Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.289.154/01
arrest van 13 juli 2021
in de zaak van
JACM B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
verder: JACM,
advocaat: mr. J.J. Blok te Amsterdam,
tegen:
1. [geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
verder: [geïntimeerden] ,
in hoger beroep niet verschenen,
op het bij exploot van dagvaarding van 20 januari 2021 ingeleide hoger beroep van het door kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen vonnis in kort geding van 24 december 2020 tussen JACM als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 8806512 CV EXPL / 20-6664)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 20 januari 2021;
- het op 2 februari 2021 tegen [geïntimeerden] verleende verstek;
- de memorie van grieven van JACM van 23 maart 2021 met producties en eiswijziging.
JACM heeft arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
De feiten
3.1
In rechtsoverweging 2. van het vonnis van 24 december 2020 heeft de kantonrechter een aantal feiten vastgesteld. Met enkele aanvullingen daarop gaat het hof uit van de volgende feiten:
JACM is bij akte van 5 april 2019 (bloot) eigenaar geworden van het perceel met woning aan de [adres] te [plaats] (verder: de woning).
Dit perceel was destijds belast met een recht van erfpacht en opstal. Rechthebbende op het recht van erfpacht was Aemstel Capital Investments II BV (verder: Aemstel Capital).
Aemstel Capital heeft de woning bij huurovereenkomst van 4 april 2017 aan [geïntimeerde 1] verhuurd.
JACM heeft het recht van erfpacht van Aemstel Capital vanwege betalingsachterstand met ingang van 1 juli 2019 opgezegd. Aemstel Capital is niet tegen de opzegging opgekomen.
JACM, in de persoon van haar middellijk bestuurder [middelijk bestuurder JACM] , heeft met [geïntimeerde 1] en diens partner [geïntimeerde 2] overlegd over hun vertrek uit de woning, eerst per 4 januari 2020 en daarna per 1 mei 2020.
Bij WhatsApp-bericht van 24 augustus 2020 aan [middelijk bestuurder JACM] hebben [geïntimeerden] een aantal gebreken aan het gehuurde opgesomd, op herstel daarvan aangedrongen en bij uitblijven van herstel opschorting van de huurbetalingen aangekondigd.
Bij brief van 5 oktober 2020 heeft de gemachtigde van JACM [geïntimeerden] gesommeerd de woning uiterlijk op 15 oktober 2020 te ontruimen.
[geïntimeerden] zijn in de woning blijven wonen.
De procedure in eerste aanleg
3.2
Bij dagvaarding van 3 november 2020 heeft JACM het onderhavige kort geding tegen [geïntimeerden] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt JACM dat het niet mogelijk is gebleken een nieuwe vertrekdatum overeen te komen en dat [geïntimeerden] geen aanstalten maken de woning daadwerkelijk te verlaten hoewel zij deze zonder recht of titel bewonen. Intussen betalen zij mondjesmaat een gebruiksvergoeding voor de woning, terwijl een redelijk bedrag daarvoor € 3.500,- per maand is. JACM heeft er belang bij op korte termijn geheel over haar - inmiddels vol - eigendom te kunnen beschikken. Het beroep van [geïntimeerden] op het bestaan van een huurovereenkomst gaat volgens JACM niet op, net als hun beroep op opschorting vanwege gebreken aan de woning.
3.3
Op grond hiervan vorderde JACM in eerste aanleg veroordeling van [geïntimeerden] tot:
I. het binnen 48 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis ontruimen van de woning aan de [adres] te [plaats] en het geheel ontruimd en bezemschoon opleveren van de woning aan JACM onder overhandiging aan haar van alle sleutels;
II. betaling aan JACM van een bedrag van € 48.883,56 als redelijke gebruiksvergoeding, dan wel huur, over de periode van 1 juli 2019 tot en met november 2020;
III. betaling aan JACM van € 3.500,- vanaf elke per december 2020 ingegane maand dat de woning niet ontruimd zal zijn, eveneens als redelijke gebruiksvergoeding, dan wel huur,
met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
3.4
[geïntimeerden] hebben de vorderingen van JACM bestreden. Volgens hen ontbreekt het vereiste spoedeisend belang daarbij en is de zaak te complex voor een kort geding. Inhoudelijk stellen zij zich op het standpunt dat zij over een huurovereenkomst beschikken en dat zij hun verplichtingen uit die huurovereenkomst correct nakomen. Zij beroepen zich op huurbescherming, waardoor zij niet gehouden zijn de woning te verlaten. Vanaf augustus 2020 hebben zij betaling van de huur gedeeltelijk opgeschort vanwege het achterstallig onderhoud aan de woning. De huur bedraagt volgens [geïntimeerden] € 2.500,- per maand.
3.5
De mondelinge behandeling van het kort geding heeft op 9 december 2020 plaatsgevonden.
