Uitspraak
GERECHTSHOF ̓s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.263.437/01
arrest van 11 augustus 2020
in de zaak van
1.[appellante 1] ,
wonende te [woonplaats ] ,
2. [appellante 2],
wonende te [woonplaats ]
3. [appellant 3] ,
wonende op [woonplaats ] ,
appellanten,
advocaat: mr. G.D. Bosman te Veldhoven.
tegen:
1.[geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats ] ,
2. [geïntimeerde 2],
wonende te Weert ,
3. [geïntimeerde 3],
wonende te [woonplaats ] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,
op het bij exploot van dagvaarding van 16 mei 2019 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, gewezen vonnissen van 15 augustus 2018 en 20 februari 2019 tussen appellanten als gedaagden en geïntimeerden als eiseressen.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen en naar het incidenteel vonnis van 26 augustus 2009.
Tot 2015 had de zaak bij de rechtbank als zaak-/rolnummer
63686 / HA ZA 01-637. Sinds 2015 is dat
C/01/299905 / HA ZA 15-718.
63686 / HA ZA 01-637. Sinds 2015 is dat
C/01/299905 / HA ZA 15-718.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 16 mei 2019;
- de memorie van grieven van appellanten van 5 november 2019;
- de memorie van antwoord van geïntimeerden van 17 december 2019 met producties;
- de akte van appellanten van 11 februari 2020;
- de antwoordakte van geïntimeerden van 10 maart 2020.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.De beoordeling
3.1
De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 15 augustus 2018 onder 2. een aantal feiten vastgesteld. Deze vaststelling van de feiten is niet bestreden, zodat het hof ook in hoger beroep hiervan uitgaat. Deze feiten luiden als volgt.
“2.1. [de zonen] zijn zonen van [de moeder] . [zoon 2] is op [datum 1] 2005 overleden. [de moeder] is op [datum 2] 2013 overleden.
2.2.
[de zonen] . hebben op 22 oktober 1999 van [de moeder] gekocht twee percelen grond, te weten het perceel gelegen te [plaats] aan de [adres 1] , kadastraal bekend gemeente Valkenswaard , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 1] , groot circa 15 aren en 50 centiaren (hierna: perceel [sectienummer 1] ) en het perceel gelegen te [plaats] aan de [adres 2] , kadastraal bekend gemeente Valkenswaard , sectie [sectieletter] , nummer [sectienummer 2] , groot circa 27 aren en 40 centiaren (hierna: perceel [sectienummer 2] ). De koopprijs van perceel [sectienummer 1] bedroeg ƒ 65.875,00 (ƒ 42,50 per m²). De koopprijs van perceel [sectienummer 2] bedroeg ƒ 364.420,00 (ƒ 133,00 per m²).
2.3.
In de koopovereenkomst is het volgende bepaald:
‘garantieverklaringen van verkoper
Artikel 9
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 4 en 5, het navolgende:
(…)
4. ten opzichte van derden bestaan geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of
optierecht uitgezonderd het voorkeursrecht van de Gemeente Valkenswaard op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten, welk voorkeursrecht evenwel op grond van artikel 10 niet van toepassing is op vervreemding door ouders aan kinderen;
(…)
Artikel 10
Koper is er uitdrukkelijk mee bekend dat vervreemding door koper van het door koper bij deze koopovereenkomst gekochte op grond van het aan de Gemeente Valkenswaard toekomende voorkeursrecht uit hoofde van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten uitdrukkelijk slechts is toegestaan nadat genoemde Gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende registergoed te kopen.
(…)
recht op ontbinding
Artikel 15
a. Koper heeft het recht de onderhavige koopovereenkomst te ontbinden:
(…)
b. Indien koper niet vóór ultimo 2000 overeenstemming heeft bereikt met de Gemeente Valkenswaard over de aankoop van een gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Valkenswaard sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 3] , welk gedeelte koper nodig heeft voor de realisering van zijn plannen met betrekking tot het gekochte. (…)’
2.4.
[de zonen] . heeft voorafgaand aan de totstandkoming van deze overeenkomst met de gemeente Valkenswaard onderhandeld over een meeromvattende grondtransactie. [de zonen] . had het voornemen om perceel [sectienummer 2] samen te voegen met percelen die zij van de gemeente Valkenswaard wilde kopen zodat er vier vrij verhandelbare bouwkavels zouden ontstaan.
