ECLI:NL:GHSHE:2020:1587

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer gerechtshof 200.235.551/01

(zaaknummer rechtbank C/03/230410 / HA ZA 17/25)

arrest van 19 mei 2020

in de zaak van

1.[appellant 1]

2 [appellante 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten in het hoger beroep,

in eerste aanleg: eisers,

advocaat: mr. M.C.G. Nijssen te Heerlen,

tegen:

1.[geïntimeerde 1]

2 [geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden in het hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden,

advocaat: mr. M. van Sintmaartensdijk te Maastricht.

Appellant sub 1 zal hierna [appellant 1] , appellante sub 2 [appellante 2] en appellanten gezamenlijk zullen de verkopers worden genoemd.

Geïntimeerde sub 1 zal hierna [geïntimeerde 1] , geïntimeerde sub 2 [geïntimeerde 2] en geïntimeerden gezamenlijk zullen de kopers worden genoemd.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 25 oktober 2017 dat de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, tussen partijen heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 25 januari 2018,

- de memorie van grieven,

- de memorie van antwoord met een productie,

- de schriftelijke pleidooien.

2.2.

Vervolgens hebben de verkopers de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3.

De verkopers vorderen in het hoger beroep – samengevat – het bestreden vonnis te vernietigen en de vorderingen alsnog toe te wijzen, met hoofdelijke veroordeling van de kopers in de kosten van beide instanties, inclusief nakosten.

3.De vaststaande feiten

De rechtbank heeft feiten vastgesteld. Daartegen is geen grief gericht of anderszins bezwaar gemaakt. Die feiten gelden daarom ook in hoger beroep als uitgangspunt. Samengevat en aangevuld met de feiten zoals die in hoger beroep zijn gesteld en niet voldoende zijn weersproken, gaat het in deze zaak om het volgende.

Verkopers hebben op 13/14 juni 2016 hun woning aan de [adres] te [woonplaats] voor € 435.000,00 verkocht aan kopers. In deze overeenkomst is een financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde overeengekomen, dat uiterlijk op 21 september 2016 door de kopers kon worden ingeroepen. De kopers hebben op 16 september 2016 met een beroep op die voorwaarde de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen, omdat de hypotheekverstrekker de hypotheekaanvraag had afgewezen. De verkopers hebben de ontbinding niet geaccepteerd en stellen zich op het standpunt dat de kopers zich onvoldoende hebben ingespannen om een financiering te verkrijgen voor de aankoop van de woning, met name omdat zij volgens de verkopers niet alle benodigde gegevens aan de hypotheekverstrekker hebben verstrekt. Daarnaast menen zij dat de door de kopers gedane mededeling van ontbinding niet goed is gedocumenteerd, op de wijze als door partijen in de koopovereenkomst is overeengekomen. De verkopers hebben de kopers voorgesteld te overleggen om de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud te verlengen, maar daarvan hebben de kopers geen gebruik gemaakt. De verkopers hebben de kopers tot nakoming van de koopovereenkomst aangesproken. De kopers hebben daaraan geen gehoor gegeven. Daarop hebben de verkopers bij brief van hun verkoopmakelaar van 12 oktober 2016 aan de kopers, de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen.

4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1.

De verkopers hebben in eerste aanleg na vermeerdering van eis – samengevat – gevorderd voor recht te verklaren dat de koopovereenkomst van 13/14 juni 2016 door de brief van 12 oktober 2016 rechtsgeldig is ontbonden en de kopers hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 43.500,00, een voorschot van € 7.500,00 wegens kosten van verhaal, alsmede - zo begrijpt het hof althans de vordering - aanvullende schadevergoeding voor zover de geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat, door langer doorlopende hogere lasten en te maken kosten het bedrag van € 43.500,00 te boven gaat, een en ander vermeerderd met rente en kosten, daaronder begrepen de kosten van beslaglegging.

4.2.

