ECLI:NL:GHSHE:2022:2192

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.286.903/01

arrest van 5 juli 2022

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

verder: [appellant] ,

advocaat: mr. B.C.A. Reijnders te Venlo,

tegen:

Stufco-Venlo B.V.,

gevestigd te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

verder: Stufco,

advocaat: mr. M. de Marco te ’s-Hertogenbosch,

als vervolg op het tussenarrest van dit hof van 16 februari 2021 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer/rolnummer 8244128 \ CV EXPL 19-9399 tussen partijen gewezen vonnis van 14 oktober 2020.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 16 februari 2021;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen op 22 maart 2021, waarbij geen minnelijke regeling van het geschil is bereikt;
de memorie van grieven van [appellant] van 1 juni 2021 met producties;
de memorie van antwoord van Stufco van 13 juli 2021 met producties.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken, de stukken vermeld in het tussenarrest van 16 februari 2021 en de stukken van de eerste aanleg.

6.De verdere beoordeling

De feiten

6.1

Het gaat in dit hoger beroep om het volgende:

Stufco heeft met ingang van 1 april 2008 aan [appellant] de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] verhuurd. [appellant] exploiteerde in de bedrijfsruimte een kledingwinkel.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (ROZ 2003) van toepassing. De overeenkomst is aangegaan voor vijf jaar en tweemaal met vijf jaar verlengd (tot 1 april 2023).

De aanvangshuurprijs bedroeg € 2.165,80 per maand inclusief btw. De huurprijs is op verzoek van [appellant] enkele malen verlaagd, terwijl ook in een aantal jaren geen indexering is toegepast. Vanaf 1 april 2014 bedroeg de huurprijs € 2.368,94 inclusief btw.

Het pand werd in opdracht van Stufco beheerd door NMG Vastgoed BV (voorheen ACM Vastgoed Management BV).

De procedure in eerste aanleg

6.2

Bij dagvaarding van 18 december 2019 heeft Stufco de onderhavige procedure tegen [appellant] aanhangig gemaakt. Hierin stelt Stufco dat de huurprijs vanaf 1 maart 2016 is verlaagd naar € 2.057,- inclusief btw en niet - zoals [appellant] stelt - vanaf 1 januari 2016 naar € 1.819,- inclusief btw. Vanaf 1 april 2017 werd de huurprijs jaarlijks geïndexeerd en per 1 april 2019 bedroeg de huurprijs € 2.144,46 inclusief btw. [appellant] heeft in de betaling van de huurprijs een achterstand laten ontstaan, die tot en met december 2019 een bedrag van
€ 13.637,62beliep. Omdat [appellant] de geldende huurprijs niet, niet tijdig dan wel niet volledig betaalde is [appellant] volgens Stufco op grond van de algemene voorwaarden een boete verschuldigd die was opgelopen tot € 9.600,-, maar door Stufco is verminderd tot
€ 6.600,-. Volgens Stufco heeft zij buitengerechtelijke incassowerkzaamheden moeten laten verrichten, waarvan de kosten ten bedrage van € 895,10 + € 187,97 btw
(€ 1.083,07inclusief btw) op grond van de algemene voorwaarden voor rekening van [appellant] komen. Het totaal van de onderstreepte bedragen is
€ 21.320,69.

6.3

Op grond hiervan vorderde Stufco in eerste aanleg in conventie, samengevat:

ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;
veroordeling van [appellant] tot betaling van het bedrag van € 21.320,69, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de hoofdsom van € 13.637,62 vanaf de dag van dagvaarding;
veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurprijs van € 2.144,46 per maand in de resterende huurperiode of wanneer een andere huurder is gevonden en dit bedrag als schadevergoeding in de periode tussen ontbinding en ontruiming;
veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

6.4

[appellant] heeft de vorderingen van Stufco bestreden. Volgens hem is met Stufco overeengekomen dat hij vanaf 1 februari 2016 een huurprijs van € 1.819,- zou betalen en dat hij dat bedrag sindsdien heeft betaald. Deze huurprijsvermindering hield verband met de achteruitgang van de locatie en met verschillende gebreken en achterstallig onderhoud van het pand. Ondanks verzoeken daartoe heeft Stufco dit niet verholpen. Op 16 januari 2020 is er een grote lekkage aan het dak geweest, waardoor voor een bedrag van € 4.000,- schade is ontstaan die Stufco volgens [appellant] aan hem dient te vergoeden.

