ECLI:NL:GHSHE:2022:246

• Datum uitspraak: 1 februari 2022
• Publicatiedatum: 1 februari 2022
• Zaaknummer: 200.287.911_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.J. van Sandick; O.G.H. Milar; J.N. de Blécourt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep op non-conformiteit en dwaling bij aankoop woonboerderij met gebreken

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van de appellanten, [appellant] en [appellante], tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant van 11 november 2020. De appellanten hebben een woonboerderij gekocht van de geïntimeerden, [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2], maar stellen dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst vanwege gebreken aan de alarminstallatie, vloerverwarming en hemelwaterafvoer. De rechtbank heeft in eerste aanleg geoordeeld dat de geïntimeerden niet tekortgeschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst, en de appellanten hebben hiertegen hoger beroep ingesteld. Het hof heeft de feiten en de procedure in eerste aanleg in overweging genomen, inclusief eerdere arresten van 9 maart en 23 maart 2021. Het hof oordeelt dat de alarminstallatie defect is, maar dat de appellanten onvoldoende onderzoek hebben gedaan naar de werking ervan. Wat betreft de vloerverwarming oordeelt het hof dat deze niet voldoet aan de eisen voor normaal gebruik, maar dat de gebreken onder de ouderdomsclausule vallen. De hemelwaterafvoer is in strijd met de regelgeving, maar de geïntimeerden kunnen zich beroepen op de exoneratiebepaling in de koopakte. Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank voor zover het gaat om de buitengerechtelijke incassokosten, maar bekrachtigt het vonnis voor het overige. De appellanten worden in de proceskosten van het hoger beroep veroordeeld.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.287.911/012

arrest van 1 februari 2022

in de zaak van

1. [appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna tezamen aan te duiden als [appellanten] (mannelijk enkelvoud), en ieder afzonderlijk als [appellant] , respectievelijk [appellante] ,

advocaat: mr. N.P.H. Vissers te Leusden,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde sub 1,

advocaat: mr. M.M.F. Starmans te Heerlen,

2.
[geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde sub 2,

advocaat: mr. J.J. Geuze te Best,

hierna tezamen aan te duiden als [geïntimeerden] (mannelijk enkelvoud), en ieder afzonderlijk als [geïntimeerde 1] , respectievelijk [geïntimeerde 2] ,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 9 maart 2021, zoals verbeterd door het hof in de zin van artikel 31 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) bij arrest van 23 maart 2021, in het hoger beroep van het door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer C/01/349917 / HA ZA 19-563 gewezen vonnis van 11 november 2020.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 9 maart 2021 waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
• het arrest van 23 maart 2021 strekkende tot verbetering in de zin van artikel 31 Rv van het arrest van (het hof begrijpt:) 9 maart 2021;
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling na aanbrengen van 7 april 2021;

• de memorie van grieven tevens eiswijziging met producties;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] ;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerde 2] .

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6. De beoordeling

Feiten

6.1.

De rechtbank heeft in het vonnis van 11 november 2020 in rechtsoverweging 2. de feiten vastgesteld waarvan in dit geding moet worden uitgegaan. Hieronder zal in rechtsoverweging 6.1.6. aanvullend een citaat uit de rapportage van [persoon A] (bouwkundige) van 12 juni 2018 worden opgenomen, voor de beoordeling in hoger beroep. Gelet op de reikwijdte van het hoger beroep (zie hierna) zijn in rechtsoverweging 6.1.6. de citaten die betrekking hebben op het fornuis weggelaten. Het hof zal voor het overige van dezelfde feiten uitgaan als de rechtbank nu deze feiten in hoger beroep niet zijn bestreden. Gelet op het voorgaande luiden de feiten als volgt.

6.1.1.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben hun woning gelegen aan de [adres] te [plaats]

(hierna: de woning), die zij in 1990 kochten, te koop aangeboden via makelaar [makelaar] . In de verkoopbrochure staat voor zover hier relevant (met weglating van de overige tekst uit deze brochure):

“Riant gelegen vrijstaande woonboerderij met zwembad en bijgebouwen.

Vraagprijs € 575.000 K.K.

Bouwjaar 1946

BEGANE GROND

sfeervolle living (98 m²) met vide, vloerverwarming afgewerkt met siergrind,

ALGEMEEN

In werkplaats en woonhuis alarminstallatie.”

6.1.2.

Tussen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als verkopers en [appellant] en [appellante] als kopers is op 18 november 2016 een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten ten aanzien van de woning voor een koopprijs van € 450.000,00. De levering vond plaats op

8 maart 2017. Vanaf 10 maart 2017 is de woning door [appellanten] bewoond.

