Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.258.004/01
arrest van 6 april 2021
in de zaak van
1.[appellant] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,
[appellante] ,wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna gezamenlijk aan te duiden als [appellanten] ,
advocaat: mr. S.H. van Loon te Houten,
tegen
Stichting [Stichting] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. R.M. Goeman te Rotterdam,
op het bij exploot van dagvaarding van 22 maart 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 9 januari 2019, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/341942 /HA ZA 18-139)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het tussenvonnis van 29 augustus 2018 (in het eindvonnis abusievelijk 29 augustus 2019).
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met producties 1 t/m 7;
- de memorie van antwoord met producties 15 t/m 18;
- de bij H12-formulier van 15 januari 2021 toegezonden producties 8 t/m 13, die [appellanten] bij het pleidooi bij akte in het geding hebben gebracht;
- het pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
Kern van de zaak
3.1.
[appellanten] hebben in 2008 een woning gekocht van en in 2013 weer verkocht aan (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde] . Daarbij is overeengekomen dat 62,5% van de waardeontwikkeling in de tussenliggende periode voor rekening komt van [appellanten] en 37,5% voor rekening van [geïntimeerde] .
Volgens [appellanten] is de waarde van de woning in 2008 onjuist en/of te hoog vastgesteld en hebben [appellanten] recht op vergoeding van schade/nadeel.
Het hof wijst de vorderingen van [appellanten] af omdat niet is komen vast te staan dat de waarde van de woning in 2008 onjuist en/of te hoog is vastgesteld.
De feiten
3.2.
In r.o. 2.1 t/m 2.9 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. [appellanten] hebben in grief 1 deze vaststelling gedeeltelijk bestreden en daarna in de pleitnota in hoger beroep een deel van de in de memorie van grieven ingenomen standpunten en vorderingen ingetrokken waardoor niet langer alle door de rechtbank vastgestelde feiten voor het hoger beroep relevant zijn. Het hof zal hierna een nieuw overzicht geven van de onbetwiste feiten voor zover nog relevant in hoger beroep.
3.2.1.
De heer [registermakelaar-taxateur] (hierna: [registermakelaar-taxateur] ), registermakelaar-taxateur van [Makelaardij]
(hierna: [Makelaardij] ), heeft in opdracht van [Woningstichting] (hierna: [Woningstichting] ) de onderhandse verkoopwaarde van bouwnummer 67, een van de nieuw te bouwen woningen op het [complex] te [plaats] , plaatselijk bekend als adres [adres 1] , op 12 februari 2007 bepaald op € 240.000,00:
“
De heer [registermakelaar-taxateur] (…) verklaart (…) te hebben gewaardeerd:
De heer [registermakelaar-taxateur] (…) verklaart (…) te hebben gewaardeerd:
Een perceel grond met nieuw te bouwen opstallen, te weten 34 woningen in het complex [complex] , blok 1 tot en met 4 te [plaats] . In aanmerking nemende de stand en ligging van het perceel, de te verwachten aard en courantheid van de opstallen, alsmede de aangeleverde tekeningen en informatie, wordt door hem hieraan de volgende waarde toegekend:
Voor de genoemde grond met opstallen een totale onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van:
Euro 8.545.000(…)”.
In de bijlage “Toelichting en specificatie van de 34 woningen” zijn de onderhandse verkoopwaarden van de 34 woningen getaxeerd op ofwel € 240.000 (kavelgrootte 174 m2 in blok 1 of 2 en 199 m2 in blok 3 of 4) ofwel € 295.000 (kavelgrootte 180 m2 in blok 1 of 2 en 205 m2 in blok 3 of 4).
In de bijlage staat vermeld:
“
Genoemde prijzen zijn inclusief BTW en vrij op naam.Deze waardeverklaring is mede gebaseerd op de aangeleverde tekeningen van [Architect] , [complex] , tekeningen D31p, P31p, P32p, P34p, G31p en G32p.
Genoemde prijzen zijn inclusief BTW en vrij op naam.Deze waardeverklaring is mede gebaseerd op de aangeleverde tekeningen van [Architect] , [complex] , tekeningen D31p, P31p, P32p, P34p, G31p en G32p.
In de prijsstelling is ook rekening gehouden met zonligging en kavelgrootte.
De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, is de prijs die bij de onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. (…)”
3.2.2.
In januari 2008 hebben [appellanten] een "Koop-/aannemingsovereenkomst (erfpacht) voor eengezinshuizen" gesloten met [Woningstichting] . Deze overeenkomst betreft de koop van het recht van erfpacht van het perceel grond met bouwnummer 67, en de aanneming van werk tot het bouwen van een eengezinswoning op dit perceel (hierna: de woning). Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen versie [Woningstichting] 1 oktober 2006 van toepassing (hierna de koopgarantbepalingen). In de notariële eigendomsakte is bepaald dat de erfpacht is verleend onder de koopgarantbepalingen.
