ECLI:NL:GHSHE:2020:76

• Datum uitspraak: 14 januari 2020
• Publicatiedatum: 14 januari 2020
• Zaaknummer: 200.233.360_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.P. de Haan; A.L. Bervoets; J.K. Six-Hummel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vraag of koper contractspartij is bij huurkoopovereenkomst van een chalet op een recreatiepark

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingeleid door [appellant], die in eerste aanleg door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant in het ongelijk is gesteld. De kern van het geschil betreft de vraag of [appellant] contractspartij is geworden bij een huurkoopovereenkomst met betrekking tot een chalet op een recreatiepark, dat in eigendom is van Wind Mee Exploitatie Onroerend Goed B.V. De huurkoopovereenkomst werd oorspronkelijk gesloten op 20 maart 2005 met de heer en mevrouw [de verkopers]. Wind Mee heeft het park in 2007 gekocht en heeft [appellant] verzocht om de permanente bewoning van het chalet te staken, wat leidde tot een kort geding en uiteindelijk tot deze hoger beroepsprocedure. Het hof heeft de feiten uit het vonnis van de kantonrechter overgenomen, met enkele aanpassingen, en heeft vastgesteld dat Wind Mee niet als contractspartij kan worden beschouwd in de huurkoopovereenkomst. De kantonrechter had eerder geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen Wind Mee en [appellant] rechtsgeldig was opgezegd per 1 juni 2016. Het hof concludeert dat de grieven van [appellant] falen en dat het vonnis van de kantonrechter moet worden bekrachtigd. [appellant] wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.233.360/01

arrest van 14 januari 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. J.J.T. van Stiphout te Helmond,

tegen

Wind Mee Exploitatie Onroerend Goed B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als Wind Mee,

advocaat: mr. F.P.G.F. de Moel te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 25 januari 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 26 oktober 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie en Wind Mee als eiseres in conventie, verweerster in reconventie.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 5607679 / CV EXPL 16-14169)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep;
• de memorie van grieven met producties;
• de memorie van antwoord met een productie;
• de akte ten behoeve van pleidooi, houdende overlegging producties, tevens houdende akte depot van [appellant] ;
• het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter onder het kopje
De feiten feiten vastgesteld. Met een aanpassing (zie het gedeelte tussen vierkante haken hierna bij 3) kan bij de beoordeling in hoger beroep ook worden uitgegaan van deze feiten. Die luiden als volgt.

1. [appellant] heeft op 20 maart 2005 een huurkoopovereenkomst gesloten met de heer en mevrouw [de verkopers] met betrekking tot een stenen chalet dat staat op

landgoed ‘ [het landgoed] ’ te [vestigingsplaats] (hierna: het Park).

2. Tevens is sprake van een huurovereenkomst (pachtovereenkomst) met betrekking tot het perceel waarop het chalet staat tussen Wind Mee en [appellant] .

3. Wind Mee heeft in 2007 het Park gekocht [de kantonrechter heeft opgenomen dat Wind Mee het Park heeft gekocht van de heer en mevrouw [de verkopers] . Dit laat het hof hier weg, omdat in hoger beroep niet vast staat wie ten tijde van het sluiten van de onderhavige huur(koop)overeenkomsten juridisch eigenaar was van het perceel waarop het chalet staat]. Wind Mee wil het Park herontwikkelen tot een hoogwaardig vakantie- en familiepark.

4. In 2015 heeft Wind Mee van de Raad van State groen licht gekregen omtrent de gewenste bestemmingsplanwijziging.

5. Op 7 mei 2015 en 13 augustus 2015 heeft Wind Mee [appellant] verzocht om permanente bewoning op het Park te staken, omdat dit in strijd is met het bestemmingsplan.

6. [appellant] heeft zich tegen ontruiming verzet en een beroep gedaan op de huurkoopovereenkomst die volgens [appellant] hem het recht en een titel geven om gebruik te maken van de kavel en de opstallen. Tevens heeft [appellant] een kopie van de huurkoopovereenkomst aan Wind Mee doen toekomen.

7. Eind november 2015 heeft [appellant] de permanente bewoning gestaakt. De (stief)zoon is in de woning blijven wonen.

8. Wind Mee heeft daarop meegedeeld de energielevering te zullen staken per 22

december 2015.

9. Vervolgens is [appellant] een kort geding procedure gestart waarin hij wederaansluiting van de energielevering vorderde. In reconventie heeft Wind Mee ontruiming van het perceel gevorderd.

