ECLI:NL:GHSHE:2022:241

• Datum uitspraak: 1 februari 2022
• Publicatiedatum: 1 februari 2022
• Zaaknummer: 200.270.535_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Y.L.L.A.M. Delfos-Roy; L.S. Frakes; J.G.A. Struycken
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over vorderingen inzake samenwerking en geldlening tussen woningbouwcorporatie en projectontwikkelaar

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van Nedereind B.V. tegen Stichting Woonpunt, waarbij Nedereind vorderingen heeft ingesteld die voortvloeien uit een samenwerkingsovereenkomst en een geldlening. De rechtbank Limburg had eerder de vorderingen van Nedereind afgewezen, wat Nedereind in hoger beroep aanvecht. De kern van het geschil betreft de vraag of er sprake was van een samenwerking tussen partijen en of Woonpunt haar verplichtingen uit de overeenkomst is nagekomen. Nedereind stelt dat Woonpunt tekort is geschoten in haar verplichtingen, wat heeft geleid tot schade. Woonpunt daarentegen betwist dat zij als projectontwikkelaar heeft opgetreden en stelt enkel als financier te hebben gefungeerd. Het hof heeft de grieven van Nedereind ongegrond verklaard en het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Het hof oordeelt dat Nedereind niet voldoende bewijs heeft geleverd voor haar stellingen over de samenwerking en de daaruit voortvloeiende schade. De vorderingen van Nedereind worden afgewezen, en zij wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.270.535/01

arrest van 1 februari 2022

in de zaak van

Nedereind B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in de hoofdzaak,

eiseres in het incident,

advocaat: mr. J.R.P.M. Scheepers te Roermond,

tegen

Stichting Woonpunt,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in de hoofdzaak,

verweerster in het incident,

advocaat: mr. S.D. Worotikan te Heerlen,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 28 juli 2020 in het hoger beroep van het door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer C/03/246863 / HA ZA 18-111 gewezen vonnis van 2 oktober 2019.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenarrest van 28 juli 2020 waarbij het hof iedere beslissing in het incident ex artikel 843a Rv heeft aangehouden;

• de memorie van antwoord, met producties;
• de mondelinge behandeling van 22 oktober 2021, waarbij van de zijde van Nedereind twee producties en een akte wijziging van eis zijn overgelegd en van de zijde van Woonpunt een productie is overgelegd en waarbij de advocaten spreekaantekeningen hebben overgelegd.

Het hof verwerpt het bezwaar van Woonpunt tegen de laatste producties van Nedereind, omdat de producties een ondergeschikt punt betreffen en reeds bij Woonpunt bekend waren, zodat Woonpunt niet in haar verweer is geschaad. De producties zijn overigens niet van wezenlijk belang voor de beoordeling hierna.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

6. De nadere beoordeling

6.1.

Het hof gaat als onweersproken uit van de volgende feiten, die de rechtbank heeft vastgesteld.

Het hof merkt hierbij het volgende op.
- Grief 1 stelt de feiten aan de orde, maar alleen om op te merken dat de gestelde samenwerkingsovereenkomst ook had moeten worden opgenomen, zodat grief 1 niet afdoet aan de juistheid van dit overzicht.
- Dat laatste geldt ook voor grief 2, die gaat over leges en de vraag wie exploitant zou zijn, en voor grief 3, die gaat over de opbrengst en hierna onder o is verwerkt.

a. Op 4 februari 2009 hebben Woonpunt en Nedereind in het kader van een door Nedereind genomen initiatief tot ontwikkeling van diverse percelen nabij de [straatnaam] in [plaats] (hierna: het project [project] ) een tweetal overeenkomsten gesloten: een koopovereenkomst met een opgeschorte levering en een overeenkomst van geldlening, met zekerheidstelling door Nedereind. Van 10 februari 2009 dateert een hypotheekakte ten gunste van Woonpunt als hypotheeknemer eerste rang.

De koopovereenkomst

Woonpunt heeft als koper van Nedereind als verkoper gekocht de onverdeelde helft van de eigendom van een achttal percelen, met de bestemming agrarisch, voor de prijs van € 750.000,00 en één perceel voor de prijs van € 87.500,00. Voorts is als koopprijs verschuldigd vanwege reeds gemaakte bouwkosten een bedrag van € 10.707,08.

