ECLI:NL:GHSHE:2021:3012

• Datum uitspraak: 5 oktober 2021
• Publicatiedatum: 5 oktober 2021
• Zaaknummer: 200.270.862_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. van Ham; A.L. Bervoets; J.K. Six-Hummel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en hoofdverblijf in gehuurde woning afgewezen door hof

In deze zaak vorderde Stichting Tiwos ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een woning, omdat de huurder mogelijk geen hoofdverblijf meer had in het gehuurde en er diverse tekortkomingen waren zoals huurachterstanden, overlast en onderhoudsgebreken.

De kantonrechter wees de vorderingen af en het hof bevestigde dit oordeel. Het hof oordeelde dat Tiwos onvoldoende concreet bewijs had geleverd dat de huurder zijn hoofdverblijf niet meer in de woning had, ondanks dat de huurder vaak in Spanje verbleef. Andere tekortkomingen zoals huurachterstanden en onderhoudsproblemen waren wel vastgesteld, maar niet van voldoende gewicht om ontbinding te rechtvaardigen.

De scheidingswand die zonder toestemming was geplaatst, werd als een geringe tekortkoming beoordeeld. Ook de recente weigering van medewerking aan onderhoud leverde twijfel op, maar was niet doorslaggevend.

Het hof wees de gewijzigde vorderingen van beide partijen af en compenseerde de proceskosten, waarbij iedere partij haar eigen kosten draagt. Het arrest bevestigt dat ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte alleen kan plaatsvinden als de tekortkomingen zwaar genoeg zijn en het hoofdverblijf van de huurder niet meer in het gehuurde is.

Uitkomst: Het hof wijst de vorderingen tot ontbinding en ontruiming af en compenseert de proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.270.862/01

arrest van 5 oktober 2021

in de zaak van

Stichting Tiwos, Tilburgse Woonstichting ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als Tiwos,

advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te [plaats],

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. I.P.M.J. Nelemans te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 10 december 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 2 oktober 2019, door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats [plaats], gewezen tussen Tiwos als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 7521236 CV EXPL 19-799)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het comparitievonnis van 24 april 2019.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep met grieven en eiswijziging;
• de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met een eiswijziging en een productie;
• de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;
• de op 13 september 2021 gehouden mondelinge behandeling waarbij van de zijde van [geïntimeerden] een pleitnota in het geding is gebracht;
• de voorafgaand aan de mondelinge behandeling van de zijde van Tiwos bij brieven van 23 augustus 2021 en 2 september 2021 gestuurde producties 1 tot en met 4 en van de zijde van [geïntimeerden] bij rolformulier van 31 augustus 2021 gestuurde ongenummerde producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling in principaal en incidenteel hoger beroep

De feiten

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1.

[geïntimeerde 1] is met ingang van 16 december 1994 een woning gaan huren van Tiwos aan het adres [adres], [plaats]. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing (hierna: AHV).

3.1.2.

[geïntimeerde 1] heeft bij brief van 9 februari 2000 aan Tiwos toestemming gevraagd voor inwoning door [naam]. Tiwos heeft toestemming verleend bij brief van 21 februari 2000, waarbij zij als voorwaarde heeft gesteld dat de woning in goede staat blijft en dat de inwoning geen overlast geeft voor omwonenden. Tiwos heeft er tegelijkertijd op gewezen dat [geïntimeerde 1] aansprakelijk blijft voor alle verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat [naam] geen aanspraak kan maken op huurrechten.

3.1.3.

[geïntimeerde 1] is gehuwd met [geïntimeerde 2]. Zij hebben samen twee kinderen. De kinderen zijn geboren in 2003 en in 2008, dus nadat Tiwos toestemming had gegeven voor medebewoning door [naam].

[geïntimeerde 1] exploiteert een vakantieboerderij in Spanje. Om die reden verblijft hij, al dan niet met gezin, vaak en gedurende langere tijd in Spanje.

3.1.4.

[geïntimeerde 1] heeft een tussenwand geplaatst in de woonkamer.

3.1.5.

