ECLI:NL:GHSHE:2021:3412

• Datum uitspraak: 16 november 2021
• Publicatiedatum: 16 november 2021
• Zaaknummer: 200.276.022_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Y.L.L.A.M. Delfos-Roy; N.W.M. van den Heuvel; J.K.B. van Daalen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake dwaling bij koopovereenkomst van beleggingspand met kamerhuurvergunning

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellant] tegen [geïntimeerden] naar aanleiding van een geschil over de totstandkoming van een koopovereenkomst voor een beleggingspand met een kamerhuurvergunning. De koopovereenkomst werd gesloten op 15 november 2018, met een koopprijs van € 330.000,- en een leveringsdatum van 17 december 2018. [appellant] heeft echter geen waarborgsom gestort of bankgarantie gesteld en heeft zich niet beroepen op de ontbindende voorwaarde van financiering. Na de afgesproken leveringsdatum heeft [geïntimeerden] [appellant] in gebreke gesteld en de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden, waarbij zij aanspraak maakten op een contractuele boete van € 33.000,-.

In eerste aanleg heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant de vorderingen van [appellant] afgewezen en de vorderingen van [geïntimeerden] in reconventie toegewezen. [appellant] heeft in hoger beroep de vernietiging van het vonnis van de rechtbank gevorderd en zijn vorderingen gewijzigd. Het hof heeft de grieven van [appellant] beoordeeld en geoordeeld dat de rechtbank terecht heeft vastgesteld dat [geïntimeerden] de koopovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden. Het hof heeft geoordeeld dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij een nieuwe kamerverhuurvergunning diende aan te vragen en dat hij niet mocht vertrouwen op de mededeling van [geïntimeerden] dat de vergunning 'vanzelf' zou overgaan.

Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd en [appellant] veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. De uitspraak is gedaan op 16 november 2021.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.276.022/01

arrest van 16 november 2021

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. N. Broeren te Tilburg, onttrokken,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2]

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. N. Heijkant te Dongen,

op het bij exploot van dagvaarding van 13 maart 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 18 december 2019, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/356610 / HA ZA 19-199)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep tevens houdende wijziging van eis;
• de incidentele conclusie tot schorsing van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring ex artikel 351 Rv, met producties;
• de conclusie van antwoord in het incident, met producties;
• de memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis;
• conclusie van repliek in het incident;
• conclusie van dupliek in het incident;
• de memorie van antwoord;
• de akte vermeerdering van eis tevens akte van eisvermindering in het incident;
• de antwoordakte;
• de e-mail van [appellant] van 6 september 2021 aan Heijkant advocaten met het verzoek dat [geïntimeerden] op eenstemmig verzoek het hof bericht dat de mondelinge behandeling op 7 september 2021 geen doorgang behoeft te vinden.
• het H16 formulier van 6 september 2021 van de zijde van [geïntimeerden] ( [naam 1] van Heijkant advocaten) waarbij het hof wordt verzocht dat de mondelinge behandeling geen doorgang behoeft te hebben en waarbij arrest wordt gevraagd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1

Op of omstreeks 15 november 2018 heeft [appellant] met [geïntimeerden] een koopovereenkomst gesloten ter zake een beleggingspand (kamerverhuur) aan de [adres 1] te [plaatsnaam] . De koopprijs van het pand bedraagt € 330.000,- k.k. De leveringsdatum is bepaald op 17 december 2018.

In de koopovereenkomst is het volgende bepaald:

“(…)
Artikel 3: Waarborgsom, bankgarantie

3.1

Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is de koper verplicht uiterlijk op 30 november 2018 bij de desbetreffende notaris als waarborgsom een bedrag te storten van: € 33.000,- (…).

3.2

in plaats van deze waarborgsom kan de koper desgewenst, binnen de hiervoor genoemde termijn, bij en ten genoegen van de notaris een door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie tot laatstgemeld bedrag deponeren. (…)

Artikel 9: Niet nakoming

9.1

Bij niet of niet tijdige nakoming van de koop anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.

9.2

Indien één van de partijen, na een aangetekend schrijven in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het aangetekend schrijven is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet, subsidiaire keus tussen:

a. uitvoering van de koop te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of

b. de koop door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.

