ECLI:NL:GHSHE:2021:31

• Datum uitspraak: 12 januari 2021
• Publicatiedatum: 12 januari 2021
• Zaaknummer: 200.252.686_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; A.L. Bervoets; J.K. Six-Hummel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering door overlast van gevelwerkzaamheden in appartementencomplex

In deze zaak vorderden huurders van appartementen in een complex een huurprijsvermindering op basis van artikel 7:207 BW, vanwege ernstige overlast door ingrijpende gevelwerkzaamheden. De werkzaamheden waren noodzakelijk door een constructiefout bij de bouw van het complex. De huurders ondervonden overlast in de vorm van geluid, stank en andere hinder, die als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW werd gekwalificeerd. Het hof oordeelde dat de overlast niet als een feitelijke stoornis door derden kon worden beschouwd, omdat de verhuurder, Vesteda, op de hoogte was van de overlast die de werkzaamheden zouden veroorzaken. De huurprijsvermindering werd vastgesteld op basis van de ernst van de overlast en de mate waarin elke huurder hinder had ondervonden. Het hof bepaalde dat de huurprijs voor de huurders met 40% moest worden verlaagd voor de eerste twee maanden van de werkzaamheden en met 25% voor de daaropvolgende vier maanden. De totale huurprijsvermindering werd per huurder berekend, rekening houdend met hun specifieke situatie en de mate van overlast die zij hadden ervaren. Het hof bevestigde de beslissing van de kantonrechter, maar paste de bedragen aan op basis van de kale huurprijzen. Vesteda werd veroordeeld tot betaling van de terug te vorderen bedragen aan de huurders, vermeerderd met wettelijke rente.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.252.686/01

arrest van 12 januari 2021

in de zaak van

Custodian Vesteda Fund IV B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als Vesteda,

advocaat: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam,

tegen

1. [geïntimeerden 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

3. [geïntimeerden 3] ,

4. [geïntimeerden 4] ,

5. [geïntimeerde 5] ,

6. [geïntimeerden 6] ,

allen wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

hierna tezamen aan te duiden als [geintimeerden] en elk afzonderlijk bij hun achternaam,

advocaat: mr. M.C.J. Batenburg-van Rijswijk te Doorn,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 5 maart 2019 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaaknummer 6740012 CV EXPL 18-1130 gewezen vonnis van 14 november 2018.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 5 maart 2019 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;
• het proces-verbaal van comparitie van 22 oktober 2019;
• de door Vesteda genomen memorie van grieven met één productie;
• de door [geintimeerden] genomen memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, tevens houdende een vermeerdering van eis, met acht producties (genummerd 47 tot en met 54);
• de door Vesteda genomen memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6. De beoordeling in principaal en incidenteel hoger beroep

Kern van het geschil en vaststaande feiten

6.1.1.

Het gaat in dit geschil om de vraag of en zo ja in welke mate huurders van appartementen in een appartementencomplex jegens de eigenaar/verhuurder van die appartementen aanspraak kunnen maken op vermindering van de huur over de periode waarin zij overlast hebben ondervonden van werkzaamheden aan het appartementencomplex.

6.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• a. Het geschil tussen partijen houdt verband met het appartementencomplex, genaamd “ [appartementencomplex] ” aan het [straatnaam] te [plaats] , bestaande uit onder andere 86 woningen.
• b. Het appartementencomplex is in 2006 in opdracht van Vesteda gebouwd door bouwbedrijf [bouwbedrijf] (hierna: [bouwbedrijf] ).
• c. Vesteda heeft het appartementencomplex op enig moment gesplitst in onder andere 86 woningen. Vesteda heeft de woonappartementen verhuurd.
• d. Vanaf maart 2011 heeft Vesteda aan de huurders van de appartementen de mogelijkheid geboden om het door hen gehuurde appartement te kopen. Een deel van de huurders heeft gebruik gemaakt van die mogelijkheid. Die voormalige huurders zijn eigenaren geworden van het appartementsrecht ter zake het door hen bewoonde appartement. Op dit moment wordt nog ongeveer de helft van de appartementen verhuurd door Vesteda.
• e. In de splitsingsakte is een Vereniging van Eigenaren (hierna: de VvE) opgericht. Vesteda is nog steeds eigenaar van meerdere appartementsrechten en uit dien hoofde lid van die VvE.
• f. [geintimeerden] huren (rechtstreeks of via de constructie van lastgeving) van Vesteda de volgende appartementen in het appartementencomplex:

• [geïntimeerden 1] huren [straatnaam] [huisnummer 1] (gelegen op de tweede verdieping);
• [geïntimeerde 2] huurt [straatnaam] [huisnummer 2] (gelegen op de vierde verdieping);
• [geïntimeerden 3] huren [straatnaam] [huisnummer 3] (gelegen op de zesde verdieping);
• [geïntimeerden 4] huren [straatnaam] [huisnummer 4] (gelegen op de begane grond);
• [geïntimeerde 5] huurt [straatnaam] [huisnummer 5] (gelegen op de eerste verdieping);
• [geïntimeerden 6] huren [straatnaam] [huisnummer 6] (gelegen op de zevende verdieping).

• g. Bij brief van 28 maart 2011 heeft Vesteda haar huurders bericht dat zij onderzoek heeft laten doen naar de oorzaak van ontstane lekkages bij de ramen van diverse appartementen.
• h. Vanaf 4 april 2011 heeft [bouwbedrijf] herstelwerkzaamheden verricht om verdere lekkages te voorkomen.
• i. Na het verrichten van die herstelwerkzaamheden bleek dat de problemen niet waren opgelost. Er is vervolgens nader onderzoek gedaan. Daarbij is vastgesteld dat de lekkages werden veroorzaakt door een constructiefout, als gevolg waarvan er regenwater achter de gevelstenen liep. Ook is vastgesteld dat er nadere, ingrijpende, herstelwerkzaamheden aan de gevel noodzakelijk waren om het probleem op te lossen.
• j. In een besluitenlijst van de vergadering van de VvE van 6 mei 2015 staat dat de vergadering toestemming geeft aan Vesteda “om als gezamenlijke eigenaar op te trekken richting [bouwbedrijf] .”
• k. Vesteda en [bouwbedrijf] hebben onderhandeld over de vraag wie in welke mate verantwoordelijk is voor de herstelwerkzaamheden. Zij hebben daarover op enig moment een vaststellingsovereenkomst gesloten. Die overeenkomst hield onder meer in dat zij elk een deel van de herstelkosten zouden dragen. De VvE heeft niet voor de herstelwerkzaamheden betaald.
• l. Vesteda heeft ing. [ingenieur] (hierna: [ingenieur] ) van [bouwmanagement & advies] Bouwmanagement & Advies ingeschakeld om toezicht te houden op de uitvoering van de herstelwerkzaamheden en om als aanspreekpunt te fungeren voor de bewoners van het appartementencomplex.
• m. Bij brief van 5 augustus 2017 heeft [ingenieur] aan de bewoners informatie gegeven over de op handen zijnde herstelwerkzaamheden. In de brief zijn negen bewerkingen omschreven die per geveldeel moeten worden verricht om de herstelwerkzaamheden uit te voeren.
• n. Vesteda heeft tijdens de looptijd van het project nieuwsbrieven laten verspreiden onder de bewoners van het complex, met informatie over de voortgang van de werkzaamheden. De eerste nieuwsbrief dateert van 16 augustus 2017.
• o. Op 21 augustus 2017 zijn de herstelwerkzaamheden aan de gevels daadwerkelijk aangevangen.
• p. Bij e-mail van 18 september 2017, gericht aan [ingenieur] , heeft een van de huurders (de bewoner van [straatnaam] [huisnummer 7] ) geklaagd over diverse met de herstelwerkzaamheden samenhangende kwesties, waaronder dieseldampen van (de motoren van) de hoogwerkers.
• q. Bij brief van 26 oktober 2017 heeft de advocaat van [geintimeerden] bij Vesteda geklaagd over overlast als gevolg van de herstelwerkzaamheden aan de gevel.
• r. Op 8 november 2017 heeft Vesteda een inloopbijeenkomst over de herstelwerkzaamheden en de daardoor veroorzaakte overlast laten plaatsvinden voor de bewoners van het complex.
• s. Bij brief van 16 november 2017 heeft Vesteda onder meer het volgende aan de huurders bericht:

“Zoals u wellicht bekend is, heeft een medehuurder geïnventariseerd welke klachten spelen onder de bewoners over de herstelwerkzaamheden van de gevel. Naar aanleiding van deze inventarisatie, hebben wij helaas moeten concluderen dat wij niet volledig op de hoogte waren van de overlast die door, onder andere u, als bewoner wordt ervaren. Dit is absoluut niet de bedoeling geweest en bieden hiervoor onze welgemeende excuses aan. Graag geven wij u duidelijkheid over de gang van zaken (...)

