ECLI:NL:GHSHE:2020:3473

• Datum uitspraak: 10 november 2020
• Publicatiedatum: 10 november 2020
• Zaaknummer: 200.277.813_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: I.B.N. Keizer; L.S. Frakes; C.B.M. Scholten van Aschat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over beëindiging huurovereenkomst na afloop erfpacht

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van de Gemeente Roerdalen tegen een kortgedingvonnis van de rechtbank Limburg. De gemeente had in het verleden grond in erfpacht uitgegeven aan Oostappen Vakantieparken, die op deze grond een recreatiepark exploiteerde. De ondernemer had een jaarstandplaats op het park verhuurd aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]. Na het beëindigen van de erfpacht op 9 juli 2015, heeft de gemeente de huurovereenkomst niet opgezegd, waardoor deze nog steeds van kracht was. De gemeente vorderde in kort geding ontruiming van de jaarplaats, maar de voorzieningenrechter wees deze vordering af en veroordeelde de gemeente in de proceskosten. De gemeente ging in hoger beroep, maar het hof oordeelde dat er geen spoedeisend belang meer was bij de ontruiming, aangezien [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de huurovereenkomst inmiddels hadden opgezegd. Het hof bevestigde de uitspraak van de voorzieningenrechter en veroordeelde de gemeente in de proceskosten van het hoger beroep, die op nihil werden vastgesteld omdat de geïntimeerden niet verschenen waren.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.277.813/01

arrest van 10 november 2020

in de zaak van

Gemeente Roerdalen ,

gevestigd te Sint Odiliënberg,

appellante,

hierna aan te duiden als de gemeente,

advocaat: mr. F.G.H.J. Niemarkt te Heerlen,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,wonende te Roermond ,

2.
[geïntimeerde 2] , wonende te Roermond,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ,

niet verschenen in hoger beroep, verstek verleend,

op het bij exploot van dagvaarding van 26 maart 2020 ingeleide hoger beroep van het kortgedingvonnis van 6 maart 2020, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen de gemeente als eiseres en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gedaagden.

1. Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/03/274201 / KG ZA 20-48)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld kortgedingvonnis.

2. Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding in hoger beroep met één productie (het beroepen vonnis);
• het tegen [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] verleende verstek;
• de memorie van grieven met veertien producties (genummerd 2 tot en met 15).

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3. De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

• Oostappen Vakantiepark Elfenmeer B.V. (hierna: Oostappen) is een commercieel recreatiebedrijf. Oostappen heeft Vakantiepark Elfenmeer in Herkenbosch geëxploiteerd. Dat vakantiepark lag grotendeels op percelen die door de gemeente in erfpacht waren uitgegeven.
• [geïntimeerde 1] heeft eind 2007 een overeenkomst gesloten met Oostappen, op grond waarvan zij met ingang van 19 november 2007 een gemarkeerd en afgepaald stuk grond, aangeduid als “ [nummer jaarplaats] Jaarplaats”, (hierna ook: de jaarplaats) heeft gehuurd op het door Oostappen in erfpacht genomen gedeelte van Vakantiepark Elfenmeer. De door Oostappen in verband daarmee aan [geïntimeerde 1] verzonden factuur vermeldt een aankomstdatum van 19 november 2007 en een vertrekdatum van 31 december 2017.
• Oostappen en [geïntimeerde 1] hebben een overeenkomst ondertekend ter zake de verhuur van de jaarplaats voor de periode van 1 januari 2008 tot 31 december 2008. Op deze overeenkomst staat dat de RECRON-voorwaarden (laatste versie) van toepassing zijn.
• Oostappen heeft [geïntimeerde 1] vervolgens met betrekking tot elk kalenderjaar in de periode van 2008 tot en met 2018 een factuur voor de jaarhuur van de jaarplaats gezonden. Deze facturen werden steeds verzonden in of omstreeks de maand oktober van het voorafgaande kalenderjaar.
• Bij brief van 23 mei 2016 heeft Oostappen aan [geïntimeerde 1] onder meer het volgende meegedeeld:

“Sinds lange of korte tijd bent u een zeer gewaardeerde jaargast op één van de parken van de Oostappen Groep Vakantieparken. Omdat het noodzakelijk is de jaarplaatsadministratie te updaten, krijgt u van ons uw hernieuwde Recron-contract, Recronvoorwaarden, parkreglement en huisregels.