3.2.3.
In de notariële akte is vermeld dat in de koopgarantbepalingen onder meer het volgende staat:
“
Hoofdstuk A. Definities en omschrijvingen
Hoofdstuk A. Definities en omschrijvingen
a.Koopgarant:
hieronder wordt verstaan een eigendoms- en beheervorm voor woningen waarbij:
(…)
- een terugkoopregeling wordt gehanteerd waarbij Erfpachter verplicht is het Registergoed bij voorgenomen vervreemding te koop aan te bieden aan de Woningcorporatie en de Woningcorporatie de terugkoop van bet Registergoed ten behoeve van Erfpachter garandeert;
- het risico van stijging of daling van de marktwaarde van het Registergoed tussen Erfpachter en de Woningcorporatie wordt gedeeld.
(…)
Hoofdstuk E. Taxatie
1.Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie
In alle gevallen waarin de waarde van bet Registergoed tussen partijen moet worden bepaald, wordt die waarde door middel van taxatie vastgesteld.
2.Benoeming Taxateur
Ten behoeve van de sub 1 bedoelde taxatie benoemt de Woningcorporatie een Taxateur die binnen één maand na zijn benoeming een rapport opstelt van de waarde van bet Registergoed.
De Taxateur mag niet direct of indirect financieel betrokken zijn bij de aan- of verkoop van het Registergoed.
3.Taxatieregels
a.Algemeen
Bij de taxatie neemt de Taxateur onder meer het navolgende in acht:
- de taxatie betreft de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik;
- de aanwezigheid van de Koopgarant-bepalingen wordt bij de taxatie buiten
beschouwing gelaten;
- het Registergoed wordt getaxeerd in onbewoonde, vrij opleverbare staat; bij de
taxatie blijven eventueel aanwezige roerende zaken buiten beschouwing;
- bij terugkoop van het Registergoed door de Woningcorporatie hanteert de Taxateur
dezelfde waarderingsgrondslagen als bij de Uitgifte;
- ndien het Registergoed ten tijde van de taxatie nog in aanbouw is, stelt de Taxateur de waarde vast als ware het Registergoed reeds opgeleverd.
b.Opname Staat van de Woning bij Uitgifte van een Koopgarant-woning door de Woningcorporatie
Bij Uitgifte door de Woningcorporatie gelden met betrekking tot de taxatie van het Registergoed de navolgende bijzondere bepalingen. De Taxateur omschrijft in het taxatierapport de Staat van de Woning.
Indien sprake is van een nieuw te bouwen Woning vindt geen omschrijving plaats van de Staat van de Woning, maar wordt uitgegaan van de afwerkingsstaat die opgenomen is in de technische verkoopdocumentatie.
(…)
c.Opname Staat van de Woning bij terugkoop door de Woningcorporatie van een Koopgarant-woning
Bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed gelden met betrekking tot de taxatie de navolgende bijzondere bepalingen ten aanzien van verbeteringen die onder verantwoordelijkheid van Erfpachter zijn aangebracht.
De Taxateur geeft een beschrijving van de Staat van de Woning. In het taxatierapport wordt expliciet aangegeven welke verbeteringen de Staat van de Woning heeft ondergaan ten opzichte van de hiervoor bedoelde Taxatie bij Uitgifte.
Onder verbeteringen worden in dit verband uitsluitend verstaan die veranderingen aan de Staat van de Woning die een waardeverhogend effect hebben.
Van die verbeteringen stelt de Taxateur expliciet vast welk effect dit heeft op de waarde van het Registergoed en legt dit vast in het taxatierapport.
Hoofdstuk F. Koopgarant-Prijsvorming
1.Prijs bij Uitgifte door de Woningcorporatie
Alvorens de Woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; omtrent de wijze van taxeren geldt het bepaalde in hoofdstuk E (Taxatie) sub 3a en b.
De prijs waarvoor de Woningcorporatie het Registergoed verkoopt aan Erfpachter - hierna te noemen de uitgifteprijs - is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de door de Woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting).
Indien het Registergoed een nieuw te bouwen woning betreft - waartoe de Woningcorporatie en Erfpachter een koop-/aannemingsovereenkomst zijn aangegaan - is de uitgifteprijs gelijk aan de totale koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, doch exclusief meerwerk en renteverlies tijdens de bouw. (…).
