ECLI:NL:GHSHE:2021:152

Uitspraak

GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

Uitspraak: 21 januari 2021

Zaaknummer: 200.283.670/01

Zaaknummer eerste aanleg: 8396264 OV VERZ 20-27

in de zaak in hoger beroep van:

[appellante],

wonende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [appellante] ,

appellante,

advocaat: mr. C.R.N. de Boer te Beek (L),

tegen

[geïntimeerde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna te noemen: de VvE,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.A. Vermeulen-Jonkers te Arnhem.

1.Het geding in eerste aanleg

Het hof verwijst naar de beschikking van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 19 augustus 2020.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Bij beroepschrift met producties, ingekomen ter griffie op 17 september 2020, heeft [appellante] het hof verzocht voormelde beschikking te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, haar verzoek in eerste aanleg alsnog toe te wijzen, met veroordeling van de VvE (daarvan [appellante] zelf uitgezonderd) in de kosten van beide instanties alsmede om de VvE (daarvan [appellante] zelf uitgezonderd) te veroordelen tot betaling van € 12.199,37, zijnde de begrote schade van [appellante] ingevolge de gestaakte B&B (Bed and Breakfast) over de periode 1 september 2020 tot en met 31 juli 2021, althans de VvE te veroordelen tot betaling van een bedrag voor deze schade door het hof in goede justitie te bepalen.

2.2.

Bij verweerschrift met producties, ingekomen ter griffie op 25 november 2020, heeft de VvE het hof verzocht om bij beschikking, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen en [appellante] niet ontvankelijk te verklaren in haar vordering de VvE te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, dan wel deze vordering af te wijzen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten van beide instanties.

2.3.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 december 2020. Bij die gelegenheid zijn gehoord:

[appellante] , bijgestaan door mr. De Boer,
Namens de VvE de heer [voorzitter VvE] (voorzitter VvE) en de heer [secretaris VvE] (secretaris VvE), bijgestaan door mr. Vermeulen-Jonkers.

2.4.

Het hof heeft voorts kennis genomen van het door de advocaat van [appellante] overgelegde procesdossier in eerste aanleg, binnengekomen bij de griffie van het hof op 19 oktober 2020.

3.De gronden van het hoger beroep

Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar het beroepschrift.

4.De beoordeling

4.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

- Het appartementencomplex [appartementencomplex] , gelegen te [plaats] , bestaat uit 19 appartementsrechten. De VvE van dit complex is op 15 mei 2007 bij akte van (onder)splitsing opgericht.

- [appellante] is eigenaar van een appartementsrecht van dit complex en van rechtswege

lid van de VvE.

- [appellante] exploiteert vanuit haar appartement een Bed and Breakfast (hierna: B&B).

- Op de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van 19 februari 2020 is – blijkens de notulen met meerderheid van stemmen (en ondanks bezwaren van en namens [appellante] ) gestemd tegen handhaving van het gedoogbeleid. Het genomen besluit is in de notulen beschreven als: “Besluit 2: de vergadering van eigenaars trekt de toestemming voor van de bestemming afwijkend gebruik in”.

- [appellante] heeft hierop de rechtbank verzocht om bij beschikking voornoemd besluit van

de VvE nietig te verklaren, althans te vernietigen met veroordeling van de VvE

(daarvan [appellante] zelf uitgezonderd) tot betaling van de proceskosten.

- Bij beschikking waarvan beroep (uitvoerbaar bij voorraad) heeft de kantonrechter het verzoek van [appellante] afgewezen en daarbij [appellante] veroordeeld in de kosten aan de zijde van de VvE, tot dat moment begroot op € 400,00.

4.2.

[appellante] is van deze beschikking in hoger beroep gekomen en heeft daarbij,

kort weergegeven, primair betoogt dat er in het geheel geen geldig verbod op verhuur via

Airbnb rechtens toepasselijk is. Gezien de aard van het appartementsrecht dienen

beperkingen daarop te voldoen aan duidelijk voorgeschreven wettelijke en/of bij de

splitsingsakte vastgestelde eisen. Uit de splitsingsakte zelf volgt dat het toegestaan is om een

appartement aan een ander in gebruik te geven. Daaraan zijn geen beperkingen verbonden

wat betreft titel, duur, winstoogmerk etc. Daaruit volgt dat verhuur via Airbnb is toegestaan,

hetgeen ook blijkt uit de praktijk. Er zijn immers ook andere appartementen die voor langere

tijd worden verhuurd.

