ECLI:NL:GHSHE:2022:1699

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.298.442

arrest van 31 mei 2022

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

2.[appellant 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna gezamenlijk in mannelijk enkelvoud aan te duiden als [appellant 1] c.s. ,

advocaat: mr. M. Woisch,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats] ),

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: R.T.L.J. Jongen.

1.Het procesverloop

1.1.

In het vonnis van 12 mei 2021, van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht (zaaknummer: C/03/279321) staat het procesverloop van de procedure bij de rechtbank.

1.2.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

de appeldagvaarding tevens memorie van grieven en vermeerdering van eis, met twee producties;
de memorie van antwoord met een productie.

1.3.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

2.De beoordeling

De achtergrond

2.1.

[geïntimeerde] heeft haar woning aan [appellant 1] c.s. verkocht. Op een vragenlijst bij de koopovereenkomst heeft [geïntimeerde] bij een vraag over de elektrische installatie vermeld: “stoffen bedrading vervangen”.

2.2.

Na de levering van de woning is gebleken dat er “stoffen bedrading” (dat wil zeggen elektriciteitsleidingen met een juten beschermlaag en een dunnere kern) in de woning aanwezig was. [geïntimeerde] heeft een elektricien ( [elektricien 1] ) opdracht gegeven de stoffen bedrading te vervangen, maar die heeft de werkzaamheden niet afgemaakt. Beide partijen hebben vervolgens offertes laten opstellen door verschillende bedrijven voor vervanging van de stoffen bedrading. De onderhandelingen tussen [appellant 1] c.s. en [geïntimeerde] over met name de hoogte van de kosten hebben niet tot een oplossing geleid.

Het geschil

2.3.

In eerste aanleg vorderde [appellant 1] c.s. (samengevat):

(primair) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten is, de partiële ontbinding van de overeenkomst en een veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 34.907,41 en € 8.162,00 te vermeerderen met rente;
(subsidiair) de partiële vernietiging van de overeenkomst en een veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 34.907,41 te vermeerderen met rente;

met veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.

2.4.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant 1] c.s. afgewezen en [appellant 1] c.s. veroordeeld in de proceskosten.

2.5.

In hoger beroep vordert [appellant 1] c.s. de vernietiging van het vonnis en:

(primair) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten is, de partiële ontbinding van de koopovereenkomst en een veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 34.907,41 en € 8.162,00 te vermeerderen met rente;
(subsidiair) de partiële vernietiging van de overeenkomst en een veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 34.907,41 te vermeerderen met rente;
(meer subsidiair) een verklaring voor recht dat [appellant 1] c.s. een omzettingsverklaring heeft uitgebracht ontbinding en een veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 34.907,41 te vermeerderen met rente;
(meest subsidiair) veroordeling van [geïntimeerde] om een aannemer opdracht te geven om de stoffen bedrading te vervangen, op straffe van een dwangsom;

met veroordeling van [geïntimeerde] om terug te betalen wat [appellant 1] c.s. op basis van het vonnis heeft betaald (vermeerderd met rente) en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten in beide instanties.

Dwaling

2.6.

[appellant 1] c.s. komt met zes grieven op tegen het vonnis van de rechtbank. Het hof ziet aanleiding om eerst het beroep van [appellant 1] c.s. op dwaling te behandelen.

2.7.

Artikel 6:228 BW lid 1 en sub a bepaalt:

“
Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:

a.
indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;

[…]”

2.8.

[geïntimeerde] heeft op de vragenlijst ingevuld:

2.9.

De koopovereenkomst bepaalt dat de ingevulde vragenlijst tot de koopovereenkomst behoort (artikel 21 van de koopovereenkomst). [geïntimeerde] zelf stelt in de procedure dat zij in de overtuiging verkeerde dat na een uitgebreide verbouwing de stoffen bedrading in de woning volledig was vervangen. Het hof is van oordeel dat [appellant 1] c.s. de verklaring zo mocht uitleggen als [geïntimeerde] die bedoeld had: dat alle stoffen bedrading was vervangen .

2.10.

