ECLI:NL:GHSHE:2021:2909

• Datum uitspraak: 21 september 2021
• Publicatiedatum: 21 september 2021
• Zaaknummer: 200.294.336_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: I.B.N. Keizer; L.S. Frakes; P.S. Kamminga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling vordering tot ontruiming wegens dringend eigen gebruik in kort geding

In deze zaak vorderden appellanten in kort geding de ontruiming van een door hen verhuurde woning, stellende dat zij de woning dringend nodig hadden voor eigen gebruik. De kantonrechter wees deze vordering af en veroordeelde appellanten in de proceskosten. Appellanten gingen in hoger beroep en stelden dat de woning dringend nodig was en dat de huurder moest worden veroordeeld tot ontruiming binnen een week na het arrest.

Het hof stelde vast dat artikel 7:272 lid 1 BW in beginsel een beletsel vormt voor een ontruimingsvordering in kort geding, omdat de huurovereenkomst van rechtswege blijft voortbestaan tot de rechter onherroepelijk heeft beslist over het tijdstip van beëindiging. Uitvoerbaar bij voorraad verklaring is slechts mogelijk in uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld als de huurder kennelijk alleen rekken wil van een kansloze zaak.

In deze zaak was niet gebleken dat het verweer van de huurder kansloos was en was bovendien een bodemprocedure aanhangig waarin op korte termijn een vonnis werd verwacht. Het hof oordeelde dat er geen spoedeisend belang was en dat het niet aangewezen was om vooruit te lopen op de bodemrechter. Daarom werd het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en appellanten veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming in kort geding wordt afgewezen en het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.294.336/01

arrest van 21 september 2021

in de zaak van

1. [appellante] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellant] , wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten] ,

advocaat: mr. C.C. Berends te Brunssum,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. S.J.W.M. Vonken te Heerlen,

op het bij exploot van dagvaarding van 10 mei 2021 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 15 april 2021, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 9069626 / CV EXPL 21-1267)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties 1 tot en met 11;
• de memorie van antwoord met productie 1 tot en met 7;
• het schriftelijk pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

Vaststaande feiten en kern van het geschil

3.1.1.

Het gaat in deze kortgedingprocedure om de vraag of [appellanten] de door hen aan [geïntimeerde] verhuurde woning zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat [geïntimeerde] bij wege van onmiddellijke voorziening bij voorraad moet worden veroordeeld tot ontruiming van die woning.

3.1.2.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• [appellanten] zijn eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Zij hebben de woning met ingang van 1 november 2018 verhuurd aan [geïntimeerde] voor een huurprijs van € 635,50 per maand (inclusief de huur van de cv-ketel.
• [appellanten] huren zelf een bedrijfspand (café) met bovenwoning voor een huurprijs van € 1.300,-- per maand. Bij de exploitatie van het café hebben zij te maken gekregen met corona-maatregelen van de overheid, waardoor de mogelijkheden tot exploitatie van het café zijn beperkt.
• Bij brief met de datum 27 november 2020 hebben [appellanten] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

“Helaas zijn wij genoodzaakt de huurovereenkomst met u per 1 maart 2021 te beëindigen. De reden hiervoor is dat wij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruikt. Door corona kunnen wij ons cafe niet meer uit uitbaten, de bovengelegen woning zullen wij dan ook moeten verlaten.

Wij verzoeken u per 1 maart 2020 het pand oplever klaar te hebben.”

[geïntimeerde] stelt overigens dat hij deze brief pas op 19 december 2020 heeft ontvangen.

• Hierna heeft enige correspondentie plaatsgevonden tussen partijen en hun gemachtigden, waaronder de hierna vermelde correspondentie.
• Bij brief van 11 februari 2021 heeft de advocaat van [appellanten] aan de gemachtigde van [geïntimeerde] onder meer meegedeeld dat bij de opzegging van 27 november 2020 een te korte opzegtermijn is gehanteerd, dat de opzegtermijn vijf maanden moet zijn en dat de opzegging op grond van artikel 7:271 lid 6 BW kan gelden als te zijn gedaan tegen 27 april 2021, zodat [geïntimeerde] de woning uiterlijk op 27 april 2021 moet verlaten.
• Bij brief van 16 februari 2021 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan de advocaat van [appellanten] onder meer meegedeeld dat [geïntimeerde] niet instemt met beëindiging van de huur.
• Op 18 maart 2020 – na aanvang van de onderhavige kortgedingprocedure – hebben [appellanten] een dagvaarding laten uitbrengen aan [geïntimeerde] in een bodemprocedure. In die bodemprocedure vorderen zij op de voet van artikel 7:272 lid 2 BW dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen hen en [geïntimeerde] zal eindigen. De mondelinge behandeling in de bodemprocedure (zaak-\ rolnummer 9122159 / CV EXPL 21-1753) heeft op 10 juni 2021 plaatsgevonden. De kantonrechter heeft aan het eind van de mondelinge behandeling bepaald dat vonnis zal worden gewezen op 4 augustus 2021. Uit informatie die het hof telefonisch heeft ingewonnen bij de griffie van de rechtbank Maastricht blijkt dat deze datum niet gehaald is en dat de bodemzaak nu op de rol van 29 september 2021 staat voor vonnis.