2.5.
Op 2 september 1999 heeft er tussen [de zonen] . en de gemeente Valkenswaard een gesprek plaatsgevonden. Bij brief van 8 september 1999 is door de heer [medewerker afd. Vastgoed en Grondbeheer Gemeente] van de afdeling Vastgoed en Grondbeheer van de gemeente Valkenswaard (hierna: [medewerker afd. Vastgoed en Grondbeheer Gemeente] ) namens burgemeester en wethouders het volgende aan gedaagde sub 2 meegedeeld:
‘Conform onze afspraak van 2 september 1999 zenden wij u hierbij een overzicht van de
financiële consequenties van de transactie welke u met ons bent overeengekomen.
Door toepassing van het door de gemeenteraad goedgekeurde kostenverhaalsbesluit op uw perceel [plaats] sectie [sectieletter] nr. [sectienummer 2] verkrijgt u ± 2094 m² bouwrijpe grond en de
gemeente ± 646 m² grond bestemd voor de aanleg van openbare voorzieningen.
Uw bijdrage in deze overeenkomst zal bedragen: ƒ 353.768,=
Daarnaast koopt u van de gemeente:
747 m2[lees: 1.747 m2, hof]
bouwterrein à f 300,= ƒ 524.100,= excl.- BTW
bouwterrein à f 300,= ƒ 524.100,= excl.- BTW
ƒ 877.868,=
Voor het bedrag van ƒ 524.100,= ontvangt u een BTW-factuur.
De gemeente wil van u verwerven het perceel [plaats] [sectieletter] [sectienummer 1] groot 1550 m2
Wij bieden u hiervoor de koopprijs van ƒ 27,50 / m².
Wanneer u met bovenstaand akkoord bent horen we dat graag van u zodat wij de overeenkomst kunnen opmaken en deze ter goedkeuring aan het gemeentebestuur kunnen voorleggen.’
2.6.
[de zonen] . heeft op voormelde brief van 8 september 1999 als volgt gereageerd:
‘ Bij deze reageren wij op uw brief dd. 8 september 1999 met uw kenmerk [kenmerk brief] .
Ten aanzien van het perceel [sectieletter] - [sectienummer 2] :
De door u gepresenteerde weergave van de financiële consequenties is conform de afspraken die door ons op 2 september met u zijn gemaakt. Wij verzoeken u de procedure(s) te starten opdat de afspraken geëffectueerd worden.
Ten aanzien van perceel [sectieletter] - [sectienummer 1] :
In ons gesprek van 2 september hebben wij aangegeven medewerking zullen verlenen aan de door u gewenste ontwikkeling van dit deel van het industrieterrein. In aanzet zijn wij daarom bereid dit perceel te verkopen. Een door ons te hanteren verkoopprijs zal echter aan moeten sluiten aan de waarde in het economisch verkeer. Ter bepaling daarvan zullen wij een taxatie doen uitvoeren.
Wij verzoeken u de benodigde overeenkomsten voor de transacties met perceel [sectieletter] - [sectienummer 2] op te doen maken. Voorts worden wij graag in de gelegenheid gesteld met u te komen tot een reële waardebepaling van perceel [perceel] dan wel rechtstreeks zaken te doen met eventuele gegadigden.’
2.7.
Voorts heeft [zoon 2] aan [medewerker afd. Vastgoed en Grondbeheer Gemeente] bij brief van 19 oktober 1999 het volgende meegedeeld:
‘Betreft: Uw schrijven van 8 september 1999.
(…)
Zoals heden tijdens onze telefonische overweging al gesteld deel ik u mede aan uw verzoek tot verkoop van perceel [plaats] [sectieletter] [sectienummer 1] groot 1550 m2 geen medewerking te zullen verlenen.’
2.8.
De gemeente Valkenswaard heeft bij besluit van 23 november 1999, gelet op de Wet voorkeursrecht gemeenten, verklaard perceel [sectienummer 1] niet te willen kopen van [de zonen] .
2.9.
Bij brief van 17 september 1999 heeft [medewerker taxatiebureau] van [Taxatiebureau] aan [zoon 2] het volgende meegedeeld:
‘Naar aanleiding van uw telefonisch verzoek om een taxatierapport uit te brengen van het
perceel kadastraal bekend gemeente Valkenswaard , sektie [sectieletter] nummer [sectienummer 1] , groot 1.550 m2 het volgende.
