ECLI:NL:GHSHE:2020:1266

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer gerechtshof 200.244.957/01

(zaaknummer rechtbank Oost-Brabant C/01/324958 / HA ZA 17-590)

arrest van 14 april 2020

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante in het hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. S.H van Loon,

tegen:

de vereniging

Woningbouwvereniging [de Woningbouwvereniging] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde in het hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [de Woningbouwvereniging] ,

advocaat: mr. T.A. Vermeulen.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 23 mei 2018 dat de rechtbank Oost-Brabant, sector civiel, heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 17 augustus 2018,

- de oproeping bij vervroeging van [de Woningbouwvereniging] ,

- de memorie van grieven tevens akte vermeerdering van eis, met producties,

- de memorie van antwoord, met producties.

2.2.

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.3.

[appellante] vordert in het hoger beroep het vonnis van 23 mei 2018 te vernietigen en alsnog haar vorderingen toe te wijzen, met veroordeling van [de Woningbouwvereniging] in de kosten van beide instanties, de nakosten daaronder begrepen, en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het arrest. [appellante] heeft voorts haar eis vermeerderd in die zin dat zij vordert, samengevat, voor recht te verklaren dat de waarde van de woning bij de aankoop in 2010 te hoog is vastgesteld en [de Woningbouwvereniging] te veroordelen de schade die [appellante] hierdoor heeft geleden aan haar te vergoeden, een en ander voor zover deze (lagere) waarde volgt uit een op te maken taxatierapport van een door het hof te benoemen taxateur die de waarde van de woning in 2010 opnieuw beoordeelt en vaststelt.

3.De beoordeling van het geschil in hoger beroep

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

[appellante] heeft in maart 2010 van [de Woningbouwvereniging] kort gezegd een appartementsrecht gekocht (te weten het recht van erfpacht op het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning met parkeerplaats en berging aan de [adres] te [woonplaats] , hierna: de woning). De woning werd aangeboden onder het zogenaamde ‘Koopgarant-concept’. Concreet betekende dit voor [appellante] dat zij de woning kon kopen voor een prijs die 10% lager was dan de destijds getaxeerde marktwaarde. Op basis van een waardeverklaring, opgesteld door een door [de Woningbouwvereniging] benoemde makelaar, werd de marktwaarde van de woning bij aankoop in 2010 getaxeerd op een bedrag van € 179.000,00. Op dit bedrag werd door [de Woningbouwvereniging] 10% in mindering gebracht. In de tussen partijen gesloten Koop/-Aannemingsovereenkomst is dit omschreven als een koperskorting. [appellante] betaalde aldus € 161.100,00 voor de woning aan [de Woningbouwvereniging] . Een van de voorwaarden van dit Koopgarant-concept hield in dat de woning bij verkoop door [appellante] eerst aan [de Woningbouwvereniging] moest worden aangeboden, die verplicht was om de woning te kopen. In maart 2013 heeft [appellante] de woning aan [de Woningbouwvereniging] terugverkocht voor een bedrag van € 146.325,00. Bij de berekening van de verkoopprijs van de woning heeft [de Woningbouwvereniging] een terugverkoopformule toegepast. De marktwaarde van de woning bij terugverkoop is op basis van een taxatierapport bepaald op een bedrag van € 161.000,00. De verkoopprijs is, globaal gezegd, berekend aan de hand van de uitgifteprijs in 2010 (€ 161.100,00) verminderd met 85% van het verschil tussen de marktwaarde bij uitgifte in 2010 (€ 179.000,00) en de marktwaarde bij terugverkoop in 2013 (€ 161.000,00).

3.2.

In eerste aanleg heeft [appellante] - samengevat - een verklaring voor recht gevorderd dat zij bij de koop van het appartement in 2010 heeft gedwaald, met veroordeling van [de Woningbouwvereniging] tot opheffing van het nadeel door het betalen van schadevergoeding. Subsidiair heeft zij haar vordering tot schadevergoeding gebaseerd op wanprestatie van [de Woningbouwvereniging] en meer subsidiair op kort gezegd de beperkende werking van de redelijkheid en de billijkheid. Verder vorderde zij rente en kosten.