9.3

Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten. (…)

Artikel 11: Ontbindende voorwaarde financiering

Ontbindende voorwaarde financiering ten behoeve van het verkochte ter grootte van

€ 165.000,- (…)
Bij het niet verkrijgen van deze financiering heeft koper de mogelijkheid deze overeenkomst schriftelijk te ontbinden, na overleg van afwijzingsbrieven op financieringsverzoek bij twee financieringsinstellingen met daarin vermeld het te financieren bedrag, uiterlijk op 7 december 2018 om 16:00 uur. Het inroepen van de ontbinding dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden en bij het inroepen hiervan dient een kopie van de aanvraag van de financiering te worden toegevoegd. Alsdan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd. De door koper reeds gedane stortingen worden vervolgens gerestitueerd. (…)”.

3.1.2

Het pand beschikt sinds 9 december 2010 over een kamerhuurvergunning.

3.1.3

[appellant] heeft geen waarborgsom gestort of bankgarantie gesteld.

3.1.4

[appellant] heeft zich niet op uiterlijk 7 december 2018 beroepen op de ontbindende voorwaarde zoals bedoeld in artikel 11 van de koopovereenkomst.

3.1.5

Bij brief van 10 december 2018 heeft [geïntimeerden] [appellant] in gebreke gesteld en hem de gelegenheid geboden binnen 8 dagen de waarborgsom alsnog te voldoen.

3.1.6

Op de overeengekomen datum van levering 17 december 2018 heeft [appellant] per e-mail aan de verkoopbemiddelaar van [geïntimeerden] , [bemiddelaar] (hierna: [bemiddelaar] ), het volgende geschreven:

“(…)
Vanwege ziekte en een ongelooflijke drukte in mijn praktijk, ben ik gewoon kortweg vergeten op dat financieringsvoorbehoud te letten. Ik heb de aanvraag gedaan bij de Rabobank, maar daar zit weinig genegenheid om te financieren omdat het een kamerverhuurpand betreft. Echter, vanwege het niet goed letten op de termijn van 7 december 2018, ben ik simpelweg te laat geweest, om daarop te acteren en hen onder druk te zetten, tijdig af te wijzen.

Dat brengt met zich mee dat ik in beginsel gehouden ben om af te nemen. Dat afnemen lukt op dit moment niet. Wel is het voorstaande en de houding van de Rabobank daarin, voor mij aanleiding geweest om de verhouding met de Rabobank te laten eindigen en over te gaan stappen naar een andere bank. Ik wil mijn afspraak met jou om af te nemen (…) nakomen. Ik heb aanstaande vrijdag met de nieuwe bank een afspraak staan om, over te stappen en tot nakoming van de koopovereenkomst over te kunnen gaan.

(…)

Ik stel voor om de koopovereenkomst voor te laten bestaan. Aanstaande vrijdag heb ik dat gesprek. (…) Ik begrijp, dat een en ander niet geheel zonder (financiele) consequenties kan zijn, zodat ik morgen een voorstel zal doen om tot inhoudelijke aanpassing te komen, die recht doet aan de situatie. (…)”.

3.1.7

Namens [geïntimeerden] heeft [bemiddelaar] op 17 december 2018 als volgt gereageerd:

“(…)
Ik heb onderstaande inmiddels met de eigenaar besproken en ondanks dat het feit dat het voor jou een lastige situatie betreft gaan wij niet akkoord met een “verlenging” van het financieringsvoorbehoud. (…)”.

3.1.8

Bij brief van 18 december 2018 heeft [geïntimeerden] [appellant] in gebreke gesteld en hem de gelegenheid geboden binnen 8 dagen tot afname van het pand over te gaan.

3.1.9

Bij brief van 21 december 2018 heeft [appellant] aan [bemiddelaar] het volgende bericht:

“(…)
Dat de financieringsaanvraag niet rondkomt, is gelegen in een beletsel (…) aan de zijde van uw cliënten. Er is sprake van een kamerverhuurvergunning. Die is ook nodig om tot verhuur te kunnen blijven komen. Zowel u als uw cliënt hebben aangegeven dat deze ‘vanzelf’ over zal gaan met de koop. Dat blijkt nu niet waar te zijn. (…) Onder deze omstandigheden is er (i) sprake van verzuim aan de zijde van uw cliënt en (ii) heb ik gedwaald bij het tot stand komen van de koopovereenkomst (…)”.

