ECLI:NL:GHSHE:2021:2616

• Datum uitspraak: 24 augustus 2021
• Publicatiedatum: 24 augustus 2021
• Zaaknummer: 200.269.765_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. van Ham; J.M.H. Schoenmakers; Z.D. van Heesen-Laclé
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep op niet-nakoming van de NVM-koopakte wegens gebreken aan de woning en herstelkosten

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellante] tegen [geïntimeerden] betreffende de niet-nakoming van de NVM-koopakte. [appellante] heeft een woning gekocht van [geïntimeerden], maar na de levering zijn er gebreken aan de woning geconstateerd, waaronder problemen met de vloer en wanden. [appellante] stelt dat deze gebreken het normaal gebruik van de woning belemmeren en vordert schadevergoeding voor de herstelkosten. De rechtbank Limburg heeft in eerste aanleg de vorderingen van [appellante] afgewezen, waarop zij in hoger beroep is gegaan. Het hof heeft de procedure en de feiten in eerste aanleg in overweging genomen en geconcludeerd dat [geïntimeerden] niet tekort zijn geschoten in hun verplichtingen. Het hof oordeelt dat [appellante] niet tijdig heeft geklaagd over de gebreken en dat zij door zelf herstelwerkzaamheden uit te voeren, het risico heeft aanvaard dat de aard en oorzaak van de gebreken niet meer vastgesteld kunnen worden. De vorderingen van [appellante] worden afgewezen, en zij wordt veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.269.765/01

arrest van 24 augustus 2021

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. J. van de Riet te Utrecht,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] , Luxemburg,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te [woonplaats] , Luxemburg,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerden] ,

advocaat: mr. K. Zeylmaker te Leusden,

op het bij exploot van dagvaarding van 13 november 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 14 augustus 2019, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/257504 / HA ZA 18-589)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met eiswijziging;
• de memorie van antwoord met producties;
• de mondelinge behandeling, waarbij partij [appellante] pleitnotities heeft overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

Kern van het geschil in hoger beroep

3.1.1.

[appellante] heeft een woonhuis gekocht van [geïntimeerden] Na de levering is tijdens de uitvoering van de verbouwingswerkzaamheden volgens [appellante] een aantal gebreken naar voren gekomen. [appellante] stelt – op basis van onderzoeken verricht door ingeschakelde deskundigen – dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerden] nu het woonhuis gebreken vertoont die aan het normaal gebruik daarvan in de weg staan. Zij heeft de gebreken laten herstellen en vordert vergoeding van de herstelkosten (en bijkomende kosten). [geïntimeerden] hebben alle aansprakelijkheid voor de gestelde gebreken afgewezen.

3.2.

De feiten in hoger beroep

3.2.1.

In overweging 2. heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten, voor zover die niet zijn betwist, vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten:

a. [geïntimeerden] waren sedert 1 november 2012 eigenaar van de woning gelegen aan de [adres] te [postcode] [plaats] met een perceeloppervlakte van 4.290 m2. Zij hebben de woning op funda te koop aangeboden. De advertentie vermeldde dat de woning was herbouwd in 1933/1987 en dat de woning goed onderhouden was. Met een e-mailbericht van 17 december 2017 heeft [appellante] een aantal vragen gesteld en opmerkingen gemaakt, over onder meer de technische staat van de woning. Bij koopovereenkomst van 22 december 2016 heeft [appellante] deze woning gekocht van [geïntimeerden] De koopprijs bedroeg, inclusief roerende zaken ter waarde van € 20.000,--, € 420.000,--.

De tussen partijen gesloten koopovereenkomst van 22 december 2016 (hierna: koopovereenkomst) is gebaseerd op de model koopakte voor een bestaande eengezinswoning (model 2014) vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars (hierna: NVM-model koopakte). Bij de koopovereenkomst is een (standaard) vragenlijst gevoegd waarmee [geïntimeerden] vragen hebben beantwoord over de staat van de woning. In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“ Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis .

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

(…)

6.4.3.

Aan verkoper is niet bekend of/ Aan koper is bekend dat* in de onroerende zaak asbest is verwerkt.