6.1.3.

In de koopovereenkomst staat voor zover hier relevant het volgende:

“Bij deze koopovereenkomst behoren:

-Toelichting op de koopovereenkomst voor de consument

-Lijst van zaken behorende bij: koopovereenkomst

-Ontvangstbevestiging

(…)

Artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis .

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

Artikel 21. Ouderdomsclausule.

Bij objecten ouder dan circa 30 jaar wordt de zgn. ‘ouderdomsclausule’ in de koopakte opgenomen: koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning (en bijgebouwen) meer dan 30 jaar oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwere woningen. Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 30 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meerdere eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

6.1.4.

[appellant] heeft op 17 november 2017 een Whatsapp-bericht naar [geïntimeerde 1] verstuurd

met de navolgende inhoud:

“Hallo [geïntimeerde 1] weet jij wie de vloerverwarming heeft aangelegd en hoe lang dat geleden is, hij is verkeer om aangesloten en er zijn goedkope PE leidingen gebruikt die laten lucht door, deze gaan lekken. daarnaast is niet de gehele vloer voorzien van buis. Maar slechts enkele meters. (…)”

6.1.5.

De gemachtigde van [appellanten] heeft bij brieven van 12 maart 2018 [geïntimeerde 1] en

[geïntimeerde 2] , die niet op hetzelfde adres woonachtig waren, het volgende meegedeeld:

“(…) Een aantal gebreken zijn echter nog niet verholpen en cliënten wensen u aan te spreken tot nakoming van de overeenkomst aangaande deze gebreken. Het betreft (voor een toelichting van deze gebreken verwijs ik u naar voornoemde bijlage):

De vloerverwarming (er dient een nieuwe vloerverwarming te worden geplaatst alsmede een nieuwe vloer)

Het afkoppelen van de hemelwaterafvoer van het riool

De gebrekkige aansluiting van het fornuis

Het lek in het zwembad

De alarminstallatie

(…)

U bent gezien het bovenstaande (toerekenbaar) tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Op basis van artikel 6.3 van de koopovereenkomst moet de woning bij de overdracht die eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.

Gezien de aard van de gebreken is aan dat vereiste door u niet voldaan.

Bovendien zijn de gebreken zodanig ernstig dat u dit had moeten melden voor of tijdens het sluiten van de koopovereenkomst.

Het staat ook vast dat u van een aantal van deze gebreken, zo niet alle gebreken, op de hoogte was ten tijde van het sluiten van de overeenkomst. Het lag op uw weg om de gebreken te melden aan cliënten. Dat hebt u niet gedaan. Daardoor kunt u in redelijkheid geen beroep doen op art. 6.1 van de overeenkomst op art. 21 van de overeenkomst (ouderdomsclausule). Bovendien hebben deze gebreken niets van doen met ouderdom, zodat deze niet onder het bereik van de ouderdomsclausule vallen. (...)”

6.1.6.

In opdracht van [appellanten] is een bouwkundig onderzoek ingesteld door [persoon A]

, bouwkundige (hierna: [persoon A] ). In de rapportage van 12 juni 2018 staat onder meer:

“Vloerverwarming

(…)

Zoals reeds uit de mededelingen is gebleken, zijn inderdaad tyleenleidingen als vloerverwarming aangetroffen. (...)

Alarminstallatie

De alarminstallatie van het fabricaat Micortech is niet meer functioneel.

Uit een (beknopt) rapport van de installateur die de installatie controleerde blijkt dat de

inschakelcode ontbrak. De firma [[-]] heeft de installatie gereset. Daarbij is gebleken dat de noodstroomaccu defect was. Na vervanging van deze accu is de installatie opnieuw getest, maar bleek deze evenmin te functioneren.

Naar de mening van [[-]] is de installatie defect.

Hemelwater

Door ondergetekende is contact gezocht met de gemeente. Daarbij is het volgende gebleken.

Er is inderdaad sprake van een vuilwater persriool. Het is in die situatie niet geoorloofd om het hemelwater op dit riool aan te sluiten. De gemeente kan niet meer nagaan of de bewoners [persoon B] na het aanleggen van het gemeentelijke rioleringssysteem geïnformeerd zijn over de afkoppelplicht die in dergelijke situaties wel aan de orde is. [persoon C] , rioolbeheerder bij de gemeente, omschrijft dit als volgt: “Hoogstwaarschijnlijk is het de bewoners medegedeeld, zonder er een sanctie aan te koppelen, dan wel nauwgezette controle uit te voeren”.