Wij willen u, uit coulance, graag tegemoet komen in de ondervonden en nog te ondervinden overlast van de werkzaamheden. Wie bieden u daarom een compensatie in de vorm van een huurprijsverlaging aan. De compensatie betreft de periode vanaf de start van de werkzaamheden tot 1 maart 2018 (de beoogde einddatum van het project).

De compensatie bedraag € 145,- per maand. Dit bedrag is vastgesteld door een

huurverlaging van 12% toe te passen op de gemiddelde huurprijs in het complex. Als u akkoord gaat met deze compensatie, dan verzoeken wij u bijgevoegd formulier te ondertekenen en vóór 30 november 2017 aan ons terug te sturen.”

Bij de brief is een formulier gevoegd waaruit blijkt dat de aangeboden compensatie betrekking heeft op de (zes) maanden september 2017 tot en met februari 2018.

• t. Een deel van de huurders heeft de door Vesteda aangeboden compensatie geaccepteerd. [geintimeerden] hebben het aanbod niet geaccepteerd.
• u. Bij brief van 23 november 2017 heeft Vesteda aan de huurders van het appartement [straatnaam] [huisnummer 7] in verband met de door hen ondervonden overlast een compensatie aangeboden in de vorm van een huurprijsverlaging van 100% over de maanden september en oktober 2017, 25% over de maanden november 2017 tot en met februari 2018 en daarnaast een eenmalige uitkering van € 2.500,--.
• v. De feitelijke herstelwerkzaamheden aan de gevels zijn medio januari 2018 voltooid. Daarna hebben in de loop van februari 2018 nog reinigingswerkzaamheden plaatsgevonden, waarbij ook hoogwerkers zijn gebruikt.

De vorderingen, de grondslagen daarvan en de oordelen en beslissingen van de kantonrechter

6.2.1.

In het geding bij de kantonrechter vorderden [geintimeerden] (en een andere huurder, die in dit hoger beroep geen partij is), samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, veroordeling van Vesteda tot betaling van:

• 1. € 3.254,80 aan [geïntimeerden 1] ;
• 2. € 3.103,60 aan [geïntimeerde 2] ;
• 3. € 3.147,80 aan [geïntimeerden 3] ;
• 4. € 2.685,96 aan [geïntimeerden 4] ;
• 5. € 2.802,08 aan [geïntimeerde 5] ;
• 6. € 3.039,14 aan [geïntimeerden 6] ;

een en ander vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten en met veroordeling van Vesteda in de proceskosten.

6.2.2.

Aan deze vordering hebben [geintimeerden] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geintimeerden] hebben aanzienlijke overlast ondervonden van de ingrijpende reparatiewerkzaamheden aan de gevel gedurende de periode vanaf 21 augustus 2017 tot en met medio januari 2018. In februari 2018 is nog een intensieve reinigingsronde aangekondigd en vervolgens uitgevoerd. [geintimeerden] hebben daardoor in de periode van september 2017 tot en met februari 2018 niet het huurgenot van de appartementen gehad dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomsten mochten verwachten. Er is in deze periode dus sprake geweest van een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. [geintimeerden] hebben daarom recht op een evenredige vermindering van de huurprijs op de voet van artikel 7:207 BW gedurende de maanden september 2017 tot en met februari 2018. Een vermindering van de kale huur met 50% over september en oktober 2017 en 25% over de maanden november 2017 tot en met februari 2018 is passend. Dit komt overeen met twee maanden huurkorting.

6.2.3.

Vesteda heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

6.2.4.

Bij tussenvonnis van 9 mei 2018 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Die comparitie heeft plaatsgevonden op 6 juli 2018.

6.2.5.

In het beroepen vonnis van 14 november 2018 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• Het verweer van Vesteda dat de overlast gekwalificeerd moet worden als een “feitelijke stoornis door derden” in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW, en dus niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, moet worden verworpen (rov. 3.6 en 3.7).
• Ook als overlast wordt veroorzaakt door bouwwerkzaamheden om een gebrek te verhelpen, kan die overlast worden gekwalificeerd als een gebrek (rov. 3.8).
• Pas als sprake is van substantiële vermindering van het huurgenot, ontstaat een recht op huurprijsvermindering, waarbij niet alleen de ernst maar ook de duur van de werkzaamheden een rol speelt, evenals de mate waarin Vesteda voorzorgsmaatregelen tegen de overlast heeft getroffen. Daarbij dient ook vast komen te staan dat Vesteda door de huurders van het gebrek op de hoogte is gesteld en niet binnen een redelijke termijn maatregelen heeft genomen tegen het gebrek (rov. 3.9).
• [geintimeerden] hebben bij brief van 26 oktober 2017 aan Vesteda kenbaar gemaakt dat zij overlast ondervonden als gevolg van de werkzaamheden aan de gevel en zij hebben in deze brief duidelijk gemaakt om wat voor overlast het ging. Vesteda was naar aanleiding van deze brief in voldoende mate op de hoogte van de algemeen door alle bewoners ondervonden overlast. Vesteda kon vanaf dat moment dus maatregelen nemen om de overlast te beperken (rov. 3.10).
• Gelet op de aard en omvang van de bouwwerkzaamheden moet de overlast worden aangemerkt als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Dat Vesteda naar aanleiding van de brief van 26 oktober 2017 heeft geprobeerd om de overlast te beperken, neemt niet weg dat sprake is geweest van zodanige vermindering van huurgenot dat een vermindering van de huurprijs op grond van artikel 7:207 lid 1 BW op zijn plaats is (rov. 3.11).
• De hoogte van de vermindering van de huurprijs kan op een gemiddelde worden bepaald, hoewel de overlast voor [geintimeerden] niet steeds van eenzelfde omvang zal zijn geweest (rov. 3.12).
• De werkzaamheden hebben zes maanden geduurd, waarbij de overlast in de eerste twee maanden aanzienlijk groter was vanwege de toen uitgevoerde zaagwerkzaamheden aan de gevel. Over de eerste twee maanden is een vermindering van de huurprijs met 25% redelijk, en over de overige vier maanden is een vermindering van de huurprijs met 12% passend (rov. 3.13).
• [geintimeerden] hebben over de betreffende maanden de volle huur betaald. Gelet op de vermindering van de huurprijs hebben zij dus een deel van die huur onverschuldigd betaald. Vesteda moet dat onverschuldigd betaalde deel aan [geintimeerden] terugbetalen (rov. 3.15).

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter Vesteda veroordeeld tot betaling van:

• 1. € 1.594,86 aan [geïntimeerden 1] ;
• 2. € 1.520,78 aan [geïntimeerde 2] ;
• 3. € 1.542,44 aan [geïntimeerden 3] ;
• 4. € 1.316,14 aan [geïntimeerden 4] ;
• 5. € 1.773,-- aan [geïntimeerde 5] ;
• 6. € 1.489,18 aan [geïntimeerden 6] ;

telkens vermeerderd met de wettelijke rente over de genoemde bedragen vanaf 7 maart 2018.

Ook heeft de kantonrechter Vesteda veroordeeld om aan de eisers in eerste aanleg € 1.070,11 te betalen ter zake buitengerechtelijke kosten, en Vesteda in de proceskosten veroordeeld, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten.