De rechtbank heeft bij vonnis van 25 oktober 2017 de vordering afgewezen en heeft de verkopers in de proceskosten veroordeeld. Zij heeft geoordeeld dat niet in geschil is dat de kopers geen lening konden krijgen en dat zij tijdig een beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan. Het gaat erom of zij aan de in artikel 16 van het koopcontract genoemde voorwaarden hebben voldaan. De zogenoemde voorbeeldofferte van 29 juli 2016 is volgens de rechtbank te beschouwen als de aanvraag van de kopers en niet als een aanbod van de hypotheekverstrekker. Die aanvraag is door de kopers op 15 augustus 2016 door de kopers ondertekend. Op die aanvraag is een afwijzende reactie van de hypotheekverstrekker gekomen. Door beide stukken over te leggen is de afwijzing volgens de rechtbank goed gedocumenteerd in de zin van artikel 16.3 van het koopcontract. Er is ook geen te hoog bedrag ter lening gevraagd (contractueel was vastgelegd dat een lening van maximaal € 443.700,00 mocht worden gevraagd) omdat van het aangevraagde bedrag van € 470.000,00 een bedrag van € 140.000,00 als overbruggingskrediet is aan te merken, terug te betalen binnen twee jaar. Volgens de rechtbank hebben de kopers ook voldaan aan hun contractuele inspanningsverplichting om voor 21 september 2016 al het redelijk mogelijke te doen om de financiering van de woning rond te krijgen.

5.De motivering van de beslissing in hoger beroep

5.1.

De kern van het geschil is de vraag of het inroepen van de ontbindende voorwaarde ten aanzien van het financieringsvoorbehoud door de kopers rechtsgeldig is geschied. Bij de beantwoording van die vraag zijn in deze zaak twee onderwerpen te onderscheiden, namelijk de vraag of het beroep van de kopers op de ontbindende voorwaarde al dan niet goed is gedocumenteerd, zoals bepaald in de koopovereenkomst en de vraag of de kopers zich voldoende hebben ingespannen om een financiering voor de aankoop van de woning te verkrijgen. De grieven I tot en met IX zien op de vraag of de kopers aan de inspanningsverplichting hebben voldaan en komen op tegen het oordeel van de rechtbank dat de kopers daaraan hebben voldaan. Met name de grieven III, IV, VII en IX stellen daarnaast ook de vraag aan de orde of bij de hypotheekaanvraag voldoende documenten zijn verstrekt en in het verlengde daarvan of de kopers aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan. Grief X ontbreekt. Grief XI is een algemene grief en komt op tegen de kostenveroordeling.

5.2.

In het koopcontract is het volgende bepaald ten aanzien van de door de kopers te verkrijgen financiering:

16.1

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

b.op 20 september 2016 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van koopsom + kosten met een maximum van 102% van de koopsom aldus € 443.700,= geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen

Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;

(…)

16.3

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde (…) financiering (…) te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 16.1 onder sub b., wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.

In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient te overleggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: bewijsstukken dat de koper bij tenminste 1 geldverstrekkende instelling een offerte heeft gevraagd of heeft laten vragen en dat niet tot een door de geldverstrekkende instelling geaccepteerde aanvraag heeft geleid. Deze bewijsstukken dienen in ieder geval te bevatten: de naam van de aanvrager, het adres voor welke woning de aanvraag is gedaan, het aangevraagde hypotheekbedrag, alsmede de reden van afwijzing. Indien de mededeling “niet goed gedocumenteerd” is, behoeft de verkoper geen genoegen te nemen met de ontbinding. (…)

Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd.

5.3.

Bij de uitleg van deze bepaling komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het gaat hier om de uitleg van een ontbindende voorwaarde, opgenomen in een contract waarbij tussen twee particulieren een woning is verkocht. Niet gesteld of gebleken is dat over de inhoud van die bepaling expliciet is onderhandeld. In het algemeen heeft te gelden dat voor particuliere partijen bij de aan- en verkoop van een woning grote financiële belangen op het spel staan. Verder is als uitgangspunt te nemen dat een eenmaal gesloten overeenkomst over en weer gestand moet worden gedaan. Tegen die achtergrond brengt een redelijke uitleg van het bepaalde in artikel 16 naar het oordeel van het hof mee dat kopers de overeenkomst slechts kunnen ontbinden indien zij zich voldoende hebben ingespannen om een financiering voor hun aankoop te krijgen. Verwacht mag worden dat zij daartoe al het redelijk mogelijke ondernemen. Dat de kopers zich voldoende hebben ingespannen, moeten zij ook aan de verkopers laten zien, nu in het contract met zoveel woorden is bepaald dat de ontbindingsmededeling ‘goed gedocumenteerd’ moet zijn. Alleen dan kan de koop ontbonden worden. Daarmee liggen de inspanningsverplichting en de vraag of de kopers hun ontbindingsmededeling goed hebben gedocumenteerd, in elkaars verlengde. Op deze wijze wordt voorkomen dat op basis van een niet serieuze financieringsaanvraag de reeds gesloten koopovereenkomst wordt ontbonden.