10. Bij vonnis van 22 februari 2016 heeft de kantonrechter de vordering van [appellant] toegewezen en de reconventionele vordering van Wind Mee afgewezen.

11. In februari 2016 heeft Wind Mee nakoming van de huurkoopovereenkomst

gevorderd. [appellant] heeft daartegen bezwaar gemaakt omdat in 2007/2008 is

afgesproken dat zijn verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst niet aan hem in rekening zouden worden gebracht.

12. Daarop is door [appellant] een verzoek ingediend tot het houden van een

voorlopig getuigenverhoor. Na een mondelinge behandeling is bij beschikking van

de kantonrechter van 8 juni 2016 het voorlopig getuigenverhoor gelast.

13. Bij brief van 11 april 2016 is door Wind Mee de huurovereenkomst met betrekking

tot het perceel opgezegd per 1 juni 2016. [appellant] is niet tot ontruiming overgegaan.

3.2.1.

In eerste aanleg vorderde Wind Mee, in conventie, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst van het perceel aan de [perceel]

door opzegging is geëindigd per 1 juni 2016, althans in goede justitie een

datum te bepalen waartegen deze huurovereenkomst rechtsgeldig als opgezegd en

beëindigd beschouwd dient te zijn;

2. [appellant] te veroordelen het gehuurde perceel binnen 7 dagen na betekening

van het te wijzen vonnis te ontruimen dan wel te ontruimen per de in goede

justitie te bepalen einddatum van de huurovereenkomst met diegenen die wegens

hem het gehuurde occuperen;

3. [appellant] te veroordelen in de proceskosten.

3.2.2.

In reconventie vorderde [appellant] vernietiging van de huurkoopovereenkomst met veroordeling van Wind Mee tot terugbetaling van de reeds betaalde termijnen tot een bedrag van € 34.000,00. Tevens vordert [appellant] te bepalen dat hij het perceel moet hebben ontruimd en verlaten binnen twee maanden na dagtekening van het vonnis, een en ander te vermeerderen met rente en kosten.

3.2.3.

Op hetgeen partijen over en weer aan hun vorderingen ten grondslag hebben gelegd alsmede op de door hen gevoerde verweren zal het hof hierna, voor zover in hoger beroep van belang, ingaan.

3.3.

In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter, kort samengevat, in conventie en in reconventie als volgt geoordeeld. Wind Mee kan niet als contractspartij beschouwd worden in de huurkoopovereenkomst tussen [appellant] en [de verkopers] c.s. (de heer en mevrouw [de verkopers] ). De huurovereenkomst tussen Wind Mee en [appellant] dient te worden gekwalificeerd als een overeenkomst als bedoeld in artikel 7:228 BW. Door de opzegging bij brief van 11 april 2016 door Wind Mee is deze huurovereenkomst per 1 juni 2016 geëindigd.

Op grond van het voorgaande heeft de kantonrechter in conventie de gevorderde verklaring voor recht toegewezen en [appellant] tot ontruiming veroordeeld, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

In reconventie is verder overwogen dat nu Wind Mee geen contractspartij is in de huurkoopovereenkomst, [appellant] zich niet op vernietiging van de huurkoopovereenkomst kan beroepen jegens Wind Mee. De huurkoopovereenkomst zal dan ook niet worden vernietigd en als gevolg daarvan kan Wind Mee niet gehouden worden tot terugbetaling van de door [appellant] reeds betaalde bedragen, aldus – steeds – de kantonrechter.

Vervolgens is de vordering van [appellant] is afgewezen en is [appellant] ook in de proceskosten veroordeeld in reconventie.

Voor zover het de veroordelingen betreft heeft de kantonrechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.4.1.

[appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep, tot het afwijzen van de vorderingen van Wind Mee en tot het toewijzen van zijn vorderingen zoals gewijzigd bij memorie van grieven, met veroordeling van Wind Mee in de proceskosten van beide instanties.

3.4.2.

Na eiswijziging luiden de vorderingen van [appellant] als volgt. [appellant] vordert, primair, voor recht te verklaren dat Wind Mee contractspartij is geworden van de huurkoopovereenkomst en Wind Mee, onder verbeurte van een dwangsom, te verplichten mee te werken aan het opmaken van een notariële akte, welke dient te worden ingeschreven in de openbare registers en, subsidiair, de huurkoopovereenkomst te vernietigen en Wind Mee te gelasten hetgeen door [appellant] is betaald aan hem te restitueren, begroot op € 34.000,00 te vermeerderen met wettelijke rente. Voorts vordert [appellant] voor recht te verklaren dat de executie van het vonnis waarvan beroep onrechtmatig is geweest en dat Wind Mee gehouden is de hierbij opgetreden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, aan [appellant] te vergoeden.