6.5

Op grond hiervan vorderde [appellant] in reconventie, samengevat:

veroordeling van Stufco tot betaling van het bedrag van € 4.000,- vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 21 januari 2020;
veroordeling van Stufco om de gebreken aan het gehuurde te herstellen en de schade te herstellen, met name lekkage van het dak, scheuren in de buitenwanden, vocht en schimmel in de muren en de meterkast, defect dakraam, lekkage van de riolering, een en ander op verbeurte van een dwangsom;
een verklaring voor recht dat [appellant] de huurpenningen niet behoeft te betalen dan wel de betaling kan opschorten zolang de gebreken niet zijn verholpen;
veroordeling van Stufco in de proceskosten.

Stufco heeft de vorderingen van [appellant] op haar beurt bestreden.

6.6

Bij vonnis van 14 oktober 2020 heeft de kantonrechter het verweer van [appellant] tegen de gestelde huurachterstand onvoldoende geacht en diens stellingen over de gebrekkige onderhoudstoestand van het pand onvoldoende onderbouwd. Voor schadevergoeding aan [appellant] en opschorting van de huurbetalingen oordeelde de kantonrechter geen grond aanwezig. De door Stufco gevorderde boete van € 6.600,- achtte de kantonrechter toewijsbaar tot een bedrag van € 2.500,-.

De vorderingen van Stufco in conventie zijn als volgt toegewezen, uitvoerbaar bij voorraad:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte [adres] te [plaats] en veroordeelt [appellant] die bedrijfsruimte binnen een maand na betekening van dit vonnis met alle personen en zaken die zich van de kant van [appellant] in en om het gehuurde bevinden, te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Stufco te stellen;
veroordeelt [appellant] om aan Stufco tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 17.220,69 (€ 13.637,62 + € 1.083,07 + € 2.500,-);
veroordeelt [appellant] voorts om aan Stufco tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 2.144,46, per maand, te vermeerderen met de contractuele indexeringsverhoging, vanaf 1 januari 2020 tot en met 31 maart 2023, met bepaling dat voor het geval het gehuurde in deze periode aan een derde is/wordt verhuurd, de door deze derde betaalde huurprijs in mindering strekt op de door [appellant] betaalde huurprijs,

met veroordeling van [appellant] in de proceskosten en met afwijzing van het meer of anders gevorderde.

De vorderingen van [appellant] in reconventie zijn geheel afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

De omvang van het hoger beroep

6.7

[appellant] heeft tegen het vonnis van 14 oktober 2020 zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van Stufco en het toewijzen van de vorderingen van [appellant] , met veroordeling van Stufco in de kosten van beide instanties.

6.8

Stufco heeft de grieven van [appellant] bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van 14 oktober 2020, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten met nakosten en wettelijke rente. Tegen de gedeeltelijke afwijzing van haar vorderingen heeft Stufco niet (incidenteel) geappelleerd zodat in dit hoger beroep haar vorderingen aan de orde zijn voor zover deze door de kantonrechter zijn toegewezen.

De grieven

6.9

De eerste grief van [appellant] betreft de verwerping van zijn verweer dat tussen partijen is afgesproken dat hij vanaf 1 februari 2016 een huurprijs van € 1.819,- per maand zou betalen. Volgens hem heeft hij dit mondeling afgesproken met de directeur van Stufco die af en toe naar het gehuurde kwam kijken. Volgens [appellant] vindt dit verweer bevestiging in de omstandigheid dat Stufco niet bij het aflopen van de derde huurperiode van vijf jaar, in 2018, de huurovereenkomst heeft beëindigd. Dat zou voor de hand gelegen hebben wanneer Stufco het er niet mee eens was dat [appellant] reeds geruime tijd van een huurprijs van € 1.819,- per maand uitging. Aanmaningen van de kant van Stufco om een hogere huurprijs te voldoen zijn uitgebleven, aldus [appellant] .