Het kort geding bij de kantonrechter

3.2.1.

In de onderhavige kortgedingprocedure vorderden [appellanten] in het geding bij de kantonrechter als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv, samengevat, veroordeling van [geïntimeerde] om de gehuurde woning uiterlijk op 28 april 2021 te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering hebben [appellanten] , samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[appellanten] hebben de woning erg dringend nodig voor eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c BW. De belangen van [geïntimeerde] moeten daarvoor wijken. Omdat [appellanten] een spoedeisend belang hebben bij het weer kunnen beschikken over hun eigen woning, is het gerechtvaardigd dat [geïntimeerde] bij wege van onmiddellijke voorziening bij voorraad in dit kort geding wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning.

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het beroepen kortgedingvonnis van 15 april 2021 heeft de kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter, de vordering van [appellanten] afgewezen en [appellanten] in de proceskosten veroordeeld.

Het geding in hoger beroep

3.3.1.

[appellanten] hebben in hoger beroep vier grieven aangevoerd tegen het kortgedingvonnis van 15 april 2021. [appellanten] hebben geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het alsnog toewijzen van hun vordering, met dien verstande dat zij nu veroordeling van [geïntimeerde] vorderen om de woning te ontruimen binnen een week na betekening van het te wijzen arrest.

3.3.2.

[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het beroepen vonnis.

Met betrekking tot grief I: de vaststelling van de feiten in het beroepen kortgedingvonnis

3.4.1.

Grief I is gericht tegen de feitenvaststelling in onderdeel 2 van het beroepen kortgedingvonnis.

3.4.2.

Deze grief hoeft niet meer behandeld te worden omdat het hof in rov. 3.1.2 van dit arrest een nieuwe vaststelling van de feiten heeft gegeven. In die feitenvaststelling is rekening gehouden met de bezwaren die [appellanten] tegen de feitenvaststelling in het kortgedingvonnis hebben gericht. In zoverre heeft de grief doel getroffen.

3.4.3.

Dat de kantonrechter de feiten niet geheel correct heeft vastgesteld brengt overigens niet mee dat de kantonrechter tot een onjuist eindoordeel is gekomen. In zoverre verwerpt het hof de grief.

Met betrekking tot de grieven II, III en IV: moet de vordering tot ontruiming in dit kort geding alsnog worden toegewezen?

3.5.1.

Het hof zal de grieven II, III en IV gezamenlijk behandelen. Door deze grieven wordt aan het hof in volle omvang de vraag voorgelegd of de door [appellanten] als onmiddellijke voorziening gevorderde veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning in dit kort geding alsnog moet worden toegewezen.

3.5.2.

Aan de vordering liggen kennelijk, kort en zakelijk weergegeven, de volgende stellingen ten grondslag:

• [appellanten] hebben de huurovereenkomst met [geïntimeerde] terecht opgezegd wegens dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c BW.
• In de aanhangig gemaakte bodemprocedure zal de bodemrechter daarom op de voet van artikel 7:272 lid 2 BW het tijdstip vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
• De bodemrechter zal daarbij ook op de voet van artikel 7:273 lid 3 BW het tijdstip van de ontruiming vaststellen, waarbij de toewijzing van de vordering op grond van dat artikellid zal gelden als een veroordeling tot ontruiming van de woning tegen dat tijdstip.
• [appellanten] hebben een zodanig dringend spoedeisend belang bij het zelf kunnen gebruiken van de woning, dat het gerechtvaardigd is om in dit kort geding al vooruit te lopen op het oordeel van de bodemrechter door [geïntimeerde] bij wege van onmiddellijke voorziening bij voorraad nu al tot ontruiming van de woning te veroordelen.

3.5.3.