De koop is gesloten onder de volgende voorwaarde inzake de levering (artikel 1 van de koopovereenkomst; productie 2 bij dagvaarding):

De voor overdracht vereiste akte van levering ter zake het Verkochte sub 1 tot en met 8 zal worden verleden uiterlijk nadat terzake van de realisatie van het Project een bouwvergunning is verleend en deze bouwvergunning bruikbaar is.

De percelen zijn – met medeweten en instemming – niet geleverd aan Woonpunt.

Het vergunningtraject

Ten behoeve van het project [project] is het noodzakelijk om tot een bestemmingswijziging te komen van agrarisch naar wonen. De medewerking van de gemeente [gemeente] is vereist voor de wijziging van het Bestemmingsplan en het verlenen van de noodzakelijke bouwvergunning(en) en exploitatievergunning.

De legeskosten voor de bestemmingswijziging bedragen in ieder geval € 91.300,00.

In 2013 ligt de exploitatieovereenkomst (productie 5 bij conclusie van antwoord tevens eis in reconventie) tussen Nedereind en de gemeente [gemeente] voor, maar deze wordt door Nedereind – de beoogde exploitant – niet ondertekend.

De leges zijn nooit betaald, zodat de bestemmingswijziging niet is gerealiseerd. Het project [project] wordt niet uitgevoerd.

De overeenkomst van geldlening

i. Woonpunt heeft aan Nedereind een bedrag van € 750.000,00 geleend (artikel 1 van de overeenkomst van geldlening; productie 3 bij dagvaarding) onder de overweging dat Nedereind deze schuld zal aflossen met de door Woonpunt verschuldigde koopsom, zodra de levering van de onverdeelde helft van de eigendom van de gronden plaatsvindt.

De overeenkomst is aangegaan onder de voorwaarde dat Nedereind tot zekerheid voor terugbetaling van de hoofdsom en al hetgeen Woonpunt te vorderen heeft uit hoofde van de overeenkomst van geldlening een hypotheek vestigt op de percelen 1 tot met 8 – te weten “de Gronden” –, die aan Nedereind in volledige eigendom behoren, ten gunste van Woonpunt als hypotheekhouder eerste in rang (artikel 6).

In artikel 5 zijn de opeisingsgronden opgenomen. De hoofdsom (en bijkomende kosten) zijn terstond opeisbaar, waarbij Woonpunt gerechtigd is alle maatregelen te treffen die zij nodig zal oordelen tot behoud van al haar rechten en/of verhaal van haar vorderingen, indien een (of meer) van de opeisingsgronden zich voordoen (lid1). Nedereind zal in verzuim zijn door het enkele feit dat een (of meer) opeisingsgronden voorvallen (lid 2).

Onder lid 1 sub a is als opeisingsgrond opgenomen: “
a. bij verkoop en levering van (de onverdeelde helft van) de Gronden aan een derde;”

De hypotheekakte

Bij de hypotheekakte (productie 4 bij dagvaarding) wordt de eigendom van het achttal percelen, te weten het “Registergoed”, dat in de koopovereenkomst als het verkochte voor de koopprijs van € 750.000,00 is aangemerkt, bezwaard met een hypothecair zekerheidsrecht, strekkende tot terugbetaling van de geldlening van € 750.000,00, vermeerderd met renten en kosten, ter hoogte van in totaal € 975.000,00.

In de akte is opgenomen dat het bedrag van de geldlening uitsluitend opeisbaar zal zijn, zonder dat daarvoor een ingebrekestelling nodig is, in geval: “
b. bij verkoop en levering van het Registergoed aan een derde;”

Verkoop van percelen aan derden

Begin 2017 verkoopt Nedereind een aantal percelen voor een gezamenlijke opbrengst aan derden. Nedereind verzoekt Woonpunt daarop om (gedeeltelijk) royement van de hypotheek, zodat zij de percelen onbezwaard kan leveren.

