ECLI:NL:GHSHE:2020:1270 - Gerechtshof 's-Hertogenbosch - Uitleg vaststellingsovereenkomst over bouw en uitzicht lo...

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.250.872/01

arrest van 14 april 2020

in de zaak van

1.[appellant 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[appellante 2] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant 1] (in enkelvoud),

advocaat: mr. A.P.G.J.A. Wijnans te Dongen,

tegen

1.[geintimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2.
[geintimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geintimeerde 1] (in enkelvoud),

advocaat: mr. ing. A. van Weverwijk te Geldermalsen,

op het bij exploot van dagvaarding van 10 december 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 22 augustus 2018, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen tussen [appellant 1] als eisers en [geintimeerde 1] als gedaagden.

1.Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/340646 / HA ZA 18-70)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties;
de memorie van antwoord.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

De rechtbank heeft in 3.1. a t/m e van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij voor haar beoordeling relevant achtte. Tegen die vaststelling zijn geen grieven gericht. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a. Partijen hebben op 17 november 2011 een vaststellingsovereenkomst gesloten ter beslechting van hun geschil over de door [geintimeerde 1] aangevraagde bouwvergunning fase 1 en 2 voor de realisering van een loods, aangeduid als loods 4, op het perceel kadastraal bekend als Hilvarenbeek, sectie [sectie] , nummer [sectienummer 1] en [sectienummer 2] en [sectienummer 3] , plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (hierna: het perceel).

b. In deze vaststellingsovereenkomst staat - voor zover thans van belang - vermeld:

“(…)

In aanmerking nemende dat:

- de familie [geintimeerde 1] een bouwvergunning fase 1 en 2 heeft aangevraagd voor de realisering van een zestal loodsen op het perceel (…) [adres] te [plaats] ;

- de familie [appellant 1] in dit verband bezwaar en thans beroep hebben ingesteld bij de rechtbank Breda;

- partijen bij elkaar te rade zijn gegaan teneinde te onderzoeken of zij het op één of meer punten met elkaar eens kunnen worden.

Verklaren te zij overeengekomen als volgt:

Artikel 1 Tekening Pro

Aan deze overeenkomst is een tekening (bijlage 1) gehecht waarop de toekomstige situatie is weergegeven voor wat betreft de aanpassingen aan loods 4. Bijlage 1 wordt geacht deel uit te maken van de onderhavige overeenkomst.

Artikel 2 De Pro nieuwe situatie

In de nieuwe situatie zal de schuur (loods 4) 23 meter breed en 37 meter lang worden. Hiermee wordt beoogd dat het uitzicht van de familie [appellant 1] gewaarborgd blijft. De aanpassing van de bouwaanvraag vindt plaats nadat de bouwvergunning fase 1 is verleend.

Artikel 3 Intrekking Pro bezwaarschrift

Binnen drie dagen na ondertekening van deze overeenkomst, zal familie [appellant 1] overgaan tot schriftelijke intrekking van het door hen ingediende beroepschrift. De familie [appellant 1] behoudt het recht bezwaar te maken tegen de nieuwe bouwaanvraag indien de hierboven gemaakte afspraak niet door de familie [geintimeerde 1] wordt nagekomen.

Artikel 4 Niet Pro nakoming

Bij het niet nakomen van de afspraken, zoals onder artikel 2 en Pro 3 geformuleerd, wordt door de overtreder van deze artikelen terstond een opvorderbare boete verbeurd van € 250,- voor iedere dag dat de niet-nakoming voortduurt. Deze boete zal verschuldigd zijn door het enkele feit van niet-nakoming, onverminderd het recht van partijen om tegelijk nakoming van de boete en van de afspraken te verlangen. Iedere partij is verplicht zijn rechtsopvolger te bedingen dat deze ook aan bedoelde verplichtingen gebonden is.

(…).”

c. [geintimeerde 1] heeft in het najaar van 2014 zijn perceel verkocht aan [koper perceel] (hierna: [koper perceel] ).

d. [koper perceel] heeft in 2015 loods 4 gebouwd conform de aangepaste vergunning, als bedoeld in artikel 2 van Pro de vaststellingsovereenkomst.

e. [appellant 1] is thans niet meer woonachtig ter plaatse.

