ECLI:NL:GHSHE:2020:2588

• Datum uitspraak: 18 augustus 2020
• Publicatiedatum: 18 augustus 2020
• Zaaknummer: 200.233.506_01
• Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P.P.M. Rousseau; O.G.H. Milar; C.B.M. Scholten van Aschat
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over tekortkoming verhuurder wegens onvoldoende vloerbelasting in gehuurde bedrijfsruimte

In deze civiele procedure vordert appellant, huurder van een bedrijfsruimte, dat geïntimeerde, verhuurder, wordt veroordeeld wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De grondslag is dat de houten vloer op de eerste verdieping niet voldoet aan de overeengekomen minimale vloerbelasting van 1.000 kg/m2, waardoor appellant schade zou hebben geleden.

De kantonrechter oordeelde dat niet is komen vast te staan dat verhuurder tekort is geschoten en wees de meeste vorderingen af, behalve de terugbetaling van de waarborgsom. Appellant ging in hoger beroep en voerde meerdere grieven aan, waaronder dat de vloer niet geschikt was voor het beoogde gebruik en dat hij schade had geleden door het niet kunnen exploiteren van de ruimte zoals bedoeld.

Het hof stelde vast dat de vloerbelasting van het houten gedeelte inderdaad niet voldeed aan de overeengekomen norm, maar dat partijen redelijkerwijs niet mochten verwachten dat deze norm ook voor het houten vloergedeelte gold. De kleedkamers waren immers op die houten vloer gesitueerd en werden zonder problemen gebruikt. Ook was niet gebleken van een onveilige situatie of onvoldoende gebruiksmogelijkheden.

Verder concludeerde het hof dat appellant zijn stellingen onvoldoende had onderbouwd en dat eerdere plannen om kleedkamers elders te situeren waren gewijzigd vóór het sluiten van de huurovereenkomst. De grieven faalden en het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter. Appellant werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vorderingen van appellant af wegens onvoldoende bewijs van tekortkoming door verhuurder.

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.233.506/01

arrest van 18 augustus 2020

in de zaak van

[appellant] , handelend onder de naam Fit and More ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. M.J. Mookhram te Heerlen,

tegen

[de vennootschap] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. A.L. Stegeman te Heerlen,

als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 3 april 2018 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, onder zaaknummer 5982696 CV EXPL 17-4144 gewezen vonnis van 22 november 2017.

5. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenarrest van 3 april 2018 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;
• het proces-verbaal van comparitie van 3 september 2018;

• de memorie van grieven met producties;
• de memorie van antwoord met producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg

6. De beoordeling

6.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. [appellant] huurde sinds 1 januari 2015 van [geïntimeerde] de bedrijfsruimte op de begane grond en eerste verdieping met een oppervlakte van circa 215 m2 en een achtergelegen ruimte van circa 22,5 m2, staande en gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (door partijen ook aangeduid als [adres 2] , hierna te noemen: het gehuurde), tegen een huurprijs van € 1.008,33 per maand (inclusief btw). [appellant] exploiteerde in het gehuurde een sport- en trainingsstudio. Op deze huurovereenkomst waren de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte van toepassing.

b. In de huurovereenkomst is de navolgende bepaling opgenomen:

“(…)
1.4 De hoogst toelaatbare belasting van de vloeren van het gehuurde bedraagt voldoende voor het beoogde gebruik (conform verhuurder), met een minimum van 1.000 kg /pm2 (...)

c. De vloer van de eerste verdieping is deels een betonvloer, die voldoet aan de overeengekomen vloerbelasting en deels een houten vloer die niet voldoet aan de in de overeenkomst vermelde vloerbelasting. Op het deel van de houten vloer bevinden zich kleedkamers.

d [bedrijf in constructieve berekeningen] (hierna: [bedrijf in constructieve berekeningen] ) heeft de vloer onderzocht en beoordeeld op draagkracht en heeft daarvan een rapport uitgebracht. Daarin staat voor zover relevant:

"(...) Controle vloerbalklaag

Hier voldoen balken 75x200 h.o.h. 400 mm (...) gezien de medewerking van de beplating zal de vloer voldoen). Indien de bestaande balklaag (waarschijnlijk 60 x 175) kleiner is van afmeting dan hier berekend kan de bestaande balklaag opgeklampt worden d.m.v. stroken underlayment d=18 mm aan de zijkant en een keper 60 x 25 aan de onderzijde volledig te verschroeven/verlijmen met de bestaande balklaag. Daarnaast kan er - om trillingen van de vloer tegen te gaan per vloerveld 1 rij klossen haaks op de balklaag in het midden van de overspanning toegepast worden. (...) "

e. Bij schrijven van 31 december 2015 deelt [appellant] aan [geïntimeerde] mee dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst doordat de houten vloer op de eerste verdieping van het gehuurde niet voldoet aan de overeengekomen vloerbelasting.

f. Bij brief van 4 maart 2016 heeft [appellant] de huurpenningen geheel opgeschort.

g. [appellant] heeft bij e-mailbericht van 31 maart 2016 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2016.

h. Bij kort geding vonnis van 26 april 2016 is [appellant] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van huurachterstand en (restant) waarborgsom.

6.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellant] - voor zover mogelijke uitvoerbaar bij voorraad- in conventie:

- te verklaren voor recht dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [appellant] ;

- veroordeling van [geïntimeerde] :

a. tot vergoeding van de door [appellant] geleden schade nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

b. tot betaling van € 2.500,- (retourneren waarborgsom),

c. in de proceskosten en nakosten,

alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente.

6.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van diens verplichting uit de huurovereenkomst, omdat de vloer niet voldoet aan de overeengekomen vloerbelasting. De tekortkoming kan volgens [appellant] [geïntimeerde] worden toegerekend omdat [geïntimeerde] heeft gegarandeerd dat de vloer die minimale vloerbelasting kon dragen en op de hoogte was van het soort onderneming dat [appellant] wenste te exploiteren. [appellant] stelt als gevolg van die tekortkoming in de nakoming door [geïntimeerde] schade te hebben geleden en maakt aanspraak op vergoeding daarvan, waaronder inkomstenderving. [appellant] voert hiervoor aan dat hij niet de gewenste activiteiten heeft kunnen bieden, waardoor nieuw aan te trekken doelgroepen zijn gemist en er sprake was van terugloop van klanten.

6.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. [geïntimeerde] heeft in reconventie gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van € 1.450,- aan schadevergoeding (schade aan het gehuurde ad € 3.950,- minus de waarborgsom ad € 2.500,-) omdat [appellant] het gehuurde in beschadigde toestand heeft achtergelaten.

6.2.4.

In het vonnis in incident van 19 april 2017 van de rechtbank heeft de rechtbank de zaak naar de kamer voor kantonzaken van die rechtbank verwezen aangezien de vordering van [appellant] een onderwerp betreft dat op grond van artikel 93 onder c Rv door de kantonrechter dient te worden behandeld.

6.2.5.

In het bestreden vonnis van 22 november 2017 heeft de kantonrechter in conventie [geïntimeerde] veroordeeld om aan [appellant] tegen bewijs van kwijting een bedrag te betalen van € 2.500,-, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 16 januari 2017 tot aan de dag der algehele voldoening. Voor het overige zijn de vorderingen in conventie afgewezen. De kantonrechter heeft onder andere overwogen dat [appellant] pas één jaar na exploitatie van de sportschool (niet eerder dan 31 december 2015) de vloerbelasting, waarover partijen in december 2014 al discussieerden, opnieuw aan de orde heeft gesteld. Verder is niet gebleken dat [appellant] verzocht heeft om de balklaag van de vloer op te klampen. [appellant] heeft de ruimte volledig gebruikt doordat hij het houten vloergedeelte in gebruik heeft genomen als kleedruimte. [appellant] heeft niet weersproken dat in die kleedruimte in zijn opdracht door [geïntimeerde] wateraansluitingen zijn aangelegd. De kantonrechter heeft op grond van het vorenstaande geconcludeerd dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichting uit de huurovereenkomst jegens [appellant] te kort is geschoten.

Verder heeft de kantonrechter de vordering in reconventie afgewezen. Tot slot heeft de kantonrechter de proceskosten gecompenseerd.

6.3.

[appellant] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, zulks met uitzondering van de gevorderde waarborgsom, nu deze vordering door de kantonrechter is toegewezen.