3.1.10

Bij brief van 27 december 2018 heeft [geïntimeerden] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de contractuele boete ter grootte van 10 % van de koopprijs, zijnde € 33.000,-.

3.1.11

Bij brief van 27 december 2018 heeft [appellant] de buitengerechtelijke ontbinding betwist. Volgens [appellant] verkeert [geïntimeerden] in schuldeisersverzuim en kan er geen sprake zijn van verzuim aan de zijde van [appellant] . [appellant] heeft zich het recht voorbehouden om, op grond van dwaling, vervangende schadevergoeding te vorderen.

3.1.12

Op 25 maart 2019 is op verzoek van [appellant] , ten laste van [geïntimeerde] , conservatoir beslag gelegd op de aan [geïntimeerde] in eigendom toebehorende onroerende zaak aan de [adres 2] [huisnummer] en [huisnummer 1] te [plaatsnaam] .

De vorderingen en de beoordeling in eerste aanleg

3.2.1.

In de onderhavige procedure heeft [appellant] in eerste aanleg in conventie na wijziging van eis, kort gezegd, gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

I. een verklaring voor recht dat [appellant] heeft gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst ter zake de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaatsnaam] ;

II. vernietiging van de koopovereenkomst vanwege die dwaling aan de zijde van [appellant] ;

III. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten;

subsidiair:

IV. de koopovereenkomst tussen partijen ter zake de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaatsnaam] te ontbinden;

V. te verklaren voor recht dat [geïntimeerden] hoofdelijk gehouden zijn om aan [appellant] te voldoen al datgeen wat [appellant] aan schade lijdt, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

VI. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om als voorschot op de schadevergoeding aan [appellant] te betalen een bedrag van € 100.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met wettelijke rente;

VII. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

3.2.2

Aan zijn primaire vorderingen heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat hij heeft gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. [appellant] had ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken. [geïntimeerden] had de onroerende zaak via beleggingspanden.nl te koop aangeboden. Na een aanvankelijk te mager bod van [appellant] heeft [geïntimeerde] contact opgenomen met [appellant] om te peilen of [appellant] nog belangstelling had. Tijdens de bezichtiging van het pand waarbij aanwezig waren [appellant] , [naam] , de financiële rechterhand van [appellant] , [geïntimeerde] en [bemiddelaar] , de professioneel vertegenwoordiger van [geïntimeerde] (hierna: [bemiddelaar] ) hebben [geïntimeerde] en [bemiddelaar] te kennen gegeven dat de kamerhuurvergunning “vanzelf” mee over zou gaan bij de verkoop en levering van het pand. Bij het aanvragen van financiering is het [appellant] duidelijk geworden dat de kamerverhuurvergunning een schaars recht is dat in het geheel niet “vanzelf” overgaat bij levering van het pand. Het betreft geen zaakgebonden vergunning. [appellant] was daarom niet in de gelegenheid om een financiering te verkrijgen vanwege een beletsel aan de zijde van [geïntimeerden] Wanneer [appellant] had geweten dat het noodzakelijk zou zijn om een vergunningaanvraag (of overzetting) bij het bevoegd gezag van de [gemeente] te doen dan had hij nimmer de koopovereenkomst tot stand laten komen.

[appellant] wenste geen vergunningaanvragen bij het bevoegd gezag in de [gemeente] te doen, omdat hij namens verschillende cliënten en in verschillende procedures bij het aanpakken van ambtenaren van de [gemeente] betrokken is. [appellant] heeft ruimschoots voor het tot stand komen van de koopovereenkomst te kennen gegeven dat hij geen vergunningaanvraag in de [gemeente] wenste te doen. Tijdens de bezichtiging heeft [appellant] aangegeven dat de kamerverhuurvergunning niet bij de ter beschikking gestelde documenten aanwezig was en expliciet gevraagd of sprake was van kamerverhuurvergunning op het pand. [appellant] vertrouwde en mocht vertrouwen op de mededeling van [geïntimeerde] en [bemiddelaar] dat sprake was van een vergunning op het pand en dat die vergunning bij verkoop vanzelf zou overgaan.

3.2.3

Aan zijn subsidiaire vorderingen heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] het beleggingspand niet kan leveren als zijnde geschikt voor kamerverhuur en dat nakoming blijvend onmogelijk is. Voorts heeft [appellant] schade geleden omdat hij geen rendement maakt op het pand.