Latere beperkingen daarop zijn ook weer aan voorschriften verbonden. Inperkingen van de

mogelijkheden van artikel 35 van de splitsingsakte dienen in deze splitsingsakte zelf te

worden verwerkt en deze akte dient dan ook bij notariële akte te worden gewijzigd.

Een besluit daartoe kan enkel onder bepaalde voorwaarden worden genomen en het besluit

op de ALV van 27 februari 2019 voldoet niet aan die formele vereisten. Indien niet bedoeld

was om de splitsingsakte te wijzigen maar om bij wijze van huishoudelijk reglement verhuur

via Airbnb te verbieden dan heeft te gelden dat dit krachtens artikel 59 lid 3 van de

splitsingsakte en artikel 2:14 BW niet kan. Het besluit van 27 februari 2019 is dus hoe dan

ook nietig.

Subsidiair stelt [appellante] dat voor zover er wel een verbod op verhuur via Airbnb zou zijn, er aan

haar toestemming is gegeven om haar appartement via Airbnb te verhuren en dat er,

limitatief, twee duidelijke omstandigheden zijn gegeven waardoor die toestemming eindigt,

maar welke beide niet aan de orde zijn. De mogelijkheid tot intrekking van de toestemming

is niet bij de toestemming als mogelijkheid bepaald en dus kan de toestemming

niet op die grond worden ingetrokken.

Daarnaast stelt [appellante] dat niet, althans in onvoldoende mate, is gebleken dat de gasten van

haar B&B overlast veroorzaken, dan wel dat er objectief sprake is van onaanvaardbare

overlast. Het belang van de VvE bij beëindiging van de verhuur via Airbnb weegt niet op

tegen het belang van [appellante] bij verhuur van haar eigendom via Airbnb.

Tot slot vermeerdert [appellante] haar eis. Zij vordert thans in hoger beroep ook nog een

schadevergoeding van € 12.199,37, zijnde de door haar begrote schade ingevolge de

gestaakte B&B over de periode 1 september 2020 tot en met 31 juli 2021.

4.3.

De VvE heeft zich, kort weergegeven, als volgt verweerd. De VvE stelt dat kortdurende verhuur niet binnen de bestemming woning valt, dat geen toestemming voor een afwijkend gebruik is verleend en voor zover dit wel wordt geoordeeld deze toestemming enkel onder voorwaarden is verleend en dat beëindiging van het gedoogbeleid - met name wegens het feit dat aan de gestelde voorwaarden niet werd voldaan - geenszins in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Artikel 25.1 van de splitsingsakte bepaalt dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten: woning met bijbehorende voorzieningen. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan aan het verlenen van de toestemming voorwaarden verbinden waaronder dat de verleende toestemming weer kan worden ingetrokken. Hiermee staat vast dat het voor korte tijd (dat wil zeggen verhuur voor een weekend en/of midweek en in ieder geval alle verhuur korter dan één maand) tegen betaling in gebruik geven van een appartement aan derden in strijd is met de in de akte van splitsing opgenomen bestemming ‘woning’.

De VvE benadrukt dat door de vergadering van eigenaars in de ondersplitsing (woningen) is aangegeven dat [appellante] haar appartementsrecht aan familie, vrienden en kennissen in gebruik zou mogen geven voor korte tijd. Dat is in de ALV op 10 juni 2010 besproken. Tegen die wijze van gebruik is door de VvE nimmer opgetreden. In de notulen is dit telkens aangehaald als “gedogen” en “gedoogbeleid”. Een expliciete toestemming aan [appellante] om haar appartementsrecht op een zodanige wijze te mogen gebruiken dat sprake is van van de bestemming afwijkend gebruik, is nimmer aan [appellante] verleend. Voor zover al zou worden

geoordeeld dat een dergelijke toestemming wel is verleend, heeft te gelden dat die

toestemming voorwaardelijk is geweest. Een afwijkend gebruik kan alleen worden

toegestaan als daarop kan worden teruggekomen, omdat toestemming met een te permanent

karakter wijziging van de akte van splitsing vergt. Toestemming voor afwijkend gebruik

dient zowel door de hoofd- als onder-VvE te worden verleend.