(…)

Artikel 20 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat de onroerende zaak meer dan vijftig jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.

Tenzij de verkoper de kwaliteit hiervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de funderingen, de vloeren, de leidingen, voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals bijvoorbeeld houtworm, boktor, zwam etc.). Bouwkundige kwaliteits-gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3. van de koopakte omschreven woongebruik.

Artikel 21 Ontbindende voorwaarde (bouwtechnische keuring)

Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op 15 januari 2017 uit een bouwtechnische keuring blijkt dat het bedrag voor het opheffen van het onvoorziene achterstallig onderhoud c.q. noodzakelijke verbeteringen/vervangingen (dus niet regulier onderhoud betreffende) € 5.000,00 zegge VIJFDUIZEND EURO te boven gaat.

(…)”

b. In opdracht van [appellante] heeft op 10 januari 2017 door [bouwkundig adviesbureau] Bouwkundig Adviesbureau te [plaats] een bouwkundige inspectie plaatsgevonden en is daarvan op dezelfde dag een zogeheten bouwtechnorapport uitgebracht. Van de zijde van [geïntimeerden] was daarbij niemand aanwezig. In dat rapport zijn de kosten van noodzakelijk herstel begroot op € 10.200,--. [appellante] heeft, na overleg over de inhoud van dat rapport met [geïntimeerden] , daarin geen aanleiding gezien om gebruik te maken van de in voormeld artikel 21 opgenomen bevoegdheid tot ontbinding.

c. Levering van de woning vond plaats op 29 maart 2017. Na levering is [appellante] gestart met een verbouwing van de woning waarbij een aantal problemen naar voren kwamen. Op 6 april 2017 heeft [appellante] nader onderzoek laten verrichten naar de wanden en de vloer op de 1e verdieping van de woning door [bouwkundig adviesbureau] Bouwkundig Adviesbureau, die op 20 april 2017 heeft gerapporteerd. Van de zijde van [geïntimeerden] was daarbij niemand aanwezig. Bij brief van 18 april 2017 heeft [appellante] [geïntimeerden] in gebreke gesteld ter zake van door haar gestelde gebreken aan genoemde wanden en vloer. [geïntimeerden] hebben bij brief van 2 mei 2017 aansprakelijkheid afgewezen.

d. Vervolgens heeft in opdracht van [appellante] op 26 mei 2017 andermaal een bouwkundig onderzoek plaatsgevonden, ditmaal door [expertise en taxatie] Expertise en Taxatie B.V. te [plaats] (hierna: [expertise en taxatie] ), die op 31 mei 2017 een concept-rapport heeft uitgebracht over de daarin geformuleerde onderzoeksvragen met betrekking tot voormelde wanden en vloer. Van de zijde van [geïntimeerden] was daarbij aanwezig [naam] van [bouwmanagement] Bouwmanagement B.V. te [plaats] .

e. Bij brief van 15 juni 2018 heeft [appellante] [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor herstelkosten met betrekking tot meergenoemde wanden en vloer, maar tevens ter zake van gestelde gebreken aan de kap van de woning, het rookkanaal en het buitenzwembad, ter hoogte van in totaal € 98.990,--. Bij die brief was gevoegd voormeld concept-rapport van [expertise en taxatie] van 31 mei 2017 en voorts een rapportage d.d. 26 april 2018 van een volgend, in opdracht van [appellante] , op 30 januari 2018 uitgevoerd bouwkundig onderzoek, ditmaal verricht door [bouwadvies] Bouwadvies te [plaats] (hierna: [bouwadvies] ). Van de zijde van [geïntimeerden] was daarbij niemand aanwezig.

f. [geïntimeerden] hebben bij brief van 16 augustus 2018 aansprakelijkheid afgewezen.

3.3.

De procedure bij de rechtbank en de grieven en vorderingen van [appellante] in hoger beroep

3.3.1.

