ECLI:NL:GHSHE:2020:9

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.227.457/01

arrest van 7 januari 2020

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. T.P.M. Kouwenaar te 's-Hertogenbosch,

tegen

Stichting Brabant Wonen,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. D.J. Smits te Eindhoven,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 25 juni 2019 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's‑Hertogenbosch, onder zaaknummer 5888277 en rolnummer CV EXPL 17-2663 gewezen vonnis van 10 augustus 2017.

5.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenarrest van 25 juni 2019;
de memorie na tussenarrest, tevens houdende een vermindering van eis, van BrabantWonen van 10 september 2019;
de antwoordmemorie na tussenarrest van [appellant] van 5 november 2019 met een productie (bestaande uit 5 kleurenfoto’s).

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.

6.De verdere beoordeling

Verdere beoordeling van grief I in incidenteel hoger beroep: de servicekosten en de hoogte van de betalingsachterstand.

6.1.1. In rov. 3.11 van het bestreden vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurachterstand van [appellant] over de periode van februari tot en met juli 2017 moet worden begroot op 6 maal € 164,58, derhalve in totaal op € 987,48. Het hof heeft in rov. 3.4.2 van het tussenarrest naar aanleiding van grief I in incidenteel hoger beroep geoordeeld dat [appellant] over de periode van februari tot en met juli 2017 een betalingsachterstand heeft laten ontstaan van € 1.341,48 (waarvan € 987,48 betrekking heeft op zes maanden door de huurcommissie verlaagde kale huur en € 354,-- betrekking heeft op zes maandelijkse voorschotten van € 59,-- op de servicekosten), en dat grief I in incidenteel hoger beroep in zoverre slaagt. Het hof heeft BrabantWonen vervolgens in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de vraag of zij aan het slot van haar memorie van grieven in incidenteel hoger beroep door een kennelijke vergissing heeft geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis van 10 augustus 2017, en of zij niet heeft bedoeld te concluderen tot vernietiging van dat vonnis voor zover het betreft:

de veroordeling van [appellant] om aan BrabantWonen € 164,58 te betalen voor iedere maand of gedeelte van een maand over de periode vanaf 1 augustus 2017 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente;
de veroordeling van [appellant] om aan BrabantWonen € 987,48 te betalen ter zake onbetaald gelaten huurpenningen over de periode tot en met juli 2017, vermeerderd met wettelijke rente;

en tot het, opnieuw rechtdoende:

veroordelen van [appellant] om aan BrabantWonen € 223,58 te betalen voor iedere maand of gedeelte van een maand over de periode vanaf 1 augustus 2017 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente;
veroordelen van [appellant] tot betaling van € 1.341,48 ter zake onbetaald gelaten huurpenningen over de periode tot en met juli 2017, vermeerderd met wettelijke rente.

6.1.2. BrabantWonen heeft in haar memorie na tussenarrest gesteld dat zij inderdaad heeft bedoeld te concluderen tot hetgeen hiervoor is weergegeven. [appellant] heeft vervolgens in zijn antwoordmemorie na tussenarrest gesteld dat hij de overweging van het hof over de vordering van BrabantWonen begrijpt, en dat hij ook de uitlating die BrabantWonen daarover heeft gedaan bij memorie na tussenarrest begrijpt. Het hof concludeert dat het voor [appellant] op grond van grief I in incidenteel hoger beroep redelijkerwijs duidelijk heeft moeten zijn dat BrabantWonen beoogde te concluderen zoals hiervoor is weergegeven. Omdat grief I in incidenteel hoger beroep in zoverre doel heeft getroffen, zal het hof het vonnis in zoverre vernietigen en in zoverre opnieuw rechtdoen.

De verdere beoordeling van de vermeerderde eis: opleveringsschade en buitengerechtelijke kosten

6.2.1. BrabantWonen heeft in onderdeel 7 van haar memorie van grieven in incidenteel hoger beroep haar eis vermeerderd. De vermeerderde eis strekte tot veroordeling van [appellant] tot betaling van:

€ 1.991,97 ter zake schade aan de woning, die na de ontruiming van de woning is vastgesteld;
€ 361,55 ter zake buitengerechtelijke incassokosten.