Aanvankelijk week het gebruik niet af van de bestemming, omdat er geen sprake was

van bedrijfsmatige verhuur. Op enig moment veranderde dat en verhuurde [appellante] ook aan

derden. De gemaakte afspraken van kleinschaligheid werden niet langer door [appellante] gevolgd en de B&B werd zonder toestemming van de vergadering van de VvE ineens commercieel geëxploiteerd. Los van het feit dat de VvE betwist dat door haar expliciet toestemming is verleend voor een gebruik als B&B geldt dat [appellante] pas gerechtigd is het privégedeelte bij haar appartementsrecht voor B&B doeleinden te gebruiken wanneer zowel door de hoofd- als onder-VvE expliciet toestemming is verleend voor een van de bestemming afwijkend gebruik van het privégedeelte. Door de hoofd-VvE is deze toestemming nimmer verleend hetgeen impliceert dat het [appellante] reeds van begin af aan niet is toegestaan haar appartement als B&B te exploiteren. Zij handelt dus vanaf de start van ‘verhuur voor korte tijd’ in strijd met de akte van (hoofd)splitsing.

In onderhavige kwestie is door de vergadering van eigenaars in de ondersplitsing (woningen) een gedoogbeleid gevoerd ten aanzien van de exploitatie van een B&B door [appellante] . Aan het gedogen van die situatie zijn door de vergadering van eigenaars de nodige voorwaarden gesteld. Om als vergadering van eigenaars toestemming te kunnen verlenen voor een van de bestemming afwijkend gebruik, dient deze toestemming te allen tijde tijdelijk en persoonlijk van aard te zijn. Op het moment dat de toestemming een permanent karakter krijgt, dient immers de akte van splitsing gewijzigd te worden. Het wijzigen van de akte van splitsing is nimmer het uitgangspunt geweest. Zou door de vergadering van eigenaars dus een toestemming zijn verleend die niet tijdelijk van aard is, voor wat betreft het gebruik van het privégedeelte behorende bij het appartementsrecht van [appellante] als zijnde B&B, dan was sprake van een nietig besluit omdat daarvoor de akte van splitsing gewijzigd zou moeten worden.

De exploitatie van de B&B door [appellante] is geruime tijd gedoogd waarbij voor [appellante] duidelijk was dat het haar was toegestaan in beperkte mate haar appartement als B&B in gebruik te geven aan vrienden, familie en kennissen. Eveneens zou [appellante] zelf in haar appartement verblijven op het moment dat zij gasten heeft. Daarnaast is de voorwaarde gesteld dat de gasten van de B&B geen gebruik zouden maken van het dakterras. Aan die voorwaarden is niet voldaan, alsmede is in de loop der jaren steeds meer overlast ontstaan ten gevolge van het gebruik van de woning van [appellante] door gasten/toeristen via Airbnb. Deze feiten en omstandigheden maken dat de vergadering van eigenaars terecht heeft aangegeven dat de exploitatie van een privégedeelte behorende bij een appartementsrecht als B&B niet is toegestaan en van gedogen jegens [appellante] geen sprake meer is.

Ook gezien de belangen van de VvE waaronder een gevoel van onveiligheid, overlast die de exploitatie als B&B met zich brengt en het niet kunnen handhaven van het beleid aangaande overtredingen jegens deze kortstondige huurders, alsmede het feit dat een verleende toestemming - voor zover daar al sprake van is - te allen tijde kan worden ingetrokken bij heroverweging door de leden, dient te worden geconcludeerd dat het besluit om B&B binnen de VvE niet toe te staan geenszins in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

[appellante] verzoekt thans in hoger beroep de VvE te veroordelen tot betaling van gestelde schade ad € 12.199,37,00. Allereerst heeft te gelden dat deze vordering niet in een

verzoekschriftprocedure ex 5:130 BW kan worden ingesteld. Deze vordering dient via een

dagvaardingsprocedure te worden ingesteld. Om die reden is [appellante] niet-ontvankelijk voor wat

betreft deze nieuwe vordering in hoger beroep, dan wel dient de vordering te worden

afgewezen. De VvE betwist voorts dat [appellante] schade heeft geleden waarvoor de VvE aansprakelijk is. Deze schade is geenszins het gevolg van een handelen of nalaten door de VvE, aldus de VvE.

