Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.249.613/01
arrest van 7 juli 2020
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als: [appellante] ,
advocaat: mr. S.J. Nijssen te Zierikzee,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. R. Zwamborn te Goes,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 22 januari 2019, in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Middelburg, onder zaak-/rolnummer 6363226 / 17-1404 gewezen vonnis van 6 juni 2018 tussen [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, en [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenarrest van 22 januari 2019 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;
- het proces-verbaal van comparitie van 28 februari 2019;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord met producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
2.De vaststaande feiten
2.1.
[appellante] heeft met ingang van februari 2016 van [geïntimeerde] gehuurd de woning aan het adres [adres 1] te [plaats] . De huur bedroeg € 700,00 per maand.
2.2.
Op 27 juni 2017 schrijft [geïntimeerde] aan [appellante] :
"Ondanks herhaalde mondelinge en schriftelijke herinnering van mijn kant, is de huur van de woning maart, april en mei 2017 nog steeds niet betaald, ook is er nog sprake van een gedeeltelijke betaling (€ 400,-- te weinig betaald) zodat de totale achterstand € 2.500,-- bedraagt."
2.2.
In een handgeschreven brief van 19 september 2017 schrijft [appellante] aan [geïntimeerde] :
"Na herhaaldelijke pogingen tot telefonische contact, bij deze een brief. Graag zouden wij met u in contact willen komen over inleveren van de sleutels betreffende [adres 1] in [plaats] ."
Vervolgens somt [appellante] in de brief een aantal gebreken op waarover zij vele malen heeft gepoogd met [geïntimeerde] tot overeenstemming te komen.
[appellante] besluit de brief met:
"En dat wij binnen 10 dagen, dus tot 30 september 2017, de tijd nemen tot het leeghalen van de woning. De sleutels zullen wij afgeven aan het door u opgegeven woonadres."
2.3.
Op 12 april 2018 schrijft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellante] :
"In september 2017 heeft u per brief uw verhuurder de heer [geïntimeerde] melding gemaakt van aanstaande vertrek uit de woning aan de [adres 1] te [plaats] . U heeft de woning ook daadwerkelijk verlaten en u in januari ingeschreven op het adres [adres 2] te [plaats] . U heeft echter geweigerd om afspraken te maken over de beëindiging van de huurovereenkomst en de huurachterstand verder laten oplopen tot een bedrag van (maar liefst) € 10.200. (…)
In de bedoelde brief uit september 2017 heeft u ook een aantal vermeende gebreken kenbaar gemaakt aan onze cliënt. U heeft achter geen gehoor gegeven aan diverse telefonische verzoeken van onze cliënt en diens beheerder om de woning te inspecteren zodat eventuele gebreken kunnen worden geïnventariseerd en er afspraken kunnen worden gemaakt over het herstel ervan.
Hierbij verzoeken wij u om vóór woensdag 18 april a.s. aan ons kantoor per e-mail door te geven wanneer u in week 17 (23 t/m 27 april 2018) beschikbaar bent voor een inspectie van de woning.(…)
Mocht u ten tijde van de inspectie alsnog wensen te overleggen over de beëindiging van de huurovereenkomst dan is onze cliënt hiertoe bereid. (…)"
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1.
De vordering van [geïntimeerde] strekt er na vermeerdering van eis toe:
de huurovereenkomst te ontbinden en [appellante] te veroordelen om de woning te ontruimen en te verlaten;
[appellante] te veroordelen tot betaling van € 9.500,00 ter zake van huurachterstand berekend tot en met maart 2018, te vermeerderen met wettelijke rente en met € 375,00 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
[appellante] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 700,00 per (gedeelte van een) maand vanaf 1 april 2018 tot de daadwerkelijke ontruiming.
[geïntimeerde] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de huur tot genoemd bedrag onbetaald te laten.
3.2.
