ECLI:NL:GHSHE:2020:975 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Bevestiging rentevergoeding bij vertraging in stadsontwik...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.228.172/01

arrest van 17 maart 2020

in de zaak van

Stichting Wonen Limburg,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als Wonen Limburg,

advocaat: mr. J.M. Wolfs te Maastricht,

tegen

B.B.O.M. Vastgoed B.V.,

als rechtsopvolger van [de vennootschap 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [de vennootschap 1] ,

advocaat: mr. C.B.E. Gramberg te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 25 oktober 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 26 juli 2017, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [de vennootschap 1] als eiseres en Wonen Limburg als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/212601/HA ZA 15-612)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord met producties;
het pleidooi, waarbij beide partijen pleitnotities hebben overgelegd;
de door [de vennootschap 1] bij H12 formulier in het geding gebrachte prod. 33 waarvan bij het pleidooi akte is verleend.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

3.1.1

Op 18 juli 2006 is tussen [de vennootschap 2] (hierna te noemen: [de vennootschap 2] ), B.B.O.M. Buro voor Bouwbegeleiding Ontwikkeling en Management B.V. (verder: BBOM) en Wonen [vestigingsnaam] (deel uitmakend van/thans Wonen Limburg) onder voorbehoud van de goedkeuring van het bestuur en de Raad van Commissarissen (RvC) van Wonen Limburg een ontwikkelovereenkomst gesloten voor appartementen in het plan [project] Centrum te [vestigingsplaats] (hierna: de ontwikkelovereenkomst).

3.1.2

Het oorspronkelijke conceptplan [project] Centrum hield onder meer in het bouwen van commerciële ruimtes (voor BBOM) met daarboven huurappartementen, welke ten behoeve van Wonen Heuvelsteden (thans: Wonen Limburg) zouden komen (blok Ia en blok Ib). Het betrof in totaal 90 appartementen: 74 in blok Ia en 16 in blok Ib. Het plan bestond verder uit andere te bouwen blokken, waaronder een blok van 32 koopappartementen voor BBOM (blok IIa) en 33 sociale huurappartementen voor Zo Wonen (blok IIb/c) met ook daaronder (telkens) commerciële ruimte voor BBOM.

3.1.3

Op basis van de ontwikkelovereenkomst zouden [de vennootschap 2] /BBOM een exploitatie-overeenkomst sluiten met de gemeente Sittard-Geleen en zouden zij “conform bouwrijp maken en het totaal bouwrijp opleveren”, artikel 2 van Pro de ontwikkelovereenkomst. Verder zou de grond (gesplitst in appartementsrechten) aan Wonen Limburg geleverd worden. Daarover is in artikel 2 resp Pro. 3 van de ontwikkelovereenkomst bepaald:

“2. De grondexploitatie

Afspraak

[de vennootschap 2] / B.B.O.M. b.v. sluiten een exploitatieovereenkomst met de gemeente Sittard-Geleen en zullen conform bouwrijp maken en het totaal woonrijp opleveren.

3.Grondprijs

Afspraak:

De grondprijs is opgedeeld in twee delen (…), te weten:


deel 1, blok 1A ca. 74 appartementen

Grondprijs wordt vastgesteld op een totaal van € 1.845.095,-- V.O.N. (excl. notariskosten) per 20-10-2006.


Deel 2, blok 1B ca. 16 appartementen

Grondprijs per appartement van € 24.930,50 V.O.N. (excl. notariskosten) per 20-10-2006.

De datum voor het passeren van de notariële akte is vastgesteld op vrijdag 20 oktober 2006 ten kantore van notaris [notaris] te [standplaats] . Na deze datum en bij uitstel van de notariële koopakte is Wonen [vestigingsnaam] 4,65% rente per jaar verschuldigd over de grondprijs aan B.B.O.M. b.v., te voldoen per volle maand na ontvangst van de factuur.”