In de onderhavige procedure vorderde [appellante] in eerste aanleg:

primair

I. te verklaren voor recht dat [geïntimeerden] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en gehouden zijn de schade die [appellante] dientengevolge heeft geleden aan haar te vergoeden;

II. [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling aan [appellante] van € 161.468,--, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, althans de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden ex artikel 6:265 jo. 6:270 BW en [geïntimeerden] op grond daarvan te veroordelen tot terugbetaling van een deel van de koopprijs te weten € 161.468,--, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

subsidiair

III. te verklaren voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor de schade die [appellante] dientengevolge heeft geleden;

IV. de koopovereenkomst met terugwerkende kracht te wijzigen wegens dwaling ex artikel 6:230 lid 2 jo. 6:228 BW, in die zin dat de door [appellante] verschuldigde koopprijs wordt verminderd met € 161.468,--, althans met een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente;

primair en subsidiair

[geïntimeerden] te veroordelen tot betaling aan [appellante] van:

V. de kosten van het rapport van [bouwadvies] Bouwadvies op grond van artikel 6:96 lid 2 aanhef en onder b. BW, te weten € 3.884,10, te vermeerderen met de wettelijke rente;

VI. buitengerechtelijke incassokosten;

VII. proceskosten met wettelijke rente;

VIII. nakosten met wettelijke rente.

3.3.2.

Aan deze vordering heeft [appellante] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Grondslag van het primair gevorderde onder I. en II. is het standpunt van [appellante] dat er sprake is van een (toerekenbare) tekortkoming nu de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. Het gaat om gebreken aan de verdiepingsvloer met daarop staande wanden, de daken en dakkapellen, het rookkanaal in de woonkamer en het buitenzwembad. Grondslag van het subsidiair gevorderde onder III. en IV. is het standpunt van [appellante] dat er sprake is van (wederzijdse) dwaling.

3.3.3.

[geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.3.4.

In het vonnis van 14 augustus 2019 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld.

3.3.5.

[appellante] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellante] heeft haar eis verminderd in die zin dat zij in de hiervoor aangehaalde vorderingen nummer II. en IV. een bedrag heeft genoemd van € 92.090,-- in plaats van € 161.468,--.

3.3.6.

[appellante] heeft in de inleiding op de memorie van grieven gesteld dat de inhoud van de in eerste aanleg overgelegde stukken als herhaald en ingelast moeten worden beschouwd. Het hof kan daarmee echter geen rekening houden zonder een voor het hof en voor [geïntimeerden] duidelijk kenbare grief.

3.4.

Eiswijziging: belang bij behandeling grieven inzake gestelde ‘nieuwe’ gebreken?

3.4.1.

[appellante] heeft in hoger beroep de gevorderde schade beperkt tot het gestelde gebrek aan de verdiepingsvloer (met de daarop staande wanden) en bijkomende kosten. De onderbouwing van de gewijzigde eis heeft geen betrekking op de gestelde gebreken aan het dak en de dakkapellen, het rookkanaal in de woonkamer en het buitenzwembad (hierna: de nieuwe gebreken). Zoals hierna aan de orde zal komen hebben de grieven van [appellante] wel betrekking op deze nieuwe gebreken. [appellante] stelt belang te hebben bij de behandeling van de grieven ook voor zover deze betrekking hebben op de nieuwe gebreken. Enerzijds omdat de (primair en subsidiair) gevorderde verklaring voor recht niet tot de schade aan de verdiepingsvloer beperkt is en het geschil volgens [appellante] op basis daarvan in volle omvang aan het hof is voorgelegd. Anderzijds omdat tussen [appellante] en haar rechtsbijstandsverzekering sprake is van een geschil, op grond waarvan sprake is van een afgeleid belang.

3.4.2.

Het hof overweegt daarover als volgt. [appellante] heeft geen belang bij de behandeling van de grieven voor zover deze betrekking hebben op andere gebreken dan de verdiepingsvloer, nu zij bij eisvermindering haar schadeclaim heeft beperkt tot voornoemd gebrek. Dat tussen [appellante] en haar rechtsbijstandsverzekeraar een juridisch geschil is gerezen, althans dat [appellante] (tevens) een vordering op haar rechtsbijstandsverzekeraar heeft of meent te hebben, maakt het voorgaande niet anders. De rechtsbijstandsverzekeraar van [appellante] is geen procespartij bij het onderhavige geschil, zodat in het kader van deze procedure het geschil tussen [appellante] en haar verzekeraar geen rol speelt. Voor zover dat al anders zou zijn, overweegt het hof hierover nog het volgende.