De rechtbank heeft die vorderingen bij vonnis van 23 mei 2018 afgewezen en [appellante] in de kosten veroordeeld.

3.3.

[appellante] heeft zes grieven gericht tegen het bestreden vonnis. Deze zullen hierna worden besproken.

3.4.

De derde grief van [appellante] komt op tegen het oordeel van de rechtbank dat haar beroep op dwaling is verjaard. Volgens [appellante] is haar vordering niet verjaard, omdat zij eerst eind 2016 ontdekte dat de koperskorting via de terugverkoopformule was verrekend bij terugverkoop. Pas toen realiseerde zij zich dat dit feit de onevenredige waardedaling van haar woning had veroorzaakt.

3.5.

Het hof is van oordeel dat [appellante] , met de ontvangst van de informatie over de terugverkoopprijs van 26 november 2012, bekend was met de feiten en omstandigheden omtrent de ‘verrekening’ van de terugverkoopprijs waaromtrent zij stelt te hebben gedwaald. Dat zij zich kennelijk pas door het televisieprogramma De Monitor en uitlatingen van de ACM realiseerde hoe deze prijs tot stand was gekomen, namelijk dat de koperskorting bij terugverkoop (in haar woorden) werd verrekend, maakt niet dat zij pas toen ontdekte of had kunnen ontdekken op welke wijze de door haar genoemde ‘verrekening’ van de terugverkoopprijs zou plaatsvinden in geval van terugverkoop aan [de Woningbouwvereniging] . Uit de gegevens die zij op 26 november 2012 van [de Woningbouwvereniging] ontving, blijkt voldoende dat [appellante] voor 85% zou meedelen in de waardeontwikkeling van de woning, die in dit geval negatief was. Anders dan [appellante] stelt, gaat het overigens niet om verrekening van de koperskorting, maar gaat het er om dat [appellante] - globaal gezegd - voor 85% meedeelt in het verschil tussen de marktwaarde bij uitgifte in 2010 (€ 179.000,00) en de marktwaarde bij terugverkoop in 2013 (€ 161.000,00). Dat in de berekening van de terugverkoopprijs niet wordt gesproken over verrekening van de koperskorting, zoals [appellante] stelt, doet dan ook niet ter zake. Voor zover [appellante] heeft aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte uitgaat van dwaling ten aanzien van de hoogte van de terugverkoopprijs, terwijl dit moet zijn dwaling ten aanzien van de verrekening van de koperskorting, is het zo dat de door [appellante] aangeduide verrekening van de koperskorting is verwerkt in de hoogte van de terugverkoopprijs, zodat dit feitelijk niet uitmaakt.

De conclusie moet dan ook zijn dat de vordering op grond van dwaling is verjaard op 27 november 2015. De derde grief faalt.

3.6.

Het gaat er dan nog om of [de Woningbouwvereniging] wanprestatie heeft gepleegd, zoals [appellante] subsidiair stelt. Met haar tweede grief richt [appellante] zich tegen het oordeel van de rechtbank over de zogenoemde koperskorting. Daarover heeft de rechtbank onder 4.1. van haar vonnis geoordeeld dat de ‘verrekening’ van de korting van 10% bij terugverkoop onderdeel is van de overeenkomst. In deze grief en ook in haar eerste grief voert [appellante] aan dat haar standpunt niet inhoudt dat de koperskorting niet was overeengekomen, maar dat [de Woningbouwvereniging] haar inlichtingenverplichting heeft geschonden bij de koop van de woning in 2010. Zij stelt dat de koopgarantformule niet althans onvoldoende aan haar is uitgelegd en dat niet door [de Woningbouwvereniging] is gemeld dat de korting voorwaardelijk was, in die zin dat deze bij terugverkoop zou worden verrekend via de terugverkoopformule. Daarop ziet ook een deel van de eerste grief, alsmede de vierde grief, waarin onder meer is betoogd dat [de Woningbouwvereniging] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenis door niet bij aanvang van de koopovereenkomst te vermelden dat de koperskorting bij terugverkoop zou worden verrekend.