Met ingang van 15 december 2019 is [geïntimeerde 2] met de kinderen verhuisd naar een andere woning. Ook [naam] is uit de woning vertrokken. Onduidelijk is per wanneer dat is gebeurd, maar [naam] bewoonde de woning niet meer ten tijde van de mondelinge behandeling.

De vorderingen in eerste aanleg en de beslissing van de kantonrechter

3.2.1.

Tiwos heeft in eerste aanleg gevorderd (samengevat) dat de kantonrechter:

I. [geïntimeerde 1] veroordeelt om de woning tot hoofdverblijf te hebben en te houden;

II. [geïntimeerde 1] veroordeelt om de woning in oorspronkelijke toestand te herstellen;

III. [geïntimeerden] (zolang zij haar hoofdverblijf heeft in de woning) veroordeelt om

a. a) de huur bij vooruitbetaling te voldoen;

b) de tuin te onderhouden;

c) Tiwos tijdig en adequaat te informeren over hun woonsituatie / verblijf elders indien zij langer dan drie weken de woning verlaten;

d) volledig mee te werken aan controlebezoeken;

IV. de overeenkomst zal ontbinden onder de voorwaarde dat niet aan een of meer veroordelingen als in I t/m III is voldaan, met veroordeling van [geïntimeerden] om de woning te ontruimen;

V. [geïntimeerden] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.2.

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Daartoe heeft de kantonrechter het volgende overwogen:

“De kantonrechter overweegt dat de beslissing om een huurovereenkomst van woonruimte op de grond dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen ingevolge artikel 7:231 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) -in beginsel- aan de rechter is voorbehouden. De Hoge Raad heeft ten aanzien van de in artikel 7:231 lid 1 BW dwingend voorgeschreven rechterlijke tussenkomst voor de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte in haar arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) het volgende overwogen:
“Blijkens de parlementaire geschiedenis van (het op woonruimte betrekking hebbende) artikel 7A:1623n (oud) BW -dat in zoverre ongewijzigd is opgegaan in het huidige artikel 7:231 lid 1 BW - strekt die verplichte tussenkomst immers ertoe dat zodanige ontbinding “alleen op verantwoorde wijze kan (plaatsvinden) wanneer de rechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder vooraf beoordeelt” (Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 11, p. 3).”

Met deze bepaling is, mede gezien de parlementaire geschiedenis, onverenigbaar dat de rechter bij voorbaat de ontbinding van de huurovereenkomst uitspreekt indien niet voldaan is aan de door Tiwos in het petitum genoemde voorwaarden (waaronder het tijdig betalen van de (volledige) huur en het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde). Het is aan de rechter om te oordelen óf er op dat moment sprake is van een tekortkoming en óf deze tekortkoming gelet op de omstandigheden van het geval van onvoldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden. Bovendien is aan de door Tiwos gestelde voorwaarden ook geen maximale tijdsduur verbonden.

(…).”

De gewijzigde vorderingen in hoger beroep

3.3.1.

Tiwos heeft het hof gevraagd het bestreden vonnis te vernietigen. Tiwos heeft haar vorderingen in hoger beroep gewijzigd. Tiwos heeft in hoger beroep gevorderd (samengevat):

- dat het hof de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt;

- dat het hof [geïntimeerden] veroordeelt tot ontruiming van de woning;

met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

3.3.2.

[geïntimeerden] hebben bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging, maar zij hebben dat bezwaar ter gelegenheid van de mondelinge behandeling ingetrokken. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis van Tiwos.

3.3.3.

[geïntimeerden] hebben in hun memorie van antwoord gevraagd het bestreden vonnis in stand te laten. Ook [geïntimeerden] hebben hun vordering in hoger beroep gewijzigd. Zij hebben in hoger beroep gevorderd:

- dat het hof voor recht verklaart dat de scheidingswand in de woonkamer van het gehuurde geen tekortkoming oplevert,

met veroordeling van Tiwos in de proceskosten van beide instanties.

Substantiëringsplicht van Tiwos

3.4.1.

[geïntimeerden] voeren aan dat Tiwos niet heeft voldaan aan haar substantiëringsplicht. Volgens [geïntimeerden] kon Tiwos niet volstaan met haar verwijzing naar hetgeen zij in eerste aanleg heeft aangevoerd omdat haar vordering een compleet andere is dan in eerste aanleg.