Uit de verkregen revisiegegevens blijkt dat bij het pand op nummer [adres] de naam van [geïntimeerde 1] is ingevuld. Daaruit blijkt dat het in ieder geval waarschijnlijk is dat de verkopers op de hoogte moesten zijn van een dergelijk rioleringssysteem.

NADER ONDERZOEK VLOERVERWARMING WOONKAMER

(…)

Na ongeveer een uur stoken is de aanvoertemperatuur op de vloerverwarmingsunit gestegen naar

32 C, waarbij de retourtemperatuur op 21 C bleef steken. Deze constatering onderschrijft dat de vloer niet opgewarmd raakt (ondanks extra isolatie maatregelen in de gebouwschil) nu het temperatuurverschil tussen aanvoer en retour normaliter zo klein mogelijk gehouden dient te worden om koude plekken in de vloer te voorkomen. (…)

Waar het bij deze controle om gaat, is vast te stellen of de woonkamer overal van vloerverwarming is voorzien. De met de Flir E5 uitgevoerde thermografische controle laat overduidelijk zien dat dit niet het geval is.

Ook na anderhalf uur blijft de temperatuur aan het oppervlak van de vloer beperkt tot circa 21,5 °C (uitgezonderd het vlak waar de aanvoerleidingen geconcentreerd liggen ter plaatse van de trap).

(…) Zoals gebleken is, zijn er onder grote delen van de woonkamervloer geen verwarmingsslangen aanwezig. Er is weliswaar vloerverwarming aanwezig, doch van een goed werkend systeem met volledige dekking en een gespreide afgifte kan geen sprake zijn.

ANTWOORDEN OP DE VRAGEN UIT DE OPDRACHTBRIEF

1. Is er sprake van een gebrek? Zo ja wat behelst het gebrek precies (ernst en omvang)?

De gereclameerde gebreken zijn aangetroffen en in het voorgaande hoofdstuk beschreven.

Voor wat de ernst van de gebreken betreft, is daar aan toe te voegen dat voor wat de vloerverwarming in de woonkamer te gelden heeft dat deze ruimte niet naar behoren warm te stoken is (tot 21 C). Bovendien treedt een behoorlijke mate van comfortverlies op door de grote verscheidenheid in oppervlaktetemperaturen en de afwezigheid van randzones bij de verliesgevende oppervlakken.

De niet werkende alarminstallatie verlaagt het beveiligingsniveau van deze woning, gelegen in het buitengebied, aanzienlijk.

Het niet afgekoppeld zijn van de hemelwaterafvoer levert voor [appellanten] het nadeel op dat zij onmiddellijk kosten dienen te maken als de gemeente alsnog verlangt dat de hemelwaterafvoeren afgekoppeld worden. (…)”

Het geding in eerste aanleg

6.2.

Bij inleidende dagvaarding van 20 augustus 2019 heeft [appellanten] een procedure tegen [geïntimeerden] aanhangig gemaakt bij de rechtbank. [appellanten] heeft in eerste aanleg gevorderd - samengevat - om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [appellanten] van de door [appellanten] als gevolg van toerekenbare tekortkoming in de nakoming door [geïntimeerden] geleden schade van € 43.496,69, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Subsidiair:

de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, zodanig dat de koopprijs met een

bedrag ter hoogte van € 43.496,69 wordt verminderd en dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]

hoofdelijk worden veroordeeld dit bedrag, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, aan [appellanten] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Meer subsidiair:

de koopovereenkomst tussen partijen op de voet van artikel 6:228 gelezen in samenhang met artikel 6:230 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) te wijzigen zodanig dat de koopprijs met een bedrag ter hoogte van € 43.496,69 wordt verminderd en dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk worden veroordeeld dit bedrag, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, aan [appellanten] te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Primair, subsidiair en meer subsidiair:

a. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van

€ 1.209,97 aan [appellanten] ter zake buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente;

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van

€ 2.165,90 vanwege de kosten van de expert, te vermeerderen met de wettelijke rente;

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente en nakosten.

6.2.1.

Aan deze vordering heeft [appellanten] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellanten] stelt dat de woning, zoals die is geleverd, niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en dat sprake is van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW.

De aard van de gebreken is volgens [appellanten] van dien aard dat deze gebreken een normaal gebruik van de woning (als woonhuis) in de weg staan.

Subsidiair (als geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming) stelt [appellanten] dat er

sprake is van een tekortkoming op grond waarvan gedeeltelijke ontbinding van de

koopovereenkomst krachtens artikel 6:270 gelezen in samenhang met artikel 6:265 BW gerechtvaardigd is, zodanig dat de door [appellanten] betaalde koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten van de gebreken.