Die mededeling op de vragenlijst is geen algemene aanprijzing van de woning, maar een concrete mededeling over de staat van de elektrische bedrading in de in 1935 gebouwde woning. De mededeling was onjuist: in grote delen van de woning bevond zich nog stoffen bedrading. Dat [geïntimeerde] zelf inderdaad dacht dat de stoffen bedrading vervangen was, sluit niet uit dat [appellant 1] c.s. toch een beroep op dwaling kan doen.

2.11.

[appellant 1] c.s. stelt dat hij – als hij had geweten dat er nog stoffen bedrading aanwezig was in de woning – de koop niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten. [geïntimeerde] betwist dat en voert aan dat haar niet kenbaar was dat de afwezigheid van stoffen bedrading relevant was voor [appellant 1] c.s. .

2.12.

Het hof verwerpt dit verweer van [geïntimeerde] . De vragenlijst dient om de kopers te informeren en dat moet [geïntimeerde] begrepen hebben. Op de algemene vraag of de elektrische installatie was vernieuwd, vulde [geïntimeerde] uit eigen beweging in dat de stoffen bedrading was vervangen. Kennelijk meende zij destijds dat die informatie van belang was voor de kopers. Als ontbindende voorwaarde is in de koopovereenkomst opgenomen (artikel 15 lid 1 onder c) dat de koper bevoegd was de overeenkomst te ontbinden als zou blijken dat de kosten van herstel van gebreken of achterstallig onderhoud meer dan € 10.000,00 zouden bedragen en dat is ook in de onderhandelingen in juli 2018 besproken. Uiterlijk toen heeft [geïntimeerde] moeten begrijpen dat de aanwezigheid van stoffen bedrading, die normaal gesproken vervangen moet worden, van belang was voor de voorwaarden waaronder de kopers de overeenkomst wilden sluiten. Daarna, tijdens de bouwkundige keuring heeft de verkoopmakelaar van [geïntimeerde] op een expliciete vraag van de bouwkundige naar de aanwezigheid van de stoffen bedrading de opmerking van [geïntimeerde] bij vraag 15 voorgelezen. Ook op dat moment moet dus duidelijk zijn geweest dat voor [appellant 1] c.s. de staat van de elektrische installatie van belang was. [geïntimeerde] was bij de bouwkundige keuring niet aanwezig, maar die herhaling van haar mededeling door haar makelaar en de wetenschap van haar makelaar over het belang van [appellant 1] c.s. , wordt aan [geïntimeerde] toegerekend.

2.13.

Op basis van de (herhaalde) mededeling van [geïntimeerde] mocht [appellant 1] c.s. verwachten dat alle stoffen bedrading uit de woning verwijderd was. Hoewel eenvoudig vast te stellen zou zijn geweest dat de mededeling onjuist was, rustte op dit punt – gelet op de expliciete mededelingen van [geïntimeerde] – geen onderzoeksplicht op [appellant 1] c.s.

2.14.

Het hof komt tot het oordeel dat [appellant 1] c.s. op dit punt heeft gedwaald over de eigenschappen van de woning en dat dat te wijten is aan de mededeling hierover van [geïntimeerde] , terwijl [geïntimeerde] niet mocht aannemen dat ook zonder haar mededeling de overeenkomst (op deze voorwaarden) zou zijn gesloten, omdat zij en haar makelaar wisten dat [appellant 1] c.s. de woning ging bewonen en slechts in beperkte mate wilde verbouwen of renoveren.

Gevolgen van de dwaling

2.15.

Anders dan bij de ontbinding (artikel 6:270 BW) is voor de vernietigbaarheid op grond van dwaling niet wettelijk geregeld dat een overeenkomst die vernietigbaar is, ook slechts gedeeltelijk vernietigd kan worden. De koopprijsvermindering die [appellant 1] c.s. vordert, is wel mogelijk op grond van artikel 6:230 BW. Duidelijk is dat [appellant 1] c.s. opheffing wenst van het nadeel dat hij door de dwaling leidt (koopprijsvermindering) en niet de hele koopovereenkomst wil vernietigen. [geïntimeerde] voert op dit punt ook geen verweer waaruit blijkt dat zij de vordering tot vernietiging anders heeft begrepen. Het hof zal daarom de vordering van [appellant 1] c.s. op de voet van artikel 6:230 BW beoordelen. Toepassing van artikel 6:230 BW betekent echter dat de overeenkomst wordt gewijzigd, maar niet (ook niet gedeeltelijk) wordt vernietigd. De vordering dat het hof de koopovereenkomst (partieel) vernietigt, is daarom niet toewijsbaar.

