ECLI:NL:GHSHE:2021:3411

• Datum uitspraak: 16 november 2021
• Publicatiedatum: 16 november 2021
• Zaaknummer: 200.274.674_02
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; L.S. Frakes; T.J. Dorhout Mees
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over ontruiming van bedrijfswoning en de waarheidsplicht van de verhuurder

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellante] tegen een vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, waarin de ontruiming van een bedrijfswoning werd bevolen. De kern van het geschil betreft de vraag of [geïntimeerde] als verhuurder in strijd heeft gehandeld met de waarheidsplicht zoals vastgelegd in artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) door in een kort geding te stellen dat hij de woning dringend nodig had voor eigen gebruik. [appellante] betwist deze stelling en stelt dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld, wat heeft geleid tot schade aan haar zijde. De rechtbank had eerder geoordeeld dat de huurovereenkomst van rechtswege was geëindigd en dat er voldoende spoedeisend belang was bij de ontruiming. Het hof heeft de zaak beoordeeld en geconcludeerd dat, zelfs als [geïntimeerde] niet had gesteld dat hij de woning dringend nodig had voor eigen gebruik, de ontruiming alsnog zou zijn toegewezen. Het hof bekrachtigt het eerdere vonnis en wijst de vordering van [appellante] tot schadevergoeding af, omdat er geen causaal verband is aangetoond tussen het gestelde onrechtmatige handelen en de geleden schade. De proceskosten worden toegewezen aan [geïntimeerde].

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.274.674/02

arrest van 16 november 2021

in de zaak van

1. [appellante] ,2. [appellant] ,beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna tezamen aan te duiden als [appellante] (enkelvoud),

advocaat: onttrokken (voorheen mr. E.B. van den Ouden te Oude-Tonge),

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,2. [geïntimeerde 2] ,beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna tezamen aan te duiden als [geïntimeerde] (enkelvoud),

advocaat: mr. R.E. Izeboud te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 13 februari 2020 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 20 november 2019, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellante] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/354419 / HA ZA 19-61)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het daaraan voorafgaande tussenvonnis van 1 mei 2019.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep met een productie (het beroepen vonnis);
• de memorie van grieven met producties I en II en een vermeerdering van eis;
• de memorie van antwoord met productie 1 tot en met 3;
• het H2-formulier van 10 november 2020, waarbij mr. Den Ouden heeft meegedeeld dat hij zich als advocaat van [appellante] aan de zaak onttrekt en waarin hij heeft meegedeeld dat hij zijn cliënten schriftelijk heeft gewezen op de gevolgen daarvan.

Namens [appellante] heeft zich vervolgens geen nieuwe advocaat gesteld. Het hof heeft de zaak daarna ambtshalve doorgehaald. [geïntimeerde] heeft de zaak daarop opnieuw aangebracht en arrest gevraagd.

Het hof heeft tot slot een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

Vaststaande feiten en kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in dit geding naar de kern genomen om de vraag of [geïntimeerde] als verhuurder in strijd met de waarheidsplicht van artikel 21 Rv heeft gehandeld door in een ontruimings-kortgeding meer subsidiair een beroep te doen op dringend eigen gebruik, en om de vraag of de vordering tot ontruiming evenzeer zou zijn toegewezen als [geïntimeerde] in het ontruimings-kortgeding geen meer subsidiair beroep zou hebben gedaan op dringend eigen gebruik.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. [geïntimeerde] was in de in dit geding relevante periode eigenaar van de woning met schuren en weiland aan het adres [adres 1] te [plaats] (hierna: de bedrijfswoning). [geïntimeerde] heeft op dat adres tot 2012 zijn agrarisch bedrijf uitgeoefend.
• b. De gemeenteraad van de gemeente Halderberge heeft op 25 september 2008 ingestemd met een partiële herziening van het bestemmingsplan. Hierdoor werd het voor [geïntimeerde] mogelijk om naast zijn bedrijf een nieuwe woning op te richten, daarin te gaan wonen en de bedrijfswoning (inclusief schuren en weiland) te verkopen.
• c. [geïntimeerde] heeft vervolgens in de periode 2009/2010 de beoogde nieuwe woning gebouwd aan het adres [adres 2] te [plaats] (hierna: de nieuwbouwwoning). [geïntimeerde] is in de nieuwbouwwoning gaan wonen.
• d. [geïntimeerde] heeft toen de bedrijfswoning (met bijbehorende schuren en weiland) te koop gezet. [geïntimeerde] heeft tevens, voor het geval het niet snel tot een verkoop zou komen, bij het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Halderberge een vergunning als bedoeld in het toenmalige artikel 15 van de Leegstandwet aangevraagd voor het in afwachting van de verkoop tijdelijk mogen verhuren van de bedrijfswoning.
• e. [geïntimeerde] heeft de vergunning ex artikel 15 van de Leegstandwet op 15 februari 2012 verkregen. In de vergunning staat onder meer het volgende:

“Op basis van uw verklaring verlenen wij u hierbij op grond van artikel 15 van de Leegstandswet vergunning voor de tijdelijke verhuur van de woning gelegen aan de [adres 1] te [plaats] . Het huis dient voor minimaal zes maanden en maximaal twee jaar te worden verhuurd. Bij verkoop van het huis dient u een opzegtermijn van drie maanden richting de huurder te hanteren.

Op grond van de Leegstandswet kan de tijdelijke verhuur met drie afzonderlijke jaren worden verlengd tot een maximum van vijf jaar. Indien u een verlenging van de tijdelijke verhuur wenst, dient steeds opnieuw voor ieder afzonderlijk jaar een verzoek te worden ingediend.

(…)

De huurovereenkomst moet schriftelijk worden aangegaan, waarbij melding moet worden gemaakt van onderhavige vergunning en het tijdvak waarvoor deze is verleend.”

- f. Bij huurovereenkomst van 1 maart 2012 heeft [geïntimeerde] de bedrijfswoning verhuurd aan [appellante] . De huurovereenkomst heeft als titel:

“Huurcontract inzake tijdelijke verhuur op grond van artikel 15 van de Leegstandwet” .

- g. In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende bepaald:

“Huurperiode

Artikel 7

De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van twee jaar, ingaande op

1 maart 2012 en eindigend op 28 februari 2014 en wordt telkenmale met één jaar verlengd met een maximum van totaal vijf jaar. De vergunning als bedoeld in artikel 15 lid 1 Leegstandwet is verleend voor een periode van twee jaar.

Opzegging

Artikel 8

7.1

Tussentijdse opzegging geschiedt bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot. 7.2 (…) De opzegtermijn is 3 maanden bij opzegging door verhuurder.

(…)

Bezichtigingen

Artikel 14

13.1

Huurder is ermee bekend, dat verhuurder het gehuurde in de verkoop heeft. 13.2 Verhuurder is gerechtigd de handelingen te verrichten die in het kader van verkoop gebruikelijk zijn, zoals (…) bezichtigingen van de woning door potentiële kopers.”

• h. [appellante] is op het gehuurde een onderneming onder de naam ‘Stal [stal] ’ gaan exploiteren, waarbij zij een 14-tal paarden houdt, fokt, opfokt, berijdt en in concours brengt. Om het gehuurde hiervoor geschikt te maken, heeft [appellante] veranderingen in de stallen aangebracht en een rijbak voor de paarden aangelegd.
• i. Bij aangetekende brief van 28 mei 2013 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] onder meer het volgende meegedeeld:

“(...) Conform artikel 7 van de huurovereenkomst is de verhuur aangegaan voor de

periode tussen 1 maart 2012 en 28 februari 2014. Uitgaande van artikel 7:228 eerste

lid Burgerlijk wetboek, eindigt de huur van rechtswege op 28 februari 2014, zonder dat

daartoe een opzegging is vereist. Wij informeren u via deze brief dat wij niet voornemens zijn om de huur te verlengen na deze periode. Wij verwachten dan ook dat u de woning tot die tijd in goede staat behoud en als zodanig ook in dezelfde staat op 1 maart 2014 heeft verlaten.”

