Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
Zaaknummer 200.251.067 /01
arrest van 14 januari 2020
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [appellante] ,
advocaat: mr. H.C.M. Schaeken te Eersel,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
3. [geïntimeerde 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
4. [geïntimeerde 4] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
geïntimeerde sub 1 hierna (ook) aan te duiden als [geïntimeerde 1] , geïntimeerde sub 2 als [geïntimeerde 2] , geïntimeerde sub 4 als [geïntimeerde 4] en geïntimeerden gezamenlijk als [geintimeerden c.s.] ,
advocaat van geïntimeerden sub 1 en 4: mr. A.H. van Gerwen te Eindhoven,
geïntimeerden sub 2 en 3: niet verschenen,
en tegen
[belanghebbende derde-partij] ,
wonende te [woonplaats] ,
belanghebbende derde-partij,
hierna aan te duiden als [belanghebbende derde-partij] ,
advocaat mr. R.C.J. Theuns te [vestigingsplaats] ,
op het bij exploot van dagvaarding van 14 november 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 15 augustus 2018, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellante] als gedaagde in conventie, [belanghebbende derde-partij] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en [geintimeerden c.s.] als eisers in conventie, verweerders in reconventie.
1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. C/01/327460/HA ZA 17-752)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- het exploot van 14 januari 2019 waarbij [belanghebbende derde-partij] is opgeroepen;
- het tegen geïntimeerde sub 2 en 3 verleende verstek;
- de memorie van grieven met één productie;
- de memorie van antwoord met drie producties;
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
Partijen (broers en zussen) zijn gezamenlijk, ieder voor gelijk deel, eigenaar van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Zij hebben het eigendom verkregen door de woning in 1978 gezamenlijk te kopen onder voorbehoud van het recht van gebruik en bewoning van de ouders van partijen. Na het overlijden van hun vader in 2006 eindigde het recht van gebruik en bewoning en hebben partijen besloten de woning te verkopen.
Omdat partijen het niet eens werden over de verkoop van de woning, hebben ze zich tot de rechtbank gewend. In het proces-verbaal van de zitting van 1 februari 2011 (prod. 2 inl. dagv.) zijn tussen partijen afspraken gemaakt over de wijze van verkoop van de woning. Deze overeenkomst houdt, voor zover thans van belang, het volgende in:
“(….) Partijen komen ter beëindiging van dit geschil in conventie en in reconventie het volgende overeen.
1. Uitgangspunten bij deze regeling zijn dat de deelgenoten van de voormalige ouderlijke woning afwillen van deze woning tegen een zo goed mogelijke prijs, dit door verkoop aan een derde. Alle deelgenoten zijn overigens gerechtigd om een bod uit te brengen en zullen dan behandeld worden gelijk iedere andere derde.
2. Gelet op de in april 2009 gedane waardebepaling door Makelaar [de makelaar 1] schatten partijen dat het onroerend goed een vrije verkoopwaarde heeft van ongeveer 315.000 euro kosten koper. Teneinde de afwikkeling van een en ander te vergemakkelijken geven partijen hierbij onherroepelijke volmacht aan broer [geïntimeerde 2] om namens hen allen akkoord te gaan met een bod vanaf 315.000 euro kosten koper, en namens hen zo nodig, indien zij weigerachtig mogen blijken, de koop en de levering namens hen tot stand te brengen. [geïntimeerde 2] zal namens alle deelgenoten contact onderhouden met de makelaar. [geïntimeerde 2] zal de makelaar vragen de vraagprijs voor dit onroerend goed te bepalen naar diens beste deskundigheid. Partijen schatten op dit moment als niet-deskundigen overigens in dat een vraagprijs rond de 345.000 euro zal liggen als begin-vraagprijs. Nadrukkelijk wordt overigens overeengekomen dat de vraagprijs door de makelaar zal worden bepaald. Bij een bod onder 315.000 euro zullen partijen met elkaar overleggen over de acceptatie daarvan. Thans spreken partijen uit dat voor hen een ondergrens ligt bij 300.000 euro.
3. (….)
4. Partijen komen overeen dat als makelaar zal optreden de door de rechter voorgestelde makelaar te weten Makelaar [de makelaar 2] te [vestigingsplaats] . Indien deze makelaar de opdracht niet wenst te aanvaarden zal aan hem worden gevraagd bindend een andere deskundig verkoopmakelaar aan te wijzen die zal optreden.