3.2.1.

In de onderhavige procedure vordert [appellant 1] , na wijziging van eis in eerste aanleg:

I. voor recht te verklaren dat [geintimeerde 1] bij de uitvoering van de vaststellingsovereenkomst toerekenbaar tekort is geschoten jegens [appellant 1] ;

II. [geintimeerde 1] wegens deze toerekenbare tekortkoming hoofdelijk, des dat de één heeft betaald de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot vergoeding van de door [appellant 1] dientengevolge geleden schade;

III. [geintimeerde 1] wegens deze toerekenbare tekortkoming hoofdelijk, des dat de één heeft betaald de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot vergoeding van de door [appellant 1] dientengevolge geleden schade ten bedrage van € 25.000,-, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

IV. [geintimeerde 1] hoofdelijk, des dat de één heeft betaald de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen in de kosten van dit geding.

3.2.2.

Aan deze vordering heeft [appellant 1] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. [appellant 1] heeft met [geintimeerde 1] een vaststellingsovereenkomst gesloten. In de uitleg van [appellant 1] zijn partijen met artikel 2 van Pro die overeenkomst overeengekomen dat op het perceelstuk van [geintimeerde 1] loods 4 mag worden gebouwd met de in artikel 2 vermelde Pro afmetingen en dat er overigens door [geintimeerde 1] ter plaatse geen belemmeringen worden opgeworpen die in de weg staan aan een vrij uitzicht van [appellant 1] , zoals dat is vermeld op de bij de overeenkomst gevoegde tekening (bijlage 1). [geintimeerde 1] heeft deze afspraak, uitgelegd in de betekenis die daaraan volgens [appellant 1] moet worden gegeven, niet aan zijn rechtsopvolger, [koper perceel] , doorgegeven. [geintimeerde 1] is daarom tekortgeschoten in de nakoming van de op grond van artikel 4 van Pro de overeenkomst op hem rustende verplichting. [geintimeerde 1] is gehouden de schade die het gevolg daarvan is aan [appellant 1] te vergoeden. Die schade bedraagt € 25.000,00 in verband met waardedaling van de woning van [appellant 1] doordat [koper perceel] als gevolg van de tekortkoming van [geintimeerde 1] belemmeringen ter plaatse kan opwerpen en dat ook doet.

3.2.3.

[geintimeerde 1] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.

In het eindvonnis van 22 augustus 2018 heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant 1] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten van [geintimeerde 1] . Daartoe heeft de rechtbank onder andere het volgende overwogen.

3.4.

Partijen verschillen van mening over de vraag of de vaststellingsovereenkomst tussen partijen uitsluitend betrekking heeft op loods 4 en de beperking van het uitzicht door deze loods voorafgaand aan de wijzigingen van de afmetingen van deze loods, of dat een algeheel recht op een vrij uitzicht ten behoeve van [appellant 1] is overeengekomen.

De vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van uitsluitend een taalkundige uitleg van de bepalingen in een schriftelijke overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van partijen kan worden verwacht.

3.5.

In de considerans van de vaststellingsovereenkomst is opgenomen dat [geintimeerde 1] een bouwvergunning heeft aangevraagd voor de realisering van een 6-tal loodsen en dat [appellant 1] bezwaar en beroep heeft ingesteld. De rechtbank houdt rekening met deze context bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst.

3.6

In artikel 2 van Pro de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat de nieuwe situatie loods 4 de afmeting krijgt van 23 meter breed en 37 meter lang. Voorts staat in dit artikel vermeld dat hiermee wordt beoogd dat het uitzicht van de familie [appellant 1] gewaarborgd blijft. Uit de tekst van dit artikel volgt, dat het uitzicht van [appellant 1] gezien moet worden in het kader van de beperking van de lengte van loods 4. Een verdergaand recht op (vrij) uitzicht kan niet uit de tekst van dit artikel worden afgeleid. Ook de afwezigheid in de vaststellingsovereenkomst van een bepaling die enige invulling geeft aan wat onder vrij uitzicht moet worden verstaan en op welke wijze [geintimeerde 1] de ruimte naast de loods dan zou mogen gebruiken zonder dat schending zou ontstaan van het beweerdelijk bedongen vrije uitzicht, wijst erop dat de vaststellingsovereenkomst slechts ziet op de afmetingen van de loods. Dit temeer daar ten tijde van de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst reeds sprake van een twee of drie meter hoge laurierhaag en dus geen sprake van een vrij uitzicht.