3.4.3.

Wind Mee heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van [appellant] . Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Bij de beoordeling zal daarom worden uitgegaan van de gewijzigde eis.

3.5.

Met de grieven legt [appellant] het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voor. Eerst zal de vraag worden beantwoord of de huurkoopovereenkomst zowel het perceel als de opstallen omvat, zoals [appellant] stelt en Wind Mee betwist. [appellant] stelt dit overigens voor het eerst in hoger beroep en Wind Mee heeft terecht opgemerkt dat deze stelling een verkapte grief tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter in het vonnis waarvan beroep onder 2 behelst (zie hiervoor rov. 3.1 van dit arrest).

3.6.

Om bovenstaande vraag te beantwoorden, dient de huurkoopovereenkomst te worden uitgelegd met inachtneming van de Haviltex-maatstaf. Voor zover relevant bepaalt de huurovereenkomst, zoals overgelegd als productie 8 bij de inleidende dagvaarding, het volgende:

“
IN AANMERKING NEMENDE:

Dat de te verkopen Stenen Chalet staat op het landgoed “ [het landgoed] ” op plaats nummer [plaatsnummer] onverdeeld eigendom is van verkoper [ [de verkopers] c.s.; hof], en dat deze overweegt de chalet te verkopen.

(…)

Dat de betreffende kavel wordt gepacht door koper [ [appellant] ; hof] gedurende tenminste de looptijd van de huurkoop overeenkomst, waarbij wordt uitgegaan verschuldigde pachtsom niet is inbegrepen in de jaarlijkse huurkoop verplichting en dat de door koper getekende pachtovereenkomst wordt zijn geacht een onlos makend geheel te vormen met de huurkoop overeenkomst.”

3.7.

Mede gelet op vorenstaande tekst van de huurkoopovereenkomst is er sprake van twee verschillende overeenkomsten: een huurkoopovereenkomst (uitsluitend) met betrekking tot het chalet en een pachtovereenkomst, naar het hof begrijpt: een huurovereenkomst, met betrekking tot het perceel waarop het chalet staat. Uit zijn eigen stellingen blijkt bovendien dat [appellant] ook uitvoering heeft gegeven aan deze beide overeenkomsten. Hij heeft een aantal jaren de verschuldigde termijnen betaald voor het chalet aan [de verkopers] c.s., en daarnaast maandelijks een bedrag aan pacht (huur). [appellant] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat hij erop mocht vertrouwen dat na betaling van de verschuldigde bedragen niet alleen de eigendom van het chalet maar ook dat van het perceel op hem zou overgaan. Dit betekent ook dat de verkapte grief van [appellant] tegen de feitenvaststelling faalt.

3.8.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of Wind Mee gebonden is aan de huurkoopovereenkomst met [appellant] . Wind Mee is er aanvankelijk van uitgegaan dat zij partij is geworden bij deze huurkoopovereenkomst vanwege de overname van het Park. In deze procedure stelt zij zich echter op het standpunt dat zij geen contractspartij is bij deze huurkoopovereenkomst.

3.9.

[appellant] heeft aangevoerd dat Wind Mee in rechte heeft erkend contractspartij te zijn geworden. Daarbij verwijst [appellant] naar een eerder gevoerd kort geding tussen partijen. Van een gerechtelijke erkentenis als bedoeld in artikel 154 Rv is evenwel geen sprake. De gestelde erkenning heeft immers niet in het onderhavige geding plaatsgevonden. Bovendien kan een erkenning worden herroepen als er sprake is van dwaling. In dit geval berustte de veronderstelling van Wind Mee dat zij partij is geworden bij de huurkoopovereenkomst inderdaad op een misverstand, zoals hierna zal blijken.

3.10.

Om te beginnen is van belang dat in de huurkoopovereenkomst is vermeld dat [de verkopers] c.s. optreden als verkoper ‘ten deze handelend als Prive’. Voorts blijkt uit de overgelegde stukken omtrent de eigendom van het perceel waarop het chalet staat niet dat [de verkopers] c.s. juridisch eigenaar waren van het perceel, noch ten tijde van het sluiten van de huurkoopovereenkomst op 20 maart 2005 noch ten tijde van de overname van het Park. Ook heeft Wind Mee er met juistheid op gewezen dat in deze de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken geldt. Op grond van artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken wordt huurkoop aangegaan bij notariële akte. Tussen partijen staat vast dat aan dit vormvoorschrift in dit geval niet voldaan.