Woonpunt stelt voorwaarden aan haar medewerking aan de verkoop. De gehele verkoopopbrengst dient haar toe te komen en Nedereind dient een notariële akte van geldlening te ondertekenen die ziet op het restantbedrag van de schuld en zij dient daarbij nieuwe zekerheden aan te bieden, dan wel over te gaan tot algehele terugbetaling van de geldlening (zie de brief van Woonpunt aan Nedereind van 22 juni 2017, productie 7 bij dagvaarding).

Nedereind kan zich niet vinden in de voorwaarden voor het gedeeltelijke royement. Woonpunt en Nedereind sluiten daarop op 19 juli 2017 een depotovereenkomst (productie 8 bij dagvaarding). De levering van in elk geval twee percelen aan derden konden partijen laten doorgaan. De levering van het perceel [adres perceel] kon niet binnen de contractuele termijn geschieden.

De depotovereenkomst

In de depotovereenkomst wordt door partijen vastgelegd dat zij van mening verschillen over de verdeling van de verkoopopbrengst. Vastgelegd wordt dat in ieder geval 50% van de verkoopopbrengst wordt uitgekeerd aan Woonpunt en dat 50% wordt gestort onder de notaris. Vastgelegd wordt dat Woonpunt voor 1 november 2017 een gerechtelijke procedure zal starten ten einde de rechter over de kwestie te laten oordelen.

6.2.

Woonpunt heeft in eerste aanleg vorderingen in conventie ingesteld, die ertoe strekken dat Nedereind de geldlening moet terugbetalen.

6.3.

Nedereind heeft in eerste aanleg in reconventie gevorderd (in de onbestreden weergave van de rechtbank):

a. te verklaren voor recht dat Woonpunt – pas nádat levering van alle percelen zoals genoemd in de koopovereenkomst, de overeenkomst van geldlening en hypotheekakte (…) aan Woonpunt of aan derden heeft plaatsgevonden – slechts gerechtigd is tot 50% van de verkoopopbrengst van de verkochte en geleverde percelen;

b. Woonpunt te veroordelen aan Nedereind tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag ad € 1.091.378,00, dan wel een bedrag ad € 1.221.168,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaar tot aan de dag der algehele voldoening, wegens geleden schade inzake het woningbouwproject;

c. Woonpunt te veroordelen aan Nedereind tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag ad € 10.425,75, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaar tot aan de dag der algehele voldoening, wegens geleden schade inzake de tussentijdse verkoop van een aantal percelen;

d. Woonpunt te veroordelen aan Nedereind tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag ad € 337.500,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerden met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaar tot aan de dag der algehele voldoening, wegens verschuldigde contractuele rente;

e. Woonpunt te veroordelen aan Nedereind tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag ad € 75.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaar tot aan de dag der algehele voldoening, vanwege de verschuldigde contractuele boete;

f. Woonpunt te veroordelen aan Nedereind tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag ad € 771,73, althans een door de rechtbank. in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerden met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaar tot aan de dag der algehele voldoening;

g. Woonpunt te veroordelen aan Nedereind tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen een bedrag ad € 8.031,31 wegens buitengerechtelijke kosten, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het te wijzen vonnis;

h. Woonpunt te veroordelen in de kosten van onderhavige procedure, onder bepaling dat de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd wordt wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis zijn betaald;

i. Woonpunt te veroordelen in de nakosten tot een bedrag ad € 131,- indien Woonpunt aangeschreven dient te worden tot betaling van hetgeen waartoe zij in het te dezen te wijzen vonnis wordt veroordeeld maat er geen betekening van de uitspraak plaatsvindt, dan wel te vermeerderen met een bedrag van € 68,- indien er wel betekening van de uitspraak plaatsvindt.

6.4.

De rechtbank heeft de standpunten van partijen met betrekking tot de vorderingen van Nedereind onbestreden als volgt weergegeven.

Kern van het standpunt van Nedereind is dat Woonpunt voor 50% zou deelnemen in het project [project] en dat Woonpunt in dat kader 50% van de kosten op zich zou nemen. Nedereind verwijt Woonpunt dat zij haar inspanningsverplichting om het project te realiseren niet is nagekomen.

