ECLI:NL:GHSHE:2021:1449

• Datum uitspraak: 18 mei 2021
• Publicatiedatum: 18 mei 2021
• Zaaknummer: 200.263.437_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden; L.S. Frakes; T. van Malssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Onrechtmatige daad bij verkoop van percelen grond door moeder aan zonen

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door de dochters van een overleden moeder, die haar percelen grond in 1999 aan haar zonen heeft verkocht. De moeder is op 12 of 13 juni 2013 overleden en heeft haar zonen onterfd vanwege onenigheid over de verkoop. De dochters, als erfgenamen, stellen dat de zonen onrechtmatig hebben gehandeld door de moeder niet naar behoren te informeren over de waarde van de grond en de ontwikkelingsmogelijkheden. De verkoopprijs van de percelen was aanzienlijk lager dan de uiteindelijke verkoopprijs die de zonen hebben gerealiseerd na een grondtransactie met de gemeente. Het hof heeft in een tussenarrest van 11 augustus 2020 een comparitie gelast, die op 29 april 2021 heeft plaatsgevonden. Tijdens deze comparitie zijn de standpunten van beide partijen besproken, waarbij de dochters bewijs willen leveren dat de zonen de moeder opzettelijk hebben misleid. Het hof heeft de dochters toegelaten tot bewijslevering en zal de zaak aanhouden voor verdere beslissingen, waaronder het horen van getuigen. Het hof heeft de rol van de zaak vastgesteld op 15 juni 2021 voor opgave van het aantal getuigen en verhinderdata. De uitspraak is gedaan op 18 mei 2021.

Uitspraak

GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.263.437/01

arrest van 18 mei 2021

in de zaak van

1. [appellante 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [appellante 2] ,

wonende te [woonplaats]

3. [appellante 3] ,

wonende op [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. G.D. Bosman te Veldhoven.

tegen:

1. [geïntimeerde 1] ,

wonende te Waalre,

2. [geïntimeerde 2] ,

wonende te Weert,

3. [geïntimeerde 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 11 augustus 2020 in het hoger beroep van de door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch,

onder zaak-/rolnummer 63686 / HA ZA 01-637 en later C/01/299905 / HA ZA 15-718 gewezen vonnissen van 15 augustus 2018 en 20 februari 2019.

5. Het tussenarrest van 11 augustus 2020

Bij dit arrest heeft het hof een comparitie gelast, die op 29 april 2021 heeft plaatsgevonden. Het hof heeft een proces-verbaal opgemaakt.

6. De nadere beoordeling

6.1

Het hof heeft in het tussenarrest de zaak als volgt samengevat:

“3.2 Het gaat in deze zaak om de verkoop in 1999 van twee percelen grond in [plaats] door weduwe [moeder] (verder: moeder) aan haar twee zonen [zoon 1] (appellant sub 3) en [zoon 2] (verder: de zonen). Laatstgenoemde is op 29 juli 2005 overleden. Appellanten sub 1 en 2 zijn diens dochters en erfgenamen. Moeder is op 12 of 13 juni 2013 overleden. Haar beide zonen heeft zij in verband met onenigheid over de verkoop van de percelen onterfd. De drie dochters van moeder, geïntimeerden sub 1, 2 en 3, zijn haar erfgenamen.

Moeder heeft bij koopovereenkomst van 22 oktober 1999 aan haar zonen twee percelen grond in [plaats] verkocht:

- een perceel met de kadastrale aanduiding gemeente Valkenswaard sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1] ,

groot 1.550 m² (verder perceel [perceel 1] ) voor ƒ 65.875,= en

- een perceel met de kadastrale aanduiding gemeente Valkenswaard sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 2] ,

groot 2.740 m² (verder perceel [perceel 2] ) voor ƒ 364.420,=.

Bij notariële akte van 4 oktober 2000 zijn de percelen aan de zonen geleverd.

De zonen hebben in augustus 2000 met de gemeente Valkenswaard een grondtransactie uitgevoerd waarbij een gedeelte van 646 m² van perceel [perceel 2] voor € 1,00 aan de gemeente werd overgedragen en een exploitatiebijdrage van ƒ 353.768,= aan de gemeente werd betaald, en een aangrenzend perceel gemeentegrond van 1.747 m² voor ƒ 615.817,50 incl. btw werd gekocht. Met deze transactie was in totaal een door de zonen betaald bedrag van ƒ 969.585,50 gemoeid. Hierdoor ontstonden vier bouwkavels, die de zonen naderhand hebben verkocht voor in totaal € 1.723.780,=.

Perceel [perceel 1] hebben de zonen op 31 maart 2000 aan een derde verkocht en op 10 november 2000 aan hem geleverd. De verkooprijs bedroeg f 225.000,=.

Op 21 februari 2001 heeft moeder conservatoir beslag doen leggen op perceel [perceel 2] . Op grond van het tussen partijen gewezen kort-geding-vonnis van 15 juli 2003 is dat beslag tegen het stellen van zekerheid (storting in depot van € 453.780,22 (f 1.000.000,=) opgeheven.