2.Vaststelling Koopgarant-Prijs bij terugkoop door de WoningcorporatieDe koopprijs die de Woningcorporatie aan Erfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de Woningcorporatie van het Registergoed - waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Erfpacht - wordt als volgt berekend: de uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de Woning, plus het aandeel van Erfpachter in de overige waardeontwikkeling. (…)”.
3.2.4.
Artikel 12 van Pro de koop-/aannemingsovereenkomst luidt als volgt:
“
1. De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen bedraagt € 240.000,00 (zegge tweehonderdveertigduizend euro). Deze waarde blijkt uit de waardeverklaring, die als bijlage is toegevoegd. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.
1. De onderhandse verkoopwaarde, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) van de Koopgarantbepalingen bedraagt € 240.000,00 (zegge tweehonderdveertigduizend euro). Deze waarde blijkt uit de waardeverklaring, die als bijlage is toegevoegd. Bij bepaling van deze waarde is de aanwezigheid van de Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten.
2. Verkrijger verklaart in te stemmen met deze vastgestelde waarde.
3. De uitgifteprijs, zoals bedoeld in hoofdstuk F (prijsvorming) bedraagt € 180.000,00 (…), te weten de totale koop-/aanneemsom inclusief omzetbelasting, doch exclusief meerwerk en eventuele rentevergoedingen (...)
4. Het percentage waarvoor Erfpachter deelt in de stijging en daling van de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed bedraagt 62,5% (minimaal 50%).”
3.2.5.
Op 6 september 2013 heeft [registermakelaar-taxateur] de marktwaarde van de woning per die datum getaxeerd op € 205.000,00. De waarde van de woning zonder de door de erfpachter/bewoner aangebrachte verbeteringen is door hem getaxeerd op € 190.000,00. [registermakelaar-taxateur] heeft dit vastgelegd in zijn rapport van 9 september 2013.
3.2.6.
[appellanten] en stichting AlleeWonen (de rechtsopvolger van [Woningstichting] )
hebben op 16 september 2013 een overeenkomst tot terugkoop van de woning ondertekend. De koopsom is bepaald op € 163.750,00. Deze is volgens de bijlage bij de overeenkomst als volgt opgebouwd:
“Marktwaarde bij aankoop € 240.000,=
Aankoopprjjs (met 25% korting) destijds € 180.000, =
Waarde taxatie 9 september 2013 excl. eigen investeringen € 190.000, =
Waardedaling/stijging € 50.000, =
Terugkoopprijs van de woning:
Aankoopprijs € 180.000,=
62,5% van de waardedaling/stijging € 31.250, =
Waarde eigen investeringen conform taxatierapport€ 15.000, =
Koopsom terugverkoop Stichting AlleeWonen € 163.750, =”
3.2.7.
Uit een memo van Stichting OpMaat volgt dat er in de laatste maanden van 2016, onder meer via het tv-programma De Monitor, aandacht was voor de taxaties bij Koopgarant. In deze memo staat dat er bij nieuwbouwprojecten die met Koopgarant zijn verkocht in de periode 2004 t/m 2011, incidenteel fouten zijn gemaakt, onder meer voor wat betreft de toepassing van de regels over de taxatie. Stichting OpMaat is de overkoepelende stichting en licentiegever aan de woningbouwverenigingen die onder het label ‘Koopgarant’ woningen aan starters aanbieden (hierna: OpMaat). OpMaat heeft de licentiehouders verzocht om dossieronderzoek te doen aan de hand van de een checklist:
“
A. Mogelijke fouten i.v.m. taxatieregels
A. Mogelijke fouten i.v.m. taxatieregels
Indien één van de volgende fouten wordt geconstateerd, moet dit worden hersteld. (…)
Er is bij verkoop geen taxatierapport opgemaakt.
Het taxatierapport was op het moment van sluiten van de koopovereenkomst (of de koop-/aannemingsovereenkomst) ouder dan 1 jaar
De taxateur was direct of indirect betrokken bij de verkoop. Dit kan betekenen dat hij/zij ook een andere rol had, bijvoorbeeld tegelijk ook verkopend makelaar was (…)”
3.2.8.
[appellanten] hebben [geïntimeerde] (waarin AlleeWonen na een fusie is
opgegaan) bij brief van 5 december 2017 aansprakelijk gesteld voor door hen gestelde schade vanwege onder meer een onverklaarbare waardedaling van de woning. [geïntimeerde] heeft in een brief van 27 december 2017 aansprakelijkheid voor de vermeende schade afgewezen.
3.2.9.