• j. Bij brief van 30 november 2013 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] meegedeeld niet akkoord te gaan met de mededeling van [geïntimeerde] dat hij het voornemen heeft om de huurovereenkomst niet te verlengen.
• k. Op 17 januari 2014 heeft [geïntimeerde] de nieuwbouwwoning verkocht aan zijn zoon [zoon geintimeerde 1] . De goederenrechtelijke levering heeft op dat moment nog niet plaatsgevonden.
• l. Omdat [appellante] weigerde de bedrijfswoning te verlaten, heeft [geïntimeerde] juridische bijstand ingeschakeld en bij inleidende dagvaarding van 13 februari 2014 een kort geding jegens [appellante] aanhangig gemaakt en ontruiming van de bedrijfswoning door [appellante] gevorderd. In de dagvaarding heeft [geïntimeerde] zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst tot een einde is gekomen. [geïntimeerde] heeft aangegeven spoedeisend belang bij de ontruiming te hebben omdat [appellante] ten behoeve van bezichtigingen de makelaar geen toegang verschaft tot de bedrijfswoning.
• m. Tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding op 26 februari 2014 heeft [geïntimeerde] aanvullend aangegeven ook spoedeisend belang bij de vordering te hebben, omdat hij de bedrijfswoning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, in verband met het feit dat hij de nieuwbouwwoning had verkocht aan zijn zoon en die woning dus moest verlaten.
• n. Bij kort geding vonnis van 5 maart 2014 heeft de kantonrechter (rechtdoende als voorzieningenrechter) [appellante] – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeeld om de bedrijfswoning te ontruimen binnen vier weken na betekening van het vonnis op straffe van een dwangsom. Over het vereiste van spoedeisend belang heeft de kantonrechter als volgt geoordeeld:

“3.4 Vooreerst dient in een procedure als de onderhavige beoordeeld te worden of [geïntimeerde] spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen. [geïntimeerde] heeft daartoe gesteld dat [appellante] hem (zijn makelaar) geen toegang tot de woning verleend ten behoeve van bezichtigingen, zodat het hem onmogelijk wordt gemaakt de woning te verkopen. Ter zitting heeft [geïntimeerde] een ander belang naar voren gebracht, te weten dat sprake is van dringende noodzaak tot eigen gebruik, aangezien de door hem bewoonde woning verkocht gaat worden aan zijn zoon en hij de woning per april 2014 dient te leveren. Het door [geïntimeerde] gestelde terzake zijn spoedeisend belang is door [appellante] betwist

3.5

Te dien aanzien wordt geconstateerd dat uit de overgelegde correspondentie tussen partijen blijkt van een dispuut over het verlenen van toegang voor bezichtigingen, nu door [appellante] in twijfel wordt getrokken of sprake is van potentiële kopers of van dito huurders. Gelet hierop, en gezien de verklaring zijdens [appellante] ter zitting dat [geïntimeerde] haar te pas en te onpas lastig valt, welke verklaring bezwaarlijk los van genoemd dispuut kan worden gezien, is naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam van spoedeisend belang gebleken. [geïntimeerde] heeft er immers belang bij op korte termijn duidelijkheid te hebben over de wijze waarop hij (al dan niet) over de woning kan beschikken.”

