Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.286.743/01
arrest van 5 april 2022
in de zaak van
Stichting Sint Trudo,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
verder: Trudo,
advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
verder: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 2 december 2020 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen vonnis van 26 november 2020 tussen Trudo als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 8324752/rolnummer 20/788)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 2 december 2020;
- de memorie van grieven van Trudo van 23 februari 2021;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 11 mei 2021 met een productie.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
De feiten
3.1
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
Bij huurovereenkomst van 22 november 1996 heeft Trudo de woning met tuin en schuur aan de [adres] te [plaats] (verder: de woning) aan [geïntimeerde] verhuurd.
Op 16 oktober 2018 heeft de politie in de tuin van de woning vier grote hennepplanten (bomen) en in de schuur 4.555 gram gedroogde hennep aangetroffen.
In verband hiermee heeft Trudo [geïntimeerde] op 11 februari 2019 gesommeerd tot vrijwillige huurbeëindiging. [geïntimeerde] heeft daar geen gevolg aan gegeven.
Bij kortgedingvonnis van 9 april 2019 is een vordering van Trudo tot ontruiming van de woning toegewezen. Op 6 mei 2019 heeft [geïntimeerde] de woning vrijwillig ontruimd. De woning is daarna door Trudo aan een derde verkocht en geleverd.
Bij brief van 9 januari 2020 heeft Trudo de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 BW buitengerechtelijk ontbonden.
In verband met de aangetroffen hennep is [geïntimeerde] strafrechtelijk vervolgd. Bij arrest van de meervoudige kamer voor strafzaken van dit hof van 7 februari 2020 is het Openbaar Ministerie niet-ontvankelijk verklaard, op de grond dat niet uitgesloten is dat de hennep afkomstig is van de vier hennepbomen, die binnen het gedoogbeleid vallen.
De procedure in eerste aanleg
3.2
Bij dagvaarding van 7 februari 2020 heeft [geïntimeerde] de onderhavige procedure tegen Trudo aanhangig gemaakt. Hierin stelt [geïntimeerde] dat de huurovereenkomst is blijven bestaan, aangezien hij in de tuin van gehuurde slechts vier hennepplanten had en in de schuur de opbrengst van een oogst van die planten. Dit valt binnen de grenzen van het gedoogbeleid dat uitgaat van maximaal vijf planten. De hennep was uitsluitend bestemd voor eigen gebruik en niet voor handelsdoeleinden. Van overlast of criminele activiteiten is geen sprake geweest. Voor de buitengerechtelijke ontbinding door Trudo bij brief van 9 januari 2020 bestond geen grond of rechtvaardiging. Op grond hiervan vorderde [geïntimeerde] in eerste aanleg in conventie, samengevat, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de woning ten onrechte buitengerechtelijk is ontbonden en/of dat de huurovereenkomst van 13 november 1996 nog voortduurt, met veroordeling van Trudo in de proceskosten.
3.3
Trudo heeft de vordering van [geïntimeerde] bestreden. Volgens haar blijkt uit de hoeveelheid aangetroffen zaken dat [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen zodat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Voor een beroep door [geïntimeerde] op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW bestaat volgens Trudo geen grond. De voorzieningenrechter heeft terecht bij vonnis van 9 april 2019 de vordering tot ontruiming van de woning toegewezen; tegen dat vonnis is geen hoger beroep ingesteld. Volgens Trudo heeft zij de huurovereenkomst dan ook terecht buitengerechtelijk ontbonden. De woning is inmiddels verkocht zodat ook om die reden de huurovereenkomst niet kan voortduren. Op grond hiervan vorderde Trudo in reconventie, samengevat, primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 6 mei 2019 dan wel 9 december 2019 dan wel 9 januari 2020 buitengerechtelijk is ontbonden en subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.
3.4
Bij tussenvonnis van 12 maart 2020 heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald, die op 26 oktober 2020 heeft plaatsgevonden.
Bij eindvonnis van 26 november 2020 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de ontruiming en het niet betalen van de huur daarna geen gebreken zijn (in de zin van artikel 7:210 BW) en dat ook indien dat wel zo zou zijn, de onmogelijkheid om het huurgenot te verschaffen door Trudo zelf is veroorzaakt. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] in conventie toegewezen en de primaire vordering van Trudo in reconventie afgewezen. De subsidiaire vordering van Trudo tot ontbinding van de huurovereenkomst is afgewezen op de grond dat het houden van vier planten die ontbinding niet rechtvaardigt en dat niet is aangetoond dat de 4.555 gram hennep niet van die planten afkomstig was. Trudo is in conventie en in reconventie veroordeeld in de proceskosten.
