ECLI:NL:GHSHE:2020:1373

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.248.865/01

arrest van 21 april 2020

in de zaak van

Stichting Woonbedrijf SWS.HHVL, h.o.d.n. Woonbedrijf,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

hierna aan te duiden als Woonbedrijf,

advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R.G. van Moll te Eindhoven,

op het bij exploot van dagvaarding van 26 oktober 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 27 september 2018, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen Woonbedrijf als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 6648645 \ EXPL 18-1072)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met grieven en producties;
de memorie van antwoord;
het pleidooi gehouden op 5 maart 2020, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd;
de bij brief van 11 februari 2020 door mr. Poort toegezonden productie, die hij bij het pleidooi bij akte in het geding heeft gebracht.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. Met ingang van 11 februari 2010 verhuurt Woonbedrijf aan [geïntimeerde] de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: het gehuurde);

b. Op die huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 1 november 2004 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. Hierin is - voor zover relevant - het volgende opgenomen:

“Bescherming woonklimaat

6.7.1

Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast, hinder of schade wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde en/of de directe woonomgeving of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

6.7.2

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving die tot het gehuurde behoort, hennep te kweken of te verhandelen of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij. (…) Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.

6.7.3

Het is huurder evenmin toegestaan om qat, soft drugs, harddrugs of andere van overheidswege verboden middelen te verhandelen te produceren of in groepsverband te gebruiken of te laten gebruiken in het gehuurde of in de eventuele gemeenschappelijke ruimten, of een deel daarvan, of in de directe omgeving van het gehuurde. Het is huurder bekend dat het handelen in strijd met voormelde gepaard kan gaan met overlast zoals vervuiling, vandalisme etc. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt.”

c. Op 27 juni 2017 vond er in verband met een opsporingsonderzoek een inval plaats in het gehuurde. Naar aanleiding van deze inval heeft de politie op 28 augustus 2017 een rapport opgesteld. Dit rapport is op 22 december 2017 door de politie nader aangevuld. Uit deze rapporten blijkt dat verschillende goederen in beslag zijn genomen waaronder cachetjes met wit poeder, gripzakjes met henneptoppen, patronen, een vuurwapen met zes patronen en andere drugsgerelateerde zaken waaronder een doorzichtig bakje met henneptoppen, een grinder voor het vermalen van henneptoppen, twee weegschalen, 115 lege gripzakjes en vier hennepplanten in de tuin. In totaal is 20,6 gram cocaïne en 198,7 gram hennep in het gehuurde aangetroffen. Niet duidelijk is wat exact de bruto of netto hoeveelheid betreft. De politie beschouwt dit als een handelshoeveelheid.

d. Hierop werden [geïntimeerde] en haar partner [partner van geintimeerde] (hierna: [partner van geintimeerde] ) aangehouden.

e. Woonbedrijf heeft [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld om de huur van het gehuurde vrijwillig op te zeggen, maar hiertoe was [geïntimeerde] niet bereid. Woonbedrijf heeft daarop [geïntimeerde] in rechte betrokken.

f. [partner van geintimeerde] is blijkens het strafvonnis van 24 oktober 2017 van de rechtbank Oost-Brabant strafrechtelijk veroordeeld voor:

1. het in de periode van 1 maart 2017 tot en met 27 juni 2017, tezamen en in vereniging met een ander, opzettelijk verkopen, afleveren en vervoeren van cocaïne, hennep en hasjiesj;

2. het op 27 juni 2017, tezamen en in vereniging met een ander, opzettelijk aanwezig hebben van ongeveer 12,5 gram cocaïne en meer dan 30 gram hennep en/of hasjiesj;

3. het op 27 juni 2017 voorhanden hebben van een vuurwapen alsmede in totaal 21 patronen.

g. [geïntimeerde] is blijkens het strafvonnis van 4 april 2019 van de rechtbank Oost-Brabant strafrechtelijk veroordeeld voor:

1. het in de periode van 20 mei 2017 tot en met 27 juni 2017 te [plaats] , tezamen en in vereniging met een ander, opzettelijk verkopen, afleveren en vervoeren van hennep;

2. het op 27 juni 2017 te [plaats] , tezamen en in vereniging met een ander, opzettelijk aanwezig hebben van meer dan 30 gram hennep.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert Woonbedrijf, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen Woonbedrijf en [geïntimeerde] te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft Woonbedrijf, kort samengevat, ten grondslag gelegd dat sprake is van ernstige tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen op basis van de wet en de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft zich - gelet op de bevindingen van de politie - niet als een goed huurder gedragen en is tevens op grond van artikel 7:219 BW verantwoordelijk voor de gedragingen van [partner van geintimeerde] .