In artikel 1 van Pro de vaststellingsovereenkomst staat vermeld dat op de aangehechte tekening de toekomstige situatie is weergegeven voor wat betreft de aanpassingen aan loods 4. Er dient dan ook van te worden uitgegaan dat met name dit is beoogd weer te geven op de aan de vaststellingsovereenkomst aangehechte tekening. De tussen partijen ter comparitie gerezen discussie of op de tekening bij de ondertekening al de woorden “vrij uitzicht” waren vermeld behoeft in dit licht geen beslissing. Ook indien dit het geval was, dienen deze bewoordingen dan toch vooral gezien te worden als een toelichting ten aanzien van de afmetingen van de loods waarvoor vergunning werd gevraagd en de als gevolg daarvan resterende onbebouwde ruimte. Ook uit de aan de vaststellingsovereenkomst gehechte tekening vloeit geen algeheel recht op een vrij uitzicht voort.

3.7

Voorts geldt dat [geintimeerde 1] onweersproken heeft gesteld, dat tussen partijen destijds slechts is gesproken over de beperking van het uitzicht door de oorspronkelijk voorgenomen uitvoering van loods 4, en niet over waarborging van het vrije uitzicht van [appellant 1] in zijn algemeenheid. Derhalve geldt dat de vaststellingsovereenkomst in zoverre een correct weergave vormt van hetgeen tussen partijen mondeling is overeengekomen.

3.3.

[appellant 1] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. [appellant 1] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen. [geintimeerde 1] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en gevorderd [appellant 1] te veroordelen in de werkelijke proceskosten.

3.4.

[appellant 1] is het niet eens met de uitleg die de rechtbank aan artikel 2 van Pro de vaststellingsovereenkomst heeft gegeven. De grieven van [appellant 1] zijn gericht tegen die uitleg en overigens tegen beslissingen van de rechtbank die op de door de rechtbank gegeven uitleg voortbouwen. Het hof staat dan ook voor de uitleg van artikel 2 van Pro de vaststellingsovereenkomst, in het bijzonder van de woorden
“Hiermee wordt beoogd dat het uitzicht van de familie [appellant 1] gewaarborgd blijft”.

3.5.

Uitleg dient - zoals de rechtbank heeft vermeld - plaats te vinden aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Het hof ziet in de grieven van [appellant 1] geen aanknopingspunten om een andere uitleg te geven dan de rechtbank heeft gedaan en overweegt daartoe het volgende.

3.5.1.

[appellant 1] en [geintimeerde 1] hebben de vaststellingsovereenkomst gesloten om daarmee hun geschil te beëindigen. Het hof stelt vast dat het geschil tussen [appellant 1] en [geintimeerde 1] is ontstaan als gevolg van de aanvraag van [geintimeerde 1] voor bouwvergunningen voor zes loodsen. [appellant 1] heeft in zijn beroepschrift aan de bestuursrechter, waar hij in zijn grieven op wijst (productie HB3), vermeld dat één van de loodsen - hof: loods 4 - pal achter zijn woning komt te liggen en dat hij het daar niet mee eens is. [appellant 1] heeft aangevoerd dat zijn woongenot zal worden aangetast. Daarbij heeft hij gewezen op een aantal aspecten, te weten privacy, uitzicht en lichtinval. Op het punt van het uitzicht is het volgende vermeld.

“Cliënten dreigen door de bouwplannen van vergunninghouder hun vrije uitzicht te verliezen. Nu hebben cliënten een ruim uitzicht. Cliënten hebben, na voltooiing van de plannen, direct zicht op de enorme loods vlak achter hun woonhuis, waardoor het bestaande uitzicht in ernstige mate wordt aangetast. Dit is een grote inbreuk op de bestaande situatie en voor cliënten een onaanvaardbare beperking.”