4.4.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is door en namens [appellante] nog het

navolgende aangevoerd. [appellante] stelt dat de inhoud en strekking van de notulen van de ALV uit

2010 niet geheel stroken met hetgeen daadwerkelijk besproken is. Dat blijkt ook wel uit het

feit dat de getuigenverklaringen inzake hetgeen bij de ALV van 2010 besproken is op

sommige punten afwijken van de notulen.

Voorts geeft [appellante] aan van mening te zijn dat de exploitatie van de B&B niet alleen maar

door de VvE gedoogd wordt. Er is wel degelijk sprake van toestemming, verleend bij

gelegenheid van de ALV van 27 februari 2019. [appellante] mocht er, mede uit het oogpunt van

redelijkheid en billijkheid, dan ook op vertrouwen dat de exploitatie van de B&B ook in de

toekomst niet door de VvE zou worden gedwarsboomd.

Het lijkt er ook op dat de VvE pas een probleem van de exploitatie van de B&B is gaan

maken toen [appellante] van haar echtgenoot scheidde en hij daarop ook het appartementencomplex

verliet. Voorheen waren er ook nooit klachten inzake overlast welke door de bezoekers van

de B&B zou worden veroorzaakt, daargelaten dat deze overlast ook niet concreet doch

slechts in vage bewoordingen door de VvE is aangegeven. Bovendien heeft de VvE [appellante]

met betrekking tot deze ervaren overlast ook nooit (schriftelijk)gewaarschuwd. Ook is het

maar een klein aantal bewoners dat aangeeft overlast te ervaren, waarbij [appellante] benadrukt dat

in het appartementencomplex 19 huishoudens wonen die allemaal in meer of mindere mate

bezoek ontvangen. Het is dus ook maar de vraag of de ervaren overlast wel in alle gevallen

door bezoekers van de B&B veroorzaakt is. Er lijkt sprake van enige tegen de persoon van

[appellante] gerichte animositeit aan de zijde van de VvE, aldus [appellante] .

Tenslotte heeft [appellante] na de schorsing laten weten dat zij haar vordering (tot

schadevergoeding) in de onderhavige procedure laat vallen, hetgeen door het hof begrepen is

als intrekking van dit deel van haar verzoek.

4.5.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is door en namens de VvE nog het navolgende aangevoerd. Door de VvE is aan [appellante] hooguit toestemming verleend voor het incidenteel exploiteren van een B&B voor vrienden en bekenden, niet voor een continue bedrijfsmatige exploitatie zoals daar op dit moment evident sprake van is. Daarbij komt dat gedogen een bepaalde mate van tijdelijkheid met zich brengt, [appellante] wist dat, althans had dit dienen te onderkennen. Bovendien is het gedogen ook niet abrupt beëindigd. Aan [appellante] is een overgangstermijn van drie maanden verleend voor reeds gemaakte boekingen bij brief van 4 maart 2020 (productie 12 bij verzoekschrift in eerste aanleg). Het is overigens juist dat de overlast veel minder was toen de voormalige echtgenoot van [appellante] nog in het appartement woonachtig was omdat hij veel thuis was en zo ook bijna structureel een oogje in het zeil kon houden. Voorts benadrukt de VvE dat het niet een “klein groepje” is dat wil dat [appellante] haar B&B activiteiten staakt, maar 90% van de bewoners van het complex, aldus de VvE.

4.6.

Het hof overweegt als volgt.

4.7.1.

Artikel 25 van de in deze relevante akte van ondersplitsing woningen van 15 mei 2007 (productie 3 bij het verzoek in eerste aanleg) bepaalt:

“
25.1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming, te weten: woning met bijbehorende voorzieningen.Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan aan het verlenen van de toestemming voorwaarden verbinden, waaronder dat de verleende toestemming weer kan worden ingetrokken”

Artikel 32 bepaalt:

“32.1. Toestemmingen als bedoeld in artikel 25 (…) kunnen uitsluitend worden verleend na vooraf verkregen goedkeuring van de vereniging I(Hof; dit is de VvE van de hoofdsplitsing, zie art. 1.1. onder ff van de akte).
Aan een gegeven toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Toestemmingen kunnen worden gewijzigd en ingetrokken (…).

