ECLI:NL:GHSHE:2021:2365 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Hoger beroep huurgeschil over herstel gebreken en dwangso...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.284.404/02

arrest van 27 juli 2021

in de zaak van
The Roosevelt B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. S.R. Markus te Leiden,

tegen

de erven van
[erflater] ,zijnde:

1.
[vrouw van erflater] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[dochter 3 van erflater ] ,

wonende te [woonplaats] ,

3.
[dochter 2 van erflater ] ,

wonende te [woonplaats] ,

4.
[dochter 1 van erflater ] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

verder gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen ‘ [geïntimeerden] ’,

advocaat: mr. R.B.M. van Poorten te Haarlem,

als vervolg op het door het hof gewezen arrest in het incident ex artikel 225 Rv Pro. van 5 januari 2021 in het hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaaknummer 8662563 / VV EXPL 20-39 gewezen vonnis van 18 september 2020.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het arrest in het incident ex artikel 225 Rv Pro. van 5 januari 2021;
het exploot van 13 januari 2021 waarbij kennis is gegeven van de hervatting van het geding en [geïntimeerden] is opgeroepen om daarin te verschijnen;
de memorie van antwoord namens [geïntimeerden] van 23 februari 2021 met vier producties;
een akte van The Roosevelt van 23 maart 2021;
een antwoordakte van [geïntimeerden] van 13 april 2021.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6.De verdere beoordeling

6.1.

Het gaat in dit Kort Geding – zakelijk weergegeven – om het navolgende.

Op 31 augustus 2014 zijn The Roosevelt en [erflater] een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot het pand staande en gelegen aan (onder meer) [adres] te [plaats] . Het gehuurde is bestemd voor de exploitatie van een hotel en betreft ruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (ROZ-voorwaarden, versie 17 september 2012, verder te noemen ‘de AB’) van toepassing.

The Roosevelt exploiteert sinds 11 maart 2015 een hotel in het gehuurde. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 46.440,= exclusief btw per kwartaal.

Verhuurder, [erflater] , is op 4 november 2020 overleden. Geïntimeerden zijn zijn erfgenamen.

6.2.1.

Tussen huurder en verhuurder is een geschil gerezen over bestaande gebreken en achterstallig onderhoud aan het gehuurde. In de dagvaarding in eerste aanleg en in de appeldagvaarding heeft The Roosevelt uitvoerig stilgestaan bij alle gebreken die het gehuurde volgens haar zou vertonen en de nalatigheid van de verhuurder om hier onderzoek naar te laten doen en de geconstateerde gebreken te herstellen. Op grond daarvan vordert The Roosevelt in eerste aanleg bij inleidende dagvaarding en akte vermeerdering van eis als staat te lezen in die processtukken, waar het hof kortheidshalve (en ook vanwege de gewijzigde eis in hoger beroep) naar verwijst. Zo nodig komt het hof daar bij de beoordeling op terug.

6.2.2.

[geïntimeerden] heeft verweer gevoerd. Het hof komt ook daar zo nodig bij de beoordeling op terug.

6.2.3.

In het in hoger beroep bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter [geïntimeerden] veroordeeld:

om binnen vier weken na het wijzen van het vonnis een schriftelijke overeenkomst te sluiten met een gekwalificeerde loodgieter om de werkzaamheden genoemd in de offerte van [loodgieter] d.d. 4 juni 2020 uit te voeren en te voltooien in de periode tussen 15 oktober 2020 en 31 december 2020;

om binnen één week nadat de onder punt 4.1. genoemde overeenkomst is gesloten een kopie daarvan te verstrekken aan The Roosevelt;

om binnen vier weken na het wijzen van vonnis door een deskundige derde de hieronder de volgende delen van het gebouw te laten onderzoeken op achterstallig onderhoud en gebreken:

 de toren,

 het deel van het gebouw waarin ook de ANWB is gevestigd,

 de dakkapellen boven kamer 8,

 het dak (met uitzondering van het platte dak), waaronder de toestand van de panlatten;

en dit binnen deze termijn ook schriftelijk vast te laten leggen door deze derde en een kopie daarvan te verstrekken aan The Roosevelt;

4. om binnen een maand na vonnis zowel een bouwkundige keuring uit te doen voeren aan het gebouw door een onafhankelijk keuringsbureau;

5. tot betaling van een dwangsom van € 500,= per dag tot een maximum van € 15.000,=, indien [geïntimeerden] na het wijzen van dit vonnis nalatig blijft in de nakoming van een van de hiervoor geformuleerde veroordelingen;

6. tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van The Roosevelt tot dan begroot op € 1.802,85.

De voorzieningenrechter heeft deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.

6.3.

