Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.274.705/01
arrest van 6 april 2021
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats] ,
hierna: [appellant] ,
appellant,
advocaat: mr. M.H.S. Verhoeven te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde],
in de hoedanigheid van zowel erfgenaam als executeur van de nalatenschap
van wijlen de heer
[erflater],
[erflater],
wonende te [woonplaats] ,
hierna: [geïntimeerde] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. G.J.I.M. Seelen te Leiden,
als vervolg op het tussenarrest van 28 april 2020 in het hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen kortgedingvonnis van 19 december 2019 (nummer C/02/364897/KG ZA 19-648).
5.Het verdere geding in hoger beroep
5.1
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het voornoemde tussenarrest waarbij het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen heeft gelast;
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling waarbij partijen geen minnelijke regeling hebben bereikt en hebben afgezien van het opnemen van verklaringen;
- de memorie van grieven van [appellant] met producties;
- de memorie van antwoord van [geïntimeerde] met producties;
- de door [appellant] verzochte mondelinge behandeling waarbij:
- [appellant] zelf aanwezig was, bijgestaan door advocaat mr. Verhoeven;
- [geïntimeerde] zelf aanwezig was, bijgestaan door advocaten mrs. Seelen en Svensson;
- (de advocaten van) beide partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd;
- in het geding zijn gebracht de
- vooraf door [appellant] ingezonden productie 19 (verzoekschrift voorlopig getuigenverhoor);
- ter zitting door [geïntimeerde] overhandigde Verklaring van erfrecht (de in het door [appellant] gefourneerde dossier ontbrekende productie 1 bij inleidende dagvaarding).
5.2
Na gevraagd arrest heeft het hof een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op de voornoemde stukken en die van de eerste aanleg.
6.De beoordeling
Feiten
6.1
Als onbestreden door de voorzieningenrechter vastgesteld en overigens gesteld en niet of onvoldoende betwist, gelden hier in ieder geval de volgende feiten als vaststaand.
[moeder van geintimeerde] en [erflater] (hierna: moeder [moeder van geintimeerde] respectievelijk vader [erflater] ) waren gehuwd en hadden vier kinderen, waaronder zoon [geïntimeerde] .
Vader [erflater] was eigenaar van het aan de [adres] te [plaats] gelegen perceel akkerland, kadastraal bekend als gemeente Zevenhuizen, sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] (hierna: [perceel] ).
In december 2004 heeft de (toenmalige) Gemeente op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) een voorkeursrecht op [perceel] gevestigd.
Bij brief van 20 juni 2008 heeft [naam] (hierna: [naam] ) aan vader [erflater] geschreven:
“In navolging op ons onderhoud d.d. 9 juni jl. inzake een mogelijke verwerving van[hof: [perceel] ]
bericht ik u als volgt:
bericht ik u als volgt:
- onderhavige gronden zijn gelegen in een gebied waar de Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing is; (…)
(…)
- wij zijn bereid € 45 /m2 k.k. voor de gronden te betalen (…)
- omtrent het daadwerkelijke transport en het betaalmoment dient nader overlegd te worden
(…)
- voorts zijn van toepassing de voorwaarden met betrekking tot bodem- en archeologisch onderzoek, voor welke onderzoeken de kosten voor rekening van koper zijn
Ik hoop hiermede een passende aanbieding te hebben gedaan”
Bij brief van 5 augustus 2008 heeft [naam] aan vader [erflater] geschreven:
“Hierbij doe ik u de concept-overeenkomsten inzake de verwerving van[hof: [perceel] ]
toekomen.”
toekomen.”
Als bijlagen waren onder meer bijgevoegd een uitvoerige (13 pagina’s tellende) concept
-“KOOPOVEREENKOMST BOUWTERREIN”voor [perceel] en een uittreksel kadastrale kaart.
-“KOOPOVEREENKOMST BOUWTERREIN”voor [perceel] en een uittreksel kadastrale kaart.
Bij brief van 3 februari 2009, aangevuld bij brief van 3 maart 2009, heeft [naam] aan moeder [moeder van geintimeerde] en vader [erflater] geschreven:
“Hierbij bevestigen wij onze koopovereenstemming inzake (…) het volgende perceel:
- gemeente Zevenhuizen, sectie [sectieletter] nummer [sectienummer] gedeeltelijk, groot 2 ha 65 a 80 ca.