3.2.4

[geïntimeerden] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

[geïntimeerden] heeft in eerste aanleg in reconventie, kort gezegd, na wijziging van eis, gevorderd, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [appellant] te veroordelen om aan [geïntimeerden] als boete te betalen een bedrag van

€ 33.000,- althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding;

II. [appellant] te veroordelen om aan [geïntimeerden] als schadevergoeding te betalen een bedrag van € 16.456,73, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

III. [appellant] te veroordelen de krachtens de beschikking van 20 maart 2019 op het onroerend goed aan de [adres 2] [huisnummer] en [huisnummer 1] te [gemeente] gelegde conservatoire beslagen op te heffen;

IV. [appellant] te bevelen om binnen 24 uur na dagtekening van het vonnis al het nodige te doen om het beslag door te halen, op straffe van een dwangsom;

V. [appellant] te verbieden opnieuw beslag te leggen op het pand, op straffe van een dwangsom;

VI. [appellant] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente indien betaling niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis plaatsvindt, en nakosten.

3.2.5

Aan deze vorderingen heeft [geïntimeerden] ten grondslag gelegd dat [appellant] niet aan zijn contractuele verplichtingen uit de koopovereenkomst heeft voldaan en [geïntimeerden] de koopovereenkomst daarom op goede gronden heeft ontbonden. [appellant] dient de schade die [geïntimeerden] leed en lijdt als gevolg van het niet nakomen door [appellant] van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst te vergoeden. Deze schade bedraagt

€ 16.456,73 en bestaat uit het verschil tussen de met [appellant] overeengekomen koopprijs en de koopsom waarvoor het pand uiteindelijk (aan een andere koper) is verkocht te weten € 7.500,- en voorts uit een bedrag van € 953,31 aan (extra) gemaakte notariskosten en een bedrag van € 8.003,42 aan advocaatkosten.

Naast voornoemd schadebedrag dient [appellant] de contractuele boete van € 33.000,- te voldoen.

3.2.6

[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.1

In het tussenvonnis van 22 mei 2019 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast. De comparitie, waarvan proces-verbaal is opgemaakt, is gehouden op 15 oktober 2019.

3.3.2

Bij het eindvonnis van 18 december 2019 heeft de rechtbank in conventie de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

Daartoe heeft de rechtbank ten aanzien van de primaire vordering (rov. 4.4.) geoordeeld dat:

- om de overgang van de reeds verleende kamerverhuurvergunning te bewerkstelligen (enkel) het indienen van een wijzigingsformulier tenaamstelling is vereist, en dat die wijziging tenaamstelling slechts dan niet zal worden gehonoreerd indien de Wet Bibob zich daartegen verzet;

- indien de omstandigheid dat een wijzigingsformulier tenaamstelling diende te worden ingediend voor [appellant] reden zou zijn geweest om de overeenkomst niet aan te gaan, het op zijn weg had gelegen zich daarover te informeren, te meer nu deze informatie eenvoudig verschaft kan worden door raadpleging van openbare bronnen;

- ook als juist zou zijn dat [geïntimeerden] zouden hebben gemeld dat de kamerverhuurvergunning ‘vanzelf’ mee zou overgaan, dit aan het voorgaande niet voldoende afdoet;

- zoals in deze procedure tot uitgangspunt moet worden genomen het aanvragen van een nieuwe vergunning niet was vereist;

- de omstandigheid dat wel een wijziging tenaamstelling diende te geschieden de beweerdelijk door [geïntimeerden] gedane mededeling hooguit onvolledig maakt, maar nog niet misleidend in die zin dat dit een beroep op dwaling kan rechtvaardigen;

- gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerden] op de hoogte waren althans hadden moeten zijn van de omstandigheid dat [appellant] om hem moverende redenen geen contact wenste te hebben met de [gemeente] en niet bereid was een wijziging tenaamstelling in te dienen.