De grieven in principaal en incidenteel hoger beroep en de vermeerdering van eis

6.3.1.

Vesteda heeft in principaal hoger beroep zes grieven aangevoerd tegen het vonnis van 14 november 2018. Op basis van die grieven heeft Vesteda geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en, naar het hof begrijpt, tot afwijzing van de vorderingen van [geintimeerden] met veroordeling van [geintimeerden] in de proceskosten van beide instanties.

6.3.2.

[geintimeerden] hebben in de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep twee grieven aangevoerd tegen het vonnis van 14 november 2018. Zij hebben in de toelichting op die grieven en in het petitum van de memorie hun eis vermeerderd.

6.3.3.

Het hof constateert dat die vermeerdering van eis op tegenstrijdige wijze is geformuleerd. Dat blijkt uit het volgende.

• In de inleidende dagvaarding hebben [geintimeerden] gesteld dat zij een vermindering van de kale huur met 50% over september en oktober 2017 en 25% over de maanden november 2017 tot en met februari 2018 passend vinden.
• In de toelichting op grief 1 in incidenteel hoger beroep stellen [geintimeerden] bij randnummer 66 dat zij aanspraak maken op een huurvermindering van tenminste 50% per maand. Uit randnummer 64 van de memorie blijkt dat zij hierbij doelen op de (zes) maanden september 2017 tot en met februari 2018.
• In de toelichting op grief 2 in incidenteel hoger beroep stellen [geintimeerden] bij randnummer 72 van de memorie dat zij aanspraak maken op een huurvermindering van 100% gedurende twee maanden, 25% gedurende vier maanden en een eenmalige vergoeding van € 2.500,--.
• In het petitum van de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep concluderen [geintimeerden] tot bekrachtiging van het vonnis en het

Het hof constateert dat [geintimeerden] nu in totaal vier verschillende vorderingen hebben geformuleerd. Zij hebben niet duidelijk gemaakt hoe het petitum van hun memorie te verenigen is met het gestelde in het petitum van de inleidende dagvaarding, randnummer 66 van de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep dan wel randnummer 72 van de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep.

6.3.4.

Een procespartij moet zijn vordering op voldoende duidelijke wijze formuleren, zodat een wederpartij weet waartegen hij zich moet verweren. De wijze waarop [geintimeerden] hun vermeerdering van eis hebben geformuleerd, voldoet niet aan die eis. Dat is ook af te leiden uit het feit dat Vesteda in de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep niet op enige eisvermeerdering heeft gereageerd. Kennelijk was ook voor Vesteda onvoldoende duidelijk dat, en op welke wijze, [geintimeerden] hun eis wensten te vermeerderen. Het hof zal de vermeerdering van eis daarom buiten beschouwing laten.

6.3.5.

Nu de onduidelijke vermeerdering van eis buiten beschouwing wordt gelaten, legt het hof het petitum van de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep aldus uit dat [geintimeerden] concluderen tot:

• bekrachtiging van het vonnis voor zover in principaal hoger beroep aangevochten;
• vernietiging van het vonnis voor zover in incidenteel hoger beroep aangevochten;
• in zoverre opnieuw rechtdoende: alsnog volledige toewijzing van hetgeen [geintimeerden] in eerste aanleg hebben gevorderd;

met veroordeling van Vesteda in de proceskosten van beide instanties.

Met betrekking tot grief 1 in principaal hoger beroep: is de overlast een feitelijke stoornis door derden in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW waarvoor Vesteda niet verantwoordelijk is?

6.4.1.

Vesteda heeft in het geding bij de kantonrechter als verweer aangevoerd dat de overlast die door de gevelwerkzaamheden is veroorzaakt, gekwalificeerd moet worden als een “feitelijke stoornis door derden” in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW, en dus niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter heeft dat verweer verworpen.

6.4.2.

Vesteda is daartegen opgekomen met grief 1 in principaal hoger beroep. In de toelichting op de grief concludeert Vesteda wederom dat de hinder die door de gevelwerkzaamheden is veroorzaakt, gekwalificeerd moet worden als een stoornis door derden. Ter onderbouwing daarvan heeft Vesteda aangevoerd dat het besluit om door [bouwbedrijf] herstelwerkzaamheden uit te laten voeren aan de gevels, door de VvE is genomen en dus niet door Vesteda zelf.

6.4.3.

Naar het oordeel van het hof brengt het feit dat de werkzaamheden worden uitgevoerd in opdracht van de VvE en niet rechtstreeks in opdracht van verhuurder Vesteda, niet mee dat sprake is van een “feitelijke stoornis door derden” in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW. Van een “feitelijke stoornis door derden” is bijvoorbeeld sprake indien een bewoner van een nabijgelegen koopwoning aanzienlijke geluidsoverlast of andere overlast veroorzaakt jegens een huurder en de verhuurder daarop geen invloed heeft. Daarvan is in dit geval geen sprake. De aantasting van hun huurgenot die [geintimeerden] hebben ondervonden, is een gevolg van het feit dat Vesteda aan hen een appartement heeft verhuurd in een appartementencomplex met een daaraan klevend constructief gebrek, in verband waarmee omvangrijke herstelwerkzaamheden nodig waren. De VvE, die op grond van de akte van splitsing het beheer over de gevels heeft, is gerechtigd en ook verplicht een besluit over de noodzakelijke herstelwerkzaamheden te nemen en die werkzaamheden te laten uitvoeren. Dat komt in de verhouding tussen Vesteda en [geintimeerden] voor rekening van Vesteda. Die besluitvorming is geen feitelijke stoornis door derden in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW.

6.4.4.

Dat Vesteda op enig moment een aantal appartementen heeft verkocht, brengt geen wijziging in de positie van Vesteda als eigenaar en verhuurder van de aan [geintimeerden] verhuurde appartementsrechten. Dat de besluitvorming over kwesties ter zake het appartementencomplex inmiddels via de VvE verloopt (waarbinnen Vesteda bovendien nog steeds een aanmerkelijk aantal stemmen heeft), brengt niet mee dat de overlast van de herstelwerkzaamheden in de relatie tussen de huurders en Vesteda alsnog als een “stoornis door derden” zou moeten worden bestempeld. Vesteda heeft bovendien niet gesteld dat de VvE ter zake het laten uitvoeren van de herstelwerkzaamheden tot een onjuist besluit is gekomen. Vesteda vond die werkzaamheden zelf ook noodzakelijk.

6.4.5.

De overlast die [geintimeerden] van de herstelwerkzaamheden hebben ondervonden, kan dus niet worden beschouwd als een “feitelijke stoornis door derden” in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW. Het hof verwerpt daarom grief 1 in principaal hoger beroep.

Met betrekking tot grief 2 in principaal hoger beroep:

• Kan sprake zijn van een gebrek als Vesteda getracht heeft de overlast te beperken?
• Bestaat pas aanleiding voor huurvermindering nadat de overlast is gemeld en Vesteda heeft nagelaten om maatregelen te nemen ter beperking van de overlast?

6.5.1.

In de toelichting op grief 2 in principaal hoger beroep betoogt Vesteda onder meer, naar de kern genomen, dat zij er alles aan heeft gedaan om de overlast door de gevelwerkzaamheden voor de huurders te beperken. Volgens Vesteda brengt dit mee dat van een gebrek geen sprake is.

6.5.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief het volgende voorop. Het begrip gebrek uit artikel 7:204 BW is het equivalent van het begrip ‘tekortkoming’ uit artikel 6:265 BW, maar dan toegespitst op het te verwachten huurgenot (op grond van onder meer de eigenschappen van de verhuurde zaak). Het artikel draait om het huurgenot dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Deze verwachtingen omvatten in ieder geval dat de verhuurde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de huurder de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Zodra gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten het normale gebruik van het gehuurde verhinderen, zullen dit ‘omstandigheden’ zijn die in de regel een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

6.5.3.