Nedereind stelt dat door de weigering van Woonpunt om medewerking te verlenen aan de exploitatieovereenkomst en haar deel van de legeskosten te betalen, Woonpunt impliciet haar medewerking aan het project niet meer heeft verleend. Volgens Nedereind is dit een bevestiging dat Woonpunt haar verplichtingen niet is nagekomen (wanprestatie) en bovendien onrechtmatig jegens Nedereind heeft gehandeld. Nedereind stelt daardoor schade te hebben geleden.

Woonpunt ontkent dat zij als projectontwikkelaar deelnam. Woonpunt stelt dat zij enkel als financier optrad en dat Nedereind voor eigen rekening en risico het plan ontwikkelde. Woonpunt stelt dat Nedereind in 2011 is geïnformeerd dat Woonpunt wilde stoppen met het project, omdat duidelijk was dat de bestemmingsplanwijziging nog veel tijd zou nemen en het financieel risico te groot was. Nedereind is zich ook na 2011 blijven inspannen het project te realiseren. De gemeente [gemeente] heeft op 29 oktober 2013 aangegeven medewerking te verlenen onder de voorwaarden in de exploitatie-overeenkomst. Woonpunt benadrukt dat zij geen partij is bij de exploitatie-overeenkomst. Haar medewerking was niet vereist.

Woonpunt stelt dat uit de koopovereenkomst niet volgt dat op haar een (inspannings)verplichting rust om zorg te dragen dat er een bruikbare vergunning verleend zou worden. Woonpunt erkent dat zij bijdroeg in de kosten en stelt dit te hebben gedaan met het oog op het verkrijgen van een bruikbare vergunning. Daartoe is een lening verstrekt die later verrekend zou worden met de opbrengsten van het project [project] .

6.5.

De rechtbank heeft bij het bestreden vonnis de vorderingen in conventie en reconventie afgewezen en Woonpunt (in conventie) en Nedereind (in reconventie) in de proceskosten veroordeeld.

6.6.

Nedereind heeft in hoger beroep 19 grieven aangevoerd. Zij heeft haar standpunten zoals hiervoor weergegeven gehandhaafd, evenals Woonpunt haar standpunten heeft gehandhaafd.

Nedereind heeft haar vorderingen gewijzigd bij memorie van grieven en verduidelijkt in de aanloop naar de mondelinge behandeling. De wijziging betreft (aanvullende nieuwe) vorderingen:

• verklaring voor recht dat Nedereind recht heeft op de helft van het bedrag in depot bij de notaris (vordering a, € 129.789,08 dan wel € 18.060,07), met bevel tot medewerking aan uitkering op straffe van een dwangsom (vordering b) en met rente (vordering c),
• vordering d: vergoeding van schade (€ 1.091.738,00 dan wel € 1.221.168,00) doordat Woonpunt de stekker uit de samenwerking heeft getrokken,
• vordering e: vergoeding van schade in verband met de verkoop van een perceel aan derden (€ 10.425,75),
• vordering f: vergoeding voor de jaarlijkse contractuele rente over de koopprijs (€ 412.500,00),
• vordering g: vergoeding voor een contractuele boete op grond van de koopovereenkomst (€ 75.000,00),
• vordering h: vergoeding van (de helft van) kadasterkosten en kosten bodemonderzoek (€ 771,73),
• vordering i: vergoeding van de buitengerechtelijke kosten (€ 8.031,31),
• Woonpunt te veroordelen in de proceskosten van beide instanties
• verwijzing naar de schadestaatprocedure.

De strekking van de (overige) vorderingen en de grondslag ervan zijn niet gewijzigd.

De eiswijziging is op zichzelf niet bestreden en is toelaatbaar. Het bezwaar van Woonpunt tegen de verduidelijking van de eis in de aanloop naar de mondelinge behandeling is ongegrond, omdat het gaat om een verduidelijking en Woonpunt niet in haar verweer is geschaad.

6.7.

Het hof stelt vast dat de vorderingen van Woonpunt in eerste aanleg in conventie niet aan de orde zijn in dit geding, bij gebreke van een incidenteel appel.

6.8.