The Roosevelt heeft in hoger beroep tegen het (deels) bestreden vonnis 13 grieven aangevoerd en haar eis gewijzigd. In hoger beroep vordert The Roosevelt nu dat het hof:

I. het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, voor zover daar grieven tegen zijn aangevoerd en dit vonnis voor het overige zal bekrachtigen;

II.
Primair:

The Roosevelt machtiging zal verlenen de werkzaamheden vermeld in de lijst van [de aannemer] in zijn brief van 2 juni 2020 (productie 50) zelf te laten uitvoeren door een gekwalificeerde aannemer, meer specifiek het laten verrichten van de in voornoemde brief genoemde werkzaamheden ten aanzien van de kozijnen en ramen (door [de aannemer] ) genummerd 1 tot en met 73 en tevens zoals door [de aannemer] voorgesteld: de slechte plek onderdorpel van kozijn 28 te vullen met repair care (althans een vergelijkbaar middel), onderdorpels kozijnen 33 en 34 iets schuin afzagen ten behoeve van de schilder, de boktor in rechter onderhoek van kozijn 39 behandelen, nieuw kozijn en deuren maken voor kozijn 42, 50 nieuwe sereens maken voor kozijn 59 en daar nieuwe dakbedekking aanbrengen, het onderhouden en zo nodig vervangen van de nokvorsen en herstel van de goten waar nodig, alsmede de daarmee gepaard gaande tijdelijke (nood)maatregelen en die werkzaamheden te verrichten die redelijkerwijs noodzakelijk blijken te zijn nadat de werkzaamheden zijn aangevangen;

The Roosevelt zal machtigen de kosten die met de onder a. genoemde werkzaamheden gemoeid zijn te verrekenen met de aan [geïntimeerden] te betalen huurpenningen;

Subsidiair:

[geïntimeerden] zal veroordelen de werkzaamheden vermeld in de lijst van aannemer [de aannemer] in zijn brief van 2 juni 2020 (productie 50) voor 31 december 2021 te laten uitvoeren door een gekwalificeerde aannemer, meer specifiek het laten verrichten van de in voornoemde brief genoemde werkzaamheden ten aanzien van de kozijnen en ramen (door [de aannemer] ) genummerd 1 tot en met 73 en tevens zoals door [de aannemer] voorgesteld: de slechte plek onderdorpel van kozijn 28 te vullen met repair care (althans een vergelijkbaar middel), onderdorpels kozijnen 33 en 34 iets schuin afzagen ten behoeve van de schilder, de boktor in rechter onderhoek van kozijn 39 behandelen, nieuw kozijn en deuren maken voor kozijn 42, nieuwe sereens maken voor kozijn 59 en daar nieuwe dakbedekking aanbrengen, het onderhouden en zo nodig vervangen van de nokvorsen en herstel van de goten waar nodig en het [geïntimeerden] te verbieden deze werkzaamheden te laten uitvoeren in de periode van 1 april tot 1 oktober;

[geïntimeerden] zal veroordelen tot het betalen van een dwangsom aan The Roosevelt van € 1.000,= voor iedere dag dat de onder a. genoemde werkzaamheden niet zijn afgerond na 31 december 2021 met een maximum van € 100.000,=, althans een dwangsom en maximum door het hof in goede justitie te bepalen;

[geïntimeerden] zal veroordelen tot het betalen van een dwangsom van € 50.000,= indien [geïntimeerden] de werkzaamheden genoemd onder a. laat uitvoeren in de periode van 1 april tot 1 oktober 2021, althans een dwangsom door het hof in goede justitie te bepalen;

III.
Primair:

The Roosevelt machtiging zal verlenen het houtwerk van de voorgevel, linker zijgevel, achtergevel binnenplaats, de toren en de achtergevel van de binnenplaats van het gehuurde, althans die delen door het hof in goede justitie te bepalen, te laten schilderen door een gekwalificeerde schilder;

The Roosevelt zal machtigen de kosten die met de onder a. genoemde werkzaamheden gemoeid zijn te verrekenen met de aan [geïntimeerden] te betalen huurpenningen;

Subsidiair:

[geïntimeerden] zal veroordelen het houtwerk de voorgevel, linker zijgevel, achtergevel binnenplaats, de toren en de achtergevel van de binnenplaats van het gehuurde, althans die delen door het hof in goede justitie te bepalen, te laten voor schilderen 31 december 2021 door een gekwalificeerde schilder en het [geïntimeerden] te verbieden deze werkzaamheden te laten uitvoeren in de periode van 1 april tot 1 oktober 2021;

IV. [geïntimeerden] zal veroordelen het in zijn opdracht opgestelde bouwkundige rapport - tussen partijen genoegzaam bekend - binnen één week na het in deze zaak te wijzen arrest aan The Roosevelt te verstrekken op verbeurte van een dwangsom van € 500,= voor iedere dag dat [geïntimeerden] hiermee in gebreke blijft tot een maximum van € 20.000,=, althans een dwangsom met maximum door het hof in goede justitie te bepalen;