Vesteda heeft niet gemotiveerd betwist dat [geintimeerden] , toen zij elk met Vesteda een huurovereenkomst sloten, mochten verwachten dat zij een deugdelijk appartement in een deugdelijk appartementencomplex gingen huren. [geintimeerden] hadden op het moment dat zij elk de op hun appartement betrekking hebbende huurovereenkomst sloten, geen bijzondere aanleiding om te veronderstellen dat zeer ingrijpende herstelwerkzaamheden aan de gevels noodzakelijk zouden zijn en dat hun huurgenot daardoor gedurende een langere periode in relevante mate zou worden aangetast.

Volgens artikel 7:204 lid 2 BW moet van een gebrek worden gesproken als sprake is van een staat of eigenschap van de gehuurde zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Daarvan is in dit geval sprake. Als gevolg van een niet aan [geintimeerden] toe te rekenen omstandigheid dienden immers ingrijpende herstelwerkzaamheden aan de gevel te worden verricht, met substantiële overlast voor [geintimeerden] tot gevolg die zij bij het aangaan van de overeenkomst niet hebben hoeven te verwachten. Dat Vesteda heeft getracht de overlast te beperken, laat onverlet dat de overlast die er is geweest als een gebrek moet worden gekwalificeerd.

6.5.4.

Het hof volgt Vesteda ook niet in haar betoog dat het geschil aan de hand van andere maatstaven beslist moet worden. Het gaat in dit geding om een vordering tot huurprijsvermindering op de voet van artikel 7:207 BW in verband met artikel 7:204 BW. De kantonrechter heeft terecht toepassing gegeven aan deze bepalingen.

6.5.5.

Vesteda heeft in het kader van de grief voorts betoogd dat pas aanleiding kan bestaan voor vermindering van de huurprijs nadat de klagers de klachten hebben gemeld en zij, Vesteda, een redelijke termijn heeft gekregen om de overlast te beperken. Ook dat betoog is in zijn algemeenheid onjuist. Een aan de genotsvermindering verbonden recht op evenredige huurvermindering bestaat in beginsel reeds op grond van de enkele aanwezigheid van een gebrek, ook als een verhuurder niet tot herstel verplicht is of nog niet ter zake van zijn verplichting tot herstel in verzuim is. Op grond van redelijkheid kan volgens artikel 7:207 lid 1 BW een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. De huurprijsvermindering kan dus ingaan op de dag “waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was” aan Vesteda. Voor een recht op huurvermindering is niet nodig dat de verhuurder in verzuim is.

6.5.6.

[geintimeerden] hebben terecht aangevoerd dat in elk geval een groot deel van de door de herstelwerkzaamheden veroorzaakte overlast reeds in voldoende mate bekend was bij Vesteda. Vesteda wist al vóór de start van de gevelwerkzaamheden, althans zij had al vóór de start van die werkzaamheden redelijkerwijs moeten begrijpen, dat die werkzaamheden aanzienlijke overlast zouden veroorzaken voor de bewoners van het complex, onder meer in verband met de ingrijpendheid van de werkzaamheden voor het hele complex, de dagelijkse zeer vroege opstart van de werkzaamheden en in het bijzonder het feit dat zaagwerkzaamheden moesten worden verricht in de gevels met te verwachten snerpende geluiden die in een aanmerkelijk gedeelte, zo niet in het gehele complex, te horen zouden zijn. Daar komt bij dat het treffen van nadere maatregelen om de overlast te beperken, slechts in beperkte mate aan de orde was (bijvoorbeeld door het via afzuigslangen laten vrijkomen van de dieseldampen van de motoren van de hoogwerkers op grotere afstand van de appartementen). Het grootste deel van de overlast was, zoals Vesteda zelf ook heeft gesteld, onvermijdelijk. Onder deze omstandigheden bestaat – indien de overlast voldoende ernstig is – aanspraak op vermindering van de huurprijs. Daarvoor is niet nodig dat de verhuurder in verzuim is met het verhelpen van gebreken. Volledigheidshalve wijst het hof in dit kader ook op de bewoordingen van de tussenzin in artikel 7:220 lid 1 BW: “onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs”.

6.5.7.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof grief 2 in principaal hoger beroep. Voor zover Vesteda in de toelichting op de grief nog andere kwesties heeft aangeroerd, komen die hierna bij de behandeling van de andere grieven aan de orde.

Met betrekking tot grief 3 in principaal hoger beroep: was Vesteda na ontvangst van de brief van 26 oktober 2017 in voldoende mate op de hoogte van de overlast?

6.6.1.

Grief 3 in principaal hoger beroep is gericht tegen de overweging in rov. 3.10 van het vonnis dat Vesteda na ontvangst van de brief van 26 oktober 2017 in voldoende mate op de hoogte was van de algemeen door alle bewoners ondervonden overlast, om maatregelen te nemen om de overlast te beperken. In de toelichting op de grief betoogt Vesteda dat [geintimeerden] elk per persoon, per dag of eventueel per week hadden moeten aangeven waarvan zij last hadden en in welke mate. Volgens Vesteda is dat niet gedaan in de brief van 26 oktober 2017, en werd het haar dus moeilijk gemaakt direct maatregelen te treffen tegen de specifieke overlast die geïntimeerden elk voor zichzelf ervaarden.

6.6.2.

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat de kantonrechter bij de gedeeltelijke toewijzing van de vordering tot huurprijsvermindering, evenals [geintimeerden] bij het instellen van de vordering, is uitgegaan van de periode van september 2017 tot en met februari 2018. Dat sluit aan bij de stellingen van partijen en de partijen hebben het vonnis ook zo begrepen. Het hof acht het juist dat de kantonrechter de periode met ingang van september 2017 heeft laten aanvangen. Vast staat immers dat de herstelwerkzaamheden, met de daaraan gekoppelde overlast, toen al begonnen waren. De kantonrechter heeft de brief van 26 oktober 2017 dus niet van zodanig belang geacht dat de huurprijsvermindering pas na de verzending van de brief zou kunnen ingaan. Het hof acht dat juist. Begin september was immers al sprake van overlast door de gevelwerkzaamheden.

6.6.3.

De stelling van Vesteda, dat het haar moeilijk is gemaakt om direct maatregelen te treffen tegen de overlast die [geintimeerden] elk voor zichzelf ervaarden, is voorts in zijn algemeenheid onjuist. Van het grootste deel van de overlast die door de herstelwerkzaamheden is veroorzaakt, wist Vesteda immers al vóór aanvang van de werkzaamheden dat die overlast veroorzaakt zou gaan worden. Het stond immers bij voorbaat vast dat een bouwplaats zou worden ingericht rondom het appartementencomplex, dat luidruchtige en snerpende zaagwerkzaamheden zouden worden verricht in de gevels, dat gebruik gemaakt zou worden van hoogwerkers op dieselmotoren en dat de werkzaamheden dagelijks vroeg in de ochtend zouden aanvangen. Bovendien heeft Vesteda zelf gesteld dat het grootste deel van de daardoor veroorzaakte overlast onvermijdelijk was. Bij deze stand van zaken kan niet worden gezegd dat [geintimeerden] er de oorzaak van zijn dat Vesteda deze overlast niet heeft voorkomen.

6.6.4.

Het hof zal in het navolgende, bij de behandeling van de andere grieven, nader ingaan op de onderling niet identieke situatie van [geintimeerden] Grief 3 moet in zijn algemene bewoordingen echter worden verworpen.

Met betrekking tot onderdeel B van grief 1 in incidenteel hoger beroep: andere gebreken

6.7.1.

[geintimeerden] zijn met grief 1 in incidenteel hoger beroep opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat over de eerste twee maanden van de gevelwerkzaamheden een vermindering van de huurprijs met 25% passend is, en over de overige vier maanden een vermindering van de huurprijs met 12%.

In de toelichting op de grief betogen [geintimeerden] :

• A. dat de aard, omvang, duur en intensiteit van de gevelwerkzaamheden een hogere huurprijsvermindering rechtvaardigen;
• B. dat de kantonrechter bij de bepaling van de omvang van de huurprijsvermindering ten onrechte andere door [geintimeerden] genoemde gebreken niet heeft meegewogen.