2.16.

Tussen partijen is in geschil in hoeverre de koopprijs verminderd moet worden. [appellant 1] c.s. stelt dat de herstelkosten € 34.907,91 bedragen, op basis van een offerte van CUB B.V. of € 34.109,52 op basis van een offerte van Eijkerbouw B.V. en [appellant 1] c.s. vordert dat de koopprijs met dat bedrag wordt verminderd. [geïntimeerde] voert aan dat zij [elektricien 2] heeft gevraagd om een offerte en dat dat bedrijf de noodzakelijke werkzaamheden voor een bedrag van € 12.816,25 (inclusief btw) zou kunnen verrichten. Zij heeft [appellant 1] c.s. aangeboden dat bedrag te betalen.

2.17.

Het hof zal de overeenkomst wijzigen door de koopprijs met een bedrag van € 12.816,25 te verminderen. Daarvoor is het volgende redengevend. Het hof acht voldoende aannemelijk dat een juiste voorstelling van zaken over de staat van de bedrading bij beide partijen tot een lagere koopprijs zou hebben geleid. Het uitvoeren van de werkzaamheden voordat [appellant 1] c.s. in de woning zou trekken, is doorgaans efficiënter dan uitvoering later. Het hof volgt daarom niet de offerte van CUB noch die van Eijkerbouw die beide zijn gebaseerd op het uitvoeren van de werkzaamheden in de woning waar [appellant 1] c.s. al woonde en die volledig ingericht was. Ook acht het hof niet aannemelijk dat [appellant 1] c.s. in de onderhandelingen over de koopprijs alle werkzaamheden die hij wilde uitvoeren (met name niet al het breekwerk en het herstel erna) door vermindering van de koopprijs voor rekening van [geïntimeerde] zou kunnen brengen. Het nadeel dat [appellant 1] c.s. door de dwaling leidt, is daarom lager dan de kosten waarvan hij betaling vordert. Uitgaande van de hypothetische overeenkomst die partijen hadden kunnen sluiten als [appellant 1] c.s. niet zou hebben gedwaald, komt het hof daarom op een koopprijsvermindering conform het aanbod van [geïntimeerde] en de offerte van [elektricien 2] .

2.18.

[appellant 1] c.s. vordert als vertragingsschade de wettelijke rente over het te betalen bedrag vanaf zeven dagen na dagtekening van dit arrest. Het hof zal die vordering toewijzen, in die zin dat [geïntimeerde] de gebruikelijke periode van veertien dagen zal krijgen om vrijwillig aan de veroordeling te voldoen.

Tekortkoming en gedeeltelijke ontbinding

2.19.

Het hof is van oordeel dat de primaire vordering van [appellant 1] c.s. niet tot toewijzing van een hoger bedrag kan leiden. [appellant 1] c.s. heeft daarom geen belang bij een inhoudelijke beoordeling van die vorderingen. [appellant 1] c.s. vordert primair schadevergoedingen van € 34.907,41 voor de verwijdering van de stoffen bedrading en van € 8.162,00 voor kosten van verblijf in een andere locatie tijdens de werkzaamheden, met een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst en een partiële ontbinding van de koopovereenkomst.

2.20.

Partijen hebben in de standaard NVM-koopovereenkomst een zogenaamde ouderdomsclausule opgenomen. Over de verplichtingen en aansprakelijkheid van de koper bepaalt de overeenkomst verder:

“
6. 1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt,[…].
Koper aanvaardt deze staat[…].

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woning/woonhuis

[…]
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand konten van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden niet de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”

2.21.

De stoffen bedrading bevond zich in de woning ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Artikel 6.1. van de koopovereenkomst brengt mee dat [geïntimeerde] in beginsel niet aansprakelijk is voor een gebrek dat toen al bestond. Dat is alleen anders – op grond van artikel 6.3. – voor gebreken die het normale gebruik wel belemmeren. In dat geval is [geïntimeerde] uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten en niet voor overige (aanvullende) schade, tenzij haar als verkoopster een verwijt treft. Bovendien geldt dat bij het vaststellen van de herstelkosten rekening moet worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

2.22.