In een e-mailbericht van 25 mei 2018 van [registermakelaar-taxateur] aan de advocaat van [geïntimeerde] staat onder meer:
“
Met betrekking tot de totstandkoming en de inhoud van de waardeverklaring van 12 februari 2007, inzake een perceel grond met 34 nieuwbouwwoningen in de wijk [complex] te [plaats] , kan ik u als volgt berichten.
Met betrekking tot de totstandkoming en de inhoud van de waardeverklaring van 12 februari 2007, inzake een perceel grond met 34 nieuwbouwwoningen in de wijk [complex] te [plaats] , kan ik u als volgt berichten.
Ik ben door (indertijd) stichting [Woningstichting] gevraagd om de onderhandse vrije verkoopwaarde van dit perceel en daarop te realiseren woningen middels taxatie te bepalen. Ik heb deze waarde bepaald, zoals gebruikelijk, op basis van de aangeleverde tekeningen en documentatie van de architect en de omgeving waarin het complex gerealiseerd werd. De uiteindelijke waarde die ik voor het te realiseren complex bepaald heb, is in belangrijke mate gebaseerd op de kuberingsmethode, waarbij de kubieke meters van de woning worden gewaardeerd aan de hand van de op dat moment reële waarde, vastgesteld op basis van mijn ervaring en kennis van de plaatselijke markt en beschikbare documentatie. De uiteindelijke waarde heb ik de waarde naar eer en geweten vastgesteld, en onderschrijf ik ook nu nog. Dit door mij middels taxatie vastgestelde waarde is, zoals in 2007 gebruikelijk was bij nieuwbouwwoningen, niet vastgelegd in een uitgebreid taxatietrapport, maar in een relatief eenvoudige waardeverklaring. Dat doet echter niets af aan de juistheid van de gebruikte methode van waardebepaling, noch aan de uitkomst daarvan.Ik wijs in dit verband ook op de bijgesloten waardeontwikkelingstabel met daarin opgenomen de waardeontwikkeling van eengezinswoningen in het betreffende postcodegebied. Uitgaande van een waarde van € 240.000,- begin 2007 past de verdere waardeontwikkeling van de woning, die ook eind 2013 door mij (NWWI-gevalideerd) getaxeerd is, binnen de gebruikelijke marktontwikkeling. De getaxeerde waarde is dus ook achteraf bezien niet te hoog of te laag geweest. (…)”
De procedure bij de rechtbank
3.3.1.
In de procedure bij de rechtbank vorderden [appellanten] samengevat:
- primair: voor recht te verklaren dat [appellanten] hebben gedwaald bij het sluiten van de koopovereenkomst en [geïntimeerde] verplicht is de schade ter opheffing van het nadeel dat [appellanten] als gevolg daarvan hebben geleden te vergoeden;
- subsidiair: voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en verplicht is de schade van [appellanten] te vergoeden;
- meer subsidiair: voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld en uit dien hoofde verplicht is de schade van [appellanten] te vergoeden;
- meer meer subsidiair: voor recht te verklaren dat de schade die [appellanten] door het handelen van [geïntimeerde] lijden op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid voor rekening van [geïntimeerde] komt, met de verplichting deze schade aan [appellanten] te vergoeden;
- in alle gevallen: de schade nader op te maken bij staan en te vereffenen volgens de wet en [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten en nakosten.
3.3.2.
Aan deze vordering hebben [appellanten] - samengevat - onder meer ten grondslag gelegd in 2017 te zijn geïnformeerd over problemen met Koopgarant (ten onrechte verrekenen van de korting en ondeugdelijk uitgevoerde taxaties) nadat in de media aandacht werd besteed aan de Koopgarantconstructie. [appellanten] stellen onjuist en/of onvolledig te zijn geïnformeerd over (a) het feit dat de bij de koop gegeven korting op de koopprijs bij terugverkoop van de woning weer werd verrekend en (b) het feit dat er aan de aankoop in 2008 geen geldige waardebepaling en aan de verkoop in 2013 geen geldige taxatie ten grondslag ligt, omdat het niet is toegestaan dat dezelfde taxateur zowel de aankoop- als de verkooptaxatie uitvoert en omdat een waardeverklaring niet kan dienen als taxatierapport zoals bedoeld in de koopgarantverklaringen.
3.3.3.
De rechtbank heeft - samengevat - het volgende overwogen. Hoewel [appellanten] de exacte werking van de koopgarantbepalingen wellicht niet hebben doorgrond, volgt uit een e-mail van hen van 20 augustus 2013 dat zij de feiten en omstandigheden waarop de dwaling is gegrond in elk geval op die datum hebben ontdekt. De op dwaling gegronde vordering is verjaard (r.o. 4.3 en 4.4.)