Het hof stelt bij de beoordeling van die vordering het volgende voorop. Artikel 7:272 lid 1 BW bepaald, voor zover thans van belang, dat een wegens dringend eigen gebruik opgezegde huurovereenkomst, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd, van rechtswege van kracht blijft, tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

Met de woorden “tot de rechter onherroepelijk heeft beslist” heeft de wetgever tot uitdrukking willen brengen dat beslissingen op de in lid 2 van dat artikel bedoelde vorderingen niet uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard. De wetgever heeft daarmee nadere waarborgen tegen ongerechtvaardigde ontruiming van woonruimtehuurders willen geven. De ontruiming is in beginsel pas mogelijk als onherroepelijk vaststaat dat de ontruimingsverplichting bestaat, dus als tegen de betreffende rechterlijke uitspraak geen rechtsmiddel meer open staat.

3.5.4.

Het voorgaande neemt niet weg dat uitvoerbaar bij voorraadverklaring van een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW onder omstandigheden mogelijk is. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat uitvoerbaarverklaring bij voorraad van een dergelijke beslissing mogelijk is als het de huurder kennelijk alleen om rekken van een kansloze zaak te doen is (HR 8 januari 1982, NJ 1982/445 en HR 3 mei 1996, NJ 1996/655). In zaken waarin voor de standpunten van beide partijen wat te zeggen valt en niet evident is dat het verweer van de huurder moet worden verworpen, dienen beslissingen als bovenbedoeld dus niet uitvoerbaar bij voorraad te worden verklaard.

3.5.5.

Het bovenstaande brengt ook mee dat terughoudendheid op zijn plaats is bij het toewijzen van een vordering tot ontruiming van een woning in kort geding op grond van de stelling dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Omdat beslissingen van de bodemrechter tot beëindiging van de huur wegens dringend eigen gebruik in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad mogen worden verklaard, ligt het niet voor de hand om in kort geding, vooruitlopend op een dergelijke beslissing van de bodemrechter, een huurder uitvoerbaar bij voorraad tot ontruiming te veroordelen. Een dergelijke handelwijze zou immers ingaan tegen de aan artikel 7:272 lid 1 BW ten grondslag liggende bescherming van huurders van woonruimte.

3.5.6.

[appellanten] hebben hun standpunt dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik en dat het belang van [geïntimeerde] daarvoor moet wijken, onderbouwd met diverse argumenten. [geïntimeerde] heeft op zijn beurt zijn standpunt dat [appellanten] het gehuurde niet dringend nodig hebben voor eigen gebruik en dat de belangen van [geïntimeerde] zwaarder moeten wegen dan de belangen van [appellanten] , ook met diverse argumenten onderbouwd. Naar het oordeel van het hof kan in deze zaak niet gezegd worden dat het [geïntimeerde] “kennelijk alleen om rekken van een kansloze zaak te doen is” zoals bedoeld in de hiervoor in rov. 3.5.4 genoemde arresten van de Hoge Raad. [appellanten] hebben ook niet gesteld dat het verweer van [geïntimeerde] kansloos is. Dat had wel op hun weg had gelegen, aangezien de kantonrechter in rov. 4.2 van het beroepen vonnis al heeft gewezen op het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW en op de beperking die daaruit voortvloeit voor toewijzing van de vordering van [appellanten] in dit kort geding. Naar het oordeel van het hof is er in dit kort geding onvoldoende gebleken van een aanleiding om een eventuele beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst in weerwil van artikel 7:272 lid 1 BW uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit brengt mee dat de vordering van [appellanten] in dit kort geding reeds om deze reden niet toewijsbaar is.

3.6.

Daar komt nog het volgende bij. Zoals hiervoor in rov. 3.1.2 is vastgesteld, bevindt de bodemprocedure zich bij de kantonrechter in staat van wijzen. Een vonnis in de bodemzaak is op 29 september 2021 te verwachten. Dat is één dag na de datum van het onderhavige arrest in de kortgedingprocedure. Bij deze stand van zaken kan niet worden geoordeeld dat [appellanten] in dit kort geding een spoedeisend belang hebben bij hun vordering. Ook om deze reden acht het hof het niet aangewezen om in dit kort geding [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning te veroordelen. Een beslissing van de bodemrechter over de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning is op korte tot zeer korte termijn te verwachten. Het is daarbij ook aan de bodemrechter om te beoordelen of er aanleiding bestaat om het in de bodemzaak te wijzen vonnis ondanks het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.7.

Om bovenstaande redenen is het hof van oordeel dat de vordering van [appellanten] in dit kort geding niet toewijsbaar is. De grieven II tot en met IV treffen geen doel en worden daarom verworpen.

Conclusie en afwikkeling

3.8.

Omdat de grieven geen doel treffen zal het hof het beroepen kortgedingvonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaak-/rolnummer 9069626 / CV EXPL 21-1267 tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 15 april 2021;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 338,-- aan griffierecht en op € 2.228,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, L.S. Frakes en P.S. Kamminga en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 september 2021.

griffier rolraadsheer