[appellant] heeft in de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep verweer gevoerd tegen deze vermeerderde eis. Het hof heeft BrabantWonen in de gelegenheid gesteld om op dat verweer te reageren.

6.2.2. BrabantWonen heeft in naar memorie na tussenarrest gesteld dat zij haar vordering ter zake buitengerechtelijke kosten intrekt. Die vordering hoeft dus niet meer beoordeeld te worden.

6.2.3. De aanvankelijk ter zake schade aan de woning gevorderde hoofdsom van € 1.991,97 is gespecificeerd in prod. 16 bij de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep. Uit die specificatie blijkt dat de hoofdsom is opgebouwd uit 15 posten. Het hof heeft die posten in rov. 3.10.1 van het tussenarrest van een letteraanduiding (a tot en met o) voorzien.

6.2.4. BrabantWonen heeft in haar memorie na tussenarrest haar eis verminderd in die zin dat de schadeposten a tot en met d en f niet langer gevorderd worden. Deze posten hoeven dus niet meer beoordeeld te worden.

6.2.5. Ter beoordeling resteren de volgende posten (waarbij het hof bij elke post de op de specificatie vermelde werkomschrijving heeft toegevoegd):

e) € 30,24 Badkamer, vernieuwen trekschakelaar, inbouw;
g) € 37,70 Badkamer, vernieuwen closetzitting;
h) € 182,03 Hal, vernieuwen binnendeur stomp met loopslot en beslag. Betreft deur met glas hal/woonkamer. Plaat aan woonkamerzijde zit geheel los.
i) € 800,-- Hal, vernieuwen Kegawood deur model 7695 drm dik 38 mm inclusief aflakken en vervangen slot met garnituur
j) € 55,13 Hal, vernieuwen hoorn toestel intercomsysteem
k) € 28,28 Hal, vernieuwen schakelaar, inbouw
l) € 30,40 Hal, vernieuwen belschel
m) € 18,15 Keuken, kraan keukenblok zit geheel los, opnieuw vastzetten
n) € 28,28 Woonkamer, vernieuwen schakelaar, inbouw
o) € 81,28 Woonkamer, vernieuwen wandcontactdoos, dubbel, inbouw (3 stuks)

Het hof komt ten aanzien van deze posten tot het volgende oordeel.

Met betrekking tot post g

6.3.1. [appellant] heeft post g (€ 37,70 ter zake het vernieuwen van de closetzitting in de badkamer) niet bestreden. Het bedrag van € 37,70 is daarom toewijsbaar.

Met betrekking tot de posten e, j, k, l, n en o

6.3.2. [appellant] heeft ten aanzien van deze posten tezamen aangevoerd dat een elektricien voor deze werkzaamheden en de daarbij benodigde materialen in totaal maximaal € 255,-- in rekening zal hebben gebracht. Het hof constateert evenals BrabantWonen dat deze zes posten tezamen € 253,61 belopen. Uit het verweer van [appellant] kan dus niet worden afgeleid dat BrabantWonen voor deze posten een te hoog bedrag in rekening heeft gebracht. Dit brengt mee dat de posten e, k, n en o, ten aanzien waarvan [appellant] geen ander verweer heeft gevoerd, toewijsbaar zijn.

Nader met betrekking tot de posten j en l

6.3.3. [appellant] heeft ten aanzien van de posten j (€ 55,13 ter zake vernieuwen hoorn toestel intercomsysteem) en l (€ 30,40 ter zake vernieuwen belschel) als verweer aangevoerd dat het intercom en de bel al enige tijd defect waren en dat hij in verband daarmee op 12 juni 2017 een reparatieverzoek heeft ingediend naar aanleiding waarvan BrabantWonen geen actie heeft ondernomen. Ter onderbouwing van dit verweer heeft [appellant] een e-mailwisseling uit juni 2017 overgelegd. In de van die e-mailwisseling onderdeel uitmakende klachtmelding heeft [appellant] onder meer vermeld dat de bel kapot is en dat de “telefoon” om de deur mee te openen kapot is. In de klachtmelding staat vervolgens:

“deze zijn door werkzaamheden van jullie kapot gegaan graag deze zsm repareren”

BrabantWonen heeft bij e-mail van 22 juni 2017 in antwoord op de klachtmelding onder meer het volgende aan [appellant] heeft geschreven:

“Met betrekking tot uw klacht over – naar wij begrijpen – de intercom, heb ik nog een aantal vragen:

-
Door welke werkzaamheden van ons is deze kapot gegaan?