3.1.4

Bij brief van 9 november 2006 heeft Wonen Heuvelsteden aan BBOM geschreven:

“Zoals bij u bekend is er afgelopen donderdag 2 november het plan Centrum [project] ter goedkeuring aangeboden aan de Raad van Commissarissen van Wonen Limburg. Met vreugde delen wij u mede dat het plan is goedgekeurd door ons Bestuur en door de Raad van Commissarissen. Wel dient opgemerkt te worden dat zij enkele voorwaarden hebben gesteld aan deze aankoop. Deze voorwaarden zijn hieronder kort beschreven:

het transport van de grond c.q. de appartementsrechten dienst (het hof leest: dient)
plaats te vinden op de voor Wonen Limburg fiscaal meest voordelige wijze. Hiervoor wordt op dit moment extern advies ingewonnen.
Het atriumblok (blok 1A) bestaat uit minimaal 70 appartementen. Wat betreft de appartementen heeft Wonen Heuvelsteden de vrijheid de grootte en indeling te variëren o.b.v. de gehanteerde beukmaat van 8,10 meter.
Bij geen goedkeuring van de art. 19.1-procedure (bestemmingsplanwijziging) wordt de grond door BBOM terug gekocht van Wonen Limburg voor dezelfde koopprijs vermeerderd met de kosten die zijn voortgevloeid uit de grondtransactie tussen BBOM en Wonen Limburg.
(…)
(…)
Namens [de vennootschap 2] zal de heer [medewerker van de vennootschap 2] de verdere ontwikkeling ter hand nemen, vanwege het feit dat er een mogelijke belangenverstrengeling zou kunnen ontstaan.”

3.1.5

In de periode 2006 tot 2009 hebben de betrokken partijen de ontwikkeling verder ter hand genomen. Die ontwikkeling verliep niet soepel en de plannen werden meermaals gewijzigd. Gedurende deze periode is de grond niet aan Wonen Limburg geleverd.

3.1.6

In september 2009 heeft [de vennootschap 1] zich gemeld als werkmaatschappij voor de grondexploitatie van het project. Tussen BBOM en [group] B.V. (hierna: [group] ) was overeengekomen dat [group] de projectvennootschap [de vennootschap 1] met daarin het project zou overnemen. Verder zou [de vennootschap 1] de grond van BBOM kopen.

3.1.7

Bij brief van 8 september 2009 heeft de bestuurder van [group] Wonen Limburg verzocht de rente tot 1 oktober 2009 ter hoogte van € 283.426,-- op 1 oktober 2009 te voldoen.

3.1.8

Op 1 oktober 2009 heeft de toenmalige advocaat van BBOM en [de vennootschap 1] Wonen Limburg in gebreke gesteld ten aanzien van de achterstallige rentenota’s met het verzoek om deze binnen acht dagen te betalen. Aan dat verzoek is geen gevolg gegeven.

3.1.9

Op 5 februari 2010 heeft [de vennootschap 1] een brief verzonden aan Wonen Limburg, BBOM en de advocaten van partijen waarin zij een aanbod deed voor een renteafkoop op 1 maart 2010 ten bedrage van € 278.523,04.

3.1.10

Per confraternele fax van 24 maart 2010 heeft de advocaat van Wonen Limburg aangegeven de rentevordering te betwisten en de ontwikkelovereenkomst partieel te ontbinden, althans te vernietigen, omdat [de vennootschap 1] de voortgang op zijn beloop zou hebben gelaten en omdat Wonen Limburg zou hebben gedwaald ten aanzien van de rente.

3.1.11

Op 7 juli 2010 is een akte van cessie verleden waarbij BBOM haar vorderingen uit de ontwikkelovereenkomst (onder meer op Wonen Limburg) aan [de vennootschap 1] cedeert. In de akte is opgenomen:

“(…)

1. De cedent (BBOM, hof) en de stichting:

Stichting Wonen Limburg(…) hierna te noemen: “debitor cessus”;

hebben in juli tweeduizend en zes een overeenkomst gesloten met betrekking tot het ontwikkelen voor en het leveren aan Wonen [vestigingsnaam] , deel uitmakend van Stichting Wonen Limburg, van appartementen in het plan [project] Centrum (…) te [vestigingsplaats] , hierna te noemen: “de overeenkomst”,

2. (…) Uit de overeenkomst blijkt dat debitor cessus, indien de notariële koopovereenkomst op twintig oktober tweeduizend zes niet zou zijn gepasseerd, een rente verschuldigd is aan cedent ter grootte van vier vijfenzestig/honderdste procent (4,65%) per jaar. Aangezien de notariële koopovereenkomst tot heden niet is gepasseerd, is door cedent een nota aan debitor cessus uitgereikt voor de betaling van de verschuldigde rente over de grondkosten en de kosten voor het bouwrijp maken van de grond.

