ECLI:NL:GHSHE:2020:3070

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.250.174/01

arrest van 6 oktober 2020

in de zaak van

[de Stichting],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante] ,

advocaat: mr. R. Boekhoff te Soest,

tegen

[geïntimeerde ] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde ] ,

advocaat: mr. B.G.M.C. Peters te Amsterdam,

op het bij exploot van dagvaarding van 12 november 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 30 augustus 2018, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde ] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6582195 18 - 289)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met zes producties, genummerd 11 tot en met 16;
de memorie van antwoord;
het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

Met ingang van 1 juni 2000 huurt [geïntimeerde ] van (de rechtsvoorganger van) [appellante] de woonruimte aan het [adres] te [plaats] .

Op 22 oktober 2017 heeft de politie in de woning een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen, waarin 18 planten stonden van ongeveer één week oud. Verder heeft de politie onder meer 51,5 gram gedroogde hennep, 51 gripzakjes en materialen voor het inrichten van een hennepkwekerij aangetroffen. In de woning was geen aftakking van de stroomvoorziening gemaakt om buiten de meter om elektriciteit te kunnen verbruiken.

Bij brief van 25 oktober 2017 heeft [appellante] [geïntimeerde ] laten weten de huurovereenkomst te willen beëindigen en heeft zij [geïntimeerde ] ter voorkoming van een procedure de gelegenheid geboden de huurovereenkomst zelf op te zeggen. [geïntimeerde ] heeft dat niet gedaan.

[geïntimeerde ] is in 1996 besmet geraakt met het HIV-virus, waarvoor hij medicatie gebruikt die bijwerkingen geeft. Ter beperking van die bijwerkingen gebruikt [geïntimeerde ] op doktersvoorschrift cannabis.

Bij vonnis van de meervoudige kamer voor strafzaken in de rechtbank Oost-Brabant van 20 juli 2018 is [geïntimeerde ] veroordeeld tot een voorwaardelijke geldboete van € 250,= voor het feit dat hij op 22 oktober 2017 opzettelijk 18 hennepplanten heeft geteeld.

In een publicatie van 6 september 2018 is [geïntimeerde ] onder meer geïnterviewd over zijn gebruik van cannabis en de omstandigheid dat de kantonrechter in het thans bestreden vonnis de vorderingen van [appellante] had afgewezen.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellante] - zakelijk weergegeven en in hoofdzaak - de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Aan deze vordering heeft [appellante] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat zij een strikt
zero tolerancebeleid voert met betrekking tot het kweken van hennep in door haar verhuurde woningen. Bij de aangetroffen hoeveelheid hennep en gripzakjes is geen sprake meer van teelt voor eigen gebruik en moet worden aangenomen dat sprake is van bedrijfsmatige teelt. Bovendien veroorzaakt [geïntimeerde ] stank- en andere overlast door gasten te ontvangen en in de woning te laten blowen. Wil een streng hennepbeleid zijn vruchten blijven afwerpen, dan moet [appellante] consequent de beëindiging van een huurovereenkomst nastreven bij het aantreffen van een kwekerij die groter is dan nog als kwekerij voor eigen gebruik kan worden beschouwd. Het hebben van zo’n kwekerij betekent dat [geïntimeerde ] als huurder de woning gebruikt voor een andere bestemming dan waartoe die ter beschikking is gesteld en dat hij handelt in strijd met de eisen van goed huurderschap. Het tekortschieten is volgens [appellante] ernstig genoeg om de ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. De aangevoerde medicinale redenen maken dat niet anders.

3.2.2.

[geïntimeerde ] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.3.

In het bestreden vonnis van 30 augustus 2018 heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de kantonrechter – zakelijk weergegeven – overwogen dat onder de gegeven omstandigheden geen sprake was van een van bedrijfsmatige teelt, maar van teelt voor eigen gebruik, dat concrete overlast niet was gesteld, dat de bijzondere aard van de tekortkoming en de geringe betekenis ervan de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen en dat (bovendien) bij een afweging van de wederzijdse belangen van partijen een ontbinding en ontruiming maatschappelijk onaanvaardbaar zou zijn.

3.3.

[appellante] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. De eerste grief heeft betrekking op de vaststelling van de feiten door de kantonrechter. Het hof heeft hiervoor de relevante feiten vastgesteld met inachtneming van hetgeen [appellante] dienaangaande in de toelichting op grief 1 heeft aangevoerd. Hieronder komt het hof op deze grief terug. De grieven 2, 3 en 4 zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het tekortschieten van [geïntimeerde ] gelet op haar bijzondere aard en geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt en de daaraan ten grondslag gelegde motivering.

3.4.1.