3.4.2.

Het hof verwerpt dit verweer van [geïntimeerden] . Anders dan [geïntimeerden] aanvoeren, is de vordering in hoger beroep niet heel anders dan de vordering in eerste aanleg. In eerste aanleg vorderde Tiwos voorwaardelijk ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Zij heeft dat in hoger beroep gewijzigd in een onvoorwaardelijke vordering. Tiwos heeft in haar appeldagvaarding aangevoerd welke tekortkomingen volgens haar aanleiding geven voor de gevorderde ontbinding. Dat zijn (grotendeels) dezelfde tekortkomingen als de in eerste aanleg gestelde tekortkomingen. Het is helder wat Tiwos met haar hoger beroep wil bewerkstelligen en op welke stellingen haar vorderingen rusten. Het hof is van oordeel dat Tiwos heeft voldaan aan de in artikel 111 Rv gestelde eisen.

De grieven I en II van Tiwos

3.5.1.

Tiwos komt met grief I op tegen het hiervoor weergegeven oordeel van de kantonrechter over de voorwaardelijke vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Tiwos verzoekt het hof om zich hierover uit te laten. Zij wil graag weten hoe het hof over deze kwestie denkt in verband met toekomstige vergelijkbare problemen.

3.5.2.

Het hof zal de grief onbesproken laten. Het hof dient te oordelen over de vorderingen en deze grief kan niet leiden tot toewijzing van de vorderingen in hoger beroep.

3.5.3.

Hetzelfde geldt voor grief II. Volgens grief II heeft de kantonrechter ten onrechte alle (andere) vorderingen afgewezen, terwijl slechts de voorwaardelijke vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is beoordeeld, maar ook die andere vorderingen zijn in hoger beroep niet meer aan de orde.

De vordering van Tiwos tot ontbinding van de huurovereenkomst

3.6.1.

Tussen partijen staat vast dat de woning niet meer strekt tot hoofdverblijf van [geïntimeerde 2]. Zij is dus geen medehuurder meer (zie artikel 7:266 lid 1 BW), zodat de vordering jegens haar dient te worden afgewezen.

3.6.2.

Tiwos heeft in hoger beroep aan haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst de volgende tekortkomingen ten grondslag gelegd:

- het niet hebben van hoofdverblijf;

- structurele problemen met de betaling van de huur, waaronder (forse) huurachterstanden;

- klachten van omwonenden met betrekking tot de wijze van bewoning (tijdens de mondelinge behandeling heeft Tiwos aangevoerd dat het niet gaat om onbevoegde bewoning zoals in de appeldagvaarding was omschreven, maar om geluidsoverlast door [naam]);

- gebrekkig tuinonderhoud;

- ernstige vervuiling van de (binnenzijde van de) woning;

- het onbevoegd aanbrengen van ongewenste veranderingen aan de woning (Tiwos bedoelt de tussenwand, zie 3.1.4).

3.6.3.

Uit de standpunten van Tiwos blijkt dat het niet hebben van hoofdverblijf in de woning het belangrijkste is voor Tiwos en dat de overige gestelde tekortkomingen grotendeels zijn terug te voeren op dat probleem. Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde 1] zelf de woning moet bewonen en er zijn hoofdverblijf moet hebben. Dat is niet tussen hen in geschil en ligt vast in artikel 6.2 van de AHV.

Volgens Tiwos verblijft [geïntimeerde 1] een zodanig groot deel van het jaar in zijn vakantieboerderij in Spanje, dat hij geen hoofdverblijf meer heeft in de woning. [geïntimeerde 1] heeft dat betwist.

3.6.4.