De omvang van het hoger beroep
3.5
Trudo heeft tegen het eindvonnis van 26 november 2020 zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het afwijzen van de vordering van [geïntimeerde] en het toewijzen van haar primaire dan wel subsidiaire vordering in reconventie, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties met nakosten en wettelijke rente.
3.6
[geïntimeerde] heeft de grieven van Trudo bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het eindvonnis van 26 november 2020, met veroordeling van Trudo in de proceskosten.
3.7
Met haar grieven heeft Trudo het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling voorgelegd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof zal hierna de verschillende kwesties die aan de orde zijn bespreken.
Tekortkoming
3.8
Bij de beantwoording van de vraag of de aangetroffen hennepplanten en hennep voor [geïntimeerde] een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst inhoudt, stelt het hof het volgende voorop. De tussen Trudo en [geïntimeerde] gesloten huurovereenkomst bevat geen bepalingen die specifiek gericht zijn tegen het kweken van hennep in of op het gehuurde. Dat brengt echter niet mee dat de kweek van hennep in een achtertuin van een huurwoning is toegestaan. Een huurder moet zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW). Als een huurder (een deel van) de woning of de daarbij behorende tuin gebruikt voor hennepkweek anders dan enkele planten voor eigen gebruik, moet in beginsel worden aangenomen dat de huurder niet aan deze verplichting heeft voldaan. Als in een huurwoning of in een daarbij behorende achtertuin meer hennep wordt geteeld dan een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik, is sprake van risico’s op het ontstaan van stankoverlast, vrees voor verloedering van de woonomgeving en gevoelens van onveiligheid bij buurtbewoners. Het roept voorts het risico in het leven van het bezoek van criminelen aan het gehuurde. Of die risico’s zich daadwerkelijk realiseren is daarbij niet doorslaggevend. Een verhuurder zoals Trudo hoeft het enkele in het leven roepen van dat soort risico’s niet te accepteren. Trudo heeft er een te respecteren belang bij om dit soort situaties, die schadelijk kunnen zijn voor de leefbaarheid bij en de verhuurbaarheid van haar huurwoningen, zoveel mogelijk te voorkomen. Daarom levert het in een achtertuin van een huurwoning van Trudo kweken van meer hennep dan een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik, een tekortkoming op in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof tekent hier ook bij aan dat het al jarenlang een vast beleid is van woningbouwverenigingen zoals Trudo om, ter voorkoming van de bovengenoemde risico’s, streng op te treden tegen de kweek van hennep in huurwoningen of in de bij die woningen behorende tuinen. Dit beleid mag inmiddels bij huurders bekend worden verondersteld.
3.9
Tegen de achtergrond van het zojuist geschetste kader moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] , ook als slechts vier hennepplanten in zijn achtertuin stonden, is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof acht daarbij van belang dat in dit geval geen sprake is geweest van de teelt van vier hennepplantjes die duidelijk slechts bedoeld kunnen zijn geweest voor eigen gebruik, maar van vier grote hennepplanten (bomen) met een aanmerkelijk grotere omvang dan bij teelt van hennepplanten voor slechts eigen gebruik nodig is. [geïntimeerde] heeft gesteld dat de 4.555 gram gedroogde hennep die de politie in zijn schuur heeft aangetroffen de opbrengst was van één oogst van de vier hennepplanten. [geïntimeerde] heeft daarmee onvoldoende betwist dat de opbrengst van die hennepplanten naar gebruikelijke maatstaven niet kan worden betiteld als een geringe hoeveelheid voor eigen gebruik. Daarvoor wordt in het algemeen een hoeveelheid van 30 gram aannemelijk geacht. Gelet op de omvang van de planten en de aanzienlijke hoeveelheid hennep die daarvan kan worden verkregen en ook is verkregen, is de slotsom dat [geïntimeerde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst. Het feit dat het Openbaar Ministerie in de strafrechtelijke procedure niet-ontvankelijk is verklaard op grond van toepassing van het strafrechtelijke gedoogbeleid betekent niet dat in de civielrechtelijke context zou moeten worden geoordeeld dat slechts sprake is van teelt voor eigen gebruik. De aangetroffen hoeveelheid hennep weerspreekt dat ten enenmale. In de strafrechtelijke procedure was relevant of de aangetroffen hennep al dan niet afkomstig was van de vier ‘gedoogde’ planten. Dat is in de onderhavige procedure bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een tekortkoming niet doorslaggevend. De hoeveelheid aangetroffen hennep is zo groot (meer dan 150 keer de hoeveelheid van 30 gram), dat ook geen sprake kan zijn van een geslaagd beroep op de tenzij-bepaling van artikel 6: 256 lid 1 BW. Andere omstandigheden die aan ontbinding van de overeenkomst in de weg zouden kunnen staan zijn door [geïntimeerde] onvoldoende gesteld.