3.5.

Grief IV: tijdig geklaagd over gestelde ‘nieuwe’ gebreken?

3.5.1.

Grief IV is gericht tegen rechtsoverweging 4.4.2. waarin de rechtbank heeft overwogen dat het beroep van [geïntimeerden] op schending van de klachtplicht ex 7:23 lid 1 BW met betrekking tot de nieuwe gestelde gebreken doel treft. Het hof stelt het volgende voorop. De artikelen 6:89 en 7:23 BW strekken blijkens de wetsgeschiedenis ter bescherming van de schuldenaar (verkoper). Eerstgenoemde bepaling berust op de gedachte dat een schuldenaar erop moet kunnen rekenen dat de schuldeiser met bekwame spoed onderzoekt of de prestatie aan de verbintenis beantwoordt en dat deze, indien dit niet het geval blijkt te zijn, zulks, eveneens met spoed, aan de schuldenaar meedeelt (Parl. Gesch. Boek 6, p. 316-317). Laatstgenoemde bepaling beschermt de verkoper tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten, door voor de koper een korte termijn voor te schrijven om over het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst te klagen (Parl. Gesch. Boek 7, p. 146).De vraag of de koper binnen de bekwame tijd als bedoeld in art. 7:23 lid 1 BW heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak, kan niet in algemene zin worden beantwoord. In de in de eerste zin van die bepaling geregelde gevallen dient de koper (a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten en (b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper.

3.5.2.

Onweersproken is dat de gestelde nieuwe gebreken zich hebben geopenbaard midden in de verbouwing, nadat de aannemer van [appellante] in juli 2017 met de sloopwerkzaamheden was begonnen. Gebleken is dat [appellante] deze gebreken destijds niet aan [geïntimeerden] heeft gemeld. Zij heeft ervoor gekozen de gebreken te laten verhelpen door haar aannemer. Zij heeft [geïntimeerden] bij brief van haar advocaat van 18 juni 2018 voor het eerst voor voornoemde gebreken aansprakelijk gesteld, dat wil zeggen ongeveer een jaar na de ontdekking daarvan, zonder daarover eerst te hebben geklaagd of [geïntimeerden] zelfs maar te laten weten dat er nieuwe gebreken waren ontdekt. Dat is des te opmerkelijker omdat [geïntimeerden] wel in kennis waren gesteld van het onderzoek door [expertise en taxatie] , maar niet op de hoogte waren gesteld van de uitkomsten van dat onderzoek. Door daar niets meer over mee te delen aan [geïntimeerden] kon bij hen de indruk ontstaan dat uit het onderzoek van [expertise en taxatie] niet was gebleken van gebreken en waren zij niet bedacht op de mogelijkheid van nieuwe gebreken. Door [geïntimeerden] niet reeds bij de ontdekking van de nieuwe gebreken in kennis te stellen daarvan, heeft [appellante] [geïntimeerden] in hun bewijs- en herstelmogelijkheden beperkt. [geïntimeerden] hebben immers de nieuwe geconstateerde gebreken niet kunnen (laten) onderzoeken, dan wel mogelijkheden kunnen aandragen voor herstel. Nu de situatie ter plaatse definitief is gewijzigd, is thans niet meer (met voldoende zekerheid) na te gaan wat de aard en ernst van de gebreken bij ontdekking was, hoe die gebreken zijn ontstaan, dan wel welke herstelopties- en kosten mogelijk waren. Als gevolg hiervan zijn [geïntimeerden] in hun bewijspositie en schadebeperkingsmogelijkheden geschaad. Dat [bouwadvies] Bouwadvies een rapportage heeft opgesteld op basis van de vele bij ontdekking gemaakte foto’s en de verklaring van de aannemer van [appellante] van 29 oktober 2018 (productie 15 dagvaarding) waarin hij de nieuwe gebreken uit eigen waarneming heeft bevestigd, zoals [appellante] stelt, maakt het voorgaande niet anders. Niet in geschil is dat [geïntimeerden] niet over het beeldmateriaal (dat wil zeggen het aangekondigde filmpje en de gestelde maar niet ter beschikking gestelde 400 foto’s) beschikken en hen voorafgaand aan het onderzoek van [bouwadvies] Bouwadvies geen mogelijkheid is geboden te reageren op het voorgenomen onderzoek. De waarneming van de aannemer is niet meer (voldoende) controleerbaar.