Anders dan [appellant 1] betoogt zijn in het beroepschrift geen aanknopingspunten te vinden voor het oordeel dat het geschil tussen partijen op het punt van het uitzicht om meer dan de beoogde bouw van loods 4 met de in de aanvraag voor een bouwvergunning vermelde afmetingen ging. Ook zijn hierin geen aanknopingspunten te vinden voor het oordeel dat partijen voorafgaand aan of bij de vaststellingsovereenkomst hebben gesproken over meer of andere factoren die het uitzicht van [appellant 1] zouden kunnen belemmeren dan loods 4.

3.5.2.

[appellant 1] betoogt ook dat de voorgeschiedenis van de vaststellingsovereenkomst aanknopingspunten biedt voor de door hem voorgestane uitleg. [appellant 1] stelt dat tussen zijn ouders en [geintimeerde 1] in 1994 de afspraak is gemaakt dat het uitzicht op het stuk perceel, zoals dat is vermeld op de bij de vaststellingsovereenkomst gevoegde tekening, altijd vrij zou blijven. In punt 5 van zijn memorie heeft [appellant 1] het volgende vermeld.

“(…)

Toen [geintimeerde 1] in 2010 een aanvraag bouwvergunning en vrijstelling bij de gemeente had ingediend voor de bouw van onder meer de loods 4 kwam [appellant 1] (en zijn ouders) erachter dat [geintimeerde 1] zich niet aan de eerdere afspraken met de ouders van [appellant 1] wilde houden.

Naast het instellen van de bestuursrechtelijke procedure hebben de heer [appellant 1] en zijn moeder (...) [geintimeerde 1] persoonlijk aangesproken op het schenden van de gemaakte afspraken. [geintimeerde 1] heeft vervolgens de afspraken erkend en zijn bouwplannen aangepast. Op advies van Achmea rechtsbijstand is toen een vaststellingsovereenkomst opgemaakt en ondertekend waarna [appellant 1] zijn bestuursrechtelijk beroep bij de rechtbank heeft ingetrokken.”

Het hof ziet hierin geen aanknopingspunten voor het oordeel dat partijen voorafgaand aan of bij de vaststellingsovereenkomst hebben gesproken over meer of andere factoren die het uitzicht van [appellant 1] zouden kunnen belemmeren dan loods 4. [appellant 1] stelt niet wat hij en [geintimeerde 1] over en weer hebben verklaard toen hij [geintimeerde 1] op het bestaan van een oude afspraak had aangesproken. Uit voormeld citaat blijkt niet meer dan dat [geintimeerde 1] na te zijn aangesproken zich bereid heeft verklaard zijn bouwplannen aan te passen.

Voor zover [appellant 1] met deze grief beoogd heeft te betogen dat [appellant 1] zelf uit de bereidheid van [geintimeerde 1] om zijn bouwplan aan te passen, juist nadat hij was herinnerd aan de afspraak met [appellant 1] ’ ouders - waarvan overigens niet door [appellant 1] is gemotiveerd dat en waarom [geintimeerde 1] ook jegens hem aan deze persoonlijke afspraak met zijn ouders is gebonden-, erop heeft vertrouwd dat met het sluiten van de vaststellingsovereenkomst ook die met zijn ouders gemaakte afspraak - die neerkomt op ‘vrij uitzicht zonder meer’ - was vastgelegd, geldt het volgende. [appellant 1] mocht er alleen dan op vertrouwen dat de vaststellingsovereenkomst in deze door hem voorgestane zin moet worden begrepen indien ook [geintimeerde 1] die overeenkomst redelijkerwijs in die zin moest begrijpen. Dat laatste is echter niet aan de orde omdat uit niets blijkt dat [appellant 1] het door hem gelegde verband tussen de ‘oude’ afspraak tussen [geintimeerde 1] en zijn ouders en de nieuw te sluiten vaststellingsovereenkomst uitdrukkelijk aan de orde heeft gesteld, zodat [geintimeerde 1] weet kon hebben van de bedoeling van [appellant 1] en zijn daaruit voorvloeiende uitleg van de zin
“Hiermee wordt beoogd dat het uitzicht van de familie [appellant 1] gewaarborgd blijft.”. Gelet hierop hoefde [geintimeerde 1] er niet op bedacht te zijn dat hij zich vastlegde op méér dan alleen de wel met [appellant 1] besproken maat van loods 4 en mocht [geintimeerde 1] erop vertrouwen dat dát de enige verplichting was die hij op zich nam - en dat dat ook de enige verplichting was die hij moest doorgeven.

