ECLI:NL:GHSHE:2021:84

• Datum uitspraak: 19 januari 2021
• Publicatiedatum: 19 januari 2021
• Zaaknummer: 200.255.576_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; M.G.W.M. Stienissen; N.W.M. van den Heuvel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vordering tot voortzetting van de huur op grond van onvoldoende financiële waarborg

In deze zaak heeft het Gerechtshof 's-Hertogenbosch op 19 januari 2021 uitspraak gedaan in hoger beroep over de vordering van [appellant] tot voortzetting van de huur van een woning na het overlijden van zijn ouders. De huurovereenkomst was oorspronkelijk gesloten door de ouders van [appellant] met [geïntimeerde]. Na het overlijden van zijn ouders heeft [appellant] verzocht om de huurovereenkomst voort te zetten, maar dit verzoek werd door [geïntimeerde] afgewezen. [appellant] heeft sindsdien geen huur meer betaald, wat resulteerde in een aanzienlijke huurachterstand. In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld tot ontruiming van de woning.

In hoger beroep heeft [appellant] zes grieven aangevoerd, maar het hof oordeelde dat hij vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Het hof heeft vastgesteld dat [appellant] sinds september 2018 geen huur heeft betaald en dat hij geen begin heeft gemaakt met het aflossen van de huurachterstand. Het hof heeft de grieven van [appellant] verworpen en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, waarbij [appellant] werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

De uitspraak benadrukt de noodzaak voor huurders om aan financiële verplichtingen te voldoen, zelfs in moeilijke persoonlijke omstandigheden, en bevestigt de rechterlijke beoordeling van de voorwaarden voor het voortzetten van een huurovereenkomst na het overlijden van de oorspronkelijke huurders.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.255.576/01

arrest van 19 januari 2021

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. R. Janssen te Helmond,

tegen

Stichting [geïntimeerde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.M.A. Vermin te Soest,

op het bij exploot van dagvaarding van 26 september 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 28 juni 2018, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6557014 / 18-3)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep van 26 september 2018;
• de memorie van grieven (door [appellant] aangeduid als “memorie van eis in conventie en reconventie”) met producties 1-5;
• de akte inbrenging extra producties van [appellant] met producties 6 en 7;

• de memorie van antwoord met producties 1-28;
• de akte van [appellant] met productie 8;
• de antwoordakte van [geïntimeerde] met producties 29 en 30;
• het pleidooi, waarbij beide partijen pleitaantekeningen hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• Op 14 september 1999 hebben de heer [vader van appellant] en mevrouw [moeder van appellant] , de ouders van [appellant] , een huurovereenkomst gesloten met [geïntimeerde] ter zake de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).
• Op 16 april 2017 is de moeder van [appellant] overleden. Op 27 juni 2017 is de vader van [appellant] overleden.
• [appellant] heeft [geïntimeerde] verzocht om na het overlijden van zijn ouders, de huurovereenkomst te mogen voortzetten. Bij brief van 7 november 2017 heeft [geïntimeerde] dit verzoek afgewezen.
• [appellant] heeft vanaf september 2018 (dus nadat het in dit hoger beroep bestreden vonnis van 28 juni 2018 was gewezen) geen huur / vergoeding ter hoogte van de huur meer betaald, hetgeen resulteerde in een achterstand van tien maanden. In verband hiermee heeft [geïntimeerde] [appellant] in kort geding betrokken en betaling van de achterstallige huur en ontruiming van de woning gevorderd. Bij vonnis in kort geding van 21 juni 2019 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen.
• [appellant] heeft geen hoger beroep ingesteld tegen het kortgedingvonnis.
• Op of omstreeks 11 juli 2019 is het kortgedingvonnis ten uitvoer gelegd. [appellant] verblijft sindsdien niet meer in de woning. [geïntimeerde] heeft de woning aan een derde verhuurd.

3.2.1.

In deze procedure vorderde [appellant] in het geding bij de kantonrechter in conventie te bepalen dat hij de huurovereenkomst ter zake de woning tussen wijlen zijn ouders en [geïntimeerde] ongewijzigd mag voortzetten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellant] heeft gedurende zijn hele leven zijn hoofdverblijf bij zijn ouders gehad en met hen een duurzame gemeenschappelijke huishouding gevoerd. Hij is dus op grond van artikel 7:268 BW gerechtigd om na het overlijden van zijn ouders als huurders de huur van de woning voort te zetten.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op haar verweer vorderde [geïntimeerde] in het geding bij de kantonrechter in reconventie veroordeling van [appellant] tot ontruiming van de woning binnen zeven dagen na betekening van het vonnis.

3.2.4.

In beroepen vonnis van 28 juni 2018 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld:

• [appellant] heeft zijn vordering tijdig ingesteld (rov. 4.2.).
• [appellant] had zijn hoofdverblijf in de woning (rov. 4.5.).
• Er is geen sprake van woonruimte waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is (rov. 4.5.).
• Met de door [appellant] overgelegde financiële stukken en verklaringen is niet aannemelijk geworden dat [appellant] met zijn ouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd (rov. 4.12 – 4.15).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter

• de vordering van [appellant] in conventie afgewezen;
• [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis;
• het in reconventie meer of anders gevorderde afgewezen;
• [appellant] veroordeeld tot betaling van de proceskosten in conventie en reconventie.

3.3.

[appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vordering in conventie en afwijzen van de vordering van [geïntimeerde] in reconventie, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

3.4.

[geïntimeerde] heeft de grieven van [appellant] bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis.