• o. [appellante] heeft tegen het ontruimingsvonnis spoedappel ingesteld bij dit hof. [appellante] heeft onder meer een grief aangevoerd tegen het oordeel van de kantonrechter dat sprake was van spoedeisend belang.
• p. [geïntimeerde] heeft het ontruimingsvonnis is op 22 april 2014 laten betekenen aan [appellante] . Omdat het arrest van het hof niet zou worden gewezen vóór de datum van ontruiming, is [appellante] een executie-kortgeding gestart. Zij heeft gevorderd de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis te staken en gestaakt te houden totdat het ontruimingsvonnis onherroepelijk zou worden.
• q. Bij vonnis van 2 juni 2014 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [appellante] om de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis te staken en gestaakt te houden totdat in deze zaak onherroepelijk is beslist, afgewezen. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] misbruik maakt van zijn bevoegdheid om het ontruimingsvonnis te executeren.
• r. De ontruiming heeft plaatsgevonden op 3 juli 2014.
• s. In het door [appellante] ingestelde hoger beroep tegen het ontruimingsvonnis heeft het hof op 2 september 2014 arrest gewezen. Het hof heeft het ontruimingsvonnis bekrachtigd. Over het spoedeisend belang aan de zijde van [geïntimeerde] heeft het hof het volgende overwogen:

“3.5. Naar het oordeel van het hof is voldoende gebleken dat [geïntimeerde] nog steeds een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen, aangezien [geïntimeerde] belang erbij heeft om op korte termijn de vrije beschikking over de woning te verkrijgen althans duidelijkheid te verkrijgen over de wijze waarop hij (al dan niet) over de woning kan beschikken. Gelet op de gemotiveerde stellingen van [geïntimeerde] is voorshands voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] door de aanwezigheid van [appellante] c.s. in de woning, belemmeringen ondervindt bij de levering van de woning. Grief V, waarbij [appellante] c.s. opkomt tegen het door de kantonrechter aangenomen spoedeisend belang, wordt derhalve verworpen."

• t. In april 2015 heeft [geïntimeerde] de bedrijfswoning verkocht aan een derde. In artikel 4 van de koopovereenkomst staat dat de levering zal plaatsvinden op 31 augustus 2018 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen. [geïntimeerde] en de derde hebben tegelijkertijd een huurovereenkomst gesloten, waarbij [geïntimeerde] de woning aan de derde heeft verhuurd voor de periode van 1 september 2015 tot en met 31 augustus 2018.
• u. [geïntimeerde] heeft in augustus 2017 ook de nieuwbouwwoning verkocht en geleverd aan een derde. [geïntimeerde] is zelf in een andere woning in [plaats] gaan wonen.

Het geding bij de rechtbank

3.2.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellante] in het geding bij de rechtbank, samengevat:

• een verklaring voor recht “
• hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een schadevergoeding van € 79.870,51, althans tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis;

met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellante] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde] heeft in het ontruimings-kortgeding ten overstaan van de kantonrechter en in hoger beroep bij het hof verklaard dat hij de bedrijfswoning dringend nodig had voor eigen gebruik, omdat hij de nieuwbouwwoning had verkocht aan zijn zoon. In de kortgedingprocedure hebben de kantonrechter en het hof dit belang van [geïntimeerde] meegewogen en mede op grond daarvan aangenomen dat [geïntimeerde] spoedeisend belang had bij zijn vorderingen. Achteraf is gebleken dat [geïntimeerde] in de kortgedingprocedure ten onrechte heeft gesteld dat hij de bedrijfswoning dringend nodig had voor eigen gebruik. [geïntimeerde] heeft immers de nieuwbouwwoning niet overgedragen aan zijn zoon en [geïntimeerde] heeft de bedrijfswoning niet zelf betrokken. [geïntimeerde] heeft dus tijdens de kortgedingprocedure de waarheidsplicht van artikel 21 Rv geschonden en dusdoende onrechtmatig gehandeld jegens [appellante] . [appellante] heeft hierdoor schade geleden, omdat zij als gevolg van het onrechtmatig handelen in het kort geding is veroordeeld tot ontruiming van de bedrijfswoning en het gehuurde daardoor binnen korte termijn heeft moeten ontruimen.

3.2.3.

Het door [appellante] gevorderde bedrag van € 79.870,51 is opgebouwd uit verschillende posten, die opgenomen zijn in de schadeopstelling die [appellante] als productie 22 bij de inleidende dagvaarding heeft overgelegd.