In deze envelop vindt u alle hierboven genoemde papieren, indien nodig, in tweevoud. Van ieder document mag u er eentje behouden voor uw eigen administratie. De andere stukken dient u op iedere pagina te paraferen en waar gevraagd te ondertekenen met uw handtekening.

(…)

Let op: alle documenten dienen uiterlijk voor 15-06-2016 geretourneerd te zijn. Mochten wij na deze datum nog geen of niet alle documenten ondertekend hebben ontvangen, zijn wij genoodzaakt om de toegang te ontzeggen.”

• [geïntimeerde 1] heeft de bij de brief van 23 mei 2016 gevoegde overeenkomst voor de huur van de jaarplaats over de periode van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 op 11 juni 2016 ondertekend en aan Oostappen geretourneerd. Ook op deze overeenkomst staat dat de RECRON-voorwaarden (laatste versie) van toepassing zijn.
• In de RECRON-voorwaarden staat onder meer het volgende:

“Artikel 11: Beëindiging door de ondernemer

1. De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk beëindigen indien:

(…)

d. de bedrijfsvoering van de ondernemer ophoudt te bestaan. De bedrijfsvoering eindigt niet van rechtswege bij verkoop van het bedrijf;”

• [geïntimeerde 2] is de partner van [geïntimeerde 1] . Hij maakt eveneens gebruik van de jaarplaats.
• In een procedure tussen de Gemeente en Oostappen heeft de Rechtbank Limburg, locatie Roermond, bij vonnis van 4 juli 2018 onder zaaknummer C/03/210479 en rolnummer HA ZA 15-505 onder meer het volgende beslist:

“in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de tussen de gemeente en Oostappen gevigeerd hebbende erfpachtovereenkomsten van respectievelijk 9 juli 1965, 4 juni 1971 en 18 november 1996 alle zijn geëindigd met ingang van 9 juli 2015;

(…)

in reconventie

(…)

5.10.

veroordeelt de gemeente tot gestanddoening van de bevoegdelijk door Oostappen met derden gesloten huurovereenkomsten voor jaarplaatsen op Vakantiepark Elfenmeer;”

• Bij brief van 21 november 2018 heeft Oostappen alle huurovereenkomsten, inclusief die met [geïntimeerde 1] , per 31 december 2019 opgezegd wegens beëindiging van de exploitatie, dit op grond van artikel 11 lid 1 onder d van de Recron voorwaarden.
• Bij brief van 23 november 2018 heeft de gemeente aan [geïntimeerde 1] onder meer meegedeeld dat de exploitatie van het vakantiepark door Oostappen uiterlijk 20 december 2018 eindigt, dat de gemeente het beheer vanaf die datum gaat overnemen en dat [geïntimeerde 1] als jaarplaatshouder tot uiterlijk 31 december 2019 gebruik kan blijven maken van de jaarplaats.
• Bij brief van 30 januari 2019 heeft de gemeente aan [geïntimeerde 1] onder meer meegedeeld dat de gemeente het beheer van het vakantiepark op 20 december 2018 heeft overgenomen van Oostappen en dat alle jaarplaatsen op 31 december 2019 ontruimd moeten zijn.
• Bij brief van 10 juni 2019 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan de gemeente onder meer meegedeeld dat zij de rechtsgeldigheid van de opzegging van 21 november 2018 betwisten en dat zij de jaarplaatsovereenkomst ook in 2020 willen voortzetten.
• Bij brief van 15 oktober 2019 is namens [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan de gemeente meegedeeld dat de opzegging van de standplaatshuur door Oostappen bij brief van 21 november 2018 niet rechtsgeldig is omdat Oostappen sinds 9 juli 2015 (hof: de beëindiging van de erfpacht) geen bevoegde partij meer is.
• Bij brief van 4 november 2019 heeft de gemeente [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] gesommeerd om de jaarplaats uiterlijk op 31 december 2019 te ontruimen.
• [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben niet aan die sommatie voldaan.

3.2.1.