Ten aanzien van de subsidiaire vordering heeft de rechtbank (rov. 4.10.) geoordeeld dat [geïntimeerden] een voor kamerverhuur geschikt pand zoals partijen waren overeengekomen heeft kunnen leveren. Vaststaat immers dat [appellant] geen nieuwe kamerverhuurvergunning bij de [gemeente] hoefde aan te vragen, een enkel verzoek tot wijziging van de tenaamstelling zou voldoende zijn geweest. Gesteld noch gebleken is dat onderdeel van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is dat [appellant] in het geheel geen contact met de [gemeente] over de vergunning behoefde te onderhouden. Dat [appellant] dat contact niet wenst te onderhouden, is een omstandigheid die voor rekening van [appellant] dient te blijven. Een tekortkoming van [geïntimeerden] staat daarom niet vast, zodat het beroep van [appellant] op ontbinding van de koopovereenkomst faalt.

In reconventie heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep van [geïntimeerden] op ontbinding van de koopovereenkomst slaagt (rov. 4.11.). De rechtbank heeft, kort gezegd:

- [appellant] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 33.000,- met rente;

- de door [appellant] op 25 maart 2019 ten laste van [geïntimeerde] gelegde conservatoire beslagen opgeheven;

- [appellant] verboden opnieuw conservatoir beslag te leggen op het pand aan de [adres 2] [huisnummer] en [huisnummer 1] ;

- [appellant] veroordeeld in de proceskosten;

- het meer of anders gevorderde afgewezen.

In conventie en reconventie is:

- [appellant] veroordeeld in de nakosten;

- het vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Het hoger beroep

3.4.1

Bij dagvaarding in hoger beroep heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [appellant] in conventie alsnog toe te wijzen en de vorderingen van [geïntimeerden] in reconventie alsnog af te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties, daaronder begrepen de nakosten, zulks met de bepaling dat over de proceskostenveroordelingen wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf de 15e dag na betekening van het in deze te wijzen arrest, telkens onder de verklaring dat het arrest uitvoerbaar bij voorraad zal zijn;

Bij dagvaarding heeft [appellant] zijn eis gewijzigd, in die zin dat hij zijn primaire en de subsidiaire vordering in conventie omdraait en het voorschot bedrag wijzigt, hetgeen, zo concludeert [appellant] , leidt tot, kort gezegd, de volgende eis:

primair:

de koopovereenkomst tussen partijen te ontbinden, althans ontbonden te verklaren;

te verklaren voor recht dat [geïntimeerden] gehouden zijn om aan [appellant] te voldoen al datgeen wat [appellant] aan schade lijdt, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

[geïntimeerden] te veroordelen om als voorschot op de schadevergoeding aan [appellant] te betalen een bedrag van EUR 10.000,- althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten;

subsidiair:

een verklaring voor recht dat [appellant] heeft gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst;

vernietiging van de koopovereenkomst van die dwaling aan de zijde van [appellant] ;

[geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

3.4.2

[appellant] heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd. Bij memorie van grieven heeft [appellant] geconcludeerd dat hij persisteert bij de vorderingen zoals opgenomen in de dagvaarding en tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] in reconventie in eerste aanleg.

3.4.3

Bij akte vermeerdering van eis, tevens akte van eisvermindering in het incident heeft [appellant] aan de eis in hoofdzaak toegevoegd:

[geïntimeerden] hoofdelijk, des de een betaalt de ander van betaling is bevrijd, te veroordelen tot terugbetaling van al datgeen door of namens [appellant] aan [geïntimeerden] krachtens het vonnis waarvan beroep is betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling, tot aan de dag van volledige terugbetaling;

3.4.4

[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toelaat.

De wijziging van eis

3.5.1

[geïntimeerden] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [appellant] . Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.

De grieven

3.5.2

Met grief 1 betoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat geen nieuwe omzettingsvergunning moest worden aangevraagd. Ter onderbouwing hiervan heeft [appellant] aangevoerd dat op de vergunningsvoorschriften, die één zijn met de kamerverhuurvergunning, staat vermeld: “Let op, de vergunning is persoonsgebonden. Mocht het eigendom van het pand overgaan naar een nieuwe eigenaar dan moet een nieuwe kamerverhuurvergunning worden aangevraagd. Deze wordt
niet verleend indien het pand staat in een gebied waar nieuwe kamerverhuur niet toegestaan is.”

3.5.3

Het hof oordeelt als volgt.

Nu [appellant] zich op de rechtsgevolgen van zijn stellingen beroept, rust de stelplicht en, bij voldoende gemotiveerde betwisting, de bewijslast van die stellingen op hem.