In het vonnis van 24 december 2020 is de kantonrechter uitgegaan van de aanwezigheid van een spoedeisend belang bij de ontruimingsvordering en van het bestaan van een huurovereenkomst tussen JACM en [geïntimeerde 1] , met een huurprijs van € 2.500,- per maand. [geïntimeerde 2] is door de kantonrechter niet beschouwd als partij bij de huurovereenkomst met JACM.
Met betrekking tot de door JACM gestelde huurachterstand oordeelde de kantonrechter het niet uitgesloten dat de bodemrechter, na nader onderzoek, tot de conclusie zal komen dat (een deel van) de huurpenningen over de door JACM bedoelde periode wel zijn betaald (r.o. 4.8).
Met betrekking tot de gevorderde ontruiming heeft de kantonrechter geoordeeld dat deze bij voorlopige voorziening niet toewijsbaar is, aangezien slechts kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde 1] twee volledige maanden de huur niet heeft betaald en met betrekking tot de maanden waarin slechts gedeeltelijk is betaald in kort geding onvoldoende kan worden vastgesteld of [geïntimeerde 1] tot opschorting gerechtigd was (r.o. 4.11).
De vorderingen van JACM zijn geheel afgewezen, met veroordeling van JACM in de proceskosten.
De omvang van het hoger beroep
3.6
Tegen het vonnis van 24 december 2020 heeft JACM vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot veroordeling van [geïntimeerden] tot:
I. het binnen 48 uur na betekening van het in deze te wijzen arrest ontruimen van de woning aan de [adres] te [plaats] en het geheel ontruimd en bezemschoon opleveren van de woning aan JACM onder overhandiging aan haar van alle sleutels;
II. betaling aan JACM van een bedrag van € 36.883,56 als huur, over de periode van 1 juli 2019 tot en met maart 2020;
III. betaling aan JACM van € 2.500,- vanaf elke per april 2021 ingegane maand dat de woning niet ontruimd zal zijn, als redelijke gebruiksvergoeding,
met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.
3.7
Ten opzichte van de eerste aanleg heeft JACM de onderdelen II en III van haar vordering bij memorie van grieven gewijzigd. Deze wijzigingen houden elk een vermindering van eis in zodat afzonderlijke betekening, als voorzien in artikel 130 lid 3 Rv Pro ingeval van eiswijziging bij verstek, niet vereist is. In het midden kan daarom blijven of de memorie van grieven al dan niet aan [geïntimeerden] is betekend.
De grieven
3.8
De eerste grief van JACM betreft het oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 4.8 over mogelijke betalingen door [geïntimeerde 1] . Grief 2 betreft het oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 4.11 over de omvang van de huurachterstand. Grief 3 betreft de proceskostenveroordeling en grief 4 de afwijzing van de vorderingen van JACM.
Overwegingen vooraf
3.9
Alvorens op deze grieven in te gaan overweegt het hof het volgende. Het hof stelt vast dat JACM geen grieven heeft gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van een huurovereenkomst tussen JACM enerzijds en (alleen) [geïntimeerde 1] anderzijds, zodat dit oordeel het hof in dit hoger beroep tot uitgangspunt strekt. Daarmee staat tevens vast dat [geïntimeerde 2] niet ook verplichtingen heeft krachtens de huurovereenkomst zodat de daarop gebaseerde vorderingen voor zover deze ook tegen haar zijn gericht niet tot toewijzing kunnen leiden.
3.1
Het hof stelt verder vast dat gesteld noch gebleken is dat de huurovereenkomst tussen JACM en [geïntimeerde 1] is ontbonden. JACM heeft in haar memorie van grieven herhaaldelijk vermeld dat zij een bodemprocedure aanhangig zal maken, maar zij heeft dit kennelijk niet gedaan en ook niet deugdelijk toegelicht waarom zij dat sinds november 2020 heeft nagelaten. De opmerking van JACM dat een bodemprocedure vermoedelijk lang zal duren is daar geen overtuigende verklaring voor. Het zou eerder een argument zijn om zo snel mogelijk een begin mee te maken met de bodemprocedure. Over beëindiging van de huurovereenkomst anders dan door rechterlijke tussenkomst is niets gesteld. Voor zover JACM zich beroept op een toezegging van [geïntimeerden] om de woning te verlaten, kan uit de overgelegde correspondentie worden afgeleid dat tussen partijen het maken van een dergelijke afspraak aan de orde is geweest, maar niet dat daarover tussen partijen zodanige overeenstemming is bereikt dat hierin een toereikende grondslag voor een vordering tot ontruiming is gelegen.
3.11
Het hof stelt voorop dat een vordering tot ontruiming, waarbij de voorzieningenrechter wordt gevraagd vooruit te lopen op een mogelijke beëindiging van een huurovereenkomst, slechts kan worden toegewezen indien boven redelijke twijfel verheven is dat de huurovereenkomst (zo nodig door een rechter) zal worden beëindigd. Bovendien dient vast te staan dat van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden verlangd dat de huurder nog langer gebruik maakt van het gehuurde ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd.