3.11.

Hiertegenover heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat Wind Mee vanwege de overname van het Park contractspartij is geworden bij de huurkoopovereenkomst. Het feit dat de huurkoopovereenkomst is opgemaakt op briefpapier van Resort [het landgoed] B.V. doet aan het voorgaande onvoldoende af, nu in de huurkoopovereenkomst is vermeld dat [de verkopers] c.s. in privé als verkoper optreden. Ook overigens blijkt nergens uit dat [de verkopers] c.s. bij de verkoop van het chalet als vertegenwoordiger van enige bestaande rechtspersoon handelde. [appellant] mocht daar dan ook niet op vertrouwen.

3.12.

[appellant] heeft ook naar voren gebracht dat hij, na de overname van het Park door Wind Mee in 2007/2008, afspraken heeft gemaakt met de heer [medewerker van Wind Mee] van Wind Mee. Die afspraken kwamen erop neer dat [appellant] geen betalingen hoefde te verrichten aan Wind Mee, behalve voor servicekosten, gas, water en elektra. [medewerker van Wind Mee] wist toen van de huurkoopovereenkomst, aldus [appellant] . Wat hier verder ook van zij, daaruit kan niet volgen dat Wind Mee gebonden is aan de huurkoopovereenkomst als rechtsopvolger. Voor zover [appellant] ook heeft beoogd te betogen dat er sprake was van een contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW, heeft hij daarvoor gezien de in dat artikel genoemde vereisten voor een dergelijke drie-partijenovereenkomst onvoldoende gesteld.

3.13.

Bij deze stand van zaken komt het hof aan bewijslevering niet toe. Ten aanzien van het door [appellant] bij pleidooi gedane bewijsaanbod geldt bovendien dat dit niet ter zake dienend is. Dat Wind Mee reeds bij de overname van het Park op de hoogte was van de huurkoopovereenkomst en dat zij daarover afspraken heeft gemaakt met [appellant] impliceert namelijk niet dat Wind Mee rechtstreeks of door vertegenwoordiging partij is geworden bij de huurkoopovereenkomst.

3.14.

Het hof komt derhalve tot dezelfde conclusies als de kantonrechter. Partijen zijn het eens dat Wind Mee eigenaar is geworden van het perceel waarop het chalet staat. Er bestond tussen partijen (alleen) een huurovereenkomst met betrekking tot dit perceel, een onbebouwde onroerende zaak, welke huurovereenkomst Wind Mee rechtsgeldig heeft opgezegd. Het beroep van [appellant] op huurbescherming op de grond dat er sprake is van woonruimte faalt dan ook. Ontruiming van het perceel heeft inmiddels plaatsgevonden. [appellant] vordert in hoger beroep verwijzing naar de schadestaatprocedure op de grond dat Wind Mee het vonnis waarvan beroep onrechtmatig heeft geëxecuteerd. Deze vordering kan niet worden toegewezen, aangezien het, gelet op de uitkomst van deze procedure, niet onrechtmatig is dat Wind Mee is overgegaan tot executie door betekening van het vonnis.

3.15.

Nu niet is vast komen te staan dat Wind Mee contractspartij is geworden bij de huurkoopovereenkomst, kan Wind Mee niet worden verplicht mee te werken aan het opmaken van een notariële akte zoals door [appellant] primair is gevorderd. Om dezelfde reden kan [appellant] zich niet jegens Wind Mee beroepen op vernietigbaarheid van de huurkoopovereenkomst, en komt dus ook zijn subsidiaire vordering niet voor toewijzing in aanmerking.

3.16.

Het hof merkt nog op dat [appellant] zich heeft beroepen op de bepalingen over huurkoop van onroerende zaken in boek 7 BW (artikel 7:101 lid 3, artikel 7:107 en artikel 7:114 lid 2 en lid 3). Deze bepalingen zijn van toepassing op overeenkomsten die na 1 januari 2017 zijn gesloten. De onderhavige huurkoopovereenkomst dateert echter van 20 maart 2005.

3.17.

Het vorenstaande brengt mee dat de grieven falen en dat ook de vorderingen van [appellant] voor zover gewijzigd in hoger beroep niet kunnen worden toegewezen.

3.18.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst het door [appellant] in hoger beroep meer of anders gevorderde af;

veroordeelt [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Wind Mee op € 726,00 aan griffierecht en op € 3.222,00 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, A.L. Bervoets en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 januari 2020.

griffier rolraadsheer