In de toelichting op grief 1 voert [appellante] aan dat [geïntimeerde ] wel degelijk overlast heeft veroorzaakt en veroorzaakt en niet bereid is gebleken om te verklaren dat hij het kweken van meer dan vijf planten en overlast veroorzakend handelen in de toekomst zal nalaten. Behalve dat [geïntimeerde ] in de woning hennep kweekte, veroorzaakt hij ook stankoverlast doordat [geïntimeerde ] en zijn bezoek in de openbare ruimtes een hennep/wietlucht verspreiden waar een medebewoonster last van heeft. Toen zij zich daarover beklaagde, heeft [geïntimeerde ] haar onheus bejegend en bedreigd. Bij gelegenheid van het gehouden pleidooi heeft [appellante] de gestelde overlast nader onderbouwd door te wijzen op een aantal incidenten die zij aan [geïntimeerde ] en/of bezoekers van hem toedicht, meer in het bijzonder het krassen op voordeuren, dichtlijmen van sloten en brievenbussen en het uitschelden van personen.

Voorts heeft [geïntimeerde ] na de uitspraak van de kantonrechter meegewerkt aan een publicatie waarin is vermeld dat de vorderingen van [appellante] in eerste aanleg waren afgewezen. Daarmee heeft [geïntimeerde ] het
zero tolerancebeleid van [appellante] ondergraven. Dat is gedrag dat een goed huurder niet betaamt.

3.4.2.

[geïntimeerde ] heeft betwist dat hij verantwoordelijk zou zijn geweest voor de door [appellante] aangevoerde feiten/incidenten. Hij volhardt in zijn stellingname dat de teelt van hennep in het gehuurde noodzakelijk is om de bijwerkingen van zijn medicatie (waaronder misselijkheid en braken) te voorkomen, althans te beperken. Wanneer hij zijn medicatie niet binnen kan houden, kan dat een levensbedreigende situatie opleveren.

3.5.

Het hof overweegt nu als volgt.

Van een noodzaak om in de eigen woning hennep te kweken is het hof niet gebleken. Bij gelegenheid van het gehouden pleidooi heeft [geïntimeerde ] erop gewezen dat hij momenteel via het illegale circuit en het patiënten circuit cannabis kan verkrijgen. Hij voert daarbij weliswaar aan dat de kwaliteit wisselend is, maar dat neemt niet weg dat hij langs die weg in een behoefte kan voorzien. Daarmee staat vast dat de (absolute) noodzaak om meer dan het voor eigen gebruik gedoogde aantal planten te kweken niet bestaat. Naar eigen zeggen kweekt [geïntimeerde ] op dit moment ook geen hennep meer in de woning.

3.6.

Het hof erkent het belang van woningcorporaties, waaronder [appellante] , bij een strikte handhaving van haar
zero tolerancebeleid ten aanzien van het kweken van hennep in door haar verhuurde woonruimten. De woningcorporaties kunnen doorgaans steun voor dit beleid ontlenen aan de jurisprudentie van dit hof. Het hof constateert verder met [appellante] dat zich in 2018 en in de zomer van 2019 tal van incidenten hebben voorgedaan rondom de algemene ruimten in het appartementencomplex waarin [geïntimeerde ] woont. [geïntimeerde ] heeft ook niet betwist dat de door [appellante] aangevoerde feiten hebben plaatsgevonden. Hij betwist echter dat hij daarvoor verantwoordelijk is geweest. Inmiddels zijn twee mede-bewoonsters verhuisd en het hof acht het aannemelijk dat de onrust die medio 2019 is ontstaan heeft bijgedragen aan hun besluit om te verhuizen. Maar het hof stelt ook vast dat recente meldingen van wangedrag van [geïntimeerde ] of overlast die door bezoekers van [geïntimeerde ] wordt veroorzaakt ontbreken.

3.7.

Met de kantonrechter stelt het hof vast dat het kweken van hennep in de woning, zoals door [geïntimeerde ] gedaan, een tekortkoming oplevert in de nakoming van huurdersverplichtingen. Voor zover [geïntimeerde ] met zijn verweer een beroep bedoelt te doen op overmacht, verwerpt het hof dat verweer, omdat van een absolute noodzaak om de medicinaal benodigde hennep zelf te kweken niet is gebleken. Dat deze teelt heeft plaatsgevonden onder omstandigheden die direct gevaar voor het gehuurde of medebewoners in het complex betekenden, is het hof echter niet gebleken. Evenmin heeft [appellante] aangetoond dat de kweek van hennep mede bedoeld was voor de verkoop aan derden. Ter zitting is voorts door [appellante] niet weersproken dat enkel en alleen de teelt van de hennep geen stankoverlast veroorzaakte. Onder die omstandigheden is het hof van oordeel dat de kantonrechter op goede gronden heeft overwogen dat het tekortschieten relatief, in verhouding tot andere gevallen waarin in woonruimten hennepkwekerijen werden en worden aangetroffen, licht van aard is. Grief 2, gericht tegen dit oordeel, faalt.