Door ons zijn er recentelijk namelijk geen reparaties/onderhoud geweest aan de intercom. Wij zijn recentelijk ook niet in uw woning geweest voor werkzaamheden waarvoor

-
Kunt u precies aangeven wat er kapot is aan de intercom/telefoon?”

6.3.4. BrabantWonen heeft in haar memorie na tussenarrest gesteld dat het intercomsysteem bij de oplevering van de woning volledig gesloopt bleek te zijn door [appellant] . Ter onderbouwing van die stelling heeft BrabantWonen verwezen naar de foto op bladzijde 7 van het door haar overgelegde inspectierapport (prod. 16 bij de memorie van grieven in incidenteel hoger beroep).

[appellant] heeft vervolgens bij antwoordmemorie na tussenarrest aangevoerd dat “de betreffende zaken tijdens in opdracht van BrabantWonen uitgevoerde stucwerkzaamheden in de woning beschadigd zijn”.

6.3.5. Omdat BrabantWonen haar vordering baseert op de stelling dat [appellant] het intercomsysteem heeft gesloopt, draagt BrabantWonen de bewijslast van die stelling. Omdat [appellant] de stelling gemotiveerd heeft betwist, kan de stelling niet als vaststaand worden aangenomen. BrabantWonen heeft op dit punt geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Het hof acht geen aanleiding aanwezig om over deze posten bewijslevering te laten plaatsvinden. Omdat de stelling van BrabantWonen niet is komen vast te staan, zal het hof de posten j en l afwijzen.

Met betrekking tot post h

6.3.6. Post h beloopt een bedrag van € 182,03 en betreft volgens de omschrijving op de specificatie “Hal, vernieuwen binnendeur stomp met loopslot en beslag. Betreft deur met glas hal/woonkamer. Plaat aan woonkamerzijde zit geheel los.”

[appellant] heeft betwist dat hij de binnendeur niet in goede staat heeft achtergelaten. Volgens hem moet de schade aan de binnendeur zijn ontstaan nadat hij de woning heeft ontruimd.

BrabantWonen heeft vervolgens in haar memorie na tussenarrest verwezen naar de foto’s op bladzijdes 13 en 14 van het inspectierapport. Op die foto’s is schade aan de binnendeur zichtbaar, maar uit de foto’s kan niet worden afgeleid wanneer de schade is ontstaan en wie de schade heeft toegebracht.

[appellant] heeft vervolgens in zijn antwoordmemorie na tussenarrest herhaald dat hij bij het verlaten van de woning de binnendeur in goede staat heeft achtergelaten.

6.3.7. Omdat BrabantWonen haar vordering baseert op de stelling dat [appellant] de binnendeur van de woning in beschadigde toestand heeft achtergelaten, draagt BrabantWonen de bewijslast van die stelling. Omdat [appellant] de stelling gemotiveerd heeft betwist, kan de stelling niet als vaststaand worden aangenomen. Het hof tekent hier bij aan dat de ontruiming van de woning volgens de eigen stellingen van BrabantWonen op 8 november 2017 heeft plaatsgevonden, terwijl de eindinspectie op 23 november 2017 heeft plaatsgevonden. De in het rapport opgenomen foto’s zijn dus niet bij de ontruiming maar pas ruim twee weken later gemaakt.

BrabantWonen heeft geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan ten aanzien van haar stelling dat [appellant] de binnendeur heeft beschadigd. Het hof acht geen aanleiding aanwezig om over deze post bewijslevering te laten plaatsvinden. Omdat de stelling van BrabantWonen niet is komen vast te staan, zal het hof post m afwijzen.

