ECLI:NL:GHSHE:2022:1651

• Datum uitspraak: 24 mei 2022
• Publicatiedatum: 24 mei 2022
• Zaaknummer: 200.288.459_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.S. Frakes; P.S. Kamminga; B.A. Meulenbroek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake gebreken aan bedrijfsruimte en huurprijsvermindering

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van appellanten tegen een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Limburg, waarin vorderingen van de geïntimeerde, [geïntimeerde], zijn toegewezen. De appellanten, die een bedrijfsruimte huren, betwisten de gebreken die door de geïntimeerde zijn gesteld en de aansprakelijkheid voor de schade die daaruit voortvloeit. De procedure is gestart na een incident en een tussenarrest van het hof. De appellanten voeren aan dat er geen gebreken zijn aan het dak en de riolering van de gehuurde bedrijfsruimte, en dat de deskundigen die door de geïntimeerde zijn ingeschakeld niet onafhankelijk zijn. De geïntimeerde stelt echter dat de gebreken aan het dak al bestonden voor het aangaan van de huurovereenkomst en dat de appellanten aansprakelijk zijn voor de schade die daaruit voortvloeit. Het hof heeft de argumenten van beide partijen gehoord en geconcludeerd dat de gebreken aan het dak ernstig zijn en dat de appellanten niet adequaat hebben gereageerd op de meldingen van de geïntimeerde. Het hof heeft de eerste grief van de appellanten verworpen en de tweede grief, die betrekking heeft op de proceskosten, eveneens verworpen. Het vonnis van de kantonrechter is bekrachtigd, en de appellanten zijn veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.288.459/01

arrest van 24 mei 2022

in de zaak van

1. [appellant 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellant 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

3.
[appellant 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellanten in de hoofdzaak,

verder: [appellanten] ,

advocaat: mr. L. Isenborghs te Heerlen,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in de hoofdzaak,

verder: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. B.H.A. Augustin te Maastricht,

als vervolg op het arrest in het incident van 13 april 2021 en het tussenarrest van 1 februari 2022 van dit hof in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, tussen partijen onder zaaknummer/rolnummer 8647551 \ CV EXPL 20-3397 gewezen vonnis van 4 november 2020.

8. Het verdere verloop van het geding

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 1 februari 2022;
• de akte van [appellanten] van 1 maart 2022 met producties;
• de antwoordakte van [geïntimeerde] van 29 maart 2022 met producties.

Partijen hebben arrest gevraagd.

9. De verdere beoordeling

De grieven

9.1

Bij gebreke van een conclusie van antwoord van [appellanten] heeft de kantonrechter bij vonnis van 1 februari 2020 de vorderingen van [geïntimeerde] (in de hoofdzaak) als onbetwist toegewezen. Hiertegen is de eerste grief van [appellanten] gericht; hun tweede grief betreft de proceskostenveroordeling.

9.2

[appellanten] hebben in hun appeldagvaarding, samengevat, het volgende tegen de vorderingen van [geïntimeerde] aangevoerd. Volgens [appellanten] was het dak niet gebrekkig en zijn de deskundigen die [geïntimeerde] heeft ingeschakeld niet onafhankelijk en onpartijdig. Dit betrof [onderneming] Technical Support (verder: [onderneming] ) en [dakdekker] van RBT Dienstverlening (verder: RBT). [appellanten] hebben zelf dakdekkersbedrijf Repon Dakbedekkingen (verder: Repon) en Cequ Dakbedekkingen vof (verder: Cequ) ingeschakeld. Repon heeft op 25 maart 2020 een gering vochtprobleem verholpen, waarmee de vermeende gebreken aan het dak waren verholpen, aldus [appellanten] Een melding van [geïntimeerde] over een lekkage op 13 juni 2020 is door Cequ verholpen, omdat [geïntimeerde] Repon niet toeliet. Aan het riool waren geen gebreken die voor rekening van [appellanten] zouden komen. Eventuele gebreken zijn door [geïntimeerde] zelf veroorzaakt bij de verbouwing van het gehuurde, waarvoor hij overigens geen toestemming had. Dat [geïntimeerde] schade heeft geleden doordat hij de exploitatie van zijn onderneming in het gehuurde heeft moeten uitstellen vanwege gebreken daaraan is door [geïntimeerde] niet aannemelijk gemaakt. Afgezien daarvan brengen de toepasselijke algemene bepalingen mee dat [appellanten] niet aansprakelijk zijn voor schade als gevolg van gebreken. Alles bij elkaar stellen [appellanten] zich op het standpunt dat geen sprake is van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW, althans dat zij daarvoor niet aansprakelijk gehouden kunnen worden, zodat in eerste aanleg de vorderingen van [geïntimeerde] ten onrechte zijn toegewezen.