6.4.

Het hof zal eerst de grieven 1 en 2 gezamenlijk behandelen. Deze grieven richten zich tegen de conclusie van de kantonrechter dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichting uit de huurovereenkomst jegens [appellant] is tekortgeschoten. [appellant] stelt hierover onder meer het volgende. Eind december 2014 was er al discussie over de vloerbelasting maar [appellant] betwist dat naar aanleiding daarvan artikel 1.4 in de huurovereenkomst is toegevoegd. [geïntimeerde] heeft aangegeven dat de vloer voldoende was om te worden gebruikt voor de trainingsactiviteiten.

[appellant] stelt verder dat het houten gedeelte van de vloer op de eerste verdieping volgens het rapport van [bedrijf in constructieve berekeningen] niet voldeed aan de contractueel overeengekomen minimumbelasting van 1.000 kg/pm2 en dat de vloer- en raveelbalken zelfs niet voldeden aan de wettelijke norm van 250 kg/pm2.

In eerste instantie was het de bedoeling dat de kleedruimten op de begane grond gerealiseerd zouden worden, maar toen later bleek dat [appellant] dit gedeelte niet van [geïntimeerde] kon huren, zijn de kleedruimten naar de eerste verdieping verhuisd, aldus [appellant] . Het was echter niet zijn bedoeling om de small-group trainingsruimte op de eerste verdieping niet te gebruiken en te veranderen in kleedruimten. Dat [geïntimeerde] hun toezegging niet nakwam (het verhuren van de extra ruimte op de begane grond waardoor [appellant] deze kon gebruiken voor kleedkamers) was voor [appellant] geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden. Hij heeft de situatie geaccepteerd en kon ook niet anders aangezien de oude huurovereenkomst was opgezegd, de verhuizing aanstaande was en de zaak binnen een aantal weken open moest. Daar komt bij dat [appellant] alle noodzakelijke investeringen had gedaan en contracten had afgesloten.

[appellant] stelt verder nog dat hij de kwestie omtrent de vloerbelasting herhaaldelijk heeft aangekaart bij [geïntimeerde] .

6.5.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

6.6.

Het hof overweegt als volgt. De grondslag van de vordering is het niet nakomen door [geïntimeerde] van haar verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Vast staat dat de vloerbelasting van het houten gedeelte van de vloer op de eerste verdieping niet voldoet aan de in artikel 1.4 van de huurovereenkomst overeengekomen toelaatbare belasting van minimaal 1.000 kg/pm2 bedroeg. Tussen partijen is niet in geschil dat de overige vloeren van het gehuurde daaraan wel voldeden.

Het gaat dan om de vraag of partijen zijn overeengekomen dat de in de huurovereenkomst vermelde toelaatbare belasting van minimaal 1.000 kg/m2 ook gold voor het houten vloeroppervlak van de eerste verdieping.

De betekenis van een omstreden bepaling van een overeenkomst moet mede worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen. Daarbij acht het hof de volgende feiten en omstandigheden van belang.

[appellant] geeft zelf aan dat partijen al discussieerden over de vloerbelasting voordat de overeenkomst in november 2014 was getekend. [appellant] verwijst nog naar een verklaring van [ex-partner] , zijn ex-partner, waarin zij heeft verklaard dat tijdens de eerste bezichtiging in oktober 2014 zij bemerkte dat de houten vloer doorzakte en niet sterk genoeg leek voor de beoogde sportactiviteiten. [appellant] stelt weliswaar dat het in eerste instantie de bedoeling was dat de kleedruimten op de begane grond zouden worden gerealiseerd, maar omdat [geïntimeerde] die ruimte niet kon verhuren is besloten om de kleedkamers naar de eerste verdieping te verhuizen. [appellant] geeft hierbij aan dat hij zich wel kon redden met dit alternatieve scenario, maar dat het niet de bedoeling was ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst. Het hof kan deze stelling niet volgen, aangezien uit de bij de huurovereenkomst behorende tekeningen (overgelegd als productie 1 bij productie 5 bij dagvaarding in eerste aanleg) in samenhang bezien met de in eerste aanleg al overgelegde overzichtstekeningen van de eerste etage (productie 1 bij conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie) genoegzaam blijkt dat de kleedkamers op het houten vloeroppervlak op de eerste verdieping gerealiseerd zouden worden. Blijkbaar heeft [appellant] , als hij al van plan was de kleedkamers ergens anders te situeren, vóór het tekenen van de huurovereenkomst zijn plannen gewijzigd en ingestemd met de kleedkamers op de eerste verdieping. Een en ander strookt ook met de door [appellant] erkende stelling van [geïntimeerde] dat zij in opdracht van [appellant] op de eerste verdieping ten behoeve van de kleedkamers wateraansluitingen heeft laten aanleggen. Dat de houten vloer gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet geschikt was voor het (overeengekomen) gebruik als kleedruimten is het hof niet gebleken. Vast staat dat de kleedkamers kennelijk als zodanig zijn gebruikt en dat de draagkracht van de vloer aan dit gebruik niet in de weg heeft gestaan.