Met betrekking tot post i

6.3.8. Post i beloopt een bedrag van € 800,-- en heeft volgens de omschrijving van de specificatie betrekking op: “Hal, vernieuwen Kegawood deur model 7695 drm dik 38 mm inclusief aflakken en vervangen slot met garnituur”.

[appellant] heeft betwist dat met deze post voor wat betreft materiaal, aflakken en monteren in totaal kosten tot een bedrag van € 800,-- gemoeid zijn.

6.3.9. BrabantWonen heeft vervolgens in haar memorie na tussenarrest enige afbeeldingen van massief afgelakte houten buitendeuren opgenomen met de daarbij vermelde prijzen. Volgens BrabantWonen is daaruit af te leiden dat een massief houten afgelakte buitendeur meer dan € 600,-- kost. BrabantWonen heeft voorts in haar memorie na tussenarrest afbeeldingen opgenomen van sloten met driepuntssluiting met de daarbij vermelde prijzen. Volgens BrabantWonen blijkt hieruit dat een dergelijk slot bijna € 200,-- kost. Volgens BrabantWonen is het door haar gevorderde bedrag van € 800,-- daarom redelijk.

[appellant] heeft in zijn antwoordmemorie na tussenarrest betwist dat de deur van de door hem ontruimde woning een massief houten deur is die voorzien was van een driepuntssluiting. Volgens [appellant] gaat het om een bewerkte hardboard voordeur met relatief eenvoudig hang- en sluitwerk.

6.3.10. Het hof constateert dat de afbeeldingen van massief houten afgelakte buitendeuren, die BrabantWonen in haar memorie na tussenarrest heeft opgenomen, geen gelijkenis vertonen met de beschadigde buitendeur van de door [appellant] gehuurde woning, die zichtbaar is op bladzijde 3 van het inspectierapport. Die deur wekt, mede gelet op de daarop zichtbare schade (grote barsten, kennelijk van het forceren van de deur), eerder de indruk van een hardboard deur die vergelijkbaar is aan de foto’s die [appellant] bij antwoordmemorie na tussenarrest heeft overgelegd. Ook blijkt uit het inspectierapport niet dat de deur voorzien was van een driepuntssluiting, zoals [appellant] uitdrukkelijk heeft betwist. Ook hier geldt dat de stellingen van BrabantWonen niet zijn komen vast te staan en dat BrabantWonen op dit punt geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan. Het hof zal er bij de schadebegroting daarom vanuit gaan dat de beschadigde buitendeur geen massief houten maar een relatief eenvoudige hardboard buitendeur betrof, met standaard hang- en sluitwerk. Het hof zal de kosten van deze deur inclusief hang- en sluitwerk schattenderwijs begroten op € 200,-- (een bedrag dat iets hoger ligt dan het bedrag dat bij post h ter zake de beschadigde binnendeur is gevorderd). De stellingen van partijen bieden geen aanknopingspunten om ter zake de buitendeur met hang- en sluitwerk een hoger of lager bedrag dan € 200,-- te hanteren.

Met betrekking tot post m

6.3.11. [appellant] heeft ten aanzien van post m (€ 18,15 ter zake het vastzetten van de kraan van het keukenblok) aangevoerd dat hij het keukenblok met toebehoren, waaronder de kraan, correct heeft achtergelaten. Voorts heeft [appellant] betwist dat met het vastzetten van de kraan een bedrag van € 18,15 gemoeid is.

BrabantWonen heeft vervolgens in haar memorie na tussenarrest onder verwijzing naar de foto’s op blz. 16 en 17 van het inspectierapport gesteld dat de keukenkraan ten tijde van de oplevering niet recht stond “als gevolg van het feit dat deze volledig los zat”.

[appellant] heeft vervolgens bij antwoordmemorie na tussenarrest betwist dat de keukenkraan loszat toen hij de woning had ontruimd.