[geïntimeerde] heeft haar mededelingsplicht niet geschonden en heeft daardoor ook niet onrechtmatig gehandeld jegens [appellanten] Evenmin is het handelen van [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (ro. 4.16). Hoewel de koopgarantbepalingen de mogelijkheid bieden voor het gezamenlijk inschakelen van een taxateur, hebben partijen gekozen voor de variant dat de taxateur door [geïntimeerde] werd ingeschakeld en betaald. Het verzorgen van de taxatie is daarmee een verbintenis van [geïntimeerde] jegens [appellanten] geworden. Wanneer de taxatie niet conform de geldende regels zou zijn uitgevoerd, zou [geïntimeerde] daarmee tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst met [appellanten] Zij hebben kort na de taxatie, in februari 2007, kennis genomen van het rapport van [registermakelaar-taxateur] met daarin de genoemde waarde en de toegepaste methode. Daaruit moet afgeleid worden dat zij wisten dat er mogelijk een van de contractuele bepalingen afwijkende methode van waardebepaling was toegepast. De verjaringstermijn van vijf jaar is daarom op dat moment aangevangen zodat de op de tekortkoming gebaseerde rechtsvordering is verjaard.
In de koopgarantbepalingen is niet de voorwaarde opgenomen dat taxatie bij aankoop en verkoop niet door dezelfde taxateur verricht mag worden. Dat de woning beide keren is getaxeerd door [registermakelaar-taxateur] levert geen toerekenbare tekortkoming op. Dat bij de taxatie van de woning in 2013 fouten zijn gemaakt of dat deze taxatie te laag was is onvoldoende gesteld. De woning is bij een verkoop door [geïntimeerde] in 2014 lager getaxeerd. Wat betreft de taxatie is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] . Dat onrechtmatig of in strijd met de redelijkheid en billijkheid is gehandeld is onvoldoende gesteld (r.o. 4.20 t/m 4.23).
In de koopgarantbepalingen is niet de voorwaarde opgenomen dat taxatie bij aankoop en verkoop niet door dezelfde taxateur verricht mag worden. Dat de woning beide keren is getaxeerd door [registermakelaar-taxateur] levert geen toerekenbare tekortkoming op. Dat bij de taxatie van de woning in 2013 fouten zijn gemaakt of dat deze taxatie te laag was is onvoldoende gesteld. De woning is bij een verkoop door [geïntimeerde] in 2014 lager getaxeerd. Wat betreft de taxatie is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van [geïntimeerde] . Dat onrechtmatig of in strijd met de redelijkheid en billijkheid is gehandeld is onvoldoende gesteld (r.o. 4.20 t/m 4.23).
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en hen - uitvoerbaar bij voorraad - in de proceskosten veroordeeld.
De procedure in hoger beroep
3.4.1.
[appellanten] hebben in hoger beroep zes grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en eventueel tot het benoemen van een deskundige en het alsnog toewijzen van de vorderingen van [appellanten] met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en nakosten, met wettelijke rente.
3.4.2.
Ter zitting in hoger beroep hebben [appellanten] de vorderingen ingetrokken voor zover deze gebaseerd zijn op de bij de aankoop en uitgifte verkregen korting. Ook de stelling dat de Wet op het financieel toezicht van toepassing is hebben zij ingetrokken. Het draait wat [appellanten] betreft in deze zaak nog maar om één kernelement, namelijk de taxatie bij de aankoop en uitgifte. Het hof begrijpt uit het antwoord van [geïntimeerde] ter zitting in hoger beroep dat zij hierin ondubbelzinnig heeft toegestemd. Het hof ziet geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Recht zal worden gedaan op de gewijzigde eis.
Het hof zal de grieven, voor zover die hierop zien, hierna samengevat weergeven. Voor het overige laat het hof de grieven buiten beschouwing bij gebrek aan belang.
3.4.3.
[appellanten] stellen in hoger beroep nog het volgende.
In de praktijk is gebleken dat de regels over taxatie uit de koopgarantbepalingen niet goed werden toegepast en dat er fouten werden gemaakt. Woningcorporaties bleken waardeverklaringen te gebruiken in plaats van officiële taxatierapporten waardoor de waarde van woningen te hoog werd vastgesteld bij uitgifte. Ook OpMaat heeft dit probleem erkend en een methode aangereikt voor corporaties om schade voor erfpachters te regelen.