Bij dit alles is verder van belang dat op de kopers die zich op het vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde beroepen, ook de stelplicht en bij voldoende betwisting de bewijslast rust dat zij hebben voldaan aan hun verplichtingen om zich voldoende in te spannen en hun ontbindingsmededeling goed te documenteren.

5.4.

De verkopers stellen in grief IV dat de mededeling als bedoeld onder 16.3 van het koopcontract niet goed gedocumenteerd is, omdat de kopers niet (tijdig) de door de hypotheekverstrekker [de hypotheekverstrekker] (hierna: [de hypotheekverstrekker] ) gevraagde (inkomens)gegevens hebben verstrekt. Doordat er onvoldoende gegevens zijn verstrekt is de aanvraag afgewezen. Daarmee hebben de kopers niet voldaan aan hun inspanningsverplichting, zo laten de grieven III, IV, VII en IX zich samenvatten.

5.5.

Het hof stelt voorop dat uit de overgelegde stukken blijkt dat de kopers bij één geldverstrekkende instantie een offerte hebben gevraagd en dat die aanvraag is afgewezen. Dat deze afwijzing ziet op de koop van de bedoelde woning blijkt voldoende, terwijl eveneens het gevraagde hypotheekbedrag aan de norm voldoet. Daarmee is naar de letter van het contract genomen, in zoverre voldaan aan de voorwaarden die volgens artikel 16.3 van het koopcontract
in ieder gevalgelden voor een goed gedocumenteerde ontbindingsverklaring. Die zou dan volgens de tekst van het contract door de verkopers ook aanvaard moeten worden, tenzij de mededeling van de hypotheekverstrekker is dat de aanvraag niet goed gedocumenteerd is.

5.6.

De kopers hebben de afwijzingsbrief van [de hypotheekverstrekker] van 15 september 2016 overgelegd als bijlage bij hun e-mail van 19 september 2016 waarin zij de ontbinding hebben ingeroepen (productie 18 bij dagvaarding eerste aanleg). Daarin staat:

Wij hebben uw aanvraag zorgvuldig beoordeeld met de informatie die u ons heeft gegeven.

Uw hypotheekaanvraag voldoet helaas niet aan onze voorwaarden. Daarom wijzen wij uw hypotheekaanvraag af. Hieronder leest u waarom wij uw aanvraag afwijzen.

Op basis van de aangeleverde inkomensgegevens is de gevraagde hypotheeksom niet haalbaar.

De vraag is of hieruit volgt dat de aanvraag van de kopers niet goed gedocumenteerd is geweest in de zin van artikel 16.3 van het contract. Daarbij komt het er naar het oordeel van het hof niet op aan of dit zo letterlijk in de afwijzingsbrief van de hypotheekverstrekker is opgenomen, maar gaat het erom of het ontbreken van documenten heeft geleid tot de afwijzing van de aanvraag.

5.7.