Meer subsidiair (als geen sprake is van een (toerekenbare) tekortkoming) voert [appellanten] aan dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen, aangezien door [geïntimeerden] een mededelingsplicht is geschonden en/of onjuiste informatie is verstrekt voorafgaande aan het aangaan van de koopovereenkomst. Indien dit niet was gebeurd had [appellanten] , zo stelt hij, de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden gesloten. Voor het geval mocht komen vast te staan dat [geïntimeerden] vóór de verkoop niet op de hoogte was van de gebreken, wordt gesteld dat sprake is van wederzijdse dwaling.

6.2.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben deze vorderingen van [appellanten] gemotiveerd bestreden, ieder door middel van een eigen conclusie van antwoord.

6.3.

Bij tussenvonnis van 27 november 2019 heeft de rechtbank een comparitie van partijen bepaald. Die zitting heeft op 14 september 2020 plaatsgevonden.

6.4.

Bij eindvonnis van 11 november 2020 heeft de rechtbank:

1. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk (behalve ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten) veroordeeld, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [appellanten] te betalen:

a. een bedrag van € 227,48 (de herstelkosten van het fornuis volgens de rapportage van [persoon A] ), vermeerderd met de wettelijke rente;

b. een bedrag van € 200,00 aan expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

c. een bedrag van € 64,12 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente;

2. [appellant] en [appellante] hoofdelijk veroordeeld, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd:

a. in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde 1] , te vermeerderen met de wettelijke rente;

b. in de nakosten aan de zijde van [geïntimeerde 1] ;

c. in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde 2] ;

3. het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard;

4. het meer of anders gevorderde afgewezen.

Het geding in hoger beroep

6.5.

[appellanten] is van het vonnis van 11 november 2020 in hoger beroep gekomen. [appellanten] heeft bij memorie van grieven zijn eis gewijzigd en, onder aanvoering van zes grieven, gevorderd dat het hof, kort gezegd, het bestreden vonnis vernietigt (met uitzondering van de toewijzing onder 5.1. van dat vonnis van de herstelkosten van het fornuis volgens de rapportage van [persoon A] ) en dat het hof, opnieuw rechtdoende, bij arrest, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [appellanten] alsnog toewijst, en dus, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. Vloerverwarming

Primair:

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van de door hem als gevolg van toerekenbare tekortkoming in de nakoming door [geïntimeerden] inzake de vloerverwarming geleden schade van € 27.125,70, althans een door het hof in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Subsidiair:

de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met het hiervoor onder
‘1. Vloerverwarming Primair’ genoemde bedrag van € 27.125,70, en [geïntimeerden] uit dien hoofde hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van dat bedrag, althans een door het hof in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Meer subsidiair:

de koopovereenkomst tussen partijen op de voet van artikel 6:228 gelezen in samenhang met artikel 6:230 BW wijzigt, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met het hiervoor onder
‘1. Vloerverwarming Primair’ genoemde bedrag van € 27.125,70, en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van dat bedrag, althans een door het hof in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

2. Alarminstallatie

Primair:

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van de door hem als gevolg van toerekenbare tekortkoming in de nakoming door [geïntimeerden] inzake de alarminstallatie geleden schade van € 9.455,19, althans een door het hof in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Subsidiair:

de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met het hiervoor onder
‘2. Alarminstallatie Primair’ genoemde bedrag van € 9.455,19, en [geïntimeerden] uit dien hoofde hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van dat bedrag, althans een door het hof in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Meer subsidiair:

de koopovereenkomst tussen partijen op de voet van artikel 6:228 gelezen in samenhang met artikel 6:230 BW wijzigt, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met het hiervoor onder
‘2. Alarminstallatie Primair’ genoemde bedrag van € 9.455,19, en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van dat bedrag, althans een door het hof in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

3. Hemelwaterafvoer

Primair:

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van de door hem als gevolg van toerekenbare tekortkoming in de nakoming door [geïntimeerden] inzake de hemelwaterafvoer geleden schade van € 6.661,25, althans een door het hof in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Subsidiair:

de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, zodanig dat de koopprijs wordt verminderd met het hiervoor onder
‘3. Hemelwaterafvoer Primair’ genoemde bedrag van € 6.661,25, en [geïntimeerden] uit dien hoofde hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van dat bedrag, althans een door het hof in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

Meer subsidiair:

de koopovereenkomst tussen partijen op de voet van artikel 6:228 gelezen in samenhang met artikel 6:230 BW wijzigt, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met het hiervoor onder
‘3. Hemelwaterafvoer Primair’ genoemde bedrag van € 6.661,25, en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van dat bedrag, althans een door het hof in goede justitie vast te stellen/te schatten bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

4. Buitengerechtelijke incassokosten

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van € 1.145,85 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente;

5. Expertisekosten

[geïntimeerden] veroordeelt tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van € 1.965,90 aan kosten van de expert ( [persoon A] ), te vermeerderen met de wettelijke rente;

6. Proceskosten

[geïntimeerden] veroordeelt in de kosten van de procedures in eerste aanleg en in hoger beroep, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na dagtekening van het in deze hoger beroepsprocedure door het hof te wijzen arrest en eveneens vermeerderd met de nakosten.