3.2.4.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het tussenvonnis van 1 mei 2019 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast.

3.2.5.

In het eindvonnis van 20 november 2019 heeft de rechtbank, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [appellante] verwijt [geïntimeerde] dat hij in strijd met de waarheid in de gerechtelijke procedures heeft gesteld dat hij de bedrijfswoning dringend nodig had voor eigen gebruik. Volgens [appellante] hebben de kantonrechter en het hof als gevolg van die onjuiste stelling aangenomen dat [geïntimeerde] een spoedeisend belang had bij zijn vordering tot ontruiming van de bedrijfswoning. Ook als de door [appellante] aan [geïntimeerde] verweten onrechtmatige gedraging – te weten: het ten onrechte stellen dat hij de bedrijfswoning dringend nodig had voor eigen gebruik – wordt weggedacht, zouden de kantonrechter in het kortgedingvonnis van 5 maart 2014 en het hof in het kortgedingarrest van 2 september 2014 echter hebben aangenomen dat [geïntimeerde] een spoedeisend belang had bij zijn vordering tot ontruiming van de bedrijfswoning. Er is dus geen causaal verband aanwezig tussen de door [appellante] aan [geïntimeerde] verweten gedraging en de door [appellante] gestelde schade (rov. 4.1).
• De gestelde schade is dus niet door de gestelde onrechtmatige daad veroorzaakt. Ook als [geïntimeerde] in de kortgedingprocedure niet zou hebben verklaard dat hij de bedrijfswoning dringend nodig zou hebben voor eigen gebruik, zouden de kantonrechter en het hof spoedeisend belang hebben aangenomen en de vordering tot ontruiming hebben toegewezen. De vraag of [geïntimeerde] op de gestelde wijze onrechtmatig heeft gehandeld, hoeft dus niet beantwoord te worden (rov. 4.2).
• De vorderingen van [appellante] worden daarom afgewezen (rov. 4.3).
• [appellante] moet als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld (rov. 4.4).

Op grond van deze oordelen heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten en vermeerderd met wettelijke rente.

Het geding in hoger beroep

3.3.1.

[appellante] heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd. Zij vordert nu, naast de door haar in eerste aanleg gevorderde verklaring voor recht, veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 378.582,51, althans een bedrag op te maken bij staat, vermeerderd met de wettelijke rente daarover “
vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis ”. Het gevorderde bedrag is gespecificeerd in productie II bij de memorie van grieven.

Deze eisvermeerdering heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar. Na behandeling van de grieven zal blijken in hoeverre de vermeerderde eis toewijsbaar is.

3.3.2.

[appellante] heeft vier grieven aangevoerd tegen het beroepen vonnis. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot toewijzing van haar vermeerderde eis, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

3.3.3.

[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep.

Met betrekking tot grief I: zou in de situatie zonder het gestelde onrechtmatige handelen de vordering van [geïntimeerde] in de kortgedingprocedure zijn afgewezen?

3.4.1.

Door middel van grief I betoogt [appellante] naar de kern genomen dat, indien het door haar gestelde onrechtmatig handelen van [geïntimeerde] niet zou hebben plaatsgevonden, de vordering van [geïntimeerde] in kort geding bij gebreke van spoedeisend belang zou zijn afgewezen. Volgens [appellante] is er dus, anders dan de rechtbank in rov. 4.1 van het beroepen vonnis heeft geoordeeld, wel degelijk causaal verband aanwezig tussen het gestelde onrechtmatig handelen en de door haar geleden schade.

