ECLI:NL:GHSHE:2022:1698

• Datum uitspraak: 31 mei 2022
• Publicatiedatum: 31 mei 2022
• Zaaknummer: 200.293.254_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.S. Frakes; G. Creutzberg; B.A. Meulenbroek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Dwaling bij toewijzing van sociale huurwoning na onbevoegde verlenging van de inschrijfduur

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van appellanten tegen Stichting WonenBreburg, die hen een sociale huurwoning had toegewezen. De appellanten, die zich op 11 februari 2018 hadden ingeschreven bij het woonruimtebemiddelingssysteem 'Klik voor Wonen', kregen medio juli 2018 een woning toegewezen. Echter, in januari 2019 ontdekte WonenBreburg dat de inschrijfdatum van de appellanten onterecht was aangepast door een medewerker van een woningcorporatie, waardoor hun inschrijfduur met veertien jaar was verlengd. WonenBreburg stelde dat de appellanten op basis van de juiste inschrijfduur niet in aanmerking zouden zijn gekomen voor de woning en vorderde vernietiging van de huurovereenkomst op basis van dwaling.

In eerste aanleg oordeelde de kantonrechter dat de huurovereenkomst wegens dwaling moest worden vernietigd. De appellanten voerden in hoger beroep aan dat de woning bij loting was aangeboden en dat de inschrijfduur daarom niet relevant was. Het hof oordeelde dat de kantonrechter terecht had geoordeeld dat de huurovereenkomst vernietigd moest worden, omdat de appellanten de onbevoegde verlenging van hun inschrijfduur niet hadden gemeld. Het hof verwees de zaak terug naar de rol voor verdere aktewisseling, waarbij de appellanten de gelegenheid kregen om tegenbewijs te leveren.

De uitspraak van het hof bevestigt de noodzaak voor transparantie in het inschrijfproces voor sociale huurwoningen en benadrukt de gevolgen van dwaling in huurovereenkomsten. Het hof hield verdere beslissingen aan, terwijl de partijen de gelegenheid kregen om hun standpunten verder toe te lichten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.293.254/01

arrest van 31 mei 2022

in de zaak van

1. [appellant] ,

2. [appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

verder: [appellanten] ,

advocaat: mr. P.F.M. Gulickx te Breda,

tegen:

Stichting WonenBreburg ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

verder: WonenBreburg,

advocaat: mr. D.A. Janssen te Tilburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 12 maart 2021 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen vonnis van 24 februari 2021 tussen [appellanten] gedaagden en WonenBreburg als eiseres.

1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 8075610 CV EXPL 19-4558)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 11 december 2019.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 12 maart 2021;

- de memorie van grieven van [appellanten] van 22 juni 2021;

- de memorie van antwoord van WonenBreburg van 31 augustus 2021 met producties.

Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

De feiten

3.1

De vaststelling van de feiten in het vonnis waarvan beroep (r.o. 3.1) is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Deze vaststelling luidt als volgt:

WonenBreburg is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en is als zodanig verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen.

Voor het aanbieden en toewijzen van haar sociale huurwoningen bedient WonenBreburg zich van het woonruimtebemiddelingssysteem ‘Klik voor Wonen’, dat een samenwerkingsverband betreft tussen verschillende woningcorporaties in de regio.

Voor het kunnen reageren op aangeboden sociale huurwoningen is een inschrijving bij ‘Klik voor Wonen’ nodig.

[appellanten] heeft zich op 11 februari 2018 bij Klik voor Wonen ingeschreven.

Medio juli 2018 heeft [appellanten] via Klik voor Wonen zijn interesse kenbaar gemaakt voor de sociale huurwoning van WonenBreburg aan de [adres] te [plaats 1].

WonenBreburg heeft de woning aan [appellanten] toegewezen.

Met ingang van 25 juli 2018 is er een huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen met betrekking tot de voornoemde woning. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 644,74 per maand.

In januari 2019 is na intern onderzoek gebleken dat de inschrijfdatum van een aantal woningzoekenden in Klik voor Wonen is aangepast door een (inmiddels voormalig) medewerker van één van de woningcorporaties die zijn aangesloten bij Klik voor Wonen.

Op 5 april 2018 is in Klik voor Wonen de datum van inschrijving van [appellanten] gewijzigd van 11 februari 2018 naar 11 februari 2004.

Bij brief van 14 mei 2019 heeft WonenBreburg [appellanten] geschreven aanwijzingen te hebben dat de door hem gehuurde woning is toegewezen op basis van een onjuiste inschrijfduur en dit nader zal worden onderzocht.