Het hof heeft ernstige twijfels over de vraag of [geïntimeerde 1] ook thans nog daadwerkelijk zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Het hof vindt het opmerkelijk dat [geïntimeerde 1] niet bij de mondelinge behandeling aanwezig was en ook niet bereid was om digitaal aan de zitting deel te nemen. De echtgenote van [geïntimeerde 1], [geïntimeerde 2], is met de kinderen verhuisd naar een andere woning. [geïntimeerden] zijn niet gescheiden en van een verzoek tot echtscheiding is geen sprake. Op de vraag wat de reden is voor [geïntimeerde 1] om niet bij zijn gezin te wonen kon geen antwoord worden gegeven, behoudens dat de wet hen niet verplicht om samen te wonen. Gelet op de inmiddels gewijzigde situatie (het gezin woont elders en [naam] is vertrokken) kunnen er grote vraagtekens worden geplaatst bij de vraag of [geïntimeerde 1] de woning op dit moment zelf bewoont en of hij de woning in de toekomst blijft bewonen.

3.6.5.

Niettemin kan het hof er (in dit hoger beroep nog) niet vanuit gaan dat [geïntimeerde 1] zijn hoofdverblijf niet meer in de woning heeft, althans over de lange periode (2002 tot en met heden) waarover Tiwos heeft gesteld dat [geïntimeerde 1] zijn hoofdverblijf daar niet heeft gehad. Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van Tiwos omdat het van oordeel is dat Tiwos te weinig concreet onderbouwde stellingen heeft ingenomen op dit punt. Immers, bij conclusie van antwoord heeft [geïntimeerde 1] aangevoerd dat hij weliswaar vaak in Spanje is, maar dat het centrum van zijn bestaan in [plaats] is. Hij werkt daar, de kinderen zitten er op school, het gezin heeft een huisarts in [plaats], het gezin betaalt belasting in Nederland en is er verzekerd. Gelet op die argumenten had het op de weg van Tiwos gelegen om daar in hoger beroep nader op in te gaan. In plaats daarvan heeft Tiwos verwezen naar hetgeen zij bij inleidende dagvaarding heeft aangevoerd en de stukken die zij in eerste aanleg heeft overgelegd. Die stukken zien grotendeels op het verleden en die stukken bieden tegenover de hiervoor aangehaalde gemotiveerde betwisting, te weinig concrete aanknopingspunten dat [geïntimeerde 1] zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft. Gelet op bijvoorbeeld de inschrijfverklaring van de school van de dochter, had Tiwos nadere feitelijke stellingen moeten innemen omtrent de verblijfplaats van [geïntimeerde 1]. Zo had Tiwos bijvoorbeeld een rapportage kunnen laten opmaken waaruit blijkt dat gedurende lange(re) tijd stelselmatig en structureel is gecontroleerd op bewoning (ook buiten kantoortijden). Tiwos heeft dat niet gedaan. Tiwos heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat de auto van [geïntimeerde 1] niet vaak voor de deur staat, maar dat is onvoldoende. Tiwos heeft niet kunnen aangeven wanneer en hoe vaak dat is geconstateerd, maar belangrijker, [geïntimeerde 1] kan met de auto weg zijn in verband met werk of de auto kan zijn uitgeleend. Dat in de woonkamer een scheidingswand is aangebracht, wil niet zeggen dat [geïntimeerde 1] geen hoofdverblijf heeft of heeft gehad in de woning. De stelplicht rust op Tiwos. Het hof is van oordeel dat zij (in hoger beroep) meer concreet had kunnen en moeten zijn. Het hof komt niet toe aan bewijslevering en acht het bewijsaanbod overigens ook niet voldoende specifiek.

3.6.6.

Kortom, het hof gaat er niet vanuit dat [geïntimeerde 1] tekort is geschoten in zijn verbintenis tot het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde, zijnde de belangrijkste tekortkoming die Tiwos aan haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ten grondslag heeft gelegd.

Er zijn wel andere tekortkomingen geweest van [geïntimeerde 1], die wél tussen partijen vast staan.

Het hof overweegt over de overige in 3.6.2 genoemde tekortkomingen het volgende.

3.6.7.

Vast staat dat [geïntimeerde 1] meermaals te laat de huur heeft betaald en dat inschakeling van de deurwaarder nodig was om betalingsregelingen te treffen.

Tiwos heeft verklaard dat er geen huurachterstanden meer zijn geweest vanaf het moment dat deze procedure aanhangig is gemaakt.