3. De cedent en de cessionaris ([de vennootschap 1] , hof
) zijn met elkaar overeengekomen dat de cessionaris gemelde vordering, alsmede alle overige rechten die voor cedent uit de overeenkomst voortvloeien, hierna ook genoemd: “de vordering”, op de debitor cessus van de cedent overneemt.

(…)

Ter uitvoering van voormelde overeenkomst cedeert de cedent bij deze aan de cessionaris, die hierbij van de cedent aanvaardt:

- alle vorderingen, voor cedent voortvloeiende uit de overeenkomst.”

3.1.12

Vorenbedoelde cessie is bij brief van 12 juli 2010 aan Wonen Limburg medegedeeld. In die brief staat:

“Hierbij delen wij u mede dat BBOM Buro voor Bouwbegeleiding, Ontwikkeling en Management B.V. per 7 juli 2010 alle rechten en vorderingen in het kader van Centrumplan [project] c.a. volledig heeft gecedeerd aan [de vennootschap 1] B.V.”

3.1.13

Bij brief van 20 september 2010 van de toenmalige advocaat van [de vennootschap 1] is Wonen Limburg gesommeerd de verschuldigde rente van € 372.915,71 uiterlijk op 1 oktober 2010 te voldoen. Aan die sommatie is geen gehoor gegeven.

3.1.14

Bij brief van 20 december 2010 van haar advocaat heeft Wonen Limburg op de meegedeelde cessie gereageerd en aangegeven dat er sprake lijkt van contractsovername, dat Wonen Limburg daarvan geen verificatoire bescheiden heeft gezien en dat de toestemming van Wonen Limburg ontbreekt en ook niet gegeven zal worden. Wonen Limburg heeft verder in die brief gesteld dat BBOM en [de vennootschap 1] in verzuim zijn omdat er - kort gezegd - nog geen exploitatieovereenkomst is gesloten met de gemeente Sittard-Geleen. In verband met het gestelde verzuim heeft Wonen Limburg ook haar eventuele betalingsverplichtingen opgeschort.

3.1.15

Op 23 februari 2011 hebben [de vennootschap 1] en de gemeente Sittard-Geleen een akkoord bereikt over de ontwikkelingsuitgangspunten, inhoudende een kleinere opzet van het plan, bestaande uit commerciële ruimtes met daarboven 78 appartementen en 2 bijbehorende gemeenschappelijke ruimtes. Op 26 mei 2011 is een exploitatieovereenkomst met de gemeente Sittard-Geleen gesloten.

3.1.16

Bij brief van 31 mei 2011 heeft [de vennootschap 1] Wonen Limburg verzocht om binnen acht dagen de openstaande rente van € 402.248,08 te voldoen.

3.1.17

Bij brief van 18 oktober 2011 heeft [de vennootschap 1] de ontbinding van de ontwikkelovereenkomst ingeroepen.

3.1.18

Vervolgens is het plan overgedragen aan [de vennootschap 3] (hierna: [de vennootschap 3] ), die tot uitvoering van het plan is overgegaan. Tussen [de vennootschap 3] en Wonen Limburg is op 1 mei 2012 een koop-/aannemingsovereenkomst tot stand gekomen.

3.1.19

Op 2 mei 2012 zijn de kadastrale percelen Sittard, sectie [sectieletter] nummers [sectienummer 1] , [sectienummer 2] en [sectienummer 3] , eigendom van [de vennootschap 1] , door [de vennootschap 1] geleverd aan [de vennootschap 3] . [de vennootschap 3] heeft die percelen vervolgens aan Wonen Limburg geleverd.

