ECLI:NL:GHSHE:2021:34 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Bekrachtiging ontruimingsvonnis wegens huurachterstand en...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.285.551/01

arrest in kort geding van 7 januari 2021

in de zaak van

1.[appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellant 2] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als respectievelijk [appellant 1] en [appellant 2] , en gezamenlijk als [appellanten] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. Z.M. Alaca te Eindhoven,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [geïntimeerde] Holding B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M. Struik te Veldhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 30 november 2020 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 8789502 / CV EXPL 20-6469 gewezen vonnis in kort geding van 27 oktober 2020 tussen [appellanten] als gedaagden en [geïntimeerde] als eiseres.

8.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

8.1.

Bij tussenarrest van 30 november 2020 heeft het hof, bij wijze van ordemaatregel, de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis van 27 oktober 2020 geschorst totdat het hof in deze procedure een eindarrest heeft gewezen. Het hof heeft de zaak vervolgens verwezen voor het wijzen van dit arrest naar de rol van heden.

8.2.

In voormeld tussenarrest heeft het hof een opsomming gegeven van de feiten die in dit geding tot uitgangspunt worden genomen. Voorts is daarin de procedure in eerste aanleg weergegeven. Het hof gaat nu over tot de inhoudelijke beoordeling van de grieven.

9.De verdere beoordeling

9.1.

Het hof stelt vast dat [appellanten] geen grieven heeft gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter in kort geding die ten grondslag liggen aan de toewijzing van de ontruimingsvordering met betrekking tot de appartementen C en D. Deze overwegingen liggen dan ook niet ter beoordeling aan het hof voor. Het hof zal de daarop gebaseerde en uitgesproken ontruiming van deze appartementen dan ook bekrachtigen.

Onder punt 21 van de memorie van antwoord stelt [geïntimeerde] dat er ten aanzien van de ontruimingstermijn een omissie of een onvolkomenheid in het bestreden vonnis is geslopen nu in de overwegingen is aangegeven dat de ontruimingstermijn op veertien dagen wordt gesteld terwijl in het dictum een ontruimingstermijn van 30 dagen is bepaald. Hoewel deze stelling feitelijk juist is, geldt in hoger beroep dat tegen dit deel van het dictum geen incidenteel hoger beroep is ingesteld zodat een oordeel over dit deel van het dictum niet voorligt. De eindconclusie van [geïntimeerde] in de memorie van antwoord is overigens ook dat het hof tot bekrachtiging van het vonnis dient over te gaan.

Het hof stelt voorts vast dat de grieven zich niet richten tegen hetgeen de kantonrechter in kort geding over de reconventionele vordering heeft overwogen. De afwijzing van deze vordering ligt evenmin ter beoordeling aan het hof voor. Het hof zal deze beslissing dan ook bekrachtigen.

9.2.

In grief I heeft [appellanten] betoogd dat de kantonrechter in kort geding ten onrechte heeft aangenomen dat [geïntimeerde] een spoedeisend belang had bij haar vorderingen. In de toelichting bij deze grief staat dat [geïntimeerde] niet heeft gesteld dat zij als gevolg van de huurachterstand in financiële problemen zou komen.

Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] gesteld dat er bij aanvang van het kort geding sprake was een huurachterstand van meer dan 3 maanden en [appellanten] niet had aangegeven op korte termijn enige huurbetaling te zullen doen. Aldus is het spoedeisend belang bij haar ontruimingsvordering gegeven, aldus [geïntimeerde] .

9.3.

De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak.

Naar het oordeel van het hof heeft de kantonrechter in kort geding een juiste belangenafweging gemaakt. Het bewonen van huurappartementen zonder de daartegenover staande huurtermijnen te voldoen, levert een toerekenbare tekortkoming van de huurovereenkomst op; indien deze situatie zich een aantal maanden voortzet, is het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. In een dergelijke situatie heeft de huurder geen recht meer op het gebruiken van de woonruimte en is er voldoende spoedeisend belang bij een ontruimingsvordering in kort geding. Nu in hoger beroep, zoals hierna zal blijken, de huurachterstand alleen maar is opgelopen omdat [appellanten] in het geheel niet voldoet aan zijn maandelijkse huurverplichtingen, is het spoedeisend belang in hoger beroep onverminderd aanwezig.

