ontbonden. Deze brief dient namelijk ook volgens de stellingen van [geïntimeerden] te worden begrepen als een sommatiebrief (zie inleidende dagvaarding, randnummer 20), in die zin dat [geïntimeerden] [appellanten], voor zover nodig en voor zover nakoming al niet blijvend onmogelijk is, sommeert tot nakoming binnen tien dagen bij gebreke waarvan hij de koopovereenkomst zou ontbinden. Ook is er geen goede grond om de overeenkomst bij dit arrest partieel te ontbinden, als subsidiair gevorderd door [geïntimeerden], nu de woning thans aan de overeenkomst beantwoordt zoals hiervoor is uiteengezet. Aldus is er geen sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [appellanten]
12.14.
Meer subsidiair vordert [geïntimeerden] dat het hof de overeenkomst partieel vernietigt. [geïntimeerden] heeft voor deze vordering geen deugdelijke juridische en feitelijke onderbouwing gegeven. Hetgeen [geïntimeerden] aan zijn vorderingen ten grondslag heeft gelegd (zie rov. 12.4), is niet toereikend voor toewijzing van een vordering tot partiële vernietiging van de overeenkomst, mede gelet op hetgeen hiervoor in rov. 2.8 tot met 2.11 daaromtrent is overwogen. Deze vordering komt dus evenmin voor toewijzing in aanmerking.
12.15.
Hier komt bij dat [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd heeft dat er sprake is van een waardevermindering van de woning van tenminste € 100.000,-- (zie hiervoor rov. 12.5). Daarbij gaat [geïntimeerden] namelijk uit van een onjuiste vergelijkingsmaatstaf. Hij gaat ervan uit dat de huidige situatie moet worden vergeleken met de situatie dat de woning als burgerwoning zou kunnen worden verkocht. Dat laatste is echter niet aan de orde, zoals hiervoor al is toegelicht (zie met name rov. 12.8). Aldus heeft [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd dat de omvang van de prijsreductie / de omvang van de schade € 100.000,-- zou zijn. Een waardevermindering zoals door [geïntimeerden] gesteld volgt niet uit het taxatierapport van [persoon A]. [persoon A] heeft de marktwaarde van de woning met inachtneming van de bestemming als bedrijfswoning en het bijzondere uitgangspunt dat het gebruik als burgerwoning onder het reguliere overgangsrecht is gebracht immers getaxeerd op € 455.000,-- en de marktwaarde van de woning met bestemming bedrijfswoning zonder het bijzondere uitgangspunt op € 355.000,--. Het bedrag van € 455.000,-- betreft dus, anders dan [geïntimeerden] stelt, niet de waarde van de woning met bestemming burgerwoning. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd, ook gezien de gemotiveerde betwisting van [appellanten] en [Makelaardij], dat er in de huidige situatie reden is voor een prijsreductie of dat hij schade lijdt als gevolg van de bestemming en het toegestane gebruik van de woning.
12.16.
Ook om deze reden kan ook de vordering van [geïntimeerden] om [appellanten] en [Makelaardij] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [geïntimeerden] van het bedrag van
€ 100.000,--, althans een zodanig bedrag als dit hof in goede justitie zal vermenen te behoren, niet worden toegewezen. Daarnaast heeft [geïntimeerden] geen toereikende onderbouwing gegeven waarom [Makelaardij] uit hoofde van onrechtmatige daad enig bedrag aan [geïntimeerden] verschuldigd zou zijn. Het hof verwijst ook hier naar hetgeen in rov. 2.8 tot en met 2.11 is overwogen. Ook voor de vordering jegens [Makelaardij] ontbreekt dus de vereiste feitelijke grondslag.
12.17.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden vernietigd en de vorderingen van [geïntimeerden] dienen te worden afgewezen. De grieven slagen derhalve. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. Het is niet nodig om een deskundige te benoemen om onderzoek te laten verrichten naar de door [geïntimeerden] gestelde waardevermindering van de woning.
12.18.
In de omstandigheid dat de Gemeente eerst lopende deze procedure de nodige duidelijkheid heeft verschaft over de vraag of [geïntimeerden] en rechtsopvolgers de woning kunnen blijven gebruiken als burgerwoning, ziet het hof aanleiding om de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep te compenseren.
13.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
opnieuw recht doende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerden] af;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
wijst het meer en anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, N.W.M. van den Heuvel en R.H.M. Pooyé en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 juli 2022.
griffier rolraadsheer