Bij brief van 7 juni 2019 heeft WonenBreburg [appellanten] geschreven dat de in Klik voor Woning vermelde inschrijfduur van [appellanten] niet correct is geweest omdat deze ten onrechte met veertien jaar is verlengd en is [appellanten] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen.

[appellanten] is hiertoe niet bereid gebleken.

De procedure in eerste aanleg

3.2

Bij dagvaarding van 24 september 2019 heeft WonenBreburg de onderhavige procedure tegen [appellanten] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt WonenBreburg dat [appellanten] op basis van zijn inschrijftijd sinds 11 februari 2018 niet voor de verhuurde woning in aanmerking zou zijn gekomen. Wanneer zij op de hoogte was geweest van de juiste inschrijfduur van [appellanten] bij Klik voor Wonen zou zij de huurovereenkomst voor deze woning niet met hem zijn aangegaan, aldus WonenBreburg. Andere gegadigden stonden langer bij Klik voor Wonen ingeschreven dan [appellanten] De huurovereenkomst is volgens WonenBreburg aangegaan op grond van de ten onrechte aangepaste inschrijftijd, te weten 11 februari 2004 in plaats van 11 februari 2018 en had [appellanten] toen dit was uitgekomen moeten meewerken aan het beëindigen ervan. Volgens WonenBreburg is hierdoor primair sprake van dwaling/bedrog/misbruik van omstandigheden en subsidiair van wanprestatie. Op grond hiervan vorderde WonenBreburg in eerste aanleg, samengevat:

primair vernietiging van de huurovereenkomst, subsidiair de ontbinding ervan;

veroordeling van [appellanten] tot ontruiming van het gehuurde;

veroordeling van [appellanten] tot betaling van schadevergoeding gelijk aan de huur vanaf het aangaan van de huurovereenkomst;

veroordeling van [appellanten] tot betaling van de nog te vervallen huur van € 644,74 per maand tot aan de vernietiging/ontbinding van de huurovereenkomst;

veroordeling van [appellanten] tot betaling van schadevergoeding gelijk aan de huur vanaf de vernietiging/ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming;

veroordeling van [appellanten] in de proceskosten met nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.3

[appellanten] heeft de vorderingen van WonenBreburg bestreden. Volgens hem is de woning bij loting aangeboden, zodat de inschrijfduur niet relevant is. Het was hem niet bekend dat de inschrijfdatum in Klik voor Wonen door een medewerker van Thuisvester met 14 jaar was vervroegd. Dit is een kwestie van WonenBreburg als verhuurder en niet van hem als huurder, aldus [appellanten] Van dwaling/bedrog/misbruik van omstandigheden en/of wanprestatie van zijn kant is volgens [appellanten] geen sprake. Ontruiming van de woning zou volgens [appellanten] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

3.4

Bij tussenvonnis van 11 december 2019 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald, die op 30 november 2020 heeft plaatsgevonden.

Bij eindvonnis van 24 februari 2021 heeft de kantonrechter het beroep van WonenBreburg op dwaling gehonoreerd, het beroep van [appellanten] op redelijkheid en billijkheid verworpen en de vorderingen van WonenBreburg als volgt toegewezen:

• vernietigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats 1] wegens dwaling;
• veroordeelt [appellanten] om deze woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en goederen welke zich op of in de woning, voor zover deze niet het eigendom zijn van WonenBreburg, mochten bevinden te ontruimen en de woning in goede staat en met overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WonenBreburg te stellen;
• veroordeelt [appellanten] tot betaling van een vergoeding ter hoogte van de maandelijks verschuldigde huur vanaf de dag dat [appellanten] het gehuurde heeft gehuurd tot aan de dag dat WonenBreburg weer de gehele beschikking over het gehuurde heeft verkregen, met dien verstande dat de reeds door [appellanten] betaalde huur daarmee kan worden verrekend,

met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten met nakosten en de wettelijke rente en met afwijzing van het meer of anders gevorderde, waaronder de uitvoerbaar bij voorraad verklaring.

De omvang van het hoger beroep

3.5

[appellanten] hebben tegen het eindvonnis van 24 februari 2021 vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van dit vonnis en tot het alsnog afwijzen van de vorderingen van WonenBreburg met veroordeling van WonenBreburg in de kosten van beide instanties.