9.3

[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord het verweer van [appellanten] bestreden.

Nadere inlichtingen

9.4

Bij tussenarrest van 1 februari 2022 heeft het hof partijen in de gelegenheid gesteld in te gaan op de separate procedure die [appellanten] inmiddels tegen [geïntimeerde] aanhangig hadden gemaakt en kort te vermelden of er zich met betrekking tot de staat van het dak en de riolering ontwikkelingen hebben voorgedaan die van belang zijn voor de beoordeling van het geschil.

9.5

Naar aanleiding hiervan hebben [appellanten] laten weten dat zij in de separate procedure aanspraak hebben gemaakt op boetes vanwege overtreding van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] en op vergoeding van schade. De vorderingen van [appellanten] zijn bij vonnis van 6 oktober 2021 afgewezen (zaaknummer 8995507 CV EXPL 21-548). Tegen dit vonnis hebben zij geen hoger beroep ingesteld. Over de staat van het dak en de riolering hebben [appellanten] vermeld dat zij op 30 maart en 15 november 2021 naar aanleiding van meldingen van [geïntimeerde] herstelwerkzaamheden aan het dak hebben laten uitvoeren. Deze betroffen het bedrijfsgedeelte van het gehuurde en niet het woongedeelte. Daarnaast hebben [appellanten] vermeld dat [geïntimeerde] de onderneming die hij in het gehuurde exploiteerde, een Snackpoint vestiging, op 6 januari 2022 aan een derde heeft verkocht en dat in de koopovereenkomst geen melding is gemaakt van gebreken aan het gehuurde die een belemmering voor de exploitatie vormen. Volgens [appellanten] blijkt hieruit dat er geen gebreken zijn. [geïntimeerde] heeft ook laten weten dat de nieuwe huurders de volledige huur zullen gaan betalen. Aan de indeplaatsstelling van de nieuwe huurders hebben [appellanten] vanwege het geschil met [geïntimeerde] hun medewerking geweigerd. Over de riolering hebben [appellanten] verder niets gemeld.

9.6

[geïntimeerde] heeft in zijn antwoordakte laten weten dat op grond van het vonnis van

6 oktober 2021 vaststaat dat de gebreken aan het dak aanwezig waren, dat de gebreken voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst aanwezig waren en dat de deskundigheid van de door [geïntimeerde] ingeschakelde deskundigen niet langer tussen partijen ter discussie staat. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ongesteld, zodat de feiten en rechtsgevolgen die hieruit voortvloeien partijen binden (artikel 236 lid 1 Rv). Dit betekent volgens [geïntimeerde] dat vaststaat dat sprake was van gebreken in de zin van artikel 7:204 BW en dat deze voor rekening en risico van [appellanten] komen. Ook na de door [appellanten] vermelde herstelwerkzaamheden is er weer een lekkage geweest. De kopers van de onderneming van [geïntimeerde] hebben tegenover hem te kennen gegeven de gebreken geen probleem te vinden omdat zij deze zelf zouden oplossen en er tegenover de verhuurder geen beroep op te zullen doen. Op 22 maart 2022 hebben de advocaten van partijen over en weer bevestigd dat overeenstemming is bereikt over de indeplaatsstelling en over de verdere voorwaarden voor een huurovereenkomst tussen [appellanten] en de kopers met ingang van 1 april 2022, aldus [geïntimeerde] . Over de riolering heeft [geïntimeerde] verder niets gemeld.

Consequenties voor de gestelde gebreken

9.7

In de separate procedure is de toestand van het dak van het gehuurde aan de orde geweest en daarbij zijn door partijen dezelfde argumenten aangevoerd en dezelfde bescheiden overgelegd als in de onderhavige procedure. Over deze kwestie is in het vonnis van 6 oktober 2021 onder meer geoordeeld dat uit de overgelegde rapportages/offertes kan worden opgemaakt dat de lekkages het gevolg zijn van slijtage en ouderdom van het dak en niet van de verbouwingswerkzaamheden, dat de gebreken aan het dak reeds voor het aangaan van de huurovereenkomst bestonden en dat [geïntimeerde] daarvoor dus niet aansprakelijk is. Nu tegen het vonnis van 6 oktober 2021 geen hoger beroep is ingesteld, geldt dit oordeel ook voor de onderhavige procedure. Het gaat hierbij met name om de bevindingen die in het tussenarrest van 1 februari 2022 bij de feiten onder b) en d) zijn vermeld ( [onderneming] en RBT). Het gevolg hiervan is dat in deze procedure ervan uitgegaan dient te worden dat het dak van het gehuurde zodanig ernstige gebreken vertoonde dat de sloop en vervanging ervan werd geadviseerd, dat de gebreken aan het dak niet doeltreffend zijn verholpen en dat deze gebreken voor rekening van [appellanten] komen.