In deze kortgedingprocedure vordert de gemeente als onmiddellijke voorziening bij voorraad in de zin van artikel 254 Rv, samengevat, veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot ontruiming van de in het verleden door hen van Oostappen gehuurde jaarplaats, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de proceskosten.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft de gemeente, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Oostappen heeft de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] ter zake de jaarplaats op 21 november 2018 rechtsgeldig opgezegd per 31 december 2019. De huurovereenkomst ter zake de jaarplaats is dus geëindigd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] houden het perceel, dat eigendom van de gemeente is, met ingang van 1 januari 2020 zonder recht of titel in gebruik. De gemeente heeft er een spoedeisend belang bij dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het perceel ontruimen.

3.2.3.

[geïntimeerde 1] is in het geding in eerste aanleg niet verschenen. [geïntimeerde 2] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het beroepen kortgedingvonnis van 6 maart 2020 heeft de voorzieningenrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

• [geïntimeerde 1] heeft het perceel sinds 19 november 2007 onafgebroken van Oostappen gehuurd. Die huurovereenkomst is bevoegd aangegaan (rov. 4.4).
• Volgens artikel 5:94 lid 2 BW is de eigenaar na het einde van de erfpacht verplicht een bevoegdelijk aangegane verhuur gestand te doen. De eigenaar kan in dezelfde gevallen en op dezelfde voorwaarden als de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen en vaststelling van het tijdstip van beëindiging vorderen (rov. 4.5).
• Bij het vonnis van 4 juli 2018 is de gemeente veroordeeld de bevoegdelijk door Oostappen aangegane huurovereenkomsten gestand te doen (rov. 4.6).
• De gemeente zet de huurovereenkomst dus vanaf het eindigen van de erfpacht zelf als verhuurder met de huurder voort. Vanaf dat moment kan de voormalig erfpachter / oorspronkelijke verhuurder de huurovereenkomst niet meer rechtsgeldig opzeggen, maar is het aan de gemeente om de huurovereenkomst op te zeggen (rov. 4.7).
• De gemeente heeft de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] niet opgezegd. De huurovereenkomst loopt dus nog door, zodat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet zonder recht of titel op het perceel verblijven (rov. 4.8).
• Dit brengt mee dat de vordering ook jegens [geïntimeerde 1] , die niet in het geding is verschenen, moet worden afgewezen omdat de vordering onrechtmatig of ongegrond voorkomt (rov. 4.1).

Op grond van deze oordelen heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van de gemeente afgewezen en de gemeente in de proceskosten veroordeeld.

3.3.1.

De gemeente heeft bij dagvaarding van 26 maart 2020 hoger beroep ingesteld tegen het kortgedingvonnis, en geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vordering.

3.3.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben vervolgens bij brief van 29 maart 2020 onder meer het volgende meegedeeld aan de gemeente:

“Vanwege vermelding in uw brief van 22 jan 2020, dat de nieuwe exploitant geen jaarplaatsen gaat verhuren, is hiermee ook onze laatste hoop vervallen.

Wij delen u dan ook mede, dat wij de op 19 november 2007 gesloten overeenkomst (…) voor jaarplaats [nummer jaarplaats] volgens artikel 10 van de Recron-voorwaarden beëindigen.

In 2019 is de gesloten erfpachtovereenkomst tussen de Gemeente Roerdalen en de Oostappen Vakantieparken Groep via vonnis van de Rechtbank door de Gemeente Roerdalen niet verlengd en beëindigd.

Deze mededeling sturen wij daarom naar de eigenaar van de grond van [nummer jaarplaats] in dit geval de Gemeente Roerdalen.

(…)

Ons chalet zal verplaatst worden naar vakantiepark Reigershorst te Montfort.”

3.3.3.

De gemeente heeft vervolgens bij memorie van grieven van 9 juni 2020 één grief aangevoerd tegen het beroepen kortgedingvonnis. De gemeente heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot, kort gezegd, het alsnog toewijzen van haar vorderingen.

Heeft de gemeente een spoedeisend belang bij de beoordeling van haar vordering in kort geding, en heeft de gemeente een belang bij de beoordeling van haar grief?

3.4.1.

Het hof ziet zich allereerst geplaatst voor de vraag of de gemeente in hoger beroep nog een spoedeisend belang heeft bij een beoordeling van haar vordering in kort geding.

3.4.2.