3.6

WonenBreburg heeft de grieven van [appellanten] bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het eindvonnis van 24 februari 2021, uitvoerbaar bij voorraad, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

3.7

Tegen de gedeeltelijke afwijzing van haar vorderingen heeft WonenBreburg niet (incidenteel) geappelleerd zodat in dit hoger beroep haar vorderingen aan de orde zijn voor zover deze door de kantonrechter zijn toegewezen. Het eindvonnis van 24 februari 2021 is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Tegen die beslissing is WonenBreburg niet opgekomen; zij verzoekt het te wijzen arrest wel uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

De grieven

3.8

De eerste grief is gericht tegen de conclusie van de kantonrechter dat de huurovereenkomst wegens dwaling vernietigd dient te worden. Grief 2 betreft het oordeel van de kantonrechter dat de beëindiging van de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. De grieven 3, 4 en 5 betreffen de veroordeling van [appellanten] tot respectievelijk de ontruiming van het gehuurde, de betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding en de betaling van de proceskosten.

3.9

Met betrekking tot de eerste grief stelt het hof vast dat de kantonrechter is uitgegaan van de toepasselijkheid van artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b BW. WonenBreburg heeft zich in haar dagvaarding in eerste aanleg beroepen op artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub a dan wel b of c (wederzijdse dwaling) BW. Volgens [appellanten] is artikel 6:228 lid 1 BW in het geheel niet van toepassing. Deze bepaling luidt als volgt:

Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:

indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;

indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;

indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

Voor een beroep op de gronden a en c heeft WonenBreburg naar het oordeel van het hof onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld zodat het uitgangspunt van de kantonrechter dat het in deze zaak gaat om grond b ook in hoger beroep gevolgd dient te worden.

3.1

Voor een beroep op deze dwalingsgrond dient allereerst vastgesteld te worden of de woning op basis van inschrijfduur en niet op basis van loting is aangeboden en of [appellanten] de onbevoegde verlenging van hun inschrijfduur tegenover WonenBreburg hebben verzwegen waardoor zij de woning toegewezen hebben gekregen. De toelichting van [appellanten] op hun eerste grief is toegespitst op hun verweer dat de woning niet is aangeboden en toegewezen op basis van inschrijfduur, zoals WonenBreburg stelt, maar op basis van loting waardoor de inschrijfduur niet relevant is en van dwaling op grond van verzwijging van de juiste inschrijfduur geen sprake is.

3.11

WonenBreburg heeft haar standpunt dat de woning is aangeboden en toegewezen op basis van inschrijfduur met name onderbouwd met gegevens uit haar administratie en met een brief van 30 september 2020 van de coördinator van Klik voor Wonen waarin de werkwijze van Klik voor Wonen bij het aanbieden van woningen nader wordt toegelicht en een e-mail van 10 november 2020 van de coördinator van Klik voor Wonen waarin zij ‘voor 100% garandeert dat de woning op basis van inschrijftijd is verhuurd’. Aanbieding en toewijzing zijn in het systeem met elkaar verbonden, maar zoals bij de mondelinge behandeling in eerste aanleg van de kant van [appellanten] is aangevoerd, ontbreekt een schermafdruk waaruit blijkt dat de woning op basis van inschrijfduur is
aangeboden . Naar het oordeel van het hof heeft WonenBreburg, op wie de stelplicht en bewijslast van de dwaling rust, voorshands bewezen dat de woning op basis van inschrijfduur is aangeboden en toegewezen, behoudens tegenbewijs van de kant van [appellanten] Het hof zal [appellanten] in de gelegenheid stellen bij akte te laten weten of zij van die mogelijkheid gebruik willen maken.

3.12

WonenBreburg heeft bij haar memorie van antwoord producties overgelegd waaruit volgens haar blijkt dat [appellanten] geen belang meer heeft bij de woning. [appellanten] heeft hier nog niet op kunnen reageren. De hiervoor bedoelde akte biedt daarvoor de gelegenheid.

3.13

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor akte aan de zijde van [appellanten] met het hiervoor onder 3.11 en 3.12 vermelde doel. WonenBreburg zal hier bij antwoordakte op kunnen reageren. Deze aktewisseling is niet voor enig ander doel bestemd.

3.14

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.

4. De uitspraak

Het hof:

Verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 28 juni 2022 voor akte aan de zijde van [appellanten] als bedoeld in rechtsoverweging 3.13, waarna antwoordakte;

Houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, G. Creutzberg en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 mei 2022.

griffier rolraadsheer