Het hof neemt daarbij in aanmerking dat blijkens de door de kopers als productie 1 bij conclusie van antwoord bij hun hypotheekaanvraag gevoegde informatie van [de hypotheekverstrekker] (ook aangeduid als voorbeeldofferte), er 19 documenten aan [de hypotheekverstrekker] moesten worden gestuurd die nodig waren om de aanvraag te kunnen beoordelen. Nadat op 16 september 2016 door de kopers aan de verkopers was meegedeeld dat zij een beroep zouden gaan doen op de ontbindende voorwaarde, is tussen hun financieel adviseur en de makelaar van de verkopers een correspondentie per e-mail op gang gekomen. In een e-mail van 18:58 uur (productie 16 dagvaarding in eerste aanleg) schrijft de financieel adviseur van de kopers aan de makelaar van de verkopers met zoveel woorden dat er nog belangrijke documenten ontbreken in het dossier van [de hypotheekverstrekker] betreffende de pensioenverevening met de ex-echtgenote van [geïntimeerde 1] en het ontslag uit zijn hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypotheek op zijn (voormalige) echtelijke woning. Uit de e-mail correspondentie blijkt verder dat deze documenten er nog niet zijn omdat de echtscheiding door de rechtbank nog niet is afgerond en dat [de hypotheekverstrekker] geen goedkeuring geeft zolang die stukken er niet zijn. Daarnaast staat in de hiervoor bedoelde e-mail van 18:58 uur vermeld dat
“momenteel niet duidelijk is of het pensioeninkomen(van [geïntimeerde 1] ; toev. hof)
na verevening voldoende is om de hypotheeklast te dragen”.

Kennelijk ontbraken er dus wezenlijke documenten in de aanvraag. Daar waar de kopers stellen, onder verwijzing naar een verklaring van hun financieel adviseur, dat zij alle gevraagde stukken aan [de hypotheekverstrekker] hebben overgelegd, met uitzondering van de stukken van de echtscheiding en de pensioenverevening, erkennen zij dat ook. Deze stukken zijn voor een geldverstrekker van wezenlijk belang voor het beoordelen van de schulden- en inkomenspositie en dus van de kredietwaardigheid van een kredietaanvrager. Dit moet ook de kopers duidelijk zijn geweest. Dat die stukken wellicht niet konden worden overgelegd doordat een deel van die documenten (nog) niet voorhanden was omdat de echtscheiding van [geïntimeerde 1] nog niet was afgerond, komt voor risico van de kopers, ook omdat niet is gebleken dat zij op dit punt ooit enig voorbehoud richting de verkopers hebben gemaakt. Bij het kopen van de woning en het aanvragen van de lening zijn zij er kennelijk van uitgegaan dat deze belangrijke stukken op tijd voorhanden zouden zijn. Dit is op zichzelf genomen ook te begrijpen vanuit het gegeven dat het echtscheidingsconvenant al in juni 2016 was gesloten, zoals de verkopers onweersproken hebben gesteld.

5.8.

Daar komt bij dat de kopers blijkens de hiervoor bedoelde mail van hun makelaar van 16 september 2016 (productie 16 bij inleidende dagvaarding) ook niet bereid waren om te praten over een verlenging van de termijn, zoals de verkopers kennelijk hadden voorgesteld. Daarmee sloten de kopers definitief uit dat de desbetreffende stukken – die op enig moment toch zouden afkomen – aan [de hypotheekverstrekker] ter hand werden gesteld om zo een volledig gedocumenteerde aanvraag te laten beoordelen. Op deze wijze hadden zij op eenvoudige wijze kunnen voorkomen dat het voor hun risico komende gegeven dat die stukken nog niet voorhanden waren, hen kon worden tegengeworpen.

5.9.