V. [geïntimeerden] zal veroordelen binnen één maand na het in deze zaak te wijzen arrest, althans binnen een door het hof in goede justitie te bepalen termijn, het gebouw en de elektrische installaties te laten keuren door een onafhankelijk keuringsbureau met in achtneming van de in het preventierapport van de verzekeraar gestelde eisen en dit rapport binnen één week na gereedkoming daarvan aan The Roosevelt te verstrekken op verbeurte van een dwangsom van € 500,= per dag met een maximum van € 20.000,=, althans een dwangsom met maximum door het hof in goede justitie te bepalen;

VI. [geïntimeerden] zal veroordelen om aan The Roosevelt te betalen een bedrag van € 6.000,=, als voorschot op schadevergoeding ter zake van geleden vermogensschade wegens intern gemaakte kosten, althans een bedrag door het hof in goede justitie te bepalen;

VII. [geïntimeerden] zal veroordelen om aan The Roosevelt te betalen een bedrag van € 9.564,72, als voorschot op schadevergoeding ter zake van geleden vermogensschade wegens extern gemaakte juridische kosten, althans een bedrag door het hof in goede justitie te bepalen;

VIII. [geïntimeerden] zal veroordelen om aan The Roosevelt te betalen een bedrag van € 2.842,=, althans een bedrag door het hof in goede justitie te bepalen, als voorschot op geleden vermogensschade vanwege het niet kunnen verhuren van kamer 28;

IX. [geïntimeerden] zal veroordelen om aan The Roosevelt te betalen een bedrag van € 2.002,04, althans een bedrag door het hof in goede justitie te bepalen, als voorschot op geleden vermogensschade vanwege gemaakte (externe) kosten voor het herstellen van schade door lekkages;

een tijdelijke huurprijsvermindering zal bepalen op de tussen partijen overeengekomen huurprijs van 5%, althans een door het hof te bepalen percentage vanaf 1 januari 2017, althans vanaf een door het hof te bepalen dag, tot de dag dat de hierboven onder II.a (de aannemingswerkzaamheden) en III.a (de schilderwerkzaamheden) genoemde werkzaamheden zijn uitgevoerd;

[geïntimeerden] zal veroordelen om aan The Roosevelt te betalen een bedrag van € 28.700,= als voorschot ter zake van onverschuldigd betaalde huur, althans een bedrag door het hof in goede justitie te bepalen;

XI. [geïntimeerden] zal veroordelen aan The Roosevelt te betalen een bedrag van € 1.000,=, althans een bedrag door het hof in goede justitie te bepalen, als voorschot ter zake van geleden reputatieschade;

XII. [geïntimeerden] zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep;

XIII. de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren.

6.4.

Bij de beoordeling van dit kort geding stelt het hof voorop dat dit dient om vast te stellen of de omstandigheden ordemaatregelen vereisen dan wel of door partijen in een bodemprocedure in te stellen vorderingen een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen als gevorderd. De aard van de procedure brengt met zich mee dat daarbij geen ruimte bestaat voor een uitvoerig onderzoek naar de juistheid van enerzijds gestelde en anderzijds weersproken feiten en/of omstandigheden.

Voor de vraag of plaats is voor toewijzing bij voorraad van een geldvordering in kort geding heeft de rechter volgens de Hoge Raad te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede het restitutierisico heeft te betrekken.

6.5.

Het hof zal de grieven beoordelen in verband met de in het petitum van de dagvaarding in hoger beroep gewijzigde eis. Het hof onderscheidt daarbij vier in hoger beroep aan de orde gestelde onderwerpen. De grieven I tot en met VIII hebben betrekking op hetgeen is overwogen en beslist in de rechtsoverwegingen 3.7.2. van het bestreden vonnis met betrekking tot schilderwerk en het werk aan kozijnen zoals dat is vermeld in een offerte van [de aannemer] . Grief IX heeft betrekking op de opgelegde dwangsom (r.o. 3.11). De grieven X tot en met XII hebben betrekking op de beslissing ten aanzien van de in eerste aanleg afgewezen geldvorderingen (r.o. 3.12) en grief XIII ziet op de beslissing ten aanzien van een keuring van de elektrische installatie in het gehuurde (r.o. 3.13). Het hof zal de grieven aldus gegroepeerd beoordelen.

De grieven I tot en met VIII: werkzaamheden aan de kozijnen en schilderwerk

6.6.

In r.o. 3.7.2 heeft de voorzieningenrechter geoordeeld over de vorderingen in eerste aanleg onder a. tot en met d., de eerste vier vorderingen in het petitum onder de inleidende dagvaarding. Hierin vorderde The Roosevelt - zakelijk weergegeven - een gebod aan [geïntimeerden] om binnen vier weken aan een schilder opdracht te geven om het gehuurde aan de buitenzijde volledig te schilderen, een gebod om een aannemer opdracht te geven tot het uitvoeren van de werkzaamheden ten aanzien van ramen en kozijnen als vastgesteld door de aannemer [de aannemer] in een brief van 2 juni 2020 (prod. 50 bij de inleidende dagvaarding) en een gebod om kopieën van de te sluiten overeenkomsten te verstrekken aan The Roosevelt.