Grief I slaagt niet.

9.4.

Grief II richt zich tegen de overweging van de kantonrechter in kort geding om het indienen van de verhuurdersverklaring in strijd te achten met de eisen van goede procesorde. [appellanten] heeft geen belang bij deze grief nu de beide verhuurdersverklaringen waarop [appellanten] zich beroept in hoger beroep zijn ingebracht en onderdeel van het procesdossier vormen. De verklaringen zullen in het oordeel worden betrokken.

9.5.

Grief III richt zich tegen de conclusie die de kantonrechter in kort geding trekt in r.o. 4.4. namelijk dat [appellanten] onvoldoende twijfel naar voren heeft gebracht over het bestaan en de verschuldigdheid van de huurachterstand.

[appellant 1] heeft betoogd dat hij, samen met zijn zoon en [medehuurder] , de appartementen A, C en D bewoont en [appellant 2] met vijf minderjarige kinderen appartement B. [appellant 2] heeft nooit enig bedrag aan huur betaald. Ook [appellant 1] heeft nooit enig bedrag ten titel van huur betaald. Hij stelt dat er aan [zakenpartner van verhuurder] drie contante betalingen zijn gedaan, alle ten titel van een geldlening; één keer € 5.000,--, één keer € 11.500,-- en één keer € 7.000,--. Dit laatste bedrag is aan hem terugbetaald. Het genoemd bedrag van € 11.500,-- heeft de familie van [appellant 1] aan [zakenpartner van verhuurder] geleend en voor dit bedrag heeft [appellant 1] zich garant gesteld. [zakenpartner van verhuurder] was de zakenpartner van [verhuurder] in FreshOJ BV, de toenmalige verhuurder van de appartementen. [appellanten] heeft schriftelijke verklaringen van [verhuurder] en [zakenpartner van verhuurder] overgelegd.

[appellant 1] wenst de nog niet terug betaalde bedragen, in totaal € 16.500,--, te verrekenen met de achterstallige huur. Om hem en [appellant 2] te verzekeren van een verblijf heeft zowel [verhuurder] als [zakenpartner van verhuurder] de twee overgelegde verhuurdersverklaringen - de ene heeft betrekking op appartement A, de andere op appartement B - ondertekend, aldus [appellanten] Kopieën van deze verhuurdersverklaringen heeft hij overgelegd. Daarin staat te lezen dat er sprake is van huurachterstand met als toelichting:

“in goed overleg is uitstel van betaling overeengekomen met als doel gezinnen uit de [naam] gemeenschap tijdelijk te helpen met huisvesting tot er adequate langdurige huisvesting is.”

Onder de handtekeningen staat als datum: 12 augustus 2020.

9.6.

[geïntimeerde] heeft gewezen op het feit dat [appellanten] in de correspondentie met haar de huurachterstand heeft erkend. Zij betwist dat [appellanten] met de vorige verhuurder (vertegenwoordigd door de heer [verhuurder] ) afspraken heeft gemaakt die afwijken van de inhoud van de huurovereenkomsten. [geïntimeerde] verwijst naar de door haar overgelegde “WhatsApp” berichten waarin dit door de heer [verhuurder] , de enige statutaire bestuurder van FreshOJ BV, aan haar wordt bevestigd.

Voorts betwist [geïntimeerde] de authenticiteit van de overgelegde verhuurdersverklaringen. Een dergelijke verklaring wordt in de regel gebruikt om te dienen als bewijs van goed gedrag van de huurder en is niet bedoeld voor het geven van een uitstel van betaling. Er zijn sterke aanwijzingen dat de verklaringen zijn gemanipuleerd, aldus [geïntimeerde] . FreshOJ BV die op haar beurt moeite had om de huurpenningen aan [geïntimeerde] te voldoen, zou een dergelijk uitstel van betaling nooit gegeven hebben. Zij heeft haar vorderingen op [appellanten] enige dagen later (25 augustus 2020) aan [geïntimeerde] gecedeerd en heeft daarbij geen melding gemaakt van enig verleend uitstel van betaling.