6.3.12. Omdat BrabantWonen haar vordering baseert op de stelling dat de keukenkraan ten tijde van de oplevering van de woning volledig los zat, draagt zij de bewijslast van die stelling. Omdat [appellant] de stelling gemotiveerd heeft betwist, kan de stelling niet als vaststaand worden aangenomen. BrabantWonen heeft op dit punt geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Het hof acht geen aanleiding aanwezig om over deze post bewijslevering te laten plaatsvinden. Omdat de stelling van BrabantWonen niet is komen vast te staan, zal het hof post m afwijzen.

Conclusie ter zake de vermeerderde eis ter zake opleveringsschade

6.4.1. Uit het bovenstaande volgt dat ter zake opleveringsschade de navolgende bedragen toewijsbaar zijn:

post e: € 30,24
post g: € 37,70
post i: € 200,00
post k: € 28,28
post n: € 28,28
post o: € 81,28

In totaal is ter zake opleveringsschade dus € 405,78 toewijsbaar.

6.4.2. BrabantWonen heeft aanspraak gemaakt op vergoeding van wettelijke rente over de opleveringsschade vanaf 8 december 2017. Die vordering is toewijsbaar omdat [appellant] al vóór die datum op de voet van artikel 6:83 sub b BW in verzuim is geraakt.

Conclusie en afwikkeling

6.5.1. In het tussenarrest van 25 juni 2019 heeft het hof de grieven in principaal hoger beroep verworpen. Om die reden zal het hof het bestreden vonnis bekrachtigen, voor zover in principaal hoger beroep aangevochten.

6.5.2. Zoals het hof in rov. 3.9 van het tussenarrest heeft uiteengezet, brengt dit mee dat de voorwaardelijke grief II in incidenteel hoger beroep niet behandeld hoeft te worden.

6.5.3. Naar aanleiding van het incidenteel hoger beroep moet het bestreden vonnis ten dele vernietigd worden en moet opnieuw recht worden gedaan zoals hiervoor in rov. 6.1.1 en 6.1.2 aangegeven. De vermeerderde eis van BrabantWonen moet worden toegewezen zoals hiervoor in rov. 6.4.1 en 6.4.2 is overwogen.

6.5.4. In principaal hoger beroep is [appellant] de in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [appellant] daarom veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep. Het hof zal [appellant] voorts als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep. De door BrabantWonen gevorderde nakosten overeenkomstig het geldende tarief zullen eveneens worden toegewezen, alsmede de over de proceskosten gevorderde wettelijke rente.

7.De uitspraak

Het hof:

op het principaal en incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het bestreden vonnis van 10 augustus 2017, voor zover in principaal hoger beroep aangevochten;

vernietigt het bestreden vonnis van 10 augustus 2017 voor zover het betreft:

de veroordeling van [appellant] om aan BrabantWonen € 164,58 te betalen voor iedere maand of gedeelte van een maand over de periode vanaf 1 augustus 2017 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf de vijfde dag van de maand waarop de termijn betrekking heeft;
de veroordeling van [appellant] om aan BrabantWonen € 987,48 te betalen ter zake onbetaald gelaten huurpenningen over de periode tot en met juli 2017, vermeerderd met wettelijke rente over de verschillende achterstallige huurtermijnen vanaf de respectieve vervaldata;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] om aan BrabantWonen € 223,58 te betalen voor iedere maand of gedeelte van een maand over de periode vanaf 1 augustus 2017 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over deze bedragen vanaf de vijfde dag van de maand waarop de termijn betrekking heeft;
veroordeelt [appellant] tot betaling van € 1.341,48 ter zake onbetaald gelaten huurpenningen over de periode tot en met juli 2017, vermeerderd met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de verschillende achterstallige huurtermijnen vanaf de respectieve vervaldata;

veroordeelt [appellant] om aan BrabantWonen ter zake opleveringsschade € 405,78 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 8 december 2017;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van BrabantWonen op € 716,-- aan griffierecht, op € 1.074,-- aan salaris advocaat voor het principaal hoger beroep en op € 569,25 aan salaris advocaat voor het incidenteel hoger beroep, en voor wat betreft de nakosten op € 157,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van deze proceskostenveroordeling binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, L.S. Frakes en G.J.S. Bouwens en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 januari 2020.

griffier rolraad