Weliswaar staat voornoemde tekst in de voorschriften bij de kamerverhuurvergunning die bij besluit van 9 december 2010 van de Burgemeester en wethouders op grond van de Huisvestingswet en de verordening voor kamerverhuur- en logiespanden aan [geïntimeerde] is verleend, maar [appellant] heeft daarmee in het licht van het betoog van [geïntimeerden] onvoldoende onderbouwd dat dat betekent dat hij een nieuwe kamerverhuurvergunning moet aanvragen. Volgens [geïntimeerden] kan de overgang van een kamerverhuurvergunning op een nieuwe eigenaar tot stand worden gebracht door een wijzigingsformulier tenaamstelling aan de gemeente toe te sturen, dat blijkt volgens [geïntimeerde] ook uit de e-mail van 15 april 2019 van [werknemer] van Team Vergunningen [gemeente] aan Heijkant advocaten waarin staat: “(…)
Een kamerverhuurvergunning is pand- en persoonsgebonden. Een nieuwe eigenaar (ingeschreven in het kadaster) kan via www. [plaatsnaam] .nl de tenaamstelling wijzigen. De enige weigeringsgrond hiervoor is de toets Bibob. (…)”. [appellant] heeft dit onvoldoende weersproken. Het beroep van [appellant] op de uitspraak van de Raad van State van 27 maart 2019, ECLI:NL:RVS:2019:944, op grond waarvan [appellant] , naar het hof begrijpt, betoogt dat de omzettingsvergunning een persoonlijk karakter heeft, gaat niet op. Die uitspraak ziet op de situatie waarin een omzettingsvergunning van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte wordt aangevraagd, maar de onderhavige zaak gaat over de situatie van overgang van een bestaande kamerverhuurvergunning naar de nieuwe eigenaar van het pand. Nog daargelaten dat [appellant] geen ter zake dienend bewijsaanbod heeft gedaan, is bewijslevering gezien de onvoldoende onderbouwing door [appellant] van zijn stelling dat hij een nieuwe kamerverhuurvergunning moest aanvragen, niet aan de orde. Grief 1 faalt.

3.5.4

Uit het voorgaande volgt wel dat de kamerhuurvergunning, die bij het pand hoort, niet “vanzelf” op de nieuwe eigenaar overging, omdat [appellant] deze na levering als nieuwe eigenaar van het pand op zijn naam diende te doen zetten. Ook wanneer er van uit zou moeten worden gegaan dat [geïntimeerde] en [bemiddelaar] tijdens de bezichtiging van het pand te kennen hebben gegeven dat de kamerhuurvergunning “vanzelf” mee zou overgaan bij de verkoop en levering van het pand, gaat het betoog van [appellant] dat hij op grond daarvan heeft gedwaald omdat het geen zaakgebonden vergunning bleek te zijn, echter niet op. Voor zover [appellant] stelt dat hij er op grond van die mededeling van [geïntimeerde] en [bemiddelaar] , indien gedaan, van uit mocht gaan, dat ook een eenvoudig te realiseren wijziging van de tenaamstelling niet nodig was, volgt het hof hem niet. Indien dat voor hem zo’n essentieel punt was, had het op zijn weg gelegen zich daarover nader te informeren. Dat een wijziging tenaamstelling diende plaats te vinden is door [appellant] onvoldoende weersproken.

Feiten of omstandigheden op grond waarvan [geïntimeerden] in redelijkheid behoorden te twijfelen aan bekendheid van [appellant] met de omstandigheid dat wijziging tenaamstelling diende plaats te vinden (bedoeld wijzigingsformulier diende te worden ingediend) zijn gesteld nog gebleken. Daarmee falen de grieven 2 en 3 waarmee [appellant] betoogt dat de rechtbank een onjuiste maatstaf heeft aangelegd door te oordelen dat het op de weg van [appellant] had gelegen om zich te informeren over de omstandigheid dat een wijzigingsformulier tenaamstelling moest worden ingediend, respectievelijk dat de rechtbank een onjuiste maatstaf heeft aangelegd, omdat de mededelingsplicht voor de onderzoeksplicht gaat. Dat [appellant] niet afhankelijk wilde zijn van de grillen van het vergunnings- en handhavingsapparaat van de [gemeente] , nog daar gelaten dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat van grillen sprake zou zijn, doet aan het voorgaande niet af. Immers als hiervoor geoordeeld lag het op de weg van [appellant] om zich te informeren.