3.4.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop. [geïntimeerde] heeft in de kortgedingprocedure aan zijn ontruimingsvordering primair de stelling ten grondslag gelegd dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op 28 februari 2014 van rechtswege is geëindigd omdat de vergunning ex artikel 15 van de Leegstandwet op die datum haar geldigheid heeft verloren. Subsidiair heeft [geïntimeerde] aan zijn ontruimingsvordering de stelling ten grondslag gelegd dat hij de huurovereenkomst rechtsgelding heeft opgezegd per 28 februari 2014. Beide stellingen houden in dat [appellante] volgens [geïntimeerde] met ingang van 1 maart 2014 zonder recht of titel in het gehuurde verbleef. Deze stelling is op zich in beginsel voldoende om aan te nemen dat [geïntimeerde] voldoende spoedeisend belang heeft om zijn ontruimingsvordering in kort geding te laten beoordelen. In de praktijk worden doorgaans immers betrekkelijk lichte eisen gesteld aan het vereiste van spoedeisend belang als drempel om een vordering in kort geding te laten beoordelen. Dit neemt niet weg dat vervolgens, bij de beoordeling of de gevraagde voorziening toewijsbaar is, een afweging van de wederzijdse belangen moet plaatsvinden.

3.4.3.

Daar komt in dit geval bij dat [geïntimeerde] in de kortgedingprocedure gemotiveerd heeft gesteld dat [appellante] hem niet toestond om bezichtigingen door potentiële kopers in de bedrijfswoning te laten plaatsvinden, althans dergelijke bezichtigingen bemoeilijkte. [geïntimeerde] heeft dat standpunt onderbouwd met twee verklaringen van de door hem ingeschakelde verkoopmakelaar (producties 1 en 2 bij de conclusie van antwoord). Ook heeft [geïntimeerde] gewezen op een e-mail van [appellante] aan de makelaar van [geïntimeerde] van 16 december 2013, waarin:

• onder meer staat geschreven:
• de makelaar wordt verordonneerd de woning van de website te verwijderen;
• aan de makelaar wordt medegedeeld dat de op 19 december 2013 geplande bezichtiging geen doorgang kan vinden.

3.4.4.

Tegenover de aldus onderbouwde stelling van [geïntimeerde] heeft [appellante] onvoldoende betwist dat hij bezichtiging van de bedrijfswoning door potentiële kopers heeft bemoeilijkt. [appellante] stelt weliswaar op blz. 12 van de memorie van grieven dat [geïntimeerde] “
in latere procedures heeft (…) erkend ” dat [appellante] geen bezichtigingen heeft belemmerd, maar [appellante] heeft die stelling op geen enkele wijze geconcretiseerd terwijl [geïntimeerde] de stelling uitdrukkelijk heeft betwist. Het hof volgt [appellante] ook niet in haar stelling dat de makelaar van [geïntimeerde] bij e-mail van 15 mei 2014 heeft aangegeven dat [appellante] geen bezichtigingen heeft tegengehouden. In de eerste zin van de e-mail wordt juist melding gemaakt van “de ondervonden belemmeringen bij bezichtigingen met potentiële kopers”.

3.4.5.

Uit de overwegingen 3.4 en 3.5 van het kortgedingvonnis van 5 maart 2014 blijkt maar het oordeel van het hof dat de kantonrechter op deze gronden – het gestelde verblijf van [appellante] in de bedrijfswoning zonder recht of titel en het niet voldoende meewerken door [appellante] aan bezichtiging van de bedrijfswoning door potentiële kopers – een spoedeisend belang van [geïntimeerde] bij beoordeling van zijn vorderingen in kort geding heeft aangenomen. In de overwegingen, die het hof in rov. 3.1.2 van dit arrest heeft geciteerd, zijn geen woorden gewijd aan het in het kort geding door [geïntimeerde] ingenomen meer subsidiaire standpunt dat hij de bedrijfswoning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

3.4.6.

De kantonrechter is in het kortgedingvonnis vervolgens overgegaan tot een inhoudelijke beoordeling van de vordering. De kantonrechter is vervolgens op grond van een uitgebreide motivering, neergelegd in de overwegingen 3.7 tot en met 3.14 van het kortgedingvonnis, tot het voorshands oordeel gekomen dat de huurovereenkomst op grond van de toenmalige bepalingen van de Leegstandwet van rechtswege is geëindigd op 28 februari 2014. De meer subsidiaire stellingen van [geïntimeerde] over dringend eigen gebruik hebben daarbij geen rol gespeeld. De kantonrechter heeft geconcludeerd, kort samengevat, dat [appellante] zonder recht of titel in de bedrijfswoning verblijft en de bedrijfswoning dient te ontruimen.