Artikel 35 regelt vervolgens het ‘
door een ander laten uitoefenen ”van
“de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten”,onder meer door zowel het bestuur van de VvE als het bestuur van de VvE I te voorzien van – kort gezegd – een verklaring dat die gebruiker het reglement e.d. zal naleven.

4.7.2.

Naar het oordeel van het hof staat vast dat de VvE nimmer formeel toestemming aan [appellante] heeft verleend voor een van de in artikel 25 lid 1 van de toepasselijke (onder)splitsingsakte vastgelegde bestemming van haar appartement, in casu bewoning, afwijkend gebruik. Hetgeen bepaald is in artikel 35 van voornoemde akte, dat kortgezegd ziet op de situatie dat een bewoner de aan zijn of haar appartement verbonden gebruiksrechten onder strikte voorwaarden door een ander kan laten uitvoeren, doet daar geenszins aan af. Deze bepaling moet juist in het licht van artikel 25 worden bezien en begrepen. Artikel 35 ziet – zoals ook blijkt uit het daarbij horende artikel 36, ter zake eventuele borgtocht – evident op gebruik van langdurige aard. Dat [appellante] overigens bij de verhuur haar kortstondige gasten de verplichtingen oplegt als in artikel 35 bepaald en daarbij tevens steeds zorgdraagt voor kennisname bij de beide besturen van de (steeds) uitdrukkelijk gemaakte afspraken, is gesteld noch gebleken.
Een dergelijke formele toestemming voor gebruik dat afwijkt van gebruik conform de in artikel 25 lid 1 van de toepasselijke (onder)splitsingsakte vastgelegde bestemming van haar appartement, te weten: bewoning, zou bovendien uitsluitend kunnen worden verleend conform het bepaalde in artikel 32 van voornoemde akte – d.w.z. derhalve ook door de hoofd VvE (VvE I) - en zulks is niet gebleken. Hieruit volgt dat de VvE de situatie dat [appellante] in haar appartement een B&B exploiteert uitsluitend gedoogd heeft en niet (expliciet) heeft toegestaan, nu aan de formele vereisten voor een dergelijke toestemming niet is voldaan.

4.8.

Voorts is het hof van oordeel dat de VvE aan deze gedoogsituatie geen uitdrukkelijke voorwaarden verbonden heeft, maar dat de feitelijke actuele situatie inmiddels wel terdege afwijkt van de situatie destijds bij aanvang van de B&B activiteiten door [appellante] . Bij gelegenheid van de ALV van 10 juni 2010 had [appellante] immers aangegeven dat zij haar appartement bij wijze van B&B uitsluitend aan familie, vrienden en kennissen beschikbaar zou stellen waarbij zij zelf in persoon ook steeds in het appartement aanwezig zou zijn en dat haar gasten, uit oogpunt van privacy, geen gebruik van het gezamenlijke dakterras zouden maken. De laatste zes jaren heeft [appellante] haar appartement echter ook via Airbnb aangeboden zodat ook gasten die niet tot de directe familie-, vrienden- of kennissenkring van [appellante] behoren van haar appartement gebruik konden maken en er vanaf dat moment derhalve sprake was van een (structurele) bedrijfsmatige verhuur.

4.9.

Vanaf medio augustus 2019 ontving het bestuur van de VvE van meerdere bewoners van het complex klachten over hun gevoel van onveiligheid en ervaren overlast door het grote aantal onbekende en almaar wisselende personen dat vanwege de bedrijfsmatige verhuuractiviteiten van [appellante] toegang tot het complex had. De taak van een VvE bestaat mede uit het waarborgen van (een gevoel van) veiligheid voor haar bewoners. Hierbij is het niet vereist dat elk incident nauwkeurig wordt uitgezocht of gedocumenteerd, alvorens dat daaraan betekenis mag worden gehecht in het kader van het al dan niet voortgaan met gedogen.