5. (….)”.
3. Makelaar [de makelaar 2] heeft in 2011 [makelaardij] Makelaardij BV aangewezen als verkopend makelaar, verder te noemen [makelaardij] (prod. 3 inl. dagv.).
4. [makelaardij] heeft in maart 2011 de woning te koop aangeboden tegen een vraagprijs van € 349.500,-, nadien in oktober 2014 tegen een vraagprijs van € 319.500,- en eind augustus 2015 met de vermelding :”Vraagprijs: €…elk conveniërend bod…!!!!”(prod. 4 inl. dagv.).
5. Naar aanleiding van de verkoop-advertentie met laatstgenoemde vermelding is een aantal biedingen ontvangen, doch deze biedingen lagen ver beneden de minimumprijs van € 300.000,- die als ondergrens tussen partijen was overeengekomen.
3.2.
[geintimeerden c.s.] hebben - voor zover in hoger beroep nog van belang - gevorderd
a. gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst tussen partijen zoals neergelegd in het proces-verbaal van 1 februari 2011 en veroordeling van [appellante] en [belanghebbende derde-partij] om hun medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning door verlaging van de vraagprijs van de woning naar € 239.000,- zonder bodemprijs alsmede [geïntimeerde 2] te machtigen tot het tegelde maken van de woning;
b. de wijze van verdeling te bepalen in die zin dat uit de opbrengst de makelaarskosten worden voldaan en dat de resterende verkoopopbrengst van de woning in gelijke delen tussen partijen wordt verdeeld.
3.3.
Bij vonnis van 15 augustus 2018, in conventie gewezen, heeft de rechtbank de vordering van [geintimeerden c.s.] toegewezen. De rechtbank heeft op 15 augustus 2018 tevens in reconventie vonnis gewezen tussen [belanghebbende derde-partij] als eiser en [geintimeerden c.s.] als verweerders, doch het vonnis in reconventie is in hoger beroep niet aan de orde.
3.4.
De rechtbank heeft geoordeeld (rov. 4.4.) dat de door [geintimeerden c.s.] gestelde achteruitgang van de woning moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW.
3.5.
Grief 1 is tegen dit oordeel gericht.
[appellante] stelt dat in 2011, toen de woning al vijf jaar leeg stond, geen sprake was van (ernstige) achteruitgang van de woning en dat dat sedertdien ook niet het geval is. Van een onvoorziene omstandigheid is volgens haar dan ook geen sprake.
De vraagprijs die [makelaardij] heeft geadviseerd, te weten € 239.000,- k.k., is veel te laag, aldus [appellante] . Zij wijst er op dat [de makelaar 3] Onroerend Goed (makelaar te [vestigingsplaats] ) de waarde van de woning in 2018 heeft geschat op € 300.000,-/€ 305.000,- k.k. en een verkoopprijs verwacht van circa € 300.000,- (prod. 1 bij brief van 25 juni 2018 aan de rechtbank) en dat [de makelaar 4] Makelaardij (makelaar te [vestigingsplaats] ) als vraagprijs adviseert € 325.000,- en een verkoopprijs verwacht die ligt tussen € 310.000,- en € 320.000,- (prod. 2 bij brief van 25 juni 2018 aan de rechtbank). Bovendien is de waarde van de woning in het kader van de WOZ voor het jaar 2018 door de gemeente Bergeijk vastgesteld op € 319.000,- (prod. 1 mvg).
Ook al zou de staat van de woning sinds 2011 achteruit zijn gegaan, is ook het uitblijven van een spoedige verkoop (na 2011) niet aan te merken als een onvoorziene omstandigheid. Immers ook in 2011 was de woning al vijf jaar onverkocht.