[appellante] heeft als verweer gevoerd dat zij met ingang van juli 2017 de huur heeft ingehouden wegens de vele gebreken die de woning had: lekkages in de woonkamer en hal en op de overloop, geen of nauwelijks warm water in de woning, slecht werkende riolering, daardoor stank in de slaapkamers, een defecte vaatwasser en wasmachine, rotte plekken in de vloer van de woonkamer, slakken in de woning, slecht functionerende cv, defecte douche, houtrot in de woonkamer, water op het platte dak en een defecte wc. [appellante] heeft, zo voert zij aan, [geïntimeerde] vele malen gevraagd om die gebreken op te lossen, maar daaraan heeft [geïntimeerde] geen dan wel onvoldoende gehoor gegeven.
[appellante] vordert in reconventie vermindering van de huurprijs met ingang van juli 2017 tot € 385,00 per maand (45%) wegens de gebreken.
3.3.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] in conventie toegewezen en de vordering van [appellante] in reconventie afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten in conventie en reconventie.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
in conventie en in reconventie
4.1.
[appellante] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. [appellante] concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis, tot het alsnog afwijzen van de vordering van [geïntimeerde] in conventie en tot het alsnog toewijzen van haar vordering in reconventie.
[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden,
4.2.1.
Met de grieven 1 en 2 voert [appellante] aan dat zij met haar brief van 19 september 2017 de huurovereenkomst heeft opgezegd en dat [geïntimeerde] die brief ook in die zin heeft kunnen en moeten begrijpen. Omdat [appellante] de woning daadwerkelijk aan het einde van de maand september 2017 heeft verlaten, was [appellante] , rekening houdend met een opzegtermijn van een maand, na oktober 2017 geen huur meer verschuldigd. De kantonrechter heeft de vordering tot betaling van huurachterstand daarom ten onrechte toegewezen tot en met maart 2018. Hetzelfde geldt voor de vordering tot ontruiming van de woning, aldus [appellante] .
4.2.3
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellante] zich in eerste aanleg niet op het standpunt stelde dat haar brief van 19 september 2017 een opzegging behelsde. Dat heeft zij voor het eerst pas gedaan tijdens de comparitie in hoger beroep. Daaruit blijkt volgens [geïntimeerde] dat [appellante] niet werkelijk in de veronderstelling was dat zij de huurovereenkomst met haar brief heeft opgezegd. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellante] met haar proceshouding in eerste aanleg erkend dat er ook in en na december 2017 nog sprake was van een huurrelatie met hem.
Het hof verwerpt dit betoog van [geïntimeerde] . Het hoger beroep kan er immers (mede) toe dienen om de appellerende partij de gelegenheid te bieden tot het verbeteren en aanvullen van hetgeen zij bij de procesvoering in eerste aanleg heeft gedaan of nagelaten (de herstelfunctie van het hoger beroep). Niet nodig is dat de appellerende partij er een rechtvaardiging voor geeft dat zij een stelling niet al in eerste aanleg heeft geponeerd. Er is geen sprake van een gerechtelijke erkentenis in de zin van artikel 154 Rv Pro.
4.2.4.
Het vereiste van artikel 7:271 lid 3 BW Pro dat de opzegging van een huurovereenkomst betreffende woonruimte aangetekend of bij exploot moet geschieden, dient ertoe om misvattingen over het verzenden en ontvangen uit te sluiten. Een dergelijke misvatting (of de kans daarop) speelt hier niet. Vaststaat immers dat de brief van [appellante] van 19 september 2017 [geïntimeerde] heeft bereikt, zoals ook blijkt uit de brief van diens gemachtigde van 12 april 2018.
In genoemd artikellid is niet bepaald dat de niet-inachtneming van het voorschrift de nietigheid van de opzegging meebrengt (anders dan bijvoorbeeld lid 4, waarin expliciet is bepaald dat niet-inachtneming van het daarin opgenomen voorschrift nietigheid van de opzegging meebrengt). Het verzuim van de formaliteit van lid 3 tast de geldigheid van de opzegging als zodanig dus niet aan. Gelet daarop verwerpt het hof het standpunt van [geïntimeerde] dat de brief van [appellante] niet voldoet aan het vormvoorschrift van artikel 7:271 lid 3 BW Pro en reeds daarom niet als een rechtsgeldige opzegging kan worden beschouwd.