Het hof zal onderdeel A van de grief verderop in dit arrest behandelen. Het hof beoordeelt nu eerst onderdeel B van de grief.

6.7.2.

In de toelichting op (onderdeel B van) de grief stellen [geintimeerden] dat de kantonrechter bij de bepaling van de omvang van de huurprijsvermindering ten onrechte geen rekening heeft gehouden met andere gebreken, te weten:

• de defecte toegangspoort naar de garage met de lage nummers (appellanten in incidenteel hoger beroep sub 1, 2, 3 en 4);
• slecht functionerende liften (appellanten in incidenteel hoger beroep sub 1, 2, 3 en 6);
• slecht afgestelde buitendeuren (appellanten in incidenteel hoger beroep sub 2 en 3);
• een slecht functionerend ventilatiesysteem (appellanten in incidenteel hoger beroep sub 3).

Volgens [geintimeerden] brengt de combinatie van de overlast van de gevelwerkzaamheden en deze andere gebreken mee dat een hogere huurprijsvermindering had moeten worden toegekend. Het hof zal deze vier gestelde andere gebreken hieronder bespreken.

6.7.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat de toegangspoort van een van de parkeergarages van het appartementencomplex twee maanden defect is geweest in die zin dat deze niet meer sloot. Volgens [geintimeerden] heeft hierdoor het risico bestaan dat auto’s beschadigd zouden worden en dat onbevoegden vanuit de parkeergarage naar de entree van het appartementencomplex zouden lopen.

6.7.4.

Naar het oordeel van het hof kan deze kwestie niet leiden tot het toekennen van een (hogere) huurprijsvermindering. Vesteda heeft aangevoerd dat de parkeerplaatsen in de garage geen onderdeel uitmaken van de huurovereenkomsten ter zake de woonappartementen. Voor de parkeerplaatsen zijn aparte huurovereenkomsten aangegaan. Vesteda beroept zich op een in deze huurovereenkomsten opgenomen exoneratie voor schade ten gevolge van, onder andere, stoornis in het huurgenot en stelt dat wat betreft de huurprijsvermindering wegens gederfd huurgenot de huurders van parkeerplaatsen al zijn gecompenseerd, hetgeen door [geintimeerden] niet is betwist. [geintimeerden] vorderen echter huurvermindering voor de door hen gehuurde woningen. Het verminderd huurgenot van de separaat gehuurde parkeerplaatsen door de afsluiting van de parkeergarages speelt daarvoor geen rol.

6.7.5.

De geschetste ongemakken of angstgevoelens die door de defecte toegangspoort zijn ontstaan, zijn verder niet onderbouwd en van onvoldoende gewicht voor toekenning van een (extra) huurprijsvermindering.

6.7.6.

Dat er af en toe problemen zijn geweest met de liften, staat ook vast. Uit onderdeel 8c van de door Vesteda overgelegde notulen van de vergadering van de VvE van 28 februari 2018 is echter af te leiden dat na onderzoek door een onafhankelijk adviesbureau is vastgesteld dat de technische staat van de liften en het uitgevoerde onderhoud voldoende is, en dat storingen te maken hebben met onjuist gebruik van de liften. [geintimeerden] hebben dat niet gemotiveerd betwist. Naar het oordeel van het hof kan niet worden gezegd dat Vesteda vanaf het moment dat zij van de betreffende storingen op de hoogte is gebracht, onvoldoende voortvarend heeft opgetreden. Daar komt bij dat de storingen die [geintimeerden] in punt 27 van de inleidende dagvaarding hebben gesteld, grotendeels zijn gelegen buiten de periode van september 2017 tot en met februari 2018, ter zake waarvan zij huurprijsvermindering vorderen. Het hof acht de binnen de genoemde periode vallende storingen van onvoldoende gewicht om een (verhoging van de) vermindering van de huurprijs te rechtvaardigen.

6.7.7.

Ook de klacht over slecht afgestelde buitendeuren bij appellanten in incidenteel hoger beroep sub 2 en 3 rechtvaardigt naar het oordeel van het hof geen vermindering van de huurprijs. [geintimeerden] hebben tegenover het door Vesteda gevoerde verweer onvoldoende onderbouwd dat Vesteda naar aanleiding van die klacht niet voortvarend genoeg actie heeft ondernomen om de deuren beter af te laten stellen.

6.7.8.

Tot slot rechtvaardigt ook de door [geintimeerden] genoemde kwestie van het bij [geïntimeerden 3] slecht functionerend ventilatiesysteem niet een (extra) vermindering van de huurprijs. Naar aanleiding van klachten medio oktober 2017 over de gebrekkige werking van het systeem is geconstateerd dat de afvoerklep van het ventilatiekanaal dicht zat. Daarop zijn er monteurs gekomen en is de afvoerklep medio december 2017 geopend. Dat er in de periode waar het in dit geding om gaat (van september 2017 tot en met februari 2018) zodanige ernstige overlast is geweest door de gebrekkige afzuiging dat dit gebrek een huurprijsvermindering rechtvaardigt, is door [geintimeerden] onvoldoende onderbouwd.

6.7.9.

Om bovenstaande redenen verwerpt het hof onderdeel B van grief 1 in incidenteel hoger beroep. Bij de beoordeling welke huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, zal het hof dus uitsluitend de door de gevelwerkzaamheden veroorzaakte overlast in aanmerking nemen.

Gezamenlijke behandeling van:

• grief 6 in principaal hoger beroep: de periode van de overlast door de gevelwerkzaamheden
• grief 5 in principaal hoger beroep: kan de huurprijsvermindering op een gemiddelde worden bepaald?
• grief 4 in principaal hoger beroep: de mate van de overlast door de gevelwerkzaamheden
• onderdeel A van grief 1 in incidenteel hoger beroep: de mate van de overlast door de gevelwerkzaamheden
• grief 2 in incidenteel hoger beroep: is situatie van [geintimeerden] vergelijkbaar aan die van de huurder op nr. [huisnummer 7] ?

6.8.

Het hof zal de grieven die in het bovenstaande nog niet zijn behandeld, gezamenlijk behandelen. Argumenten die in de toelichting op sommige grieven worden gegeven, komen ook terug in de toelichting op andere grieven. De grieven overlappen elkaar dus ten dele.

Huurprijsvermindering over een beperktere periode dan zes maanden?

6.9.1.

Het hof zal eerst ingaan op de door grief 6 in principaal hoger beroep aan de orde gestelde vraag of de periode waarover een huurvermindering moet worden toegekend ter zake de overlast door de gevelwerkzaamheden, beperkter is dan de periode van september 2017 tot en met februari 2018.

6.9.2.

In de toelichting op de grief heeft Vesteda aangevoerd dat zij vóór ontvangst van de brief van 26 oktober 2017 nog niet op de hoogte was van alle specifieke klachten, en dus ook nog niet gehouden was om maatregelen te treffen tegen de gestelde overlast. Volgens Vesteda is dus een huurprijsvermindering over september en oktober 2017 niet op zijn plaats. Het hof verwerpt dit verweer van Vesteda. Het hof verwijst daartoe naar hetgeen hiervoor in rov. 6.5.5, 6.5.6 en 6.6.3 is overwogen.

6.9.3.

In de toelichting op de grief heeft Vesteda er voorts op gewezen dat [geintimeerden] in de inleidende dagvaarding zelf hebben gesteld dat de gevelwerkzaamheden medio januari 2018 tot een einde zijn gekomen. Volgens Vesteda, zo begrijpt het hof, bestaat er geen aanleiding voor een huurprijsvermindering over de tweede helft van januari en over februari 2018. Het hof verwerpt ook dit verweer. [geintimeerden] hebben immers ook gesteld dat in februari 2018 nog een intensieve reinigingsronde is uitgevoerd, waarbij eveneens gebruik is gemaakt van hoogwerkers, en dat pas daarna de bouwplaats daadwerkelijk is ontmanteld. Vesteda heeft dat niet gemotiveerd betwist. Daar komt nog bij dat Vesteda zelf ook op meerdere momenten is uitgegaan van een overlastperiode die tot en met februari 2018 heeft gelopen, te weten:

• in het aanbod dat zij bij brief van 16 november 2017 aan al haar huurders heeft gedaan;
• in de regeling die zij bij brief van 23 november 2017 heeft aangeboden aan de huurders van het appartement [straatnaam] [huisnummer 7] .