De koopprijs bedraagt € 45 /m2 k.k. te betalen bij ondertekening van de voor de notaris vereiste akte van levering; indiende de bestemming wordt gewijzigd in woningbouw zal er een aanvullende koopsom worden voldaan van € 45 /m2 k.k., indien de bestemming wordt gewijzigd in bedrijfsterrein bedraagt de additionele vergoeding € 5 /m2 k.k.
Overeengekomen is dat met ingang van 01 september een rente van 5,5% over de aankoopsom verschuldigd[hof: is]
; deze rente wordt integraal vergoed bij ondertekening van de koopovereenkomsten
; deze rente wordt integraal vergoed bij ondertekening van de koopovereenkomsten
Deze overeenkomst kan worden ontbonden voor 1 juni 2009 indien er uit de nog te voeren bodem-, archeologie- en overige onderzoeken zaken naar voren komen waardoor de beoogde ontwikkelingen niet kunnen plaatsvinden. Alleen koper kan zich beroepen op deze voorwaarden.”
Vader [erflater] heeft die brief voor akkoord (mee)ondertekend.
Krachtens daartoe gesloten (ver)koopovereenkomst heeft vader [erflater] het van [perceel] afgescheiden (achterste waterkant)deel [perceel 2] van ca. 370 m2 bij leveringsakte van 12 maart 2012 in eigendom overgedragen aan het Hoogheemraadschap, blijkens de onderliggende koopovereenkomst:
“op minnelijke basis ter voorkoming van onteigening c.q. het toepassen van artikel 5.24 Waterwet.”
Het in eigendom bij vader [erflater] (ver)blijvende perceel(deel) is kadastraal hernummerd tot [perceel 3] .
Op 31 oktober 2013 heeft [naam] op de achterzijde van de op 3 februari 2009 gedateerde -door [naam] en erflater voor akkoord (mee)ondertekende- brief handgeschreven vermeld:
“Hierbij cedeer ik de overeenkomst zoals op de voorkant is beschreven (…) naar [appellant] . Deze cedatie wordt later nog ondertekend op documentatie aangedragen door [appellant] . Deze overeenkomst is (…) onvoorwaardelijk.”
i. Een op 27 november 2013 gedateerd en door [naam] en [appellant] ondertekend stuk vermeldde dat zij overeenkomen:
“als volgt: [naam] draagt hierbij (…) onherroepelijk alle rechten voortvloeiende uit de koopovereenkomst van 3 februari 2009 terzake van de koop en verkoop van[hof: [perceel] ]
dat thans in eigendom toebehoort aan de heer en mevrouw [geïntimeerde] (…) over aan [appellant] . Een kopie van de tussen [naam] en de heer en mevrouw [geïntimeerde] gesloten koopovereenkomst van 3 februari 2009 wordt bijgesloten (…).”
dat thans in eigendom toebehoort aan de heer en mevrouw [geïntimeerde] (…) over aan [appellant] . Een kopie van de tussen [naam] en de heer en mevrouw [geïntimeerde] gesloten koopovereenkomst van 3 februari 2009 wordt bijgesloten (…).”
Bij op 22 januari 2014 gedateerde (aangetekende) brief heeft [appellant] aan moeder [moeder van geintimeerde] en vader [erflater] geschreven te bevestigen de al mondeling gedane mededeling:
“dat [naam] vanwege verschillende redenen het contract aangaande koopovereenstemming inzake[hof: [perceel] ]
dd 3 februari 2009 per 27 november 2013 (heeft) overgedragen aan ondergetekende.”
dd 3 februari 2009 per 27 november 2013 (heeft) overgedragen aan ondergetekende.”
[appellant] heeft de onder i. aangehaalde brief als bijlage gevoegd bij zijn brief van 22 januari 2014.
Moeder [moeder van geintimeerde] is op 1 februari 2016 overleden, vader [erflater] op 8 december 2016. [geïntimeerde] is erfgenaam en executeur van de nalatenschap van vader [erflater] .
In september 2019 is het door de Gemeente op [perceel] gevestigde Wvg-voorkeursrecht geëindigd.
Bij e-mail van 1 oktober 2019 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] geschreven:
“Wij willen de overdracht nu zo snel mogelijk realiseren (…).”
Krachtens daartoe op 21 oktober 2019 verleend verlof heeft [geïntimeerde] voor een op
€ 2.439.357,-- begroot bedrag ten laste van [appellant] (derden)beslagen doen leggen.