De koopgarantbepalingen schrijven voor dat bij de terugkoop dezelfde waarderingsgrondslag wordt gehanteerd als bij de uitgifte is gehanteerd (Hoofdstuk E, lid 3, 4e streepje). De waarde van een koopgarantwoning bij zowel de verkoop (uitgifte) als bij de latere terugkoop dient door middel van taxatie te worden vastgesteld en hiervan moet een rapport worden opgesteld. Niet is gemeld dat de aangehouden waardeverklaring bij uitgifte op basis van een daarvoor ondeugdelijke waardeverklaring tot stand is gekomen en niet is gemeld dat een waardeverklaring een taxatiemiddel is dat in strijd is met de koopgarantbepalingen en de Europese taxatiestandaard EVS. Nu de taxatie van de woning bij uitgifte in strijd met de koopgarantbepalingen niet via een officieel taxatierapport met een duidelijke waarderingsgrondslag is gedaan, maar via een eenvoudige waardeverklaring, is het waarschijnlijk dat de waarde te hoog is vastgesteld. De woning van [appellanten] zou
€ 240.000,00 waard zijn. Uit niets blijkt waarom dit bedrag is aangehouden en waarom dit bedrag redelijk zou zijn, iedere onderbouwing ontbreekt.
€ 240.000,00 waard zijn. Uit niets blijkt waarom dit bedrag is aangehouden en waarom dit bedrag redelijk zou zijn, iedere onderbouwing ontbreekt.
Tot slot blijkt niet uit de waardeverklaring dat is uitgegaan van de afwerkingsstaat die is opgenomen in de technische verkoopdocumentatie en of de waarde is vastgesteld als ware het registergoed reeds opgeleverd.
Een waardedaling van € 50.000,- tussen 2008 en 2013 is enorm voor een woning die in 2007 is getaxeerd op € 240.000,-. Het vermoeden is dan ook dat de waarde van de woning in 2008 veel te hoog is vastgesteld. Ook het feit dat de taxatie bij uitgifte is gedaan met een eenvoudige waardeverklaring in plaats van een taxatierapport met duidelijke waarderingsgrondslag maakt het zeer waarschijnlijk dat de waarde te hoog is vastgesteld.
De taxatie bij de terugverkoop in 2013 is juist verricht. Deze taxatie mag door dezelfde taxateur verricht worden als bij de aankoop. Bij het terugverkopen van de woning aan [geïntimeerde] in 2013 schrokken [appellanten] van de op daarop gebaseerde lage terugkoopprijs. Zij wisten niet dat taxatieproblematiek mede debet was aan deze lage terugkoopprijs. De woning is terugverkocht omdat de woning te klein was geworden en de buurt in de loop der jaren achteruit was gegaan door vandalisme, diefstal, intimidaties, inbraak en andere vormen van criminaliteit.
De taxatie bij de terugverkoop in 2013 is juist verricht. Deze taxatie mag door dezelfde taxateur verricht worden als bij de aankoop. Bij het terugverkopen van de woning aan [geïntimeerde] in 2013 schrokken [appellanten] van de op daarop gebaseerde lage terugkoopprijs. Zij wisten niet dat taxatieproblematiek mede debet was aan deze lage terugkoopprijs. De woning is terugverkocht omdat de woning te klein was geworden en de buurt in de loop der jaren achteruit was gegaan door vandalisme, diefstal, intimidaties, inbraak en andere vormen van criminaliteit.
Nu de koopgarantbepalingen niet zijn nagekomen, slaagt het beroep op een toerekenbare tekortkoming. Hetzelfde geldt voor het beroep op onrechtmatige daad en de schending van de redelijkheid en billijkheid.
Door niet te melden dat de marktwaarde bij uitgifte niet correct is vastgesteld heeft [geïntimeerde] haar mededelingsverplichting geschonden. De te hoog vastgestelde waarde bij uitgifte heeft een negatief effect gehad op de terugverkooprijs. Als [appellanten] dit hadden geweten dan hadden zij niet ingestemd met deze waarde.
De vorderingen van [appellanten] zijn niet verjaard. Bij de uitgifte is aan [appellanten] niet uitgelegd dat de onderhandse verkoopwaarde te hoog moet zijn geweest en dachten [appellanten] dat de waarde volgens de regels was bepaald, hetgeen later niet het geval bleek. Op 20 augustus 2013 was er bij [appellanten] geen sprake van subjectieve bekendheid met de feiten en omstandigheden waarop het beroep op dwaling althans wanprestatie is gegrond. [appellanten] kwamen hier pas achter nadat er in 2017 signalen kwamen dat er het nodige mis was met Koopgarant.
3.4.4.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep. Dit verweer zal voor zover relevant hierna in de beoordeling aan de orde komen.
Taxatie 2007 conform afspraken / regels?
3.5.1.
Het hof oordeelt als volgt. Het standpunt van [appellanten] dat de waardeverklaring van [registermakelaar-taxateur] (rov. 3.2.1) niet kan worden aangemerkt als een taxatie als bedoeld in Hoofdstuk E van de koopgarantbepalingen wordt verworpen.
