ECLI:NL:GHSHE:2020:1741

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team handelsrecht

zaaknummer 200.255.743/01

arrest van 9 juni 2020

in de zaak van

1.[appellant] ,

2.
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,

appellanten,
hierna gezamenlijk “ [appellanten] ”,
advocaat: mr. N.C. Ogg te Eindhoven,

tegen

1.[Pensioen B.V.] ,2. [Beheer B.V.] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerden,
hierna gezamenlijk “ [geïntimeerden] ”,
advocaat: mr. M. van Heeren te Breda,

op het bij exploot van dagvaarding van 11 december 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 13 september 2018, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6488435 \ CV EXPL 17-10414)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis, het tussenvonnis van 25 januari 2018 en het vonnis tot verwijzing van 22 november 2017.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven, met producties;
de memorie van antwoord;
de akte van [appellanten] van 10 september 2019, met producties;
de antwoordakte van [geïntimeerden] van 8 oktober 2019.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken het volgende vast.

[appellanten] (of [appellant] ) verhuurt (of verhuurde) vanaf 1980 of 1994 een bedrijfspand in [vestigingsplaats] ( [adres 1] , hierna het bedrijfspand) aan [Beheer B.V.] (hierna [Beheer B.V.] ). De huur is (laatstelijk) verlengd tot eind juli 2019. [appellanten] is eigenaar van het desbetreffende perceel.

[Beheer B.V.] onderverhuurt (of onderverhuurde) het bedrijfspand aan [Supermarkt b.v.] (hierna [Supermarkt b.v.] ).

[geïntimeerden] exploiteert (of exploiteerde) met [Supermarkt b.v.] een Albert Heijn supermarkt (hierna de supermarkt) in het bedrijfspand. De totale oppervlakte van de supermarkt is 1.254 m2.

[Pensioen B.V.] is eigenaresse van een onroerende zaak in de omgeving van het bedrijfspand. Een aantal andere onroerende zaken in de omgeving van het bedrijfspand is eigendom van [appellanten] .

Partijen hebben in of vanaf 2002 of 2004 gesproken over uitbreiding van de supermarkt. Partijen hebben de onderhandelingen in 2006 gestaakt.

Partijen hebben in of vanaf 2012 opnieuw overleg gevoerd over de uitbreiding.

[appellanten] , [Betrokkene 1] en [Betrokkene 2] hebben op 5 april 2013 overleg gevoerd. [Betrokkene 1] heeft tijdens het overleg met de hand een geschrift opgemaakt. Onder het document staan de namen van de aanwezigen. Bij de naam van [appellanten] staat een handtekening. In het document staat handgeschreven:
- Best. huurcontract [kennelijk “bestaand huurcontract”, hof]
- [onleesbaar persoon] [onleesbaar, hof] en [onleesbare naam van een vennootschap] [onleesbaar, hof] BV
- 5 april 2013
- afgesproken
- huur € 225.000,00 per jaar;
- stratenmaker + elek € 50.000,00;
- zelf licht;
- huisaankoop k.k. € 225.000,00
- huur geen index gedurende 10 jaar;
- 10 jaar vast.

In dit geschrift is in ieder geval opgenomen dat de huur € 225.000,00 per jaar zou bedragen, dat er gedurende 10 jaar geen huurindexering zou plaatsvinden; dat het gehuurde zou worden uitgebreid; en dat het huis zou worden verkocht voor € 225.000,00.

Partijen hebben in de periode 2013-2017 verder gesproken met elkaar en de gemeente over een uitbreiding van de supermarkt.

De gemeente heeft in 2017 besloten niet mee te werken aan een plan voor uitbreiding van de supermarkt op de locatie [locatie] .

Vanaf 2017 is [geïntimeerden] bezig met een plan om de supermarkt op een andere locatie in [vestigingsplaats] te exploiteren.

3.2.