3.2.1

[de vennootschap 1] heeft in eerste aanleg gevorderd om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Wonen Limburg te veroordelen tot:

1. betaling aan [de vennootschap 1] van een bedrag van € 507.286,92, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119a BW althans ex art. 6:119 BW Pro over dat bedrag vanaf de diverse vervaldata tot de dag der algehele voldoening;

2. betaling aan [de vennootschap 1] van een bedrag van € 4.311,44 bij wijze van vergoeding van de buitengerechtelijke kosten;

3. betaling aan [de vennootschap 1] van de kosten van het geding te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het ten dezen te wijzen vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

3.2.2

Aan deze vorderingen heeft [de vennootschap 1] de aan haar gecedeerde rechten uit (artikel 3 van Pro) de ontwikkelovereenkomst ten grondslag gelegd. Volgens [de vennootschap 1] is Wonen Limburg over de periode 21 oktober 2006 tot en met 1 mei 2012 4,65% contractuele rente over de grondprijs van € 1.870.025,50 v.o.n. verschuldigd. Doordat Wonen Limburg in verzuim is komen te verkeren is zij daarnaast de wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW) verschuldigd, aldus [de vennootschap 1] .

3.2.3

Na daartoe door Wonen Limburg gevoerd verweer heeft de rechtbank de rentevordering van [de vennootschap 1] toegewezen over € 1.772.000,-- vanaf 9 november 2006 tot 2 mei 2012 te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 30 dagen na factuurdatum, met veroordeling van Wonen Limburg in de kosten.

3.3.1

Wonen Limburg is met 18 grieven opgekomen tegen het vonnis in eerste aanleg. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van de vorderingen van [de vennootschap 1] , onder veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [de vennootschap 1] tot onmiddellijke terugbetaling, binnen twee dagen na arrest, van al hetgeen Wonen Limburg ingevolge het vonnis van de rechtbank aan [de vennootschap 1] heeft voldaan, met veroordeling van [de vennootschap 1] in de kosten in beide instanties.

3.3.2

[de vennootschap 1] heeft niet incidenteel geappelleerd. Zij heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank, met veroordeling van Wonen Limburg in de kosten van beide instanties, inclusief de nakosten, onder bepaling dat Wonen Limburg de wettelijke rente over deze proceskosten verschuldigd zal zijn als zij deze kosten niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit arrest heeft voldaan.

3.4

Het hof zal eerst de grieven 1 t/m 3 behandelen. Door middel van deze grieven betoogt Wonen Limburg dat de feiten door de rechtbank onjuist en/of onvolledig zijn vastgesteld. De grieven leiden niet tot vernietiging van het vonnis van de rechtbank. De uiteenzetting in grief 1 over punt 2.6 van de rechtbank mist belang, gelet op hetgeen het hof in 3.1.6 heeft vastgesteld, terwijl deze feiten, die het hof beschouwt als achtergrond(schets), uiteindelijk niet van belang zijn voor de beslissing. In 3.1.19 is het hof tegemoetgekomen aan grief 2 en voor wat betreft grief 3 geldt dat de daarin terecht gesignaleerde verschrijving in rov. 2.3 (€ 184.095,-- in plaats van € 1.845.095,--) in 3.1.3 van dit arrest is rechtgezet. Voor zover die grief er verder over klaagt dat in punt 2.7 en 2.9 feiten worden vermeld waarvan Wonen Limburg de relevantie niet inziet voor de beslissing, mist zij belang. Het hof begrijpt dat de rechtbank de achtergrond(en) van het aan de rechtbank voorgelegde geschil heeft willen schetsen. Voor zover de feiten (wél) van belang zijn voor de beslissing neemt het hof die hierna in aanmerking.

3.5.1

In grief 4 haalt Wonen Limburg aan punt 4.1 van de rechtbank:

“4.1 Vooropgesteld wordt en uitgangspunt is dat het project [project] Centrum te [vestigingsplaats] is gerealiseerd (zij het in gewijzigde vorm) en dat de uiteindelijk gerealiseerde appartementen in blok 1A en 1B door Wonen Limburg zijn afgenomen.” en in grief 5 de slotzin van punt 4.8: “(…) Vast staat dat Wonen Limburg de grond niet van [de vennootschap 2] , BBOM of [de vennootschap 1] (rechtstreeks) heeft gekocht en afgenomen.”

3.5.2

Het hof stelt vast dat Wonen Limburg niet heeft gegriefd tegen punt 2.5 “In de periode 2006 tot 2009 hebben de betrokken partijen de ontwikkeling verder ter hand genomen. Die ontwikkeling verliep niet soepel en de plannen werden meermaals gewijzigd. Gedurende deze periode is de grond niet aan Wonen Limburg geleverd.” Dat zo zijnde missen de grieven zelfstandige betekenis. Partijen zijn het erover eens dat Wonen Limburg de gronden niet geleverd heeft gekregen van [de vennootschap 2] , BBOM of [de vennootschap 1] . Voorts staat vast dat het project [project] Centrum te [vestigingsplaats] is gerealiseerd in gewijzigde vorm waarbij geldt dat het plan is overgedragen aan [de vennootschap 3] en tussen haar en Wonen Limburg op 1 mei 2012 een koop-/aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen (punt 2.18). De grieven falen dus.