3.6.

Grieven II en III: non-conformiteit?

3.6.1.

Het hof zal de grieven II en III gezamenlijk behandelen. Deze grieven strekken ertoe de primaire vordering van [appellante] te laten slagen. Door middel van deze grieven betoogt [appellante] , in de kern, dat met het gestelde gebrek aan de (verdiepings)vloer de gekochte woning niet voldoet aan de daaraan op grond van de koopovereenkomst gestelde conformiteitseisen. Het hof overweegt daarover als volgt.

3.6.2.

De beantwoording van de vraag of [geïntimeerden] tekort zijn geschoten in hun contractuele verplichting tot het leveren van een huis dat voldoet aan de koopovereenkomst, vereist uitleg van die overeenkomst aan de hand van het Haviltex-criterium. In artikel 6.3 koopovereenkomst verklaren [geïntimeerden] als verkopers dat de onroerende zaak bij overdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Beoordeeld dient dan ook te worden of [geïntimeerden] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat de onroerende zaak ten tijde van de levering niet de eigenschappen bezat die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn.

3.6.3.

Het gaat erom welke eisen [appellante] mocht stellen aan, en welke verwachtingen zij mocht hebben van de woning gelet op de ouderdom daarvan. Tussen partijen is in geschil of de constructie wel of niet voldeed aan de toenmalige bouwtechnische maatstaven en of [appellante] ondanks de ouderdom van de woning, een dergelijke constructie niet hoefde te verwachten.

Bouwkundig Adviesbureau [bouwkundig adviesbureau] is tot de conclusie gekomen dat alle wanden op de eerste verdieping rechtstreeks op het spaanplaat stonden en niet gefundeerd waren en concludeerde dat de vloer waarop de wanden rustten, geen geschikte vloerdelen waren.

De wanden en vloeren zijn gerealiseerd na een verbouwing van de woning in 1977. Dat naar de huidige maatstaven die vloer en wanden niet zouden zijn uitgevoerd zoals dit destijds is gebeurd, zoals [expertise en taxatie] en [bouwadvies] Bouwadvies concluderen, brengt nog niet met zich dat die situatie naar de in 1977 geldende maatstaven ook een constructiefout oplevert of aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. De conclusies van [expertise en taxatie] en [bouwadvies] Bouwadvies zijn op dat punt tegenstrijdig. [bouwadvies] Bouwadvies concludeert dat het draagvermogen van de spaanplaat ontoelaatbaar was, zonder te onderbouwen dat de door haar toegepaste norm voor de toegestane vloerbelasting van ‘150 kgf/m2’ reeds gold op basis van het destijds geldende Model Bouw Verordening. [appellante] heeft ter zitting niet kunnen onderbouwen op basis van welke regeling voornoemde norm voor belasting voortvloeit, zodat niet is komen vast te staan dat de verdiepingsvloer (of de belasting van de wanden daarop) niet conform de in 1977 geldende bouw wet- en regelgeving is uitgevoerd. [bouwadvies] Bouwadvies vermeldt verder dat de toegepaste plaat naar alle waarschijnlijkheid een plaat met de kwalificatie P1 of P2 betrof, maar dat is te speculatief. Sinds de verbouwing in de jaren 1977/1978 is het huis zonder problemen in gebruik geweest door [geïntimeerden] en eerdere bewoners.

3.6.4.

Het hof is van oordeel dat niet meer kan worden vastgesteld of sprake is van zodanige gebreken dat dit een normaal gebruik als woonhuis in de weg staat. Dat dit niet meer kan worden vastgesteld moet naar het oordeel van het hof om de navolgende redenen voor risico komen van [appellante] .

3.6.5.