[appellanten] heeft in eerste aanleg in conventie samengevat gevorderd dat de kantonrechter:
- voor recht verklaart dat de overeenkomst van 5 april 2013 niet is geëindigd en derhalve tussen partijen nog bestaat;
- [Pensioen B.V.] (hierna [Pensioen B.V.] ) veroordeelt om haar medewerking te verlenen aan de juridische levering van een onroerende zaak te Bergeijk tegen betaling van € 225.000,00, met bepaling dat het vonnis in de plaats komt van de medewerking van [Pensioen B.V.] , bij gebreke daarvan;
- [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt alle huurverplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst van 5 april 2013 na te komen vanaf de datum van bouwkundige (op)levering van de verbouwing, gedurende tien jaar, met inbegrip van betaling van de huur van € 225.000,00 per jaar;
- [Beheer B.V.] veroordeelt alle verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst d.d. 4 augustus 1994 tot en met 31 juli 2019 of tot aan de ingangsdatum van de huurovereenkomst als bedoeld in de overeenkomst van 5 april 2013 na te komen, met inbegrip van betaling van de huur, op straffe van verbeurte van de wettelijke rente;
te vermeerderen met de kosten van het geding.

[appellanten] heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat partijen op 5 april 2013 een overeenkomst hebben gesloten. [appellanten] heeft gewezen op talrijke omstandigheden in de periode vanaf 1994 tot op heden.

[geïntimeerden] heeft in eerste aanleg in reconventie vorderingen ingesteld (opheffing beslag op een onroerende zaak, en verbod van beslaglegging). [appellanten] heeft daartegen verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis in conventie de vorderingen afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis in reconventie een door [appellanten] gelegd beslag opgeheven, het meer of anders gevorderde afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.

3.4.

[appellanten] heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd. Grieven I en II betreffen de kern van de zaak: de vraag of partijen op 5 april 2013 afspraken hebben gemaakt. Grief III betreft de proceskostenveroordeling in conventie. Grief IV betreft de vordering in reconventie. [appellanten] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis, tot toewijzing van zijn voormelde vorderingen in conventie en tot afwijzing van de vordering van [geïntimeerden] in reconventie. [geïntimeerden] heeft in hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.

3.5.

De grieven I en II zijn in de kern gericht tegen de beslissing van de kantonrechter – met toepassing van de Haviltex-maatstaf – dat partijen op 5 april 2013 geen afspraken hebben gemaakt en dat sprake was van een intentie. De uitvoerige stellingen van [appellanten] over de contacten tussen partijen in de periode vanaf 1994 (en vooral vanaf 2002) komen in de kern op het volgende neer.

[Beheer B.V.] heeft in 2002 laten weten het gehuurde te willen uitbreiden met 1.000 m2, 29 parkeerplaatsen en 6 appartementen. [Pensioen B.V.] heeft in dit kader een pand gekocht. [appellanten] heeft alles in het werk gesteld om de uitbreiding voor elkaar te krijgen, onder de voorwaarde dat [Pensioen B.V.] dat pand aan [appellanten] zou verkopen. [appellanten] en [Betrokkene 1] bereikten (in 2003) mondeling overeenstemming (verkoop, prijs pand: NLG 300.000,00 + uitbreiding zoals omschreven). [appellanten] zou voor de uitbreiding nog twee panden kopen. [appellanten] heeft later nog een pand gekocht. Totale investering [appellanten] : € 1,1 miljoen + bijkomende kosten.

[appellanten] heeft vanaf 2003 overleg gevoerd met de gemeente over de uitbreiding en de vereiste wijziging van het bestemmingsplan. De gemeente heeft in juni 2002 een principe akkoord gegeven.

[appellanten] heeft een huurder een vergoeding gegeven om te vertrekken.

[appellanten] heeft tekeningen laten opmaken. Een bouwvergunning is aangevraagd in september 2004.

Een advocaat van [geïntimeerden] heeft (in de periode eind 2006) een concept huurovereenkomst opgemaakt, maar daar stonden andere punten dan mondeling overeengekomen, zoals een huurprijs van € 300.000,00 en meer m2. [appellanten] heeft daar niet mee ingestemd. [appellanten] had toen al € 77.000,00 aan kosten gemaakt voor de uitbreiding.

Partijen hebben in 2012 weer contact gehad. [geïntimeerden] wilde alsnog komen tot een uitbreiding van de supermarkt. [appellanten] wilde eerst een toezegging, na de negatieve ervaring vanaf 2002. [Betrokkene 1] heeft tijdens het overleg van 5 april 2013 het geschrift opgemaakt (3.1 g hiervoor). Dat is een overeenkomst: verkoop van een pand door [Pensioen B.V.] aan [appellanten] voor € 225.000,00, met een afspraak over de huur in de jaren daarna; [Beheer B.V.] zou de eerste factuur van de aannemer (€ 50.000,00 excl. btw) betalen voor grondwerk, bestrating en elektriciteit – dit was fiscaal gunstiger. Een huurprijs is altijd gebaseerd op een berekening.