6.1

Stufco heeft betwist dat de huurprijs met ingang van 1 februari 2016 tot € 1.819,- per maand is verlaagd en dat de heer J. Stufkens, directeur/eigenaar van Stufco, een dergelijke afspraak heeft gemaakt. Volgens Stufco heeft [appellant] dit ook niet onderbouwd. De eenzijdige beslissing van [appellant] om voortaan € 1.819,- per maand te voldoen betekent niet dat sprake is van een door aanbod en aanvaarding tot stand gekomen overeenkomst. Ook uit de aanmaningen van Stufco had [appellant] kunnen afleiden dat zij niet akkoord was met dat bedrag. Volgens Stufco zijn die aanmaningen steeds verzonden naar het adres van het gehuurde, waar [appellant] ook woonde, en heeft [appellant] die nooit betwist. Uit de stilzwijgende voortzetting van de huurovereenkomst is volgens Stufco geen instemming met de door [appellant] betaalde bedragen af te leiden, aldus Stufco.

6.11

Het hof overweegt hierover het volgende. Het verweer van [appellant] over de verlaging van de huurprijs in 2016 betreft een bevrijdend verweer waarvan de stelplicht en bewijslast op [appellant] rusten. Uit de specificatie van Stufco (productie 2 bij dagvaarding in eerste aanleg) blijkt dat [appellant] vanaf begin 2016 een bedrag van € 1.819,- per maand is gaan betalen. Uit de correspondentie die in eerste aanleg is overgelegd (productie 9 conclusie van repliek in conventie) blijkt dat [appellant] in 2016 heeft voorgesteld de huur tot dat bedrag te verlagen en dat Stufco in 2017 bereid is geweest een huurprijs te berekenen die lag tussen dat voorstel en de afgesproken huur. Van enige instemming van de kant van Stufco met de door [appellant] gestelde huurprijsverlaging blijkt niet uit de correspondentie en/of overige overgelegde producties. Uit de omstandigheid dat de huurovereenkomst in 2018 niet is beëindigd kan naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid dat Stufco akkoord was met de door [appellant] toegepaste huurprijsverlaging. Aan de voortzetting van de huurovereenkomst ondanks de achterblijvende huurbetalingen kunnen immers andere afwegingen ten grondslag hebben gelegen. [appellant] heeft zijn standpunt dat de directeur van Stufco mondeling akkoord is gegaan met de gestelde huurprijsverlaging niet onderbouwd met concrete gegevens (bijvoorbeeld waar, wanneer, welke voorwaarden, eventuele bevestiging). Daarmee heeft [appellant] niet voldaan aan de op hem rustende stelplicht, terwijl ook een hierop voldoende toegespitst bewijsaanbod ontbreekt. Het hof komt hiermee tot dezelfde conclusie als de kantonrechter zodat grief 1 wordt verworpen.

6.12

Grief 2 betreft rechtsoverweging 3.3. van het vonnis van 14 oktober 2020 over de reconventionele vordering van [appellant] tot schadevergoeding vanwege lekkages in het pand. Deze rechtsoverweging luidt als volgt:

[appellant] stelt zich op het standpunt dat gedurende langere tijd sprake is van gebreken in en aan het gehuurde en dat hij dit meerdere malen telefonisch aan Stufco kenbaar heeft gemaakt. [appellant] heeft echter nagelaten om concrete data te vermelden waarop hij telefonisch contact heeft opgenomen met Stufco, dan wel met de beheerder van het pand. De enige concrete melding betreft een e-mail van [appellant] d.d. 16 januari 2020 die is gericht aan NMG Vastgoed BV, de beheerder van het pand, waarin [appellant] melding maakt van regenschade en verzoekt om iemand te sturen. Opmerkelijk is dat die melding is geschied een week nadat de onderhavige zaak door Stufco is aangebracht. [appellant] heeft niet weersproken dat een medewerker van NMG Vastgoed kort na de melding ter plaatse is geweest, dat die medewerker oude lekkageplekken had geconstateerd en dat is afgesproken dat [appellant] zou bellen als sprake was van nieuwe lekkages, maar dat [appellant] daarna geen contact meer met NMG heeft opgenomen. [appellant] heeft ten bewijze van de ontstane schade nog een verklaring overgelegd van [persoon A] , maar dat betreft een verklaring van een financieel adviseur, terwijl niet blijkt dat deze adviseur tevens heeft opgetreden als schade-expert. [appellant] heeft ook geen concreet bewijs aangeboden dat de door hem geleden schade is veroorzaakt door lekkages van het gehuurde. [appellant] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat de gebreken aan het gehuurde een (levens)gevaarlijke situatie veroorzaken en dat sprake is van ernstige gezondheidsrisico’s, maar ook daarvan heeft [appellant] geen bewijs aangedragen die dat standpunt ondersteunen, zodat dit verweer wordt verworpen. De door [appellant] gevorderde schade ten bedrage van € 4.000,- zal derhalve worden afgewezen.

Volgens [appellant] is dit juist maar niet volledig. Zowel door de door Stufco gezonden medewerker als door de door [appellant] ontvangen verzekeringsman is geconstateerd dat er in het gehuurde vochtplekken waren, waardoor is erkend dat er gebreken waren aan het pand. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft [appellant] bij de memorie van grieven een beschrijving van de vochtproblemen van [[Y]] Bouwbegeleiding overgelegd.

6.13

Stufco heeft de grief bestreden. Volgens haar heeft de beheerder adequaat gereageerd op klachten van [appellant] en is zij als verhuurder niet in gebreke gebleven om eventuele lekkages te verhelpen. Stufco betwist dat de lekkage die begin 2020 door [appellant] is gemeld heeft geleid tot schade en dat zij daarvoor zij aansprakelijk gehouden kan worden.

6.14

Het hof overweegt hierover het volgende. De productie die [appellant] bij memorie van grieven heeft overgelegd dateert volgens [appellant] van 9 november 2020. Dat is kennelijk de datum waarop [appellant] de beschrijving van [[Y]] Bouwbegeleiding naar zijn advocaat heeft doorgestuurd. Het relaas zelf is niet gedateerd en vermeldt niet wanneer het pand is bezocht, zodat niet duidelijk is van wanneer de beschrijving dateert. Ook blijkt er niet uit wat de vraagstelling is geweest en wat het verband is met de melding van lekkage begin 2020. Volgens [appellant] is het een aanvulling op het rapport van Dakdekkersbedrijf [[X]] van 15 augustus 2020 dat als productie 11 bij conclusie van dupliek is overgelegd. Laatstbedoeld rapport heeft het hof daar echter niet aangetroffen; productie 11 bij conclusie van dupliek behelst een aantal foto’s, kennelijk behorend bij genoemde verklaring van [persoon A] . Alles bij elkaar heeft Kalami met zijn toelichting op grief 2 geen nadere feitelijke onderbouwing verschaft voor zijn vordering tot schadevergoeding. Het gevorderde bedrag is gebaseerd op de verklaring van [persoon A] , maar de grondslag voor die vordering en het verband met eventuele aansprakelijkheid van Stufco voor de begrote schade en de berekening van het begrote bedrag zijn door [appellant] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep onvoldoende onderbouwd. Dat betekent dat dit onderdeel van de vorderingen van [appellant] niet voor toewijzing in aanmerking komt, zodat grief 2 wordt verworpen.