6.6.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben deze vorderingen van [appellanten] gemotiveerd bestreden, ieder door middel van een eigen memorie van antwoord.

De omvang van het geding in hoger beroep 6.7. De rechtbank heeft in eerste aanleg de primair gevorderde schadevergoeding met betrekking tot het fornuis toegewezen. Deze beslissing van de rechtbank is in hoger beroep niet bestreden en is daarom aan het oordeel van het hof onttrokken.

6.8.

De rechtbank heeft de primair gevorderde schadevergoeding met betrekking tot de alarminstallatie, de vloerverwarming en de hemelwaterafvoer afgewezen. De rechtbank is van oordeel dat zij niet toekomt aan de beoordeling van de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen (en grondslagen) van [appellanten] met betrekking tot deze onderdelen omdat de rechtbank de primaire gevorderde schadevergoeding met betrekking tot het fornuis heeft toegewezen. Tegen dit oordeel van de rechtbank dat erop neerkomt dat de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen (en grondslagen) naar het oordeel van de rechtbank niet meer aan de orde komen omdat de primaire vordering gedeeltelijk is toegewezen, namelijk voor zover die vordering ziet op het fornuis, richt zich grief 2.

6.9.

Deze grief slaagt. Voor zover het hof hierna tot het oordeel komt dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerden] in die zin dat geen sprake is van non-conformiteit van de woning op één of meer van de door [appellanten] gestelde onderdelen voor zover in hoger beroep aan de orde (de alarminstallatie, de vloerverwarming en de hemelwaterafvoer), zal het hof voor die onderdelen de subsidiaire vorderingen (en grondslagen) van [appellanten] beoordelen en, indien die naar het oordeel van het hof evenmin toewijsbaar zijn, zal het hof de meer subsidiaire vorderingen (en grondslagen) van [appellanten] beoordelen.

Eiswijziging

6.10.

Bij memorie van grieven heeft [appellanten] zijn eis gewijzigd. Deze eiswijziging houdt in dat [appellanten] het hof verzoekt om ten aanzien van de vloerverwarming, de alarminstallatie en de hemelwaterafvoer per onderdeel zowel de primaire, de subsidiaire als de meer subsidiaire vorderingen (en grondslagen, eventueel na aanvulling door het hof) te beoordelen. Hiervoor is al overwogen dat het hof daartoe zal overgaan voor zover aan de orde. [appellanten] heeft verder de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en de gevorderde expertisekosten bij memorie van grieven verminderd met de bedragen die de rechtbank dienaangaande in eerste aanleg heeft toegewezen.

6.11.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] stellen dat zij geen bezwaar hebben tegen de eiswijziging van [appellanten] Het hof ziet evenmin aanleiding om de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

6.12.

[appellanten] vordert primair veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan [appellanten] van schadevergoeding omdat – zoals [appellanten] stelt – [geïntimeerden] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst (artikel 6:74 BW) in die zin dat sprake is van non-conformiteit van de woning ten aanzien van (voor zover in hoger beroep van belang) de alarminstallatie, de vloerverwarming en de hemelwaterafvoer.

Juridisch kader non-conformiteit

6.13.

Volgens artikel 7:17 lid 1 BW moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In dat geval is sprake van non-conformiteit. Het tweede lid bepaalt verder dat de koper mag verwachten dat de aan hem geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Omdat de onderhavige (ver)koop geen consumentenkoop betreft, is artikel 7:17 BW slechts van aanvullend recht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de standaard ‘NVM-koopakte bestaande eengezinswoning’ (hierna: de koopakte), waarin zij een nadere regeling inzake (de toerekenbaarheid van) de non-conformiteit hebben opgenomen.

Artikel 6.1 van de koopakte bepaalt dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij de totstandkoming van de koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende zichtbare en onzichtbare gebreken.

In artikel 6.3 is een ‘garantiebepaling’ opgenomen, aldus verwoord dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als
‘woonhuis’ . Ingevolge artikel 6.3 van de koopakte staat verkoper niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en evenmin voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren indien deze gebreken op het moment van het tekenen van de koopakte aan de koper bekend zijn of kenbaar zijn.