Tot slot wijst [geïntimeerde] erop dat zij voorafgaande aan het dagvaarden van [appellanten] in kort geding, met [appellanten] heeft gecorrespondeerd en in deze correspondentie ook uitdrukkelijk heeft gevraagd naar de afspraken die met de verhuurder zijn gemaakt. [appellant 1] heeft in deze correspondentie geen beroep gedaan op de onderhavige verklaringen en hij heeft de gestelde vraag ook niet in die zin beantwoord, aldus [geïntimeerde] .

9.7.

Het hof beoordeelt deze grief als volgt. Tussen partijen staat vast dat noch [appellant 1] noch [appellant 2] heeft voldaan aan de contractuele verplichting om maandelijks een huurtermijn aan de verhuurder te betalen. Ook de verplichte waarborgsom is niet betaald. [appellant 2] heeft geen verklaring gegeven voor het niet nakomen van deze betalingsverplichtingen. [appellant 1] stelt dat de heer [zakenpartner van verhuurder] , de zakenpartner van de heer [verhuurder] , nog een bedrag van € 16.500,-- moet betalen en dat met [zakenpartner van verhuurder] is afgesproken dat [appellant 1] dit bedrag kan verrekenen met de huur. Van een achterstand in betaling is dan geen sprake meer.

Het hof verwerpt dit verweer. [appellant 1] huurt appartement A vanaf 1 maart 2020 en is daarvoor een waarborgsom van € 1.250,-- verschuldigd en maandelijks een bedrag van
€ 700,-- huur, inclusief servicekosten. Tot het eind van het jaar betekent dit een betalingsverplichting van, in totaal, € 8.250,--. [appellant 1] heeft erkend dat hij tevens gebruik maakt van de appartementen C en D, die hij volgens contract voor één nacht had gehuurd voor € 100,--. Hij verblijft daar nu vanaf 23 augustus 2020. Door [geïntimeerde] is gesteld dat zij hierdoor maandelijks een bedrag van € 2.752,-- misloopt, hetgeen neerkomt op een bedrag van ruim € 11.000,-- over vier maanden. Zo dus de heer [zakenpartner van verhuurder] zich aan zijn betalingsverplichtingen jegens [appellant 1] (en zijn familie) zou gaan houden én hem het gestelde geleende bedrag terugbetaalt én [appellant 1] dit bedrag aan de verhuurder betaalt, dan nog heeft [appellant 1] niet voldaan aan al zijn verplichtingen jegens de verhuurder.

Het door [appellant 1] gedane beroep op verrekening passeert het hof nu gesteld noch gebleken is dat de schuld die [zakenpartner van verhuurder] aan [appellant 1] heeft, is overgenomen door FreshOJ BV, de voormalige verhuurder. In de door [appellanten] bij spoed appeldagvaarding overgelegde verklaring van [verhuurder] , de bestuurder van FreshOJ BV, bevestigt deze dat hij bekend is met het feit dat [zakenpartner van verhuurder] in privé geld van [appellant 1] heeft geleend. In het eerder door hem als productie 6 overgelegde e-mailbericht wordt namens [verhuurder] aangegeven dat wanneer [zakenpartner van verhuurder] geld zou ontvangen, [appellant 1] dit bij hem “kon terughalen”. Op grond van artikel 6:127 lid 3 BW Pro bestaat de bevoegdheid tot verrekening niet ten aanzien van een vordering en een schuld die in van elkaar gescheiden vermogens vallen.