Gelet op deze feiten en omstandigheden mocht [appellant] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de overeengekomen vloerbelasting ook gold voor de houten vloer en mocht [geïntimeerde] er gerechtvaardigd vanuit gaan dat de houten vloer waarop de kleedkamers waren gesitueerd niet hoefde te voldoen aan de in de overeenkomst vermelde minimale vloerbelasting.

[appellant] stelt weliswaar nog dat uit het rapport van [bedrijf in constructieve berekeningen] volgt dat de houten vloer niet aan de wettelijke norm voldeed, maar dit is door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist. Het had op de weg van [appellant] gelegen om dit nader te onderbouwen. Daarbij overweegt het hof voorts dat van een onveilige situatie of onvoldoende gebruiksmogelijkheden van de kleedkamers als gevolg van de draagkracht van de vloer niet is gebleken.

[appellant] stelt verder dat hij de vloerbelasting diverse keren mondeling en schriftelijk heeft aangekaart bij [geïntimeerde] , maar stelt hierbij niet welke gevolgen hij hieraan wilde verbinden. Het hierop betrekking hebbende bewijsaanbod zal het hof dan ook passeren.

6.7.

[appellant] heeft daarnaast nog diverse andere bewijsaanbiedingen gedaan, maar die zijn naar het oordeel van het hof niet terzake dienend of zij hebben betrekking op stellingen die onvoldoende onderbouwd zijn. Die bewijsaanbiedingen zien onder meer op:

- de eerste plannen van [appellant] . Het hof heeft echter hiervoor overwogen dat die plannen gewijzigd zijn en [appellant] heeft daarmee ingestemd ten tijde van het tekenen van de huurovereenkomst;

- het rapport van [bedrijf in constructieve berekeningen] dat pas een jaar na het tekenen van de huurovereenkomst ter beschikking is gesteld aan [appellant] . Het hof acht dat bewijsaanbod gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet ter zake dienend;

- de stelling dat het niet de bedoeling was om de small-group trainingsruimte niet te gebruiken en te veranderen in kleedruimten. Het hof herhaalt dat op de tekeningen behorende bij de huurovereenkomst de kleedruimten zijn ingetekend op de houten vloer, welke tekeningen door [appellant] zijn geparafeerd. Het had op de weg van [appellant] gelegen om in het licht van deze feiten zijn stelling nader te onderbouwen en dat heeft hij nagelaten, zodat het hof niet aan bewijslevering toekomt.

6.8.

Op grond van het vorenstaande - in onderling verband en samenhang bezien - is het hof van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst jegens [appellant] is tekortgeschoten. De grieven 1 en 2 falen dan ook.

6.9.

Grief 3 heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis en behoeft daarom geen bespreking.

6.10.

Grief 4 ziet op de door de rechtbank uitgesproken kostenveroordeling. Nu de overige grieven falen is [appellant] op goede gronden in de proceskosten veroordeeld. De vierde grief faalt ook.

Conclusie

6.11.

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Aangezien [appellant] in het ongelijk is gesteld, zal het hof hem in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 726,-

- salaris advocaat € 2.148,- (2 punten × tarief II).

7. De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 726,- aan griffierecht en op € 2.148,- aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest wat de kostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.P.M. Rousseau, O.G.H. Milar en C.B.M. Scholten van Aschat en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 18 augustus 2020.

griffier rolraadsheer