Als uitgangspunt geldt daarbij dat een koper van een woonhuis geen gebreken hoeft te verwachten die aan een normaal gebruik in de weg staan. Hierover moet anders worden geoordeeld als de verkoper de koper voorafgaand aan de koop mededeling heeft gedaan van de desbetreffende gebreken, dan wel de koper de gebreken vóór of uiterlijk bij de koop heeft ontdekt of op grond van specifieke omstandigheden van het geval – waartoe mede de ouderdom en staat van onderhoud alsmede prijs van het gekochte behoren – daarvan weet behoorde te hebben. Wanneer evenwel de verkoper inlichtingen had behoren te geven, kan deze zich er niet op beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan.

De alarminstallatie

6.14.

De alarminstallatie is defect. [appellanten] stelt dat de woning daarom non-conform is als bedoeld in artikel 7:17 BW. [geïntimeerden] heeft als verweer onder meer aangevoerd dat [appellanten] ten aanzien van de alarminstallatie onvoldoende onderzoek heeft gedaan.

6.15.

Tijdens de mondelinge behandeling in eerste aanleg heeft [appellant] verklaard dat [geïntimeerde 1] hem bij de bezichtiging vóór de koop heeft verteld dat [geïntimeerde 1] niet wist of de alarminstallatie werkte. Gezien deze mededeling van [geïntimeerde 1] had het op de weg van [appellant] gelegen om zich ervan te verzekeren dat de alarminstallatie werkte door te onderzoeken of de installatie werkte.

6.16.

Gelet op het voorgaande dienen de primaire en subsidiaire vorderingen van [appellanten] , gebaseerd op een (toerekenbare) tekortkoming van [geïntimeerden] met betrekking tot de alarminstallatie te worden afgewezen. Datzelfde geldt voor de meer subsidiaire vordering van [appellanten] met betrekking tot de alarminstallatie die op dwaling is gebaseerd. Niet kan worden geoordeeld dat [geïntimeerden] informatie voor [appellanten] heeft verzwegen nu niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] vóór de koop ermee bekend was dat de alarminstallatie defect was, dan wel [geïntimeerden] [appellanten] daarover onjuist heeft geïnformeerd (zie hiervoor). Een mededeling dat de alarminstallatie werkt heeft [geïntimeerde 1] volgens [appellanten] niet gedaan. [geïntimeerde 1] heeft [appellanten] dus niet onjuist geïnformeerd. Voor een beroep op wederzijdse dwaling heeft [appellanten] onvoldoende gesteld, althans heeft [appellanten] zijn stellingen dienaangaande, tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] , niet dan wel onvoldoende onderbouwd.

6.17.

Gelet op het voorgaande faalt grief 1 betreffende de alarminstallatie.

De vloerverwarming; tyleenleidingen

6.18.

De vloer van de living (woonkamer) van de woning is (deels) voorzien van vloerverwarming. Deze vloerverwarming bestaat uit zogenaamde ‘tyleenleidingen’. Niet ter discussie staat dat tyleenleidingen naar de maatstaven ten tijde van de koop en levering niet geschikt zijn voor vloerverwarming omdat ze zuurstof doorlaten wat leidt tot corrosie aan onderdelen van de vloerverwarmingsinstallatie, waaronder de warmtewisselaar en andere metalen onderdelen van de installatie zoals de radiatoren.

6.19.

Dit gebrek valt naar het oordeel van het hof onder de ouderdomsclausule van artikel 21 van de koopakte en komt daarom voor rekening en risico van [appellanten] Volgens [appellanten] is de vloerverwarming in de jaren 80/90 aangelegd. [geïntimeerden] heeft onweersproken gesteld dat tyleenleidingen vroeger doorgaans gebruikt werden bij vloerverwarmingen.

De vloerverwarming; geen voldoende verwarming volgens [appellanten]

6.20.

[appellanten] stelt dat de living door middel van de vloerverwarming niet voldoende op temperatuur kan worden gebracht omdat de vloerverwarming niet over de hele oppervlakte van de living aanwezig is. [appellanten] gaat daarbij uit van een comforttemperatuur van 21°C die volgens hem met (alleen) de vloerverwarming niet kan worden bereikt.

6.21.

Het hof stelt voorop dat voor normaal gebruik van een woning nodig is dat die woning voldoende kan worden verwarmd om daarin zonder onaanvaardbare overlast (hier met name: kou) te kunnen verblijven.

6.22.