3.6.1

Met de grieven 6 t/m 9 keert Wonen Limburg zich tegen de punten 4.12, 4.13, 4.15 en 4.16 van het vonnis. Volgens Wonen Limburg is de ontwikkelovereenkomst ingestoken op basis van de achterliggende gedachte dat BBOM (dan wel [de vennootschap 2] ) een exploitatieovereenkomst zouden sluiten, voorafgaand aan het passeren van de notariële akte. En op 20 oktober 2006, de datum voor het passeren van de notariële akte volgens de ontwikkelovereenkomst, hád BBOM/ [de vennootschap 2] de benodigde gronden niet. Zij kon dus ook niet nakomen op dat moment en op het moment van goedkeuren van die overeenkomst door de RvC van Wonen Limburg evenmin. Volgens Wonen Limburg vormt deze klacht de kern van bezwaren tegen het oordeel van de rechtbank. De rechtbank gaat bovendien “wel erg kort door de bocht” waar zij overweegt dat Wonen Limburg, nu zij de grond eerst (via [de vennootschap 3] ) heeft afgenomen op 2 mei 2012 in beginsel gehouden is de overeengekomen rente te voldoen. Anders dan de rechtbank heeft overwogen heeft Wonen Limburg BBOM en [de vennootschap 1] wel degelijk ingebrekegesteld.

3.6.2

Het hof neemt in aanmerking dat de ontwikkelovereenkomst is gesloten door professionele partijen in het kader van een (breder) stadsontwikkelingsproject. De aard van deze overeenkomst - voor de realisatie waarvan partijen ook met derden, waaronder de gemeente en aannemer, tot overeenstemming moeten zien te komen - en van partijen (projectontwikkelaar(s) en woningcorporatie) impliceert een langdurige samenwerking om uiteindelijk het beoogde doel te realiseren. De ontwikkelovereenkomst schetst daarvoor de contouren (art. 7) en bevat ook voorbehouden en nader in te vullen elementen of een formule, vgl. bijv. de artt. 5, 6, 9 en 11. In dit kader geldt dat Wonen Limburg bijv. de gelegenheid van goedkeuring door haar bestuur en RvC te baat heeft genomen om een door haar gewenste nadere invulling aan de ontwikkelovereenkomst/het project te geven. Het hof stelt vast dat van de ontwikkelovereenkomst ook een aantal financiële afspraken deel uitmaken, zoals bijv. ten aanzien van de grondprijs en ontwikkelingsvergoeding (artt. 3 en 4) en streefbouwkosten, incl. verdeling van meer- of minderkosten (art. 6.) Tot die financiële afspraken rekent het hof ook de bepalingen die betrekking hebben op nog te maken kosten, de verdeling daarvan en de vraag voor wiens rekening die kosten komen (doorbelasten, art. 8). Aldus ziet het hof een samenhangend geheel van financiële afspraken tussen partijen.