3.4.7.

Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat de vordering tot ontruiming bij het vonnis van 5 maart 2014 evenzeer zou zijn toegewezen indien [geïntimeerde] zich in dat geding niet meer subsidiair op dringend eigen gebruik zou hebben beroepen. [appellante] heeft haar andersluidende betoog onvoldoende onderbouwd.

3.5.1.

Voor het arrest dat dit hof op 2 september 2014 heeft gewezen in het door [appellante] ingestelde hoger beroep tegen het ontruimingsvonnis, geldt hetzelfde. Het hof heeft in dat arrest, evenals de kantonrechter, voorshands geoordeeld dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd op 28 februari 2014. Het hof is niet toegekomen aan het meer subsidiaire standpunt van [geïntimeerde] over dringend eigen gebruik. Uit de overweging van het hof over het spoedeisend belang van [geïntimeerde] blijkt ook niet dat het gestelde dringend eigen gebruik daarbij een rol heeft gespeeld. Het hof heeft in rov. 3.5 van het arrest spoedeisend belang aangenomen omdat:

“ [geïntimeerde] belang erbij heeft om op korte termijn de vrije beschikking over de woning te verkrijgen althans duidelijkheid te verkrijgen over de wijze waarop hij (al dan niet) over de woning kan beschikken. Gelet op de gemotiveerde stellingen van [geïntimeerde] is voorshands voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] door de aanwezigheid van [appellante] in de woning, belemmeringen ondervindt bij de levering van de woning.”

Het gaat hier bij de woorden “levering van de woning” kennelijk om (verkoop en) levering van de bedrijfswoning aan een nader te bepalen potentiële koper. Het gaat hier, anders dan [appellante] onderaan blz. 12 van de memorie van antwoord doet voorkomen, niet om levering van de woning aan de zoon van [appellante] ; de daarop betrekking hebbende plannen betroffen immers niet de bedrijfswoning maar de nieuwbouwwoning (waardoor [geïntimeerde] die woning zou moeten verlaten en volgens zijn toenmalige uitlatingen in de bedrijfswoning wilde trekken).

3.5.2.

Het hof concludeert om bovenstaande redenen dat de hof bij het arrest van 2 september 2014 het ontruimingsvonnis van 5 maart 2014 evenzeer zou hebben bekrachtigd als [geïntimeerde] zich in dat geding niet meer subsidiair op dringend eigen gebruik zou hebben beroepen. [appellante] heeft haar andersluidende betoog onvoldoende onderbouwd.

3.6.1.

In het executie-kortgeding dat geleid heeft tot het vonnis van 2 juni 2014 heeft de voorzieningenrechter de stelling van [geïntimeerde] dat hij de bedrijfswoning dringend nodig had voor eigen gebruik, wel in de belangenafweging betrokken. Aan het slot van rov. 3.8 van dat vonnis, heeft de voorzieningenrechter immers onder meer het volgende overwogen:

“ [appellante] heeft voorts onvoldoende gemotiveerd weersproken de stelling van

[geïntimeerde] dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, omdat hij zijn

woning aan de [adres 2] te ( [postcode] ) [plaats] heeft verkocht

aan zijn zoon en voor zijn zoon dit jaar nog de mogelijkheid bestaat om gebruik te

maken van de verhoogde schenkingsvrijstelling wanneer hij het door zijn ouders

geschonken bedrag gebruikt voor de aankoop van de woning.”

3.6.2.