In de overeenkomst van 5 april 2013 staat niets dat wijst op een enkele intentie. Partijen wilden duidelijke afspraken met elkaar maken. [appellanten] wilde niet weer kosten voor niets gaan maken. Partijen hebben alle voorwaarden voor de deal vastgelegd: uitbreiding (van circa 700 m2 waarvan 500 m2 voor uitbreiding van de winkel naar 1.754 m2, en 18 appartementen); panden [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] en [adres 5] ; parkeernorm gehaald. Partijen hebben alleen één punt opengelaten: de wijze waarop de uitbreiding vorm zou krijgen. [Betrokkene 2] heeft een tekening gemaakt en partijen hebben deze besproken op 5 april 2013. Partijen hebben een ongeclausuleerde overeenkomst gesloten, met de essentialia van de verdere samenwerking. [appellanten] heeft een concept koopovereenkomst laten opstellen.

De gemeente heeft in januari 2014 principemedewerking verleend voor de voorgenomen uitbreiding (200 m2 winkel, 165 m2 overige ruimte, 6 appartementen). Dit week af van wat partijen hadden afgesproken.

[appellanten] heeft een pand in Duitsland verkocht om middelen vrij te maken voor de aankoop van een pand voor de supermarkt.

[Betrokkene 2] heeft [appellanten] laten weten dat het voorstel van [appellanten] om de uitbreiding vorm te geven onvoldoende mogelijkheden bood voor een moderne Albert Heijn supermarkt. [geïntimeerden] was in 2017 bezig met een andere locatie voor de supermarkt. De gemeente heeft haar medewerking ingetrokken en daarbij medegedeeld dat de exploitant ( [exploitant] ) niet op deze locatie wenst uit te breiden. [geïntimeerden] heeft de afspraken van 5 april 2013 verzwegen voor de gemeente. [geïntimeerden] wil nu uit het gehuurde vertrekken, maar partijen hebben afgesproken dat [Beheer B.V.] nog 10 jaar het vernieuwde pand huurt.

De gemeente geeft geen goedkeuring omdat [appellanten] niet over alle aangrenzende percelen beschikt.

[appellanten] betwist dat 1.600 m2 nodig is voor een gezonde bedrijfsvoering in een moderne supermarkt. De wijze van uitbreiding was niet belangrijk genoeg om op te nemen in de afspraken van 5 april 2013.

3.6.

[geïntimeerden] heeft tot verweer aangevoerd dat geen afspraken zijn gemaakt tijdens het overleg van 5 april 2013 en dat [Betrokkene 1] toen slechts enkele uitgangspunten van de verlenging van de huurovereenkomst, als basis voor verder overleg over de uitbreiding van de supermarkt, het realiseren van extra parkeerplaatsen, het uiteindelijke opleveringsniveau daarvan en de overige condities daarbij, afhankelijk van de medewerking van de gemeente, heeft opgeschreven op een bladzijde. [Betrokkene 1] heeft deze bladzijde niet ondertekend, aldus [geïntimeerden] ; alleen [appellant] heeft volgens haar een handtekening gezet. De gemeente heeft volgens [geïntimeerden] uiteindelijk beslist niet mee te werken aan de voorgenomen uitbreiding van de supermarkt. Daarom kon de uitbreiding op de locatie [locatie] niet doorgaan, aldus [geïntimeerden] . [geïntimeerden] voert ook aan dat er op die locatie te weinig parkeerplaatsen konden worden gerealiseerd.

3.7.

Het hof stelt voorop dat het antwoord op de vraag of een overeenkomst is tot stand gekomen, afhankelijk is van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Aanbod en aanvaarding hoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden; zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie de artikelen 3:33, 3:35 en 3:37 lid 1 BW). Verwezen zij naar HR 16 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ2213, rov. 3.4. Partijen hebben dus in hoger beroep terecht niet bestreden dat de Haviltex-maatstaf dient te worden toegepast zoals de kantonrechter heeft gedaan.

3.8.