Gebleken is dat het onderhavige perceel is gelegen in het goedgekeurde bestemmingsplan " [bestemmingsplan 1] en dat voor dit gebied de Wet Voorkeursrecht Gemeenten van toepassing is.
Daar de gemeente aan ondergetekende opdracht heeft gegeven om grond te verwerven ten behoeve van de realisatie van het bestemmingsplan " [bestemmingsplan 1] " kan ik in dit verband uw opdracht niet aanvaarden.
De gemeente Valkenswaard is bereid om het onderhavige perceel aan te kopen voor een bedrag van f. 65.875,-, namelijk een basisprijs van f. 27,50 per m² plus een toeslag wegens zichtlokatie van f. 15,- per m².
Indien de familie bereid is om het onderhavige perceel voor een bedrag van
f. 65.875,- aan de gemeente te verkopen, verneem ik dit gaarne van u.’
2.10.
Een ambtelijk voorstel aan burgemeester en wethouders van de gemeente Valkenswaard van 16 november 1999 luidt als volgt:
‘De heren [eigenaren] zijn eigenaren van het perceel sectie [sectieletter] . nr. [sectienummer 2] . Dit perceel ligt in het bestemmingsplan [bestemmingsplan 2] . Zij willen een gedeelte van dit perceel in exploitatie brengen voor de bouw van vier woningen conform het bestemmingsplan. Zij hebben de gemeente om medewerking gevraagd. Wij hebben met de heren [eigenaren] overeenstemming bereikt over de te betalen exploitatiebijdrage. Zij betalen over het uitgeefbare gedeelte van hun perceel: groot 2.094 m², een bijdrage van ƒ 443.614,-. Daarop wordt in mindering gebracht de inbrengwaarde van hun totale perceel, groot 2740 m², zijnde ƒ 109.500,-. Voor 2094 m² uitgeefbare grond betalen zij dus ƒ 334.114,-. Door dit bedrag te verhogen met een index komt de bijdrage in totaal op
ƒ 353.768,-. Voorts dragen zij een gedeelte van hun grond, groot 646 m², welke de gemeente nodig heeft voor de aanleg van openbare voorzieningen om niet over aan de gemeente.
De grond van de heren [eigenaren] vormt samen met de aangrenzende gemeentelijke grond, groot 1747 m², een bouwterrein waarop vier vrijstaande woningen kunnen worden gebouwd. Volgens de overeenkomst zijn de heren [eigenaren] verplicht deze grond af te nemen voor de prijs van ƒ 300,- per m², ex BTW.
Wij stellen voor:
l. met de heren [eigenaren] een exploitatie-overeenkomst aan te gaan zoals hierboven omschreven;
2. na ondertekening de gemeenteraad daarvan mededeling te doen in diens eerstvolgende vergadering;
3. aan de heren [eigenaren] de op bijgaande tekening aangeduide gemeentegrond, groot 1747 m², te verkopen voor de koopsom van ƒ 300,-per m², excl. BTW.
De heren [eigenaren] zijn ook eigenaar van een perceel grond in het plan [bestemmingsplan 1] . Het betreft het perceel [sectieletter] , nr. [sectienummer 1] , op bijgaande tekening aangeduid. Dit perceel, groot 1550 m², is opgenomen in het onteigeningsplan [bestemmingsplan 1] en er rust voorkeursrecht op. Wij hebben getracht het perceel van [eigenaren] aan te kopen, doch we hebben geen overeenstemming kunnen reiken tegen de door ons aangeboden prijs.
Wij hebben met een plaatselijk bedrijf ( [plaatselijk bedrijf] ) vergaande overeenstemming over de verkoop van het oorspronkelijk aan [betrokkene 1] toegezegde hoekperceel. De grond van [eigenaren] maakt deel uit van dit hoekperceel. De heren [eigenaren] hebben overeenstemming omtrent de verkoop van hun perceel aan dit plaatselijk bedrijf. Om de daaruit voortvloeiende eigendomsoverdracht te kunnen effecturen is een verklaring nodig van uw college dat u niet wenst aan te kopen van [eigenaren] .
Wij stellen voor daartoe te besluiten.’
2.11.