6.7.

Bij vergelijking van productie 50 bij de inleidende dagvaarding met productie 1 bij de memorie van antwoord blijkt dat [geïntimeerden] op 31 augustus 2020 door akkoordverklaring op een prijsopgaaf van [de aannemer] van 20 juli 2020 aan [de aannemer] opdracht heeft gegeven de werkzaamheden uit te voeren aan de kozijnen waarvan [de aannemer] op 2 juni 2020 al heeft aangegeven dat die uitgevoerd moesten worden. Bij vergelijking van de brieven van [de aannemer] van 2 juni 2020 en 20 juli 2020 blijkt dat de opdracht op twee punten afwijkt van het overzicht van 2 juni 2020: ten aanzien van kozijn 42 is gekozen voor de optie om het geheel te vernieuwen. Met betrekking tot kozijn 45 ziet de opdracht niet op het vervangen of aanbrengen van hang- en sluitwerk. Voor het overige komen alle werkzaamheden op de opdracht overeen met hetgeen door [de aannemer] in zijn brief van 2 juni 2020 was aangegeven als uit te voeren werk. Daarmee is vooralsnog aannemelijk dat [geïntimeerden] [de aannemer] opdracht heeft gegeven als in de inleidende dagvaarding was gevorderd onder 3. Door overlegging van productie 1 bij memorie van antwoord is The Roosevelt in het bezit gesteld van de gegeven opdracht.

6.8.

In hoger beroep voert The Roosevelt ter onderbouwing van grief I slechts aan dat zij betwijfelt of de werkzaamheden conform offerte van [de aannemer] zullen worden uitgevoerd. The Roosevelt heeft niet gesteld dat [de aannemer] nalaat om de hem door [geïntimeerden] gegeven opdracht uit te voeren. Zij voert (grief II en grief III) aan dat zij er belang bij heeft om de regie over het werk in eigen hand te houden om te voorkomen dat het werk op een te lange termijn wordt uitgevoerd, omdat er gebreken zijn die direct aandacht nodig hebben. [de aannemer] heeft een planning gemaakt waarbinnen de werkzaamheden op een termijn die tot eind 2021 zullen worden uitgevoerd. Onder verwijzing naar productie 63 bij de dagvaarding in hoger beroep stelt The Roosevelt (grief IV) dat de door [de aannemer] aangenomen werkzaamheden door een andere aannemer – onder voorbehoud van onwerkbaar weer – binnen vijf à zes maanden zouden kunnen worden uitgevoerd. Met een vertraging door het ontdekken van nieuwe gebreken tijdens de uitoefening van het werk (grief V) of slechte weersomstandigheden (grief VI) hoeft volgens The Roosevelt geen rekening te worden gehouden, omdat [de aannemer] uitvoerig onderzoek heeft verricht naar de werkzaamheden die nodig waren (grief V). Daarom heeft de kantonrechter ten onrechte geen eindtermijn voor de werkzaamheden vastgesteld.

6.9.

Het hof overweegt op dit punt als volgt. Uit de door [geïntimeerden] overgelegde voor akkoord ondertekende prijsopgaaf van [de aannemer] volgt dat opdracht is gegeven voor het uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan de kozijnen zoals dat door [de aannemer] in juni 2020 was vastgesteld en door The Roosevelt werd verlangd. Of de vrees van The Roosevelt dat het werk niet zou worden uitgevoerd zich heeft gerealiseerd is het hof niet bekend. In elk geval heeft The Roosevelt niet gesteld dat [de aannemer] op het punt van de nakoming van de opdracht tekort is geschoten of tekort schiet. De overeengekomen aanneemsom voor het werk bedraagt € 73.452,56 exclusief btw, waaruit wel volgt dat het een werk van een behoorlijke omvang betreft. Uitvoering van het werk vóór 31 december 2020 is nu niet meer aan de orde. In de gewijzigde eis vordert The Roosevelt dat het werk zal zijn afgerond vóór 31 december 2021, maar vraagt zij ook een dwangsom op een verbod om het werk tussen 1 april en 1 oktober 2020 uit te laten voeren. Dit laat zich niet rijmen met hetgeen in de toelichting op de grieven is aangevoerd ten aanzien van de spoedeisendheid van de uit te voeren werkzaamheden. Overigens heeft The Roosevelt in de toelichting op de grieven I tot en met VI ook niet gespecificeerd welke van de door [de aannemer] genoemde werkzaamheden zo dringend noodzakelijk zijn dat niet kan worden afgewacht of [de aannemer] binnen de door hem genoemde termijn (tot eind 2021), welke termijn The Roosevelt nu ook zelf noemt in de gewijzigde eis, alle opgedragen werkzaamheden zal hebben uitgevoerd.