4.2.5.
[appellante] heeft in haar brief van 19 september 2017 [geïntimeerde] medegedeeld dat zij de woning binnen tien dagen, vóór het einde van de maand, zal hebben verlaten en dat zij de sleutels bij de verhuurder zal inleveren. Deze mededeling kan naar het oordeel van het hof niet anders worden begrepen dan dat [appellante] de huurovereenkomst wil beëindigen en dus wenste op te zeggen. Dat het woord 'opzeggen' niet letterlijk in de brief voorkomt, maakt dat niet anders. Daarbij kan niet uit het oog worden verloren dat [appellante] handelde als particulier. [geïntimeerde] heeft ook niet uiteengezet hoe hij de twee laatste zinnen van de brief dan wel heeft geïnterpreteerd, anders dan de wens tot beëindiging/opzegging van de huurovereenkomst. Met [appellante] is het hof derhalve van oordeel dat haar brief van 19 september 2017 een opzegging van de huurovereenkomst inhoudt. [geïntimeerde] heeft die opzegging ten onrechte genegeerd.
4.2.6.
Op grond van artikel 7:261 lid 6 BW Pro wordt een opzegging die op kortere termijn is gedaan dan de wettelijke opzegtermijn geconverteerd, in die zin dat de opzegging wordt geacht te zijn gedaan met inachtneming van de voorgeschreven termijn. Nu niet in geschil is dat er tussen partijen een opzegtermijn van een maand gold (artikel 7:271 lid 5 BW Pro), moet [appellante] worden geacht met haar brief van 19 september 2017 de huurovereenkomst met ingang van 1 november 2017 te hebben opgezegd. Per die datum is derhalve de huurovereenkomst geëindigd en is [appellante] geen huur meer verschuldigd.
4.3.1.
Niet in geschil is dat [appellante] de woning daadwerkelijk in september 2017 (in ieder geval vóór november 2017) heeft verlaten. De stelling van [geïntimeerde] dat [appellante] dat onaangekondigd heeft gedaan (bladzijde 3, derde alinea, van de conclusie van antwoord in reconventie) is onjuist, gelet op het hiervoor overwogene. Dat er na oktober 2017 nog huisraad e.d. van [appellante] in de woning aanwezig was die moest worden ontruimd is gesteld noch gebleken.
Door [appellante] is niet gesteld dat en wanneer zij uitvoering heeft gegeven aan de aankondiging in haar brief van 19 september 2017 dat zij de sleutels zou afgeven op het adres van [geïntimeerde] . Volgens [geïntimeerde] heeft hij de sleutels pas in juli 2018, na betekening van het bestreden vonnis, ontvangen.
[geïntimeerde] is kennelijk niet ingegaan op het verzoek van [appellante] in die brief om met haar contact op te nemen over het inleveren van de sleutels. Weliswaar heeft [geïntimeerde] in punt 10 van de memorie van antwoord aangevoerd dat hij gedurende de looptijd van de procedure in eerste aanleg (die bij dagvaarding van 26 september 2017 is aangevangen) heeft getracht om afspraken te maken over de oplevering van het gehuurde (het hof begrijpt: de eindinspectie) maar dat [appellante] nergens meer op reageerde, doch in punt 7 van diezelfde memorie meldt [geïntimeerde] daarentegen dat hij niet inhoudelijk op de brief van [appellante] heeft gereageerd (en dus ook niet op haar verzoek om contact op te nemen over het inleveren van de sleutels) omdat er inmiddels al een procedure aanhangig was gemaakt. Zonder toelichting, die ontbreekt, lijkt een en ander niet met elkaar in overeenstemming te brengen.