Naar het oordeel van het hof moet die vraag ontkennend worden beantwoord. De gemeente heeft er in de memorie van grieven (punt 28) immers zelf op gewezen dat [geïntimeerde 1] de huurovereenkomst ter zake de jaarplaats inmiddels bij brief van 29 maart 2020 heeft opgezegd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in die brief voorts aangekondigd dat hun chalet verplaatst zal worden naar een ander vakantiepark. De gemeente heeft in de memorie van grieven, die van meer dan twee maanden na de brief van 29 maart 2020 dateert, niet gesteld dat die verplaatsing nog niet heeft plaatsgevonden. Het gestelde onder punt 28 van de memorie van grieven, dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] mogelijk zouden kunnen “terugkeren naar het vakantiepark”, wijst er veeleer op dat zij de jaarplaats al daadwerkelijk hebben ontruimd. Dat die ontruiming niet correct heeft plaatsgevonden heeft de gemeente niet gesteld. Het hof ziet daarom niet in dat de gemeente nu nog een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot ontruiming van het perceel. Dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] nog zouden “terugkeren naar het vakantiepark” ligt naar het oordeel van het hof niet in de lijn van de verwachting, omdat zij zelf de huurovereenkomst hebben opgezegd en – kennelijk – hun chalet al hebben laten verplaatsen naar een ander vakantiepark. Tegen de achtergrond van deze feiten en omstandigheden heeft de gemeente onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij nog een spoedeisend belang heeft bij het alsnog uitspreken van een veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot ontruiming van de jaarplaats.

3.4.3.

Het hof zal de grief die de gemeente tegen het vonnis heeft aangevoerd, echter wel behandelen. Naar vaste rechtspraak levert voor een partij die in eerste aanleg in de proceskosten is veroordeeld, deze veroordeling een voldoende belang op bij het instellen van hoger beroep tegen die uitspraak. Dat geldt ook als de appelrechter in kort geding oordeelt dat spoedeisend belang ontbreekt bij de in hoger beroep te beoordelen vordering of dat een ordemaatregel anderszins niet meer aan de orde is. De appelrechter moet ook in zo’n geval beslissen over de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling. Daartoe moet hij onderzoeken of de vordering die in eerste aanleg ter beoordeling voorlag, terecht is toe- of afgewezen, met inachtneming van het in appel gevoerde debat en naar de toestand zoals die zich voordoet ten tijde van zijn beslissing in hoger beroep (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1782).

Met betrekking tot de grief die de gemeente tegen het kortgedingvonnis heeft aangevoerd

3.5.1.

De gemeente heeft één grief aangevoerd tegen het beroepen kortgedingvonnis. De grief is gericht tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat [geïntimeerde 1] de jaarplaats sinds 19 november 2007 onafgebroken van Oostappen heeft gehuurd, dat die huurovereenkomst bevoegd is aangegaan en dat de gemeente daarom de huur vanaf het moment van het einde van de erfpacht gestand moest doen.

3.5.2.

In de toelichting op de grief betoogt de gemeente allereerst dat Oostappen en [geïntimeerde 1] met betrekking tot elk kalenderjaar een nieuwe huurovereenkomst zijn aangegaan. Volgens de gemeente brengt dat mee dat de eerder gesloten overeenkomsten zijn uitgewerkt. Volgens de gemeente zijn de huurovereenkomsten die na het einde van de erfpacht (9 juni 2015) zijn gesloten, onbevoegd aangegaan, en hoeft de gemeente die overeenkomsten daarom niet gestand te doen, terwijl de eerder gesloten overeenkomsten zijn uitgewerkt.

3.5.3.

Het hof is voorshands van oordeel dat de gemeente niet kan worden gevolgd in dit betoog. Volgens artikel 3 lid 1 van de door de gemeente overgelegde RECRON-voorwaarden wordt de huurovereenkomst immers na afloop van een overeenkomstjaar (hof: kalenderjaar) telkens automatisch voor één overeenkomstjaar verlengd onder de dan geldende voorwaarden. Artikel 10 van de RECRON-voorwaarden bevatten een regeling over het schriftelijk opzeggen van de overeenkomst door de huurder en artikel 11 bevat een regeling over het schriftelijk beëindigen van de overeenkomst door de verhuurder. Zo lang een dergelijke opzegging of beëindiging niet heeft plaatsgevonden, loopt de huur naar het voorlopig oordeel van het hof door. Dat Oostappen aan [geïntimeerde 1] jaarlijks een “Jaarplaatsbevestiging / factuur” heeft gezonden, voert niet tot een ander oordeel. Dit kan worden gezien als een mededeling van de “dan geldende voorwaarden” in de zin van artikel 3 lid 1 van de RECRON-voorwaarden, maar brengt niet mee dat de oorspronkelijke huurovereenkomst is vervallen en dat een nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen is.