Het hof is dan ook van oordeel dat het besluit van de VvE, zoals met meerderheid van stemmen genomen op de ALV van 19 februari 2020, om de gedoogsituatie als eerder omschreven niet langer te handhaven geen besluit is dat een redelijk handelend ALV bij afweging van de betrokken belangen niet had kunnen nemen en om die reden voor vernietiging in aanmerking zou kunnen komen. Het hof overweegt daarbij dat ook het overgrote deel van de bewoners de wens heeft uitgesproken dat [appellante] haar verhuuractiviteiten op de kortst mogelijke termijn staakt. Het besluit is rechtsgeldig en met meerderheid van stemmen genomen – voor een bijzondere meerderheid als door [appellante] bepleit ziet het hof geen aanleiding - en als zodanig ook niet, zoals door [appellante] gesteld, in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
De door [appellante] gestelde financiële consequenties – wat daar verder van zij – maken dit in de gegeven omstandigheden, in het bijzonder gezien het aan de orde zijnde woongenot-en plezier van de overige bewoners, niet anders.
Artikel 39 van de akte is op de besluitvorming niet van toepassing nu van ontzegging van het gebruik door [appellante] geen sprake is. Evenmin is sprake van besluitvorming gericht op aanpassing van de akte van splitsing.
Uit de notulen van de vergadering van 19 februari 2020 blijkt voorts dat de raadsvrouwe van [appellante] , mr. Dabekausen, het woord heeft kunnen voeren, en dat daarnaast ook diverse bewoners het woord hebben gevoerd. Verder was er reeds over hetzelfde onderwerp van gedachten gewisseld in de vergadering van 27 februari 2019, zoals blijkt uit de daarvan overgelegde notulen. Naar het oordeel van het hof kan niet worden betoogd dat [appellante] onvoldoende in de gelegenheid is geweest om op de vergadering van 19 februari 2020 haar standpunt uiteen te (laten) zetten. Voor vernietiging van het besluit omdat geen sprake zou zijn van een juist verlopen besluitvorming bestaat geen aanleiding.

4.10.

Tot slot merkt het hof op [appellante] niet te volgen in haar stelling dat zij er zonder meer vanuit had mogen gaan dat de gedoogsituatie voor langere periode gecontinueerd zou worden. Het hof benadrukt hierbij nogmaals dat er in ieder geval nimmer sprake is geweest van een door de VvE I aan [appellante] verleende toestemming op grond van artikel 32 van de van toepassing zijnde (onder)splitsingsakte ten aanzien van hetgeen bepaald is in artikel 25 lid 1 van voornoemde akte. Er was slechts sprake van een gedoogsituatie door de VvE welke in beginsel een element van tijdelijkheid in zich herbergt. Daarbij is vast komen te staan dat aard en intensiviteit van de verhuuractiviteiten door de jaren heen aanzienlijk veranderd zijn, ruwweg van incidenteel verhuur aan familie, vrienden en kennissen -waarbij [appellante] of haar toenmalige echtgenoot ook zelf nog in het appartement aanwezig waren - naar structureel bedrijfsmatig verhuur aan vreemden (zonder ‘controle’).
wist, dan wel had zij dienen te onderkennen, dat deze veranderde verhuuractiviteiten een grotere impact op de overige bewoners van het complex zouden hebben en dat daardoor de bereidheid van deze medebewoners om de gedoogsituatie nog langer te continueren zou afnemen en uiteindelijk tot een einde zou (kunnen) komen.

Tenslotte is ook gebleken dat de VvE bereid was tot een beperkte uitloop (van drie maanden voor reeds gemaakte boekingen, brief van 4 maart 2020, productie 12 bij verzoek in eerste aanleg).

4.11.

Het hof zal voorts [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij, conform verzoek van de VvE en op basis van het liquidatietarief, veroordelen in de kosten van de VvE in hoger beroep, begroot op € 760,00 aan griffierechten en € 2.148,00 aan salaris gemachtigde. Daarbij verklaart het hof conform het gedane verzoek de kostenveroordeling in hoger beroep tevens uitvoerbaar bij voorraad.

5.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt de beschikking waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van de VvE in hoger beroep, begroot op € 760,00 aan griffierecht en € 2.148,00 aan salaris gemachtigde;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders gevorderd is.

Deze beschikking is gegeven door mrs. R.R.M. de Moor, A.P. Zweers-van Vollenhoven en C.M. Molhuysen en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2021.