Door [appellanten] is onvoldoende gemotiveerd betwist dat de living met de houtkachel die bij de (ver)koop van de woning in de living aanwezig was en die daar na de (ver)koop is achtergebleven, eventueel in combinatie met de vloerverwarming, voldoende verwarmd kan worden. Uit het (volgens [appellanten] hoge) energieverbruik ingevolge de afrekeningen van Oxxio (productie 10 bij memorie van grieven) blijkt niet van het tegendeel. Deze afrekeningen hebben niet alleen betrekking op het energieverbruik in de living. Daarbij is van belang dat sprake is van een grote woonboerderij uit 1946 die pas na (ver)koop door [appellanten] is verduurzaamd, wat voor een hoge energierekening kan hebben gezorgd. Het (door [appellanten] gestelde) feit dat (alleen) de vloerverwarming de living niet voldoende kan verwarmen, staat het normale gebruik van de woning dus niet in de weg. De living kon met de houtkachel die bij de (ver)koop van de woning in de living aanwezig was en die daar na de (ver)koop is achtergebleven eventueel in combinatie met de vloerverwarming voldoende worden verwarmd. [appellanten] heeft zijn stelling dat deze houtkachel stuk was, tegenover de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden] niet nader onderbouwd.

6.23.

Verder blijkt uit het rapport van de deskundige [persoon A] (pagina 13 een na laatste alinea) dat het vloeroppervlak van de living door middel van de vloerverwarming kan worden verwarmd tot circa 21,5°C. [appellanten] gaat uit van een comforttemperatuur van 21°C. Mede in dat licht bezien heeft [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat ten aanzien van de vloerverwarming sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning verhindert.

6.24.

Gelet op het voorgaande is van non-conformiteit van de woning ten aanzien van de vloerverwarming geen sprake. Bij deze stand van zaken kan in het midden blijven of [appellanten] tijdig heeft geklaagd.

6.25.

Nu van non-conformiteit van de woning ten aanzien van de vloerverwarming geen sprake is, moeten de primaire vordering en de subsidiaire vordering van [appellanten] ten aanzien van de vloerverwarming worden afgewezen. Er is immers geen sprake van een tekortkoming van [geïntimeerden] in de nakoming van artikel 6.3 van de koopakte, waarin staat dat de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en dat [geïntimeerden] instaat voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren. Voor een beroep op dwaling (de meer subsidiaire grondslag) heeft [appellanten] onvoldoende gesteld, althans heeft [appellanten] zijn stellingen dienaangaande, tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] , niet dan wel onvoldoende onderbouwd.

6.26.

De grieven 3, 4 en 5 betreffende de vloerverwarming falen dus.

De aansluiting van de hemelwaterafvoer op het riool

6.27.

De woning ligt in een (buiten)gebied waar het vuile water van de huishoudens via een zogenaamd ‘persriool’ wordt afgevoerd. Ingevolge een VGRP (Verbreed Gemeentelijk Rioolplan) dat ter plaatse (onbetwist) van toepassing is, is het niet toegestaan om de hemelwaterafvoer op dit vuilwaterpersriool aan te sluiten en geldt er daarvoor een afkoppelplicht. [geïntimeerden] heeft dat niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken. [geïntimeerden] heeft niet gezorgd voor het afkoppelen van de hemelwaterafvoer van het vuilwaterpersriool. Het hemelwater wordt dus via dit persriool afgevoerd. Daarmee is sprake van een situatie die in strijd is met publiekrechtelijke regelgeving.

6.28.

Het feit dat de hemelwaterafvoer in strijd met de regelgeving is aangesloten, maakt dat de hemelwaterafvoer op dit punt non-conform is. [geïntimeerden] heeft aangevoerd dat hij niet op de hoogte was van de afkoppelplicht. Het tegendeel is niet aannemelijk geworden. Zoals gerapporteerd door [persoon A] , kan de gemeente niet meer nagaan of en hoe de bewoners bij het aanleggen van het gemeentelijke persriool geïnformeerd zijn over de afkoppelplicht. Dat zij “hoogstwaarschijnlijk” zijn geïnformeerd zoals [persoon C] , rioolbeheerder bij de gemeente, volgens het rapport van [persoon A] heeft verklaard, is onvoldoende voor de conclusie dat [geïntimeerden] op de hoogte was van de afkoppelplicht. Er is (vooralsnog) niet gehandhaafd, zodat [geïntimeerden] (ook) uit dien hoofde niet van de afkoppelplicht op de hoogte kan zijn geweest. Gelet op het voorgaande moet er als onvoldoende betwist van uit worden gegaan dat de tekortkoming een voor [geïntimeerden] onbekend en onzichtbaar gebrek betreft zodat hij zich ten aanzien daarvan op de exoneratiebepaling in de koopakte (artikel 6.1) kan beroepen die hem immers vrijwaart voor onzichtbare gebreken die hij niet kende. Daardoor draagt [appellanten] in beginsel het risico voor dit gebrek. [geïntimeerden] kan zich niet exonereren voor gebreken die aan het normale gebruik van de woning in de weg staan (artikel 6.3 van de koopakte), maar [appellanten] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangedragen om tot het oordeel te kunnen komen dat normaal gebruik van de woning door onderhavig gebrek niet mogelijk is, terwijl dit ook niet aanstonds al duidelijk is. Bij deze stand van zaken kan in het midden worden gelaten of [appellanten] tijdig heeft geklaagd.