3.5.4.

Dat de lopende huurovereenkomst medio 2016, dus tijdens het lopende huurjaar, op verzoek van Oostappen in een nieuwe huurovereenkomst is vastgelegd, voert niet tot een ander oordeel. Volgens de brief van Oostappen was de ondertekening van die huurovereenkomst slechts nodig om “de jaaradministratie te updaten”. Het betreft naar het oordeel van het hof hooguit een wijziging van de voorwaarden van de lopende huurovereenkomst. De gemeente lijkt dat overigens zelf ook te onderkennen in haar brief van 18 april 2019 aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , waarin de gemeente onder meer het volgende schrijft:

“Volgens de van Oostappen Vakantiepark Elfenmeer BV ontvangen gegevens huurt u sedert 19 november 2007 van Oostappen Vakantiepark Elfenmeer BV de kampeerplaats/ standplaats [nummer jaarplaats] ”.

De gemeente heeft overigens niet toegelicht in hoeverre hiermee een inhoudelijke wijziging van de huurvoorwaarden werd bewerkstelligd, dan wel een hernieuwde vastlegging van de geldende huurvoorwaarden.

3.5.5.

Voor zover toch zou moeten worden geoordeeld dat Oostappen medio 2016 beoogde een nieuwe huurovereenkomst tot stand te brengen, geldt dat zij daartoe niet meer bevoegd was. De erfpacht was immers met ingang van 9 juli 2015 geëindigd. Dit zou dan meebrengen dat de oude huurovereenkomst is blijven doorlopen.

3.5.6.

De gemeente heeft in de toelichting op haar grief (punt 24) voorts betoogd dat Oostappen de overeenkomst van 11 juni 2016 met betrekking tot het kalenderjaar 2016 weliswaar niet bevoegd maar wel rechtsgeldig is aangegaan, en dus ook rechtsgeldig heeft opgezegd. Ook dat betoog kan de gemeente naar het voorshands oordeel van het hof niet baten. Naar het voorlopig oordeel van het hof is medio 2016 geen nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen (zie hiervoor, rov. 3.5.4 en 3.5.5). De opzegging waar de gemeente zich op beroept, heeft Oostappen bij brief van 21 november 2018 verzonden aan [geïntimeerde 1] . Dat is ruim vier en een halve maand nadat de rechtbank in de procedure tussen de gemeente en Oostappen bij vonnis van 4 juli 2018 had beslist dat de erfpacht met ingang van 9 juli 2015 geëindigd was en dat de gemeente de bevoegdelijk door Oostappen met derden gesloten huurovereenkomsten voor jaarplaatsen (hof: waaronder de in 2007 met [geïntimeerde 1] gesloten overeenkomst) gestand moest doen. Het hof deelt het oordeel van de voorzieningenrechter dat Oostappen op dat moment niet meer bevoegd was om de huurovereenkomst op te zeggen en dat het aan de gemeente was om, als zij de huurovereenkomst wilde beëindigen, de huur op te zeggen.

3.5.7.

Op grond van het voorgaande oordeelt het hof evenals de voorzieningenrechter dat de huurovereenkomst ten tijde van het wijzen van het beroepen vonnis nog bestond, en dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] destijds dus niet zonder recht of titel op het perceel verbleven. Het hof verwerpt daarom de grief van de gemeente.

Conclusie en afwikkeling

3.6.1.

Omdat de grief geen doel treft, zal het hof het beroepen kortgedingvonnis bekrachtigen.

3.6.2.

Het hof zal de gemeente als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof zal die kosten aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op nihil begroten omdat zij in het hoger beroep niet zijn verschenen.

4. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het beroepen kortgedingvonnis van 6 maart 2020;

veroordeelt de gemeente in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot op heden op nihil.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, L.S. Frakes en C.B.M. Scholten van Aschat en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 10 november 2020.

griffier rolraadsheer