6.10.

De slotsom luidt dat grief I faalt: met het geven van de opdracht aan [de aannemer] is voldaan aan de vordering van The Roosevelt en volgens de planning van [de aannemer] zal het werk voltooid zijn op een termijn die The Roosevelt zelf in het petitum van de gewijzigde eis (sub II, subsidiair) aanhoudt. Dat [de aannemer] de met de opdracht aangegane verplichtingen niet nakomt, is niet gesteld of gebleken. Dat (een deel van) de werkzaamheden dermate spoedeisend is/zijn dat desondanks een machtiging of gebod als onder II gevorderd geboden is, is in rechte niet aannemelijk geworden, te minder nu The Roosevelt zelf verlangt dat de werkzaamheden in de zomerperiode van zes maanden niet zullen worden uitgevoerd. Ook in de zomer kan het regenen… De omstandigheid dat een andere aannemer hetzelfde werk wellicht sneller kan of had kunnen uitvoeren is in dat geval dan ook niet relevant. Dat het werk vertraging kon en kan oplopen als gevolg van nieuwe gebreken die tijdens de uitvoering blijken of als gevolg van de weersomstandigheden is een (ervarings)feit dat eenieder die bekend is met verbouwingen zal onderschrijven. Het hof is daarom van oordeel dat de grieven I tot en met VI niet slagen.

6.11.

Grief VII betreft de vorderingen in eerste aanleg met betrekking tot het opdragen van schilderwerk. Dienaangaande heeft de voorzieningenrechter gewezen op een voor akkoord ondertekende opdrachtbevestiging aan een schilder van 16 april 2020. Dit betreft de opdracht aan [schildersbedrijf] die als productie 4 bij memorie van antwoord in het geding is gebracht. In deze brief bevestigt dit schildersbedrijf dat zij het buitenschilderwerk aan het gehuurde zal uitvoeren voor een totaalprijs van € 21.000,= exclusief btw. In de toelichting op grief VII noemt The Roosevelt dit stuk een offerte en verwijst zij naar een standpunt van de schilder ten aanzien van die offerte. Het hof stelt echter vast dat de brief van [schildersbedrijf] niet een offerte, maar een voor akkoord getekende opdrachtbevestiging is. The Roosevelt heeft niet aannemelijk gemaakt dat het opgedragen schilderwerk niet is uitgevoerd of niet uitgevoerd gaat worden, zoals The Roosevelt in de toelichting op grief VII aanvoert. Een schriftelijke verklaring dienaangaande van dit schildersbedrijf die dat zou bevestigen, ontbreekt. Voor zover partijen het op dit punt niet met elkaar eens zijn, vergt een beslissing een nader onderzoek naar de feiten, waartoe de onderhavige procedure geen ruimte biedt. Het hof komt tot de slotsom dat vooralsnog uit de door [geïntimeerden] overgelegde opdrachtbevestiging blijkt dat opdracht is gegeven voor het door The Roosevelt verlangde schilderwerk en een kopie van die opdracht ook aan The Roosevelt is gegeven. Daarmee ontvalt het belang aan het na wijziging van eis onder III gevorderde. Grief VII faalt en met hetgeen hiervoor is overwogen betekent dat dat ook grief VIII niet kan slagen.

Grief IX: de dwangsom

6.12.

Grief IX is gericht tegen de beslissing van de voorzieningenrechter met betrekking tot de gevorderde dwangsom. The Roosevelt is van oordeel dat deze een onvoldoende prikkel vormt om [geïntimeerden] te bewegen tot een (tijdige) nakoming van hun verplichtingen. Kennelijk met het oog op deze grief heeft The Roosevelt onder II subsidiair sub b en c en III subsidiair sub b en c nieuwe dwangsomvorderingen geformuleerd, nu te verbeuren wanneer de opgedragen werkzaamheden niet tijdig, vóór 1 januari 2022, zullen zijn afgerond. Het hof is van oordeel dat deze grief slaagt. Uit de overgelegde opdrachtbevestigingen van [de aannemer] en [schildersbedrijf] blijkt dat alleen al het herstel van de kozijnen en het schilderwerk is aangenomen voor een bedrag van om en nabij € 100.000.= exclusief btw. In verhouding tot die kosten vormt een dwangsom van maximaal € 15.000,= een onvoldoende prikkel tot nakoming van de onderhoudsverplichting met betrekking tot de geconstateerde gebreken. Gelet op de omstandigheid dat [geïntimeerden] op zijn zachtst gezegd weinig voortvarend heeft gehandeld nadat zij op hun onderhoudsverplichtingen waren aangesproken, heeft The Roosevelt voldoende belang bij vaststelling van een dwangsom die wel een voldoende prikkel geeft tot nakoming van deze verplichtingen. Een dwangsom als gevorderd onder II en III subsidiair sub b komt het hof vooralsnog niet buitensporig of disproportioneel hoog voor. De onder II en III sub c gevorderde dwangsommen zal het hof afwijzen, omdat een verbod tot het uitvoeren van de opgedragen werkzaamheden in de periode van 1 april 2020 tot 1 oktober 2020 onverenigbaar is met het gestelde spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen en om die reden niet toewijsbaar is.