Tussen partijen is in geschil of de aanwezigheid van de stoffen bedrading het normale gebruik als woonhuis belemmert. [appellant 1] c.s. stelt dat dit zo is, [geïntimeerde] betwist het en voert aan dat namens [appellant 1] c.s. op de zitting in eerste aanleg is erkend dat de aanwezigheid van stoffen bedrading het normale gebruik als woonhuis niet belemmert. Het hof zal dit punt in het midden laten. Als het gebrek het gewone gebruik niet belemmert, valt het – in beginsel – onder de exoneratie van artikel 6.1 in de koopovereenkomst. Maar ook als het hof er – veronderstellenderwijs – vanuit zou gaan dat het gebrek het normale gebruik wel belemmert, geldt dat de aansprakelijkheid is beperkt tot de herstelkosten met aftrek nieuw voor oud. Op de zitting in eerste aanleg heeft [appellant 1] c.s. betwist dat de beperking van de aansprakelijkheid van toepassing is, omdat [geïntimeerde] een verwijt kan worden gemaakt van de onjuiste mededeling. Het hof volgt [appellant 1] c.s. niet in die uitleg van de overeenkomst. Over en weer moeten partijen de overeenkomst zo begrijpen dat de aansprakelijkheid van de verkoper voor enige andere schade dan de herstelkosten is uitgesloten, tenzij de verkoper een verwijt kan worden gemaakt dat verder gaat dan de aansprakelijkheid voor het gebrek zelf. [appellant 1] c.s. baseert de gestelde aansprakelijkheid van [geïntimeerde] uitsluitend op de onjuiste mededeling (zonder die mededeling zou de woning ook met stoffen bedrading in beginsel aan de overeenkomst beantwoorden). Dat alleen maakt haar daarom nog niet aansprakelijk voor de andere schade dan de herstelkosten. Dat betekent dat [geïntimeerde] in ieder geval niet aansprakelijk is voor de kosten van vervangende woonruimte tijdens de verbouwing. Verder stelt [appellant 1] c.s. onvoldoende – tegenover de gemotiveerde betwisting over de beperkte noodzaak van breekwerkzaamheden (met name in de badkamer) en verlaging van het plafond – over de omvang van de herstelkosten waarvoor [geïntimeerde] aansprakelijk kan zijn om uit te gaan van de door [appellant 1] c.s. overgelegde offertes. Daarbij weegt mee dat in de offerte van CUB opgenomen is: “
Indien we de stoffen draden eruit krijgen en nieuwe draden getrokken krijgen zal een minderprijs volgen, maar wij gaan hier niet van uit.” Dat betekent dat de offerte waar [appellant 1] c.s. zich op beroept, de mogelijkheid openlaat dat in ieder geval een gedeelte van de bedrading zonder breekwerk (maar door het “trekken” van een nieuwe draad) vervangen kan worden. De offertes van CUB en Eijkerbouw gaan verder uit van het vervangen van alle vloertegels van de badkamer en aanzienlijke hoeveelheden stucwerk door de gehele woning, terwijl in de vordering van [appellant 1] c.s. geen rekening is gehouden met aftrek nieuw-voor-oud. Alles tezamen acht het hof onvoldoende aannemelijk dat de hoogte van de toewijsbare schadevergoeding – zelfs als het gebrek het gewone gebruik als woonhuis zou belemmeren – hoger zou kunnen zijn dan het bedrag van € 12.816,25, waarop [appellant 1] c.s. recht heeft als vermindering van de koopprijs. Het beroep van [geïntimeerde] op de beperking van haar aansprakelijkheid tot dat bedrag is ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, daarvoor ziet het hof onvoldoende aanknopingspunten.

2.23.

[appellant 1] c.s. vordert de wettelijke rente over de schadevergoeding vanaf zeven dagen na dagtekening van dit arrest. Nu [appellant 1] c.s. over verzuim niets stelt, is de gevorderde rente pas toewijsbaar na de gebruikelijke periode van veertien dagen om vrijwillig aan de veroordeling te voldoen, zodat daarin ook geen belang van [appellant 1] c.s. is gelegen.

Nakomingsvordering en omzettingsverklaring

2.24.