De kopers hebben in eerste aanleg aangevoerd dat de aanvraag is afgewezen omdat hun inkomen te laag was. Voor zover dit verweer van de kopers zo moet worden begrepen dat hun inkomen hoe dan ook niet toereikend zou zijn geweest - dus ook als [de hypotheekverstrekker] wel over de onder 5.7 bedoelde echtscheidingsstukken had beschikt - zodat het verzaken van hun inspanningsverplichting rond het overleggen van die stukken niet tot schade bij de verkopers heeft geleid, overweegt het hof als volgt. Daar waar het aan de kopers is om te laten zien dat zij aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan, ligt het in de gegeven omstandigheden op hun weg om ook het ontbreken van het causale verband tussen hun handelen en de door verkopers gestelde schade aan de hand van concrete stukken inzichtelijk te maken door (meer) inzage te geven in hun inkomensgegevens. Dit hadden zij bijvoorbeeld kunnen doen door alle informatie die zij aan [de hypotheekverstrekker] hebben verstrekt aan de verkopers te laten zien. Weliswaar stellen de kopers terecht dat dit niet met zoveel woorden volgt uit de koopovereenkomst, maar, het zij herhaald, daar waar hun aanvraag niet compleet is geweest, ligt het op hun weg om te laten zien dat dit niet de (enige) reden voor de afwijzing van hun aanvraag is geweest. Zeker waar zij zelf stellen dat de beoordelingsnormen voor hypotheekverstrekkers op grond van de voor hen geldende toezichtregels nagenoeg identiek zijn, waardoor ook met één afwijzing kan worden volstaan, valt niet in te zien waarom zij op dit punt geen helderheid hebben verschaft. Voor zover de kopers hebben betoogd dat er niet langer toegang is tot het digitale portaal van [de hypotheekverstrekker] waar zij alle gegevens hebben aangeleverd, heeft te gelden dat de kopers in beginsel toch zelf ook beschikken over die stukken, zoals salarisstroken en jaaropgaves en dergelijke. Die hadden ook overgelegd kunnen worden, waarna de verkopers aan de hand van die stukken zich een goed beeld hadden kunnen vormen over het al dan niet terecht inroepen van de ontbindende voorwaarde.

In het licht van het voorgaande kan er daarom niet van worden uitgegaan dat de aanvraag hoe dan ook zou zijn afgewezen wegens een ontoereikend inkomen van de kopers.

5.10.

Het hof is van oordeel dat de kopers in het kader van hun beroep op de ontbindende voorwaarde niet aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan. De kopers hebben onvoldoende feitelijk gesteld en met bewijsstukken onderbouwd dat zij al het redelijk mogelijke hebben gedaan om de financiering voor de koop van de woning te verkrijgen. Het gegeven dat de kopers, zoals zij aanvoeren, aan de verkopers hebben aangeboden de situatie in persoon toe te lichten, maakt dit niet anders. Terecht stellen de verkopers zich op het standpunt dat in de gegeven omstandigheden de ontbindingsmededeling niet voldeed aan de daaraan in de koopovereenkomst omschreven voorwaarden. Aan bewijslevering op dit punt wordt niet toegekomen, omdat geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden leiden.

5.11.

Aldus heeft de door de kopers ingeroepen ontbinding van de koopovereenkomst geen effect gehad. Vervolgens moet worden beoordeeld of de verkopers de koopovereenkomst rechtsgeldig hebben ontbonden en zo ja, of de kopers de (volledige) contractuele boete verschuldigd zijn, alsmede kosten en (aanvullende) schadevergoeding zoals door de verkopers gevorderd.

5.12.

De kopers voeren aan dat de verkopers de koopovereenkomst niet rechtsgeldig hebben ontbonden, omdat zij niet in gebreke zijn gesteld om de verplichtingen uit de overeenkomst na te komen ten aanzien van het betalen van de koopsom en het verlenen van medewerking aan de levering van de woning. Zij wijzen erop dat de verkopers hen slechts ten aanzien van de betaling van een waarborgsom dan wel het stellen van een bankgarantie in gebreke hebben gesteld. Omdat hen geen laatste termijn voor nakoming van de koopovereenkomst is gegeven, menen de kopers niet in verzuim te zijn gekomen.

5.13.

Naar het oordeel van het hof faalt dit verweer van de kopers. Bij gebreke van een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde bleef de op de kopers rustende verplichting om de waarborgsom te storten of een bankgarantie te stellen in stand. Ook na de ingebrekestelling bij brief van de makelaar van de verkopers van 26 september 2016 om de verplichtingen uit de koopovereenkomst uiterlijk 6 oktober 2016 na te komen, met een termijnstelling voor het storten van de waarborgsom, is geen waarborgsom gestort of bankgarantie gesteld. Tevens is in deze brief aangezegd dat als de kopers daaraan geen gehoor geven, de verkopers de koopovereenkomst zullen ontbinden en dan aanspraak zullen maken op de contractuele boete, vergoeding van schade en kosten. Vervolgens zijn de kopers al deze verplichtingen uit de koopovereenkomst niet tijdig nagekomen en hebben zij zich op het standpunt gesteld dat zij terecht een beroep deden op het financieringsvoorbehoud. Het hof neemt in aanmerking dat ingevolge artikel 6:83 sub c BW een ingebrekestelling niet nodig is als uit een mededeling van de debiteur is af te leiden dat hij niet zal nakomen. Dit artikel is, naast artikel 11 van de koopovereenkomst waarin een ingebrekestelling wordt vereist voor ontbinding van de overeenkomst, van kracht. Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van het hof een tweede ingebrekestelling met termijnstelling, ditmaal afzonderlijk in verband met de ontbinding van de koopovereenkomst, niet nodig om de ontbinding tot stand te brengen.

