Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.284.389/01
arrest van 19 juli 2022
in de zaak van
1.[appellant],wonende te [woonplaats],
2.
[appellante],wonende te [woonplaats],
[appellante],wonende te [woonplaats],
appellanten, hierna aan te duiden als [appellanten],
advocaat: mr. C.A.D. Oomes te Son en Breugel,
tegen
Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde, hierna aan te duiden als Woonbedrijf,
advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 10 september 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 3 september 2020, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellanten] als gedaagden en Woonbedrijf als eiser.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 8259871 20-134)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het verstekvonnis van 28 november 2019, het tussenvonnis van 30 januari 2020 en het tussenvonnis van 11 juni 2020.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 10 september 2020;
- de memorie van grieven d.d. 29 december 2020 met een productie;
- de memorie van antwoord d.d. 9 februari 2021 met producties;
- de mondelinge behandeling d.d. 10 mei 2022, waarbij Woonbedrijf pleitnotities heeft overgelegd.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
3.1.1.
Tussen partijen is op 1 juni 2018 een huurovereenkomst gesloten voor de huur van een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de “woning”). De laatstelijk geldende huurprijs was € 684,60. Bij deze overeenkomst is een door partijen ondertekende considerans gevoegd waarin, onder meer, is vastgesteld dat (i) [appellanten] zich in het verleden niet als goed huurder heeft gedragen want de huur werd niet tijdig betaald; de rechter heeft al drie keer de huurovereenkomst ontbonden en na elk vonnis is een laatste kans contract gesloten, maar ook tijdens het laatste kans contract is niet altijd correct huur betaald, (ii) [appellanten] maandelijks de huur bij vooruitbetaling voor de eerste van de maand zal voldoen en (iii) Woonbedrijf geen betalingsregelingen meer zal treffen met [appellanten] voor het betalen van de huur.
3.1.2
Dit verleden tussen partijen betreft de volgende relevante feiten. [appellanten] huurt de woning sinds 2013 van Woonbedrijf. Gedurende de huurperiode heeft [appellanten] de huur veelvuldig niet tijdig betaald en huurachterstanden laten ontstaan. In 2013, 2015 en 2016 zijn tegen [appellanten] verstekvonnissen gewezen waarbij de toen geldende huurovereenkomst steeds is ontbonden en de vordering tot ontruiming van de woning steeds is toegewezen. In ieder van deze zaken heeft Woonbedrijf besloten om de ontruiming niet uit te voeren en [appellanten] een zogenaamde “laatste kans”-overeenkomst aan te bieden.
3.1.3
Woonbedrijf heeft de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gevorderd wegens wederom het te laat en niet betalen van de huurpenningen door [appellanten]. Bij vonnis van 3 september 2020 heeft de rechtbank (na een eerder verstekvonnis en door [appellanten] gedaan verzet) deze vorderingen van Woonbedrijf toegewezen en [appellanten] veroordeeld in de kosten van het geding.
3.1.4
De woning is op 7 oktober 2020 ontruimd.
3.2
[appellanten] is het niet eens met deze beslissing en heeft daarom hoger beroep ingesteld. [appellanten] wil (i) vernietiging van zowel het laatst gewezen (eind)vonnis als van het verstekvonnis d.d. 28 november 2019, (ii) afwijzing van de vorderingen van Woonbedrijf, (iii) met veroordeling van Woonbedrijf in de kosten van beide instanties. [appellanten] heeft daartoe twee grieven aangevoerd.
3.3
Het hof begrijpt dat [appellanten] (met grief I) weliswaar erkent dat er sprake was van achterstanden in de betaling van de huur, maar dat de huurachterstanden vrijwel geheel zijn ingelopen en dat deze achterstanden zijn ontstaan doordat [appellanten] geen inkomen had door de coronapandemie en doordat hij gedurende de periode van ongeveer een jaar, als gevolg van overlast en intimidatie door de buurman, niet kon werken.
3.4
Beoordeeld dient te worden of de tekortkoming van [appellanten] in de nakoming van zijn verbintenis tot betaling van de huur, gezien de bijzondere aard van die tekortkoming dan wel haar geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt.
3.5
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW Pro dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
Ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte gelden geen bijzondere regels. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
3.6
Het hof verwijst naar de bij de huurovereenkomst aangehechte considerans en wat daarin is opgenomen en weegt deze mee bij de boordeling van het gewicht van de tekortkoming. Vanaf de start van de laatste huurovereenkomst (inclusief considerans) heeft [appellanten] de huur niet tijdig of onvolledig voldaan. Op het moment van dagvaarden door Woonbedrijf was de huurachterstand opnieuw opgelopen tot EUR 2.384,90 (ruim 3 maanden). Die achterstand rechtvaardigde dat Woonbedrijf overging tot het nemen van rechtsmaatregelen. Gelet op de veelvuldige achterstanden in het verleden, de bijzondere afspraak in de considerans en de hoogte van die nieuwe achterstand kan niet gesproken worden van een tekortkoming van onvoldoende gewicht of van een tekortkoming van zodanig geringe betekenis of bijzondere aard dat zij de ontbinding van de arbeidsovereenkomst niet rechtvaardigt. Dat [appellanten] de achterstand nadien geheel of grotendeels heeft ingelopen, leidt niet tot een ander oordeel. De door [appellanten] aangevoerde oorzaken voor zijn tekortkoming vindt het hof niet overtuigend. Zo was nog geen sprake van de coronapandemie op het moment dat de achterstand zodanig hoog was dat Woonbedrijf overging tot het nemen van rechtsmaatregelen. Immers, die achterstand bestond al in november 2019 en dus voor het uitbreken van de coronapandemie. Dat [appellanten] onvoldoende inkomsten kon genereren als gevolg van de ernstige overlast van een buurman is onvoldoende met stukken (bijvoorbeeld politiemeldingen of nadere inzage in gederfde inkomsten) toegelicht.
3.7
Verder heeft [appellanten] in zijn toelichting op de tweede grief nog aangevoerd dat hij met hun minderjarige kind op straat komt te staan en dat [appellante] medische problematiek heeft. Voor zover [appellanten] bedoelt dat deze omstandigheden de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen, verwerpt het hof dat verweer. Het hof is van oordeel dat dit woonbelang van [appellanten] onvoldoende opweegt tegen de tekortkomingen. Het hof acht van doorslaggevende betekenis dat [appellanten] al drie keer eerder een laatste kans heeft gekregen van Woonbedrijf, maar toch weer opnieuw achterstand heeft laten ontstaan. Daarbij betrekt het hof dat het niet slechts ging om waarschuwingen, maar om eerdere vonnissen waarmee de huurovereenkomst al drie keer was ontbonden, maar Woonbedrijf uit coulance steeds een nieuwe kans heeft gegeven aan [appellanten]
3.8
Het hof oordeelt dan ook dat de eerste grief faalt en dat de kantonrechter de vorderingen van Woonbedrijf tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning terecht heeft toegewezen.
3.9
Bij deze stand van zaken faalt ook de tweede grief die gericht is tegen de uitvoerbaar verklaring bij voorraad.
3.1
Het hof komt tot de slotsom dat de grieven van [appellanten] falen en dat het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van dit hoger beroep aan de zijde van Woonbedrijf begroot op € 760,- aan griffierechten en op € 2.228,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,-- indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, M. van Ham en M.H. Koster en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 juli 2022.
griffier rolraadsheer