[verhuurder] verklaart voorts dat hij vanaf maart 2020 met [zakenpartner van verhuurder] heeft samengewerkt en dat hij in april 2020 € 5.000,-- heeft geleend van [appellant 1] . Ongeveer een maand later is dit bedrag aan [appellant 1] terugbetaald. Dit bedrag is niet benut om daarmee de op dat moment openstaande huur/waarborgsom te voldoen. Een verklaring daarvoor heeft [appellant 1] niet gegeven.

Het hof concludeert dat, ook als zou komen vast te staan hetgeen [appellant 1] stelt - dit wordt door [geïntimeerde] betwist - dan is daarmee niet onderbouwd dat [appellanten] aan alle betalingsverplichtingen heeft voldaan. Het hof wijst er tot slot op dat in de door [appellant 1] overgelegde verhuurdersverklaringen wordt aangegeven dat er sprake is van een huurachterstand.

De slotsom is dat bij de gegeven stand van zaken niet voldaan is aan de vereisten voor een geslaagd beroep op verrekening van [appellant 1] . Uit het voorgaande volgt dat [appellant 1] en [appellant 2] beiden een aanzienlijke huurachterstand hebben.

9.8.

[appellanten] stelt dat zijn verhuurder van destijds, FreshOJ BV, zowel aan [appellant 1] als aan [appellant 2] een uitstel van betaling heeft verleend. Ter onderbouwing legt [appellanten] kopieën van twee verhuurdersverklaringen over. Het hof verwijst voor de inhoud ervan naar r.o. 9.5 van dit arrest.

Het hof beoordeelt deze verklaringen als volgt.

De verklaringen zijn gedateerd op 12 augustus 2020. Niet is aangegeven waarom door FreshOJ BV juist op dat moment een uitstel van betaling zou zijn verleend; wat is de aanleiding hiervoor geweest? De inhoud van de verklaringen is onduidelijk; in de verklaring wordt niet aangegeven tot wanneer het uitstel van betaling zou zijn verleend en tot welk bedrag. De omschrijving die wordt gegeven, namelijk totdat er adequate langdurige huisvesting is, is verder niet bepaald terwijl de bestaande huurcontracten voor bepaalde tijd zijn aangegaan, appartement A tot 1 maart 2021 en appartement B tot 13 januari 2021.

Onduidelijk blijft welk belang FreshOJ BV had om een dergelijk uitstel te verlenen, gegeven het feit dat zij zelf financiële problemen had, terwijl er op dat moment voor [appellanten] geen concreet uitzicht bestond op het ontvangen van enige betaling of op het hebben van vervangende passende woonruimte.

Het hof concludeert dat [appellanten] te weinig heeft gesteld over de totstandkoming van de afspraak en de context waarbinnen deze moet worden geplaatst en de wijze waarop deze afspraak moet worden uitgelegd.

[geïntimeerde] betwist bovendien de juistheid van de verklaringen. FreshOJ BV heeft de onderhavige vorderingen op 25 augustus 2020 aan [geïntimeerde] overgedragen en daarbij aangegeven dat [appellanten] nog geen huurpenningen had betaald. Zij heeft correspondentie met [verhuurder] overgelegd die dateert van eind september 2020 waarin deze aangeeft dat er behalve de huurcontracten geen mondelinge afspraken zijn gemaakt. In de namens [verhuurder] geschreven e-mail van 16 november 2020, productie 6, wordt geen melding gemaakt van de onderhavige verklaringen maar wordt aangegeven dat er mondelinge afspraken zijn gemaakt die geen betrekking hadden op de onderhavige huur. [geïntimeerde] wijst op het feit dat in reactie op haar sommaties om tot betaling van de huur over te gaan - de reactie dateert van 4 september 2020 - [appellanten] geen melding maakt van het nu gestelde “verleende uitstel van betaling”. In de reactie wordt ingegaan op de positie van de heer [verhuurder] en wordt gewezen op mondelinge afspraken. Ook in de reactie van 22 september 2020 doet [appellanten] geen beroep op de verklaringen. In eerste aanleg is kort voor de zitting één van beide verhuurdersverklaringen overgelegd. Niet is aangegeven waarom eerst op dat moment de verklaring is overgelegd en waarom er slechts één verklaring is overgelegd. De verklaringen dateren van 12 augustus 2020 en hadden dus al veel eerder in het geding kunnen worden gebracht. Voorts heeft [appellanten] in hoger beroep geen verklaring gegeven voor het feit dat er nu twee verklaringen voorliggen en waarom de tweede verklaring voor het eerst in hoger beroep is overgelegd.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] aldus haar betwisting voldoende heeft onderbouwd. Het hof acht het beroep van [appellanten] op het bestaan van een overeenkomst tot uitstel van betaling onvoldoende onderbouwd. Dat de heer [verhuurder] in de brief van 6 november 2020 spreekt over de opstelling van een tweetal verklaringen doet daaraan niet af. Hij heeft het daar overigens over “huurdersverklaringen” en hij geeft niet aan wat in deze verklaringen heeft gestaan.