Inzet geding (eerste aanleg en hoger beroep)
6.2
Met de dagvaarding van 6 november 2019 heeft [geïntimeerde] dit geding ingeleid. In dit geding heeft de voorzieningenrechter op inleidende vordering van [geïntimeerde] , samengevat,
[appellant] veroordeeld tot medewerking aan het passeren van de leveringsakte inzake perceel [perceel 3] en betaling van de daarmee samenhangende kosten;
[appellant] veroordeeld tot betaling van 5,5% contractuele rente vanaf 1 september 2018 over de koopsom ten bedrage van € 1.179.450,--;
[appellant] veroordeeld tot betaling van € 1.744,94 aan beslagkosten;
[appellant] veroordeeld tot betaling van proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijk rente.
6.3
In beroep formuleert [appellant] zes grieven en concludeert [appellant] dat het hof het beroepen vonnis zal vernietigen en de (toegewezen) vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het beroep.
6.4
[geïntimeerde] weerspreekt de grieven en concludeert dat het hof [appellant] in beroep niet-ontvankelijk zal verklaren althans de vorderingen in beroep zal afwijzen en [appellant] zal veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
Rechtsstrijd in hoger beroep
6.5
Dat [appellant] het geschil in volle omvang aan het hof wil voorleggen, is onvoldoende om niet duidelijk gepreciseerde geschilpunten in beroep (opnieuw) te laten beoordelen. De in beroep geformuleerde vordering(en) en grieven bepalen (de omvang van) het aan het hof voorliggende geding. Bij gebreke van daartegen ingesteld (incidenteel) beroep is de door de voorzieningenrechter afgewezen vordering van [geïntimeerde] in dit geding aan niet de orde. Dit beroep beperkt zich tot de vordering voor zover die bij het beroepen vonnis aan [geïntimeerde] is toegewezen met betrekking tot (het van [perceel] afgesplitste) perceel [perceel 3] .
6.6
Nu (nog steeds) een reële kans bestaat dat de Gemeente binnen afzienbare termijn op (onder meer) perceel [perceel 3] een Wvg-voorkeursrecht zal (kunnen) vestigen, oordeelt het hof het voor kort geding vereiste spoedeisend belang bij de vorderingen van [geïntimeerde] aanwezig en actueel. Het hof zal in dit kort geding oordelen naar de actuele toestand en een afweging van de belangen van partijen, mede in het licht van de aard van de zaak en een voorlopige beoordeling van de zaak. Dat het kort geding zich voor bewijslevering niet leent, kan nopen tot voorzichtig- of terughoudendheid alvorens het hof in kort geding zal toewijzen, maar betekent niet dat het spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening ontbreekt.
Voor in het bijzonder vordering a. van [geïntimeerde] (veroordeling tot medewerking aan het passeren van de leveringsakte en betaling van daarmee samenhangende kosten) geldt verder dat deze in kort geding toewijsbaar is als te verwachten valt dat de bodemrechter een vergelijkbare vordering zal toewijzen maar van [geïntimeerde] niet kan worden gevergd dat hij de uitspraak in de bodemprocedure afwacht.
Voor vorderingen b. en c. van [geïntimeerde] (veroordeling tot betaling van contractuele rente en van beslagkosten) geldt meer in het bijzonder ook nog dat het als vordering tot betaling van een geldsom de verkrijging van een voorschot behelst, die in kort geding alleen toewijsbaar is als het bestaan en de omvang ervan voldoende aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat.
6.7
[geïntimeerde] legt aan de toegewezen vordering ten grondslag, samengevat, dat [appellant] wanprestatie pleegt door de uit de (door vader [erflater] gesloten) koopovereenkomst voortvloeiende verplichting tot afname en betaling van perceel [perceel 3] niet na te komen.
[appellant] verweert zich met een ontkenning van zo’n afname- en betaalplicht en licht toe dat hij met betrekking tot perceel [perceel 3] slechts een eerste recht van koop (hierna: optierecht) heeft (verkregen of overgenomen).
Het hof ziet zich door de (zich voor gezamenlijke behandeling lenende) grieven gesteld voor de kernvraag of [geïntimeerde] van [appellant] uiteindelijk nakoming zal mogen verlangen van de door vader [erflater] gesloten (ver)koopovereenkomst, waarbij hier de inhoud en uitleg van verschillende overeenkomsten een rol kan spelen. In dit verband stelt het hof als algemeen uitgangspunt voorop dat het bij de vaststelling van de inhoud en uitleg van een rechtsverhouding niet aankomt op alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van beschreven afspraken. Het komt met name ook aan op de zin die de handelende partijen daaraan in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bepalend daarvoor is in beginsel het moment waarop de desbetreffende overeenkomst werd gesloten, zodat een latere omstandigheid hooguit een aanwijzing geeft wat toen (achteraf) werd begrepen, bedoeld of verwacht.