In ieder geval zijn door [geïntimeerde] geen brieven overgelegd waaruit zou blijken dat [geïntimeerde] [appellante] heeft uitgenodigd voor de eindinspectie en/of heeft gevraagd de sleutels bij hem in te leveren, of om voor dat doel een afspraak te maken, eerder dan op 12 april 2018 (zie de brief van de gemachtigde van [geïntimeerde] van die datum), ruim een half jaar na de opzegging.
4.3.2.
Mede gezien het voorgaande verwerpt het hof de stelling van [geïntimeerde] dat [appellante] het hem onmogelijk heeft gemaakt om de woning weer zelf in gebruik te nemen door niet mee te werken aan de sleuteloverdracht en de eindinspectie en dat [geïntimeerde] als gevolg daarvan schade heeft geleden.
De huurovereenkomst was per 1 november 2017 opgezegd en [appellante] heeft de woning, zoals aangekondigd, eind september 2017 (althans vóór november 2017) metterwoon verlaten en ontruimd. [geïntimeerde] kon dan ook vanaf 1 november 2017 weer als eigenaar over de woning beschikken en indien nodig de sloten laten vervangen.
Het hof gaat er dus van uit dat [geïntimeerde] vanaf 1 november 2017 weer over de woning kon beschikken. Daarom valt niet in te zien waarom [geïntimeerde] de eindinspectie niet kon uitvoeren.
Gelet op het voorgaande kan de door [geïntimeerde] gestelde schade bestaande uit een bedrag ter grootte van de huur vanaf november 2017 tot en met juli 2018, gelet op de rechtsgeldige opzegging door [appellante] , niet voor rekening van [appellante] komen en derhalve niet worden toegewezen.
4.4.
De conclusie van het voorgaande is dat de grieven 1 en 2 slagen.
4.5.
De grieven 3 en 4 zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] de huur niet geheel mocht opschorten en dat de vordering in reconventie tot vermindering van de huurprijs moet worden afgewezen omdat [appellante] de aanwezigheid van gebreken niet heeft onderbouwd.
4.6.
Op grond van artikel 7:207 BW Pro kan de huurder in geval van vermindering van zijn woongenot ten gevolge van gebreken die voor rekening van de verhuurder komen, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen, en wel vanaf de dag waarop hij van de gebreken behoorlijk aan de verhuurder kennis heeft gegeven of waarop de gebreken bij de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop de gebreken zijn verholpen.
4.7.
Bij conclusie van antwoord in reconventie heeft [geïntimeerde] zich verweerd tegen de vordering in reconventie. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat er bij noordwesten wind wel eens regen onder het dakbeschot doorsloeg met lekkage in de slaapkamer als gevolg, maar dat dit slechts sporadisch voorkwam. Volgens [geïntimeerde] zijn klachten over het ontbreken van warm water hem niet bekend. Hetzelfde geldt voor de douche. Als er een probleem is geweest met het riool is mogelijk het doorspoelen van hygiënische doekjes daarvan de oorzaak geweest. [geïntimeerde] is bekend dat er één keer een probleem is geweest met de vaatwasser maar dat probleem is destijds opgelost. De vloer in de woonkamer was op enkele plaatsen los en bewoog, en daardoor kwam er mogelijk wel eens een slak tevoorschijn, maar [appellante] verleende [geïntimeerde] geen toegang tot de woning. Nadat [geïntimeerde] de cv-installatie had laten nakijken heeft hij daarover nooit meer klachten ontvangen. Over stankoverlast in de slaapkamers is bij [geïntimeerde] nooit geklaagd. Na een geval van lekkage is het platte dak op de aanbouw gerepareerd. Klachten over het toilet zijn [geïntimeerde] niet bekend.