De grieven X tot en met XII: de schadevergoedingen

6.13.

De grieven X tot en met XII zijn gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat de gevorderde (voorschotten op te betalen) schadevergoedingen niet toewijsbaar zijn bij gebreke aan gebleken onverwijlde spoed. Het hof is van oordeel dat deze grieven falen. Voor zover The Roosevelt met betrekking tot haar belang aanvoert dat zij vreest gebruik te moeten gaan maken van een in dit geding gevorderde machtiging om zelf werkzaamheden op te dragen kan het hof die vrees wegnemen. Vooralsnog is het belang bij de gevorderde machtiging voor wat betreft de werkzaamheden aan de kozijnen en het schilderwerk niet aangetoond, omdat aannemelijk is gemaakt dat dienaangaande door [geïntimeerden] opdracht is gegeven tot het uitvoeren van de verlangde werkzaamheden. Het verkrijgen van zekerheid met betrekking tot betaling van de schadevergoedingen kan ook worden bewerkstelligd door het treffen van maatregelen zoals het leggen van beslag. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor al is overwogen in r.o. 6.4 over geldvorderingen in kort geding. Dat onverwijlde spoed bestaat bij toewijzing van de gevorderde betalingen is het hof niet gebleken.

Daarnaast stelt het hof overigens vast dat [geïntimeerden] bij memorie van antwoord de verschuldigdheid van de gevorderde vergoedingen gemotiveerd heeft betwist, zodat het bestaan van de vorderingen vooralsnog ook niet voldoende aannemelijk is, althans niet dermate aannemelijk dat vooruitlopend op een oordeel in een te voeren bodemprocedure nu al een voorschot op deze vergoedingen toegewezen zou kunnen worden.

In dat verband verwijst het hof tot slot, zoals [geïntimeerden] ook al heeft gedaan bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in eerste aanleg, naar artikel 11 AB Pro, dat aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade als gevolg van gebreken uitsluit, behoudens onder de in lid 4 genoemde omstandigheden.

Grief XIII: de elektrische installatie

6.14.

Bij akte vermeerdering van eis heeft The Roosevelt in eerste aanleg – zakelijk weergegeven - aangevoerd dat zij belang heeft bij een deugdelijke opstalverzekering, dat de opstalverzekeraar van [geïntimeerden] verlangt dat hij de elektrische installatie laat keuren en dat [geïntimeerden] daartoe opdracht heeft gegeven aan Switch Elektro. De opstalverzekeraar heeft aan [geïntimeerden] een preventierapport gestuurd. Blijkens dat rapport diende [geïntimeerden] maatregelen te treffen en is de keuring van de elektrische installatie niet voltooid. Ook diende [geïntimeerden] het gebouw bouwkundig te laten keuren door een onafhankelijk bureau. Omdat The Roosevelt bij schade aan de opstal het risico loopt op een forse schade, heeft zij belang bij nakoming door [geïntimeerden] van de eisen die haar opstalverzekeraar stelt om dekking te bieden. Daarom dient [geïntimeerden] een volledige keuring uit te laten voeren (of voltooien) van de elektrische installatie en dient zij een bouwkundige keuring uit te laten voeren door een onafhankelijk bouwkundig bureau.

6.15.

De voorzieningenrechter heeft de door The Roosevelt gevorderde voorziening met betrekking tot (de keuring van) de elektrische installatie niet toegewezen, omdat de daartoe gegeven termijn nog niet was verstreken. In de toelichting op grief XIII voert The Roosevelt aan dat die termijn op 1 oktober 2020 is verstreken en dat de keuring van de elektrische installatie op dat moment nog niet was afgerond. Ook waren volgens The Roosevelt op dat moment een aantal aan deze installatie door [geïntimeerden] te verrichten werkzaamheden, vastgesteld door Switch Electro en nodig om de keuring af te kunnen ronden, (nog) niet uitgevoerd.

6.16.

[geïntimeerden] heeft in reactie op grief XIII aangevoerd dat The Roosevelt zelf de benodigde medewerking aan (voltooiing van) de keuring door Switch Electro heeft geweigerd, waardoor Switch Electro niet in staat was om voor 1 oktober 2020 te rapporteren. [geïntimeerden] heeft voorts gesteld dat het pand door haar opstalverzekeraar onvoorwaardelijk in dekking is genomen.