Tussen de gemeente Valkenswaard en [de zonen] . heeft een grondtransactie plaatsgevonden. In het kader daarvan hebben [de zonen] . een gedeelte van perceel [sectienummer 2] ter grootte van 646 m² bij koopovereenkomst van 28 augustus 2000 aan de gemeente Valkenswaard verkocht. De gemeente Valkenswaard heeft in het kader van die grondtransactie percelen aan [de zonen] . verkocht en geleverd, met nummers [sectieletter] [sectienummer 4] , [sectieletter] [sectienummer 5] gedeeltelijk en [sectieletter] [sectienummer 3] gedeeltelijk met een totale oppervlakte van ongeveer 1.747 m².
2.12.
De percelen van [de moeder] zijn op 4 oktober 2000 aan [de zonen] . geleverd, met uitzondering van een gedeelte van perceel [sectienummer 2] dat rechtstreeks aan de gemeente Valkenswaard is geleverd.
2.13.
[de zonen] . hebben perceel [sectienummer 1] bij koopovereenkomst van 31 maart 2000 aan de heer [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2] ) verkocht en op 10 november 2000 geleverd. De koopprijs bedroeg ƒ 225.000,00 (ƒ 145,00 per m²).
2.14.
[de zonen] . hebben het resterende gedeelte van perceel [sectienummer 2] samengevoegd met de percelen [sectieletter] [sectienummer 4] , [sectieletter] [sectienummer 5] en [sectieletter] [sectienummer 3] . Door deze samenvoeging zijn vier bouwkavels verkregen. [de zonen] . heeft op 1 januari 2011 een van deze bouwkavels ter grootte van 976 m² te koop aangeboden voor een vraagprijs van ƒ 976.000,00. Deze vier bouwkavels zijn door [de zonen] . verkocht voor respectievelijk € 483.780,00, 500.000,00, € 410.000,00 en € 330.000,00.”
3.2
Het gaat in deze zaak om de verkoop in 1999 van twee percelen grond in [plaats] door weduwe [de moeder] (verder: moeder) aan haar twee zonen [appellant 3] (appellant sub 3) en [zoon 2] (verder: de zonen). Laatstgenoemde is op [datum 1] 2005 overleden. Appellanten sub 1 en 2 zijn diens dochters en erfgenamen. Moeder is op [datum 2] 2013 overleden. Haar beide zonen heeft zij in verband met onenigheid over de verkoop van de percelen onterfd. De drie dochters van moeder, geïntimeerden sub 1, 2 en 3, zijn haar erfgenamen.
Moeder heeft bij koopovereenkomst van 22 oktober 1999 aan haar zonen twee percelen grond in [plaats] verkocht:
- een perceel met de kadastrale aanduiding gemeente Valkenswaard sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 1] ,
groot 1.550 m² (verder
perceel [sectienummer 1]) voor ƒ 65.875,= en
perceel [sectienummer 1]) voor ƒ 65.875,= en
- een perceel met de kadastrale aanduiding gemeente Valkenswaard sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 2] ,
groot 2.740 m² (verder
perceel [sectienummer 2]) voor ƒ 364.420,=.
perceel [sectienummer 2]) voor ƒ 364.420,=.
Bij notariële akte van 4 oktober 2000 zijn de percelen aan de zonen geleverd.
De zonen hebben in augustus 2000 met de gemeente Valkenswaard een grondtransactie uitgevoerd waarbij een gedeelte van 646 m² van perceel [sectienummer 2] voor € 1,00 aan de gemeente werd overgedragen en een exploitatiebijdrage van ƒ 353.768,= aan de gemeente werd betaald, en een aangrenzend perceel gemeentegrond van 1.747 m² voor ƒ 615.817,50 incl. btw werd gekocht. Met deze transactie was in totaal een door de zonen betaald bedrag van ƒ 969.585,50 gemoeid. Hierdoor ontstonden vier bouwkavels, die de zonen naderhand hebben verkocht voor in totaal € 1.723.780,=.
Perceel [sectienummer 1] hebben de zonen op 31 maart 2000 aan een derde verkocht en op 10 november 2000 aan hem geleverd. De verkooprijs bedroeg f 225.000,=.
Op 21 februari 2001 heeft moeder conservatoir beslag doen leggen op perceel [sectienummer 2] . Op grond van het tussen partijen gewezen kort-geding-vonnis van 15 juli 2003 is dat beslag tegen het stellen van zekerheid (storting in depot van € 453.780,22 (f 1.000.000,=) opgeheven.