Al met al roepen de overgelegde verhuurdersverklaringen zoveel twijfels op dat er in dit kort geding niet van kan worden uitgegaan dat aan [appellanten] inderdaad voor onbepaalde tijd uitstel van betaling is gegeven.

Grief III slaagt dan ook niet.

9.9.

Grief IV is gericht tegen de overweging van de kantonrechter in kort geding dat sprake is van overbewoning. Gesteld wordt dat er geen bewijs is van inwoning door anderen en het enkele feit dat mensen daar onafgebroken wonen betekent niet dat sprake is van onafgebroken verblijven.

Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant 1] erkend dat hij in de appartementen A, C en D woont met zijn zoon en [medehuurder] . De appartementen - in feite studio’s volgens hem - zijn zo ingericht dat één ervan dient als woonkamer en de andere worden gebruikt als slaapverblijven. [appellant 1] heeft voorts aangegeven dat in appartement B [appellant 2] woont met vijf minderjarigen. Ook uit het e-mailbericht van [appellant 1] van 22 september 2020 (productie 18, overgelegd door [geïntimeerde] ) volgt dat er in totaal 9 personen in de vier appartementen verblijven. Van de zijde van (de advocaat) van [appellant 2] is dit niet althans onvoldoende betwist. Het hof gaat hiervan daarom uit.

De grief wordt dan ook verworpen. Het hof merkt op dat geen grief is gericht tegen de overweging dat de onderhavige tekortkoming, de overbewoning, de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt.

9.10.

Gegeven de tekortkomingen in de nakoming van de beide huurcontracten wegen de belangen van de verhuurder om tot ontruiming over te gaan, zwaarder dan de belangen van de beide huurders, dit ondanks het feit dat het woonbelang zwaarwegend is en er minderjarige kinderen in de appartementen wonen. Daar staat niet alleen tegenover dat er meerdere, ernstige tekortkomingen zijn die van voldoende gewicht zijn een ontbinding van de huurovereenkomsten in de bodemprocedure rechtvaardigen (voor zover het de appartementen A en B betreft) maar ook dat het hier tijdelijk gehuurde woonruimtes betreft waarvan de huur op korte termijn afloopt. Hetgeen [appellanten] heeft gesteld over zijn belang om in de appartementen te kunnen blijven wonen en de ingrijpende gevolgen van ontruiming leidt daarom niet tot een ander oordeel. Voldaan is dan ook aan het in het r.o. 6.1 van het tussenarrest vermelde criterium.

9.11.

Aan het door [appellanten] in hoger beroep gedaan, algemeen bewijsaanbod wordt voorbijgegaan. Het kort geding leent zich niet voor nadere bewijslevering.

9.12.

Nu geen van de grieven slaagt, zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen en [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten veroordelen.

10.De uitspraak

Het hof in kort geding:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 760,00 aan griffierecht en op € 2.148,00 aan salaris advocaat;

verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, J.M.H. Schoenmakers en Z.D. van Heesen-Laclé en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 januari 2021.

griffier rolraadsheer