6.17.

Het hof stelt vast dat het door The Roosevelt gestelde belang door [geïntimeerden] bij memorie van antwoord niet wordt bestreden. Dat dit belang zou ontbreken, omdat onvoorwaardelijk dekking is verleend tegen opstalschades, ongeacht de eventuele oorzaak, is door [geïntimeerden] niet aangetoond door overlegging van de polis en polisvoorwaarden met betrekking tot de opstalverzekering voor het gehuurde. Blijkens het wel overgelegde preventierapport, dat vermeldt dat het onderdeel uitmaakt van de verzekeringsovereenkomst, diende [geïntimeerden] onder meer de navolgende werkzaamheden uit te (laten) voeren:

“Uitvoeren voor: 1 oktober 2020

Laat uw eigen elektrische installatie en apparaten keuren volgens SCIOS Scope 10 regeling op basis van de NTA 8220. Met eigen elektrische installatie bedoelen we de installatie in eigendom. Met apparaten bedoelen we (verleng)snoeren, apparaten, toestellen of machines. Herkeuring volgens de in de clausule opgenomen termijn van 5 jaar. (…)

Zijn er afwijkingen geconstateerd? Laat deze dan herstellen door uw installatiebedrijf binnen de in de rapportage genoemde termijnen. Dat kan direct zijn, maar uiterlijk binnen 4 maanden na ontvangst van het rapport. Neem contact met ons op als dat niet lukt.

Stuur ons de ondertekende herstelverklaring die bij het rapport zit, zo laat u zien dat de gebreken zijn verholpen.

Laat de keuring uitvoeren door een onafhankelijk, gespecialiseerd inspectiebedrijf dat is gecertificeerd door SCIOS voor Scope 10.

Gecertificeerde bedrijven vindt u op [website]. Op deze site staan alle SCIOS gecertificeerde bedrijven. Filter vervolgens op Scope 10.

Opmerking:

Heeft u een geldige NEN 3140 keuring dan is er een overgangsregeling.

Als de geldigheidsdatum is verstreken, keurt u volgens SCIOS Scope 10.

Maar uiterlijk 08-11-2024.”

6.18.

Blijkens de door [geïntimeerden] als productie 8 ten behoeve van de mondelinge behandeling in eerste aanleg overgelegde e-mailberichten is op 12 december 2019 om 13:54 uur door [naam] een reactie gestuurd aan ‘[e-mailadres]’ en in cc aan [erflater] , waarin de afzender een uitvoerig commentaar geeft op een door Switch Elektro opgesteld inspectierapport. Vooralsnog volgt daaruit naar het oordeel van het hof dat Switch Elektro al vóór medio december 2019 de verlangde keuring van de elektrische installatie in het gehuurde heeft uitgevoerd. Voorts volgt hier vooralsnog uit dat zowel The Roosevelt als [geïntimeerden] in het bezit moeten zijn of moeten zijn geweest van dit rapport.

6.19.

Anders dan in eerste aanleg, vordert The Roosevelt na wijziging van eis op dit punt niet langer de afronding van de elektrische keuring met inachtneming van de in het preventierapport gestelde eisen. Onder V vordert The Roosevelt in hoger beroep de veroordeling van [geïntimeerden] om de elektrische installaties te laten keuren door een onafhankelijk keuringsbureau met in achtneming van de in het preventierapport van de verzekeraar gestelde eisen en dit rapport binnen één week na gereedkoming daarvan aan The Roosevelt te verstrekken. Uit het voorgaande volgt echter dat een dergelijke keuring al in 2019 moet hebben plaatsgevonden en dat The Roosevelt, althans een namens haar corresponderende persoon, ook al medio december 2019 de beschikking moet hebben gehad over een kopie van het daarvan opgemaakte rapport. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, is het hof daarom vooralsnog niet gebleken dat The Roosevelt nog enig belang heeft bij de voorziening zoals zij die in het petitum van de gewijzigde eis onder V heeft geformuleerd. Grief XIII kan in dat geval niet leiden tot toewijzing van die voorziening.

Slotsom ten aanzien van de gewijzigde eis.

6.20.

Op grond van het voorgaande komt het hof tot het volgende oordeel ten aanzien van de in hoger beroep gewijzigde eis.

6.20.1.