In hoger beroep is [appellante] in het geheel niet ingegaan op dit verweer, hetgeen wel op haar weg had gelegen. De conclusie moet daarom zijn dat de gebreken, zoals door [geïntimeerde] erkend, slechts hebben bestaan uit sporadische lekkage in de woonkamer bij noordwesten wind en een op enkele plaatsen losse vloer in de woonkamer waardoor er wel eens een slak tevoorschijn kwam. Over de vraag wanneer de gebreken zijn ontstaan en op welke wijze en in hoeverre deze gebreken het woongenot hebben aangetast heeft [appellante] zich in het geheel niet uitgelaten. Ook is onduidelijk gebleven wanneer [appellante] - vóór 19 september 2017, toen zij de huurovereenkomst opzegde - over deze gebreken bij [geïntimeerde] heeft geklaagd.
Van een en ander heeft [appellante] ook geen specifiek bewijs aangeboden. De conclusie moet daarom zijn dat de grieven 3 en 4 falen. Niet is gebleken van gebreken die opschorting van de huur en een huurprijsvermindering rechtvaardigden.
5.De slotsom
5.1.
De grieven slagen gedeeltelijk. Het hof zal het bestreden vonnis in conventie vernietigen. Het vonnis in reconventie blijft in stand.
Nu in rechte vaststaat dat [appellante] de huurovereenkomst heeft opgezegd en dat zij de woning uit eigen beweging heeft ontruimd en verlaten, zal het hof het bestreden vonnis in conventie vernietigen voor zover daarbij de huurovereenkomst is ontbonden en [appellante] is veroordeeld de woning te ontruimen en te verlaten.
5.2.
Voor zover [appellante] met haar stelling dat zij de huur vanaf juli 2017 wegens gebreken is gaan inhouden, heeft willen betogen dat pas vanaf die maand een huurachterstand is ontstaan, verwerpt het hof dat standpunt. [appellante] heeft de door [geïntimeerde] bij akte van 3 mei 2018 in het geding gebrachte specificatie als zodanig niet bestreden. Uit die specificatie blijkt dat [appellante] in november 2016 € 400,00 te weinig heeft betaald (€ 300,00 in plaats van € 700,00) en dat zij vanaf maart 2017 de huurachterstand verder heeft laten oplopen door in het geheel geen huur meer te betalen. Ook de kantonrechter is ervan uitgegaan dat [appellante] reeds vanaf maart 2017 (en niet pas vanaf juli 2017) de huur onbetaald heeft gelaten, zie rechtsoverweging 2.6.3 van het bestreden vonnis. [appellante] heeft daartegen geen grief gericht.
Berekend tot 1 november 2017, tegen welke datum de huurovereenkomst is opgezegd, bedroeg de huurachterstand dus € 6.000,00: acht maanden (maart tot en met oktober 2017) x € 700,00 + € 400,00). Dit bedrag is toewijsbaar in hoofdsom.
Geen (specifieke) grief is gericht tegen de toewijzing van € 375,00 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten. Hetzelfde geldt voor het gevorderde bedrag van € 32,11 aan verschenen rente berekend tot 26 september 2017. Ook deze bedragen zijn daarom toewijsbaar.
In totaal zal dus in totaal € 6.407,11 (€ 6.000,00 + 375,00 + 32,11) worden toegewezen. De verdere rente is toewijsbaar als hierna vermeld.
5.3.
Nu elk van partijen voor een deel in het (on)gelijk worden gesteld, zullen de kosten van de conventie in eerste aanleg en het hoger beroep worden gecompenseerd zoals hierna vermeld.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het tussen partijen in conventie gewezen vonnis van de kantonrechter te Middelburg (rechtbank Zeeland-West-Brabant) van 6 juni 2018;
in conventie opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellante] om tegen bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen € 6.407,11, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.675,00 vanaf 1 oktober 2017 tot aan de dag der algehele voldoening;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
bekrachtigt het vonnis in reconventie;
wijst af het meer of anders gevorderde;
bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt van de kosten van de procedure in conventie in eerste aanleg en van het hoger beroep.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, O.G.H. Milar en Ph.A.J. Raaijmaakers en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 7 juli 2020.
griffier rolraadsheer