3.6.8.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerden] onvoldoende hebben betwist dat [naam] overlast heeft veroorzaakt. Dat is met name aan de orde geweest in juli 2008 en in de periode juli tot november 2020. Voor wat betreft laatstgenoemde periode heeft een buurtbewoner op verzoek van Tiwos een schriftelijke verklaring opgesteld. Tiwos heeft verklaard dat zij geen of amper overlastmeldingen ontvangt uit de wijk waar de woning is gelegen. Zij heeft dus ook niet veel klachten ontvangen. Voorts is van belang dat [naam] inmiddels uit de woning is vertrokken.

3.6.9.

Voor wat betreft tuinonderhoud en vervuiling van de woning heeft Tiwos aangevoerd dat zij in mei 2002 een klacht over de tuin heeft ontvangen en in mei 2009 heeft de wijkbeheerder van Tiwos zelf geconstateerd dat de tuin niet werd onderhouden en dat de woning was vervuild. In juli 2010 heeft Tiwos [geïntimeerde 1] (opnieuw) aangeschreven over onderhoud van de tuin. In juni 2014 heeft een buurvrouw geklaagd over een boom in de tuin van [geïntimeerde 1]. Ook in de zomer van 2015, 2016 en 2018 heeft Tiwos [geïntimeerde 1] gewezen op zijn plicht om de tuin te onderhouden. Op 30 augustus 2018 is er een aanschrijving geweest van de gemeente over het onderhoud van de tuin en in september 2018 heeft een medewerker van Tiwos geconstateerd dat de woning was vervuild. [geïntimeerde 1] heeft dit alles onvoldoende betwist, maar aangegeven dat sindsdien de voortuin is betegeld en ook de achtertuin netjes is en dat [naam] (die kennelijk de woning vervuilde) inmiddels is vertrokken. Tiwos heeft niet gesteld dat zich nadien nog problemen rond het onderhoud van de tuin hebben voorgedaan. Het hof gaat er daarom vanuit dat [geïntimeerde 1] in het verleden tekort is geschoten in zijn onderhoudsplicht, maar dat dit recent niet meer aan de orde is geweest.

3.6.10.

Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde 1] een tussenwand heeft aangebracht in de woonkamer, waarvoor [geïntimeerde 1] geen voorafgaande toestemming heeft gevraagd aan Tiwos. Volgens Tiwos levert ook dat een tekortkoming op gelet op hetgeen partijen zijn overeengekomen. Uit artikel 9.1 AHV volgt dat voor veranderingen aan het gehuurde vooraf toestemming moet worden verkregen van Tiwos. Volgens artikel 9.4 AHV moeten veranderingen die zonder voorgaande toestemming zijn aangebracht op eerste aanzegging van Tiwos ongedaan worden gemaakt. [geïntimeerde 1] heeft gewezen op hetgeen Tiwos op haar website heeft vermeld over de aanpassing van de woning. Daarop staat dat dit mag en dat daarvoor geen voorafgaande toestemming gevraagd hoeft te worden aan Tiwos. Feitelijk zal het probleem pas aan de orde komen wanneer de huurovereenkomst ten einde komt en dan blijkt dat [geïntimeerde 1] de scheidingswand niet of niet zonder beschadigingen aan het gehuurde heeft verwijderd. Strikt genomen heeft [geïntimeerde 1] in strijd gehandeld met hetgeen hij is overeengekomen met Tiwos, zodat sprake is van een tekortkoming. Gelet op hetgeen Tiwos zelf heeft vermeld op haar website en het ontbreken van een feitelijke belang van Tiwos tijdens de looptijd van de huurovereenkomst, is het hof van oordeel dat deze tekortkoming van gering belang is. Uit hetgeen Tiwos in dit verband heeft aangevoerd in reactie op de gevorderde verklaring voor recht, blijkt ook dat het Tiwos niet zozeer is te doen om de scheidingswand op zich, maar om het hoofdverblijf dat [geïntimeerde 1] daar volgens Tiwos niet kan houden vanwege de scheidingswand. Nu [naam] uit de woning is vertrokken, is er geen reden meer om de scheidingswand te behouden. Het hof gaat er vanuit dat [geïntimeerde 1] ervoor zal zorgen dat de scheidingswand netjes en zonder beschadigingen wordt verwijderd.