6.8
Voor zover de vordering van [geïntimeerde] uitgaat van een in februari en/of maart 2009 door vader [erflater] gesloten overeenkomst, betwist [appellant] dat met het betoog dat hierin slechts een aan [naam] toekomend optierecht zou zijn overeengekomen. Het hof verwerpt dit verweer van [appellant] . Die overeenkomst is tot stand gekomen tussen vader [erflater] en [naam] . Niet alleen blijkens hun beschreven afspraken maar ook blijkens hun voorafgaande handelingen hadden vader [erflater] en [naam] over en weer begrepen althans redelijkerwijs moeten begrijpen dat zij toen een echte koopovereenkomst voor het onderhavige perceel sloten. Blijkens hun sinds juni 2008 met het oog daarop gevoerde correspondentie hebben [naam] en vader [erflater] daarover vooraf ook nadrukkelijk met het oog op een te sluiten koopovereenkomst onderhandeld. Uit die voorafgaande correspondentie volgt ook dat zij die onderhandelingen hebben gevoerd in de wetenschap van het destijds gevestigde Wvg-voorkeursrecht, zodat zij het oog moeten hebben gehad op een mogelijke levering na beëindiging van dat voorkeursrecht. Waar blijkens de voorafgaande correspondentie ook is onderhandeld over de prijsstelling, hebben [erflater] en [naam] klaarblijkelijk volledige prijsovereenstemming bereikt en die nadrukkelijk beschreven in de door ieder van hen ondertekende brief van 3 februari 2009. Mede gezien de daarin beschreven koopprijs die eerst opeisbaar wordt bij ondertekening van de leveringsakte, hebben [erflater] en [naam] kennelijk bedoeld ook de beschreven rente-afspraak eerst opeisbaar te maken als en zodra hun koopovereenkomst tot uitvoering zal komen, meer in het bijzonder: bij ondertekening van de desbetreffende leveringsakte(n).
Dat tussen [erflater] en [naam] een koopovereenkomst tot stand is gekomen, vindt ook steun in het nadrukkelijk beschreven ontbindingsrecht. Een dergelijk ontbindingsrecht is in beginsel overbodig bij een -zoals [appellant] suggereert- slechts aan [naam] toegekend optierecht. Door zelf te kiezen voor het niet inroepen ervan zou voor [naam] immers nooit een (te ontbinden) overeenkomst met verplichtingen (kunnen) ontstaan. Een dergelijk ontbindingsrecht kan alleen zin hebben en betekenis krijgen als [naam] zich daarmee van mogelijke verplichtingen kan bevrijden, met name die als koper. Hiervoor biedt ook steun de slotzin:
“Alleen koper kan zich beroepen op deze voorwaarden.”
Nu de in februari en/of maart 2009 door vader [erflater] gesloten overeenkomst daarom kwalificeert als een koopovereenkomst, behoeft geen bespreking meer (of en) in hoeverre in dit verband sprake is van de (door [geïntimeerde] gestelde maar [appellant] betwiste) gerechtelijke erkentenis van deze koopovereenkomst.
6.9
Voor zover [geïntimeerde] zijn vordering (naast de voornoemde koopovereenkomst uit februari en/of maart 2009) tevens baseert op een in oktober en/of november 2013 tussen [naam] en [appellant] tot stand gekomen overeenkomst, volgt uit het voorgaande nog niet dat deze tussen [naam] en [appellant] tot stand gekomen overeenkomst ook moet kwalificeren als koopovereenkomst. Anders dan [geïntimeerde] (blijkens bijvoorbeeld memorie van antwoord nr. 22) veronderstelt, laat de in februari en/of maart 2009 door vader [erflater] met [naam] gesloten koopovereenkomst onverlet dat [naam] in oktober en/of november 2013 bij afzonderlijke overeenkomst aan [appellant] ‘slechts’ een optierecht kan hebben verleend. De bewoordingen van de op 31 oktober 2013 door [naam] handgeschreven tekst, van het op 27 november 2013 gedateerde en door [naam] en [appellant] ondertekende stuk en van de op 22 januari 2014 gedateerde brief waarin [appellant] zijn met [naam] gesloten overeenkomst aan de ouders van [geïntimeerde] bevestigt althans meedeelt, zijn op dit punt niet geheel duidelijk maar zijn voor de kwalificatie van in oktober en/of november 2013 tussen [naam] en [appellant] tot stand gekomen overeenkomst niet zonder meer beslissend. In zoverre blijft slechts sprake van een in oktober en/of november 2013 tussen [naam] en [appellant] tot stand gekomen overeenkomst waar vader [erflater] in beginsel buiten stond. Onduidelijk blijft met name (of en) waarom vader [erflater] en/of [geïntimeerde] dan toch tegenover [appellant] rechten aan een dergelijke -tussen alleen [naam] en [appellant] gesloten- overeenkomst kan ontlenen.