3.2.3.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter overwogen dat het vanuit maatschappelijk en moreel oogpunt kwalijk is dat [geïntimeerde] de ruime aanwezigheid van drugs en zaken die daarmee in verband staan en de aanwezigheid van een vuurwapen met munitie in haar woning heeft toegestaan of niet verhinderd. Woonbedrijf mag zich de aangevoerde feiten en omstandigheden alleen aantrekken als zij enigerlei nadeel daarvan zou ondervinden in haar belang als verhuurder. Volgens de kantonrechter is dit niet het geval, nu Woonbedrijf haar vordering louter heeft gebaseerd op de kans van ongunstige invloed op de leefbaarheid, veiligheid en gezondheid en niets heeft gesteld wat die kansen aannemelijk maakt.

Op grond daarvan heeft de kantonrechter de vorderingen van Woonbedrijf afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld.

3.3.

Woonbedrijf heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. Woonbedrijf heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen. Woonbedrijf heeft hierbij haar eis gewijzigd in die zin dat zij naast de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde thans ook vordert [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van een bedrag per maand gelijk aan de laatst geldende huurprijs, te voldoen vanaf de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de ontruiming.

[geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging van Woonbedrijf. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Bij de beoordeling in hoger beroep zal daarom worden uitgegaan van de gewijzigde eis.

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde

3.4.

Het hof zal de grieven 1 tot en met 4 gezamenlijk behandelen. Door middel van deze grieven betoogt Woonbedrijf dat de kantonrechter ten onrechte de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de gevorderde ontruiming van het gehuurde heeft afgewezen. Zij voert hiertoe aan dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en zich niet als een goed huurder heeft gedragen onder meer omdat:

- in het gehuurde onder andere grote hoeveelheden soft- en harddrugs, inclusief attributen voor de handel, alsmede een vuurwapen met munitie zijn aangetroffen;

- het gehuurde is gebruikt voor de opslag van deze zaken alsmede voor de handel in soft- en harddrugs en daarmee de bestemming van de woonruimte (deels) is gewijzigd.

Hiermee heeft [geïntimeerde] in strijd gehandeld met de algemene voorwaarden en de wet.

3.5.

[geïntimeerde] stelt dat door haar handelen Woonbedrijf in geen enkel belang is geschaad. Vanwege het ontbreken van enige schending van de belangen van Woonbedrijf als verhuurder vormt de enkele omstandigheid dat [geïntimeerde] strafbaar heeft gehandeld onvoldoende grond om te concluderen dat zij zich niet als een goed huurder heeft gedragen en om die reden gerechtvaardigd is dat zij het gehuurde, waar zij ondertussen al ruim 10 jaar samen met haar kinderen woont, gedwongen moet verlaten.

3.6.

Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] te kort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en de wet. Zij heeft in strijd met de artikelen 6.7.1 tot en met 6.7.3. van de algemene voorwaarden en artikel 7:213 BW gehandeld en zich derhalve niet als een goed huurder gedragen. Vaststaat immers dat in het gehuurde een hoeveelheid hennep en cocaïne is aangetroffen, welke hoeveelheid volgens de politie een handelshoeveelheid betrof. Ook uit het strafvonnis van 4 april 2019, waarin [geïntimeerde] strafrechtelijk is veroordeeld en welk vonnis dwingende bewijskracht heeft, blijkt dat voldoende aannemelijk is geworden dat er sprake was van een hoeveelheid van meer dan 30 gram hennep. Uit het strafvonnis van 4 april 2019 blijkt verder dat [geïntimeerde] in de bewezen verklaarde periode zelf meermalen hennep heeft verkocht in of vanuit het gehuurde. Ook blijkt uit het strafvonnis van 4 april 2019 dat zij wetenschap had van de hennephandel van [partner van geintimeerde] , en dat van een nauwe en bewuste samenwerking tussen haar en haar partner ten behoeve van de hennephandel kan worden gesproken en dat zij daarom als medepleger daarvan kan worden aangemerkt.