[geïntimeerden] zijn niet betrokken bij het vervolgonderzoek door [bouwadvies] Bouwadvies. Zij hebben evenmin op de rapportage van [bouwadvies] Bouwadvies kunnen reageren voordat zij in deze procedure zijn betrokken. Zoals reeds is overwogen is de situatie ter plaatse zodanig gewijzigd als gevolg van reeds uitgevoerd herstel, dat het gebrek thans niet meer kan worden opgenomen en daarmee niet kan worden vastgesteld of het gestelde gebrek aan de verdiepingsvloer een constructiefout betreft. Door [appellante] is betoogd dat de keuze om onmiddellijk gedurende het bouwproces opdracht te geven aan de aannemer om herstel uit te voeren, de meest pragmatische en goedkoopste keuze was. Hoewel [appellante] hiermee wellicht heeft kunnen voorkomen dat nadere (vertragings)schade is ontstaan, heeft zij door die keuze te maken welbewust het risico aanvaard dat de oorzaak en aard van het gebrek niet meer kunnen worden achterhaald of in rechte kunnen worden vastgesteld.

3.6.6.

Partijen waren bij monde van hun advocaten reeds in overleg over de bestudering van de geconstateerde gebreken volgend op de ingebrekestelling en aansprakelijkstelling van [geïntimeerden] door [appellante] . [geïntimeerden] hebben zich laten vertegenwoordigen bij de opname van de gebreken in mei 2017 en waren in afwachting van de rapportage van [expertise en taxatie] daarover. Niet in geschil is dat zij nimmer de rapportage van [expertise en taxatie] hebben ontvangen. [appellante] heeft er immers voor gekozen die bevindingen niet aan [geïntimeerden] te sturen, naar eigen zeggen omdat zij zich daarin niet kon vinden. In plaats daarvan heeft zij opdracht gegeven voor een vervolgonderzoek, zonder [geïntimeerden] daarvan in kennis te stellen of daarin te betrekken. Gelet op het traject waarin partijen zich bevonden, te weten midden in de onderzoeksfase volgend op een ingebrekestelling en aansprakelijkstelling, had het op de weg van [appellante] gelegen [geïntimeerden] op de hoogte te stellen van het voorgenomen vervolgonderzoek en hen de gelegenheid te bieden bij de opname van de gebreken door [bouwadvies] Bouwadvies aanwezig te zijn en op de nadere constateringen te reageren. Zij heeft dit niet gedaan. Zij heeft ervoor gekozen het gebrek direct te verhelpen, zonder dat de situatie is opgenomen door [bouwadvies] Bouwadvies zelf of door/namens [geïntimeerden] Onweersproken is immers dat bij de opname van het gebrek door [bouwadvies] Bouwadvies “
van de oorspronkelijke situatie en toentertijd aanwezige gebreken en/of tekortkomingen niet c.q. vrijwel niets meer is waar te nemen. ” Nu het gestelde gebrek aan de verdiepingsvloer reeds is verholpen door het uitgevoerde herstel, kan geen onderzoek meer worden gedaan naar het gestelde gebrek en de oorzaak die daaraan ten grondslag ligt. Dat [appellante] in een discussie met haar rechtsbijstandsverzekeraar was verwikkeld over de bevindingen van [expertise en taxatie] en de daaropvolgende inschakeling van [bouwadvies] Bouwadvies, moge zo zijn. Dit is echter geen omstandigheid die [geïntimeerden] kan worden tegengeworpen. Zowel de discussie met de verzekeraar als de keuze direct over te gaan tot herstel zonder [geïntimeerden] de gelegenheid te bieden te reageren op het onderzoek of de bevindingen van [bouwadvies] Bouwadvies, zijn omstandigheden die voor rekening en risico van [appellante] dienen te blijven. Op basis van de gemaakte keuzes kan thans niet worden vastgesteld dat sprake is van een constructiefout of van een zodanig gebrek dat de koop niet voldeed aan hetgeen [appellante] ervan mocht verwachten.

3.6.7.

Nu geen gebrek is vastgesteld, behoeft de vraag of te dien aanzien op [geïntimeerden] een mededelingsplicht rustte (grief III), geen beantwoording.

3.6.8.