3.6.11.

Tiwos heeft tijdens de zitting in hoger beroep nog aangevoerd dat er sprake is van een nieuwe tekortkoming. Volgens Tiwos heeft [geïntimeerde 1] recent niet meegewerkt aan het kunnen uitvoeren van noodzakelijk onderhoud. De kozijnen moeten worden geschilderd en daarvoor is het nodig dat iemand de ramen opent. [geïntimeerde 1] heeft geweigerd aanwezig te zijn. Tiwos ziet daarin een bevestiging dat [geïntimeerde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning. Ook dit is voor het hof een reden voor twijfel, maar toch onvoldoende om een ander oordeel te geven over het hoofdverblijf. Wel moet [geïntimeerde 1] meewerken aan het uitvoeren van werkzaamheden. Wanneer hij dat niet doet, doordat hij niet (voldoende) bereikbaar is, of vanuit Spanje onvoldoende adequaat medewerking kan verlenen aan het uitvoeren van de benodigde werkzaamheden, dan schiet hij ook op dat punt tekort in de nakoming van zijn verbintenissen uit de huurovereenkomst. Het hof zal er van uitgaan dat hiervan sprake is, omdat dit door [geïntimeerden] niet althans onvoldoende is betwist. Het hof zal er ook vanuit gaan dat [geïntimeerde 1] alsnog op eerste aanwijzing van Tiwos mee zal werken aan het laten uitvoeren van onderhoud.

3.6.12.

Samenvattend gaat het hof er vanuit dat in het verleden sprake is geweest van huurachterstanden, die steeds ook weer zijn ingelopen en van onderhoudsproblemen en overlast die echter amper tot klachten van buurtbewoners hebben geleid. Recent is sprake geweest van onvoldoende medewerking aan het laten uitvoeren van noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden.

3.6.13.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

3.6.14.

Het hof is van oordeel dat de tekortkomingen die in deze procedure vaststaan van onvoldoende gewicht zijn om een ontbinding van de huurovereenkomst op dit moment te rechtvaardigen. Daarbij betrekt het hof alle tekortkomingen die vaststaan, in onderling verband (dus ook de scheidingswand). Het hof zal nú de huurovereenkomst niet ontbinden. Dat kan anders worden wanneer [geïntimeerde 1] vervalt in zijn oude patroon van het te laat betalen van de huur en/of weigert om mee te werken aan het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden en dat kan zeker ook anders worden wanneer blijkt dat [geïntimeerde 1] de woning toch niet zelf bewoont. In dat geval lijkt een nieuwe procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst onvermijdelijk.

De vordering van [geïntimeerden] om voor recht te verklaren dat de scheidingswand in de woonkamer van het gehuurde geen tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst

3.7.

Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor is overwogen in 3.6.10. Strikt genomen heeft [geïntimeerde 1] gehandeld in strijd met hetgeen hij met Tiwos is overeengekomen, zodat het hof de gevorderde verklaring voor recht zal afwijzen.

Proceskosten

3.8.1.

De kantonrechter heeft de proceskosten tussen partijen gecompenseerd. Beide partijen klagen over dat oordeel en vinden dat het hof alsnog de ander in de proceskosten moet veroordelen. De kantonrechter heeft Tiwos in conventie in het ongelijk gesteld en in reconventie [geïntimeerden] . Dat oordeel wordt in hoger beroep niet anders zodat het hof de proceskostencompensatie in stand zal laten.

3.8.2.

Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen. Het hof zal de gewijzigde vorderingen van beide partijen afwijzen. In het principaal hoger beroep heeft Tiwos te gelden als de in het ongelijk gestelde partij en in het incidenteel hoger beroep geldt dat voor [geïntimeerden] . Gelet hierop zal het hof de proceskosten in hoger beroep compenseren.

4. De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

wijst de in hoger beroep gewijzigde vorderingen af;

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, A.L. Bervoets en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 5 oktober 2021.

griffier rolraadsheer