6.1
Voor zover [geïntimeerde] veronderstelt dat de in oktober en/of november 2013 tussen [naam] en [appellant] tot stand gekomen overeenkomst uiteindelijk in een contractsoverneming door [appellant] is uitgemond, blijft onduidelijk (of en) hoe en wanneer een dergelijke driepartijenovereenkomst dan precies tot stand is gekomen. Voor zover het op 27 november 2013 gedateerde -door [naam] en [appellant] ondertekende- stuk al kan gelden als de voor een contractsoverneming vereiste akte, blijft onduidelijk (of en) hoe en wanneer de daartoe dan tevens benodigde medewerking door vader [erflater] is verleend en vorm heeft gekregen. [geïntimeerde] licht dat niet althans onvoldoende toe met daarvoor relevante feiten of gegevens. Zo volgt uit het in ontvangst nemen van de bij brief van 22 januari 2014 door [appellant] gedane mededeling dat [appellant] met [naam] in oktober en/of november 2013 een overeenkomst heeft gesloten, nog niet (dat en) hoe en wanneer vader [erflater] daarmee dan heeft ingestemd. Ook voor zover vader [erflater] uit die door [appellant] in januari 2014 gedane mededeling zou hebben opgemaakt of had moeten begrijpen dat [naam] en [appellant] blijkens hun in oktober en/of november 2013 onderling gesloten overeenkomst een contractsoverneming wilden bewerkstelligen, blijft (te) onduidelijk (dat en) hoe en wanneer vader [erflater] dan met zijn daarop gevolgde instemming een dergelijke driepartijenovereenkomst concreet tot stand heeft gebracht. In zoverre blijft met name onduidelijk of vader [erflater] en/of [geïntimeerde] aan een dergelijke driepartijenovereenkomst rechten tegen [appellant] geldend kan maken.
6.11
Hoewel niet uitgesloten kan worden dat in een bodemprocedure na duidelijker partijdebat en eventuele bewijslevering zal (kunnen) blijken dat [geïntimeerde] van [appellant] uiteindelijk nakoming mag verlangen van een door vader [erflater] gesloten (ver)koopovereenkomst, bestaat daarover nu te veel onduidelijkheid voor een toewijzing van de vorderingen in kort geding.
Ook voor zover [appellant] meent met getuigenverklaringen in een bodemprocedure uiteindelijk te kunnen aantonen dat hij slechts en alleen een optierecht wilde verkrijgen, zal dat niet zonder meer beslissend (hoeven) zijn. Het komt immers met name ook aan op de zin die een met [appellant] handelende (weder)partij daaraan in de gegeven omstandigheden dan redelijkerwijs heeft mogen toekennen en te dien aanzien dan redelijkerwijs van hem mocht verwachten.
Slotsom
6.12
Met name de voornoemde onduidelijkheden en een afweging van de belangen van partijen, brengen het hof tot de slotsom dat de grieven slagen en het beroepen vonnis moet worden vernietigd. De vordering van [geïntimeerde] moet in kort geding (alsnog) worden afgewezen. Wat partijen verder nog aanvoeren, kan hieraan niet afdoen. Het hof zal de in het ongelijk te stellen [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en dit beroep veroordelen, waarbij het hof de kosten van het in beroep uitgebrachte herstelexploot als nodeloos veroorzaakte kosten voor eigen rekening van [appellant] laat. Het hof beslist als volgt.
7.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het beroepen vonnis en doet opnieuw recht:
wijst de inleidende vordering van [geïntimeerde] (alsnog) af;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de proceskosten van de eerste aanleg en het beroep en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellant] op
- € 1.599,-- aan griffierecht en € 980,-- aan salaris advocaat voor de eerste aanleg en
- € 100,89 aan dagvaardingskosten, op € 1.727,-- aan griffierecht en op € 11.997,-- aan salaris advocaat voor het beroep;
verklaart dit arrest of deze betalingsveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders in beroep gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.G.W.M. Stienissen, L.S. Frakes en J.K.B. van Daalen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 april 2021.
griffier rolraadsheer