Naar het oordeel van het hof zou de voorzieningenrechter de vordering om de tenuitvoerlegging van het kortgedingvonnis van 5 maart 2014 te staken echter evenzeer hebben afgewezen als [geïntimeerde] geen subsidiair beroep zou hebben gedaan op dringend eigen gebruik. De maatstaf die in een executie-kortgeding moet worden toegepast biedt immers maar beperkte ruimte om de tenuitvoerlegging van een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis te schorsen. Ook als de voorzieningenrechter de stellingen van [geïntimeerde] over dringend eigen gebruik geheel buiten beschouwing had gelaten, zou hij in het vonnis van 2 juni 2014 naar het oordeel van het hof niet tot een andere uitkomst zijn gekomen dan de afwijzing van de vordering tot staking van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 5 maart 2014.

3.7.

Om bovenstaande redenen concludeert het hof dat, indien [geïntimeerde] in de kortgedingprocedure en het executiegeschil geen beroep zou hebben gedaan op dringend eigen gebruik van de bedrijfswoning wegens verkoop van de nieuwbouwwoning aan de zoon van [geïntimeerde] :

• de vordering tot ontruiming bij het kortgedingvonnis van 5 maart 2014 evenzeer zou zijn toegewezen;
• de vordering tot staking van de executie bij het vonnis van 2 juni 2014 evenzeer zou zijn afgewezen;
• het kortgedingvonnis van 5 maart 2014 bij het arrest van 2 september 2014 evenzeer zou zijn bekrachtigd.

Er is dus geen causaal verband aanwezig tussen enerzijds het (door [appellante] als onrechtmatig bestempelde) beroep van [geïntimeerde] op dringend eigen gebruik en anderzijds de door [appellante] gestelde schade. Het hof verwerpt daarom grief I.

Met betrekking tot de grieven II, III en IV: geen zelfstandige betekenis

3.8.

De grieven II, III en IV hebben, mede gelet op de bij die grieven gegeven toelichting, geen zelfstandige betekenis naast grief I. Omdat het hof grief I verwerpt, verwerpt het hof ook de grieven II, III en IV.

Volle omvang?

3.9.1.

[appellante] heeft in punt 3 van de memorie van grieven gesteld dat het hoger beroep ertoe strekt om het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen,
“zodat het geschil uitdrukkelijk niet beperkt dient te blijven tot de hierna te formuleren grieven” .

3.9.2.

Een dergelijke formulering is volgens vaste rechtspraak niet voldoende om aan te nemen dat ook bepaalde, door appellant niet vermelde geschilpunten naast andere wel door appellant nader omlijnde bezwaren, in hoger beroep opnieuw aan de orde worden gesteld (HR 05-12-2003, ECLI:NL:HR:2003:AJ3242). Grieven moeten in hoger beroep behoorlijk naar voren worden gebracht, zodat zij voor de rechter en de wederpartij voldoende kenbaar zijn. Het hof ziet dus geen aanleiding om in hoger beroep buiten de verworpen grieven om nog kwesties te beoordelen.

Met betrekking tot de vermeerderde eis

3.10.1.

De vermeerderde eis van [appellante] is gebaseerd op de stelling dat de vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming in de kortgedingprocedure zou zijn afgewezen als [geïntimeerde] geen beroep zou hebben gedaan op dringend eigen gebruik.

3.10.2.

Het hof heeft in het bovenstaande geoordeeld dat die stelling van [geïntimeerde] niet juist is. Daarom is geen grondslag aanwezig voor toewijzing van de door [appellante] gevorderde schade. Het hof zal de vermeerderde eis daarom afwijzen.

Conclusie en afwikkeling

3.11.1.

Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het beroepen vonnis bekrachtigen.

Daarnaast zal het hof de in hoger beroep vermeerderde eis afwijzen.

3.11.2.

Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in proceskosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaak-/ rolnummer C/02/354419 / HA ZA 19-61 tussen partijen gewezen vonnis van 20 november 2019;

wijst de in hoger beroep vermeerderde eis van [appellante] af;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 760,-- aan griffierecht en op € 4.064,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, L.S. Frakes en T.J. Dorhout Mees en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 16 november 2021.

griffier rolraadsheer