Grief 1 betalingen door [geïntimeerde 1]
3.12
In haar toelichting op deze grief voert JACM aan dat [geïntimeerde 1] in eerste aanleg weliswaar heeft gesteld dat hij contante betalingen heeft gedaan en dat hij huurtermijnen heeft verrekend met de verkoop aan [middelijk bestuurder JACM] van kostbare horloges, maar dat hij het bewijs daarvan niet heeft geleverd. De WhatsApp-berichten en weinig concrete schriftelijke verklaringen die daartoe in eerste aanleg zijn overgelegd, bieden volgens JACM in ieder geval geen overtuigend bewijs van de door [geïntimeerde 1] gestelde huurbetalingen.
3.13
Het hof overweegt hierover het volgende. Tussen partijen is niet in geschil dat tussen [geïntimeerde 1] en [middelijk bestuurder JACM] transacties hebben plaatsgevonden in verband met de verkoop van horloges waarbij prijzen van vele duizenden euro’s zijn genoemd. Hoe het bancaire en/of contante betalingsverkeer tussen partijen precies is geweest en welk verband er is geweest tussen de huurbetalingsverplichtingen van [geïntimeerde 1] aan JACM en de transacties tussen [geïntimeerde 1] en [middelijk bestuurder JACM] , kan naar het oordeel van het hof niet zonder nader onderzoek, waarvoor in dit kort geding geen plaats is, in voldoende mate worden vastgesteld. De bewijslast van de door hem gestelde betalingen rust op [geïntimeerde 1] en voor de levering van dat bewijs en voor de waardering ervan is de bodemprocedure die JACM aanhangig gaat maken de aangewezen weg. In dit kort geding kan daar niet op vooruit gelopen worden. Grief 1 wordt daarom verworpen.
Grief 2 omvang huurachterstand
3.14
Volgens JACM is de huurachterstand van [geïntimeerde 1] veel groter dan de twee maanden waar de kantonrechter van uitgegaan is en die de kantonrechter onvoldoende vond voor toewijzing van de vordering tot ontruiming. JACM sluit niet uit dat [geïntimeerde 1] de huur deels terecht opschort als gevolg van gebreken, maar dat betekent volgens JACM niet dat geen sprake is van een aanzienlijk grotere huurachterstand en wel zodanig dat van JACM niet gevergd kan worden de huurovereenkomst voort te zetten en [geïntimeerden] nog langer in de woning te laten verblijven.
3.15
Het hof overweegt hierover het volgende. Op basis van hetgeen in dit kort geding naar voren is gebracht, kan niet met een voldoende zekerheid worden vastgesteld in welke mate en sinds wanneer sprake is van gebreken aan het gehuurde en in hoeverre [geïntimeerde 1] gerechtigd is (geweest) op grond daarvan huurbetalingen op te schorten. Ook hiervoor geldt dat nader onderzoek, waarvoor in dit kort geding geen plaats is, uitsluitsel zal moeten bieden. Voor de vaststelling van de huurachterstand is verder een nader zicht op het betalingsverkeer tussen [geïntimeerde 1] en JACM noodzakelijk; daarvoor geldt wat hiervoor bij de bespreking van grief 1 is overwogen. Aan de hiervoor weergegeven maatstaf voor toewijzing van een vordering tot ontruiming in kort geding is niet voldaan. Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft JACM niet voldoende aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde 1] in ieder geval gehouden zal zijn het door haar in hoger beroep verminderde bedrag als huurachterstand aan JACM te voldoen. Zoals hiervoor in rechtsoverweging 3.9 vastgesteld, is [geïntimeerde 2] niet als (mede) huurster aan te merken en aldus niet, zelfstandig of naast [geïntimeerde 1] , gehouden tot betaling van de door JACM gepretendeerde huurachterstand. Alles bij elkaar is de slotsom dat ook grief 2 wordt verworpen.
Grief 3 proceskosten
3.16
Uit de verwerping van de twee voorgaande grieven vloeit voort dat het vonnis van 24 december 2020 niet zal worden vernietigd zodat ook de daarin opgenomen proceskostenveroordeling in stand blijft. Grief 3 wordt verworpen.
Grief 4 de beslissing
3.17
Uit de verwerping van de drie voorgaande grieven vloeit voort dat het vonnis van 24 december 2020 niet zal worden vernietigd zodat ook de daarin opgenomen beslissing in stand blijft. Grief 4 wordt verworpen.
Conclusie
3.18
Nu alle grieven zijn verworpen, zal het kortgedingvonnis van 24 december 2020 worden bekrachtigd met afwijzing van het meer of anders gevorderde en met veroordeling van JACM in de kosten van het hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van 24 december 2020, waarvan beroep;
veroordeelt JACM in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op nihil;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, P.S. Kamminga en B.A. Meulenbroek en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 13 juli 2021.
griffier rolraadsheer