De zaak in hoger beroep spitst zich toe op de vorderingen van Nedereind, zoals gewijzigd, aangevuld en verduidelijkt. Nedereind heeft deze vorderingen aan de orde gesteld in haar grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling aan de hand van de vorderingen.

Vordering d (schadevergoeding)

6.9.

Het hof behandelt eerst vordering d (petitum memorie van grieven), waarmee het grootste bedrag is gemoeid.

Vordering d strekt tot vergoeding van schade die volgens Nedereind ontstaat doordat Woonpunt de stekker uit de gestelde samenwerking heeft getrokken. Deze vordering berust op de stelling van Nedereind dat zij afspraken heeft gemaakt met Woonpunt over samenwerking voor het project, inclusief een verdeling van risico’s. Nedereind vindt dat Woonpunt tekort is geschoten in de nakoming van afspraken of onrechtmatig heeft gehandeld (door niet te willen bijdragen in kosten) en daarom aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade.

6.10.

Nedereind beschrijft ter onderbouwing van deze stelling interne memo’s van [persoon A] , voormalig medewerker van Woonpunt, en wellicht ook gesprekken die [persoon A] (en een bestuurder van Woonpunt) heeft gevoerd met [persoon B] (de bestuurder van Nedereind). Nedereind heeft terzake verder het volgende gesteld:

- partijen zijn in november 2008 met elkaar in contact getreden over een samenwerking (november 2008)

- Nedereind heeft een exploitatie opzet/uiteenzetting/calculatie gestuurd (18 november 2008)

- Woonpunt heeft een eigen versie van een “exposé”/uiteenzetting gestuurd (eind 2008/begin 2009)

- partijen hebben verschillende gesprekken gevoerd, waarbij de essentialia van een samenwerkingsovereenkomst/projectontwikkelingsovereenkomst zijn overeengekomen

- het project was immers volledig uitgekristalliseerd, de percelen waren bekend en bepaald, de afspraken over kosten waren gemaakt, partijen waren het eens over de wijziging van de bestemming en over de benodigde vergunningen, partijen zouden dat afstemmen en de kosten 50/50 dragen, de duur was gelijk aan de duur van de realisatie van het project, het beoogde rendement was bekend (50/50 verdeling)

- overeenstemming is bereikt over de percelen, het verwachte rendement en de verdeling daarvan, het moment van levering aan derden (indicatie), het risicodragend karakter van het project en de duur van het project.

6.11.

Nedereind heeft (met deze onderbouwing) geen concrete uitlatingen, schriftelijke communicatie of overige gedragingen (van [persoon A] of iemand anders) gesteld, waaruit Nedereind redelijkerwijs heeft mogen opmaken dat Woonpunt de gestelde afspraken wenste te maken. Nedereind heeft niet uitgelegd wat [persoon A] of iemand anders concreet heeft gezegd of gedaan, waaruit Nedereind een dergelijke conclusie redelijkerwijs mocht afleiden.

Een en ander geldt ook voor zover de standpunten van Nedereind zijn gebaseerd op onrechtmatige daad. Zonder concrete uitlatingen, schriftelijke communicatie of andere gedragingen, als hiervoor vermeld, kan het hof niet aannemen dat Woonpunt de gestelde onrechtmatige daad heeft begaan.

6.12.

Het hof beoordeelt hieronder een aantal nadere stellingen van Nedereind in deze context.