Tenslotte wijst [appellante] erop dat, indien de achteruitgang van de woning al onvoorzien zou zijn, [geintimeerden c.s.] niet hebben onderbouwd dat deze omstandigheid van dien aard is dat deze op de voet van artikel 6:258 BW tot wijziging van de overeenkomst moet leiden. Immers daarbij dient tevens in aanmerking te worden genomen
a. a) het feit dat [geïntimeerde 2] vanaf 2011 niet over de vorderingen van het verkoopproces met de andere deelgerechtigden heeft gecommuniceerd;
b) het feit dat in 2017 een geïnteresseerde koper die door [appellante] was verwezen naar de makelaar, geen enkele reactie ontving van de makelaar;
c) het feit dat makelaar [makelaardij] (in verhouding tot andere makelaars) nauwelijks actief en geïnteresseerd is in de huizenmarkt in [plaats] en dus geen zicht heeft op een juiste vraag- en laatprijs aldaar. De door hem op de website van Funda vermelde gegevens met betrekking tot woonoppervlak en inhoud van de woning zijn bijvoorbeeld onjuist en de woning staat nog afgebeeld in de oude staat (prod. 6 cva van [belanghebbende derde-partij] juncto prod 1 inl. dagv.), terwijl na de hagelschade in 2016 de woning is voorzien van een nieuw pannendak met nieuwe goten en afvoeren.
3.6.
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 4] hebben het betoog van [appellante] weersproken en hebben dit - kort samengevat -als volgt toegelicht.
De woning staat sinds 2006 leeg en de sanitaire voorzieningen, waaronder de verwarming zijn intussen verouderd en niet meer bruikbaar. Er is sindsdien geen schilderwerk meer verricht en door waterlekkage (als gevolg van lekkende cq verstopte goten en hagelschade) is ook binnen waterschade ontstaan. Er zijn ruiten vernield, er is inbraak geweest en de tuin en de bestrating zijn overwoekerd met onkruid.
[makelaardij] heeft in zijn brief van 19 juni 2017 (prod. 5 inl. dagv.) de slechte staat van de woning juist weergegeven. De door [appellante] genoemde makelaars hebben de woning nooit bezichtigd, maar zijn afgegaan op foto’s die 8 jaar geleden op Funda en internet zijn geplaatst. Hun waarderingen zijn niet onderbouwd. Op Funda staat de woning nog afgebeeld in de oude staat. Het dak met goten en afvoeren zijn weliswaar vervangen, maar besloten is geen foto’s te plaatsen van de huidige situatie waarin ramen zijn gebarricadeerd, bijgebouwen zijn vervallen en de tuin is overwoekerd (zie prod. 1 mva).
3.7.
Het hof oordeelt als volgt.
In rov. 4.4. van het eindvonnis heeft de rechtbank niet alleen geoordeeld dat de door [geintimeerden c.s.] gestelde achteruitgang van de woning moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW, maar ook dat partijen, toen zij in 2011 de in genoemd proces-verbaal omschreven overeenkomst sloten, niet hebben voorzien dat de woning tot in lengte van jaren onverdeeld zou blijven. Laatstgenoemd oordeel is juist en is door [appellante] in hoger beroep terecht niet bestreden. Het was immers, zoals de rechtbank terecht overweegt, de bedoeling van partijen bij de overeenkomst van 2011 om tot een spoedige verkoop van de woning te komen en aldus aan de onverdeeldheid een eind te maken. Deze door partijen in 2011 verwachte wijziging van de toestand van onverdeeldheid is thans 8 jaar na 2011 nog steeds niet ingetreden. Nu deze verwachte wijziging niet is ingetreden en de onverdeeldheid, anders dan door partijen voorzien, onverminderd voortduurt is sprake van onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW. Partijen hebben naar het oordeel van het hof al met al bij het aangaan van de overeenkomst van 2011 geen rekening gehouden met de omstandigheden waarvoor zij zich thans geplaatst zien, zij hebben deze omstandigheden niet verdisconteerd in die overeenkomst en zij hebben voor deze omstandigheden geen voorziening getroffen.
In dit verband doet niet ter zake of de verkoop van de woning achterwege is gebleven vanwege het gebrek aan gegadigden in [plaats] , dan wel vanwege de door [geintimeerden c.s.] gestelde achteruitgang van de staat van de woning en de tuin, dan wel vanwege het door [appellante] gestelde gebrek aan verkoopinspanningen zijdens de makelaar, dan wel een combinatie van een en ander.
3.7.1.