Meer subsidiair en meest subsidiair vordert [appellant 1] c.s. schadevergoeding althans veroordeling van [geïntimeerde] tot nakoming door een aannemer opdracht te geven de stoffen bedrading te vervangen. Aangezien de subsidiaire vordering niet volledig is toegewezen, komt het hof toe aan behandeling van deze vorderingen.

2.25.

Voor zover de vorderingen tot schadevergoeding en nakoming zijn gebaseerd op de oorspronkelijke koopovereenkomst zijn die vorderingen niet toewijsbaar, omdat het hof de gevolgen van de koopovereenkomst heeft gewijzigd, zoals [appellant 1] c.s. subsidiair vordert. Over de hoogte van de schadevergoeding geldt bovendien wat het hof daarover in overweging 2.22 overwoog.

2.26.

Partijen zijn na de ontdekking van de stoffen bedrading in overleg getreden. [geïntimeerde] heeft [elektricien 1] opdracht gegeven de stoffen bedrading te verwijderen. [elektricien 1] is begonnen met de werkzaamheden, maar heeft die niet afgemaakt. De onderhandelingen tussen partijen daarna hebben niet tot overeenstemming geleid. Het hof volgt [appellant 1] c.s. niet in zijn stelling dat een toezegging of aanbod van [geïntimeerde] aanvaard zou zijn: uit de opstelling van partijen voor en tijdens de procedure, blijkt duidelijk dat partijen het nooit eens zijn geworden op het essentiële punt, namelijk over de omvang van de werkzaamheden of de hoogte van de schadevergoeding. Dat [geïntimeerde] toezeggingen zou hebben gedaan die verder gingen dan het door haar aangeboden herstel door [elektricien 1] of het bedrag uit de offerte van [elektricien 2] onderbouwt [appellant 1] c.s. niet voldoende. Omdat de koopovereenkomst tussen partijen ingevolge overweging 2.17 hiervoor is gewijzigd, kan [appellant 1] c.s. geen nakoming meer vorderen van een toezegging tot nakomen van de ongewijzigde koopovereenkomst. Onvoldoende onderbouwd is dat een eventuele schadevergoeding hoger kan zijn dan het bedrag waar [appellant 1] c.s. recht op heeft op grond van de wijziging van de overeenkomst.

Bewijsaanbod

2.27.

[appellant 1] c.s. biedt bewijs aan van een aantal concrete stellingen, maar ook als die punten bewezen zouden worden, leidt dat niet tot een andere beslissing. Verder is het bewijsaanbod van [appellant 1] c.s. niet concreet en specifiek genoeg. Aan bewijslevering komt het hof daarom niet toe.

Buitengerechtelijke kosten en proceskosten

2.28.

[appellant 1] c.s. vordert een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten. Omdat [appellant 1] c.s. niet stelt dat [geïntimeerde] in verzuim is geraakt met betaling van de hoofdsom zijn die buitengerechtelijke incassokosten niet toewijsbaar.

2.29.

Over de proceskosten overweegt het hof als volgt. [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot (terug)betaling van € 12.815,25 aan [appellant 1] c.s. en dat betekent dat de vordering van [appellant 1] c.s. grotendeels wordt afgewezen. [geïntimeerde] heeft ook uitdrukkelijk en voorafgaand aan het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg aangeboden dit bedrag aan [appellant 1] c.s. te betalen. Het hof ziet in deze omstandigheden aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in hoger beroep en in eerste aanleg.

2.30.

In eerste aanleg is de vordering van [appellant 1] c.s. geheel afgewezen, met veroordeling van [appellant 1] c.s. in de proceskosten. De andersluidende beslissing van het hof in hoger beroep betekent dat de vordering van [appellant 1] c.s. om [geïntimeerde] te veroordelen terug te betalen wat zij op basis van het vonnis van de rechtbank heeft ontvangen, toewijsbaar is.

4.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Limburg (zittingsplaats Maastricht) van 12 mei 2021 en doet opnieuw recht;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van € 12.816,25 aan [appellant 1] c.s. , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na vandaag;

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van beide instanties draagt;

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellant 1] c.s. van het bedrag dat [appellant 1] c.s. op basis van de proceskostenveroordeling van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellant 1] c.s. tot de dag van de terugbetaling door [geïntimeerde] ;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.J.H.G. Bronzwaer, O.G.H. Milar en J.G.A. Struycken en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 mei 2022.

griffier rolraadsheer