6.29.

[appellanten] heeft daarnaast zijn schade onvoldoende onderbouwd. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden] heeft [appellanten] onvoldoende onderbouwd dat hij kosten moeten maken om aan de afkoppelplicht te voldoen. De deskundige [persoon A] becijfert in zijn rapport de kosten van het aansluiten van de hemelwaterafvoer op een zogenaamd ‘regenwaterriool’. Volgens [geïntimeerden] is er in het buitengebied waar de woning is gelegen geen regenwaterriool waarop de hemelwaterafvoer zou kunnen worden aangesloten en volgens [geïntimeerden] is dat ook niet nodig omdat het hemelwater volgens hem kan uitlopen op een grindput of op een bermsloot bij de woning. [appellanten] heeft dat niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken.

6.30.

Gelet op het voorgaande moet de vordering van [appellanten] ten aanzien van de hemelwaterafvoer worden afgewezen op zowel de primaire, de subsidiaire als de meer subsidiaire grondslag omdat geen sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerden] en [appellanten] zijn schade onvoldoende heeft onderbouwd.

Buitengerechtelijke incassokosten

6.31.

De rechtbank heeft de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten deels toegewezen. [geïntimeerden] betwist bij memorie van antwoord dat hij buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd is. Hoewel [geïntimeerden] geen incidenteel appel heeft ingesteld, moet dit wel als een grief tegen dit onderdeel van het bestreden vonnis worden beschouwd. [geïntimeerden] heeft de gestelde buitengerechtelijke werkzaamheden reeds in eerste aanleg gemotiveerd betwist, waarna [appellanten] daar in hoger beroep niet meer verder op is ingegaan. [appellanten] heeft deze gemotiveerde betwisting daarmee niet weerlegd, zodat aangenomen moet worden dat geen sprake is van buitengerechtelijke werkzaamheden die voor vergoeding in aanmerking komen. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen daarom worden afgewezen.

Expertisekosten (kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid ex art. 6:96 lid 2 sub b BW)

6.32.

De rechtbank heeft de expertisekosten afgewezen, behoudens ten aanzien van het fornuis. In hoger beroep worden de resterende expertisekosten niet alsnog toegewezen omdat deze nevenvordering het lot deelt van de hoofdvordering. Die is in eerste aanleg afgewezen, behoudens ten aanzien van het fornuis en dat blijft zo in hoger beroep.

Bewijsaanbiedingen

6.33.

De bewijsaanbiedingen van partijen worden gepasseerd omdat er geen - niet vaststaande - stellingen en verweren zijn die - indien die na bewijslevering zouden komen vast te staan - tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

Slotsom

6.34.

De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep moet worden vernietigd voor zover daarbij € 64,12 aan buitengerechtelijke incassokosten is toegewezen en dat in zoverre opnieuw recht zal worden gedaan. Het vonnis dient voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen voor het overige te worden bekrachtigd.

Proceskosten

6.35.

Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de procedure in hoger beroep veroordelen. De door [geïntimeerde 1] gevorderde nakosten en wettelijke rente over de proceskosten zullen eveneens worden toegewezen, aangezien daartegen geen specifiek verweer is gevoerd.

7. De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, van

11 november 2020 voor zover daarbij € 64,12 aan buitengerechtelijke incassokosten is toegewezen,

en in zoverre opnieuw recht doende:

wijst af de vordering van [appellanten] tot hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot betaling aan [appellanten] van buitengerechtelijke incassokosten;

bekrachtigt het bestreden vonnis van 11 november 2020 voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen voor het overige;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1] begroot op € 760,00 aan griffierecht en op € 4.062,00 aan salaris advocaat en wat betreft de nakosten op € 163,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,00 te vermeerderen met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan voormelde kostenveroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

bepaalt dat het bedrag van € 4.062,00 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moet zijn voldaan, bij gebreke waarvan dat bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 2] begroot op € 760,00 aan griffierecht en op € 4.062,00 aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest wat betreft de hiervoor vermelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, O.G.H. Milar en J.N. de Blécourt, en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 februari 2022.

griffier rolraadsheer