Het hof is voorts van oordeel dat genoemde onvoorziene omstandigheid, gelet op de staat van onderhoud van de woning en de tuin en de kans op verkoop van deze woning in [plaats] , van dien aard is dat [appellante] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
Met de inhoud van de brief van 19 juni 2017 van makelaar [makelaardij] hebben [geintimeerden c.s.] onderbouwd dat en waarom verkoop van de woning tegen een prijs van minimaal € 300.000,- in de periode na 2011 niet is gelukt: op de vraagprijzen van € 349.500,- en € 319.500,- kwamen in het geheel geen biedingen en op de vermelding “elk conveniërend bod” kwamen biedingen die ver beneden de vastgestelde ondergrens van € 300.000,- lagen. Voorts heeft makelaar [makelaardij] in die brief omschreven wat de huidige conditie en staat van onderhoud van de woning is. Op grond van deze informatie kan naar ’s hofs oordeel niet anders worden geconcludeerd dan dat verkoop van de woning tegen een prijs van minimaal € 300.000,- niet haalbaar is. Dat hierin de komende tijd verandering valt te verwachten, is niet gesteld of gebleken.
Hiertegenover heeft [appellante] haar verweer dat een verkoop tegen die minimale prijs wél mogelijk en te verwachten is onvoldoende feitelijk onderbouwd. De brieven van de twee makelaars die door [appellante] zijn overgelegd, zijn daartoe onvoldoende, niet alleen omdat die makelaars de conditie en staat van onderhoud van de woning (binnen en buiten) niet hebben onderzocht of gecontroleerd, maar ook omdat de door hen opgegeven waarden niet verenigbaar zijn met het feit dat zich in de afgelopen jaren geen enkele gegadigde heeft gemeld die bereid was de woning voor circa € 300.000,- te kopen, laat staan voor een prijs van € 315.000,-. Er is ook geen enkele aanwijzing dat zich binnen afzienbare tijd een gegadigde zal melden die daartoe wél bereid is.
Daarom kan ook geen betekenis worden gehecht aan het feit dat de gemeente Bergeijk voor de heffing van de onroerend goed belasting 2018 de waarde van de woning heeft gesteld op € 319.000,- . Daarbij komt dat ook niet is gesteld of gebleken dat deze waarde van de woning (op de waardepeildatum 1 januari 2017) is gebaseerd op een destijds uitgevoerde taxatie van de woning, hetgeen in casu van bijzonder belang is nu het hier gaat om een woning die in een slechte staat van onderhoud verkeert en die, anders dan vergelijkbare woningen in [plaats] , sinds 2006 niet meer is bewoond.
Het feit dat er volgens [appellante] ook sprake is geweest van tekortkomingen in de communicatie tussen [geïntimeerde 2] en [appellante] en in de verkoopinspanningen van de makelaar [makelaardij] , laat onverlet dat [geintimeerden c.s.] voldoende hebben onderbouwd dat het doel van de overeenkomst van 2011, te weten een spoedige beëindiging van de onverdeeldheid, niet te realiseren is als de bestaande overeenkomst niet conform de vordering van [geintimeerden c.s.] zou worden gewijzigd.
Grief 1 kan daarom geen doel treffen.
3.8.
De rechtbank heeft bepaald (rov. 4.9.) dat bij de verkoop een vraagprijs van € 239.000,- moet worden gehanteerd zonder bodemprijs.
3.9.
Grief 2 is tegen deze beslissing gericht.
Volgens [appellante] is niet begrijpelijk dat de vraagprijs op het bedrag van € 239.000,- moet worden gesteld, gelet op hetgeen door haar in eerste aanleg is aangevoerd met betrekking tot de waardebepaling van de woning door de twee door haar genoemde makelaars, de waardebepaling voor de WOZ 2018 en gelet op hetgeen door [belanghebbende derde-partij] in eerste aanleg is aangevoerd op basis van door de gemeente Bergeijk verstrekte informatie.
Bovendien is onbegrijpelijk dat de rechtbank (in het dictum) die vraagprijs heeft opgenomen zonder een bodemprijs te vermelden, in het licht van de omstandigheid dat de rechtbank in de overwegingen met zoveel woorden vermeldt dat “enige verlaging” aan de orde kan zijn indien verkoop tegen de vraagprijs onmogelijk blijkt.
3.10.
Het hof oordeelt als volgt.
De rechtbank heeft in rov. 4.5. en 4.6. uitvoerig uiteengezet op welke gronden het standpunt van [appellante] en [belanghebbende derde-partij] niet kan worden gevolgd voor zover zij betogen dat de woning voor minimaal € 300.000,- kan worden verkocht. De rechtbank heeft in rov. 4.6. ook gemotiveerd waarom zij de waardebepaling van [makelaardij] gefundeerder acht dan die van de twee door [appellante] genoemde makelaars.