Naar het oordeel van het hof zijn de stellingen van [appellanten] niet toereikend voor de conclusie dat partijen (op 5 april 2013) de door hem gestelde afspraken hebben gemaakt. [appellanten] heeft, naar het hof bij gebreke van een nadere toelichting moet aannemen, tijdens het overleg van 5 april 2013 en daarna redelijkerwijs niet mogen aannemen dat [geïntimeerden] dergelijke afspraken heeft willen maken.

3.9.

Het hof verwerpt in de eerste plaats de stelling van [appellanten] dat partijen de “essentialia” van de nadere samenwerking in het geschrift van 5 april 2013 hebben vastgelegd en dat sprake was van een “ongeclausuleerde overeenkomst”.

3.10.

Het hof overweegt in dit verband dat de inhoud van het geschrift zo summier is, en zo veel belangrijke punten openlaat, dat [appellanten] uit de verklaringen in het geschrift redelijkerwijs niet mocht afleiden dat [geïntimeerden] zich wenste te verbinden tot een koop en huur zoals gesteld door [appellanten] . [appellanten] mocht redelijkerwijs uit de in het geschrift vastgelegde verklaringen, naar bij gebreke van een nadere toelichting moet worden aangenomen, redelijkerwijs niet meer afleiden dan dat [geïntimeerden] het project verder wenste te onderzoeken en, indien het project haalbaar zou zijn en door alle betrokkenen definitief zou worden goedgekeurd, de gegevens in het geschrift (koopprijs, rekening € 50.000,00, looptijd huur 10 jaar, huurprijs) wenste te verwerken in het – nog te bespreken – samenstel van afspraken. In zoverre behelsde het geschrift (mogelijk) wel een afspraak, maar onder de impliciete voorwaarde van succesvol nader overleg en de definitieve totstandkoming van het project. Partijen gaan ervan uit dat het project niet doorgaat. Dit betekent dat [appellanten] geen beroep toekomt op het geschrift van 5 april 2013.

3.11.

De punten die in het geschrift open zijn gelaten zijn cruciale aspecten van de totstandkoming van het project: de omvang van de uitbreiding, het overleg met de gemeente (over de omvang van de uitbreiding, de inrichting van de openbare ruimte en het bestemmingsplan), de parkeerplaatsen en de inrichting van de winkelruimte. De aard van de beoogde uitbreiding is zodanig dat [geïntimeerden] uitsluitend belang zou hebben, en in staat zou zijn, om de uitbreiding te voltooien als het zou lukken om ook die punten goed te regelen. Daar was in april 2013, naar bij gebreke van een nadere toelichting moet worden aangenomen, nog onzekerheid over. Partijen gaan ervan uit dat de op 5 april 2013 besproken uitbreiding (700 m2 waarvan 500 m2 voor uitbreiding van de winkel naar 1.754 m2, en 18 appartementen, met voldoende bijbehorende parkeerplaatsen) toen nog niet naar tevredenheid van partijen met de gemeente geregeld was. [appellanten] behoorde het – cruciale – belang van het nadere overleg (met de gemeente) bij het tekenen van het geschrift van 5 april 2013 te begrijpen. [appellanten] is een ervaren vastgoedverhuurder in [vestigingsplaats] . Hij weet hoe dit soort trajecten lopen. [geïntimeerden] mocht daarom redelijkerwijs aannemen dat [appellanten] toen begreep hoe belangrijk het nadere overleg (met de gemeente) was. [appellanten] heeft bij deze stand van zaken redelijkerwijs niet mogen aannemen dat [geïntimeerden] de gestelde definitieve, bindende, onvoorwaardelijke afspraken wenste te maken over de koop van vastgoed en de huur van de nieuwe ruimte voor die uitbreiding. [appellanten] heeft geen concrete uitlatingen van partijen gesteld die in een andere richting wijzen.

3.12.