3.7.

Het hof stelt voorop dat het hier gaat om een koopovereenkomst. [appellante] meent dat voor een woningbouwvereniging als verkoper van een woning met een terugverkoopbeding een bijzondere zorgplicht geldt, omdat er sprake zou zijn van een “risicovol product”. Uit het door [de Woningbouwvereniging] als productie 3 en 4 bij Conclusie van Antwoord overgelegde informatiemateriaal zoals dat bij de verkoop blijkbaar beschikbaar was, blijkt dat er sprake was van een bijzondere regeling, erop neerkomend dat bij terugverkoop aan [de Woningbouwvereniging] een deel van de bij koop gegeven korting alsnog zou worden verrekend. Duidelijk wordt immers vermeld dat bij zo een terugverkoop in geval van een waardestijging de winst en in geval van een waardedaling het verlies
gedeeldworden. Wanneer wordt uitgegaan van de getaxeerde waardes, heeft in het geval van [appellante] te gelden dat indien zij de woning indertijd voor de marktwaarde had gekocht (€ 179.000,00) en drie jaar later voor de marktwaarde (€ 161.000,00) had verkocht, zij een verlies van € 18.000,00 zou hebben geleden, terwijl dat verlies nu is beperkt tot ruim € 14.000,00. Het beding werkt aldus matigend. Dat het beding niet beschermt tegen het algemene risico van een dalende woningmarkt waaraan iedere koper van een woning blootstaat, kan niet aan de verkoper worden tegengeworpen. Van een risicovol product is aldus geen sprake. Onvoldoende is gebleken dat het bij verkoop beschikbare informatiemateriaal ontoereikend was. Voor zover [appellante] stelt dat zij die informatie voorafgaand aan de koop niet heeft ontvangen, heeft te gelden dat voor haar van meet af aan duidelijk moet zijn geweest dat het ging om een bijzondere regeling. Het lag op haar weg zich behoorlijk te informeren, met name ook omdat het informeren niet zonder meer behoort tot de kern van de koopovereenkomst, zoals dat bijvoorbeeld bij een overeenkomst tot het verstrekken van advies wel het geval kan zijn. Het schenden van de informatieplicht is bij een koopovereenkomst in beginsel alleen relevant in het kader van de vraag of er een rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen. Daar moet in deze zaak van worden uitgegaan, nu het beroep op dwaling is verjaard. Als er een overeenkomst is gesloten, kunnen onvolledige inlichtingen er hooguit toe leiden dat iets geen deel is gaan uitmaken van de overeenkomst omdat partijen het daar niet over gehad hebben. In die zin is ook het oordeel van de rechtbank te begrijpen omtrent de vraag of de korting van 10% bij terugverkoop deel uitmaakt van de overeenkomst. Daar waar [appellante] in hoger beroep uitdrukkelijk stelt dat zij dit niet aan haar vordering ten grondslag legt, behoeft deze kwestie geen verdere bespreking. Hetgeen [appellante] in haar eerste, tweede en vierde grief stelt over de inlichtingenverplichting kan niet leiden tot de conclusie dat [de Woningbouwvereniging] is tekortgeschoten in de nakoming van haar contractuele verplichtingen. [de Woningbouwvereniging] heeft de terugverkoopprijs berekend overeenkomstig de overeengekomen Koopgarantbepalingen, zodat in die zin geen sprake is van een tekortkoming. In zoverre falen de grieven 1, 2 en 4 dan ook.

3.8.