De toelichting van [appellante] op grief 2 bevat geen gegevens die afbreuk doen aan deze overwegingen van de rechtbank. Het hof neemt die overwegingen over nu daarin deugdelijk is uiteengezet waarom de waardebepaling die [appellante] voorstaat, niet aanvaardbaar is en die van makelaar [makelaardij] wél.
3.10.1.
De vaststelling van een bodemprijs heeft de rechtbank achterwege gelaten op grond van de overweging “
dat de rechtbank het partijen wil besparen om zich ter zake de verkoop van de woning een derde maal tot de rechtbank te moeten wenden, indien blijkt dat op enig moment een in de ogen van de makelaar realistisch bod van (net) onder voornoemde vraagprijs(van € 239.000,-: toevoeging hof)
wordt gedaan.”.
dat de rechtbank het partijen wil besparen om zich ter zake de verkoop van de woning een derde maal tot de rechtbank te moeten wenden, indien blijkt dat op enig moment een in de ogen van de makelaar realistisch bod van (net) onder voornoemde vraagprijs(van € 239.000,-: toevoeging hof)
wordt gedaan.”.
[appellante] stelt dat zij bij gebreke van de vaststelling van een bodemprijs het risico loopt dat [geïntimeerde 2] de woning verkoopt tegen een naar marktomstandigheden te lage prijs.
Hieromtrent overweegt het hof het volgende.
Weliswaar wordt de vraagprijs niet bepaald door [geïntimeerde 2] , maar door de makelaar (zie artikel 2 van de overeenkomst van 2011) en mag van de makelaar worden verwacht dat hij, als professionele partij, zijn uiterste best zal doen een zo optimaal mogelijke verkoopprijs te realiseren, zoals ook de rechtbank terecht in rov. 4.9 heeft overwogen, maar indien de prijs die een potentiële koper biedt onder een bepaalde grens komt te liggen, heeft [appellante] er niettemin een reëel belang bij dat [geïntimeerde 2] haar instemming vraagt met een verkoop tegen die prijs. Het hof zal daarom alsnog een bodemprijs vaststellen, en wel op een bedrag van € 200.000,-, conform de laagste opbrengst genoemd in de mail van de makelaar d.d. 19 juni 2017 (prod. 5 bij dagv.).
Grief 2 is daarom gedeeltelijk gegrond, zodat op dit onderdeel het beroepen vonnis moet worden vernietigd. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, een bodemprijs vaststellen zoals in het dictum bepaald, en het vonnis voor het overige bekrachtigen.
3.11.
De stellingen van [appellante] bieden, gelet op het vorenstaande, geen grond voor het verstrekken van een bewijsopdracht of het gelasten van een deskundigenonderzoek met betrekking tot de waarde van de woning. De aanbiedingen van [appellante] dienaangaande passeert het hof.
3.12.
[geintimeerden c.s.] vorderen de veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep, nu [appellante] het hoger beroep zonder redelijke grond heeft ingesteld en [geïntimeerde 4] en [geïntimeerde 1] daarom nodeloos kosten hebben moeten maken.
Het hof is van oordeel dat [appellante] de kosten van [geïntimeerde 4] en [geïntimeerde 1] niet nodeloos heeft veroorzaakt aangezien de grieven, zoals die door haar zijn toegelicht, deels doel treffen.
Het hof zal, nu partijen broer en zus zijn en zij bovendien over en weer deels in het gelijk zijn gesteld, de proceskosten in hoger beroep compenseren in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
4.De uitspraak
Het hof:
vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 15 augustus 2018, waarvan beroep, voor zover in de beslissing waarbij de vordering van [geintimeerden c.s.] is toegewezen, is opgenomen “zonder bodemprijs”;
en, opnieuw rechtdoende,
stelt de bodemprijs, waartegen [geïntimeerde 2] op grond van de verkregen machtiging de woning mag verkopen, vast op een bedrag van € 200.000,-;
bekrachtigt genoemd vonnis voor het overige;
compenseert de kosten van het hoger beroep in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs Stienissen, Pols en Frakes is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 januari 2020.
griffier rolraadsheer