Gesteld noch gebleken is dat de werkzaamheden sneller zijn verricht dan werd voorzien toen Vesteda in november 2017 deze brieven verzond. Uit de stellingen van partijen is veeleer op te maken dat vertraging is ontstaan. Ook in het licht daarvan heeft Vesteda onvoldoende betwist dat de overlastperiode heeft gelopen tot en met februari 2018.

6.9.4.

Het hof verwerpt dus het door grief 6 in principaal hoger beroep aan de orde gestelde verweer van Vesteda dat de periode waarover huurprijsvermindering moet worden toegekend, beperkter is dan zes maanden.

Kan de huurprijsvermindering op een gemiddelde worden bepaald?

6.10.1.

De kantonrechter heeft in rov. 3.12 van het vonnis geoordeeld dat de hoogte van de huurprijsvermindering op een gemiddelde kan worden bepaald, hoewel de overlast voor [geintimeerden] niet steeds van eenzelfde omvang zal zijn geweest.

6.10.2.

Vesteda is in de toelichting op grief 5 in principaal hoger beroep opgekomen tegen dit oordeel. Volgens Vesteda moet de overlast (en naar het hof begrijpt: het percentage van de huurprijsvermindering) per huurder worden vastgesteld.

6.10.3.

Deze grief slaagt ten dele. Naar het oordeel van het hof moet in beperkte mate rekening worden gehouden met individuele verschillen tussen [geintimeerden] Dat geldt bijvoorbeeld voor:

• de mate waarin [geintimeerden] hinder hebben ondervonden van de dieseldampen van de motoren van de hoogwerkers, welke mate afhankelijk is van de verdieping waarop het appartement van ieder van hen is gelegen nu deze motoren zich steeds bevonden op de begane grond;
• de vraag of huurders doorgaans overdag thuis waren dan wel doorgaans werkzaamheden buitenshuis hadden, en dus meer of minder hinder ondervonden van de geluidsoverlast en dieseldampen.

Het hof zal verderop in dit arrest uiteenzetten in hoeverre deze aspecten doorwerken in de aan ieder van [geintimeerden] toe te kennen huurprijsvermindering.

6.10.4.

De grief faalt echter voor zover daarmee een verdergaand onderscheid tussen de huurders wordt bepleit. Naar het oordeel van het hof kan bijvoorbeeld in het midden blijven op welk moment (in welke week of maand) elke huurder het meeste geluidsoverlast heeft ondervonden van de zaagwerkzaamheden in de gevel. Het hof neemt als vaststaand aan dat die overlast voor een huurder groter was naarmate de zaagwerkzaamheden dichter bij diens appartement plaatsvonden, en in ernst afnam naarmate de zaagwerkzaamheden zich verder van het appartement verwijderden. Vesteda heeft echter niet gemotiveerd betwist dat elke huurder wat dit betreft “zijn portie gehad heeft” omdat de zaagwerkzaamheden zich geleidelijk hebben verplaatst over alle gevels van het complex. Daarbij is niet van belang in welke specifieke maand voor een individuele huurder de geluidsoverlast het ernstigste is geweest. Het hof acht het in zoverre, evenals de kantonrechter, passend om [geintimeerden] gelijk te behandelen. Dat stemt niet alleen overeen met de benadering die [geintimeerden] in deze procedure hebben gekozen, maar ook met het feit dat Vesteda zelf in haar aanbod van 16 november 2017 alle huurders een gelijke compensatie heeft aangeboden.

6.10.5.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat ten aanzien van [geintimeerden] over de eerste twee maanden een vermindering van de huurprijs met 25% passend is, en over de overige vier maanden een vermindering van de huurprijs met 12%. Het hof constateert dat dit opgeteld neerkomt op een huurprijsvermindering van 98%, ofwel in totaal een huurprijsvermindering ter grote van bijna één volle maand huur. Dat is ongeveer de helft van hetgeen door [geintimeerden] gevorderd is. Hun vordering kwam per saldo neer op twee volle maanden huurkorting (zie hiervoor, rov. 6.2.2 van dit arrest). Naar het oordeel van het hof is de vraag hoe de toe te kennen huurkorting over de periode van zes maanden wordt verdeeld, niet relevant. De vraag of de overlast in de eerste twee maanden voor alle huurders ernstiger was dan in de laatste vier maanden kan daarom in het midden blijven. Het gaat er niet zozeer om op welk moment elke huurder precies de zwaarste overlast heeft ondervonden. Dat moment is bijvoorbeeld bij de geluidsoverlast door de zaagwerkzaamheden verschillend geweest. Beslissend is welke overlast elke huurder in het totaal over de gehele periode heeft ondervonden. Het hof zal daarom in het navolgende de hoogte van de totale huurprijsvermindering per geïntimeerde in principaal hoger beroep vaststellen, en die huurprijsvermindering vervolgens voor elke geïntimeerde gelijkmatig verdelen over de overlastperiode van zes maanden. Vesteda heeft in haar aanbod van 16 november 2017 eenzelfde benadering gehanteerd.

De mate van de huurprijsvermindering, en beperkte nuancering per huurder

6.11.1.

Vesteda heeft in principaal hoger beroep betoogd dat de overlast die door de herstelwerkzaamheden is veroorzaakt, een geringere huurprijsvermindering rechtvaardigt dan door de kantonrechter is toegewezen. [geintimeerden] hebben in incidenteel hoger beroep betoogd dat de betreffende overlast juist een grotere huurprijsvermindering rechtvaardigt.

6.11.2.

Het hof stelt voorop dat niet iedere beperking van het huurgenot een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. De vermindering van het huurgenot moet daarvoor voldoende zwaarwegend zijn. Het hof herhaalt, onder verwijzing naar hetgeen hiervoor in rov. 6.10.5 is overwogen, dat de kantonrechter per saldo bijna één volle maand aan huurprijsvermindering heeft toegekend. Het hof acht dat als uitgangspunt een passende huurprijsvermindering. Het hof zal dat in het onderstaande nader motiveren per onderdeel van de ondervonden overlast. Naar het oordeel van het hof heeft Vesteda wel terecht aangevoerd dat niet alle huurders evenveel overlast hebben ondervonden (zie ook rov. 6.10.3 hiervoor). Het hof ziet aanleiding om een huurprijsvermindering van een volle maand (100%, vrijwel gelijk aan de door de kantonrechter toegekende huurprijsvermindering van 98%) als passend tot uitgangspunt te nemen voor alle in aanmerking te nemen oorzaken van de overlast samen. Om een nuancering per huurder te kunnen aanbrengen, zal het hof dat percentage verdelen over de verschillende in aanmerking te nemen onderdelen van de totale overlast. Het hof komt daarbij tot de onderstaande verdeling, om de daarbij te vermelden redenen. De daarbij genoemde percentages zien op de volle periode van zes maanden, en moeten dus door zes gedeeld worden om tot de huurprijsvermindering voor dat onderdeel per maand te komen.