9.8

In de separate procedure is de kwestie van de riolering kennelijk niet aan de orde geweest. [geïntimeerde] heeft zijn stelling dat sprake is van gebreken aan de riolering onderbouwd met een rapportage van 13 maart 2020 van Themu Riooltechniek en Ontstoppingsdienst BV (verder: Themu) waarin melding wordt gemaakt van een verstopping die is verholpen en een leiding die is verzakt en verzand waardoor de doorstroming niet goed is en waarvoor verdere werkzaamheden nodig zouden zijn. Volgens [appellanten] heeft [geïntimeerde] hiermee niet aangetoond dat de riolering gebrekkig is; zij merken hierbij op dat zij niet aanwezig zijn geweest bij de inspectie door Themu. In zijn memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] het verweer van [appellanten] bestreden en aangevoerd dat het gaat om een onder het bedrijfspand gelegen riolering van slechts enkele meters lang, waarvan de doorstroming vanwege een verzakking niet goed is en die nog steeds voor ernstige problemen zorgt. Tot nieuwe inzichten over de riolering heeft de aktewisseling niet geleid. Op basis van hetgeen partijen in de loop van de procedure naar voren hebben gebracht concludeert het hof dat het gehuurde op dit punt gebreken in de zin van artikel 7:204 BW vertoonde nu [geïntimeerde] zijn stellingen daarover voldoende heeft onderbouwd terwijl [appellanten] hun betwisting daarvan onvoldoende hebben gemotiveerd (bijvoorbeeld met een eigen rapportage over de toestand van de riolering).

Algemene bepalingen

9.8

[appellanten] hebben zich bij hun verweer tegen de vorderingen van [geïntimeerde] beroepen op de toepasselijke algemene bepalingen die op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Niet alle bepalingen die [appellanten] aanhalen zijn voor deze procedure relevant. Voor zover deze betrekking hebben op gedragingen van [geïntimeerde] waar [appellanten] bezwaar tegen hebben, behoeven de bepalingen geen bespreking nu in deze procedure alleen de vorderingen zoals door [geïntimeerde] ingesteld en het verweer van [appellanten] daartegen aan de orde zijn.

9.9

Volgens [appellanten] staat artikel 11.3 van de algemene bepalingen aan toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] in de weg. Deze bepaling luidt als volgt:

11.3

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.

Volgens [geïntimeerde] is deze bepaling niet aan de orde op grond van de daarop volgende bepaling 11.4, die als volgt luidt:

11.4

Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

• indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder;
• indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en met huurder daaromtrent geen nadere afspraken heeft gemaakt;
• indien het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het gebruik als bedoeld in artikel 1.1 van de huurovereenkomst door aan verhuurder toe te rekenen omstandigheden.
• indien verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen en huurder daarvan middels zijn onderzoeksplicht in artikel 2.3 van de algemene bepalingen niet op de hoogte had kunnen of behoren te zijn dan wel dienaangaande geen onderzoek hoefde te doen.
• indien verhuurder de door huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 10.1 van de algemene bepalingen om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.

[geïntimeerde] heeft in zijn memorie van antwoord uiteengezet dat en waarom in dit geval deze beperkingen van de toepassing van artikel 11.3 van de algemene bepalingen ertoe leiden dat [appellanten] daar niet met succes een beroep op kunnen doen. Samengevat komt dat erop neer dat [appellanten] op de hoogte waren van de toestand van het gehuurde en ondanks de ernstige gebreken aan het dak en de riolering hebben volstaan met lapmiddelen waar serieus herstel was geboden. [geïntimeerde] heeft dit standpunt naar het oordeel van het hof voldoende feitelijk onderbouwd; daartegenover dient de betwisting door [appellanten] als onvoldoende gemotiveerd te worden aangemerkt.

Huurprijsvermindering

9.1

De ernst van de gebreken en de consequenties daarvan voor de bedrijfsvoering van [geïntimeerde] rechtvaardigen naar het oordeel van het hof een huurprijsvermindering van 50% nu een dergelijke huurprijsvermindering in overeenstemming is te achten met de beperking van het huurgenot als gevolg van de inmiddels vastgestelde gebreken aan het gehuurde.

Conclusie

9.11

Het voorgaande brengt het hof tot de conclusie dat de eerste grief van [appellanten] verworpen dient te worden. In het voetspoor daarvan wordt ook de tweede grief, over de proceskostenveroordeling, verworpen. Dit brengt mee dat het vonnis van 4 november 2020 zal worden bekrachtigd, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep.

10. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van 4 november 2020, waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 338,- aan griffierecht en op € 1.671,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, P.S. Kamminga en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 mei 2022.

griffier rolraadsheer