Uitleg van de ontwikkelovereenkomst dient te geschieden aan de hand van de Haviltexmaatstaf. In het licht van de hiervoor gememoreerde feiten en omstandigheden, heeft Wonen Limburg haar stelling (MvG 7.3.6.) dat uit de ontwikkelovereenkomst en de achterliggende gedachte achter het sluiten van de ontwikkelovereenkomst (wel) mocht worden begrepen dat de exploitatieovereenkomst gesloten diende te zijn vóórdat tot koop en/of levering van de grond overgegaan diende te worden, onvoldoende onderbouwd. Wát maakte dat zij dat zo begrepen heeft en waaruit - de wederzijds verklaringen en gedragingen als bedoeld in de artt. 3:33 en 3:36 - zij dat heeft afgeleid is niet voldoende gesteld. Het hof kan dat in ieder geval niet afleiden uit het gegeven dat eigendomsoverdracht van gronden nog diende plaats te vinden, alvorens deze gronden zouden kunnen worden geleverd aan Wonen Limburg. Wonen Limburg heeft onvoldoende gesteld uit welke verklaringen en gedragingen, nu in de tekst van de ontwikkelovereenkomst hierover niets is terug te vinden, zij heeft afgeleid dat het sluiten van de exploitatieovereenkomst voorwaarde was voor het in werking treden van de rentebepaling. Dit klemt te meer nu binnen het hiervoor bedoelde “samenhangend geheel van financiële afspraken tussen partijen” zeer wel denkbaar is dat vanaf een bepaald moment rente over de waarde van de grond - de grondprijs - rente verschuldigd is wanneer de grond, hangende de verdere stappen in de realisatie van het project, nog niet is overgedragen en het nadeel daarvan niet eenzijdig bij de partij die tot levering is verplicht blijft liggen. En wat er zij van de overweging van de rechtbank dat Wonen Limburg geen ingebrekestelling heeft uitgebracht, de klacht daartegen mist belang nu het hof niet leest dat Wonen Limburg vervolgens de ontwikkelovereenkomst heeft ontbonden. Zij heeft zich dus langs die weg niet bevrijd van haar verplichting tot het betalen van de rentevergoeding. De grieven stuiten op het voorgaande af.

3.7.1

Grief 10 klaagt over de punten 4.17 en 4.18 van het vonnis van de rechtbank. Wonen Limburg betoogt dat BBOM wanprestatie heeft gepleegd en dat “het project” - waarvan het hof begrijpt dat Wonen Limburg bedoelt: een nieuw plan - is gerealiseerd en geleverd door [de vennootschap 3] . Dat er sprake is van een nieuw plan maakt volgens Wonen Limburg dat zij geen rentevergoeding hoeft te voldoen.

Met grief 11 klaagt Wonen Limburg over de punten 4.6 en 4.21 van het vonnis van de rechtbank. Volgens Wonen Limburg getuigt het daar vermelde van een onjuiste rechtsopvatting van de rechtbank. Wonen Limburg verwijst naar de voorwaarde in de brief van 9 november 2006 (3.1.4) dat “Bij geen goedkeuring van de art. 19.1-procedure (bestemmingsplanwijziging) de grond door BBOM (wordt) terug gekocht van Wonen Limburg voor dezelfde koopprijs vermeerderd met de kosten die zijn voortgevloeid uit de grondtransactie tussen BBOM en Wonen Limburg.” Wonen Limburg wijst erop dat deze hypothetische situatie zich niet heeft voorgedaan, dat BBOM niet geleverd heeft en niet kon leveren en dat er sprake is van een nieuw plan.

3.7.2

Wat er zij van deze betogen van Wonen Limburg, zij stuiten reeds af op het feit dat Wonen Limburg de ontwikkelovereenkomst niet heeft ontbonden. Ook al zou er sprake zijn van een nieuw plan dan staat dit, bij gebreke van ontbinding, niet in de weg aan de rentevordering van [de vennootschap 1] uit de ontwikkelovereenkomst zoals uitgelegd in 3.6. Daarmee blijft Wonen Limburg gebonden aan de verplichting tot het betalen van de rentevergoeding. De grieven falen dus.

3.8.1

De grieven 12 en 13 hebben geen zelfstandige betekenis en delen het lot van de andere grieven.

3.9.1

Grief 14 doet een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Wonen Limburg noemt in de toelichting op de grief een aantal omstandigheden op grond waarvan het volgens haar onredelijk en onbillijk zou zijn dat Wonen Limburg een rentevergoeding zou dienen te betalen op grond van het niet passeren van een notariële akte, laat staan over de periode vanaf 9 november 2006 tot 2 mei 2012.

3.9.2

Het hof stelt voorop dat volgens vaste jurisprudentie artikel 6:248 lid 2 BW Pro, dat bepaalt dat een tussen partijen als gevolg van de overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, noopt tot een terughoudende toepassing. Dat volgt reeds uit de tekst van deze bepaling, die spreekt van ‘onaanvaardbaar’. Wonen Limburg lijkt in de toelichting op haar grief te onderschrijven dat de rechtbank die maatstaf heeft toegepast.