• Aan de overlast door de zaaggeluiden kent het hof 40% toe (voor de periode van zes maanden, hetgeen neerkomt op een huurvermindering van 6,67% per maand gedurende zes maanden). Het hof neemt daarbij in aanmerking dat Vesteda onvoldoende heeft betwist dat dit lawaai in feite “oorverdovend” is geweest op de momenten dat in de directe nabijheid van een appartement in de gevel werd gezaagd. Vesteda heeft ook niet betwist dat de medewerkers van [bouwbedrijf] bij het uitvoeren van deze werkzaamheden gehoorbescherming droegen. Vesteda heeft voorts niet voldoende betwist dat deze zaagwerkzaamheden, ook indien zij verder van een appartement werden verricht, nog veel lawaai in het appartement veroorzaakten omdat de geluiden zich door trillingen in de constructie van het complex voortbewogen. De zaagwerkzaamheden hebben bovendien veel tijd in beslag genomen (volgens de eigen stelling van Vesteda in punt 73 van de conclusie van antwoord hebben de zaagwerkzaamheden voortgeduurd tot begin januari 2018).
• Aan de overlast van de dieseldampen van de motoren van de hoogwerkers kent het hof voor de bewoners op begane grond en op de eerste verdieping 30% toe, voor bewoners op de tweede verdieping 15% en voor bewoners op de hoger gelegen verdiepingen geen percentage. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de dieseldampen op de begane grond werden uitgestoten. [geintimeerden] hebben onvoldoende betwist dat de overlast door deze dampen afnam, naarmate het appartement hoger gelegen is, en zij hebben in hun inleidende dagvaarding stank door dieseldampen vermeld als gebrek voor de bewoners tot en met de tweede verdieping. Het hof acht bij de bepaling van dit percentage verder van belang dat de hinder met name werd ondervonden als een hoogwerker nabij het appartement was geplaatst en minder was als een hoogwerker naar een andere plek bij de gevel was verplaatst. Het hof acht verder geen aanleiding aanwezig om een onderscheid aan te brengen in verband met het feit dat vanaf een bepaald moment maatregelen zijn genomen om de hinder door dieseldampen te verminderen (zoals het draaien van de hoogwerkers en het monteren van afvoerslangen). De partijen hebben hun stellingen op dat vlak onvoldoende uitgewerkt. Bovendien is het om de aan het slot van rov. 6.10.4 genoemde redenen gerechtvaardigd om in zoverre geen verder onderscheid aan te brengen.
• Aan het feit dat [geintimeerden] gedurende de periode van zes maanden “op een bouwplaats” hebben moeten leven, tussen bouwhekken, met vervuiling van zand en puin en afzettingen als gevolg waarvan de toegang tot het appartementencomplex werd belemmerd, kent het hof 10% toe.
• Aan de met het leven op een bouwplaats samenhangende geluidsoverlast, veroorzaakt door onder meer het zeer vroeg in de ochtend arriveren van de bouwvakkers, het zeer vroeg aanvangen van de werkzaamheden en het geluid van onder meer de dieselmotoren van de hoogwerkers, kent het hof eveneens 10% toe.
• Aan het feit dat voor de ramen van elk appartement beschermingsschotten moesten worden geplaatst gedurende de periode dat in de directe nabijheid van dat appartement werd gewerkt, met als gevolg een verminderde toevoer van frisse lucht en licht, kent het hof 5% toe. Het hof neemt daarbij enerzijds in aanmerking dat de hinder door verminderde toevoer van lucht en licht niet te verwaarlozen is, maar anderzijds dat de tijdsduur van deze hinder per appartement relatief beperkt in tijd is geweest.
• Aan het feit dat direct voor de ramen van bepaalde appartementen (namelijk die van geïntimeerden in principaal hoger beroep sub 1 en 6) een trap liep ten behoeve van de uitvoering van de werkzaamheden vanaf het dak, kent het hof 5% toe. [geintimeerden] hebben voldoende onderbouwd dat de bewoners van deze appartementen hierdoor een extra inbreuk op hun privacy hebben ervaren.

6.11.3.

Het hof acht geen aanleiding aanwezig om voor andere aspecten (zoals de door [geintimeerden] genoemde slechte communicatie) nog een extra percentage toe te kennen. Vesteda heeft onder meer door middel van haar nieuwsbrieven getracht de bewoners op de hoogte te houden van de gang van zaken rondom de gevelwerkzaamheden. Voor zover door gebrekkige communicatie hinder is ervaren, is die hinder naar het oordeel van het hof al vervat in de hierboven genoemde percentages.

Het hof acht voorts aanleiding aanwezig om ten aanzien van de appartementen waarvan de bewoners vanwege werkzaamheden buitenshuis doorgaans niet thuis waren, een aftrek van 20% toe te passen. Deze bewoners (geïntimeerden sub 1 en 3) hebben nu eenmaal aanzienlijk minder hinder ondervonden van de werkzaamheden dan bewoners die normaalgesproken de hele dag thuis waren (geïntimeerden sub 2, 4, 5 en 6).

6.11.4.

Het voorgaande brengt het hof per geïntimeerde in principaal hoger beroep tot de volgende uitkomsten:

• Aan [geïntimeerden 1] komt een totale huurvermindering toe van 40% (zaaggeluiden) + 15% (dieseldampen, omdat hun appartement op de tweede verdieping gelegen is) + 10% (leven op een bouwplaats) + 10% (overige geluidsoverlast) + 5% (schotten voor ramen)+ 5% (trap/privacy) – 20% (werk buitenshuis) = 65%. Dit komt neer op 10,83% per maand gedurende zes maanden.
• Aan [geïntimeerde 2] komt een totale huurvermindering toe van 40% (zaaggeluiden) + 0% (dieseldampen, omdat haar appartement op de vierde verdieping gelegen is) + 10% (leven op een bouwplaats) + 10% (overige geluidsoverlast) + 5% (schotten voor ramen) = 65%. Dit komt neer op 10,83% per maand gedurende zes maanden.
• aan [geïntimeerden 3] komt een totale huurvermindering toe van 40% (zaaggeluiden) + 0% (dieseldampen, omdat hun appartement op de zesde verdieping gelegen is) + 10% (leven op een bouwplaats) + 10% (overige geluidsoverlast) + 5% (schotten voor ramen) – 20% (werk buitenshuis) = 45%. Dit komt neer op 7,5% per maand gedurende zes maanden.
• aan [geïntimeerden 4] komt een totale huurprijsvermindering toe van 40% (zaaggeluiden) + 30% (dieseldampen, omdat hun appartement op de begane grond gelegen is) + 10% (leven op een bouwplaats) + 10% (overige geluidsoverlast) + 5% (schotten voor ramen) = 95%. Dit komt neer op 15,83% per maand gedurende zes maanden.
• aan [geïntimeerde 5] komt een totale huurprijsvermindering toe van 40% (zaaggeluiden) + 30% (dieseldampen, omdat haar appartement op de eerste verdieping gelegen is) + 10% (leven op een bouwplaats) + 10% (overige geluidsoverlast) + 5% (schotten voor ramen) = 95%. Dit komt neer op 15,83% per maand gedurende zes maanden.
• aan [geïntimeerden 6] komt een totale huurprijsvermindering toe van 40% (zaaggeluiden) + 0% (dieseldampen, omdat hun appartement op de zevende verdieping gelegen is) + 10% (leven op een bouwplaats) + 10% (overige geluidsoverlast) + 5% (schotten voor ramen)+ 5% (trap/privacy) = 70%. Dit komt neer op 11,67% per maand gedurende zes maanden.

Voor zover [geintimeerden] zich nog beroepen hebben op andere aspecten van door hen ondervonden overlast, ziet het hof geen aanleiding om daar nog een afzonderlijk percentage voor toe te kennen. Die aspecten, zoals bijvoorbeeld gevaren voor schoolgaande kinderen, of bewoners in een rolstoel die via de bouwplaats het appartementencomplex moeten verlaten, zijn naar het oordeel van het hof al verwerkt in de hierboven genoemde percentages.

6.11.5.

[geintimeerden] hebben in de toelichting op grief 2 in incidenteel hoger beroep nog aandacht gevraagd voor het feit dat Vesteda aan de bewoners van het appartement [straatnaam] [huisnummer 7] een aanzienlijk hogere huurprijsvermindering heeft gegeven, te weten een huurprijsvermindering van 100% over de maanden september en oktober 2017, 25% over de maanden november 2017 tot en met februari 2018 en daarnaast een eenmalige uitkering van € 2.500,--. Volgens [geintimeerden] is de door hen ondervonden overlast vergelijkbaar aan de overlast die de bewoners van [straatnaam] [huisnummer 7] hebben ondervonden, en moet de aan hen toekomende huurprijsvermindering dus op een hoger bedrag worden vastgesteld dan de kantonrechter heeft gedaan.