5.14.

Gelet op het bepaalde in artikel 11.2 van het koopcontract, werden de kopers daardoor de door de verkopers gevorderde contractuele boete van 10% van de koopsom in beginsel verschuldigd. De kopers betogen dat zij geen contractuele boete verschuldigd zijn, omdat de tekortkoming niet toerekenbaar is. Uit wat eerder is overwogen volgt dat dit beroep op overmacht faalt. De kopers hebben immers niet op toereikende gronden de ontbindende voorwaarde ingeroepen. Zij hebben geen feiten en omstandigheden aangevoerd die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat hen dit niet kan worden toegerekend.

5.15.

De kopers zijn dan ook de contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd. Zij hebben verzocht de boete te matigen. Daartoe hebben zij onder meer aangevoerd dat de verkopers de woning aan een derde hebben verkocht voor € 15.000,00 minder dan de tussen partijen overeengekomen prijs, zodat de schade in ieder geval tot dat bedrag is beperkt.

5.16.

Matiging van de boete op verzoek van de verbeurende partij is alleen aan de orde als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist en als het toewijzen van de volledige boete naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat brengt mee dat de rechter van zijn bevoegdheid tot matiging eerst gebruik mag maken als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Hierbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 en Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207).

5.17.

Het hof stelt voorop dat het onderhavige boetebeding een gebruikelijk beding bij koopovereenkomsten van woningen tussen particulieren betreft. Het is opgenomen in veelgebruikte standaardovereenkomsten, zoals de onderhavige, waarbij de overeenkomst is opgesteld met gebruikmaking van het model koopovereenkomst van de NVM. Het boetebeding bevat een prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen die rusten op beide partijen bij een koopovereenkomst van woningen en heeft ook als functie dekking van schade. In zoverre draagt het boetebeding naar zijn aard bij aan de rechtszekerheid, hetgeen van betekenis is bij het oordeel of de billijkheid in het onderhavige geval klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd. De enkele omstandigheid dat het verschil tussen de tussen partijen overeengekomen koopprijs en de prijs waarvoor de woning uiteindelijk is verkocht, lager is dan de boete, is op zichzelf onvoldoende grond voor matiging van de boete. Door de gewraakte verkoop is de woning immers van de markt gehaald; niet is uit te sluiten dat daardoor een koop tegen een hogere prijs is afgeketst. Bovendien betekent een latere verkoop doorgaans ook dat de aan de verkochte woning verbonden lasten langer door de verkopers gedragen moeten worden. De schade is dan ook niet zonder meer te stellen op het verschil tussen de tussen partijen overeengekomen prijs en de prijs waarvoor de woning uiteindelijk van de hand is gedaan.

De overige door de verkopers aangevoerde omstandigheden zien alle op het feit dat de echtscheidingsprocedure van [geïntimeerde 1] nog niet was afgerond en dat de pensioenverevening nog niet was afgrond, welke omstandigheden buiten de macht van [geïntimeerde 1] zouden liggen. Deze omstandigheden liggen evenwel in de risicosfeer van [geïntimeerde 1] en leggen geen gewicht in de schaal bij het oordeel dat de kopers zich onvoldoende hebben ingespannen voor het verkrijgen van een financiering en daardoor ten onrechte een beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan. Dat betekent dat dit evenmin een rol kan spelen bij de vraag of toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. De kopers hebben verder geen feiten en omstandigheden aangevoerd die tot dat oordeel kunnen leiden. Dat betekent dat de boete niet zal worden gematigd.