Gezien het voorgaande heeft [geïntimeerde] het contractueel verbod van de artikelen 6.7.1 tot en met 6.7.3. van de algemene voorwaarden geschonden en in strijd gehandeld met de Opiumwet. Aangezien zij hiertegen onvoldoende heeft ingebracht, komt zij niet toe aan tegenbewijslevering. Reeds deze tekortkomingen rechtvaardigen naar het oordeel van het hof in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst.

Daar komt bij dat [partner van geintimeerde] blijkens het strafvonnis van 24 oktober 2017 onder meer strafrechtelijk is veroordeeld voor het - in vereniging met anderen - verhandelen van cocaïne en het in bezit hebben van 12,5 gram van deze harddrugs. [geïntimeerde] stelt weliswaar dat zij is vrijgesproken voor de handel in cocaïne, maar voor zover zij is vrijgesproken heeft haar strafvonnis geen dwingende bewijskracht. Gelet op hetgeen daarover is vermeld in de overgelegde politierapporten acht het hof voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] wist, dan wel behoorde te weten, dat er vanuit het gehuurde harddrugs verhandeld werden. Nu [geïntimeerde] niet heeft ingegrepen en onvoldoende toezicht heeft gehouden op een juist gebruik van het gehuurde door [partner van geintimeerde] , heeft zij zich op grond van artikel 7:219 BW zelf niet als een goed huurder gedragen. [geïntimeerde] is dus ook op deze grond tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Belangenafweging

3.7.

Nu het hof hiervoor heeft overwogen dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, geeft dat Woonbedrijf de bevoegdheid om de huurovereenkomst te laten ontbinden, tenzij de tekortkoming van [geïntimeerde] , gezien de bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW). Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

3.8.

[geïntimeerde] stelt dat de tekortkomingen niet voldoende ernstig zijn om de ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen dan wel dat ontbinding en ontruiming gelet op de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Zij heeft ter onderbouwing van dit verweer de volgende omstandigheden aangevoerd. De drugs en het vuurwapen behoorden niet aan [geïntimeerde] toe. Niet is gebleken van schade of overlast dan wel concreet gevaar voor schade of overlast. In het verleden heeft zij ook nooit overlast veroorzaakt dan wel is zij op andere wijze tekortgeschoten in de nakoming van de op haar als huurder rustende verplichtingen. Verder is zij door Woonbedrijf ook niet gewaarschuwd voor de verregaande gevolgen van de overtreding van de Opiumwet. Het zero-tolerance beleid van Woonbedrijf richt zich voornamelijk op de aanpak van hennepteelt, maar in casu was er geen sprake van hennepteelt. [geïntimeerde] is ook niet opnieuw met justitie in aanraking geweest. [partner van geintimeerde] verblijft nauwelijks, zeker niet in afwezigheid van [geïntimeerde] , in het gehuurde.

Verder heeft [geïntimeerde] een groot belang bij behoud van het gehuurde nu zij en haar drie (deels minderjarige) kinderen geen alternatieve woonruimte hebben en zij, gelet op de plaatsing op de Sanctie en Kansenlijst ook niet op korte termijn een andere woning zullen kunnen krijgen.

3.9.

Naar het oordeel van het hof is doordat [geïntimeerde] zich heeft gedragen zoals hiervoor is vastgesteld in rov. 3.6 sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Woonbedrijf heeft bovendien een zwaarwegend belang bij het voeren en kunnen handhaven van een strikt antidrugsbeleid om haar huurders een goed woon- en leefklimaat te bieden. Het gebruiken van een woning voor doeleinden strijdig met de Opiumwet geeft onder meer het risico op overlast en negatieve uitstraling op de woonomgeving. Hier heeft dit risico zich ook daadwerkelijk voorgedaan doordat een politie-inval in het gehuurde heeft plaatsgevonden.