De koopgarantbepalingen benoemen in Hoofdstuk E lid 3 onder a, vijf taxatieregels die in acht genomen moeten worden. Allereerst betreft de taxatie de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Dit is ook wat [registermakelaar-taxateur] heeft gedaan, hetgeen blijkt uit zijn waardeverklaring van 12 februari 2007 met bijlage. [registermakelaar-taxateur] heeft daarin toegelicht dat de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, de prijs is die bij de onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Dat en waarom dit een onjuiste interpretatie zou zijn van de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik hebben [appellanten] niet toegelicht. Uit de waardeverklaring met bijlage blijkt dat de nieuwbouw als complex is gewaardeerd, waarbij aan elke kavel een aparte waarde is toegekend op basis van de oppervlakte ervan, de te verwachten aard en courantheid en de stand en (zon)ligging. Ook blijkt daaruit dat de waardeverklaring mede is gebaseerd op de aangeleverde tekeningen van Han van Zwieten Architecten, [complex] , tekeningen D31p, P31p, P32p, P34p, G31p en G32p (hierna: de tekeningen van de architect). Tot slot is [registermakelaar-taxateur] erkend registermakelaar-taxateur, zodat mag worden uitgegaan van zijn deskundigheid. Van [appellanten] had tenminste een toelichting mogen worden verwacht welke onderdelen van de taxatie onjuist zouden zijn. Die hebben zij niet gegeven. Dat [appellanten] naar hun zeggen geen taxateur hebben kunnen vinden die bereid was om opnieuw een taxatie te verrichten van de woning ten tijde van de uitgifte, maakt dit niet anders.
Ten tweede staat in de koopgarantbepalingen dat de aanwezigheid van de koopgarantbepalingen bij de taxatie buiten beschouwing wordt gelaten. Dat dit is gebeurd is niet in geschil tussen partijen.
Ten tweede staat in de koopgarantbepalingen dat de aanwezigheid van de koopgarantbepalingen bij de taxatie buiten beschouwing wordt gelaten. Dat dit is gebeurd is niet in geschil tussen partijen.
Een derde taxatieregel is dat het registergoed wordt getaxeerd in onbewoonde, vrij opleverbare staat. Dat dit is gebeurd staat evenmin ter discussie.
Een vierde taxatieregel is dat bij terugkoop dezelfde waarderingsgrondslagen worden gehanteerd als bij de uitgifte. Deze taxatieregel in het onderhavige geval niet langer relevant omdat het volgens [appellanten] alleen nog gaat om de taxatie bij aankoop en uitgifte.
Tot slot is als vijfde taxatieregel opgenomen dat indien het registergoed ten tijde van de taxatie nog in aanbouw is, de taxateur de waarde vaststelt als ware het registergoed reeds opgeleverd. Dat hieraan niet zou zijn voldaan hebben [appellanten] onvoldoende onderbouwd. Zoals hiervoor overwogen is uitgegaan van de prijs die bij de onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Verder staat in de waardeverklaring van [registermakelaar-taxateur] dat is uitgegaan van de tekeningen van de architect. Dat en waarom de situatie waarin het registergoed is opgeleverd hiervan is afgeweken, althans dat er bij oplevering iets is gewijzigd ten opzichte van deze tekeningen hebben [appellanten] niet toegelicht.
In Hoofdstuk E lid 3 sub b van de koopgarantbepalingen staat nog voorgeschreven dat bij een nieuw te bouwen woning in de taxatie bij uitgifte wordt uitgegaan van de afwerkingsstaat die opgenomen is in de technische verkoopdocumentatie. Ook hiervoor geldt dat [registermakelaar-taxateur] in zijn waardeverklaring is uitgegaan van de tekeningen van de architect. Dat deze tekeningen niet de technische verkoopdocumentatie betreffen, althans dat daarin geen afwerkingsstaat zou zijn opgenomen, hebben [appellanten] niet (voldoende onderbouwd) gesteld.
Het hof concludeert dat [appellanten] , gelet op het gemotiveerde verweer van [geïntimeerde] , niet, althans onvoldoende hebben onderbouwd dat de waardeverklaring niet voldoet aan de koopgarantbepalingen.
3.5.2.
Voor zover [appellanten] betogen dat de taxatie bij uitgifte dient te voldoen aan de Europese taxatiestandaard EVS gaat het hof hieraan voorbij, nu [geïntimeerde] gemotiveerd heeft betwist dat deze standaard gold ten tijde van de uitgifte in 2008. [geïntimeerde] heeft onderbouwd toegelicht dat deze standaard pas sinds 2016 in Nederland geldt, waarop [appellanten] onvoldoende zijn ingegaan.