5.18.

Naast de boete van € 43.500,00 vorderen de verkopers aanvullende schadevergoeding, kort gezegd voor zover hun daadwerkelijke schade hoger is dan de boete, zo begrijpt het hof.

In beginsel is het de verkopers toegestaan om aanvullende schadevergoeding te vorderen, nu partijen dat ingevolge het bepaalde in artikel 11.2 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen. In dit artikel is bepaald dat een boete kan worden verbeurd ‘onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete (…)’. De kopers hebben onweersproken gesteld dat de verkopers de woning op 13 januari 2017 - dus ruim een half jaar na de in geding zijnde koopovereenkomst - aan derden hebben verkocht voor een koopprijs van € 15.000,00 minder dan de met hen overeengekomen koopprijs. De door de verkopers geleden schade bedraagt dan in ieder geval € 15.000,00. Het is aan verkopers om feiten en omstandigheden te stellen die op zijn minst aannemelijk maken dat zij daarnaast nog schade hebben geleden voor een bedrag van meer dan € 28.500,00 (€ 43.500,00 – € 15.000,00). Gelet op het door de verkopers overgelegde schadeoverzicht dat sluit op € 27.314,69 (productie 37 bij akte vermeerdering eis eerste aanleg) en op de relatief korte periode tussen de ontbinding van de koopovereenkomst en de daaropvolgende verkoop van de woning aan een derde, valt niet in te zien dat de door verkopers daadwerkelijk geleden schade hoger is dan het bedrag van de boete. In dat opzicht schieten de stellingen tekort en moet aan hun betoog voorbij worden gegaan. De gevorderde aanvullende schadevergoeding zal dan ook worden afgewezen.

6.De slotsom

6.1.

De grieven III, IV, VII en IX slagen. De overige grieven behoeven geen afzonderlijke bespreking. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen, evenals de hoofdelijke veroordeling van de kopers tot betaling van de contractuele boete.

6.2.

Het gevorderde voorschot op de contractueel verschuldigde kosten van verhaal van € 7.500,00 zal worden afgewezen. De verkopers hebben onvoldoende onderbouwd dat deze kosten zijn gemaakt en de vergoeding van advocaatkosten volgens het liquidatietarief te boven gaan. Voor zover is bedoeld in afwijking van het liquidatietarief de volledige proceskosten vergoed te krijgen geldt dat daarvoor in dit geval geen grond bestaat.

6.3.

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof de kopers in de kosten van beide instanties veroordelen, die van het beslag daaronder begrepen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van de verkopers zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 96,57

- griffierecht € 885,00

- beslagkosten €
350,52(€ 96,88 aan exploten en € 253,64 proces-

verbaal van inbeslagname)

totaal verschotten € 1.332,09

- salaris advocaat € 2.235,00 (2,5 punten x € 894,00)

€
894,00( 1 punt tarief IV beslagrekest)

€ 3.129,00

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de verkopers zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten € 98,01

- griffierecht €
726,00

totaal verschotten € 824,01

- salaris advocaat € 3.918,00 (2 punten x tarief IV € 1.959,00)

6.4.

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

7.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht, van 25 oktober 2017 en doet opnieuw recht;

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst van 13/14 juni 2016 tussen de verkopers en de kopers door de brief van 12 oktober 2016 rechtsgeldig is ontbonden wegens toerekenbare tekortkoming van de kopers;

veroordeelt de kopers hoofdelijk, zodat wanneer de een betaalt, de ander voor dat deel is bevrijd, om aan de verkopers te betalen een bedrag van € 43.500,00 ter zake van de contractuele boete bedoeld in artikel 11.2 van de koopovereenkomst;

veroordeelt de kopers in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van de verkopers wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 1.332,09

voor verschotten en op € 3.129,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 824,01 voor verschotten en op € 3.918,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

veroordeelt de kopers in de nakosten als gevorderd, van € 131,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,00 in geval zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak hebben voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, O.G.H. Milar en P.M.A. de Groot-van Dijken en is ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2020.

griffier rolraadsheer