Het belang van [geïntimeerde] bij het voortduren van de huurovereenkomst weegt niet op tegen de ernst van de tekortkoming door [geïntimeerde] . Het hof is van oordeel dat de tekortkomingen van voldoende gewicht zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Voor zover relevant was [geïntimeerde] voldoende op de hoogte van het gevolg van ontruiming bij drugshandel in het gehuurde, althans had zij dat moeten zijn, alleen al omdat dit is opgenomen in de algemene voorwaarden (rov. 3.1). Dat [geïntimeerde] nu en in het verleden nooit overlast heeft veroorzaakt en dat zij niet opnieuw met justitie in aanraking is geweest, doet aan het vorenstaande niet af.

Het hof ziet in dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ingrijpende gevolgen voor [geïntimeerde] en haar (deels) minderjarige kinderen heeft. De omstandigheid dat zij met haar drie (deels) minderjarige kinderen in het gehuurde woonde, betekent evenwel niet dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is.
is als ouder van haar kinderen in beginsel zelf verantwoordelijk voor het vinden van vervangende woonruimte.

Redelijkheid en billijkheid

3.10.

Het hof ziet geen ruimte voor de werking van de redelijkheid en billijkheid waarop [geïntimeerde] zich beroept. Het hof heeft bij de beoordeling van het beroep op de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW rekening gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de stelling dat [geïntimeerde] nooit overlast heeft veroorzaakt, en met de concrete belangen van [geïntimeerde] en haar drie (deels) minderjarige kinderen bij voortduring van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft geen bijkomende omstandigheden aangevoerd die kunnen leiden tot een daarvan te onderscheiden werking van de redelijkheid en billijkheid.

3.11.

De grieven 1 tot en met 4 slagen.

Voorwaardelijke ontbinding huurovereenkomst, termijn ontruiming en schadevergoeding

3.12.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg subsidiair verzocht - zoals herhaald tijdens het pleidooi in hoger beroep - de vordering van Woonbedrijf voorwaardelijk toe te wijzen, in die zin dat de huurovereenkomst enkel wordt ontbonden en het gehuurde moet worden ontruimd indien [geïntimeerde] in de toekomst opnieuw drugs of verboden zaken in het gehuurde aanwezig zou hebben. Woonbedrijf heeft zich hiertegen verzet.

3.13.

Het hof is van oordeel dat, gelet op het gewicht van de tekortkomingen van [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en op bovengenoemde belangenafweging, voorwaardelijke ontbinding niet aan de orde is.

3.14.

De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde dient dan ook te worden toegewezen zoals gevorderd. Het hof ziet in het onderhavige geval aanleiding de ontruimingstermijn van het gehuurde te stellen op drie maanden na betekening van dit arrest.

3.15.

Woonbedrijf heeft voorts schadevergoeding gevorderd voor de periode na ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de ontruiming van het gehuurde (zie rov. 3.3). Nu Woonbedrijf hierop in beginsel recht heeft op grond van artikel 7:225 BW en [geïntimeerde] hiertegen ook geen verweer heeft gevoerd, zal het hof deze vordering toewijzen.

Slotsom

3.16.

De slotsom is dat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente zoals gevorderd. Grief 5, die gericht is tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg, slaagt ook.

4.De uitspraak

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen partijen geldende huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] ;

veroordeelt [geïntimeerde] om binnen drie maanden na betekening van dit arrest het gehuurde met alle daarin aanwezige personen en goederen voor zover deze niet het eigendom zijn van Woonbedrijf te ontruimen en ontruimd te houden alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen en schoon en zonder schade en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan Woonbedrijf te stellen;

veroordeelt [geïntimeerde] om aan Woonbedrijf ten titel van schadevergoeding te voldoen een bedrag per maand gelijk aan de laatst geldende huurprijs, te voldoen vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze vergoeding niet voor de eerste van de betreffende maand is voldaan, vanaf de vervaldag tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van Woonbedrijf op € 99,91 aan dagvaardingskosten, op € 119,- aan griffierecht en op € 600,- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 99,91 aan dagvaardingskosten, op € 726,- aan griffierecht en op € 3.222,- aan salaris advocaat voor het hoger beroep, en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, A.L. Bervoets en M.J. Pesch en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 21 april 2020.

griffier rolraadsheer