3.5.3.
Tot slot passeert het hof de stelling dat fouten moeten zijn gemaakt bij de taxatie door [registermakelaar-taxateur] bij uitgifte van de woning omdat bij nieuwbouwprojecten die met Koopgarant zijn verkocht in de periode 2004 t/m 2011 incidenteel fouten zijn gemaakt voor wat betreft de toepassing van de regels over de taxatie.
Dat incidenteel fouten zijn gemaakt betekent niet dat dit ook het geval was bij de taxatie van de woning. Anders dan [appellanten] betogen, is geen sprake van de situatie dat geen taxatierapport is opgemaakt. Zoals hiervoor overwogen voldoet de waardeverklaring van [registermakelaar-taxateur] aan de regels die de koopgarantbepalingen voorschrijven en is van een fout in verband met de taxatieregels als bedoeld in de checklist van OpMaat (rov. 3.2.7.) niet gebleken.
Taxatie 2007 te hoog?
3.6.
Het hof verwerpt ook het standpunt van [appellanten] dat de waarde van de woning bij uitgifte te hoog is vastgesteld door [registermakelaar-taxateur] . Van fouten in de taxatie bij uitgifte waarop [appellanten] deze stelling baseren is niet gebleken, zoals hiervoor overwogen. Verder is niet in geschil dat gedurende de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst (in januari 2008) en terugkoop (16 september 2013) sprake was van een economische crisis waarin de huizenprijzen zijn gedaald en hebben [appellanten] toegelicht te zijn verhuisd, onder meer omdat de buurt in de loop der jaren achteruit was gegaan door vandalisme, diefstal, intimidaties, inbraak en andere vormen van criminaliteit.
Mede in het licht daarvan vormt de algemene verwijzing tijdens het pleidooi in hoger beroep naar de gemiddelde waardeontwikkeling van tussenwoningen in Noord-Brabant van 2008 tot en met mei 2020, naar gemiddelde WOZ-waarden van tussenwoningen in [plaats] in 2008 en gemiddelde koopsommen van tussenwoningen in de buurt met postcode [postcode] , een onvoldoende onderbouwing van de stelling dat een waardedaling van € 50.000,00 in voornoemde periode voor de woning onverklaarbaar is.
Uit gemiddelde waardeontwikkelingen kan niet zonder meer de prijsontwikkeling van de woning worden afgeleid. Van [appellanten] had een meer specifieke onderbouwing mogen worden verwacht, met name gezien de hiervoor genoemde ontwikkelingen in de buurt. Hetzelfde geldt voor de vergelijking met het pand aan de [adres 2] dat in juni 2020 werd verkocht voor € 234.000,- omdat niet bekend is welke investeringen aan dit pand zijn gepleegd en omdat [appellanten] ook in hun vergelijking met betrekking tot dit pand uitgaan van een gemiddelde waardeontwikkeling, zonder daarbij de ontwikkelingen van de buurt over de periode mei 2014 (verkoop van de woning) tot juni 2020 (verkoop van nummer 36) te betrekken.
Verjaring
3.7.
Van fouten in de taxatie bij uitgifte is niet gebleken (rov. 3.5.1. t/m 3.5.3.). [appellanten] hadden in februari 2007 kennis van de waardeverklaring met bijlage van [registermakelaar-taxateur] . Daarom is de verjaringstermijn van vorderingen gebaseerd op de stelling dat [registermakelaar-taxateur] de waarde in deze waardeverklaring te laag heeft getaxeerd, naar het oordeel van het hof in februari 2007 aangevangen. De vorderingen van [appellanten] zijn daarmee verjaard.
Slotsom
3.8.
[appellanten] hebben de stelling dat de taxatie bij uitgifte onjuist of te hoog is vastgesteld, gelet op het gemotiveerde verweer van [geïntimeerde] , onvoldoende onderbouwd. Bovendien zijn hun vorderingen gebaseerd op de stelling dat de waarde van de woning bij uitgifte te hoog is vastgesteld verjaard. Daarom komt het hof aan bewijslevering, waaronder begrepen een deskundigenbericht, niet toe.
De slotsom is dat de grieven van [appellanten] falen, althans niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen en [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partijen veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
De slotsom is dat de grieven van [appellanten] falen, althans niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen en [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partijen veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.
4.De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 741,- aan griffierecht en op € 3.342,- aan salaris advocaat (3 punten van liquidatietarief II).
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Smorenburg, A.L. Bervoets en J.K.B. van Daalen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 april 2021.
griffier rolraadsheer