Het hof verwerpt dan ook het standpunt van [appellanten] dat [geïntimeerden] , indien zij de nadere uitwerking van de afspraken belangrijk vond, bepalingen daarover had moeten bespreken en vastleggen in het geschrift van 5 april 2013. Het is andersom: die uitwerking staat er niet in omdat partijen kennelijk uitsluitend de basis wensten vast te leggen. Daar gaat [appellanten] op zichzelf ook van uit: hij stelt dat het uitsluitend ging om de “randvoorwaarden”. Echter, de “juridische gevolgen” van het nadere overleg en de “mogelijke discussie” over de uitvoering en realisatieplannen zijn volgens [appellanten] ondergeschikte punten (niet “essentialia”). [appellanten] miskent hiermee naar het oordeel van het hof de aard (projectontwikkeling; vastgoed; bestemmingsplan) en strekking (voorwaardelijk) van het geschrift in de context van het overleg tussen partijen. Voor zover [appellanten] meent dat er ‘een overeenkomst op hoofdpunten’ of ‘rompovereenkomst’ tot stand is gekomen (zie HR 26 september 2003, ECLI:HR:2003:AF9414, rov. 4.2), deelt het hof die mening dan ook niet.

3.13.

[appellanten] stelt ook dat de gemeente begin 2014 haar “principemedewerking” heeft verleend voor een uitbreiding met in totaal 365 m2 en 6 appartementen, dat dit afweek van wat partijen op 5 april 2013 hadden besproken en dat de afwijking “blijkbaar” het gevolg was van “een overleg tussen de gemeente en de heren [betrokkene 1 en 2] waarbij, klaarblijkelijk, gesproken was over een uitbreiding van circa 365 m2”. Het hof overweegt hierover dat [appellanten] geen concrete feiten heeft gesteld waaruit volgt dat de gemeente de uitbreiding van circa 700 m2 waarvan 500 m2 voor uitbreiding van de winkel naar 1.754 m2 (en 18 appartementen) op enig moment heeft goedgekeurd en dat [geïntimeerden] het project, in weerwil van het geschrift van 5 april 2013, heeft willen dwarsbomen. [geïntimeerden] voert aan dat de gemeente de beoogde substantiële uitbreiding (700 m2 of meer) uiteindelijk na veel overleg gewoon niet wilde. [appellanten] heeft daartegenover zijn hiervoor omschreven stellingen niet toegelicht aan de hand van concrete feiten. De door [appellanten] genoemde omstandigheid dat de gemeente een beperkte uitbreiding heeft toegestaan en later heeft opgemerkt dat [geïntimeerden] (onder die omstandigheden) niet wenste uit te breiden, is ter toelichting van die stellingen niet genoeg.

3.14.

De vragen
- of [Betrokkene 1] het geschrift van 5 april 2013 wel of niet heeft ondertekend;

- of [appellanten] redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat [Betrokkene 1] als vertegenwoordiger van [geïntimeerden] handelde en [geïntimeerden] heeft verbonden;

- of de gemeente op enig moment (min of meer definitief) positief heeft beslist;

- of het haalbaar was, of al geregeld was, om voldoende parkeerplaatsen te bouwen als onderdeel van de uitbreiding;

kunnen verder onbesproken blijven. Ook indien [appellanten] op al deze punten gelijk heeft, laat dat onverlet dat zijn stellingen de vorderingen niet kunnen dragen, zoals hiervoor is overwogen. De gemeente heeft in elk geval niet positief beslist over een uitbreiding van 700 m2 waarvan 500 m2 voor uitbreiding van de winkel naar 1.754 m2, en 18 appartementen. Daar zijn partijen het over eens.

3.15.

Het hof merkt bij al het voorgaande op dat [appellanten] in dit geding zijn vorderingen uitsluitend heeft gebaseerd op de stelling dat er op 5 april 2013 een overeenkomst tot stand is gekomen. Om bovenstaande redenen heeft [appellanten] dit naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd tegenover het uitdrukkelijke verweer van [geïntimeerden] . Het bewijsaanbod van [appellanten] is niet toegespitst op concrete ter zake dienende feiten en wordt daarom gepasseerd. De conclusie is dat de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht met nevenvorderingen terecht heeft afgewezen. De grieven I en II falen derhalve.

3.16.

Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter [appellanten] terecht in de proceskosten in conventie veroordeeld en heeft hij terecht de vordering in reconventie toegewezen en [appellanten] in de proceskosten in reconventie veroordeeld. De grieven III en IV falen dus eveneens.

3.17.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in hoger beroep worden veroordeeld.

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] op € 726,00 aan griffierecht en op € 1.611,00 aan salaris advocaat; en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, L.S. Frakes en J.K.B. van Daalen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 9 juni 2020.

griffier rolraadsheer