• a) De geldlening en de koopovereenkomst zijn, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet genoeg, omdat in deze documenten niets staat over de gestelde samenwerking. Dat geldt ook voor blz. 1 van de koopovereenkomst, waar staat dat verkoper (Nedereind) voornemens is een woningbouwprogramma te ontwikkelen en te (doen) realiseren, dat koper (Woonpunt) in de gelegenheid is gesteld een samenwerking aan te gaan en dat partijen daarom de koopovereenkomst willen aangaan. Hieruit volgt niet dat Woonpunt de gestelde samenwerking is aangegaan.
• b) Wat betreft de aard en strekking van de geldlening en koopovereenkomst overweegt het hof dat deze stukken weliswaar in algemene zin kunnen strekken tot uitvoering van een samenwerking, maar zij kunnen ook op zichzelf staan als transactie. Daarom zijn deze overeenkomsten onvoldoende ter onderbouwing van de gestelde samenwerking.
• c) De omstandigheid dat Woonpunt bepaalde kosten (ongeveer € 100.000,00) heeft vergoed aan Nedereind, is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende voor een andere conclusie dan dat Woonpunt bereid was die kosten te dragen. Over de inhoud en omvang van de gestelde samenwerking zegt dit te weinig.
• d) Nedereind beroept zich nog op een brief van de gemachtigde van Woonpunt van 22 juni 2017, waarin staat dat “Woonpunt voor 50% zal gaan deelnemen in de voorgenomen planontwikkeling” en dat “Woonpunt (…) gerechtigd zou zijn tot de helft van de opbrengst”. Ook dit standpunt, bezien in de context van al het overige, is onvoldoende ter onderbouwing van de standpunten van Nedereind. Uit de brief kan de door Nedereind gestelde “bindende afspraak” (voor samenwerking en verdeling van kosten en opbrengsten) redelijkerwijs niet worden afgeleid. In de brief staat niet (duidelijk) dat Woonpunt bepaalde kosten zou dragen of dat Woonpunt voor onbepaalde tijd, in afwijking van de voorwaarden van de geldlening en de koopovereenkomst, een samenwerking aanging, die zij niet mocht beëindigen, zoals Nedereind in wezen stelt. De brief is verder verzonden in de periode waarin partijen al in onmin waren geraakt en de strekking van de brief is onmiskenbaar dat Woonpunt bepaalde voorwaarden stelt voordat zij bereid is mee te werken aan de levering van percelen, waarop zij een hypotheekrecht heeft.
• e) Nedereind beroept zich ook op een brief van Woonpunt van 23 juli 2014, waarin staat dat Woonpunt wil “mitigeren”, daarom heeft besloten “de woningbouwontwikkeling stop te zetten en de onderhavige locatie zo mogelijk af te stoten” en had laten weten “dat zij de ontwikkeling ter plaatse niet wilde doorzetten, gezien de vertraging die het project had opgelopen en de risico’s die hiermee gepaard gaan”.
• f) Nedereind wijst er ook op dat Woonpunt heeft “afgewaardeerd” op de percelen/gronden op haar balans. Het hof verwerpt ook dit standpunt, omdat de afwaardering te rijmen is met de geldlening en de koopovereenkomst als zelfstandige transactie, los van de gestelde risicodragende samenwerking.

Gelet op al het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, geeft het hof geen bewijsopdracht en wijst het hof vordering d als onvoldoende onderbouwd af. Het subsidiaire verweer van Woonpunt, dat zij in elk geval niet met Nedereind (maar eventueel met een andere vennootschap) zaken heeft gedaan, kan onbesproken blijven.

Vorderingen a-c

6.13.

De vorderingen onder a-c van het petitum van de memorie van grieven betreffen de verkoopopbrengst in depot bij de notaris en rente daarover. Nedereind wenst in de kern te bereiken dat zij de het bedrag in notarieel depot ontvangt, met rente. Het bedrag in depot betreft voor EUR 111.729,01 50% van de verkoopopbrengst van gronden waarop een hypotheekrecht ten gunste van Woonpunt was gevestigd en voor EUR 18.060,07 50% van de verkoopopbrengst van een perceel [sectieletter] [sectienummer] (depotovereenkomst, 6.1 onder r hiervoor).

6.14.

Het hof wijst deze vorderingen af onder verwijzing naar de overwegingen over vordering d hiervoor: Nedereind heeft de gestelde samenwerking, met een verdeling van risico’s, niet voldoende onderbouwd. Nedereind heeft gesteld dat zij met [persoon A] heeft afgesproken dat de helft van de opbrengst voor Nedereind zou zijn, maar Nedereind heeft niet concreet gesteld wat [persoon A] heeft gezegd of gedaan waaruit Nedereind redelijkerwijs heeft mogen opmaken dat Woonpunt deze afspraken wenste te maken.

6.15.