3.5.3.

Het hof stelt vast dat [appellant 1] tijdens de comparitiezitting bij de rechtbank heeft verklaard:

“Partijen hebben voorafgaand aan het opstellen van de vaststellingsovereenkomst overleg gevoerd over de te maken afspraken. Er is gesproken over het beperken van de afmetingen van de loods om het vrije uitzicht te bewaren. Als de loods zou worden ingekort, zouden wij ons bezwaar tegen de bouwvergunning intrekken. Dit is ook gebeurd. Bij de vaststellingsovereenkomst zit een tekening met een vakje waarin staat vermeld “vrij uitzicht”. Het ingetekende raster ziet op de te realiseren verkleining van de loods en de vrije ruimte die door deze inkorting zou worden bewerkstelligd, waardoor we over deze strook vrij uitzicht zouden hebben. Ter hoogte van de te realiseren loods 4 stond weliswaar een laurierhaag (…) maar de hoogte daarvan bedroeg slechts zo’n 2 meter en je kon er doorheen kijken. (…)”

Ook in deze verklaring van [appellant 1] zelf zijn geen aanknopingspunten te vinden voor het oordeel dat partijen voorafgaand aan of bij de vaststellingsovereenkomst hebben gesproken over meer of andere factoren die het uitzicht van [appellant 1] zouden kunnen belemmeren dan loods 4.

3.5.4.

[appellant 1] heeft niet meer ter ondersteuning van de door hem voorgestane uitleg van artikel 2 van Pro de vaststellingsovereenkomst aangevoerd dan hetgeen het hof hierboven heeft besproken en beoordeeld. Uit het vorenstaande volgt dat partijen een geschil hadden over het verlies van uitzicht van [appellant 1] door de beoogde bouw van loods 4 door [geintimeerde 1] . Partijen hebben over niet meer dan die oorzaak voor het verlies aan uitzicht gesproken. Partijen hebben de oplossing gevonden in het verkleinen van loods 4. Deze overeenstemming is neergelegd in de tekst van de vaststellingsovereenkomst. Die overeenkomst zelf biedt, zoals ook de rechtbank heeft overwogen, geen aanknopingspunten voor een andere uitleg dan dat [geintimeerde 1] op zich heeft genomen de belemmering van het uitzicht van [appellant 1] , voor zover die zou ontstaan door de afmetingen van loods 4, weg te nemen door de afmetingen daarvan te beperken. Die verplichting heeft [geintimeerde 1] doorgegeven aan zijn rechtsopvolger en die heeft zich daaraan gehouden. Verdergaande verplichtingen dan deze had [geintimeerde 1] niet op grond van de vaststellingsovereenkomst en hoefde hij dan ook niet aan zijn rechtsopvolger door te geven.

3.6.

Dit alles betekent dat het hoger beroep van [appellant 1] niet slaagt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant 1] wordt als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [geintimeerde 1] veroordeeld. Deze worden begroot aan de hand van het toepasselijke liquidatietarief. Voor vergoeding van de werkelijke proceskosten is alleen grond indien sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen op de grond dat het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij, achterwege had behoren te blijven. Dit is het geval als de eiser zijn vordering baseert op onjuiste feiten of kansloze stellingen. Het hof is gelet op de inhoud van de memorie van [appellant 1] van oordeel dat misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen niet aan de orde is. De proceskosten worden begroot op € 726,00 aan griffierecht en € 1.391,00 aan salaris advocaat (1 punt maal het tarief III van € 1.391,00).

4.De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van 22 augustus 2018, door de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, gewezen;

veroordeelt [appellant 1] in de proceskosten van [geintimeerde 1] in hoger beroep, begroot op een bedrag van € 2.117,00.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.S. Frakes, W.J.J. Beurskens en P.W.A. van Geloven en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 14 april 2020.

griffier rolraadsheer