3.3 (…)

In de loop van de procedure is de grondslag beperkt tot onrechtmatige daad die inhoudt dat de zonen hun moeder hebben bewogen de percelen [perceel 2] en [perceel 1] aan hen te leveren voor een veel te lage koopprijs door middel van het doen van onjuiste mededelingen en het verzwijgen van informatie. (…)”

6.2

Het hof heeft in het tussenarrest ook overwogen:

“3.11 Anders dan voor perceel [perceel 1] (r.o. 3.8) is voor perceel [perceel 2] de vraag nog niet beantwoord of de zonen destijds jegens de moeder onrechtmatig hebben gehandeld. Op geïntimeerden rusten stelplicht en bewijslast met betrekking tot de vraag of de zoons ten aanzien van perceel [perceel 2] jegens de moeder onrechtmatig hebben gehandeld.”

6.3.

Onder andere de volgende onderwerpen zijn aan de orde gekomen tijdens de comparitie (tussenarrest, 3.12):

“(a) Wat hebben de zonen concreet aan moeder verteld bij de totstandkoming van de koopovereenkomst? Waarom zou dit wel of niet onrechtmatig zijn in de context?

(b) Welke mogelijkheden hebben de dochters om op dit punt bewijs te leveren (getuigen, deskundigen, stukken)?

(…)”

6.4.

Appellanten en geïntimeerden hebben hun standpunten met betrekking tot deze onderwerpen gemotiveerd aan de hand van concrete feiten.
Geïntimeerden, op wie de bewijslast rust, hebben zichzelf, de ambtenaar, de wethouder, de notaris en de huisarts genoemd als mogelijke getuigen die kunnen verklaren over uitlatingen van moeder. Het gaat hierbij om de stelling van geïntimeerden dat de zonen moeder opzettelijk niet naar behoren hebben geïnformeerd bij de totstandkoming van de koopovereenkomst en aldus onrechtmatig hebben gehandeld. Moeder heeft volgens geïntimeerden tegen de voornoemde mogelijke getuigen gezegd dat het niet haar bedoeling was geweest de zonen te bevoordelen bij de koopovereenkomst, dat zij de gang van zaken stil moest houden omdat de koop anders niet door zou gaan en dat zij bij de koopovereenkomst is bedrogen en benadeeld door de zonen doordat zij niet voldoende is geïnformeerd over de gang van zaken en de ontwikkelmogelijkheden met de gronden. De zonen hebben moeder volgens geïntimeerden “wijsgemaakt” dat de percelen relatief klein en niets waard waren (mede gezien het voorkeursrecht van de gemeente) en dat de gemeente snel zou onteigenen indien moeder niet op korte termijn zou verkopen aan de zonen. De zonen hebben moeder volgens geïntimeerden niet verteld dat zij al in overleg waren met de gemeente over opheffing van dat voorkeursrecht en dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met moeder op 22 oktober 1999 al overeenstemming hadden bereikt met de gemeente over een meeromvattende transactie. De echtgenotes van (a) één van de zonen, (b) de locoburgemeester en (c) de wethouder waren zussen die regelmatig bij elkaar kwamen, waardoor de koop is afgesproken met de locoburgemeester en de wethouder, aldus geïntimeerden.

6.5.

Appellanten hebben ter onderbouwing van hun betwisting aangevoerd dat de zonen moeder nauwgezet na elk gesprek bij de gemeente hebben bijgepraat en haar op de hoogte hebben gehouden. Appellanten hebben ook gewezen op de ontbindende voorwaarde in artikel 15 sub b van de koopovereenkomst: moeder was dus op de hoogte van de plannen voor ontwikkeling, aldus appellanten.

6.6.

Het hof zal geïntimeerden toelaten tot het bewijs van feiten die de conclusie rechtvaardigen dat de zonen moeder bij de totstandkoming van de koopovereenkomst niet naar behoren hebben geïnformeerd over de relevante omstandigheden van het geval, zoals de stand van zaken bij de gemeente, de waarde van de grond en de ontwikkelplannen van de zonen.

6.7.

Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden, in het bijzonder iedere beslissing over deskundigenonderzoek (door een makelaar naar de waarde destijds) dat nodig kan zijn in een volgende fase.

Het hof merkt reeds op dat beide partijen wellicht hebben bedoeld te stellen dat tussen de broers en moeder was overeengekomen dat de koopprijs voor perceel [perceel 2] gelijk was aan de prijs die de broers aan de gemeente moesten betalen voor de achterliggende percelen. In die zin moet wellicht ‘marktconforme prijs’ met betrekking tot dat perceel worden opgevat. Partijen hebben hiervan ieder een berekening gemaakt. Indien geïntimeerden in de hiervoor besproken bewijslevering slagen, zal (onder meer) vastgesteld moeten worden welke schade geïntimeerden hebben geleden door de bewezen feiten.

7. De uitspraak

Het hof:

laat geïntimeerden toe feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de zonen moeder bij de totstandkoming van de koopovereenkomst niet naar behoren hebben geïnformeerd over de relevante omstandigheden van het geval, zoals de gang van zaken bij en met de gemeente, de waarde van de grond en de ontwikkelplannen van de zonen;

bepaalt, voor het geval geïntimeerden bewijs door getuigen willen leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. Frakes als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 15 juni 2021 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van geïntimeerden tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden, L.S. Frakes en T. van Malssen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 mei 2021.

griffier rolraadsheer