Als onweersproken vast dat Nedereind de geldlening is aangegaan en op grond daarvan onder meer verplicht is de – nog openstaande – hoofdsom terug te betalen. Nedereind heeft niets gesteld over feiten die kunnen meebrengen dat zij bij deze stand van zaken aanspraak heeft op de helft van de opbrengst.

Terzake de gerechtigdheid tot de opbrengst van de verkooptransactie van een of meer van de gronden heeft Woonpunt in reconventie in eerste aanleg gesteld dat de geldlening opeisbaar is en moet worden afgelost. Dit standpunt is thans als verweer in hoger beroep aan de orde (devolutieve werking van het hoger beroep), ook al heeft Woonpunt geen incidenteel appel ingesteld. Uit de bewoordingen van de geldlening (6.1 l hiervoor, “bij verkoop en levering van (de onverdeelde helft van) de Gronden aan een derde”) volgt naar het oordeel van het hof dat Woonpunt redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat, bij verkoop en levering van een of meer individuele percelen, een deel van de hoofdsom van de geldlening opeisbaar zou zijn gelijk aan de opbrengst van de verkochte percelen. De term “Gronden” bezien in de context leent zich voor deze uitleg, naar het oordeel van het hof, meer dan de door de rechtbank gekozen uitleg: opeisbaarheid bij verkoop en levering van alle percelen, welke laatste uitleg zou impliceren dat de percelen één-voor-één te gelde gemaakt kunnen worden zonder dat Woonpunt als hypotheekhouder gerechtigd zou zijn tot de opbrengst daarvan, zo lang niet alle percelen zijn vervreemd. Partijen hebben naar het oordeel van het hof beoogd te bereiken dat de geldlening zou worden afgelost met de middelen die werden verkregen uit de verkoop van gronden. Dat is voor het hof doorslaggevend. Zo bereikt het hof een flexibele regeling die recht doet aan de belangen en redelijke verwachtingen van partijen: aflossing naar rato van de opbrengsten. Niets is gesteld waaruit volgt dat Nedereind een rechtens te respecteren belang heeft om alle opbrengsten onder zich te houden totdat alle percelen zijn verkocht en geleverd.

Het voorgaande brengt mee dat partijen alle verkochte percelen op deze wijze gelijk behandelen. Dat betekent dat perceel [sectieletter] [sectienummer] , dat niet in de definitie van Gronden staat, wordt behandeld alsof dat perceel wel in die definitie stond. Perceel [sectieletter] [sectienummer] behoort immers, naar onweersproken vast staat, tot het voorgenomen project (Woonpunt heeft daarom de helft van de opbrengst ontvangen; memorie van grieven, blz 44 onderaan). Nedereind heeft niet (voldoende onderbouwd) toegelicht dat en waarom (zij redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat) partijen andere afspraken hebben gemaakt voor perceel [sectieletter] [sectienummer] . Nedereind wijst erop dat geen hypotheekrecht is gevestigd op perceel [sectieletter] [sectienummer] , maar, nog daargelaten dat Woonpunt dat betwist en partijen er gezien de depotovereenkomst van uit lijken te gaan dat wel een recht van hypotheek op dat perceel bestond, gaat dat over de zekerheden en legt dat onvoldoende gewicht in de schaal voor een ander oordeel. De suggestie van Nedereind, dat de geldlening voor wat betreft een bedrag gelijk aan de opbrengst van perceel [sectieletter] [sectienummer] , nog niet opeisbaar is, is al met al ongegrond. Het hof is van oordeel dat Woonpunt bij het maken van de afspraken redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat perceel [sectieletter] [sectienummer] op dezelfde wijze zou worden behandeld als de Gronden.

6.16.

Vorderingen a-c worden op deze gronden afgewezen.

Overige vorderingen

6.17.

Het hof zal de overige vorderingen van Nedereind afwijzen.