3.3
Bij dagvaarding van 6 maart 2001 heeft moeder de onderhavige procedure tegen de zonen aanhangig gemaakt en daarin aangevoerd dat de zonen zich bij de aankoop van de percelen [sectienummer 2] en [sectienummer 1] schuldig hebben gemaakt aan bedrog, misbruik van omstandigheden, onrechtmatige daad, dan wel dat de koopovereenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. Moeder heeft in samenhang met deze grondslagen een aantal primaire en (meer) subsidiaire vorderingen ingesteld tot, kort gezegd, vernietiging c.q. ontbinding van de overeenkomst, met schadevergoeding.
In de loop van de procedure is de grondslag beperkt tot onrechtmatige daad die inhoudt dat de zonen hun moeder hebben bewogen de percelen [sectienummer 2] en [sectienummer 1] aan hen te leveren voor een veel te lage koopprijs door middel van het doen van onjuiste mededelingen en het verzwijgen van informatie. De vordering van (de erven van) moeder is op die grondslag verminderd tot hoofdelijke veroordeling van de (erven van de) zonen tot betaling van de door moeder geleden schade, nader op te maken bij staat, vermeerderd met rente en kosten.
3.4
Bij incidenteel vonnis van 26 augustus 2009 is een vordering van de zonen tot verval van instantie afgewezen, met veroordeling van hen in de kosten van het incident.
Bij tussenvonnis van 15 augustus 2018 heeft de rechtbank de feiten en, uitgaande van de vorderingen zoals deze toen voorlagen, het geschil uiteengezet. De rechtbank heeft verder overwogen dat tussen partijen niet in geschil is dat het de bedoeling van partijen was dat de zonen aan moeder een marktconforme prijs voor de percelen zouden betalen. Met het oog op het verkrijgen van nadere inlichtingen en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden, heeft de rechtbank een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 8 januari 2019 plaatsgevonden. Bij deze gelegenheid heeft de vermindering van de (grondslag van de) eis plaatsgevonden.
In het eindvonnis van 20 februari 2019 heeft de rechtbank tot uitgangspunt genomen dat moeder ervan uit mocht gaan dat de zonen haar een marktconforme prijs voor de percelen zouden betalen, ook indien partijen verder bepaalde prijsafspraken gemaakt zouden hebben.
Met betrekking tot beide percelen heeft de rechtbank geconcludeerd dat de zonen moeten worden geacht moeder onjuist dan wel onvolledig te hebben voorgelicht en haar een niet-marktconforme prijs te hebben betaald, dat de zonen daarmee tegenover moeder onrechtmatig hebben gehandeld en dat zij zijn gehouden de schade die hiervan het gevolg is te vergoeden. Voor vaststelling van de omvang van de schade achtte de rechtbank onvoldoende gegevens beschikbaar. De (erven van de) zonen zijn hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de schade, nader op te maken bij staat, en zij zijn veroordeeld in de kosten van het beslag en in de proceskosten. Het meer of anders gevorderde is afgewezen.
3.5
Geïntimeerden hebben tegen het eindvonnis van 20 februari 2019 niet (incidenteel) geappelleerd zodat hun vorderingen in dit hoger beroep alleen aan de orde zijn voor zover deze door de rechtbank zijn toegewezen.
3.6
Appellanten hebben drie grieven aangevoerd. De eerste grief betreft het uitgangspunt van de rechtbank in beide vonnissen dat de zonen aan moeder een marktconforme prijs voor de percelen zouden betalen en tegen het oordeel van de rechtbank in het eindvonnis van 20 februari 2019 over het handelen van de zonen ten aanzien van perceel [sectienummer 2] . Grief II betreft het oordeel van de rechtbank dat moeder ten aanzien van dat perceel schade heeft geleden. De derde grief richt zich tegen de beslissing van de rechtbank op de vorderingen van moeder.
Koopprijs
3.7
In de koopovereenkomst van 22 oktober 1999 zijn de koopprijzen van de percelen, ƒ 65.875,= voor perceel [sectienummer 1] en ƒ 364.420,= voor perceel [sectienummer 2] , zonder verdere aanduiding vermeld. Volgens appellanten zijn deze prijzen gebaseerd op de volgende afspraken:
- perceel [sectienummer 1] zou worden gekocht tegen een door een taxateur op te geven prijs; de prijs van ƒ 65.875,= die is vermeld in de brief van [Taxatiebureau] van 17 september 1999 is voor partijen leidend geweest;
- perceel [sectienummer 2] zou worden verkocht tegen dezelfde prijs als de zonen voor het aanpalende perceel aan de gemeente Valkenswaard zouden moeten betalen, rekening houdend met de kosten van het bouwrijp maken en de verschuldigde belasting.