Daar komt bij dat voor zover op basis van het vervolgonderzoek van [bouwadvies] Bouwadvies wel had moeten worden geconcludeerd dat sprake was van een constructiefout [geïntimeerden] dan in de gelegenheid hadden dienen te worden gesteld het geconstateerde gebrek te herstellen. Die gelegenheid is hen niet geboden, want de verbouwing was al uitgevoerd. Overigens is het niet zo dat [appellante] aanspraak had kunnen maken op volledige renovatie van de verdiepingsvloer en wanden. Volledige renovatie zou alleen aan de orde zijn geweest wanneer dat de enige geschikte methode voor herstel was, hetgeen niet is gebleken. Onweersproken is dat door [expertise en taxatie] een herstelmethode is voorgesteld waarvan de kosten door haar zijn begroot op € 4.700,--, en dat die methode in beginsel had kunnen worden uitgevoerd om het gebrek aan de verdiepingsvloer en wanden te herstellen, maar dat [appellante] hiervan heeft afgezien naar eigen zeggen omdat zij (en haar echtgenoot) die methode “
esthetisch gezien ” niet zagen “
werken ” en zij daarom hebben gekozen voor een “
andere en betere oplossing .” Dat die oplossing beter en naar het hof begrijpt mooier was dan de door [expertise en taxatie] voorgestelde herstelmethode, brengt niet met zich dat [geïntimeerden] gehouden zouden zijn de (volledige) kosten van die “
betere ” methode ten opzichte van een anderszins ook geschikte methode te vergoeden.

3.7.

Grief V: (wederzijdse) dwaling?

3.7.1.

Grief V is gericht tegen r.o. 4.5.1. waarin de rechtbank overweegt dat het standpunt van [appellante] dat sprake is van (wederzijdse)dwaling niet opgaat.

De rechtbank heeft overwogen dat het verzaken van de klachtplicht ook in de weg staat aan het beroep op dwaling. [appellante] voert met deze grief terecht aan dat de rechtbank daarbij over het hoofd heeft gezien dat de gestelde schending van de klachtplicht alleen betrekking heeft op de nieuwe gebreken, maar niet op de gebreken met betrekking tot de verdiepingsvloer. Het slagen van deze grief kan echter niet leiden tot een toewijzing van de vorderingen. [geïntimeerden] hebben terecht aangevoerd dat het erom gaat of [appellante] zou hebben afgezien van de koop of dat de koopprijs anders zou zijn geweest in de situatie dat zij wel bekend was met de gebreken. Een gewijzigde koopprijs is niet gelijk te stellen met de koopprijs minus herstelkosten. [geïntimeerden] hebben dat verweer al in eerste aanleg gevoerd. Daarop is [appellante] niet meer ingegaan.

3.8.

Slotsom

3.8.1.

Grief I heeft betrekking op de feitenvaststelling door de rechtbank. Het hof heeft het feitenoverzicht aangepast. Bij deze grief heeft [appellante] daarom geen belang meer. De slotsom is dat grieven I tot en met IV van [appellante] falen, dan wel geen nadere behandeling behoeven of niet kunnen leiden tot toewijzing van de vorderingen. Gelet op de uitkomst van het hoger beroep, faalt grief VI, die is gericht tegen de proceskostenveroordeling. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. De vorderingen van [appellante] zullen worden afgewezen.

3.9.

Proceskosten

3.9.1.

Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties veroordelen.

3.9.2.

Het hof zal de nakosten begroten op € 168,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.

3.9.3.

De door [geïntimeerden] gevorderde wettelijke rente over de (proces)kostenveroordeling zal op de na te melden wijze worden toegewezen.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep van de rechtbank Limburg van 14 augustus 2019;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 741,-- aan griffierecht en op € 4.062,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 163,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 248,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

en bepaalt dat de bedragen van € 741,-- en € 4.062,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak en het bedrag van € 163,-- binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak dan wel het bedrag van € 248,-- vermeerderd met explootkosten binnen veertien dagen na de dag van betekening moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, J.M.H. Schoenmakers en Z.D. van Heesen-Laclé en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 augustus 2021.

griffier rolraadsheer