Het onder II en III primair gevorderde zal worden afgewezen bij gebreke aan gebleken belang: vooralsnog is voldoende aannemelijk geworden dat tot uitvoering van de met deze vorderingen bedoelde werkzaamheden opdracht is gegeven. Daarmee ontvalt ook het belang bij de onder II en III subsidiair sub a gevorderde voorziening. Het door The Roosevelt gestelde spoedeisende belang verhoudt zich niet tot het door haar eveneens gevorderde verbod om deze werkzaamheden in de periode van 1 april tot 1 oktober 2020 uit te voeren, zodat dat onderdeel van het onder II en III subsidiair gevorderde ook niet zal worden toegewezen. Wel is het hof van oordeel dat The Roosevelt voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij belang heeft bij een prikkel tot nakoming van de uitvoering van de werkzaamheden aan de kozijnen en het schilderwerk binnen de door haar aangegeven periode, dus uiterlijk op 31 december 2021. De onder II en III subsidiair sub b gevorderde dwangsommen zal het hof daarom toewijzen, met dien verstande dat deze geldt voor het totaalpakket aan werkzaamheden, dus herstel van het houtwerk en schilderwerk tezamen, en niet per opdracht.

6.20.2.

Het hof neemt aan dat het onder IV gevorderde betrekking heeft op het rapport van Wooninspectie Zeeland ([ingenieur]). Dit is als productie 2 bij memorie van antwoord in het geding gebracht. Nu dit als processtuk is ingediend, heeft The Roosevelt geen belang meer bij de vordering tot afgifte daarvan en zal het onder IV gevorderde worden afgewezen.

6.20.3.

Het onder V gevorderde is niet toewijsbaar, omdat vooralsnog aannemelijk is dat de verlangde keuring al in 2019 heeft plaatsgevonden en The Roosevelt naar aanleiding daarvan in het bezit is gesteld van het daarvan opgemaakte rapport.

6.20.4.

De onder VI tot en met IX en XI gevorderde betalingen zijn niet toewijsbaar in kort geding, omdat een bijzonder spoedeisend belang daarbij niet is gebleken en de verschuldigdheid en omvang van de gevorderde posten gemotiveerd wordt betwist, zodat de verschuldigdheid voorshands niet voldoende aannemelijk is.

6.20.5.

De onder X gevorderde voorziening stuit af op het bepaalde in artikel 11, lid 3 AB, waar [geïntimeerden] bij memorie van antwoord op heeft gewezen. Dat één van de in artikel 11, lid 4 genoemde omstandigheden aan een beroep op deze bepaling in de weg staat, is vooralsnog in deze procedure tot het verkrijgen van een voorlopige voorziening niet gesteld of gebleken. Of de kantonrechter, oordelend in een bodemprocedure, zal beslissen dat één van die omstandigheden aan een beroep op artikel 11, lid 3 AB in de weg staat is niet met een voldoende mate van zekerheid te voorzien. Ook dit onderdeel van de gewijzigde eis zal daarom worden afgewezen.

6.20.6.

Ook de onder XII verlangde veroordeling in de kosten van het hoger beroep zal worden afgewezen. Het hof is van oordeel dat deze kosten in aanmerking komen voor compensatie, nu partijen in hoger beroep over en weer deels in het (on)gelijk worden gesteld. Het hof zal dienovereenkomstig beslissen.

6.20.7.

Tegen de onder XIII gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad is geen verweer gevoerd en het hof zal die toewijzen ten aanzien van de toewijsbaar geoordeelde voorzieningen.

6.20.8.

Onder I heeft The Roosevelt de vernietiging gevorderd van het vonnis in eerste aanleg, voor zover daartegen is gegriefd. Nu niet is gegriefd tegen één van de onder 4.1 tot en met 4.7 gegeven voorzieningen, bestaan geen gronden om het vonnis te vernietigen, behoudens voor zover daarin anders is beslist ten aanzien van het opleggen van dwangsommen. Het hof zal het vonnis dan ook bekrachtigen en daarbij beslissen op de in hoger beroep nieuw geformuleerde voorziening met betrekking tot het verbeuren van dwangsommen.

6.21.

Beslist wordt daarom als volgt.

7.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, behoudens voor zover de in eerste aanleg onder 10 gevorderde dwangsom met betrekking tot de onder 9 gevorderde voorziening, zijnde een bevel om werkzaamheden te laten uitvoeren vóór een bepaalde datum, is afgewezen;

vernietigt het bestreden vonnis op dat onderdeel en, opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerden] tot het betalen van een dwangsom aan The Roosevelt van € 1.000,= voor elke dag dat de werkzaamheden zoals vermeld in een voor akkoord getekende offerte van [de aannemer] d.d. 20 juli 2020 en de opdrachtbevestiging van [schildersbedrijf] van 16 april 2020 na 31 december 2021 niet zullen zijn afgerond, met een maximum van € 100.000,=;

verklaart dit arrest ten aanzien van deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten van dit geding in die zin dat elk der partijen de eigen kosten zal dragen;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Cremers, L.S. Frakes en P.S. Kamminga en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 27 juli 2021.

griffier rolraadsheer

Hoger beroep huurgeschil over herstel gebreken en dwangsommen in hotelpand

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

5.Het verloop van de procedure

6.De verdere beoordeling

7.De uitspraak