[appellante] heeft in haar eerste grief (ook) nog betoogd dat de rechtbank ten onrechte heeft aangenomen dat er sprake was van een restschuld, terwijl er in haar visie slechts sprake was van een waardeverlies. Het geschil draait om het feit dat zij voor het appartement drie jaar na aankoop een bedrag heeft ontvangen dat lager was dan de aankoopprijs. Of dit moet worden geduid als een waardeverlies of een restschuld maakt voor de inhoudelijke beoordeling geen verschil. Ook in dit opzicht faalt de eerste grief. Hetgeen [appellante] overigens in haar eerste grief aanvoert heeft geen zelfstandige betekenis en kan verder onbesproken worden gelaten.

3.9.

[appellante] voert in haar vierde grief ook aan dat de taxaties niet zijn uitgevoerd overeenkomstig hetgeen daarover is overeengekomen, omdat bij de aankoop en de terugverkoop van de woning dezelfde taxateur is ingeschakeld en omdat bij de aankoop van de woning geen taxatierapport is opgesteld, maar (slechts) een waardebepaling.

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen de waardebepaling van de woning bij de aankoop daarvan en de waardebepaling bij de terugverkoop van de woning. Voor zover [appellante] betoogt dat bij de aankoop van de woning in 2010 ten onrechte slechts een waardebepaling is opgemaakt in plaats van het voorgeschreven taxatierapport, heeft te gelden dat zij de woning destijds heeft gekocht voor de prijs waarvoor deze werd aangeboden, waarop de koperskorting in mindering werd gebracht. Hier is sprake van aanbod en aanvaarding. Als [appellante] het toen niet eens was geweest met die prijs, had zij ervoor kunnen kiezen om bijvoorbeeld de woning niet te kopen, of over de prijs nader te onderhandelen. Anders dan [appellante] meent, kan er geen sprake zijn van door haar geleden schade als gevolg van een volgens haar te hoge aankoopprijs. Dat die aankoopprijs uiteindelijk weer een rol speelt bij de bepaling van de terugverkoopprijs moge zo zijn, maar ook daarmee is geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van [de Woningbouwvereniging] bij de aankoop van de woning in 2010. Uit het voorgaande volgt dat de eisvermeerdering, kort gezegd om de waarde van de woning bij de uitgifte in 2010 te laten taxeren, moet worden afgewezen.

Wat betreft de terugverkoop van de woning aan [de Woningbouwvereniging] lijkt inderdaad, zoals [appellante] stelt, sprake te zijn van schending van de koop-/aanneemovereenkomst. Daarin is immers uitdrukkelijk bepaald dat de taxateur voor de terugverkoop niet direct of indirect betrokken mag zijn geweest bij de aan- of verkoop of bij de financiering van de woning. De taxateur bij de terugverkoop was dezelfde persoon als de verkopende makelaar bij de aankoop. Dit raakt naar het oordeel van het hof aan de onafhankelijkheid van de taxateur. Niet valt in te zien waarom dit voorschrift alleen zou gelden voor de situatie waarin de taxateur en de makelaar in één transactie dezelfde persoon zijn. Wat hier ook van zij, dit kan [appellante] niet baten. Ook in het geval de waardebepaling bij terugverkoop niet door een onafhankelijk taxateur is verricht, betekent dit niet zonder meer dat er een causaal verband bestaat tussen de tekortkoming (taxatie door een niet onafhankelijke taxateur) en het waardeverlies van de woning. Er kunnen allerlei factoren zijn die van invloed zijn op de terugverkoopprijs Hier lijkt de belangrijkste factor te zijn geweest de dalende woningmarkt, waarvan niet in geschil is dat daarvan sprake was bij de terugverkoop in 2013. Het is aan [appellante] om feiten en omstandigheden te stellen, waaruit kan volgen dat zij aan [de Woningbouwvereniging] toerekenbare schade heeft geleden als gevolg van taxatie door een niet onafhankelijke taxateur. Dit had bijvoorbeeld kunnen gebeuren door het overleggen van een contra-expertise of aan de hand van taxaties van vergelijkbare woningen in het complex of in de nabije omgeving. Het enkele feit dat haar woning bij de terugverkoop op een lagere marktwaarde werd getaxeerd dan bij de aankoop, is daartoe onvoldoende. Nu [appellante] niet aan de stelplicht op dit punt heeft voldaan, faalt ook deze grief.