Buitengerechtelijke ontbinding
3.1
De tekortkoming van [geïntimeerde] rechtvaardigt naar het oordeel van het hof de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Door Trudo is na het kortgedingsvonnis van 9 april 2019 geen vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 1 BW ingesteld; dat is eerst in de onderhavige procedure in reconventie (subsidiair) gebeurd. Trudo beroept zich op een buitengerechtelijke ontbinding bij haar brief van 9 januari 2020, bij de feiten onder e) vermeld.
3.11
Het hof stelt vast dat Trudo de woning heeft verkocht en geleverd na de ontruiming ervan op basis van het kortgedingvonnis van 9 april 2019, waartegen geen hoger beroep is ingesteld en dat terecht is uitgegaan van de aanwezigheid van grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Gesteld noch gebleken is dat deze koopovereenkomst niet te goeder trouw is aangegaan. Door deze verkoop is Trudo niet langer eigenaar van de woning en heeft zij ook niet de mogelijkheid om de woning aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen. In dit geval moet de verkoop van de woning aan een derde worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Van een gebrek in de zin van deze bepaling is niet alleen sprake wanneer het gehuurde object door omstandigheden van feitelijke aard niet meer kan worden verhuurd, zoals bijvoorbeeld instorting van het gehuurde of verwoesting door brand. Uit de Memorie van Toelichting (Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 14) volgt dat alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen een gebrek vormen. Daarmee is niet enkel gedoeld op de stoffelijke toestand van de zaak, maar op elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. De verkoop en levering van de woning aan een derde is zo’n omstandigheid waardoor het niet langer mogelijk is de huurder het huurgenot van de woning te verschaffen.
3.12
Daarmee staat niet alleen vast dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW, maar is ook voldaan aan het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW. Het is voor Trudo thans feitelijk onmogelijk om dit gebrek te verhelpen en als gevolg daarvan is voor [geïntimeerde] het genot van de woning geheel onmogelijk gemaakt. Trudo was daarom bevoegd om op grond van het bepaalde in artikel 7:210 BW de huur op de voet van artikel 6:267 BW te ontbinden. Trudo heeft van deze bevoegdheid gebruik gemaakt door met haar brief van 9 januari 2020 de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Met ingang van die datum is de huurovereenkomst ontbonden. Voor de eerdere ingangsdata die Trudo in dit verband noemt, bestaat geen grond.
Consequenties voor de vorderingen
3.13
Het voorgaande betekent dat Trudo de huurovereenkomst met [geïntimeerde] per 9 januari 2020 rechtsgeldig heeft ontbonden. De primaire vordering van Trudo om dit voor recht te verklaren dient daarom toegewezen te worden, terwijl de vordering van [geïntimeerde] in conventie dat dit niet het geval is en dat de huurovereenkomst nog voortduurt niet voor toewijzing in aanmerking komt. Het eindvonnis van 26 november 2020 kan niet in stand blijven.
Conclusie
3.14
De grieven van Trudo tegen het eindvonnis van 26 november 2020 slagen. Deze behoeven geen afzonderlijke bespreking. Door [geïntimeerde] zijn voor het overige geen feiten of omstandigheden aangevoerd die op grond van de devolutieve werking van het hoger beroep aan de orde dienen te komen en tot een ander oordeel leiden.
3.15
Het eindvonnis van 26 november 2020 zal worden vernietigd en de primaire vordering van Trudo zal worden toegewezen als in het dictum vermeld. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties, met nakosten en wettelijke rente als gevorderd. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het eindvonnis van 26 november 2020, waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Trudo als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder buitengerechtelijk is ontbonden per 9 januari 2020;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Trudo begroot op de volgende bedragen:
in eerste aanleg
- in conventie € 480,- aan salaris gemachtigde;
- in reconventie € 240,- aan salaris gemachtigde;
in hoger beroep
- € 106,47 aan kosten dagvaarding;
- € 760,-aan griffierecht;
- € 1.114,- aan salaris gemachtigde,
deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest tot aan de voldoening en wat betreft de nakosten met € 163,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel met € 248,- vermeerderd met de explootkosten indien betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart deze proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.W.A. van Geloven, P.S. Kamminga en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 april 2022.
griffier rolraadsheer