3.8.

Met betrekking tot de door [appellante] aangevoerde overlast stelt het hof vast dat [geïntimeerde ] betwist dat hij daarvoor verantwoordelijk is. In geval van betwisting van de door haar gestelde feiten, is het in beginsel aan [appellante] om bewijs te leveren van het feit dat de gestelde overlast is veroorzaakt door [geïntimeerde ] . [appellante] heeft dat bewijs ook expliciet aangeboden. Het hof gaat echter aan dat aanbod voorbij, omdat het te leveren bewijs niet doorslaggevend is voor de in deze zaak te nemen beslissing. Ook al zou dat bewijs worden geleverd, dan nog is het hof van oordeel dat het bestreden vonnis bekrachtigd moet worden. Grief 3 kan daarom niet tot een ander oordeel leiden dan in het bestreden vonnis gegeven.

3.9.

Grief 4 raakt de kern van deze zaak, namelijk of, alle relevante omstandigheden in aanmerking nemende, een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat dat niet het geval is, waardoor grief 4 faalt. Doorslaggevend zijn in dit verband de geringe ernst van het tekortschieten, de bijzondere reden die ten grondslag heeft gelegen aan de teelt die in 2017 in de woning is aangetroffen en de omstandigheid dat [geïntimeerde ] , gelet op het door de woningcorporaties gevoerde beleid, na ontbinding en ontruiming gedurende langere tijd niet in aanmerking komt voor een andere sociale huurwoning. Voorts is het hof, anders dan [appellante] , van oordeel dat niet is gebleken dat [geïntimeerde ] bedrijfsmatig heeft gehandeld. Van handel in wiet vanuit de woning is niets gebleken. Het hof erkent het gezondheidsbelang van [geïntimeerde ] bij het gebruik van de door hem geteelde hennep. In de gegeven omstandigheden brengt de bijzondere aard van het tekortschieten, zoals dat in 2017 is geconstateerd, met zich mee dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, omdat het gevolg daarvan voor [geïntimeerde ] van dien aard is dat dit
onder de gegeven omstandighedenonaanvaardbaar zou zijn, ook indien zou worden vastgesteld dat de incidenten uit 2019 en eerder aan [geïntimeerde ] toegerekend zouden kunnen worden. Daarbij betrekt het hof ook dat [appellante] aan [geïntimeerde ] een voorstel heeft gedaan om in de woning te blijven wonen, waarbij zij onder meer als voorwaarde heeft gesteld dat [geïntimeerde ] het telen van hennep zou staken.

3.10.

Het hof wijst met nadruk op de zinsnede “onder de gegeven omstandigheden”. Het hof rekent met name tot die omstandigheden dat niet is gebleken dat zich gedurende het afgelopen jaar incidenten hebben voorgedaan of overlast is veroorzaakt die aan [geïntimeerde ] kan worden toegerekend. Voorts betrekt het hof daarbij de omstandigheid dat [geïntimeerde ] naar eigen zeggen thans geen hennep meer kweekt in de woning en langs andere weg in zijn behoefte aan cannabis voorziet. Het hof sluit niet uit dat [appellante] bij wijziging van deze omstandigheden met succes via een kort geding of een te voeren bodemprocedure alsnog de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal kunnen bewerkstelligen, ongeacht de gezondheidstoestand van [geïntimeerde ] , omdat in rechte niet is gebleken dat [geïntimeerde ] op geen enkele andere wijze dan door het telen van hennep in de woning in zijn behoefte aan geschikte cannabis kan voorzien. [geïntimeerde ] balanceert op een slap koord en er is niet veel (meer) voor nodig om daar vanaf te vallen…

3.11.

De grieven falen. Het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd, behoudens met betrekking tot de proceskosten. Het hof zal de proceskosten in beide instanties tussen partijen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Redengevend daarvoor is dat iedere partij op enkele punten in het ongelijk is gesteld. Dit geldt ook voor [geïntimeerde ] . Zijn principiële verweer dat zijn gezondheidstoestand noodzaakt tot de kweek van hennep, wat het hof beschouwt als een beroep op overmacht, wordt verworpen. Dat op een andere grond de vorderingen van [appellante] worden afgewezen doet daar niet aan af.

4.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, doch uitsluitend voor zover [appellante] in de proceskosten is veroordeeld;

en in zoverre opnieuw rechtdoende

compenseert de proceskosten in eerste aanleg tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

compenseert de proceskosten in hoger beroep tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Cremers, L.S. Frakes en J.K. Six-Hummel en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 oktober 2020.

griffier rolraadsheer