3.10.

Met haar vijfde grief komt [appellante] op tegen de afwijzing door de rechtbank van haar meer subsidiaire vordering die is gebaseerd op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. [appellante] stelt zich op het standpunt dat de tussen haar en [de Woningbouwvereniging] geldende terugverkoopformule buiten toepassing moet blijven, omdat deze regel in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook in dat kader beroept zij zich erop dat zij (bij de aankoop van de woning) niet heeft begrepen dat de koperskorting bij terugverkoop zou worden verrekend, dat zij dat redelijkerwijze niet hoefde te verwachten gelet op de verklaringen en gedragingen van [de Woningbouwvereniging] (in het licht van de Haviltex-formule) en dat [de Woningbouwvereniging] haar hierover niet goed heeft ingelicht, wat zij wel had moeten doen, mede gelet op de maatschappelijke posities van beide partijen.

Het hof stelt voorop dat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast. In het geval [de Woningbouwvereniging] zou kunnen worden verweten dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst te weinig informatie aan [appellante] heeft verschaft over de precieze werking van de terugverkoopregeling en sprake is van de overige hiervoor door [appellante] aangevoerde omstandigheden, leidt dat niet zonder meer tot het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat deze terugverkoopregeling wordt toegepast bij de terugverkoop in 2013. [appellante] heeft daartoe te weinig gesteld. Bovendien valt niet in te zien waarom het waardeverlies van de woning als gevolg van een verslechterde markt niet (ook) voor rekening van [appellante] , als eigenaresse daarvan, behoort te komen. Ook is het maar zeer de vraag of de terugverkoopformule eenvoudigweg buiten toepassing kan worden gelaten, zoals [appellante] beoogt, zonder daarbij de gevolgen voor de overige bepalingen in de overeenkomst te betrekken. De overeenkomst bestaat immers uit verschillende bepalingen, die in onderling verband en samenhang moeten worden beschouwd. Door de lagere koopprijs heeft [appellante] immers ook een aantal jaren lagere hypotheeklasten gehad, zoals [de Woningbouwvereniging] terecht heeft aangevoerd. Ook had [de Woningbouwvereniging] op grond van de Koopgarantbepalingen de verplichting om de woning terug te kopen. In het geval de terugverkoopformule buiten toepassing zou blijven is het maar zeer de vraag of deze bepaling onverkort zou gelden. Een en ander roept dan ook de vraag op wat het buiten toepassing laten van de formule betekent voor de bij aankoop verstrekte korting. Op deze kwesties heeft het debat van partijen echter geen betrekking. Gelet op wat hiervoor is overwogen moet de conclusie zijn dat de grief faalt.

3.11.

Grief 6 ziet op de door de rechtbank uitgesproken kostenveroordeling. Nu de grieven falen is [appellante] op goede gronden in de proceskosten veroordeeld. De zesde grief faalt ook.

4.De slotsom

4.1.

De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

4.2.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [de Woningbouwvereniging] zullen worden vastgesteld op:

- griffierecht € 726,00

- salaris advocaat € 1.074,00 (1 punt x tarief II)

5.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verwerpt het hoger beroep;

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, civiel recht, zittingsplaats Eindhoven van 23 mei 2018;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [de Woningbouwvereniging] vastgesteld op € 726,00 voor verschotten en op € 1.074,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, O.G.H. Milar en G.M. Menon, is ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 april 2020.

griffier rolraadsheer