6.11.6.

Het hof ziet daarin geen aanleiding voor een ander oordeel. De situatie van de bewoners van het appartement [straatnaam] [huisnummer 7] was uitzonderlijk. Dat heeft de advocaat van [geintimeerden] zelf ook geschreven bovenaan blz. 4 van haar brief van 26 oktober 2017. Daar is gemeld dat op het adres een gezin woont met vijf kinderen, waaronder twee baby’s, dat voor de ramen van dit appartement het langst, ruim vier aaneengesloten weken, schotten geplaatst zijn geweest, waardoor deugdelijke ventilatie niet mogelijk was, dat de hoogwerkers in die periode dagelijks urenlang hebben staan ronken op 30 centimeter afstand van dit appartement, terwijl de dieseldampen de hele dag in het appartement bleven hangen en dat tijdelijk vervangende woonruimte zou moeten worden geboden. [geintimeerden] hebben onvoldoende onderbouwd dat de door hen ondervonden overlast vergelijkbaar was aan de overlast die de bewoners van [straatnaam] [huisnummer 7] hebben ondervonden. Daar komt bij dat [geintimeerden] geen rechten kunnen ontlenen aan gunsten die Vesteda aan een individuele andere huurder heeft verleend (net zo min als Vesteda kan verlangen dat [geintimeerden] genoegen nemen met de regeling die Vesteda in haar brief van 16 november 2017 aan alle huurders heeft aangeboden). Het hof verwerpt dus grief 2 in incidenteel hoger beroep.

6.11.7.

Vesteda heeft in de toelichting op haar grieven 5 en 6 in principaal hoger beroep nog aangevoerd dat de kantonrechter bij de berekening van het bedrag van de huurvermindering ten onrechte uit is gegaan van een bedrag inclusief de servicekosten en de huurprijs voor een parkeerplaats. Volgens Vesteda had de kantonrechter de kale huur van de woonappartementen tot uitgangspunt moeten nemen. [geintimeerden] hebben dat niet gemotiveerd betwist. Het hof zal daarom de door Vesteda bij randnummer 31 genoemde kale huurbedragen tot uitgangspunt nemen. Het hof tekent daarbij wel aan dat Vesteda daar onder 6 een huurder heeft genoemd die in hoger beroep geen partij is (zie rov. 6.2.1 van dit arrest). Als daarmee rekening wordt gehouden, kan worden uitgegaan van het volgende overzicht met achtereenvolgens kale huur, percentage van de huurvermindering en het door Vesteda terug te betalen bedrag:

• 1. [geïntimeerden 1] € 1.530,20 x 65% = € 994,63;
• 2. [geïntimeerde 2] € 1.444,85 x 65% = € 939,15;
• 3. [geïntimeerden 3] € 1.466,95 x 45% = € 660,13;
• 4. [geïntimeerden 4] € 1.143,96 x 95% = € 1.086,76;
• 5. [geïntimeerde 5] € 1.300,-- x 95% = € 1.235,--;
• 6. [geïntimeerden 6] € 1.420,57 x 70% = € 994,40.

6.11.8.

Het bovenstaande brengt mee dat de grieven in incidenteel hoger beroep geen doel hebben getroffen, terwijl de grieven in principaal hoger beroep wel ten dele terecht zijn voorgedragen. Het bestreden vonnis moet worden vernietigd voor zover het betreft de veroordeling van Vesteda tot betaling van:

• 1. € 1.594,86 aan [geïntimeerden 1] ;
• 2. € 1.520,78 aan [geïntimeerde 2] ;
• 3. € 1.542,44 aan [geïntimeerden 3] ;
• 4. € 1.316,14 aan [geïntimeerden 4] ;
• 5. € 1.773,-- aan [geïntimeerde 5] ;
• 6. € 1.489,18 aan [geïntimeerden 6] .

Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, Vesteda veroordelen tot betaling van de aan het slot van rov. 6.11.7 genoemde bedragen.

De proceskosten van het geding bij de kantonrechter en de buitengerechtelijke kosten

6.12.1.

Het hof komt evenals de kantonrechter tot de beslissing dat de vordering van [geintimeerden] ten dele toewijsbaar is. De bedragen die het hof toewijst, verschillen overigens niet veel van de huurkorting van € 145,-- per maand gedurende zes maanden (in totaal € 870,--) die Vesteda bij haar brief van 16 november 2017 heeft aangeboden. Omdat Vesteda in dit geding heeft bepleit dat de vordering geheel diende te worden afgewezen, beschouwt het hof Vesteda toch als de in eerste aanleg grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Daarbij past een veroordeling van Vesteda in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter. Het hof zal het beroepen vonnis dus bekrachtigen, voor zover het betreft de veroordeling van Vesteda in de proceskosten.

6.12.2.

De kantonrechter heeft Vesteda veroordeeld om aan de eisers in eerste aanleg € 1.070,11 te betalen ter zake buitengerechtelijke kosten. Tegen die beslissing heeft Vesteda geen afzonderlijke grief gericht, afgezien van het feit dat zij in hoger beroep heeft geconcludeerd tot het geheel afwijzen van de vorderingen van [geintimeerden]

Omdat de grieven in principaal hoger beroep slechts ten dele doel treffen en de vordering van [geintimeerden] ten dele wordt toegewezen, zal het hof dit onderdeel van het vonnis (de door Vesteda niet afzonderlijk bestreden toewijzing van € 1.070,11 ter zake buitengerechtelijke kosten) bekrachtigen. Daarom kan verder in het midden blijven dat Vesteda een van de eisers uit het geding in eerste aanleg, ten gunste van wie de veroordeling ter zake buitengerechtelijke kosten mede is uitgesproken, niet in dit hoger beroep heeft betrokken.

Proceskosten hoger beroep en afwikkeling

6.13.1.

Het principaal hoger beroep heeft ten dele doel getroffen. Beide partijen zijn in principaal hoger beroep dus over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten van het principaal hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen.

6.13.2.

Het hof heeft de grieven van [geintimeerden] in incidenteel hoger beroep verworpen. Het hof zal [geintimeerden] daarom veroordelen in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.

6.13.3.

Uit al het voorgaande volgt de onderstaande uitspraak.

7. De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het beroepen vonnis voor zover het betreft de veroordeling van Vesteda tot betaling van:

• 1. € 1.594,86 aan [geïntimeerden 1] ;
• 2. € 1.520,78 aan [geïntimeerde 2] ;
• 3. € 1.542,44 aan [geïntimeerden 3] ;
• 4. € 1.316,14 aan [geïntimeerden 4] ;
• 5. € 1.773,-- aan [geïntimeerde 5] ;
• 6. € 1.489,18 aan [geïntimeerden 6] ;

telkens vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 7 maart 2018;

in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt Vesteda tot betaling van

• 1. € 994,63 aan [geïntimeerden 1] ;
• 2. € 939,15 aan [geïntimeerde 2] ;
• 3. € 660,13 aan [geïntimeerden 3] ;
• 4. € 1.086,76 aan [geïntimeerden 4] ;
• 5. € 1.235,-- aan [geïntimeerde 5] ;
• 6. € 994,40 aan [geïntimeerden 6] ;

telkens vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de genoemde bedragen vanaf 7 maart 2018;

bekrachtigt het beroepen vonnis voor het overige, dat wil zeggen voor zover het betreft:

• de veroordeling van Vesteda om aan [geintimeerden] € 1.070,11 te betalen ter zake buitengerechtelijke kosten;
• de veroordeling van Vesteda in de proceskosten van het geding bij de kantonrechter, vermeerderd met rente en nakosten;

compenseert de proceskosten van het principaal hoger beroep tussen partijen, aldus dat elke partij de eigen kosten moet dragen;

veroordeelt [geintimeerden] in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep, en begroot die kosten aan de zijde van Vesteda tot op heden op € 379,50 aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, A.L. Bervoets en J.K. Six-Hummel en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 januari 2021.

griffier rolraadsheer