6.15

Grief 3 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door Stufco gevorderde huurachterstand ad € 13.637,62, berekend tot en met december 2019, aan Stufco kan worden toegewezen (r.o. 3.4). Ter onderbouwing van deze grief verwijst [appellant] alleen naar hetgeen hij bij de grieven 1 en 2 heeft aangevoerd, een andere of nadere onderbouwing voor zijn grief tegen dit oordeel van de kantonrechter verschaft [appellant] niet. Die twee grieven zijn verworpen, zodat grief 3 hetzelfde lot treft.

6.16

Grief 4 betreft blijkens de daarop gegeven toelichting de verwerping van het corona-verweer van [appellant] . De desbetreffende passage in het vonnis luidt als volgt:

Ten slotte stelt [appellant] dat hij als gevolg van de huidige corona-situatie minder omzet heeft kunnen generen, maar [appellant] verliest dan uit het oog dat de coronapandemie vanaf medio maart 2020 een aanvang heeft genomen, terwijl de thans gevorderde huurachterstand daarvoor is ontstaan. Het verweer dienaangaande dient derhalve te worden verworpen.

[appellant] voert hierbij aan dat het op zich juist is dat de coronapandemie ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg nog niet aan de orde was, maar dat dit onverlet laat dat de kantonrechter ook voor de daarop volgende periode met onder meer de gedwongen sluiting van de winkel de huur onverkort heeft toegewezen. Uit zijn aangifte Inkomstenbelasting over 2020 blijkt dat de onderneming zwaar negatief was aldus [appellant] . Hij verwacht dat het hof ten tijde van het wijzen van arrest de beschikking zal hebben over het oordeel van de Hoge Raad over deze kwestie.

6.17

Stufco heeft de grief bestreden. Volgens haar is niet voldaan aan vereisten voor een beroep op huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden. Aan toepassing van artikel 6:258 BW worden hoge eisen gesteld en met hetgeen [appellant] in deze procedure heeft gesteld, heeft hij niet aan de vereisten daarvoor voldaan. De huurachterstand is ontstaan voor het uitbreken van de pandemie, terwijl [appellant] de winkel in ieder geval tot 15 december 2020 (de sluiting op grond van overheidsmaateregelen) heeft kunnen exploiteren. [appellant] kampte al sinds 2013 met structureel slechte omzetcijfers, aldus Stufco. Ook heeft [appellant] niet vermeld of hij een beroep heeft gedaan of kunnen doen op steunmaatregelen van de overheid.

6.18

Het hof overweegt hierover het volgende. Het oordeel van de Hoge Raad waar [appellant] kennelijk op doelt is neergelegd in HR 24 december 2021, ECLI: NL:HR:2021:1974. Dit arrest dateert van na de wisseling van memories in hoger beroep, zodat partijen met de inhoud van dit arrest nog geen rekening hebben kunnen houden. Teneinde een verrassingsbeslissing te voorkomen zal het hof partijen in de gelegenheid stellen in te gaan op de consequenties van het arrest van de Hoge Raad voor het corona-verweer van [appellant] en de bestrijding daarvan door Stufco. In dit verband is onder meer te denken aan compensatiemaatregelen van de overheid als de Tegemoetkoming Vast Lasten (TVL). Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor akte (geen memorie) aan de zijde van [appellant] . Stufco zal hier bij antwoordakte op kunnen reageren. Deze aktewisseling is niet voor enig ander doel bestemd.

6.19

Grief 4 zal na de aktewisseling en mede aan de hand van het resultaat daarvan verder aan de orde komen. Dat geldt ook voor de resterende drie grieven. Het hof geeft partijen in overweging om te bezien of op grond van hetgeen tot dusver in dit hoger beroep is beslist en de omstandigheden die zich nadien hebben voorgedaan alsnog een regeling van het geschil mogelijk is. Het hof zal ieder verdere beslissing aanhouden.

7.De uitspraak

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 2 augustus 2022 voor akte aan de zijde van [appellant] met het hiervoor onder 6.18 vermelde doel, waarna antwoordakte;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, P.S. Kamminga en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 juli 2022.

griffier rolraadsheer