• Vordering e strekt tot vergoeding van kosten die Nedereind aan een derde (koper van een perceel) heeft moeten betalen, omdat Nedereind niet tijdig kon leveren. De vertraging bij de levering hing samen met de doorhaling van de hypotheek. Nedereind stelt dat Woonpunt eerst (bij mail van [persoon A] ) toestemming heeft gegeven voor de verkoop/levering (en doorhaling van de hypotheek), maar deze toestemming op het laatste moment heeft ingetrokken, waardoor Nedereind de boete heeft moeten betalen aan de koper.
• Vordering f betreft een vestzak/broekzak transactie (betaling rente over de koopprijs): de bedoeling was dat deze vordering zou worden verrekend met de rente over de geldlening. Nedereind heeft niet uitgelegd dat en waarom zij voldoende belang heeft bij deze vordering. Het hof gaat er evenals partijen van uit dat zij geenszins de bedoeling hadden dat deze rente door de één aan de ander zou worden voldaan. Dat is echter wel de strekking van vordering f, die dus moet worden afgewezen.
• Vordering g strekt tot vergoeding van een contractuele boete ad EUR 75.000,-- op grond van de koopovereenkomst. Deze vordering wordt afgewezen omdat Nedereind niet heeft toegelicht dat en waarom Woonpunt deze boete zou zijn verschuldigd en niet valt in te zien waarom Woonpunt in verzuim zou zijn in de nakoming van de koopovereenkomst.
• Vordering h strekt tot vergoeding van de helft van (volgens Nedereind) gemaakte kadasterkosten en kosten bodemonderzoek. Het hof wijst deze vordering af omdat Nedereind niet heeft toegelicht dat en waarom Woonpunt gehouden is deze kosten te vergoeden.
• Vorderingen i en j strekken tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. Deze vorderingen worden afgewezen omdat Nedereind ongelijk krijgt wat betreft de hoofdsom.

In het incident ex 843a Rv

6.18.

Het hof wijst het gevorderde in het incident af. In aanvulling op de overwegingen in het arrest in incident overweegt het hof als volgt.

Nedereind heeft niet voldoende onderbouwd dat Woonpunt de gevraagde stukken onder zich heeft. Woonpunt heeft uitvoerig gemotiveerd dat zij naar behoren heeft gezocht in haar archieven en niets heeft gevonden, anders dan het stuk dat zij bij antwoord heeft overgelegd.

Het hof voegt daaraan toe dat Nedereind onvoldoende belang heeft bij de gevraagde stukken. Die gaan immers over gestelde communicatie tussen het bestuur van Woonpunt en een medewerker van Woonpunt. Nederland heeft niet voldoende gemotiveerd uitgelegd wat Woonpunt tegenover Nedereind concreet heeft gezegd of gedaan, waaruit Nedereind redelijkerwijs heeft mogen opmaken dat de gestelde afspraken waren gemaakt (zie hiervoor in de hoofdzaak). Nedereind heeft niet toegelicht dat zij de vereiste concrete toelichting niet kan geven.
Nedereind heeft bij deze stand van zaken onvoldoende rechtmatig belang bij inzage in of afgifte van (afschriften van) stukken over interne communicatie binnen de Woonpunt-organisatie. Een ander belang, dan dat Nedereind gelijk krijgt met haar vordering tot schadevergoeding, heeft Nedereind niet gesteld.

Slot

6.19.

Het hof passeert het bewijsaanbod van Nedereind als onvoldoende specifiek en toegespitst op concrete feiten en/of onvoldoende ter zake doende.

6.20.

De grieven zijn ongegrond of kunnen niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het hof zal, als conclusie van al het voorgaande, het bestreden vonnis bekrachtigen en Nedereind als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten in hoger beroep (hoofdzaak en incident), inclusief de nakosten en de wettelijke rente zoals gevorderd.

7. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover in hoger beroep aan de orde;

wijst af het gevorderde in hoger beroep, in het incident en in de hoofdzaak;

veroordeelt Nedereind in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Woonpunt op € 5.382,00 aan griffierecht en op € 11.410,00 aan salaris advocaat, en op € 5.705,00 aan salaris advocaat in incident en voor wat betreft de nakosten op € 163,00 indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,00 vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; en bepaalt dat de bedragen van € 5.382,00 en € 11.410,00 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,00 binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,00 vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart de proceskostenveroordeling in incident uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. Y.L.L.A.M. Delfos-Roy, L.S. Frakes en J.G.A. Struycken en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 februari 2022.

griffier rolraadsheer