Grief 1: de vaststaande feiten

3.5.1.

De kantonrechter heeft in onderdeel 2 van het vonnis enkele feiten vastgesteld. Grief 1 is tegen die feitenvaststelling gericht. In de toelichting op de grief betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte niet alle relevante feiten niet heeft opgenomen in de feitenvaststelling. Dat de feitenvaststelling in onderdeel 2 van het vonnis beknopt en niet volledig is, betekent echter niet dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. Het hof zal de feiten die naar zijn oordeel relevant zijn, betrekken bij de beoordeling van de grieven.

3.5.2.

In de toelichting op grief 1 stelt [appellant] nog dat [geïntimeerde] door een schending van privacyregels door de gemeente Helmond op de hoogte is geraakt van zijn verblijf in de ouderlijke woning na het overlijden van zijn ouders. [appellant] verbindt hieraan echter geen conclusies. Hierbij komt dat deze omstandigheid op zichzelf niet kan leiden tot de conclusie dat het eindoordeel van de kantonrechter onjuist is.

3.5.3.

Het voorgaande brengt met zich dat het hof de grief zal verwerpen.

De grieven 2 tot en met 4: is er sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW?

3.6.1

In deze zaak gaat het om de vraag of [appellant] voldoet aan de voorwaarden van artikel 7:268 lid 2 BW om de huurovereenkomst te mogen voortzetten na het overlijden van zijn ouders. Hierbij gaat het erom of hij met zijn ouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. De grieven 2 tot en met 4 zien, naar de kern genomen, op het oordeel van de kantonrechter dat dit niet aannemelijk is geworden. Het hof zal vanwege de devolutieve werking van het hoger beroep eerst het op artikel 7:268 lid 3 sub b BW gegronde verweer van [geïntimeerde] behandelen. Op grond van artikel 7:268 lid 3 BW is de rechter gehouden de vordering tot voortzetting van de huur af te wijzen indien de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Indien dit verweer slaagt, behoeven hoeven de door [appellant] aangevoerde grieven 2 tot met 4 niet meer te worden behandeld.

3.6.2.

[geïntimeerde] stelt dat [appellant] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Ter onderbouwing hiervan heeft zij aangevoerd dat [appellant] na het overlijden van zijn ouders niet steeds tijdig huur heeft betaald en sinds september 2018 helemaal geen huur heeft betaald. Dit heeft geleid tot een huurachterstand op 1 juni 2019 van € 5.504,20 (gelijk aan tien maanden huur), op grond waarvan de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant in zijn vonnis in kort geding van 21 juni 2019 de vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning heeft toegewezen. [appellant] heeft tot op heden geen begin gemaakt met het aflossen van de huurachterstand, aldus [geïntimeerde] .

3.6.3.

[appellant] betwist niet dat hij sinds september 2018 geen huur heeft betaald terwijl hij wel (tot begin juli 2019) in de woning is blijven wonen. [appellant] betwist daarentegen wel dat hij onvoldoende waarborg biedt. Hij heeft in dit kader aangevoerd dat hij een baan heeft en uit zijn salaris huur kan betalen en de huurachterstand kan inlopen. [appellant] heeft dit echter niet met cijfers en documenten onderbouwd, hetgeen gezien de hiervoor genoemde omstandigheden wel op zijn weg had gelegen. Nu hij een nadere onderbouwing op dit punt heeft nagelaten, acht het hof het verweer van [geïntimeerde] gegrond. Hieraan doet niet af dat het ontstaan van de huurachterstand mogelijk is veroorzaakt door psychische problemen van [appellant] als het gevolg van het overlijden zijn ouders en het vooruitzicht de woning te moeten verlaten. Ook onder deze omstandigheden blijft [appellant] immers gehouden tot het betalen van huur. Het hof acht hierbij bovendien de omvang van de huurachterstand van belang, en de omstandigheid dat [appellant] na zijn herstel ook geen begin heeft gemaakt met het aflossen van de huurachterstand. Deze omstandigheden ondersteunen de stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurbetalingsplicht.

3.6.4.

Het voorgaande heeft tot gevolg dat de vordering van [appellant] tot voortzetting van de huur moet worden afgewezen, ongeacht de vraag of van een duurzame gemeenschappelijke huishouding sprake is. De grieven 2 tot en met 4 behoeven geen nadere bespreking.

Grief 5: de ontruimingstermijn

3.7.

Met grief 5 komt [appellant] op tegen de ontruimingstermijn van veertien dagen. Aangezien de woning op basis van het kortgedingvonnis van 21 juni 2019 reeds is ontruimd, heeft [appellant] bij behandeling van deze grief geen belang meer. Grief 5 slaagt dus niet.

Grief 6: de proceskostenveroordeling in eerste aanleg

3.8.

Met grief 6 komt [appellant] op tegen de beslissing van de kantonrechter om hem als de in het ongelijk gestelde partij te veroordelen in de proceskosten in conventie en reconventie. Deze grief slaagt niet. Uit het voorgaande volgt immers dat de kantonrechter [appellant] terecht heeft aangemerkt als de in het ongelijk gestelde partij.

Conclusie en afwikkeling

3.9.

Uit het voorgaande volgt dat de grieven van [appellant] geen doel treffen. Het hof zal het bestreden vonnis dus bekrachtigen. Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaak-/rolnummer 6557014 / 18-33 tussen partijen gewezen vonnis van 28 juni 2018;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 726,00 aan griffierecht en op € 1.611,00 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en N.W.M. van den Heuvel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 januari 2021.

griffier rolraadsheer