Volgens appellanten zijn de zonen deze afspraken nagekomen. De overeenkomst met moeder hield niet in dat de zonen haar voor de percelen een marktconforme prijs zouden betalen, maar een prijsbepaling zoals hiervoor weergegeven, aldus appellanten. Volgens geïntimeerden mocht moeder erop rekenen dat haar een marktconforme prijs zou worden betaald en is dat niet gebeurd, zoals volgens hen blijkt uit de bedragen die de zonen zelf voor de percelen hebben gerealiseerd.
Perceel [sectienummer 1]
3.8
Over dit perceel heeft de rechtbank in rechtsoverweging 2.3.2 van het eindvonnis van 20 februari 2019 onder meer geoordeeld dat het doorverkopen van het perceel op 31 maart 2000 voor een bedrag van ƒ 225.000,= aan een derde aan wie de gemeente het perceel al eerder had toegezegd erop wijst dat het bedrag van ƒ 65.875,= dat de zonen aan moeder voor dat perceel hebben betaald geen marktconforme prijs betrof en verschillende verweren van de zonen op dit punt verworpen. De rechtbank heeft vervolgens geconcludeerd dat de zonen moeder niet juist en volledig hebben geïnformeerd over de waarde van perceel [sectienummer 1] en aan haar geen marktconforme prijs hebben betaald, dat zij moeten worden geacht daarmee tegenover moeder onrechtmatig te hebben gehandeld en gehouden zijn de schade die hiervan het gevolg is te vergoeden. Tegen deze rechtsoverweging hebben appellanten geen grieven aangevoerd, zodat deze het hof tot uitgangspunt strekt. Aard en omvang van de daardoor voor moeder ontstane schade komen later aan de orde.
Perceel [sectienummer 2]
3.9
Over dit perceel heeft de rechtbank in rechtsoverweging 2.3.3 van het eindvonnis van 20 februari 2019 onder meer geoordeeld dat de gegevens die de zonen in de loop van de procedure in eerste aanleg hebben verstrekt niet opwegen tegen het vermoeden dat zij met moeder een prijs zijn overgekomen die niet overeenkomt met de marktwaarde ervan. De rechtbank heeft dit vermoeden met name gebaseerd op de omstandigheid dat de zonen op 1 januari 2001 in een advertentie een bouwkavel van 976 m² voor ƒ 976.000,= te koop hebben aangeboden. Dit verkoopaanbod betrof een deel van perceel [sectienummer 2] en een deel van het aangrenzende perceel sectie [sectieletter] nummer [sectienummer 3] (verder: perceel [sectienummer 3] ) dat de zonen van de gemeente hadden aangekocht. Appellanten hebben betwist dat hieraan enig vermoeden met betrekking tot de waarde van perceel [sectienummer 2] ten tijde van de koopovereenkomst kan worden ontleend: volgens hen was het bedoeld om de markt af te tasten. Subsidiair voeren appellanten aan dat wanneer deze vraagprijs een dergelijk vermoeden zou opleveren, dit nog niet meer is dan een vermoeden en dat de wederpartij niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door de zonen betaalde prijs voor perceel [sectienummer 2] niet marktconform is geweest. Zij wijzen erop dat moeder bij de verkoop van het perceel wist dat de zonen er ontwikkelingsplannen mee hadden, zoals blijkt uit de ontbindende voorwaarde in artikel 15 sub b van de koopovereenkomst. Deze bepaling geeft de koper (de zonen) het recht de koopovereenkomst te ontbinden indien niet vóór ultimo 2000 overeenstemming is bereikt met de gemeente over de aankoop van een gedeelte van perceel [sectienummer 3] ‘
welk gedeelte koper nodig heeft voor de realisering van zijn plannen met betrekking tot het gekochte’.
welk gedeelte koper nodig heeft voor de realisering van zijn plannen met betrekking tot het gekochte’.
3.1
Geïntimeerden hebben hun stellingen over de marktwaarde van de percelen bij memorie van antwoord onderbouwd met een prijsbepaling van makelaar [makelaar] van 19 september 2019, die de waarde per 22 oktober 1999 voor perceel [sectienummer 2] stelt op € 2.339.780,= (en voor perceel [sectienummer 1] op € 125.000,=). Appellanten hebben deze prijsbepaling in hun akte van 11 februari 2020 voldoende gemotiveerd betwist.