Daarvan uitgaande verengt Wonen Limburg de inhoud van de ontwikkelovereenkomst als geheel incl. het rentebeding tot een rentevergoeding “op grond van het niet passeren van een notariële akte.” Als overwogen ziet het hof in de overeenkomst een samenhangend geheel van financiële afspraken tussen professionele partijen in het kader van een stadsontwikkelingsproject. Wonen Limburg wenst, zonder dat de ontwikkelovereenkomst door haar is ontbonden terwijl zij daartoe gerechtigd zou zijn geweest wanneer, zoals bij herhaling door haar betoogd, [de vennootschap 1] na ingebrekestelling nalatig zou zijn gebleven in de levering van de benodigde percelen, op dat samenhangend geheel van afspraken een selectieve inbreuk te maken. Wonen Limburg heeft evenwel de ontwikkelovereenkomst niet ontbonden, zij heeft met “de betrokken partijen” de ontwikkeling verder ter hand genomen, zoals onweersproken tussen partijen vaststaat (3.1.5). Dat er andere partijen opdoemden (3.1.6) maakte kennelijk ook niet uit - [de vennootschap 1] houdt het er overigens op dat de reden van tussenkomst van [de vennootschap 3] bij Wonen Limburg ligt - en zelfs de rentenota, waarmee de renteaanspraken jegens Wonen Limburg uit hoofde van de ontwikkelovereenkomst onmiskenbaar onder de aandacht werd gebracht (3.1.7./3.1.8), leidde er niet toe dat Wonen Limburg op ogenblikkelijke levering van de gronden stond, bij gebreke waarvan ontbinding, in hedendaags spraakgebruik: dat Wonen Limburg de stekker eruit trok. Kennelijk is Wonen Limburg perspectief blijven zien in de ontwikkeling van het project - ondanks de van algemene bekendheid zijnde economische / vastgoedcrisis in die periode.

De opsomming van Wonen Limburg in MvG 7.13.4 maken het voorgaande niet anders. Wonen Limburg heeft in het licht van het voorgaande onvoldoende onderbouwd waarom zij op grond van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid geen rentevergoeding over de grondprijs verschuldigd is. De drie maanden vertraging die ten slotte optrad, het hof doelt op de periode van 30 januari 2012 tot 2 mei 2012, is in het licht van het gehele project niet een zodanige vertraging dat de rentevergoeding over die periode anders gewaardeerd moet worden. Ook deze grief treft geen doel.

3.10.1

Grief 15 kritiseert punt 4.29 uit het vonnis van de rechtbank. Volgens Wonen Limburg moet, áls er rente betaald moet worden, de boete gematigd worden nu de billijkheid dit eist. Wonen Limburg verwijst naar de toelichtingen op de grieven 8 en 14 en voert aan dat zij niet eerder rente verschuldigd kan zijn dan vanaf 30 januari 2012 omdat pas toen alle percelen aan haar geleverd konden worden. Echter, omdat de gronden reeds verkocht waren aan [de vennootschap 3] , is Wonen Limburg in het geheel geen rente verschuldigd.

3.10.2

De grief faalt. Hij gaat uit van de onjuiste rechtsopvatting dat het rentebeding in de ontwikkelovereenkomst een boetebepaling behelst. Het beding maakt, als overwogen in 3.6.2, deel uit van een samenhangend geheel van financiële afspraken tussen partijen en het is niet een boetebeding in de zin van artikel 6:91 BW Pro nu de rente niet is gesteld op een tekortschieten van Wonen Limburg. Het hof komt dus aan matiging niet toe, daargelaten dat Wonen Limburg daarvoor geen dragende redenen heeft aangevoerd.

3.11

De grieven 16 t/m 18 zijn veeggrieven die niets nieuws brengen. Zij delen het lot van de overige grieven. Voor wat betreft grief 17 geldt dat daarin niet wordt geklaagd over de hoogte van de gevorderde en toegewezen buitengerechtelijke kosten.

3.12

De slotsom is dat alle grieven falen. Het vonnis van de rechtbank dient te worden bekrachtigd met veroordeling van Wonen Limburg in de kosten van het hoger beroep.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van 26 juli 2017, door de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen partijen;

veroordeelt Wonen Limburg in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [de vennootschap 1] op € 5.200,- aan griffierecht en op € 14.034,- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, E.H. Schulten en G. Creutzberg en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 maart 2020.

griffier rolraadsheer