3.5.5

Op grond van het voorgaande faalt ook grief 4 waarmee [appellant] betoogt dat de rechtbank een onjuiste maatstaf heeft toegepast waar het gaat om het kenbaarheidsvereiste. Zoals onder 3.5.4 geoordeeld was het aan [appellant] om zich te informeren.

3.5.6

Ook grief 5, waarmee [appellant] betoogt dat de rechtbank miskent dat in geval van een onvolledige mededeling sprake is van schending van de mededelingsplicht, faalt.

Immers, als onder 3.5.4 is geoordeeld was het aan [appellant] om zich te informeren.

3.5.7

Met grief 6 betoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat geen nieuwe kamerverhuurvergunning hoefde te worden afgegeven. Deze grief betreft de subsidiaire vordering van [appellant] . Volgens [appellant] is de kamerverhuurvergunning niet voor overdracht vatbaar en is het ook niet mogelijk een nieuwe kamerverhuurvergunning aan te vragen, omdat op het moment van levering kamerverhuur niet meer was toegestaan. Deze grief faalt.

Zoals het hof onder 3.5.3 heeft geoordeeld heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat hij een nieuwe kamerverhuurvergunning diende aan te vragen.

3.5.8

Met grief 7 betoogt [appellant] dat de rechtbank miskent dat [geïntimeerden] niet tot ontbinding bevoegd was. Volgens [appellant] is geen sprake van een kamerverhuurvergunning die na levering nog de bevoegdheid tot kamergewijze verhuur liet bestaan. Daarom heeft [geïntimeerden] niet aan zijn verplichtingen voldaan en is sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van [geïntimeerden] Ook deze grief faalt.

Zoals het hof hiervoor al heeft geoordeeld heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat hij een nieuwe kamerverhuurvergunning diende aan te vragen. Dat voor het overzetten van de vergunning op naam van [appellant] een wijzigingsformulier tenaamstelling nodig was, maakt niet dat sprake is van een tekortkoming aan de zijn van [geïntimeerden] Naar het hof hiervoor onder 3.5.4 heeft geoordeeld was het aan [appellant] om zich te informeren. Gesteld noch gebleken is dat partijen zijn overeengekomen dat [appellant] geen wijziging tenaamstelling hoefde te bewerkstelligen. Gezien het voorgaande is geen sprake van een tekortkoming van [geïntimeerden] en daarmee niet van schuldeisersverzuim aan de zijde van [geïntimeerden]

3.5.9

Met het falen van grief 7 faalt ook grief 8, waarmee [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] een contractuele boete verschuldigd is, omdat [geïntimeerden] de koopovereenkomst volgens [appellant] , niet mocht ontbinden.

3.5.10

Nu alle grieven falen zal het hof het vonnis van 18 december 2019 waarvan beroep bekrachtigen voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen.

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

In incident

3.6.1

In incident vorderde [appellant] de tenuitvoerlegging van het vonnis van 18 december 2019 waarvan beroep te schorsen tot het moment dat in hoger beroep eindarrest is gewezen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het incident, voor zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot niet ontvankelijk verklaring van [appellant] in zijn incidentele vorderingen, althans hem deze te ontzeggen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het incident, voor zover als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet zulks toelaat.

Bij akte vermeerdering van eis tevens akte eisvermindering in het incident heeft [appellant] zijn vordering in incident ingetrokken, behoudens het verzoek om [geïntimeerden] , hoofdelijk, des dat de een betaalt, de ander van betaling is bevrijd, te veroordelen in de kosten van het incident.

3.6.2

Het hof oordeelt als volgt. Anders dan [appellant] betoogt berust het vonnis van 18 december 2019 waarvan beroep niet op misslagen. Zoals hiervoor is geoordeeld zal het vonnis worden bekrachtigd. Dit maakt dat (dreiging met) tenuitvoerlegging van het vonnis geen misbruik van recht oplevert. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het incident.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van 18 december 2019 waarvan beroep voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 332,-- aan griffierecht en op € 1.114,-- aan salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

in incident

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het incident, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 1.671,-- aan salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. Y.L.L.A.M. Delfos-Roy, N.W.M. van den Heuvel en J.K.B. van Daalen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 november 2021.

griffier rolraadsheer