3.11
Anders dan voor perceel [sectienummer 1] (r.o. 3.8) is voor perceel [sectienummer 2] de vraag nog niet beantwoord of de zonen destijds jegens de moeder onrechtmatig hebben gehandeld. Op geïntimeerden rusten stelplicht en bewijslast met betrekking tot de vraag of de zoons ten aanzien van perceel [sectienummer 2] jegens de moeder onrechtmatig hebben gehandeld.
3.12
Het hof zal een meervoudige mondelinge behandeling gelasten. De mondelinge behandeling zal in beginsel, indien mogelijk, een fysieke zitting in het Paleis van Justitie zijn. Deelname aan die zitting via Skype zal indien nodig tot de mogelijkheden behoren. Het hof wenst in dit stadium tijdens de mondelinge behandeling in ieder geval de volgende thema’s te bespreken:
( a) Wat hebben de zonen concreet aan moeder verteld bij de totstandkoming van de koopovereenkomst? Waarom zou dit wel of niet onrechtmatig zijn in de context?
( b) Welke mogelijkheden hebben de dochters om op dit punt bewijs te leveren (getuigen, deskundigen, stukken)?
( c) In hoeverre is de vraag of de prijs marktconform was, relevant voor de beslissing in het geding? Hoe zou het hof moeten vaststellen welke prijs marktconform zou zijn in dit geval?
( d) Welke eventuele andere geschillen zijn er in de familie? Hoe en waarom is het geschil over de koopprijs, in de context van de verhoudingen in de familie, ontstaan? Waarom hebben de zonen de dochters niet betrokken bij de totstandkoming van de koopovereenkomst? Welke mogelijkheden zien partijen om gezamenlijk tot een oplossing te komen?
Schade
3.13
De rechtbank is uitgegaan van een schadestaatprocedure. Het hof is van oordeel dat het mogelijk moet zijn zo nodig in een vervolgfase de eventuele schade in de onderhavige procedure vast te stellen, nu de gebeurtenissen waar de schadevordering betrekking op heeft inmiddels al 20 jaar geleden zijn voorgevallen. Wat betreft perceel [sectienummer 2] wenst het hof de hiervoor omschreven vragen te bespreken, in samenhang met de eventuele schade die voor vergoeding in aanmerking zou kunnen komen (indien sprake zou zijn van onrechtmatig handelen). Wat betreft perceel [sectienummer 1] gaat het alleen om de eventuele schade. De vraag naar een eventuele begroting van die schade in de onderhavige procedure kan aan de orde komen tijdens de mondelinge behandeling en zo nodig in een vervolgfase van dit geding.
Tot slot
3.14
Partijen kunnen zich gelijktijdig over de agendapunten voor de mondelinge behandeling uitlaten (3.12 hiervoor) en aanvullende punten en verhinderdata voor de periode medio september tot en met medio december 2020 opgeven, waarna een datum voor de mondelinge behandeling zal worden vastgesteld. Het hof zal vervolgens, voor de mondelinge behandeling, de agendapunten bekend maken.
3.15
Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
4.De uitspraak
Het hof:
bepaalt dat partijen in persoon vergezeld van hun advocaten zullen verschijnen voor dit hof, dat daartoe in beginsel, indien mogelijk, zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door het hof te bepalen datum, met de hiervoor onder 3.12 vermelde doeleinden, met dien verstande dat deelname aan die zitting via Skype indien nodig tot de mogelijkheden zal behoren;
verwijst de zaak naar de rol van 8 september 2020 voor:
- opgave van de verhinderdata van partijen zelf en hun advocaten in de periode vanaf medio september 2020 tot medio december 2020; en
- uitlating van beide partijen
gelijktijdigmet het hiervoor onder 3.14 vermelde doel;
- opgave van de verhinderdata van partijen zelf en hun advocaten in de periode vanaf medio september 2020 tot medio december 2020; en
- uitlating van beide partijen
gelijktijdigmet het hiervoor onder 3.14 vermelde doel;
bepaalt dat het hof na genoemde roldatum dag en uur van de zitting zal vaststellen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.E.L.M. Smeenk-van der Weijden, L.S. Frakes en T. van Malssen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 11 augustus 2020.
griffier rolraadsheer